辦稅指南土地增值稅清算稅率

1、土地增值稅清算稅率土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅計算方法計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：( 一) 增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額 =增值額 30%( 二) 增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的土地增值稅稅額 =增值額 40%- 扣除項目金額 5%( 三) 增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的土地增值稅稅額 =增值額 50%- 扣除項目金額 15%( 四) 增值額超過

2、扣除項目金額200%土地增值稅稅額 =增值額 60%- 扣除項目金額 35%土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。土地增值稅稅率怎么算計算公式：應(yīng)納稅額 =增值額適用稅率- 扣除項目金額速算扣除系數(shù)。計算方法：和土地增值稅預(yù)征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50% 的部分，稅率為 30%。增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100% 的部分，土地增值稅稅率為 40%。增值額超過扣除項目金額100%、 未超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額

3、200% 的部分，稅率為 60%。與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：(1) 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。(2) 征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。(3) 實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認，按照累進原

4、則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅 ; 增值率低的，稅率低，少納稅。(4) 實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。【案例分析】：甲于 2005 年 4 月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價地價款為 1000 萬元，繳納契稅 30 萬元。 2009 年 10 月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為 1100 萬元。 1、假設(shè)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅 ?2、假設(shè)甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅 ?解答： 1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土地增值稅：第一步，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費應(yīng)繳納營業(yè)稅 =(1100- 1000) 5%=5 萬元應(yīng)繳納城建稅 =57%=0.35 萬元應(yīng)繳納教育費附加 =53%=0.15 萬元應(yīng)繳納印花稅 =11000.05%=0.55 萬元應(yīng)繳納堤圍費 =(1100- 1000) 0.1%=0.1 萬元 ;第二步，計算應(yīng)繳納土地增值稅扣除項目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬元增值額 =1100-1036.15=63.85萬元增值率 =63.85/1036.15=6.16%50% ，適用 30%稅率應(yīng)繳納土地增值稅 =63.8