某廣場管理運(yùn)營研究報告(PPT 94頁).ppt

1、上海浦東證大“大拇指廣場” 參考案例,漢博顧問,2008年10月,Contents,項目經(jīng)營管理分析,5,上海社區(qū)mall代表案例,此類項目的區(qū)域特征，大多選址在居民區(qū)聚集區(qū)域或者新興住宅區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)均有數(shù)十萬的常駐居民，并呈快速增長趨勢，同時具備中等、中等偏上的消費(fèi)能力，從而提供了項目的發(fā)展空間。,上海社區(qū)mall布局特征,一、項目簡介,物業(yè)名稱：證大大拇指廣場 位 置：芳甸路285弄 所屬區(qū)域：浦東聯(lián)洋大社區(qū) 建設(shè)投資：上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開業(yè)時間：2005年3月 建筑面積：11萬平方米 商業(yè)類型：社區(qū)型餐飲、休閑、購物廣場,第一部分、項目簡介,第一部分、項目簡介 - 概況,證

2、大大拇指廣場位于浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)內(nèi)的芳甸路，廣場內(nèi)設(shè)大型超市、主題商場、精品購物、休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級酒店等多項業(yè)態(tài)設(shè)施。廣場以塊狀規(guī)劃，共22個建筑體塊，以購物、美食、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個主題廣場融物一體，真正滿足“一站式購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費(fèi)方式。建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場和配套設(shè)備用房。由于體量較大，周邊成熟度較高，它的業(yè)態(tài)組合比較豐富，除零售、餐飲、社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)外，還引入了量販KTV、數(shù)碼影院等娛樂業(yè)態(tài)。 大拇指廣場的規(guī)劃比較注重文化附加值的營造，除引進(jìn)常規(guī)的零售主力店家樂福外，還引進(jìn)了廊橋創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居，證大藝術(shù)館等

3、與創(chuàng)意、藝術(shù)元素關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。除廣場的標(biāo)志性雕塑“大拇指”外，多處可見個性化的藝術(shù)品和設(shè)計作品展示。 餐飲店引進(jìn)的都是知名品牌，業(yè)態(tài)組合方面強(qiáng)調(diào)特色和差異性，滿足不同類型、不同檔次、不同口味的消費(fèi)需求：,二、區(qū)域環(huán)境描述,第二部分、區(qū)域環(huán)境描述,浦東證大大拇指廣場,浦東證大大拇指廣場位于浦東花木板塊的聯(lián)洋國際社區(qū)內(nèi)。 聯(lián)洋社區(qū)毗鄰上?？萍拣^、浦東圖書館，南對140萬平方米的城市綠肺世紀(jì)公園，北起楊高中路、西至民生路（浦東文化中心）。聯(lián)洋社區(qū)定位于高檔住宅社區(qū)，無論是生活環(huán)境還是樓盤品質(zhì)都漸入佳境，且憑借著其獨(dú)特的文化氛圍而吸引了大量外籍人士的入住，因而被稱為“浦東古北”。,第二部分、區(qū)域環(huán)

4、境描述 - 概況,聯(lián)洋國際社區(qū),聯(lián)洋社區(qū)因?yàn)槭莻€較高檔次的國際型社區(qū)，因此社區(qū)配套的檔次也比其他社區(qū)來的高檔，著名的餐飲如肯德基、星巴克咖啡、必勝客匹薩、味千拉面等現(xiàn)都已成為社區(qū)餐飲的主力軍。SPA館和休閑類商業(yè)如茶室等也在社區(qū)方興未艾；社區(qū)會館內(nèi)建造的健身房、網(wǎng)球場和游泳池，也都是業(yè)主可以釋放激情的理想選擇；社區(qū)南面的世紀(jì)公園更是放松心情的好去處。 購物方面，家樂福成了絕對主打，但是國人最習(xí)慣的菜場等生鮮感完備的配套未在社區(qū)規(guī)劃內(nèi)出現(xiàn)。在教育配套方面，聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)建有劉詩昆音樂幼兒園、東方幼兒園、進(jìn)才實(shí)驗(yàn)學(xué)校、進(jìn)才學(xué)校國際部等，不過這些學(xué)校都是價格不菲，或者普遍定位明顯高于一般教育設(shè)施的學(xué)校。

