關(guān)于美國(guó)衡平法上的地役權(quán)研究

1、美國(guó)衡平法上的地役權(quán)研究馬新彥 吉林大學(xué) 教授關(guān)鍵詞: 美國(guó)衡平法/地役權(quán)/約定地役權(quán)/承繼人/普通法內(nèi)容提要: 衡平法上的地役權(quán)是在城市土地分割開發(fā)規(guī)劃(Schems forSubdivsion Development)中產(chǎn)生的，對(duì)美國(guó)城市社區(qū)的合理分布、良好居住環(huán)境的保持、環(huán)境污染的綜合治理發(fā)揮著非常重要的作用。衡平地上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)不同，是權(quán)利人對(duì)供役地所有權(quán)行使方法及行使步予以限制的權(quán)利，以否定地役權(quán)和雙方地役權(quán)為特征，以衡平法院責(zé)令義務(wù)人停止違背地役權(quán)行為為救濟(jì)手段，但與普通法上的地役權(quán)同具有地役權(quán)的一般屬性排他性和對(duì)世性，與普通法上的地役權(quán)構(gòu)成了美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法上完整的地役

2、權(quán)制度。地役權(quán)被分為普通法上的地役權(quán)(Common Law Easements)和衡平法上的地役權(quán)(Equitable Servitudes)，這大概是英美財(cái)產(chǎn)法的一大特色。筆者在對(duì)普通法上的地役權(quán)及其相鄰權(quán)作一探討之后 1， 擬于本文對(duì)衡平法上的地役權(quán)再作進(jìn)一步研究，以期對(duì)我國(guó)的物權(quán)法立法添一臂之力。一、衡平法上的地役權(quán)概論衡平法上地役權(quán)是利用衡平法上的強(qiáng)制力對(duì)土地的使用予以限制的權(quán)利，指地役權(quán)人限制義務(wù)人及土地的承繼人于其自己的土地上為一定目的使用，義務(wù)人違背此義務(wù)，以超目的范圍外的方法使用其土地，權(quán)利人可請(qǐng)求衡平法院予以衡平法上的救濟(jì)，責(zé)令義務(wù)人停止其對(duì)土地的不符合目的使用的權(quán)利。例如，

3、A將其大片土地分成50分，先后將50 份土地分別賣給他人。在買賣契約中，A 向買受人表明：他們所購(gòu)買的土地只能予以居住目的使用，不得另作他用。一段時(shí)間之后，當(dāng)眾買受人均在其購(gòu)得的土地上建好住房時(shí)，第46塊土地的買受人石油公司在其購(gòu)得的土地上開設(shè)了加油站，眾土地的購(gòu)買人均請(qǐng)求衡平法院責(zé)令石油公司停止開設(shè)加油站。該眾多土地所有人限制石油公司對(duì)其土地予以居住目的以外的使用權(quán)利即是衡平法上的地役權(quán)。衡平法上的地役權(quán)嚴(yán)格地說是當(dāng)事人基于土地之契約成立的契約權(quán)利，之所以稱之為衡平法上的地役權(quán)，一方面是因?yàn)檫@種權(quán)利屬衡平法的規(guī)矩范圍，受衡平法的保護(hù)，當(dāng)它遭到不合理的侵犯時(shí)，衡平法院采衡平法上的方法予以救濟(jì);

4、另一方面是因?yàn)檫@種權(quán)利雖為契約權(quán)利，但具有地役權(quán)的一般屬性。第一，它是土地上存在的一種利益，依附于土地永久存在，不為契約當(dāng)事人所專有或其終身享有。第二，它雖依契約而產(chǎn)生但不具有契約的相對(duì)性，是一種具有排他性的絕對(duì)權(quán)利。供役地被轉(zhuǎn)移，無論在普通法上是否承認(rèn)這種契約權(quán)利可隨土地而轉(zhuǎn)移，只要承繼人知道該土地上存在地役權(quán)，地役權(quán)人均可排他地享有地役權(quán)，借助衡平法上的強(qiáng)制力對(duì)抗該承繼人。衡平法上的地役權(quán)有肯定地役權(quán)和否定地役權(quán)之分?？隙ǖ匾蹤?quán)是要求義務(wù)人在其土地上須以一定方法或一定目的使用土地的權(quán)利;否定地役權(quán)是要求義務(wù)人不得以一定方法或一定目的使用土地的權(quán)利。一些法院對(duì)肯定地役權(quán)持反對(duì)的態(tài)度，認(rèn)為以衡

