城市綜合體項目前期定位報告170頁[詳細(xì)]

1、世聯(lián)地產(chǎn) 開發(fā)咨詢部2014.09.29,晉江泉德盛投資P2014-2號地塊項目前期定位報告,版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。,謹(jǐn)呈：晉江市泉德盛投資有限公司,1,項目價值挖掘,2,項目核心問題界定,3,項目發(fā)展機會挖掘,4,項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,本次溝通的主要內(nèi)容,5,項目經(jīng)濟(jì)測算,6,項目附件,生而榮耀的核心區(qū)位價值：,晉江城區(qū)的新核心，緊鄰晉江萬達(dá)和五店市傳統(tǒng)街區(qū)，坐擁晉江最優(yōu)質(zhì)城市資源。,本項目,世紀(jì)大道,湖光西路,泉安中路,南山路,

2、梅園路,石鼓路,晉江萬達(dá)廣場,五店市傳統(tǒng)街區(qū),老城中心,生而璀璨的復(fù)合功能綜合體價值：,綜合體項目，涵蓋商業(yè)、居住、娛樂休閑等齊全的城市功能。,居住城市豪宅,商業(yè)濱水休閑商業(yè),娛樂,休閑,每個城市核心區(qū)的項目，不僅見證了城市的成熟和繁榮，而且還背負(fù)著重塑城市形象，參與城市歷史塑造的責(zé)任,上海有新天地； 南京有1912； 杭州有西湖天地； 。,擁有得天獨厚城市資源和文化資源，我們必須站在晉江全城的高度，來思考項目的價值,我們要在晉江創(chuàng)造什么？,杭州西湖天地,上海新天地,南京1912,我們對于項目的思考重塑城市中心價值、更新城市意象、引領(lǐng)時代的生活方式,重塑城市中心價值解讀晉江，占位城市,更新城市

3、意象傳承歷史，提升形象,引領(lǐng)時代的生活方式注入高價值城市生活,位于晉江老城區(qū)核心區(qū)，能承擔(dān)什么功能，帶來什么價值？ 在晉江城市中，我們要成為什么？,尋找晉江獨特的城市意向，代表晉江城市發(fā)展的趨勢; 創(chuàng)造晉江城市新形象，成為晉江新名片。,打造現(xiàn)代都市中，全新的，更加體現(xiàn)都市價值的新的生活方式的引領(lǐng)者； 不是對已有生活方式的替換，而是保證原有居住價值基礎(chǔ)上，更高生活價值的更新。,商業(yè)項目價值核心，站位晉江文化傳承創(chuàng)新，引領(lǐng)城市商業(yè)升級,發(fā)展戰(zhàn)略：市場的領(lǐng)先者通過打造晉江都市文化休閑示范區(qū)URD來實現(xiàn)晉江城市價值回歸，引領(lǐng)晉江文化復(fù)興,傳承挖掘晉江、品味晉江 創(chuàng)新以形象時尚、業(yè)態(tài)升級、功能領(lǐng)先的晉江

4、都市文化休閑示范區(qū)來打破晉江老城區(qū)面貌落后的局面，從而引領(lǐng)整個晉江老城的城市升級,住宅項目回現(xiàn)主力，以產(chǎn)品為發(fā)力點，打造晉江城市豪宅新標(biāo)桿,城市價值標(biāo)簽,1,項目價值挖掘,2,項目核心問題界定,3,項目發(fā)展機會挖掘,4,項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,本次溝通的主要內(nèi)容,5,項目經(jīng)濟(jì)測算,6,項目附件,泉德盛提出的開發(fā)目標(biāo)與存在的困惑,區(qū)域未來的發(fā)展走向：石鼓片區(qū)未來在晉江整個城市中的站位？萬達(dá)的崛起對于晉江城市格局的影響？區(qū)域價值能否對本項目形成支撐？ 項目發(fā)展機會：面對周邊大體量的項目供應(yīng)，項目如何打造自身核心競爭力，順利實現(xiàn)突圍？,泉德盛的困惑,泉德盛開發(fā)目標(biāo),銷售目標(biāo)：鑒于地價成本較高、周邊項目競