5、教育設(shè)施的齊全和高端化是聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)教育設(shè)施存在的現(xiàn)狀。 聯(lián)洋社區(qū)屬于在原有建筑拆除殆盡后，完全打造的新城。社區(qū)主題定位在中高檔國際社區(qū)的理念，帶來比例不小的自駕車一族在社區(qū)自住。社區(qū)內(nèi)的交通經(jīng)歷了較長時間的空白期，至今也并未達(dá)到四通八達(dá)和串連整個社區(qū)的狀態(tài)。地鐵二號線對社區(qū)都作為賣點(diǎn)和主要市政配套。 此外，整個聯(lián)洋社區(qū)在文化底蘊(yùn)方面的建設(shè)也在業(yè)界獨(dú)樹一幟，以羅丹思想者雕塑為主題的廣場就建造在為整個社區(qū)服務(wù)的LAYA會所內(nèi)，將世界級著名雕塑引進(jìn)社區(qū)作為社區(qū)的標(biāo)志，在滬上也是獨(dú)一無二的創(chuàng)舉。在聯(lián)洋會所內(nèi)，還建有餐飲、健身房、溫水泳池和網(wǎng)球場等設(shè)施。而作為為數(shù)不多的在社區(qū)新建天主教堂、星級酒店（淳大

6、萬麗）和高爾夫球場的社區(qū)之一，聯(lián)洋社區(qū)打造國際化社區(qū)環(huán)境的定義，以及區(qū)域住戶的相對層次也由此可得應(yīng)證。,第二部分、區(qū)域環(huán)境描述 - 區(qū)域特征,第二部分、區(qū)域環(huán)境描述 - 交通情況,距浦東國際機(jī)場約30分鐘車程，距人民廣場約20分鐘車程、距陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)約10分鐘車程； 公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高線,楊高專線等 軌道交通：地鐵二號線科技館站 （有10個延伸站頭即將開通，最遠(yuǎn)可至浦東機(jī)場）,第二部分、區(qū)域環(huán)境描述 - 行政配套,聯(lián)洋廣場緊鄰浦東新區(qū)人民政府，坐落于花木行政文化中心，與140公頃的世紀(jì)公園、新上海國際博覽中心、東方藝術(shù)中心、上?？萍拣^、上海浦東展

7、覽館、上海市出入境管理局、浦東新區(qū)政府辦公中心等近100萬平方米商務(wù)樓近在咫尺。,第二部分、區(qū)域環(huán)境描述 - 居住環(huán)境,聯(lián)洋國際社區(qū)住宅226萬平方米，代表樓盤如：仁恒河濱城、第九城市、水清木華、華麗家族、御翠園、九間堂等； 成熟商業(yè)配套近40萬平方米，如證大大拇指廣場、淳大萬麗酒店、證大麗笙酒店等； 另外還有包括進(jìn)才實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東方幼兒園等在內(nèi)的公建配套項目近22萬平方米。,學(xué)歷背景,職業(yè)情況,家庭收入,單次消費(fèi)額,第二部分、區(qū)域環(huán)境描述 - 消費(fèi)人群分析,聯(lián)洋社區(qū)、世紀(jì)公園板塊、金橋碧云板塊、張江板塊等社區(qū)人口超過80萬人，68%具有大專、本科學(xué)歷，54%為企業(yè)高級管理人員、10%為專業(yè)技術(shù)

8、人員、家庭月收入1000020000元的占54%，28%的居民單次消費(fèi)超過500元，53%的居民每周至少進(jìn)行一次休閑娛樂消費(fèi)。區(qū)域內(nèi)人口眾多，且檔次較高，有一定的高消費(fèi)能力。因?yàn)橛辛诉@樣一批特殊消費(fèi)人群，因此項目內(nèi)的一些商業(yè)業(yè)態(tài)比價偏洋化。,第二部分、區(qū)域環(huán)境描述 - 主要競爭案例分析（聯(lián)洋廣場）,聯(lián)洋廣場位于浦東芳甸路，緊鄰大拇指廣場，是上海聯(lián)洋集團(tuán)有限公司開發(fā)運(yùn)營的商業(yè)廣場項目，將于2008年底開業(yè)。,項目占地面積：約25500平方米 總建筑面積：約68500平方米 商場建筑面積：約58000平方米 酒店建筑面積：約10000平方米,項目各區(qū)域規(guī)劃： A區(qū) 百貨，共6層，地上4層，地下2層