5、平法上的手段強(qiáng)制負(fù)擔(dān)地所有人為受益人的利益為一定積極行為，對(duì)負(fù)擔(dān)地所有人而言似乎有失公平。因此，在司法實(shí)務(wù)中他們通常以縮小解釋肯定地役權(quán)的適用范圍，甚至拒絕以衡平法上的方法執(zhí)行地役權(quán)表明他們對(duì)肯定地役權(quán)的態(tài)度。但仍有較多的判例主張具備了與否定地役權(quán)相同的條件或者其它必要條件的，肯定地役權(quán)有效 1。 衡平法上的地役權(quán)又有單獨(dú)地役權(quán)與相互地役權(quán)之分。為一方當(dāng)事人所專有的權(quán)利是單獨(dú)地役權(quán)，亦可叫做單方地役權(quán);為雙方當(dāng)事人相互享有的權(quán)利是相互地役權(quán)，亦可稱之為雙方地役權(quán)。在單獨(dú)地役權(quán)中，對(duì)方當(dāng)事人只負(fù)有義務(wù)，而不享有任何權(quán)利。義務(wù)人不履行相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利人可尋求衡平法上的救濟(jì)。而在相互地役權(quán)中，雙方當(dāng)事

6、人享有平等的地役權(quán)，亦都負(fù)有平等的保障對(duì)方地役權(quán)實(shí)現(xiàn)的義務(wù)，而且權(quán)利義務(wù)是相互的，一方當(dāng)事人的權(quán)利就是對(duì)方當(dāng)事人的義務(wù)，一方當(dāng)事人的義務(wù)又是對(duì)方當(dāng)事人的權(quán)利，任何一方當(dāng)事人未遵守自己的義務(wù)，他方均可訴諸衡平法院。例如，A將土地分成100份出賣，在其土地的統(tǒng)一規(guī)劃中約定：1.各購(gòu)買者只能將土地用于居住;2.第25號(hào)地的購(gòu)買者只能將土地用于開藥店，而不得另有他用。依該對(duì)土地限制使用條款的第一項(xiàng)，當(dāng)事人所得的是相互地役權(quán)。除25號(hào)地購(gòu)買者外，所有土地買受人均互相享有地役權(quán)。任何一買受人都有權(quán)限制他人居住目的外的使用，同時(shí)，任何一買受人又被他人限制對(duì)土地非以居住目的的使用。即每一方當(dāng)事人既是他方的權(quán)利

7、人同時(shí)又是他方的義務(wù)。而依第二項(xiàng)，第25號(hào)土地購(gòu)買者與其他土地購(gòu)買人之間產(chǎn)生的是單獨(dú)地役權(quán)。前者只負(fù)有在購(gòu)得的土地上開藥店，而不得另作他用的義務(wù)，不享有限制他人亦只以開藥店為目的使用土地的權(quán)利。公平為衡平法的最高理念，凡與公平相悖的，均為衡平法所摒棄的。衡平法上的地役權(quán)亦以公平為其價(jià)值目標(biāo)。違背公平，盡管從理論上完全具備地役權(quán)成立的條件，但受衡平法的保護(hù)。第一，地役權(quán)的設(shè)定若有種族歧視之嫌，衡平法院不給以衡平法上的救濟(jì)。例如，在A 將其100份土地以居住為目的賣給他人時(shí)， 在契約中除約定買受人及未來的土地承繼人只能以居住為目的使用土地之外，還約定，任何買受人不得將土地轉(zhuǎn)讓、出租或出借給白種以外