5、爭壓力較大，希望項目實現(xiàn)快速銷售，規(guī)避市場風(fēng)險,開發(fā)目標(biāo)：通過本項目的開發(fā)，希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)項目整體利潤最大化,世聯(lián)對目標(biāo)的理解,開發(fā)目標(biāo)：希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。,銷售目標(biāo)：鑒于地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，希望項目實現(xiàn)快速銷售？,在市場可實現(xiàn)，企業(yè)可操作基礎(chǔ)上，對利潤最大化的追求,項目核心目標(biāo)判定,建立在市場可實現(xiàn)基礎(chǔ)上，以規(guī)避風(fēng)險為前提,開發(fā)商的目標(biāo),世聯(lián)對目標(biāo)的理解,項目制約條件一：項目自身資源條件有限地塊規(guī)模小，內(nèi)部自身無優(yōu)質(zhì)資源，城市主干道無臨街面，項目自身可發(fā)揮空間有限,制約因素1,制約因素2,君悅灣,萬達(dá)廣場,百宏御景天下,P2010-13地塊

6、,本項目,項目制約條件二：市場競爭激烈1土地市場,晉江市核心城區(qū)土地出讓統(tǒng)計（2011.12011.8）,資料來源：晉江市國土資源局網(wǎng)站公示,項目制約條件二：市場競爭激烈2商品房市場：區(qū)域內(nèi),君悅灣,萬達(dá)廣場,百宏御景天下,桂山社區(qū)安置房,梅青社區(qū)安置房,青華社區(qū)安置房,蔡厝社區(qū)安置房,竹樹下社區(qū)安置房,注：所示區(qū)域均為項目示意，非項目實際邊界線,P2010-13地塊,本項目,項目制約條件二：市場競爭激烈2商品房市場：區(qū)域外,城市商品房放量約250萬,項目核心價值挖掘：,項目如何構(gòu)建自身核心競爭力，實現(xiàn)市場競爭突破、快速回現(xiàn)？,開發(fā)目標(biāo)：希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。 銷售目標(biāo)：鑒于

7、地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，項目實現(xiàn)快速銷售,困境1：項目自身條件有限地塊規(guī)模小，內(nèi)部自身無優(yōu)質(zhì)資源憑借，城市主干道無臨街面，項目自身可發(fā)揮空間有限 困境2：市場競爭激烈土地市場供應(yīng)量、商品房市場的推盤量和潛在供應(yīng)量都很大,期望：項目希望實現(xiàn)目標(biāo),現(xiàn)實：市場及項目條件限制,VS,項目核心問題,項目核心問題分解,1,2,問題二：基于發(fā)展方向，項目物業(yè)核心驅(qū)動模式？,問題一：晉江當(dāng)前城市發(fā)展背景下，項目的發(fā)展機會在哪？,如何構(gòu)建項目自身核心競爭力，實現(xiàn)市場競爭突破、快速回現(xiàn)？,1,項目價值挖掘,2,項目核心問題界定,3,項目發(fā)展機會挖掘,4,項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,本次溝通的主要內(nèi)容,5,項目

8、經(jīng)濟(jì)測算,6,項目附件,項目發(fā)展機會挖掘,2,基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項目的發(fā)展的機會,1,基于海西城市群擴(kuò)張背景下晉江的城市機會,海峽西岸城市群：依托于兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群，是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長區(qū)域”、與世界接軌的“中介地”,海峽城市群的戰(zhàn)略構(gòu)想,落實國家加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的決策部署，充分發(fā)揮福建省比較優(yōu)勢，優(yōu)化整合內(nèi)部空間格局，聯(lián)動周邊省區(qū)，推進(jìn)兩岸合作交流，逐步形成兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群“海峽城市群”，構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長區(qū)域”和與世界接軌的“中介地”。,海峽城市群空間布局結(jié)構(gòu),順應(yīng)空間演化的規(guī)律出發(fā)，提出 “兩點、一線、四軸”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)

9、。“兩點”指福州大都市區(qū)和廈泉漳大都市區(qū)，“一線”指沿海城鎮(zhèn)密集地帶，“四軸”指“南三龍發(fā)展軸”、“福武發(fā)展軸”、“中部發(fā)展軸”和“廈龍發(fā)展軸”。,經(jīng)濟(jì)層面晉江經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力處于海西城市群的前列，近年來經(jīng)濟(jì)保持著高速、持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,晉江市在縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力、中小城市科學(xué)發(fā)展評價分別居于全國第7位、第17位，獲“十大特色經(jīng)濟(jì)魅力之都”稱譽。,海西城市群廈泉漳大都市區(qū),晉江,規(guī)劃層面晉江城市發(fā)展定位：綜合實力強、民生質(zhì)量高、發(fā)展環(huán)境好的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、濱海園林城市,環(huán)泉州灣組合城市群 泉州灣都市核心區(qū)1025平方公里。由泉州、晉江和石獅構(gòu)成，是未來都市區(qū)人口集聚承載地，晉江將進(jìn)一步打造全國性現(xiàn)代制

