房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)講義（477頁(yè)）[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),第一章緒論 第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略 第三章房地產(chǎn)企業(yè) 第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位 第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取 第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 第八章房地產(chǎn)融資 第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 第十章房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 第十一章房地產(chǎn)交易 第十二章物業(yè)管理,全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè),1.萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 2.中國(guó)海外發(fā)展有限公司 3.合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 4.保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 5.北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司 6.恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 7.碧桂園控股有限公司 8.綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 9.大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司、大華(集團(tuán))有限公司（并

2、列）,河北省的房地產(chǎn)企業(yè),河北燕都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 河北正大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 河北安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 河北盛宏房地產(chǎn)集團(tuán) 河北省唐山宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 保定誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 六合房地產(chǎn)公司 光達(dá)房地產(chǎn)公司 華茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,第一章 緒論,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié),第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和分類(lèi) 二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念及分類(lèi) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和分類(lèi) （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義 開(kāi)發(fā)：指生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者對(duì)森林、土地、水力等自然資源進(jìn)行整理或改造以達(dá)到

3、一定的經(jīng)濟(jì)或社會(huì)目的的行為。 房地產(chǎn)又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)（英文中常用real estate或real proper表示，大多數(shù)情況下使用real estate 一詞），包括土地、建筑物及其他地上定著物，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。房地產(chǎn)是固定在一定區(qū)域之內(nèi)不能移動(dòng)的土地、房屋建筑以及其他地上定著物相結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)。,房地產(chǎn)存在的形態(tài) （1）土地：有兩種情況，一是一塊無(wú)建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或構(gòu)筑物的土地。 （2）建筑物：指直接供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的場(chǎng)所，如住宅、商場(chǎng)、工業(yè)廠房等。 （3）房地：是指土地與建筑物這兩種實(shí)物形態(tài)合為一體時(shí)的統(tǒng)稱(chēng)。在

4、現(xiàn)實(shí)生活中，它是房地產(chǎn)完整實(shí)物形態(tài)的體現(xiàn)。,房地產(chǎn)的特性 （1）房地產(chǎn)的自然特性 房地產(chǎn)位置的固定性和異質(zhì)性（地域的差別性） 房地產(chǎn)使用的耐久性和效用的多層次性 土地面積總量的一定性和房地產(chǎn)的有限性,（2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的積累性和衰減性 房地產(chǎn)利用的遞減性和合理集約性 建筑層數(shù) 5層 10層 15層 20層 30層 投資利潤(rùn)率 4.63% 6% 7.05% 6.72% 5.65% 房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性與權(quán)益的流動(dòng)性 房地產(chǎn)供給的稀缺性和經(jīng)營(yíng)的壟斷性 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的雙重性 房地產(chǎn)的保值增值性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 （

5、1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程； （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益全面實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)； （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程； （4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源、多種專(zhuān)業(yè)知識(shí)的組合和再造，為人類(lèi)提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴(lài)以生存的居住環(huán)境的過(guò)程。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征 1、全面系統(tǒng)性 2、廣泛聯(lián)系性 3、風(fēng)險(xiǎn)與效益并存 4、地域性,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi) 1、成片開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)規(guī)模大，所需投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)都是成街成片，或是在更大區(qū)域范圍內(nèi)大規(guī)模統(tǒng)一配套進(jìn)行。它包括：舊城改造、新城區(qū)開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、

6、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。,舊城改造，是指整體地、有步驟地改造和更新老城市的物質(zhì)生活環(huán)境，以便從根本上改善其居住、勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息娛樂(lè)條件。 新城區(qū)開(kāi)發(fā)，是指由于城市空間拓展的需要，在新城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)實(shí)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)。,2、單項(xiàng)開(kāi)發(fā) 單項(xiàng)開(kāi)發(fā)是指零星分散建造的單項(xiàng)工程或單位工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，如單獨(dú)建造幾棟住宅、一座寫(xiě)字樓、一條道路等。它包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。 土地開(kāi)發(fā)是指土地開(kāi)發(fā)企業(yè)以獲得土地使用權(quán)的土地為對(duì)象，通過(guò)征地、拆遷、安置，將土地開(kāi)發(fā)成供水、排水、供電、供熱、供氣、電訊和道路暢通、場(chǎng)地平整的建筑場(chǎng)地，達(dá)到“七通一平”的土地通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式，將其使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給各類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)或投

7、資建設(shè)部門(mén)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種經(jīng)營(yíng)方式。 房屋開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法獲得土地之后，按規(guī)劃的統(tǒng)一要求組織建設(shè)場(chǎng)地的房屋建設(shè)，開(kāi)發(fā)各類(lèi)符合規(guī)劃要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施等。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地位和作用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地位,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城市建設(shè)中占主導(dǎo)地位,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的作用,有利于加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程,有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn),為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動(dòng) 以及人民生活提供載體,為城市政府財(cái)政和城市建設(shè)提供資金資源,為城市中低收入群體提供住房保障,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,混業(yè)開(kāi)發(fā),縱向一體化 開(kāi)發(fā),綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā),指開(kāi)發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透

8、與互動(dòng)發(fā)展,是指開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) 與物業(yè)資產(chǎn)管理并舉的經(jīng)營(yíng)方式,常見(jiàn)于諸如融居住、商業(yè)、 旅游、娛樂(lè)于一體的主體社區(qū),1.多元化開(kāi)發(fā)模式,多元化開(kāi)發(fā)模式,2. 專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式,特定物業(yè)類(lèi)型 開(kāi)發(fā),協(xié)作型開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)對(duì)自身資源的評(píng)價(jià)以及 對(duì)所處市場(chǎng)的獨(dú)特認(rèn)識(shí)，可以選擇某 類(lèi)物業(yè)類(lèi)型作為企業(yè)相對(duì)專(zhuān)一的開(kāi)發(fā)對(duì)象， 實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)。,協(xié)作型開(kāi)發(fā)方式的實(shí)質(zhì)就是開(kāi)發(fā)企業(yè) 專(zhuān)注于自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)或核心業(yè)務(wù)， 然后購(gòu)買(mǎi)其他社會(huì)化專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu) 提供的最擅長(zhǎng)業(yè)務(wù)服務(wù)。,專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式,3 .其他開(kāi)發(fā)模式,其他開(kāi)發(fā)模式,定向開(kāi)發(fā)模式,服務(wù)性開(kāi)發(fā)模式,開(kāi)發(fā)企業(yè)按客戶(hù)的訂購(gòu)要求開(kāi)發(fā) 土地，進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、建造