8、的其他有色種人。這樣一種對(duì)土地施以限制的地役權(quán)，雖不欠缺地役權(quán)的成立條件，但因存在嚴(yán)重的種族歧視而不受衡平法的保護(hù)。在1948年由最高法院審理的Shelley V.Kraemery一案中法官認(rèn)為，憲法第14修正案，但絕對(duì)禁止國(guó)家機(jī)關(guān)在執(zhí)行職務(wù)時(shí)有任何種族歧視的傾向。因此，如果衡平法院以衡平法上的手段強(qiáng)制執(zhí)行一個(gè)帶有嚴(yán)重種族歧視色彩的地役權(quán)，這是違反憲法的行為，當(dāng)事人完全可以此為由提起國(guó)家侵權(quán)(State Action)的損害賠償訴訟。這是美國(guó)最高法院對(duì)帶有種族歧視傾向的地役權(quán)予以否定的典型判例，體現(xiàn)了公平與正義。第二，地役權(quán)所約定的限制不合理，賦予土地的開發(fā)商或其他土地所有人更多的權(quán)利或利益，

9、而給他方當(dāng)事人更多的制約和不利益，則衡平法院對(duì)衡平法上的地役權(quán)不予以強(qiáng)制執(zhí)行。衡平法上的地役權(quán)是伴隨美國(guó)城市的繁榮和發(fā)展而產(chǎn)生的。美國(guó)的獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)在美國(guó)人民獲得獨(dú)立、贏得共和國(guó)的同時(shí)，還在相當(dāng)程度上打破了半封建的租佃制和大土地所有制，埋藏了奴隸制。從英國(guó)移植過程的地役權(quán)法律制度在新的土地制度之下得以充分發(fā)展。于19世紀(jì)末，因?yàn)楣I(yè)發(fā)展給城市帶來的繁榮，美國(guó)大量人口向城市涌進(jìn)，城市人口的居住密度大大增加，為了保持良好的居住環(huán)境，需對(duì)居住區(qū)土地的使用給以居住目的以外的限制，而原有的普通法上的地役權(quán)無法滿足人們對(duì)這一目的的追求。遂，一種新型的地役權(quán)衡平法上的地役權(quán)應(yīng)時(shí)代的需求產(chǎn)生了。這種獨(dú)具特色的地役

10、權(quán)在土地為私有，人們有充分自由使用自己土地的社會(huì)背景之下對(duì)美國(guó)城市社區(qū)的合理分布、良好居住環(huán)境的保持、環(huán)境污染的綜合治理發(fā)揮著非常重要的作用。二、衡平法上地役權(quán)的產(chǎn)生衡平法上的地役權(quán)是一種約定地役權(quán)，非法定地役權(quán)，基于當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生。其構(gòu)成須具備如下諸條件：(一)須有契約存在。衡平法上的地役權(quán)既然是一種約定地役權(quán)，當(dāng)事人之間訂立的符合欺詐法形式要求的土地轉(zhuǎn)讓契書(A Deed Poll)的有效存在是地役權(quán)構(gòu)成的首要條件。該契書須由土地轉(zhuǎn)讓人簽字，受讓人無須簽字，只要接受該契書，即受地役權(quán)的拘束，依契約享有地役權(quán)，或受地役權(quán)的負(fù)擔(dān)。如上例，A將50份土地出賣給買受人， 并于買賣書中明示土

11、地只用于居住。該明示條款賦予各土地所有人以衡平法上的地役權(quán)限制他人對(duì)其土地予以居住目的以外的使用，同時(shí)，亦賦予各所有人以義務(wù)得以居住為目的使用自己的土地。該契書中所載明的地役權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓人于契書中簽字及受讓人接受契書，即發(fā)生法律效力。(二)須當(dāng)事人有產(chǎn)生地役權(quán)的主觀目的。衡平法上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)一樣，以土地為依托，只要土地存在，無論土地歸何人所有，均受地役權(quán)的約束。因此，地役權(quán)的效力實(shí)際上并非及于契約當(dāng)事人自身，而是及于土地。當(dāng)事人于契約中設(shè)定的這種對(duì)土地使用的限制權(quán)利欲發(fā)生此法律效力，并以衡平法上的強(qiáng)制力予以實(shí)施，以當(dāng)事人于訂約時(shí)具有設(shè)定該地役權(quán)并其效力及于土地而非契約當(dāng)事人的主觀目