10、造業(yè)基地和區(qū)域性的商貿(mào)、金融和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。,現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地,涵蓋先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩方面，推動工業(yè)由大變強，努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)類別由數(shù)量規(guī)模低附加值型為主向品牌技術(shù)高附加值型為主轉(zhuǎn)變，搶占產(chǎn)業(yè)制高點；推動服務(wù)業(yè)由輕變重，緊盯金融保險、高端商務(wù)、現(xiàn)代物流、時尚購物、會展服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、文化創(chuàng)意和旅游休閑等新型業(yè)態(tài)的現(xiàn)代服務(wù)體系。,濱海園林城市,對接泉州“980”環(huán)灣規(guī)劃，以濱江商務(wù)區(qū)為載體，推動中心城區(qū)向東拓展，突出南翼濱海宜居發(fā)展格局，側(cè)重生態(tài)、生產(chǎn)和生活等功能，規(guī)劃改造濱海景觀，開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，構(gòu)建現(xiàn)代宜居與濱海風(fēng)貌相互交融的現(xiàn)代化發(fā)展格局。,建設(shè)層面2010年提出晉江城市建設(shè)年的口號，千億

11、投資強力啟動城市建設(shè)，實現(xiàn)晉江城市華麗“轉(zhuǎn)身”，,完成八類規(guī)劃,推進(jìn)建設(shè) 八條 城市主干道,啟動建設(shè) 八大 城市綜合體,重點建設(shè) 八個 公共配套設(shè)施,全面開工建設(shè) 二十九個 安置房項目,開展 七條道路 立面整治,2011年晉江市“城市建設(shè)管理年”活動動員部署會傳來消息，晉江市共安排活動項目197個，總投資約1010億元，年度計劃投資約236億元，重點做好城市規(guī)劃、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀提升、城市管理等五項內(nèi)容。,交通層面現(xiàn)代交通體系建設(shè)已啟動,立體交通網(wǎng)絡(luò)基本成型,抓緊圍頭、深滬港區(qū)建設(shè)和配套建設(shè)，力爭設(shè)立對臺客運碼頭，開辟海上國際航線。,海,構(gòu)筑市域快速路系統(tǒng)，強化泉州灣核心區(qū)輻射作用，形

12、成市域半小時交通體系。打通海西大動脈，建設(shè)泉州繞城高速晉江段、圍頭支線和白沙大橋（或隧道）、田安大橋、雙龍路大橋等跨海、跨江通道，貫通沿海大通道。,路,完成泉州晉江機場改擴(kuò)建，打造4E級機場和區(qū)域空港貨運樞紐，爭取開通對臺和國際航線。,空,以大交通撐起大城市，晉江醞釀“十二五”交通規(guī)劃 “十二五”交通規(guī)劃提上重要議事日程，提出要以“大交通撐起大城市”的理念，五年投入60億元，大手筆書寫品牌之都強力打造現(xiàn)代交通體系的精彩篇章。,產(chǎn)業(yè)層面在保持晉江原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，提出了“235”工業(yè)發(fā)展工程以及“641”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，保證產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,2,3,5,6,4,1,“235” 工業(yè)發(fā)展工程,“

13、641” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系,制鞋、紡織服裝等2個產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值達(dá)到1000億元以上,食品飲料、裝備制造、紙制品等3個產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值達(dá)到500億元以上,培育5家以上年銷售收入超百億元企業(yè),鞏固提升支柱性傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。積極引導(dǎo)紡織服裝、制鞋、食品、晴雨傘、陶瓷建材、紙制品6個支柱性傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展，實現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”。,培育做大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。實施更加積極的新興產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策，推動裝備制造、航空零部件制造維修、高端印刷、光電能源4個新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?，培育新興產(chǎn)業(yè)增長點。,促進(jìn)企業(yè)集團(tuán)做強做大。繼續(xù)深化品牌經(jīng)營、改制上市、精益管理、自主創(chuàng)新等戰(zhàn)略，推動企業(yè)做大做強，帶動產(chǎn)業(yè)鏈整合提升。,信息來源：晉江市國民經(jīng)濟(jì)和社