9、和經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)品牌授權(quán)， 輸出管理模式，提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 解決方案，推動(dòng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的實(shí)施。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類(lèi)型,居住房地產(chǎn)項(xiàng)目,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,特殊用途房地產(chǎn) 項(xiàng)目,項(xiàng)目類(lèi)型,普通商品住房,限價(jià)商品房,經(jīng)濟(jì)適用房,廉租房,高檔商品房,別墅,居住房地產(chǎn)項(xiàng)目,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,商業(yè)用房,寫(xiě)字樓,酒店,酒店式公寓,主題公園,工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,工業(yè)廠房,研究與發(fā)展用房,倉(cāng)儲(chǔ)用房,工業(yè)園區(qū),特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目指項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場(chǎng)、飛機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、車(chē)站、碼頭等。這類(lèi)項(xiàng)目多屬長(zhǎng)期投資、投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。特殊用途

10、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)交易很少，因此難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估計(jì)。,特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目,二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念及分類(lèi) （一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷(xiāo)售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買(mǎi)賣(mài)、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，活動(dòng)范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全部過(guò)程。,（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 1、交易形式的多樣化 2

11、、交易對(duì)象的位置固定性 3、經(jīng)營(yíng)對(duì)象的限制性 4、售后用途的約束性 5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性 6、供求關(guān)系調(diào)整緩慢性,（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的分類(lèi) 可將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 1、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 是以城市土地使用權(quán)為對(duì)象的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和以城市土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 2、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 是經(jīng)營(yíng)者以房產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)國(guó)家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營(yíng)房屋開(kāi)發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。,3、服務(wù)經(jīng)營(yíng) 是指房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程以及房地產(chǎn)的使用過(guò)程中提供的一系列經(jīng)營(yíng)性服務(wù)性活動(dòng)，如投資咨詢(xún)、價(jià)值評(píng)估、拆遷安置服務(wù)

12、，房屋裝飾、修繕?lè)?wù)，居住區(qū)環(huán)境服務(wù)及管理等。 4、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 是根據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，對(duì)地下設(shè)施和地上建筑物進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系 （一）廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同 （二）狹義的角度理解，兩者相對(duì)獨(dú)立 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心 （四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ),第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涵蓋從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)證到物業(yè)管理的全過(guò)程，分為以下六

13、個(gè)階段。 （一）投資決策分析階段 1、開(kāi)發(fā)設(shè)想的形成 2、環(huán)境分析與機(jī)會(huì)選擇,（二）依法取得土地使用權(quán)階段 （三）可行性研究階段 （四）前期準(zhǔn)備階段 1、資金籌措 2、項(xiàng)目招投標(biāo) 3、規(guī)劃設(shè)計(jì) 4、項(xiàng)目報(bào)建 （五）實(shí)施階段 （六）銷(xiāo)售階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段劃分,投資機(jī)會(huì)研究,可性研究行,項(xiàng)目評(píng)估和決策,獲取土地使用權(quán),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批,建設(shè)工程招標(biāo),簽署有關(guān)合作協(xié)議,七通一平等工作,基礎(chǔ)工程,主體工程,安裝與裝修工程,室外工程,竣工驗(yàn)收,銷(xiāo)售準(zhǔn)備,廣告推廣,現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售,物業(yè)管理,投資決策階段,前期工作階段,工程建設(shè)階段,租售與物業(yè) 管理階段,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者 1、房

14、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（開(kāi)發(fā)商） 2、投資公司（投資商） 3、建筑承包公司 4、質(zhì)量檢查單位 5、政府建設(shè)主管部門(mén) 6、金融機(jī)構(gòu),第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié),一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng),一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng) （一）房屋銷(xiāo)售 （二）房屋租賃 （三）其他經(jīng)營(yíng)形式 1、房地產(chǎn)抵押 2、房地產(chǎn)典當(dāng) 3、房屋置換 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng),房地產(chǎn)投資,投資：是指經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。分為固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資。 房地

15、產(chǎn)投資：是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。分為直接投資和間接投資。,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 風(fēng)險(xiǎn)可定義為未來(lái)獲得預(yù)期收益可能性的大小。較預(yù)期收益增加的部分稱(chēng)為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由那些影響整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素引起的，是股票市場(chǎng)本身所固有的風(fēng)險(xiǎn)，是不可以通過(guò)分散化消除的風(fēng)險(xiǎn)。 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是一種特定公司或行業(yè)所特有的風(fēng)險(xiǎn)，它是可以通過(guò)資產(chǎn)多樣化分散的風(fēng)險(xiǎn)。 資本資產(chǎn)定價(jià)模型的作用就是通過(guò)投資組合將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散掉，只剩下系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。,資本資產(chǎn)定價(jià)模型 E（R）

16、= Rf+ E（Rm） Rf 其中，E（R）為股票或投資組合的期望收益率，Rf為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，投資者能以這個(gè)利率進(jìn)行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的借貸，E（Rm）為市場(chǎng)組合的收益率，是股票或投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度。 資產(chǎn)或投資組合的期望收益率取決于三個(gè)因素：（1）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率Rf，一般將一年期國(guó)債利率或者銀行三個(gè)月定期存款利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，投資者可以以這個(gè)利率進(jìn)行無(wú)風(fēng)險(xiǎn)借貸；（2）風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格，即E（Rm） Rf，是風(fēng)險(xiǎn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的比值，也是市場(chǎng)組合收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率之差；（3）風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，是度量資產(chǎn)或投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大小尺度的指標(biāo),1、從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)就是投資的（）偏差 A實(shí)際收益與期望收益 B目標(biāo)收益與

17、未來(lái)收益 C實(shí)際收益與未來(lái)收益 D目標(biāo)收益與期望收益 2、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)者與公司簽訂了20年的租賃合同，租金400元/（m2年），則其面臨（） A市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) B周期風(fēng)險(xiǎn) C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) D通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn),3、香港新鴻基公司董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于（）的考慮的結(jié)果。 A大陸政策多變 B占領(lǐng)世界投資市場(chǎng) C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 D投資組合 4、已知整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，普通標(biāo)準(zhǔn)住房市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.7，則普通標(biāo)準(zhǔn)住房市場(chǎng)應(yīng)利用的折現(xiàn)率為（） A14.0% B12.8%