12、的為重要條件。此主觀目的通常以明示的方式載入轉(zhuǎn)讓契約之中，即在契約中有明示的語言表明當(dāng)事人目的。但是，在一些契約中，盡管無明示的表明當(dāng)事人主觀目的的語言，客觀環(huán)境表明當(dāng)事人有此主觀目的的，仍發(fā)生衡平法上地役權(quán)的法律效力。例如，A將土地分成50份， 在其開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃中A聲明所有土地只能用于居住，在將其第46 號(hào)土地出賣給石油公司時(shí)，盡管在契約中未有明確的語言表明此塊土地不得用于開加油站，只能用于居住，亦未有明確的語言表明無論何人購(gòu)買僅以居住目的為限使用土地，但客觀環(huán)境表明了當(dāng)事人具有地役權(quán)效力及于土地，無論何人承繼該土地均受此限制的主觀目的，地役權(quán)成立。石油公司如于此塊土地興建加油站，衡

13、平法院即可接受當(dāng)事人的申請(qǐng)予以衡平法上的救濟(jì)。(三)須當(dāng)事人知道地役權(quán)的存在。衡平法上的地役權(quán)之負(fù)擔(dān)對(duì)供役地的拘束力，于供役地被無償轉(zhuǎn)讓場(chǎng)合(贈(zèng)與或繼承)，無條件地隨土地而轉(zhuǎn)移給土地的承繼人;但于供役地有償轉(zhuǎn)移場(chǎng)合，欲發(fā)生隨土地而轉(zhuǎn)移，并拘束供役地任何承繼人的效力，承繼人知道地役權(quán)的存在便成為重要的前提條件。所謂知道，是指土地承繼人于取得土地所有權(quán)時(shí)確實(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道于其取得的土地上存在他人對(duì)土地的限制權(quán)利。確實(shí)知道，是指當(dāng)事人主觀上的實(shí)際知道(Actual Notice)， 獲知的途徑通常有兩種：第一，土地的承繼人于取得土地時(shí)從原地役權(quán)產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓契約中直接看到地役權(quán)存在的語言表述;第二，

14、土地承繼人雖未從原契約中得知，但通過對(duì)土地周圍環(huán)境的觀察能夠得知無論是誰取得土地的所有權(quán)都會(huì)受到同樣的限制。應(yīng)當(dāng)知道，是指原地役權(quán)產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓契約的當(dāng)事人將所有權(quán)的轉(zhuǎn)移乃至地役權(quán)的產(chǎn)生予以登記該權(quán)利的公示給一切欲購(gòu)買土地的人或可以取得土地所有權(quán)的人提供了可知的條件，無論承繼人于取得土地時(shí)是否確實(shí)可知，推定其知道。所以應(yīng)當(dāng)知道是假定知道，或稱推定知道(Constructive Notice)。 具備此條件，地役權(quán)對(duì)供役地具有拘束力，而無論其買受人為何人。但如果土地的承繼人有償取得土地所有權(quán)，且為善意，他不知道，也不應(yīng)當(dāng)知道其欲購(gòu)買的土地上存在地役權(quán)，則不受地役權(quán)的負(fù)擔(dān)與限制。衡平法上地役權(quán)之利

15、益隨需役地而轉(zhuǎn)移給承繼人，不以承繼人知道地役權(quán)存在為前提條件，亦不論承繼人是有償取得還是無償取得，只要是原訂約當(dāng)事人具有地役權(quán)的效力及于需役地非訂約當(dāng)事人本人的目的，地役權(quán)之利益即可隨供役地轉(zhuǎn)移給任何承繼人。原訂約當(dāng)事人此訂約目的可以在契約中以語言明示(諸如，受益地的所有人、繼承人及受讓人均得限制對(duì)方使用其土地)，如果當(dāng)事人于契約中未有語言明示，但客觀環(huán)境足以表明當(dāng)事人設(shè)定地役權(quán)絕非專為自己本人謀求利益，而是賦益予土地(供役地因地役權(quán)的存在而增值)及所有需役地所有人，則地役權(quán)之利益隨需役地轉(zhuǎn)移給承繼人。典型的衡平法上的地役權(quán)是在城市土地分割開發(fā)規(guī)劃(Schemesfor Subdivision