9、 B區(qū) 社區(qū)，共4層 C區(qū) 商務(wù)，共3層 D區(qū) 酒店，共11層，為宜必思品牌,廣場定位：藝術(shù)聯(lián)洋、繽紛生活 周邊商務(wù)人群聚會場所 高尚、國際化生活聚集區(qū)的購物中心 大拇指廣場升級版 享受愜意生活優(yōu)雅場所 業(yè)態(tài)定位：購物、餐飲、休閑、家庭娛樂 消費(fèi)定位：國際品牌 優(yōu)良品質(zhì) 貼心服務(wù) 適中價格,聯(lián)洋廣場 - 項目定位,聯(lián)洋廣場 - 總體定位及各樓層業(yè)態(tài)分布,A區(qū)： B1：家居、電器、運(yùn)動專賣 1F：國際一線時尚流行休閑品牌 2F：國際二線及國內(nèi)時尚流行休閑運(yùn)動品牌 3F：國際及國內(nèi)時尚兒童服飾、家居、家飾、 床上用品、攝影及兒童教育品牌 4F：時尚、概念、主題、創(chuàng)意餐飲及游樂中心,B區(qū)： 1F：社

10、區(qū)配套服務(wù) 2F：人氣餐廳 3F：SPA、保健 4F：教育、證券、社區(qū)配套服務(wù)、休閑,C區(qū)： 1F：金融服務(wù)、西餐廳（含酒吧）、社區(qū)配套 2F：商務(wù)創(chuàng)意餐廳 3F：商務(wù)粵式、杭本幫餐廳,已簽約商家： A區(qū)： B1：BEST BUY 1F：ZARA、MANGO、PROMOD、Sephora、LensCrofter、COSTA 3F：Babyshop、多樣屋 B區(qū)： 1F：避風(fēng)塘、可頌坊 2F：楚炫堂、洋蔥餐廳 3F：美麗田園、瑪花纖體、蒂梵尼 4F：恒佳齒科 C區(qū)： 1F：東亞銀行、匯豐銀行 2F：俏江南 3F：蘇浙匯,聯(lián)洋廣場 - 已簽約商家,論證點(diǎn),1、項目起初以出售為主，在經(jīng)營上遇到問題后

11、，開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一的回購，統(tǒng)一經(jīng)營，使得項目能夠順利的運(yùn)轉(zhuǎn)； 2、區(qū)域內(nèi)有2號線通過、且周邊的軌道交通在不斷的完善； 3、區(qū)域內(nèi)行政配套較、商務(wù)較多，為消費(fèi)力奠定了一定基礎(chǔ)； 4、區(qū)域內(nèi)人口密度較高，且文化素質(zhì)也較高，有不少的外國人入住，為改區(qū)域的消費(fèi)力及消費(fèi)層次奠定了基礎(chǔ)。,三、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析,第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析 - 功能定位,1、打造了一條菜系復(fù)合的餐飲街，引進(jìn)包括日本料理、韓國燒烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在內(nèi)的多種特色風(fēng)味；2、家樂福地下一層旁設(shè)置了一個美食廣場，提供價格較低的快餐； 3、主入口兩側(cè)為必勝客、肯德基、星巴克等傳統(tǒng)知名

12、快餐和咖啡店；4、引入了一家檔次較高的中餐旗艦店唐朝； 5、除此之外，廣場內(nèi)其他位置也引進(jìn)了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。 目前大拇指廣場的商戶達(dá)到86家，滿足率在95%以上。,第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析 - 業(yè)態(tài)布局（1F）,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析 - 業(yè)態(tài)布局（2F）,二層左側(cè)業(yè)態(tài)以大面積品牌集合店、服務(wù)為主，右側(cè)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂為主。,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,業(yè)態(tài)說明,面積配比,數(shù)量配比,數(shù)據(jù)說明,從面積上看家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店所

13、占項目總比較大達(dá)到了56%，但從業(yè)態(tài)數(shù)量上來看，餐飲占了46%，也較為符合社區(qū)型購物中心的特質(zhì)；,上海典型社區(qū)型購物中心各類業(yè)態(tài)比例：百貨類比重一般在1530%，賣場在30%50%，零售購物在1025%，餐飲類1030%，休閑娛樂在1020%，其他在10%以下，由此可發(fā)現(xiàn)賣場對社區(qū)mall的影響力最大，餐飲、娛樂是必不可少的。,賣場均要占到了整個項目的三分之一的面積比例,上海典型購物中心業(yè)態(tài)比例分析,面積配比,數(shù)量配比,數(shù)據(jù)說明 - 餐飲,通過對此項目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)這不同于一般的社區(qū)型購物中心，周邊的居住群有相當(dāng)一部分的外國人，也堪稱浦東的“古北新區(qū)”，從餐飲比上看，西式餐飲及酒吧的量已經(jīng)超