18、 C17.0% D11.0%,1、房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不是看其當(dāng)前租金水平的高低。（） 2、房地產(chǎn)的不一致性說(shuō)明市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的物業(yè)，因此，物業(yè)之間不具有可比較性，市場(chǎng)比較法評(píng)估物業(yè)價(jià)值是不足取的。（） 3、比較風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，它屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)范疇。（）,第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本理論,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)新理念,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析,企業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略：是在一定的經(jīng)營(yíng)思想指導(dǎo)下，在對(duì)企業(yè)內(nèi)部條件深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合對(duì)

19、外部政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律、文化等因素所做的科學(xué)分析與預(yù)測(cè)，從發(fā)展角度提出某一時(shí)間跨度內(nèi)的經(jīng)營(yíng)方向、方針與目標(biāo)，并提出為實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)而采取的具體步驟。,一、產(chǎn)品策略 明確開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、確定開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)規(guī)模、確定開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)方式 二、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略 市場(chǎng)開(kāi)拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)型及多角型策略 三、價(jià)格策略 高價(jià)策略、低價(jià)策略、均衡策略,總收益和總成本,收益與成本比率,1.0,開(kāi)發(fā)規(guī)模,開(kāi)發(fā)規(guī)模,擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模而帶來(lái)的總成本,擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模而帶來(lái)的總收益,C,C,B,B,邊際收益同邊際成本的比率,總收益同總成本的比率,A,A,D,D,圖21 不同開(kāi)發(fā)規(guī)模項(xiàng)目的收益與成本分析,尋找地段,規(guī)劃設(shè)計(jì),貸款,

20、施工建設(shè),建成完工,出售 或 出租,使用,鄰里關(guān)系穩(wěn)定,老化,更新和再開(kāi)發(fā),15年,4050年,房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期,房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)周期,進(jìn)入期,成長(zhǎng)期,成熟期,衰退期,不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略,1、房地產(chǎn)品進(jìn)入期 2、房地產(chǎn)品成長(zhǎng)期 3、房地產(chǎn)品成熟期 4、房地產(chǎn)品衰退期,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類(lèi)型 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策 （一）構(gòu)成決策問(wèn)題的基本條件 決策就是針對(duì)問(wèn)題和目標(biāo)，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題。 1、有明確的目標(biāo) 2、有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案 3、有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn) 4、有真實(shí)地反映客觀實(shí)

21、際的信息,（二）開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則 1、遵守政策法規(guī)原則 2、經(jīng)濟(jì)效益原則 3、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則 4、定性分析與定量分析相結(jié)合的原則,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類(lèi)型 （一）確定型決策 是指當(dāng)只有一種自然狀態(tài)，或者可以準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)的狀態(tài)時(shí)，自然狀態(tài)就不再是隨機(jī)因素。 （二）風(fēng)險(xiǎn)型決策 是指當(dāng)不知道未來(lái)究竟出現(xiàn)何種自然狀態(tài)，但知道各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率時(shí)，決策者采取任何策略都要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。,1、期望值法 2、凈現(xiàn)值期望值法 3、最大可能法,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)某一地塊擬定兩種開(kāi)發(fā)方案。A方案：一次性開(kāi)發(fā)多層住宅45000平方米，需投入總成本費(fèi)用9000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間18個(gè)月。B方案：將地塊分兩期開(kāi)發(fā)，

22、一期開(kāi)發(fā)高層住宅36000平方米，需投入總成本費(fèi)用8100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間15個(gè)月。如果一期銷(xiāo)路好，則二期繼續(xù)開(kāi)發(fā)高層住宅36000平方米，投入總費(fèi)用8100萬(wàn)元，如果一期銷(xiāo)路差，或者暫停開(kāi)發(fā)，或者開(kāi)發(fā)多層住宅22000平方米，投入總費(fèi)用4600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)時(shí)間15個(gè)月。兩方案銷(xiāo)路好和銷(xiāo)路差時(shí)的售價(jià)和銷(xiāo)量情況見(jiàn)下表。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，多層住宅銷(xiāo)路好的概率為0.7，高層住宅銷(xiāo)路好的概率為0.6，暫停開(kāi)發(fā)每季損失10萬(wàn)元，季利率2,問(wèn)題1： 解：計(jì)算季平均銷(xiāo)售收入： A方案開(kāi)發(fā)多層住宅： 銷(xiāo)路好：4.548001006=3600(萬(wàn)元) 銷(xiāo)路差：4.54300806=2580(萬(wàn)元) B方案一期： 開(kāi)發(fā)高層住

23、宅：銷(xiāo)路好：3.655001005=3960(萬(wàn)元) 銷(xiāo)路差：3.65000705=2520(萬(wàn)元) B方案二期： 開(kāi)發(fā)高層住宅：3.655001005=3960(萬(wàn)元) 開(kāi)發(fā)多層住宅：銷(xiāo)路好：2.248001005=2112(萬(wàn)元) 銷(xiāo)路差：2.24300805=1513.6(萬(wàn)元),問(wèn)題2： 解：畫(huà)決策樹(shù),問(wèn)題3： 解：方案選擇 機(jī)會(huì)點(diǎn) 凈現(xiàn)值的期望值=(36000.7+25800.3) (PA，2,6)-9000 =(36000.7十25800.3) 5.601-9000=9449.69(萬(wàn)元) 等額年金：9449.6 9/(AP，2,6) =9449.69/5.601=1687.14(

24、萬(wàn)元),機(jī)會(huì)點(diǎn) 凈現(xiàn)值的期望值：3960(PA，2，5) 1.08100 =39604.7131.0-8100=10563.48(萬(wàn)元) 等額年金：10563.48/(PA，2，5) = 10563.48/4.713=2241.35(萬(wàn)元),機(jī)會(huì)點(diǎn) 凈現(xiàn)值的期望值：2520(PA，2，5) 8100 =25204.7138100=3776.76(萬(wàn)元) 等額年金：3776.76/(PA，2，5) =3776.76/4.713=801.35(萬(wàn)元),機(jī)會(huì)點(diǎn) 凈現(xiàn)值的期望值：(21120.7十1513.60.3) (PA，2，5) -4600 =(21120.7十1513.60.3) 4.713-