16、 Development)中產(chǎn)生的。 作為地役權(quán)產(chǎn)生基礎(chǔ)的城市土地分割開發(fā)規(guī)劃有三種形式：第一，一個(gè)土地所有人將其大片土地?cái)M定分割規(guī)劃，將分割的土地賣給他人開發(fā)利用，在分割規(guī)劃中聲明了對(duì)土地開發(fā)利用的限制，諸如，土地只用于建住房，不得建商店等，然后將載明對(duì)土地限制聲明的規(guī)劃予以登記。該土地所有人在將分割后的土地以契約轉(zhuǎn)讓他人時(shí)，土地的受讓人須受該登記了的聲明的拘束，在限制的范圍內(nèi)使用土地。如此產(chǎn)生的地役權(quán)隨土地而發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)原契約的土地受讓人，乃至原土地受讓人的將來更遙遠(yuǎn)的土地受讓人均具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力。第二，若干個(gè)大土地所有人(如，A、B、C 分別擁有200公頃土地，在規(guī)劃中各被分割為45

17、塊)在一起擬定了一個(gè)正式的書面協(xié)議，在協(xié)議中確定了他們分割土地的規(guī)劃及對(duì)分割后的土地予以居住目的使用的限制。該協(xié)議一經(jīng)登記即具有法律的強(qiáng)制力，所有土地的賣受人均受地役權(quán)的拘束。第三，某大土地所有人將自己的土地分割，但未作統(tǒng)一的限制規(guī)定，在將自己分割后的土地于買受人簽約時(shí)，分別約定了對(duì)土地使用的限制，目的是保持自己土地的賣價(jià)，通常這種地役權(quán)雖可隨土地而轉(zhuǎn)移，但僅將其利益保留給大土地所有人自己及其繼承人，只有在大土地所有人還擁有一塊土地的期間內(nèi)地役權(quán)才對(duì)他人具有拘束力，一但大土地所有人將其土地賣盡，地役權(quán)因無權(quán)利人而消滅。例如， A 將其土地分成48 份， 欲開發(fā)為住宅區(qū)， 并將小區(qū)命名為“FAI

18、RVIEW”，在將其分割后的土地分別賣給不同的買受人時(shí)規(guī)定，土地只用于建住宅，而且每套住宅的價(jià)值不得少于12萬美元，并規(guī)定該對(duì)土地使用的限制可隨土地而轉(zhuǎn)移，但僅存在于A 及其繼承人在“FAIRVIEW”小區(qū)內(nèi)還擁有一塊土地的時(shí)間內(nèi)，A一但將該小區(qū)的土地全部賣盡，地役權(quán)消滅。在這樣的土地分割開發(fā)規(guī)劃中，只要A還擁有一塊土地，無論其它土地被幾經(jīng)轉(zhuǎn)賣多少次，地役權(quán)均會(huì)存在。A 擁有的最后一塊土地賣掉，地役權(quán)消滅。三、衡平法上地役權(quán)的抗辯衡平法上的地役權(quán)以衡平法院強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)，停止其實(shí)施地役權(quán)禁為的行為為其救濟(jì)方法，一般而言，具備上述地役權(quán)產(chǎn)生的條件，地役權(quán)的義務(wù)人以違反地役權(quán)的方法使用土地的，