14、會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要,晉江城市發(fā)展走向預(yù)測海西城市群戰(zhàn)略制高點,全國百強,縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力列全國百強縣（市）第7位，綜合創(chuàng)新能力列全國縣級城市第6位，經(jīng)濟(jì)實力多年居于八閩縣級之首。全省公共文明指數(shù)測評名列縣級市第一； 2010年，實現(xiàn)GDP908.74億元，財政總收入100.23億元。,品牌之都,擁有中國名牌產(chǎn)品24項、中國馳名商標(biāo)91枚（國家工商總局認(rèn)定24枚）、國際知名品牌2項、上市公司32家。52家企業(yè)成為國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)起草單位，擁有國家級企業(yè)技術(shù)中心5個。,產(chǎn)業(yè)基地,先后榮獲“國家體育產(chǎn)業(yè)基地”、“世界茄克之都”、“中國鞋都”、“中國紡織產(chǎn)業(yè)基地市”、“全國食品工業(yè)強縣”、“中

15、國傘都”、“中國陶瓷重鎮(zhèn)”、“中國休閑服裝名鎮(zhèn)”、“中國內(nèi)衣名鎮(zhèn)”、“中國織造名鎮(zhèn)”、“中國運動服裝名鎮(zhèn)”、“中國包裝印刷基地”等稱譽。,晉江知名品牌代表,海西機遇,把握海西建設(shè)和泉州環(huán)灣發(fā)展機遇，實施“產(chǎn)業(yè)提升、城建提速”戰(zhàn)略。,晉江城市短板1經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)形象不匹配，缺少代表城市形象和活力核心城市地標(biāo),三里屯village 集文化、藝術(shù)、休閑和購物于一體的全新空間,上海新天地極致的傳統(tǒng)與極致的現(xiàn)代化功能的融合,廣州北京路商業(yè)優(yōu)勢與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)揉,VS,晉江城市形象,等待“華麗”的轉(zhuǎn)身,晉江城市短板2晉江現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果的各品牌散落分布，缺少城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果的集中展示窗

16、口,品牌之都,安踏工廠店,中國內(nèi)衣名鎮(zhèn),中國休閑服裝名鎮(zhèn),中國織造名鎮(zhèn),中國運動服裝名鎮(zhèn)（新塘街道）,中國鞋都 (制鞋業(yè)主要集中地）,中國紡織產(chǎn)業(yè)基地 （紡織服裝業(yè)主要集中地）,晉江陽光路品牌店,晉江城市短板3代表晉江城市傳統(tǒng)底蘊的閩南文化日趨凋零，急需建立傳統(tǒng)文化的傳承和延續(xù)的保護(hù)體系,青陽是晉江傳統(tǒng)文化最為集中的存留地，但值得注意的是，梅嶺組團(tuán)傳統(tǒng)街區(qū)已經(jīng)是青陽現(xiàn)今存在的最后一片傳統(tǒng)街區(qū)，是極為珍貴的文化遺產(chǎn)。,！,文化元素 在歲月中慢慢遺失消散,全國百強縣市的綜合實力 城市建設(shè)快速發(fā)展的大機遇 享譽全國的品牌之都,優(yōu)勢與價值,城市形象與綜合實力不匹配 缺少晉江品牌的展示窗口 缺少代表城市

17、活力的核心 城市文化的凋零與遺失,短板與缺失,城市發(fā)展機會結(jié)論：通過解讀晉江城市的優(yōu)勢與短板，我們發(fā)現(xiàn)晉江需要一個窗口來展示晉江當(dāng)代城市發(fā)展的成果，同時需要其來傳承與延續(xù)城市文化,矛盾中存在需求,項目發(fā)展機會挖掘,2,基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項目的發(fā)展的機會,1,基于海西城市群擴(kuò)張背景下晉江的城市機會,基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項目的發(fā)展的機會,1,本項目區(qū)域未來發(fā)展方向？,2,本項目所承擔(dān)的歷史使命？,萬達(dá)綜合體,城市定位：項目所處的石鼓路片區(qū)定位于集商業(yè)、旅游、居住等多種功能的城市新中心，未來將打造成為對外展示新形象的城市名片,區(qū)域規(guī)劃：建成集商業(yè)、旅游、居住等多種功能的城市新中心，,用地面