25、4600=4507.78(萬(wàn)元) 等額年金：4507.78/(PA，2，5)=956.46(萬(wàn)元),機(jī)會(huì)點(diǎn) 凈現(xiàn)值的期望值：10563.48(PF，2，5) +3960(PA，2，5) 0.6 +4507.78(PF，2，5)十2520(PA，2，5) 0.4-8100 =(10563.480.906+39604.713) 0.6十(4507.780.906十2520 4.713) 0.4-8100 =16940.40+6384.32-8100=15224.72(萬(wàn)元) 等額年金：15224.72/(PA，2，10) =15224.72/8.917=1707.38(萬(wàn)元),根據(jù)計(jì)算結(jié)果，應(yīng)采用

26、B方案，即一期先開(kāi)發(fā)高層住宅，在銷(xiāo)路好的情況下，二期繼續(xù)開(kāi)發(fā)高層住 宅，在銷(xiāo)路差的情況下，二期改為開(kāi)發(fā)多層住宅。,資金等效值的計(jì)算,等效值是指在資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中，由于資金的時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)的資金絕對(duì)值不等，但實(shí)際價(jià)值相等的現(xiàn)象。 等額年金：每隔一定期間支付（或收到）相等的金額，常用“A”表示。比如零存整取的銀行存款，住房按揭的分期攤還，消費(fèi)信貸的分期付款，保險(xiǎn)養(yǎng)老金給付等。,(P/F,i,n),(F/P,i,n),(P/A,i,n),(F/A,i,n),(A/P,i,n),(A/F,i,n),P,F,（三）不確定型決策 是指決策者對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的情況雖有所了解，但無(wú)法確定或估計(jì)其自然狀態(tài)發(fā)生概

27、率的情況而作出的決策。 1、大中取大法 2、小中取大法 3、最小最大后悔值法,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序 （一）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 （二）確定目標(biāo) 針對(duì)性、明確性、層次性、可行性 （三）擬訂方案 整體詳盡性、相互排斥性 （四）分析評(píng)價(jià) 限制因素分析、潛在問(wèn)題分析、綜合評(píng)價(jià) （五）選擇方案 （六）實(shí)施追蹤方案 反饋控制、追蹤決策,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,確定目標(biāo),擬制方案,分析評(píng)價(jià),選擇方案,實(shí)施方案,經(jīng)營(yíng)分析,組織診斷,反饋?zhàn)粉?決策過(guò)程基本程序圖,第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)新理念,一、節(jié)約型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念 二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理念,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策理念 ： 1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求 2、

28、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理 3、樹(shù)立終身服務(wù)觀念 4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹(shù)立社會(huì)責(zé)任,作業(yè)：用決策樹(shù)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，要求繪制出決策樹(shù)圖，期望值計(jì)算，優(yōu)選方案。,某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有兩個(gè)方案，A方案需投資5000萬(wàn)元，B方案需投資2800萬(wàn)元，兩者經(jīng)營(yíng)期均為5年。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，存在兩種自然狀態(tài)，一是市場(chǎng)景氣，需求量較高，二是市場(chǎng)不景氣，需求量較低；前者的可能性為0.7，后者的可能性為0.3，兩個(gè)方案的每年益損情況如下表所示，試用決策樹(shù)法選出最優(yōu)方案。,單位：萬(wàn)元/年,第三章 房地產(chǎn)企業(yè),第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織 第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理,第一節(jié) 房

29、地產(chǎn)企業(yè)概述,一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念二、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)三、房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用四、房地產(chǎn)企業(yè)的分類(lèi)五、房地產(chǎn)企業(yè)的建立六、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念 房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢(xún)、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。,二、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì) 具有普遍意義的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性，也具有自身的特殊屬性。 （一）房地產(chǎn)企業(yè)的一般屬性 1、經(jīng)營(yíng)目的 2、企業(yè)與政府的關(guān)系 3、企業(yè)與員工的關(guān)系 4、企業(yè)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系,（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特殊屬性 1、知識(shí)密集型企業(yè) 2、資金密集型企業(yè) 3、業(yè)務(wù)動(dòng)作具備商業(yè)企業(yè)的特征 4、業(yè)務(wù)內(nèi)容

30、體現(xiàn)服務(wù)行業(yè)的特色 5、經(jīng)營(yíng)方式具有租賃企業(yè)的特點(diǎn),三、房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 1、為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)保證 2、為城市建設(shè)事業(yè)的發(fā)展開(kāi)辟穩(wěn)定的資金來(lái)源 3、為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動(dòng)作用 4、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化,四、房地產(chǎn)企業(yè)的分類(lèi) 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類(lèi)的兩種方法： （一）根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)程度進(jìn)行分類(lèi) （二）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行分類(lèi),按照企業(yè)功能分類(lèi) 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) （1）專(zhuān)門(mén)從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的企業(yè) （2）專(zhuān)門(mén)從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè) （3）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 2、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)（房

31、地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)）,按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類(lèi) 1、城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè) 2、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、股份有限公司和有限責(zé)任公司 3、合伙制房地產(chǎn)企業(yè) 4、中外合資、中外合作、外資房地產(chǎn)企業(yè),五、房地產(chǎn)企業(yè)的建立 （一）房地產(chǎn)企業(yè)組建的條件 （1）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)； （2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （4）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員； （5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件,（二）房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立程序包括兩方面：一是工商登記，二是資質(zhì)審查。 1、工商登記 （1）擬定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)章程； （2）向當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門(mén)提出成立房

32、地產(chǎn)企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告； （3）申報(bào)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)； （4）辦理銀行的開(kāi)戶(hù)手續(xù)，存入注冊(cè)資金； （5）辦理資金信用證明； （6）辦理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用證明； （7）向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記,2、資質(zhì)審查 （1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； （2）企業(yè)章程； （3）驗(yàn)資證明； （4）企業(yè)法定代表人的身份證明； （5）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同； （6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件,（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì) 房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)素質(zhì)、管理素質(zhì)、資本數(shù)額、企業(yè)經(jīng)歷和業(yè)績(jī)的綜合體現(xiàn)。 一般根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)

33、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理；縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍 （五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批 （1）一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。 （2）二級(jí)資質(zhì)企業(yè)及以下資質(zhì)企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。,第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)人員與組織,一、房地產(chǎn)企業(yè)人員 二、房地產(chǎn)企業(yè)組織,一、房地產(chǎn)企業(yè)人員 （一）房地產(chǎn)企業(yè)人事分類(lèi) （1）經(jīng)濟(jì)管理類(lèi) （2）專(zhuān)業(yè)類(lèi) （3）工程技術(shù)類(lèi) （二）房地產(chǎn)企業(yè)人員構(gòu)成 注冊(cè)建筑師、工程師、財(cái)務(wù)人員、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員、項(xiàng)目拓