19、地役權(quán)人即可請(qǐng)求衡平法上的救濟(jì)。衡平法上地役權(quán)的抗辯，是指地役權(quán)的義務(wù)人對(duì)地役權(quán)人向衡平法院的請(qǐng)求所作的對(duì)抗和辯駁?？罐q成立，衡平法院則拒絕作出強(qiáng)制實(shí)施地役權(quán)的判決。抗辯事由通常有以下幾種：(一)地役權(quán)人以違反地役權(quán)的方法使用土地。衡平法上的地役權(quán)主要是雙方地役權(quán)或相互地役權(quán)，雙方當(dāng)事人均為地役權(quán)人，同時(shí)又都負(fù)有義務(wù)不得以悖于地役權(quán)的方法使用土地。如果雙方當(dāng)事人均以地役權(quán)禁止的方法使用土地，一方當(dāng)事人起訴請(qǐng)求衡平法院強(qiáng)制他方停止違反義務(wù)的行為，他方當(dāng)事人即可以該方當(dāng)事人亦以違反地役權(quán)的方法使用土地為由予以抗辯，盡管該方當(dāng)事人違反義務(wù)的程度遠(yuǎn)不如他方當(dāng)事人對(duì)義務(wù)的違反程度，只要違反義務(wù)的性質(zhì)相同

20、，抗辯即成立。(二)地役權(quán)人的默認(rèn)。某一供役地所有人違反其供役義務(wù)，以地役權(quán)禁止的方法使用其土地，地役權(quán)的受益人對(duì)地役權(quán)的行為未表示反對(duì)，默認(rèn)了該行為，視為對(duì)其地役權(quán)的放棄，其他供役地所有人以悖于地役權(quán)的方法使用土地時(shí)，地役權(quán)人如起訴請(qǐng)求衡平法上的救濟(jì)，其他供役地所有人可以其已經(jīng)放棄地役權(quán)為由予以抗辯。(三)地役權(quán)人怠于行使地役權(quán)。供役地所有人以違背地役權(quán)的方法使用土地，地役權(quán)人在一個(gè)合理的時(shí)間內(nèi)未向衡平法院主張權(quán)利，相當(dāng)時(shí)間后向衡平法院起訴的，討訟因其怠于行使地役權(quán)而被禁止，供役地所有人可以其怠于行使地役權(quán)為由請(qǐng)求衡平法院不予受理原告的訴訟請(qǐng)求。(四)供役地所有人的信賴。因地役權(quán)人的行為使一

21、個(gè)一般正常的人站在供役地所有人的立場(chǎng)上會(huì)相信地役權(quán)人放棄了地役權(quán)，供役地所有人基于信賴實(shí)施了違反地役權(quán)的行為，如果基于地役權(quán)人的請(qǐng)求對(duì)其施以衡平法上的強(qiáng)制手段，將使供役地所有人遭致信賴?yán)鎿p失。保護(hù)信賴?yán)嬉幌蚴敲绹?guó)法的重要功能，供役地所有人的信賴是對(duì)抗地役權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的極好事由。(五)客觀環(huán)境的變化。衡平法上的地役權(quán)產(chǎn)生之后，需役地及供役地的周圍環(huán)境發(fā)生了變化，限制供役地的所有人僅以順從于地役權(quán)的方法使用土地的意義已不復(fù)存在，再以衡平法上的強(qiáng)制手段限制供役地所有人使用自己的土地則有違衡平法的公平理念。故，供役地所有人可以客觀條件的變化對(duì)抗地役權(quán)人衡平法上的請(qǐng)求?？贡鏅?quán)成立，衡平法院駁回原告的訴

22、訟請(qǐng)求。但許多普通法院允許地役權(quán)人提起普通法上的訴訟，請(qǐng)求普通法院責(zé)令供役地所有人賠償損失。例如，A 有大片土地尚未開發(fā)，將白地賣給B，契約中約定， 白地將永遠(yuǎn)僅限于以居住目的為使用。但15年后周圍的土地被開發(fā)為商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，B 于是在白地上建了商店。如果A向衡平法院起訴請(qǐng)求予以衡平法上的救濟(jì)， 將遭敗訴結(jié)果，因?yàn)榭陀^條件的變化，使B有了對(duì)抗A衡平法上請(qǐng)求權(quán)的抗辯權(quán)。但如果A因B違反了地役權(quán)強(qiáng)加給他的限制而給其造成經(jīng)濟(jì)損失，向普通法院請(qǐng)求給予普通法上的救濟(jì)，將會(huì)得到普通法院的勝訴判決。四、衡平法上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)衡平法上的地權(quán)與普通法上的地役權(quán)雖規(guī)范的法律不同，但都是對(duì)他人土地實(shí)施