14、過了中式餐飲達(dá)到了67%，由此可發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)的定位與周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣是精密相連的。,家樂福,成立于1959年的家樂福集團(tuán)是大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，是歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)?，F(xiàn)擁有11,000多家營運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及世界30個國家和地區(qū)。,品牌店說明,好樂迪,“好樂迪”在全國各地都有著自己的一席之地 。其中心理念是“健康、歡樂、自在、人文”，為了進(jìn)一步與國際化KTV接軌，為了成為全國皆知的KTV品牌成為娛樂業(yè)最美麗的風(fēng)景線。,品牌店說明,香啡繽,Coffee Bean & Tea Leaf 始建于1963年美國的加利福尼亞，營運(yùn)至今已成為一家享有良好聲譽(yù)與形象的知名連鎖餐

15、飲經(jīng)營企業(yè)。,品牌店說明,棒約翰,PAPA JOHNS國際公司是全球三大比薩連鎖企業(yè)之一。經(jīng)過20幾年， PAPA JOHNS全球得到快速的發(fā)展，并且在世界各地取得了強(qiáng)大的商業(yè)成功。截至2008年，PAPA JOHNS全球共擁有餐廳3200多家，遍布美國各州和30個國際市場。,品牌店說明,許留山,許留山於60年代在香港元朗開設(shè)首間涼茶店，以著名清熱祛濕的【特種龜苓膏】及各款涼茶起家。至90年代，憑獨(dú)創(chuàng)的【芒果西米撈】而奠定港式鮮果甜品店的專有地位。,品牌店說明,星巴克,星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者。旗下零售產(chǎn)品包括30多

16、款全球頂級的咖啡豆、手工制作的濃縮咖啡和多款咖啡冷熱飲料、新鮮美味的各式糕點(diǎn)食品以及豐富多樣的咖啡機(jī)、咖啡杯等商品。,品牌店說明,肯德基,肯德基源于美國，創(chuàng)建于1930年，是世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)，在全球擁有10000多家餐廳。,品牌店說明,屈臣氏,屈臣氏集團(tuán)是全球第三大保健及美容產(chǎn)品零售集團(tuán)。屈臣氏個人護(hù)理店是集團(tuán)首先設(shè)立的旗艦零售品牌。憑借其準(zhǔn)確的市場定位，使其“個人護(hù)理專家”的身份深入人心，以致于人們一提到屈臣氏便想到“個人護(hù)理專家”。,品牌店說明,哈根達(dá)斯,哈根達(dá)斯作為美國冰激凌品牌，1921年由魯本馬特斯研制成功 。如今，不僅在全美，在全球都是極受歡迎的品牌。無論在那里，一提到“

17、哈根達(dá)斯”，人們就會想起極其美味誘人的冰淇淋。,品牌店說明,必勝客,屋頂作為餐廳外觀顯著標(biāo)志的必勝客，如今已是全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)。在遍布世界各地一百多個國家,每天接待超過4,00萬位顧客, 烤制1,70多萬個比薩餅。必勝客已在營業(yè)額和餐廳數(shù)量上，迅速成為全球第一的比薩連鎖餐廳企業(yè)。,品牌店說明,避風(fēng)塘,1998年海開設(shè)了第一家“避風(fēng)塘茶樓”。今天的避風(fēng)塘茶樓，全國地區(qū)的總門店數(shù)已逾近200家，遍布全國16個省市地區(qū)。已然成為中國茶樓行業(yè)的知名品牌。,品牌店說明,味千拉面,自1968年創(chuàng)設(shè)以來，“味千拉面”在日本、香港、新加坡、臺灣、中國大陸等各地區(qū)擁有300多家連鎖店，是日本第二大拉面

18、連鎖店。,品牌店說明,ONLY,ONLY是歐洲著名的時裝公司丹麥BESTSELLER擁有的四個著名品牌之一。ONLY擁有許多設(shè)計師，他們遍布巴黎、米蘭、倫敦和哥本哈根等主要時尚發(fā)源地，這使ONLY 永遠(yuǎn)站在歐洲流行的最前沿。,品牌店說明,JACK&JONES,Jack Jones是針對年齡在18歲到30歲之間的喜歡穿著隨意、流行和時尚的男士們設(shè)計的。Jack Jones的設(shè)計迎合了國際大都市男士的生活品位，他們喜歡一種獨(dú)特、輪廓鮮明而樸實(shí)的風(fēng)格，同時采用高品質(zhì)、時興和新穎的面料制作的服裝。,品牌店說明,VERO MODA,VERO MODA面向25-35歲女性的職業(yè)休閑裝。經(jīng)典中滲透最新的時尚