18、積1870畝，片區(qū)拆遷總量約91萬平方米； 區(qū)域價值：規(guī)劃傳統(tǒng)民俗文化體驗區(qū)及休閑文化商住街區(qū)，打造對外展示新形象的城市名片。,民俗文化區(qū),資源優(yōu)勢1商業(yè)資源：萬達(dá)城市廣場，未來晉江城市商業(yè)的制高點，將推動區(qū)域發(fā)展成為城市商業(yè)新核心,萬達(dá)住宅戶型配比,項目概況： 位置：晉江世紀(jì)大道石鼓片區(qū) 規(guī)模：占地253畝，總建面85.33萬平米 建筑類型：集中商業(yè)、商業(yè)步行街、酒店、寫字樓及住宅 開發(fā)商：大連萬達(dá)集團(tuán),資源優(yōu)勢2文化資源：五店市傳統(tǒng)街區(qū)項目，定位閩南文化新街口，打造成為晉江城市形象的重要展示區(qū),功能定位,晉江五店市傳統(tǒng)街區(qū)全面展示晉江城市悠久歷史，豐厚文化底蘊和獨特的當(dāng)代城市文化，以全面地

19、文化遺產(chǎn)保護(hù)為基礎(chǔ)，打造集傳統(tǒng)文化展示，傳統(tǒng)風(fēng)貌與民俗體驗，企業(yè)文化展示，創(chuàng)意，特色商業(yè)，休閑等多功能于一體的晉江街區(qū)博物館。,功能結(jié)構(gòu),對接城市功能結(jié)構(gòu)通過街區(qū)入口和核心節(jié)點的組織，將城市現(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)文化商業(yè)聯(lián)系起來，并與萬達(dá)商業(yè)綜合體相連。,項目區(qū)域未來發(fā)展方向推演,區(qū)域定位： 晉江城市新中心,強勢文化資源： 五店市文化街區(qū),強勢商業(yè)資源： 萬達(dá)城市廣場,通過類似發(fā)展區(qū)域案例研究，研判項目區(qū)域未來發(fā)展方向,案例研究對象：,1、城市核心文化區(qū) 2、擁有強勢文化資源和商業(yè)資源 3、具有城市名片效應(yīng),上海新天地 南京1912,案例選取原則：,上海新天地將上海城市特有的傳統(tǒng)文化、歷史的風(fēng)情與現(xiàn)代

20、時尚功能密切融合的一站式消費場所，是上海獨特的都市休閑生活示范區(qū),項目規(guī)劃 A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀； B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里； C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬； D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等； E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑。,上海新天地是什么？ “城市會客廳 生活新天地”,功能特色極致的城市傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代化商業(yè)功能的融合,新天地北里的改造保留了大量原有房屋富有特色的石門建筑元素，對上海20年代建筑文化進(jìn)行了最大化的傳承；,原風(fēng)貌的石庫門建筑形態(tài)與格局,國際時尚潮流的匯聚地,

21、那青磚步行道，那紅青相間的清水磚墻，那厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門楣,人們漫步在這里，仿佛回到了20年代的大上海，盡情體會屬于那個年代的歷史流金歲月,國際畫廊、時裝店、主題餐廳、咖啡酒吧,明星文化與創(chuàng)意餐飲,琉璃工房主題餐廳,巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室,藝人工匠,國際時尚文化,南京1912南京唯一集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的都市休閑生活示范區(qū),項目規(guī)劃 南京1912占地3萬多平方米，總建筑面積達(dá)4萬平方米； 項目呈L型環(huán)繞總統(tǒng)府，由17棟民國府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀(jì)四大廣場組成； 街區(qū)配備140余個地下停車位

