2015昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào).ppt

1、,2015年昆明市,房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,年報(bào)閱讀說(shuō)明：, 本報(bào)告一、二級(jí)市場(chǎng)的主要監(jiān)控范圍為昆明市主城區(qū)及呈貢區(qū)；, 本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市國(guó)土資源局、華房數(shù)據(jù)庫(kù)、世聯(lián)行平臺(tái),監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)。,綜述：,宏觀市場(chǎng)分析 一級(jí)市場(chǎng)分析 二級(jí)市場(chǎng)分析, 2015年中國(guó)前三季度GDP增速為6.98%，第三季度最低達(dá)到6.80%，創(chuàng)下近5年新低。 2015年11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速累計(jì)同比僅為1.3%，自2013年以來(lái)持續(xù)下滑，目 前已跌至2000年以來(lái)第二低點(diǎn)，僅次于金融危機(jī)后的2009年2月。 2015年昆明主城區(qū)及周邊郊縣共供應(yīng)土地248宗（不含工業(yè)用地），總面積為 8837.04畝，同比下跌52.6%。

2、2015年昆明主城區(qū)及周邊郊縣共成交土地131宗（不含工業(yè)用地），總面積為 6614.13畝，同比下跌44.13%。 2015年昆明全市商品房新增批售總面積為1202.92萬(wàn)平米，同比下跌33.27%。 2015年昆明全市商品房成交面積為957.23萬(wàn)平米，同比下跌18.44%；成交均價(jià)8293 元/平米， 同比上漲1.41%；成交金額793.78億元，同比下跌17.3%。 2015年昆明商品住宅成交面積668.50萬(wàn)平米，同比下跌12.12%；成交均價(jià)7581元/平 米，同比上漲4.11%.,片區(qū)市場(chǎng)分析 2016年昆明 樓市展望, 2015年，南市區(qū)供應(yīng)、成交量分別為479.83萬(wàn)平米、3

3、81.19萬(wàn)平米，分別占昆明整 體供應(yīng)、成交的40%、40%。東市區(qū)供應(yīng)、成交量最低，分別為32.39萬(wàn)方、43.49 萬(wàn)方，各占昆明整體供應(yīng)和成交的3%、5%。 從成交均價(jià)看，均價(jià)過(guò)萬(wàn)的仍為中市區(qū)，為10237元/平米，東市區(qū)、南市區(qū)、西市 區(qū)和北市區(qū)均價(jià)分別為6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米， 呈貢均價(jià)較低，為5681元/平米。 去庫(kù)存已是樓市主基調(diào)，因此控制新增供應(yīng)會(huì)是發(fā)力點(diǎn)之一，另外今年規(guī)劃審批進(jìn)一 步減少，雙重因素決定了2016年新增供應(yīng)仍將下行的態(tài)勢(shì)。 總體來(lái)說(shuō)，2016年全國(guó)政策將更為寬松，成交價(jià)格也會(huì)在當(dāng)?shù)乩媒ㄔO(shè)規(guī)劃下回升。,綜述：,20

4、15年宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2015年昆明政策新聞盤(pán)點(diǎn) 2015年昆明市一級(jí)市場(chǎng)分析 2015年昆明市二級(jí)市場(chǎng)分析 2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望,1 2 3 4 5,2015年宏觀經(jīng)濟(jì)概況,2009-09,2010-03,2008-03,2008-09,2009-03,2010-09,2011-03,2011-09,2012-03,2012-09,2013-03,2013-09,2014-03,2014-09,2015-03,2015-09,2008-03,2008-08,2009-01,2009-06,2009-11,2010-04,2010-09,2011-02,2011-07,2011-12,201

5、2-05,2012-10,2013-03,2013-08,2014-01,2014-06,2014-11,2015-04,2015-09,宏觀經(jīng)濟(jì)： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 自2009年以來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值逐年呈遞增趨勢(shì)；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率則自2009年至2011年一直 維持在9以上，其中2010年為近年的高點(diǎn)，之后呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)， 2015年中國(guó)前三季度GDP增速為 6.98%，第三季度最低達(dá)到6.80%，創(chuàng)下近5年新低。,6.80,6.00 4.00 2.00 0.00 數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù),8.00,14.00 12.00 10.00,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（季度）,GDP當(dāng)季同比(%),8.30,8.0