34、展及發(fā)展人員、法律顧問(wèn),二、房地產(chǎn)企業(yè)組織 （一）房地產(chǎn)企業(yè)組織的基本概念 （二）房地產(chǎn)企業(yè)組織的一般原則 （三）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 企業(yè)的戰(zhàn)略與核心能力權(quán)責(zé)體系調(diào)控體系,（四）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式 1、職能型組織結(jié)構(gòu),總經(jīng)理,投資部,策劃部,開(kāi)發(fā)部,工程部,財(cái)務(wù)部,人力資源部,2、項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu),總經(jīng)理,項(xiàng)目A,項(xiàng)目B,職能部門(mén)C,職能部門(mén)D,B1,總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,技術(shù)部,客服部,營(yíng)銷(xiāo)部,人力部,財(cái)務(wù)部,法律合同部,物業(yè)管理項(xiàng)目A,物業(yè)管理項(xiàng)目B,技術(shù)主管,技術(shù)主管,技術(shù)主管,技術(shù)主管,綠化組,保安組,綠化組,保安組,某大型房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu),

35、3、矩陣型組織結(jié)構(gòu),總經(jīng)理,項(xiàng)目1,項(xiàng)目2,項(xiàng)目3,職能部門(mén)1,職能部門(mén)2,職能部門(mén)3,職能部門(mén)4,某大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的矩陣型組織結(jié)構(gòu),4、混合型組織結(jié)構(gòu),總經(jīng)理,項(xiàng)目A,項(xiàng)目B,市場(chǎng)部,開(kāi)發(fā)部,財(cái)務(wù)部,從事部,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的操作方法,1、確定企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程 2、確定企業(yè)的管理層次與管理幅度 3、從主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程上劃分企業(yè)的各種職能管理部門(mén) 4、企業(yè)輔助職能部門(mén)的設(shè)置 5、從管理流程上確定各部門(mén)之間的協(xié)作關(guān)系 6、制定企業(yè)“組織手冊(cè)” 7、以操作的順暢性和客戶(hù)滿意度來(lái)驗(yàn)證組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的正確性,在進(jìn)行企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之前，首先應(yīng)確定企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程。如果企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)重組或調(diào)整，也要

36、先重新梳理原有的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程。主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程描繪了本企業(yè)的內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈關(guān)系，即主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程應(yīng)該是一個(gè)增值流程，如果不是增值流程就說(shuō)明企業(yè)盈利模式存在問(wèn)題。因此又可以說(shuō)確定企業(yè)主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程的過(guò)程實(shí)質(zhì)上是檢查企業(yè)盈利模式是否合理的過(guò)程。,在確定了企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程后，要確定企業(yè)的管理層次與管理幅度。通常情況下，中、小型企業(yè)三個(gè)層次就足以滿足需求了，即高層、中層、基層。如果是擁有下屬企業(yè)的集團(tuán)性公司可以到四層，即高層、中層（下屬企業(yè)的高層）、基層（下屬企業(yè)的中層）、下屬企業(yè)的一般員工或操作工人。,企業(yè)的各種職能管理部門(mén)應(yīng)該依據(jù)主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程劃分。例如，通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程應(yīng)該是前期策劃征地拆

37、遷規(guī)劃設(shè)計(jì)施工銷(xiāo)售物業(yè)管理這樣一個(gè)過(guò)程。業(yè)務(wù)或經(jīng)營(yíng)部門(mén)應(yīng)該包括策劃部、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、物業(yè)管理中心等。當(dāng)然這些部門(mén)可以視工作量的大小合并或分拆。,通常我們把游離于企業(yè)價(jià)值鏈和主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程之外的業(yè)務(wù)工作部門(mén)，如財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、后勤保障管理、安全管理、辦公事務(wù)管理等部門(mén)稱(chēng)為“輔助職能部門(mén)”。這些部門(mén)也可以視工作量的大小合并或分拆。例如，有的企業(yè)行政部包括辦公事務(wù)管理、后勤保障管理、人力資源管理、安全管理等，也有的由于企業(yè)規(guī)模較大，分別設(shè)立幾個(gè)部門(mén)完成這幾項(xiàng)工作。通常單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，不和其他部門(mén)合并在一起。,在企業(yè)的部門(mén)設(shè)置工作完成之后，我們還要預(yù)先從管理流程上確定各部門(mén)之間的協(xié)

38、作關(guān)系。在主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程上的部門(mén)之間的關(guān)系，毫無(wú)疑問(wèn)要遵照主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程所確定的上、下游關(guān)系。但是主要職能部門(mén)和輔助職能部門(mén)之間的協(xié)作關(guān)系在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，就要事先考慮周全，避免在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。例如，在處理企業(yè)決策、資金使用、固定資產(chǎn)購(gòu)置等重大問(wèn)題時(shí)，各部門(mén)應(yīng)該是一種怎樣的協(xié)作關(guān)系要考慮周全。,解決這個(gè)問(wèn)題的最好方法，是除了主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程之外，再做出一些子流程，如企業(yè)的決策流程、資金使用和預(yù)算管理流程、固定資產(chǎn)管理流程等。通過(guò)對(duì)這些子流程的編制和分析，確定各部門(mén)之間的協(xié)作關(guān)系。,一個(gè)管理規(guī)范的企業(yè)應(yīng)該在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作完成后，編制本企業(yè)的組織手冊(cè)，下發(fā)給企業(yè)的各部門(mén)及高、中層管理人員

39、。組織手冊(cè)至少要包括下列內(nèi)容： （1）企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)圖； （2）企業(yè)各部門(mén)和各下屬單位的職能分解表； （3）企業(yè)各部門(mén)和各下屬單位的職位設(shè)置表； （4）企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程圖； （5）重要的組織管理原則。,組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理，要以操作的順暢性和客戶(hù)的滿意度來(lái)驗(yàn)證。通常我們?cè)诮M織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的半年或一年后，要在企業(yè)的內(nèi)部和外部分別征求對(duì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的意見(jiàn)。在企業(yè)的內(nèi)部，主要是檢查操作的順暢性，可以通過(guò)高、中、基層干部的滿意度來(lái)評(píng)價(jià)；在企業(yè)的外部，主要是檢查客戶(hù)的滿意度，可以通過(guò)對(duì)客戶(hù)的訪問(wèn)或電話征詢(xún)客戶(hù)意見(jiàn)來(lái)獲得。,如果內(nèi)、外部的滿意度在70%以上，就可以不做大的調(diào)整，只對(duì)內(nèi)、外部反映較大的問(wèn)題做適