22、及近百個地面停車位。,南京1912是什么？ “昔日總統(tǒng)府邸 今朝城市客廳”,功能特色最繁華最鼎盛的歷史時期與現(xiàn)代商業(yè)品牌街區(qū)的完美嫁接,民國式府衙建筑,南京獨特的民國建筑風(fēng)格，本身就是中西建筑的完美融合，是新舊時代更替時期生活的表現(xiàn)。,到過南京的人一想到總統(tǒng)府 就想到，一想到就想起總統(tǒng)府,南京已匯集了多家海內(nèi)外有影響的時尚休閑娛樂品牌，其中，有首次進(jìn)入中國內(nèi)地市場的澳洲咖啡瀚德遜河，日式餐飲木酷鐵板、牛較燒肉屋，在美國有近年歷史的新英倫西餐館，以及亞洲著名美容連鎖機構(gòu)香住等。,時尚休閑娛樂品牌聚居地,案例分析小結(jié),商業(yè)因城市文化而具有歷史底蘊，城市文化因商業(yè)而具有都市時尚活力,代表城市輝煌過去

23、的文化積淀和文化象征,代表城市發(fā)展趨勢的商業(yè)符號和商業(yè)形式,傳統(tǒng)文化休閑元素,現(xiàn)代城市商業(yè)符號,都市文化休閑示范區(qū)（URD）,URD的核心特質(zhì),都市文化休閑示范區(qū)Urban Resort Demo 關(guān)鍵詞：Keywords 城市魅力 休閑,多元 示范未來,urban-charm,recreation,diversification,demo,它是城市文化的載體，都市生活的代表，既代表著城市過去的輝煌，又象征著城市未來的發(fā)展方向！,基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項目的發(fā)展的機會？,1,本項目區(qū)域未來發(fā)展方向？,2,本項目所承擔(dān)的歷史使命？,區(qū)域發(fā)展方向初判：依托城市定位以及區(qū)域資源，項目所在的石鼓片區(qū)

24、未來發(fā)展成為晉江都市文化休閑示范區(qū),晉江都市文化休閑示范區(qū)URD功能結(jié)構(gòu),五店市文化街區(qū),晉江萬達(dá)廣場,本項目,都市文化休閑示范區(qū)URD,五店市文化街區(qū)項目：是晉江城市起源所在,晉江城市龍脈、占據(jù)著晉江城市源文化制高點,晉江城市龍脈 晉江城市發(fā)源地,晉江起源地、城市演變歷史的活化石、傳統(tǒng)文化的重要載體、僑臺親緣紐帶的實證,唐代建縣和宋代析地圖青陽鎮(zhèn)（晉江城區(qū)生發(fā)源地）,五店市文化街區(qū)項目功能定位：形成兼具文化展示、休閑娛樂、特色商業(yè)、特色賓館等功能于一體的完整的城市文化功能區(qū),街區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū) 街區(qū)文化空間結(jié)構(gòu)“一廟（石鼓廟）雙祠（蔡氏宗祠和莊氏宗祠）山（青陽山）塘連”； 街區(qū)功能結(jié)構(gòu)“

25、一街（后塘街）七片（七個功能片區(qū)）五店市”。,街區(qū)節(jié)點與文化景觀主題分布圖 以中央水景為核心節(jié)點，以四個入口廣場為重要節(jié)點； 雕塑與標(biāo)識文化遺產(chǎn)單位或要素作為景觀設(shè)計展示的重要元素，對歷史文化內(nèi)涵進(jìn)行植入。,品牌文化展示區(qū)：以院落位核心，打造品牌文化展示區(qū)，功能主要以地方企業(yè)的品牌文化休閑活動，企業(yè)的新品發(fā)布為主，展示民營企業(yè)的品牌文化，同時使品牌文化與傳統(tǒng)文化完美融合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。,五店市文化街區(qū)項目城市定位：對接城市功能結(jié)構(gòu)，展示晉江城市文化底蘊，打造成為晉江城市形象的重要展示區(qū),功能定位,晉江五店市傳統(tǒng)街區(qū)全面展示晉江城市悠久歷史，豐厚文化底蘊和獨特的當(dāng)代城市文化，以全面地文化遺產(chǎn)保護(hù)