23、的權(quán)利，因此，二者仿佛同胞的孿生兄弟，象容如此酷似以至于使人們?cè)谟^念上常常將衡平法上的地役權(quán)當(dāng)成普通法上的地役權(quán)在衡平法上的等價(jià)物、對(duì)等物。第一，衡平法上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)具有共同的一般屬性。二者均為在他人土地之上的一種權(quán)利，雖可依契約而產(chǎn)生但不具有契的相對(duì)性。是一種具有排他性的絕對(duì)權(quán)利，依附于土地而存在，隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，供役地?zé)o論基于何種原因被何人承繼，地役權(quán)人均可追及土地之所在，排他地享有及行使地役權(quán);第二，依現(xiàn)代登記制度，登記公示是地役權(quán)發(fā)生對(duì)抗第三人效力的重要條件。經(jīng)登記的地役權(quán)，無論土地的購(gòu)買人是否知道他人地役權(quán)存在于自己購(gòu)買的土地之上，均受地役權(quán)之負(fù)擔(dān)，須以地役權(quán)規(guī)定之

24、方法使用土地，或允許他人以地役權(quán)允許之方法使用或利用自己的土地。未經(jīng)登記，善意的土地購(gòu)買人(Bona Fide Purchaser )確實(shí)不知所購(gòu)買的土地上存在他人的地役權(quán)，并支付了價(jià)金，則不受地役權(quán)的負(fù)擔(dān)及限制。這一規(guī)則不僅適用于普通法上的地役權(quán)，同時(shí)也適用于衡平法上的地役權(quán)。鑒于二者的共性， 人們?cè)噲D用同一個(gè)地役權(quán)的概念(Concept ofServitudes )將二者統(tǒng)一規(guī)范化， 2 一些著作確實(shí)將地役權(quán)(Servitudes)作為所有“在他人土地上的權(quán)利”的種概念，將普通法上的地役權(quán)(Commen Law Easements)和衡平法上的地役權(quán)(Equitablel Serivtud

25、es)，以及土地上之契約權(quán)利(Covenants)作為這一種概念之下若干個(gè)平行的屬概念。 2但是，衡平法上的地役權(quán)與普通法上的地役權(quán)畢竟是兩個(gè)獨(dú)立的，由不同的法律部門規(guī)范并保護(hù)的權(quán)利，二者有著顯而易見的區(qū)別：(一)二者產(chǎn)生于不同的社會(huì)背景。普通法上的地役權(quán)是伴隨土地私有化的進(jìn)程而產(chǎn)生并發(fā)展起來的。在16世紀(jì)的英國(guó)，作為農(nóng)民運(yùn)動(dòng)結(jié)果的“公地耕作制度”被席卷而來的大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)所擊碎。農(nóng)村的土地被在圈地運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生的一批新貴族所私有，只有鄉(xiāng)村深處還保留著小片的公用土地。在土地私有制度之下，人們不再可以在他們?cè)敢獾娜魏蔚胤叫凶?，亦不可能任意獲取土地上的可獲得之利益，圈地運(yùn)動(dòng)所帶來的土地的私人壟斷需要