6、0 6.00 4.00 2.00 0.00,10.00,18.00 16.00 14.00 12.00,昆明GDP累計(jì)同比,GDP累計(jì)同比（%）,20080229,20080430,20080630,20080831,20081031,20081231,20090331,20090531,20090731,20090930,20091130,20100228,20100430,20100630,20100831,20101031,20101231,20110331,20110531,20110731,20110930,20111130,20120229,20120430,20120630,20

7、120831,20121031,20121231,20130331,20130531,20130731,20130930,20131130,20140228,20140430,20140630,20140831,20141031,20141231,20150331,20150531,20150731,20150930,20151130,10.2 1.3,宏觀經(jīng)濟(jì)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資 2015年11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速累計(jì)同比僅為1.3%，自2013年以來(lái)持續(xù)下滑，目前已跌至2000 年以來(lái)第二低點(diǎn)，僅次于金融危機(jī)后的2009年2月。固定資產(chǎn)投資同比增速不斷下滑，創(chuàng)2000年以來(lái)新

8、 低。 房地產(chǎn)行業(yè)投資情況 41 36 31 26 21,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)同比(%),固定投資累計(jì)同比(%),16 11 6 1 數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù),20080229,20080430,20080630,20080831,20081031,20081231,20090331,20090531,20090731,20090930,20091130,20100228,20100430,20100630,20100831,20101031,20101231,20110331,20110531,20110731,20110930,20111130,20120229,20120430,20120630,

9、20120831,20121031,20121231,20130331,20130531,20130731,20130930,20131130,20140228,20140430,20140630,20140831,20141031,20141231,20150331,20150531,20150731,20150930,20151130,數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND數(shù)據(jù),1.8 -3.5 -14.7,10 -10 -30,宏觀經(jīng)濟(jì)： 房地產(chǎn)開(kāi)工、竣工、施工面積增速 2015年房地產(chǎn)開(kāi)工、竣工、施工面積增速不斷下降，波動(dòng)較小，走勢(shì)趨于平緩。其中竣工面積及新開(kāi) 工面積均為負(fù)增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工、施工

10、面積 90 70 50 30,施工面積(%),竣工面積(%),新開(kāi)工面積(%),2015年政策新聞盤(pán)點(diǎn),宏觀政策： 2015年央行多次降準(zhǔn)降息 中國(guó)人民銀行宣布，自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款 基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè) 百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利 率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。其他各檔 次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn) 并。 中國(guó)人民銀行決定，自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款 準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 自2015年3月1日起，金融機(jī)

11、構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百 分點(diǎn)至5.35% 央行發(fā)布公告稱， 2015年4月20日起下調(diào)各類(lèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人 民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，自2015年5月11日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期 貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu) 存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍；其 他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào) 整。 央行今日決定，自2015年6月28日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利 率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%；一年期存款

12、基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分 點(diǎn)至2%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款 利率相應(yīng)調(diào)整。,央行決定自2015年8月26日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至 1.75%；其他個(gè)檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款及 存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，放開(kāi) 一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動(dòng)上限，活期存款以 及一年期以下定期存款的利率浮動(dòng)上限不變。,自2015年10月24日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利 率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率 下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)

13、至1.5%；其他各檔次貸款及存款基 準(zhǔn)利率、人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個(gè) 人住房公積金貸款利率保持不變。,繼降準(zhǔn)、限購(gòu)松綁后，逐個(gè)城市開(kāi)始對(duì)公積金做出調(diào)整；這次調(diào)整中的城市包括了還存在限購(gòu)的北上廣深； 經(jīng)一系列利好政策實(shí)施后，在5、6月份一二線城市的成交量有明顯的提升。樓市長(zhǎng)期的低迷狀態(tài)，導(dǎo)致現(xiàn)在大 多購(gòu)房者搖擺不定，雖然迎著一系列的利好態(tài)勢(shì)，但樓市難以在短時(shí)間恢復(fù)。,重點(diǎn)1 允許職工購(gòu)房時(shí)同時(shí)申請(qǐng)使用父母、子女的住房公積金,鼓勵(lì)繳存戶為子女購(gòu)房時(shí)，在購(gòu)房合同“買(mǎi)受人”欄中一并填入繳 存人姓名，憑備案后的購(gòu)房合同和稅票辦理住房公積金提,取或貸款。住房公積金貸款控制在本省范圍。,重點(diǎn)2