40、當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果內(nèi)、外部的滿意度在70%以下，則企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)就應(yīng)根據(jù)內(nèi)、外部的反映，重新考慮企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程是否有問(wèn)題、組織結(jié)構(gòu)是否要做大的調(diào)整。,案例分析：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基于項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)咨詢(xún)案例,背景資料 自從項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的概念逐漸被接受以來(lái)，人們一直都在考慮如何運(yùn)用項(xiàng)目管理的方式最大化實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，這進(jìn)一步促進(jìn)了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)模式的重大變革，開(kāi)始出現(xiàn)了以項(xiàng)目為核心的組織結(jié)構(gòu)模式。,一、公司現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)分析 該房地產(chǎn)公司成立于2000年，經(jīng)過(guò)七年多的發(fā)展，逐步確定了以工業(yè)復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)為支撐，適當(dāng)開(kāi)展工業(yè)園區(qū)配套業(yè)務(wù)的發(fā)展格局。隨著企業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不斷增多，200

41、6年，公司引入項(xiàng)目管理概念，并在項(xiàng)目實(shí)施階段以組建項(xiàng)目部組織監(jiān)理方、各承包方投入項(xiàng)目實(shí)施，參與現(xiàn)場(chǎng)管理，以推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行。,圖1 企業(yè)原有的組織結(jié)構(gòu)圖,該組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)： 1、同期多個(gè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)行項(xiàng)目在逐年增加，需要組建的項(xiàng)目部增多； 2、項(xiàng)目業(yè)務(wù)階段性特點(diǎn)比較明顯； 3、直線職能式和項(xiàng)目制管理模式共存，但職能部門(mén)和項(xiàng)目部的職責(zé)不清； 4、由于人員有限，特別是能勝任的項(xiàng)目經(jīng)理有限，領(lǐng)導(dǎo)相互兼職，部門(mén)與項(xiàng)目部、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)等等； 5、不同階段部門(mén)的權(quán)力在不斷變化，項(xiàng)目制下項(xiàng)目經(jīng)理處理項(xiàng)目職權(quán)與職能職權(quán)之間沖突比較多。,二、企業(yè)項(xiàng)目管理定位,針對(duì)企業(yè)的實(shí)際情況，高登咨詢(xún)首先對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的機(jī)制

42、以及項(xiàng)目管理進(jìn)行了定義，確定公司管理格局： 3個(gè)板塊：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目管理、行政財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)板塊； 2個(gè)平臺(tái)+ PM：規(guī)劃設(shè)計(jì)平臺(tái)、預(yù)算造價(jià)平臺(tái)和項(xiàng)目管理。,圖2 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理格局,三、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整原則,1、力求協(xié)調(diào)管理公司當(dāng)前多項(xiàng)目運(yùn)行和管理問(wèn)題 2、力求能夠平衡調(diào)配多項(xiàng)目之間的資源 3、力求建立多項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估預(yù)控機(jī)制 4、力求解決公司當(dāng)前缺乏單項(xiàng)目策劃問(wèn)題 5、力求清晰界定項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé) 6、力求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有人力資源高效配置,圖3 調(diào)整后的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)圖,企業(yè)新的組織結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：,構(gòu)建了企業(yè)“職能制項(xiàng)目制”的復(fù)合的組織結(jié)構(gòu)，突出解決了統(tǒng)籌和管控企業(yè)多項(xiàng)目運(yùn)作的問(wèn)題。 1、在企業(yè)管理層面增

43、設(shè)立項(xiàng)目管理中心 2、將原來(lái)的工程部改制為項(xiàng)目管理部 3、完善企業(yè)項(xiàng)目管理矩陣式組織格局 4、完善職責(zé)和梳理流程,第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理,一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策 三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定的原則 1、可行性原則 2、可量化性原則 3、一致性原則 4、彈性原則 （二）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中所要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)。按其重要程度，可分為經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)術(shù)目標(biāo),1、戰(zhàn)略目標(biāo)是指企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標(biāo)或基本目標(biāo)，由成長(zhǎng)性目標(biāo)、營(yíng)利性目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)構(gòu)成。 （1）成長(zhǎng)性目標(biāo)(經(jīng)營(yíng)發(fā)展

44、水平和未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 營(yíng)業(yè)總收入及其增長(zhǎng)率；資產(chǎn)總額及其增長(zhǎng)率；開(kāi)發(fā)規(guī)模及其開(kāi)發(fā)范圍；土地儲(chǔ)備面積 （2）營(yíng)利性目標(biāo)(營(yíng)利能力和償債能力) 利潤(rùn)總額及其增長(zhǎng)率；凈利潤(rùn)；凈利潤(rùn)率；凈資產(chǎn)回報(bào)率；資產(chǎn)負(fù)債率 （3）競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)(競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)形象) 市場(chǎng)占有率；行業(yè)影響率；品牌價(jià)值 2、戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 市場(chǎng)定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，廣告策略，營(yíng)銷(xiāo)策略。,建立經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的措施 一是建立層級(jí)負(fù)責(zé)制 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定應(yīng)由公司主要負(fù)責(zé)人即總裁、總經(jīng)理親自掛帥，直接參與和協(xié)調(diào)整個(gè)定立過(guò)程的工作。 大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，其子公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一定要對(duì)母公司負(fù)責(zé)，實(shí)行層級(jí)負(fù)責(zé)制。 公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一定要是其最高負(fù)責(zé)人承擔(dān)，因?yàn)楣?/p>