19、感覺。簡潔的款式突出優(yōu)雅的女人味。為成熟的女性帶來職業(yè)休閑裝的新概念讓她們上班和休閑場合都能感覺到自信和美麗。,品牌店說明,Sport 100,Sport100是一家融合運(yùn)動休閑，時尚購物，新穎設(shè)計為一體的大型體育運(yùn)動用品零售概念店。,品牌店說明,美頌巴黎,美頌巴黎隸屬于法國圣戈班集團(tuán)，是其進(jìn)入亞洲的第一家建材銷售商，獨(dú)特的經(jīng)營理念帶來無限的驚喜。,品牌店說明,知名品牌店占到了整個項目品牌數(shù)的20%（17個商家），生活賣場為家樂福，建材賣場為法國的中高端品牌美頌巴黎，水吧類的代表品牌有星巴克、香啡繽，輕食類有肯德基、麥當(dāng)勞，購物類有only等品牌，聯(lián)洋社區(qū)是一個人口素質(zhì)較為高端的社區(qū)，引進(jìn)這些

20、中高端品牌也是為了迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)需求。,數(shù)據(jù)說明 - 知名品牌占比,證大現(xiàn)代藝術(shù)館是上海證大集團(tuán)投資建立的現(xiàn)代化藝術(shù)展覽和學(xué)術(shù)交流平臺。證大現(xiàn)代藝術(shù)館坐落在上海浦東證大大拇指廣場，建筑面積3000平米，展覽空間1500多平米?，F(xiàn)代化的設(shè)施和學(xué)術(shù)理念使它成為一個新的國際化的當(dāng)代藝術(shù)平臺。館內(nèi)收藏了國內(nèi)外優(yōu)秀藝術(shù)家的作品，包括法國藝術(shù)家愷撒的雕塑大拇指和美國著名雕塑家羅伯特印第安那的雕塑“LOVE”等一批藝術(shù)杰作。藝術(shù)館的功能包括展覽、研究、收藏、學(xué)術(shù)交流、國際藝術(shù)家工作室等。證大現(xiàn)代藝術(shù)館將鮮明地對當(dāng)代文化做出反應(yīng)并提出建設(shè)性的策略，為未來的當(dāng)代美術(shù)館建設(shè)提供諸多新的可能性。,特色業(yè)態(tài)點(diǎn)評

21、,將文化元素的業(yè)態(tài)融入shopping mall中，已經(jīng)是國內(nèi)購物中心布局的一次概念革命，除了凸顯品質(zhì)又能帶來一批新鮮的客源。,業(yè)態(tài)總結(jié),社區(qū)購物中心的核心元素： 生活賣場、餐飲及配套服務(wù)（根據(jù)不同層次的社區(qū)而設(shè)定） 布局特點(diǎn)： 東西兩側(cè)設(shè)定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流； 一層其他位置基本以中、西餐飲為主； 外圍沿馬路的區(qū)域，由于人流帶動理由較少，設(shè)置了銀行、診所等社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)（銀行及診所也是較為能承受高租金的業(yè)態(tài)）； 項目具有一個2000平米左右的露天內(nèi)廣場，主要功能為兒童娛樂其次為集裝箱攤位式的小型零售及零售特賣區(qū)。,中式餐飲區(qū),西式餐飲區(qū),業(yè)態(tài)總結(jié) (續(xù)),業(yè)態(tài)

22、布局： 二層左側(cè)的業(yè)態(tài)以零售為主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在廣場的二層，零售業(yè)態(tài)的針對人群為16 35歲的年輕消費(fèi)群體，右側(cè)為美頌巴黎建材店及具有特色的證大現(xiàn)代藝術(shù)館。為了彌補(bǔ)建筑結(jié)構(gòu)的弱勢及滿足業(yè)態(tài)的全面化，項目內(nèi)引入了一家數(shù)碼影院。,四、項目規(guī)劃設(shè)計分析,項目是一個廣場式樣的shopping mall，由22個建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場和配套設(shè)備用房，項目出入口分東、西各一個，另設(shè)有2000平米的中心廣場，整個項目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場與街區(qū)的概念而形成。,項目整體布局,項目整