14、 推行住房公積金貸款償還商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù),使用住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房且面積不超過(guò)90平方米的，首付比例為20%；其余的一、二套房貸款首付比例均為,30%。擴(kuò)大異地購(gòu)房貸款范圍。,重點(diǎn)3 支持職工申請(qǐng)公積金貸款或提取公積金裝修自住房,職工憑房屋所有權(quán)證或房產(chǎn)部門(mén)備案的購(gòu)房合同及地稅部門(mén)的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票、裝修正規(guī)合同、裝修結(jié)算的稅,務(wù)發(fā)票及職工購(gòu)買(mǎi)裝修主材的正規(guī)發(fā)票，且確保其真實(shí)性的前提下，提取規(guī)定額度內(nèi)的住房公積金。,重點(diǎn)4 放寬住房公積金支取額度,支持職工使用住房公積金滿足購(gòu)房需求，職工因購(gòu)建房提取住房公積金，賬戶保底余額降至1000元。,重點(diǎn)5 公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面

15、推行,公積金異地貸款政策對(duì)一線城市影響不大，反而利好三四線城市，在一線城市工作繳納公積金，在三四線買(mǎi)房，對(duì)于購(gòu)房者,來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力大大減小。同時(shí)，公積金異地貸款政策將促進(jìn)三四線城市房?jī)r(jià)的上漲。,宏觀政策： 2015年關(guān)于公積金政策改革,宏觀政策： 3月30日五部委出臺(tái)政策組合拳,2015年3月30日下午，央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的 居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付 20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%； 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，相應(yīng)調(diào)整了

16、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的免征年限、由五年改為兩年。,2015年9月1日，住建部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行三部門(mén)再度下調(diào)二套房公積金貸款首付比例，由原先的,最低30%降低至20%。,二套房最低首付比例由過(guò)去的六成降至四成，降 低了改善型客戶的置業(yè)門(mén)檻；同時(shí)，對(duì)于存量房市 場(chǎng)，二手房營(yíng)業(yè)稅減免從5年改為2年，能促進(jìn)交投活 躍。以深圳一套總價(jià)200萬(wàn)、購(gòu)置滿2年不足5年的普 通住宅為例，在此之前，需要交納的主要稅費(fèi)包括房 屋總價(jià)1%的契稅、評(píng)估價(jià)1%的所得稅以及全額征收 5.5%的營(yíng)業(yè)稅；“五改二”以后，為客戶減免了交易 環(huán)節(jié)占大頭的11萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。交易成本降低帶來(lái)的影響 是，存量房的接盤(pán)者增加，一部分想換房的客戶

17、，可 以通過(guò)先賣(mài)后買(mǎi)順利置換，同時(shí)促進(jìn)一二手房的交易 活躍度。,“330”房地產(chǎn)新政落地，規(guī)定對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)二 套普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的，最低首付 20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。,宏觀政策： 央行：首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%,為進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)，支持合理住房消費(fèi)，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就個(gè)人住房貸款政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 一、在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例 調(diào)整

18、為不低于25%。,二、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄 內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主 確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。, 2006年出臺(tái)“國(guó)六條細(xì)則”規(guī)定：首套房貸首付比例不得低于30%，其后一直保持。而之 前是二成。如今首付降了5個(gè)百分點(diǎn)，幅度不算大，但傳遞出一個(gè)信號(hào)：中央支持住房消 費(fèi)、自住需求方針不變、力度加大。樓市必須復(fù)蘇，才能穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。在二三四線房?jī)r(jià)明顯 上漲之前，樓市政策繼續(xù)寬松！, 首套普通住房首付最低25%，其實(shí)商業(yè)銀行完全可以接受！去年以來(lái)，