45、司負(fù)責(zé)人最終要給投資者回報(bào)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。,二是目標(biāo)量化 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)訂立過(guò)程一定是一系列的量化過(guò)程，就是經(jīng)營(yíng)目標(biāo)必須數(shù)字化。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不僅需要結(jié)果，而且還要有一個(gè)根據(jù)月度、季度或規(guī)定時(shí)間間隔來(lái)做的，按開(kāi)發(fā)組團(tuán)和商品房地理位置及品質(zhì)檔次劃分的目標(biāo)(銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo))明細(xì)分解過(guò)程，這個(gè)分解包含了要完成的目標(biāo)由哪幾個(gè)開(kāi)發(fā)組團(tuán)和哪幾類(lèi)商品房構(gòu)成。 一切目標(biāo)必須按開(kāi)發(fā)組團(tuán)、按商品房類(lèi)型、按時(shí)段、按地理位置等幾個(gè)標(biāo)軸做下來(lái)，這樣的目標(biāo)才能落到實(shí)處，這個(gè)目標(biāo)才有承擔(dān)者。,三是提高對(duì)數(shù)字化管理的認(rèn)識(shí) 做經(jīng)營(yíng)目標(biāo)最重要的是統(tǒng)一思想，一線人員與職能部門(mén)的管理人員、子公司經(jīng)營(yíng)者(子公司總經(jīng)理)、與集

46、團(tuán)公司總裁在認(rèn)識(shí)上難免有差異，這種認(rèn)識(shí)差別可能會(huì)嚴(yán)重影響公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。,（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的調(diào)整 （1）收集信息 （2）分析 （3）論證 （4）決策,二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的概念與特點(diǎn) 1、概念 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策是指企業(yè)管理層為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)對(duì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方向、內(nèi)容及方式的選擇或調(diào)整過(guò)程。,2、特點(diǎn) （1）目標(biāo)性 （2）靈活性 （3）選擇性 （4）可行性,（二）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的影響因素 1、環(huán)境(宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境和微觀環(huán)境) 宏觀環(huán)境是指國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)以及相關(guān)政策的變化等 中觀環(huán)境是指房地產(chǎn)企業(yè)所在城市建設(shè)與規(guī)劃,房地產(chǎn)供

47、給與需求及區(qū)域文化等 微觀環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況及消費(fèi)者需求等情況 2、決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度 3、思維定式 4、時(shí)間,三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的概念與特點(diǎn) 1、概念 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中心，以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排，是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的多種計(jì)劃組成的綜合計(jì)劃體系，是企業(yè)在計(jì)劃階段內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的奮斗目標(biāo)及行動(dòng)綱領(lǐng)。 （1）為房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的分工提供依據(jù) （2）分析和預(yù)測(cè)未來(lái)環(huán)境變化 （3）為房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的資源籌集提供依據(jù) （4）提高了部門(mén)及人員工作效率,2、特點(diǎn) （1）綜合性 （2）戰(zhàn)略性 （3）靈活性 （

48、4）權(quán)威性,（二）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的內(nèi)容 1、房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基本內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是在依據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、方針政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)信息、技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)及企業(yè)自身素質(zhì)的基礎(chǔ)上編制而成。 （1）企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 （2）企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃 （3）企業(yè)人員培訓(xùn)規(guī)劃 （4）企業(yè)某些重要或?qū)ｉT(mén)性問(wèn)題的規(guī)劃,2、房地產(chǎn)企業(yè)短期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基本內(nèi)容 短期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是在企業(yè)長(zhǎng)期計(jì)劃要求及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，依據(jù)近期市場(chǎng)研究資料、相關(guān)部門(mén)政策以及上年度經(jīng)營(yíng)的有關(guān)資料編制而成。 （1）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)綜合計(jì)劃 （2）專(zhuān)業(yè)計(jì)劃,（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行與調(diào)整 1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行

49、（1）制定目標(biāo) （2）執(zhí)行目標(biāo) （3）評(píng)價(jià)成果和實(shí)行獎(jiǎng)懲 （4）判定新的目標(biāo)，開(kāi)始新的目標(biāo)管理循環(huán),2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整 （1）滾動(dòng)計(jì)劃法 根據(jù)企業(yè)一定時(shí)期計(jì)劃執(zhí)行的情況，考慮企業(yè)內(nèi)外環(huán)境條件的變化和因素，修改原定計(jì)劃，再將計(jì)劃期順延一個(gè)時(shí)期和確定順延時(shí)期的計(jì)劃內(nèi)容，使計(jì)劃期不斷延伸，滾動(dòng)向前。 （2）啟用備用計(jì)劃法 在編制計(jì)劃時(shí)就考慮各種可能的變化，制訂各種方案作為備用。,房地產(chǎn)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格管理,（一）房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格管理 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格，注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員

50、。 執(zhí)業(yè)資格取得注冊(cè)繼續(xù)教育從業(yè)范圍,（二）土地估價(jià)師國(guó)家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度 資格認(rèn)證注冊(cè)登記 （三）物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)資格管理 物業(yè)管理師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)，并依法注冊(cè)取得中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證，從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)管理人員。 執(zhí)業(yè)資格取得注冊(cè)從業(yè)范圍,北京萬(wàn)科城市花園百合園、云楓閣銷(xiāo)售企劃書(shū),1.萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介1.1.1.萬(wàn)科集團(tuán)1.1.2.北京萬(wàn)科1.1.3.北京萬(wàn)科物業(yè) 1.2.北京萬(wàn)科城市花園1.2.1.市場(chǎng)定位1.2.2.開(kāi)發(fā)過(guò)程1.2.3.價(jià)格策略1.2.4.宣傳方式1.2.5.前期總結(jié),2.百合園、

51、云楓閣銷(xiāo)售企劃 2.1.市場(chǎng)二次定位2.1.1.客戶(hù)群特征分析2.1.2.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2.2.產(chǎn)品設(shè)計(jì)2.2.1.設(shè)計(jì)思想2.2.2.戶(hù)型介紹2.2.3.產(chǎn)品數(shù)量,2.3.銷(xiāo)售計(jì)劃2.3.1.公司利潤(rùn)與回款要求2.3.2.工程施工進(jìn)度計(jì)劃2.3.3.銷(xiāo)售計(jì)劃2.3.4.開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備2.3.5.銷(xiāo)售進(jìn)度安排,2.4.價(jià)格策略2.4.1.影響定價(jià)的因素2.4.2.價(jià)格策略2.4.3.滯銷(xiāo)對(duì)策 2.5.銷(xiāo)售控制 2.5.1.價(jià)格控制2.5.2.整體樓盤(pán),2.6.促銷(xiāo)方案2.6.1.目標(biāo)客戶(hù)群特征（以丹桂園成交客戶(hù)作參考）2.6.2.訴求點(diǎn)2.6.3.交通潛力2.6.4.各銷(xiāo)售階段訴求點(diǎn)2.6.5.產(chǎn)品包