26、一個(gè)新的，系統(tǒng)的調(diào)整土地的利用與開發(fā)過程中形成的土地所有人與土地使用或利用人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律制度地役權(quán)制度。普通法上的地役權(quán)制度就是在這樣一種歷史背景下產(chǎn)生并逐漸健全起來的。然而，衡平法上的地役權(quán)卻是由于工業(yè)的發(fā)展和城市的繁榮所帶來的大量農(nóng)村人口向城市涌流而產(chǎn)生的。城市人口密度的增加，需要對(duì)城市的土地予以合理的分布與安排，需對(duì)居住區(qū)土地使用給以居住目的以外的限制，以保持優(yōu)良的居住環(huán)境和生活秩序。而土地的私有、土地交易及土地使用的自由使得國(guó)家對(duì)土地的管理權(quán)與干預(yù)權(quán)顯得蒼白無力，原有的普通法上的地役權(quán)亦無法滿足人們對(duì)這目的的追求。反應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)中形成的供求規(guī)律，規(guī)范土地交易中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的衡平

27、法上的地役權(quán)制度無疑成為達(dá)到這一理想目標(biāo)的最佳手段。(二)二者具有不同的權(quán)利樣態(tài)。普通法上的地役權(quán)通常是地役權(quán)人對(duì)他人土地的使用或利用的權(quán)利，義務(wù)人因供役地所受之負(fù)擔(dān)是允許他人使用或利用自己的土地，不得干預(yù)妨礙地役權(quán)人在其土地上行使地役權(quán)。地役權(quán)人無須借助義務(wù)人的行為，只以自己在他人土地上的作為(通行或取益)給自己帶來利益。而衡平法上的地役權(quán)是對(duì)他人土所有權(quán)行使的一種限制權(quán)利，肯定地役權(quán)拘束土地所有人須以一定方法或目的使用、處分自己土地，否定地役權(quán)要求土地所有人不以一定方法或目的使用、處分自己土地。但無論肯定地役權(quán)，抑或否定地役權(quán)，最終目的是以義務(wù)人在其土地上的作為或不作為給地役權(quán)人帶來利益。

28、(三)二者表現(xiàn)不同的權(quán)利方向。普通法上的地役權(quán)所表現(xiàn)的權(quán)利方向一般是單向的，地役權(quán)人只對(duì)義務(wù)人享有權(quán)利，而不負(fù)有任何義務(wù)，義務(wù)人只負(fù)有義務(wù)，而不享有任何權(quán)利。例如，A、B擁有黑、白兩地相鄰，A賦予B及白地上任何所有人在其黑地上通行的權(quán)利，B 將其土地分成50份，并轉(zhuǎn)讓于不同的買受人，白地上存在的通行地役權(quán)隨土地轉(zhuǎn)讓給各買受人，但地役權(quán)的負(fù)擔(dān)仍保留在黑地，由A一人承受。 而衡平法上的地役權(quán)所表現(xiàn)的權(quán)利方向是雙向的。每一方當(dāng)事人即對(duì)他方享有權(quán)利，又向他方負(fù)有義務(wù)，各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是相互的，交叉的，方向是相對(duì)的。例如，B在將其50份土地轉(zhuǎn)讓的契約中約定， 土地只能用于居住，不得用于經(jīng)商。50份土

29、地買受人中的每一方都是權(quán)利人，有權(quán)限制他人的土地使用權(quán)，由此享受良好居住環(huán)境帶來的利益;而該當(dāng)事人對(duì)任何他人也負(fù)有須以居住為目的使用土地的義務(wù)，承受地役權(quán)的負(fù)擔(dān)。各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)雖非呈對(duì)價(jià)性、牽連性(一方當(dāng)事人的義務(wù)非從對(duì)方獲取利益的代價(jià))，但呈交互性、雙向性。(四)二者具有不同的成立原因。普遍法上的地役權(quán)即可依法律規(guī)定而成立，也可依當(dāng)事人的意志而成立，因此，有法定地役權(quán)和意定地役權(quán)之分。因時(shí)效而取得的地役權(quán)屬法定地役權(quán)，只要具備法律規(guī)定的條件，即成立地役權(quán)。意定地役權(quán)取決于當(dāng)事人的意志，當(dāng)事人可于契書或遺囑中授予對(duì)方地役權(quán)。而衡平法上的地役權(quán)是基于契約產(chǎn)生的，是一種土地之上的契約權(quán)利。為此，在早期的理論界曾展開過是將這種契約權(quán)利作為合同權(quán)利(contract rights )還是