19、我國(guó)商業(yè)銀行貸款 不良率顯著上升，而個(gè)人房貸卻一直是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。即便全國(guó)的商業(yè)銀行都按25% 首付放貸，也不會(huì)有多少風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椋航^大多數(shù)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌超三成。, 首套普通住房首付最低25%，針對(duì)性很強(qiáng)，主要是進(jìn)一步支持剛需，這類(lèi)需求多為年輕人， 他們收入并不一定低，但積蓄少，也即存在一種現(xiàn)象：還得起貸款，付不起首付。降低首 付等于降低購(gòu)房門(mén)檻，這有助于這類(lèi)需求的釋放，從而能促進(jìn)樓市繼續(xù)復(fù)蘇。,宏觀政策： 二胎政策全面放開(kāi),2015年10月29日，中共十八大五中全會(huì)宣布，在堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策的前提下，完善我國(guó)的人口發(fā)展戰(zhàn) 略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)

20、。這標(biāo)志著全面二胎政策終于得到 了官方的認(rèn)可。,在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)里。兩房的剛需屬性已經(jīng)得到肯定。對(duì)部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，三房也屬于剛需范疇。按照現(xiàn)在的 家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。如果不需要老人來(lái)帶孩子，父母一 間、孩子一間，還有一間作為書(shū)房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二胎。三房肯定是不夠住的。 孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過(guò)渡。但如果孩子長(zhǎng)大，哪怕性別相同，還是需要一定的個(gè)人空間。那個(gè)時(shí)候： 父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。,全面放開(kāi)二孩政策對(duì)房地產(chǎn)影響:, 四房才是剛需 五房成為改需, 三房的市場(chǎng)被大大擠壓 保姆房

21、會(huì)列入開(kāi)發(fā)范疇 學(xué)區(qū)房地位更加不可動(dòng)搖,地方政策： 城中村改造項(xiàng)目暫不審批,未審批的城中村改造項(xiàng)目原則上不再審批；拆除重建類(lèi)城市更新改造項(xiàng)目征得90%以上改造范圍內(nèi)權(quán)利 主體同意方可申報(bào)；投資人在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，將安置房建設(shè)啟動(dòng)資金存入轄區(qū)政府（管委會(huì)）指定共管賬戶，不 低于安置房建設(shè)總投資的70%,昆明市城市更新改造工作會(huì)議印發(fā)了昆 明市城市更新改造管理辦法、昆明市 城市更新改造管理辦法實(shí)施細(xì)則、昆 明市城市更新改造土地補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)、 昆明市城市更新改造土地處置指導(dǎo)意 見(jiàn)、社會(huì)投資人參與昆明市城市更新 改造項(xiàng)目退出辦法等一攬子城市更新改 造配套政策，為全市做好城市更新改造工 作提供了政策支撐。這

22、些辦法和意見(jiàn)顯示， 未審批的城中村改造項(xiàng)目原則上不再審批; 拆除重建類(lèi)城市更新改造項(xiàng)目征得90%以 上改造范圍內(nèi)權(quán)利主體同意方可申報(bào);投資 人在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，將安置房建設(shè)啟動(dòng)資金 存入轄區(qū)政府(管委會(huì))指定共管賬戶，不,低于安置房建設(shè)總投資的70%。,地方政策： 公積金政策昆明落地,1月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行對(duì)外發(fā)布關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條 件的通知，今后無(wú)房職工繳存地租房，只需提供租賃合同、租金繳納證明或無(wú)房證明即可提取住房公積金， 而昆明在1月30日?qǐng)?zhí)行。, 4月27日 昆公積金執(zhí)行新政,首套房最高貸70萬(wàn)；辦理公積金貸款不再要收入證明；申請(qǐng)貸款時(shí)繳存時(shí)間從開(kāi)

23、戶并連續(xù)足額繳滿12個(gè)月縮 短為開(kāi)戶并連續(xù)足額繳滿6個(gè)月。, 5月 昆明公積金貸款審批縮短至 10個(gè)工作日 5月 25日起公積金還貸年限延至退休后 5年,住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套自住住房個(gè)人貸款首付比例調(diào)整為20%，個(gè)人貸款最高額度由30萬(wàn)元提高至35萬(wàn)元，雙 職工繳存家庭由60萬(wàn)提高至70萬(wàn)元。還貸年限延長(zhǎng)至法定退休年齡后5年，不超過(guò)規(guī)定的最高貸款期限。 6月28日 昆明公積金貸款執(zhí)行 3.5%新利率,2015年06月28日(含)后發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款執(zhí)行1-5年（含5年）3.0%，5年以上3.5%的貸款新利 率。, 8月1日昆明市住房公積金異地貸款,戶籍在昆明市行政區(qū)域內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)昆明市行政區(qū)域