52、裝2.6.6.銷(xiāo)售渠道2.6.7.主要宣傳方式2.6.8.年度宣傳計(jì)劃2.7.銷(xiāo)售管理2.7.1.營(yíng)銷(xiāo)2.7.2.前臺(tái)銷(xiāo)售,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì),1、全面的業(yè)務(wù)素質(zhì) 熟知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、法規(guī)； 掌握一定的融資技巧； 具有較強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)； 具備基本的建筑知識(shí) 2、良好的心理素質(zhì) 敏銳的洞察力； 較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受力 敢于創(chuàng)新的精神,第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則、內(nèi)容第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境概述,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義

53、它因中心系統(tǒng)的不同布不同，隨著中心系統(tǒng)的變化而變化，與某一中心系統(tǒng)有關(guān)的周?chē)挛?，包括所有的影響因素，就?gòu)成了這個(gè)中心系統(tǒng)的環(huán)境。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境就是影響開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總和。,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成 宏觀環(huán)境是指從宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響的基本因素，即間接影響與制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的社會(huì)力量、國(guó)家總的開(kāi)發(fā)環(huán)境。 中觀環(huán)境是指從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生影響因素的總和。 微觀環(huán)境是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所在城市及區(qū)域?yàn)楸尘?，從自然、?jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況與基礎(chǔ)設(shè)施條件等直接對(duì)具體項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響的因素的總和。,三、房地

54、產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn) （一）關(guān)聯(lián)性 決策者在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境時(shí)，不能簡(jiǎn)單、孤立地看問(wèn)題，而應(yīng)從各種環(huán)境因素的內(nèi)在聯(lián)系上把握它們可能產(chǎn)生的交叉效應(yīng)，并依此制定相應(yīng)的策略。 （二）可變性 決策者應(yīng)具有前瞻性，將未來(lái)可能的變化考慮進(jìn)去，同時(shí)也應(yīng)本著動(dòng)態(tài)規(guī)劃的原則，不斷地了解多變的環(huán)境，調(diào)整計(jì)劃以適應(yīng)變化。 （三）相對(duì)性 決策者在進(jìn)行環(huán)境分析的過(guò)程中不僅要對(duì)影響因素進(jìn)行定性的描述，還應(yīng)與其他區(qū)域的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行橫向比較。 （四）層次性,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境 分析的原則、內(nèi)容,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析就是指對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的外部因素與條件進(jìn)行分析

55、，找出關(guān)鍵、重點(diǎn)影響因素，整理出有利與不利條件，發(fā)現(xiàn)規(guī)律，為下一步?jīng)Q策提供依據(jù)的過(guò)程。 （1）客觀性原則 （2）全面性原則 （3）比較性原則 （4）預(yù)測(cè)性原則,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容 （一）宏觀環(huán)境 1、政策環(huán)境 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)所面臨的政策和制度環(huán)境 財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策,新國(guó)八條,1、二套房房貸首付比例提高至60% 2、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅 3、本地2套房和外地1套房家庭將停購(gòu) 4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 5、囤地捂盤(pán)房企停發(fā)股票債券停貸 6、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 7

56、、在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施 8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo),2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （1）宏觀經(jīng)濟(jì)條件 包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,相關(guān)金融條件和通貨膨脹等 （2）居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買(mǎi)力,3、人口環(huán)境 （1）人口總量：決定房地產(chǎn)需求的上限 （2）人口的年齡結(jié)構(gòu)：地區(qū)人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致需求主體年齡結(jié)構(gòu)的變化；區(qū)分不同年齡結(jié)構(gòu)的支付能力與人口比例對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位有指導(dǎo)作用。 （3）人口的地理分布：人口密度和人口流動(dòng)量影響不同地區(qū)市場(chǎng)需求量的大?。蝗藗兊南M(fèi)需要、習(xí)慣等在不同地區(qū)存在差異。 （4）家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)模對(duì)住宅規(guī)模和結(jié)構(gòu)的影響。 4、自然環(huán)境 5、技術(shù)環(huán)境,（二）中觀環(huán)境 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境，圍

57、繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行業(yè)相關(guān)的外部影響因素的總和。 1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制體系 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì) （1）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期 市場(chǎng)整理階段、市場(chǎng)穩(wěn)定階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段、過(guò)度建設(shè)階段 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 城市規(guī)模的大?。怀鞘薪?jīng)濟(jì)的發(fā)展程度；城市居民的購(gòu)買(mǎi)力水平與消費(fèi)習(xí)慣 房地產(chǎn)市場(chǎng)可細(xì)分為供給市場(chǎng)和需求市場(chǎng),3、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)(1985) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)(1984) 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)(2000) 中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)(1994) （1）傳達(dá)、貫徹執(zhí)行國(guó)家法規(guī)、政策，反映廣大會(huì)員與企業(yè)的愿望與要求，協(xié)助政府加強(qiáng)行業(yè)管理。 （2）擬訂并推行行業(yè)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則，進(jìn)行自

58、律管理。 （3）組織教育培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流。,（三）微觀環(huán)境 是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所在的特定區(qū)域?yàn)楸尘?，直接影響?xiàng)目目標(biāo)因素的總和。 1、區(qū)域地理位置特點(diǎn)項(xiàng)目選址 （1）區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)（地質(zhì)、地貌、氣候、水文等） （2）區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)水平、購(gòu)買(mǎi)力水平等） （3）區(qū)域的社會(huì)地位 （4）區(qū)域的交通便捷程度 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 （1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 （2）區(qū)域規(guī)劃,3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn) （1）區(qū)域居民及分布特點(diǎn) （2）區(qū)域居民收入與購(gòu)買(mǎi)力 （3）區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣 （4）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素,f,I,圖1 富裕群體擁有社會(huì)大部分財(cái)富，窮人眾多而財(cái)富很少,f,I,圖2 橄欖型的社會(huì)，大量中間收入階層，富裕階層和窮人都不多,f,I,圖3 大部分人都很富有，窮人很少,第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境 分析方法,重點(diǎn)了解多因素加權(quán)分析法和SWOT分析法的基本思想、分析思路； 了解道氏評(píng)估法的內(nèi)容、分析步驟； 能運(yùn)用適當(dāng)?shù)沫h(huán)境分析方法對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境分析。,宏觀環(huán)境,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,人口環(huán)境,自