23、體布局圖,餐飲露臺區(qū),鋪面分割情況說明,餐飲露臺區(qū),L1，除了賣場與KTV作為次主力店占據(jù)了較大的面積，廣場內(nèi)部小鋪大多為餐飲店（藍(lán)色），廣場外圍小鋪大多為生活服務(wù)業(yè)態(tài)（橙色），小鋪的門寬在6 8 米，進(jìn)深在8 10米，中間集裝箱式的特色小店門寬在10米，進(jìn)深在2米。,L2，均布置的為大店形式的業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)門寬在16 20米、進(jìn)深在25 28米，其他業(yè)態(tài)則大小不一。,中庭廣場設(shè)置兒童戲水區(qū),集裝箱改裝的特色小店,共有六個集裝箱改裝組成，每家小店的面積為20平米左右,項目前后出口,廣場主入口處（西門）,廣場后門（東門）,垂直動線,通向2層的通道分布在廣場的左右兩側(cè)，通道寬約18米，由一輛向上的

24、自動扶梯及2條人行階梯組成，中間用綠化帶作為點(diǎn)綴。,上下樓梯的處理方式,廣告位處理,景觀布置,景觀布置(續(xù)),景觀布置(續(xù)),景觀布置(續(xù)),景觀布置(續(xù)),景觀布置(續(xù)),景觀布置(續(xù)),規(guī)劃要點(diǎn),五、項目經(jīng)營管理分析,社區(qū)型購物中心商業(yè)運(yùn)營要點(diǎn),租金說明 - 2008年,L1： 特色小店：30元/平米/天 其他餐飲、零售商鋪：15 20元/平米/天 特賣區(qū)：按季節(jié)不同收取場地費(fèi),L2： 證大藝術(shù)館：自營 其他餐飲：6 8元/平米/天 零售商業(yè)：8 12元/平米/天,租金說明 - 遞增情況,注：以上為平均租金（不包括家樂福、好樂迪、證大藝術(shù)館的租金）,物業(yè)管理費(fèi)：20元/平米/月 付款方式：

25、付二押二 簽約年限：主力店及次主力店為10年期 餐飲及金融類業(yè)態(tài)5年期 其他零售業(yè)態(tài)1-2年期,項目運(yùn)營歷史,商業(yè)運(yùn)營管理概述,一、商業(yè)管理宗旨 1、維護(hù)良好的整體形象和秩序 2、確保消費(fèi)者滿意 3、使物業(yè)保值增值 4、為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會 二、經(jīng)營管理方面 1、商業(yè)街形象管理 對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的形象(CIS)策劃和管理，以確保商業(yè)街良好的形象和信譽(yù)。 2、現(xiàn)場管理 對現(xiàn)場進(jìn)行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。 (1)店鋪裝潢：遵循休閑街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持商業(yè)街的整體形象。 (2)店內(nèi)廣告：按規(guī)定設(shè)計展示、不得亂貼亂掛； (3)現(xiàn)場促銷：促銷活動應(yīng)遵

26、守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商業(yè)街正常的經(jīng)營秩序。,3、市場營銷推廣 (1)營銷策劃：制定商業(yè)街整體營銷和競爭策略，制定全年和階段性的市場推廣計劃。 (2)宣傳推廣：對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動。 4、商業(yè)價格管理 (1)禁止價格欺詐行為。 5、商品質(zhì)量管理 (1)嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十。 (2)對商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢。 6、經(jīng)營指導(dǎo)管理 (1)教育輔導(dǎo)：經(jīng)營者交流會，外出觀摩等。 (2)營業(yè)競賽，獎勵優(yōu)勝的經(jīng)營者。 (3)經(jīng)營分析：根據(jù)銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業(yè)績提高政策。 (4)信息服務(wù)：為經(jīng)營者提供國家政策、市場動態(tài)、競爭狀況等信息服務(wù)。 (5)租戶調(diào)整：通過經(jīng)營分析，替換不合理或無法繼續(xù)營運(yùn)的租賃經(jīng)營戶。,三、商業(yè)管理 (一)經(jīng)營管理公司 1、行政部：負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營管理、政策關(guān)系協(xié)調(diào)，行政后勤服務(wù)等。 2、招商部：負(fù)責(zé)品牌招商等。 3、企劃部：負(fù)責(zé)廣告策劃、營銷策劃、展示設(shè)計、經(jīng)營分析、信息服務(wù)等。 4、督導(dǎo)部：負(fù)責(zé)建立商業(yè)街經(jīng)營管理規(guī)章制度，對經(jīng)營者經(jīng)營行為進(jìn)行督查、獎懲以及教育輔導(dǎo)、負(fù)責(zé)處理顧