24、內(nèi)可以辦理產(chǎn)權(quán)的自住住房的職工，可持繳存地住房公積金 管理中心出具的繳存證明，向昆明市住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金異地貸款。, 9月 21日起，二套首付由 30% 降低至20%,小結(jié)：,2015年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速依然處于下滑狀態(tài)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為676708億元，按可比價(jià)格計(jì),算，比上年增長(zhǎng)6.9%，為自1990年以來(lái)首次跌破8%。,2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)了1.0%，是自2000年有數(shù)據(jù) 記錄以來(lái)的最低點(diǎn)，其中，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重最大，達(dá)到67.3%的住宅投資，增長(zhǎng)僅為 0.4%，幾近停滯。,2015年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控整體表現(xiàn)為：多次降息降準(zhǔn)，通過(guò)注入流

25、動(dòng)性，從而活躍貨幣市場(chǎng) 和資本市場(chǎng)，促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)房，同時(shí)降低企業(yè)成本；降低二套房首付，但是只能緩解短期的市 場(chǎng)，雖然部分改善型需求短期內(nèi)受刺激入市，但對(duì)于二三線城市以剛需為主的項(xiàng)目刺激作用有 限；調(diào)整公積金， 在5、6月份一二線城市的成交量有明顯的提升，但樓市難以在短時(shí)間恢復(fù)。 昆明除了與全國(guó)基調(diào)一致的堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，各項(xiàng)政策明細(xì)的出臺(tái)也更加具有地方性，在,保障合理購(gòu)房需求同時(shí)，適當(dāng)放寬調(diào)控，將房地產(chǎn)也推向市場(chǎng)化。,2015年昆明市一級(jí)市場(chǎng)分析,2015年昆明主城區(qū)及周邊郊縣共供應(yīng)248宗土地（不含工業(yè)用地），供應(yīng)面積為8837.04畝，同比2014 年的18643.58畝，下跌52.6%；

26、2015年昆明及周邊郊縣共成交131宗土地，總成交面積6614.13畝，與 2014年全年成交總面積14861.65畝相比，同比下跌55.50%；成交金額為102.74億元，與2014年成交金額 183.88億元相比，同比下跌44.13%。昆明郊縣數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市國(guó)土資源局,一級(jí)市場(chǎng)： 昆明市土地供應(yīng)和土地成交統(tǒng)計(jì),2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共供應(yīng)103宗土地，供應(yīng)面積為4728.73畝，占整體供應(yīng)的53.51%；昆 明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交73宗土地，成交面積為3441.80畝，占整體成交的52.04%，成交金額為94.45億 元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明郊縣區(qū)供應(yīng)土地14

27、5宗，供應(yīng)面積4108.30畝，占到整體供應(yīng)的46.49%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市國(guó)土資源局,一級(jí)市場(chǎng)： 分區(qū)域土地供求情況,2015年，土地供應(yīng)大幅下跌，住宅和商業(yè)大幅縮水。2015年昆明住宅用地成交面積為1747.22畝，與 2014年的8790.71畝相比，下跌了80.12%。商業(yè)用地成交面積為1403畝，同比下跌83.52%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市國(guó)土資源局,一級(jí)市場(chǎng)： 歷年昆明土地成交結(jié)構(gòu),2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)商品房用地成交面積為229.45萬(wàn)方，成交單價(jià)為4116元/平方米。西山區(qū) 土地成交面積為67.49萬(wàn)方，成交均價(jià)為5880元/平方米，成交量?jī)r(jià)均居各行政區(qū)之首；其次是盤(pán)龍區(qū)

28、和呈貢 區(qū)，成交均價(jià)分別為4246元/平方米和3921元/平方米，五華區(qū)和官渡區(qū)成交均價(jià)相對(duì)較低。土地成交主要集 中于西山區(qū)及呈貢區(qū)，分別成交67.49萬(wàn)方、62.76萬(wàn)方。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市國(guó)土資源局,一級(jí)市場(chǎng)： 昆明主城區(qū)土地成交量?jī)r(jià)情況,2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交住宅用地97.6萬(wàn)方，成交量主要集中在西山區(qū)和五華區(qū)，面積分別,為49.77萬(wàn)方和20.07萬(wàn)方。盤(pán)龍區(qū)成交均價(jià)最高，為10544元/平方米。,2015年昆明主城區(qū)及呈貢新區(qū)共成交商業(yè)用地84.12萬(wàn)方，成交量最多為呈貢區(qū)，面積為49.42萬(wàn)方， 其次為盤(pán)龍區(qū)，面積為24.39萬(wàn)方。成交均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)槲魃絽^(qū)，為829

