房地產計稅成本核算流程圖[全面]_第1頁
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文檔簡介

1、房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅計稅成本核算流程圖計稅成本對象的確定原則:(1)可否銷售原則(2)分類歸集原則(3)功能區(qū)分原則(4)定價差異原則(5)成本差異原則(6)權益區(qū)分原則.制造成本法成本對象(費用承擔項目)直接計入固定資產實際發(fā)生的各項支出直接成本未建能分清成本對象的間接成本投資性房地產成本在建間接成本預提費用不能分清成本對象的間接成本開發(fā)產品期間費用完工共同成本待攤費用開發(fā)成本2.前期工程費3.建筑安裝工程費4.基礎設施建設費5.公共配套設施費6.開發(fā)間接費1.土地征用費及拆遷補償費收益原則、配比原則歸集和分配出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的(不超總合同10%)尚未建造或完工

2、的公共配套設施建造費用(按預算造價合理預提)尚未上交政府的報批報建費用、物業(yè)完善費用主營業(yè)務成本未銷售已銷售分配方法:占地面積法建筑面積法直接成本法預算造價法按可售面積計算單位成本土地成本公共配套設施開發(fā)成本共同負擔的借款費用房地產開發(fā)企業(yè)所得稅計算思路完工產品應稅所得未完工產品銷售所得=未完工產品收入計稅毛利率企業(yè)當期應稅所得+完工產品收入期間費用、銷售成本、營業(yè)稅金及附加其他稅前扣除項目=完工產品的收入+視同銷售收入1.銷售成本=已銷完工產品的計稅成本2.營業(yè)稅金及附加=當期繳納的營業(yè)稅及附加+當期繳納的土地增值稅 25% = 應納所得稅不得低于15%（省會）、10%（地級市）、5%（其他）、3%（經適房）開發(fā)產品視為已完工：（1）竣工證明材料已備案（2）已開始投入使用（3）已取得了初始產權證明房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品,無論工程質量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù),當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時,為開發(fā)產品開始投入使用,應視為開發(fā)產品已經完工.房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本,并計算企業(yè)當年度應納稅所得額.(視為已經完工:1.開發(fā)產品竣工證明材料已報

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