29、1元/平方米；其次是五華區(qū)，為 4471元/平方米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市國(guó)土資源局,一級(jí)市場(chǎng)： 昆明主城區(qū)土地成交量?jī)r(jià)情況,小結(jié)與猜想：,2015年土地市場(chǎng)：,由于受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，雖然為避免流標(biāo)過(guò)多， 政府部門(mén)已經(jīng)在放緩?fù)恋厣鲜泄?jié)奏，但流拍比重依然較高。供應(yīng)量緊縮、成交量下滑，除小部分 熱點(diǎn)區(qū)域地塊受市場(chǎng)熱捧外，整體呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，底價(jià)成交已成主流。,各區(qū)域成交表現(xiàn)不同，多以住宅和商業(yè)用地成交為主，住宅用地供求主要集中于西山區(qū)， 商業(yè)用地則集中于呈貢區(qū)。其中西山區(qū)整體成交量?jī)r(jià)均居全市區(qū)域之首，而官渡區(qū)則無(wú)人問(wèn)津， 成交量?jī)r(jià)最低。,成交價(jià)格方面，西山區(qū)和盤(pán)龍區(qū)成

30、交價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)整體多以底價(jià)成交為主，溢價(jià)率,較低。住宅部分盤(pán)龍區(qū)價(jià)格最高，商業(yè)土地則是西山區(qū)價(jià)格最高。,預(yù)計(jì)2016年土地市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)，流拍情況會(huì)有所緩解，純商業(yè)地塊占比可能有所,下降。,2015年昆明市二級(jí)市場(chǎng)分析,昆明商品房市場(chǎng)仍處于供大于求狀態(tài)，但供求量有所回落。,2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26，企業(yè)庫(kù)存壓力有所緩解。,2015年，商品房供應(yīng)面積1202.92萬(wàn)平米，同比2014年的1802.80萬(wàn)平米下跌33.27%； 成交面積957.23萬(wàn)平米，同比2014年的1173.71萬(wàn)平米下跌18.44%； 成交均價(jià)8293元/平米， 同比2014年的81

31、78元/平米上漲1.41%； 成交金額793.78億元，同比2014年的959.82億元下跌17.3%。,二級(jí)市場(chǎng)： 商品房供求量有所回落,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),昆明商品房市場(chǎng)仍處于供大于求狀態(tài)，但供求量有所回落。,2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26，企業(yè)庫(kù)存壓力有所緩解。,2015年，昆明商品住宅成交面積668.5萬(wàn)平米，同比下跌12.12%；成交均價(jià)為7581元/平米，同比上,漲4.1%。,商業(yè)物業(yè)成交面積61.5萬(wàn)平米，成交均價(jià)19807元/平米，同比2014年分別下跌37.01%、6.35%。 辦公物業(yè)（含寫(xiě)字樓及公寓）成交面積124.28萬(wàn)平米，成交均

32、價(jià)10552元/平米，同比2014年126.21萬(wàn),平米、10974元/平米分別下跌1.53%、3.85%。,二級(jí)市場(chǎng)： 商品房供求量有所回落,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),從供銷(xiāo)走勢(shì)來(lái)看，2015年昆明市基本處于供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)；特別是5、6、8、9、11這5個(gè)月，供應(yīng)大于 需求尤為明顯。上半年5月、6月供大于求比較明顯，主要是各項(xiàng)利好政策推出，促使了市場(chǎng)放量的增加，另外 定向供應(yīng)的房源占比較大，同時(shí)客戶觀望情緒濃，成交量并沒(méi)有顯著提升。,二級(jí)市場(chǎng)： 商品房供求量有所回落,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),2015年，住宅供應(yīng)面積693.93萬(wàn)平米，占整體供應(yīng)的58%；因房管局系統(tǒng)問(wèn)題

33、新增供應(yīng)出現(xiàn)43.38萬(wàn)方 的差額部分，此差額部分無(wú)法區(qū)分物業(yè)類(lèi)型，差額部分占整體供應(yīng)的4%，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積77.06萬(wàn)平米，占 整體供應(yīng)的6%，辦公物業(yè)供應(yīng)面積131.25萬(wàn)平米，占整體供應(yīng)的11%。,2015年住宅成交面積671.6萬(wàn)平米，占整體成交的71%，商業(yè)物業(yè)成交面積61.5萬(wàn)平米，占整體成交的,7%，辦公物業(yè)成交面積124.28萬(wàn)平米，占整體成交的13%。,二級(jí)市場(chǎng)： 商品房供求結(jié)構(gòu),數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),2015年，南市區(qū)供應(yīng)、成交量分別為479.83萬(wàn)平米、381.19萬(wàn)平米，分別占昆明整體供應(yīng)、成交的 40%、40%。東市區(qū)供應(yīng)、成交量最低，分別為32.39

34、萬(wàn)方、43.49萬(wàn)方，各占昆明整體供應(yīng)和成交的3%、 5%。,可以看出，呈貢、南市區(qū)、西市區(qū)依然供大于求，供求比分別為2.15、1.26和1.7；其他市區(qū)供求則趨于,平穩(wěn)，分別為北市區(qū)0.97、東市區(qū)0.74、中市區(qū)0.83。,從成交均價(jià)看，均價(jià)過(guò)萬(wàn)的仍為中市區(qū)，為10237元/平米，東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)和北市區(qū)均價(jià)分別 為6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米，呈貢均價(jià)較低，為5681元/平米。,二級(jí)市場(chǎng)： 區(qū)域商品房供求分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),說(shuō)明：2015年，昆明商品房新增供應(yīng)面積為1202.92萬(wàn)平米，因房管局系統(tǒng)問(wèn)題新增供應(yīng)出現(xiàn)43

35、.38萬(wàn),平米的差額部分，此差額部分無(wú)法區(qū)分物業(yè)類(lèi)型，未體現(xiàn)在分物業(yè)供求情況中。,從整體情況來(lái)看，住宅市場(chǎng)供求趨于平穩(wěn)。供求比最高出現(xiàn)在8月，達(dá)到2.08，其次是6月、9月，供求,比分別為1.75、1.61。,從區(qū)域來(lái)看， 南市區(qū)供應(yīng)、成交遙遙領(lǐng)先，其次為北市區(qū)、呈貢，東市區(qū)供應(yīng)、成交量較小。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級(jí)市場(chǎng)： 住宅供求情況,從市場(chǎng)情況看，2015年，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)銷(xiāo)售的房型中，首改戶型占47%，其次為首制戶型，占比為25%。 而從商品住宅去化的情況來(lái)看，90-144平方米的戶型最受推崇，占比50%，其次為90平米以下面積的戶型， 占比為26%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信

36、息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級(jí)市場(chǎng)： 住宅各面積段供求情況,截止2015年底，昆明全市二級(jí)市場(chǎng)商品住宅庫(kù)存量為690.53萬(wàn)平米，若以2015年1-12月的平均銷(xiāo)售速,度來(lái)計(jì)算的話，存量面積需近12個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行消化，庫(kù)存壓力較大。,從庫(kù)存的區(qū)域分布來(lái)看，南市區(qū)庫(kù)存量最大，為204.84萬(wàn)平米，其次為呈貢，存量為196.52萬(wàn)平米；中,市區(qū)存量最少，為54.9萬(wàn)平米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級(jí)市場(chǎng)： 各區(qū)域住宅存量情況,從供應(yīng)面積來(lái)看，2015年商業(yè)月度供應(yīng)中，5月及11月供應(yīng)超出10萬(wàn)方，其中5月供應(yīng)量最大，達(dá)到,11.33萬(wàn)方。4月及10月供應(yīng)量則最低，不足4萬(wàn)方。,從成交面積來(lái)看，

37、2015年商業(yè)月度成交面積最高為7月，成交7.4萬(wàn)平米；最低為2月，成交3.19萬(wàn)平,米。,從成交均價(jià)來(lái)看，每月成交均價(jià)在13884 -25000元/平米之間，以20000元/平米左右的成交均價(jià)居 多，成交均價(jià)最高的為10月23990元/平米，最低為9月的13884元/平米，整體均價(jià)波動(dòng)較大。 從各區(qū)域來(lái)看，2015年供應(yīng)主要來(lái)自南市區(qū)、西市區(qū)、呈貢區(qū)，3區(qū)域占據(jù)全市商業(yè)總供應(yīng)量的,83.52%；成交方面南市區(qū)居首位，成交面積為25.94萬(wàn)平米；其次為中市區(qū)，成交面積為15.73萬(wàn)平米。從成 交均價(jià)看，西市區(qū)最高，為25496元/平米；其次是南市區(qū)，均價(jià)為21082元/平米。均價(jià)最低為呈貢區(qū)的

38、 13929元/平米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級(jí)市場(chǎng)： 商業(yè)物業(yè)供求情況,截止2015年底，昆明全市二級(jí)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量為310.21萬(wàn)平米，從庫(kù)存的區(qū)域分布來(lái)看，南市區(qū),庫(kù)存量最大，為113.64萬(wàn)平米；東市區(qū)存量最少，為9.75萬(wàn)平米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級(jí)市場(chǎng)： 各區(qū)域商業(yè)存量情況,從整體來(lái)看， 9月辦公出現(xiàn)集中放量，供應(yīng)量為38.09萬(wàn)平米，其余各月表現(xiàn)平穩(wěn)。,從供應(yīng)面積來(lái)看，2015年辦公月度供應(yīng)面積達(dá)20萬(wàn)平米以上的月份還有有6月、11月，供應(yīng)量分別為27.24萬(wàn)平米、,20.38萬(wàn)平米，3月供應(yīng)量最小，僅為0.03萬(wàn)平米。,從成交面積來(lái)看，2

39、015年辦公月度成交表現(xiàn)平穩(wěn)，面積除11月達(dá)到15.46 萬(wàn)平米外，其余各月均在8萬(wàn)平米左右。 從成交均價(jià)來(lái)看，每月成交均價(jià)在9000-12000元/平米之間，以10000元 /平米左右的成交均價(jià)居多，整體成交均價(jià)較穩(wěn),定。,從各區(qū)域來(lái)看，除南市區(qū)、西市區(qū)供應(yīng)、成交差距較大外，其他區(qū)域相對(duì)平衡。2015年西市區(qū)辦公供應(yīng)最多，為51.2萬(wàn) 平米；南市區(qū)辦公成交最多，為54.65萬(wàn)平米。東市區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)、成交最低，分別為0.03萬(wàn)平米、0.85萬(wàn)平米。從成交均價(jià) 看，中市區(qū)均價(jià)最高，為13340元/平米，呈貢區(qū)最低，僅7476元/平米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級(jí)市場(chǎng)： 辦公物業(yè)供

40、求情況,截止2015年底，昆明全市二級(jí)市場(chǎng)辦公物業(yè)庫(kù)存量為326.19萬(wàn)平米。從庫(kù)存的區(qū)域分布來(lái)看，南市區(qū) 庫(kù)存量最大，為116.48萬(wàn)平米，其次為西市區(qū)、中市區(qū)，存量分別為78.38萬(wàn)平米、61.29萬(wàn)平米；東市區(qū)存 量最少，為1.5萬(wàn)平米，其次為北市區(qū)，存量為30.01萬(wàn)平米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),二級(jí)市場(chǎng)： 各區(qū)域辦公存量情況,二級(jí)市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)商及商品房金額排名,TOP20 樓盤(pán) 數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)和華房數(shù)據(jù),TOP20 開(kāi)發(fā)商,小結(jié)與猜想：,2015年商品房市場(chǎng)：,2015年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量跌價(jià)升的形勢(shì)。昆明商品房市場(chǎng)仍處于供大于求狀 態(tài)，但供求量有所回落。2015年供求比由2014年的1.53下滑至1.26，供求比趨于穩(wěn)定，企業(yè)庫(kù) 存壓力有所緩解。,住宅繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，供求量占比均超過(guò)50%，以首置首改為主，雖有大量利好政策出 臺(tái)，但昆明反應(yīng)較慢 ，市場(chǎng)有效需求不足，成交量依然處于下行狀態(tài)