26、為基礎(chǔ)，打造集傳統(tǒng)文化展示，傳統(tǒng)風(fēng)貌與民俗體驗，企業(yè)文化展示，創(chuàng)意，特色商業(yè)，休閑等多功能于一體的晉江街區(qū)博物館。,功能結(jié)構(gòu),對接城市功能結(jié)構(gòu)通過街區(qū)入口和核心節(jié)點的組織，將城市現(xiàn)代商業(yè)與傳統(tǒng)文化商業(yè)聯(lián)系起來，并與萬達(dá)商業(yè)綜合體相連。,晉江都市文化休閑示范區(qū)URD功能結(jié)構(gòu),五店市文化街區(qū),晉江萬達(dá)廣場,本項目,都市文化休閑示范區(qū)URD,傳統(tǒng)文化休閑元素,中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國第一家全國最大規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)、最早跨區(qū)域開發(fā)、中國第一個商業(yè)地產(chǎn)、中國第一個訂單地產(chǎn)、中國第一個房地產(chǎn)信托投資基金、亞洲最大的商業(yè)院線、中國最大的不動產(chǎn)商,萬達(dá)：中國當(dāng)前規(guī)模最大、運營最為成功的商業(yè)地產(chǎn)公司，在全國快速復(fù)

27、制萬達(dá)廣場綜合體項目，當(dāng)前已進(jìn)入27個城市,萬達(dá)開發(fā)策略快速擴(kuò)張、規(guī)模化產(chǎn)品復(fù)制,晉江萬達(dá)城市商業(yè)地位預(yù)判：城市商業(yè)的核心，晉江商圈制高點,VS,陽光商圈,萬達(dá)商圈,SM商圈,石鼓片區(qū)未來在晉江萬達(dá)廣場的強勢拉動下將成為晉江城市商業(yè)的新核心，萬達(dá)將成為晉江城市商圈新的制高點！,萬達(dá)第三代綜合體產(chǎn)品,“街鋪+百貨”的形式,“超市+店中店”的形式,萬達(dá)的短板：“大而全”的城市商業(yè)模式復(fù)制，城市特性反應(yīng)不足,北京萬達(dá)廣場,重慶萬達(dá)廣場,寧波萬達(dá)廣場,缺失 割裂,閩商精神,晉江知名品牌,堅持創(chuàng)新 文化認(rèn)同 包容思變,晉江萬達(dá)廣場,都市文化休閑示范區(qū)對于晉江城市的意義 一個理論：Urbanism VS.

28、 Urbanity,如果城市運營者以及所有在城市生存的人都更關(guān)注城市性，關(guān)注城市的生活方式，那么整個城市才真正具有靈魂。,Urbanism城市化 物質(zhì)性（物質(zhì)基礎(chǔ)） Urbanity城市性 生活方式（城市人文精神內(nèi)核）,不管把一個城市做得多么漂亮，即使把它做成威尼斯或者巴黎，如果80%的人晚上六點半以后回家打麻將，它還是不能叫做城市，只能是一個物質(zhì)的模型，是一個空殼。,晉江的Urbanism和Urbanity,晉江市2010年城市GDP3565億元，超過福州、廈門。 晉江梅嶺組團(tuán)的大手筆總體規(guī)劃。在政府的大力投入之下，晉江梅嶺組團(tuán)建設(shè)進(jìn)行得如火如荼，現(xiàn)代城市景觀已見初見雛形。 晉江城市建設(shè)總投

29、資約1010億元，年度計劃投資約236億元,晉江在城市化Urbanism的道路上快速前行,晉江，雄踞全國百強縣市前列，但城市建設(shè)滯后于工業(yè)化一直是晉江發(fā)展的心頭之痛。 晉江企業(yè)界感受尤其深刻。晉江留不住高級人才，有的晉江企業(yè)只好把銷售、研發(fā)部搬至廈門、上海等地方，或者出高薪留人，而即便如此，仍有企業(yè)高管上班在晉江、周末在廈門的情形。除此之外，企業(yè)還會想方設(shè)法為普通車間員工提供很好的生活環(huán)境，留住工人。一些晉江人也遠(yuǎn)赴廈門、泉州購房置業(yè)、居住、度假，或?qū)⒆优屯鶑B門、泉州就學(xué)。,而，,經(jīng)濟(jì)實力與城市地位的反差顯示了城市性Urbanity的缺乏,注：資料及數(shù)據(jù)來源：晉江城市發(fā)展統(tǒng)計公報，2010城

30、市競爭力報告等,晉江的Urbanity在哪里？,晉江城市意向： 從久遠(yuǎn)的“新石器時代” 、到“唐宋文明” 再到近代的“清承明制”、“聲華文物、雄稱海內(nèi)”。而今，這些文化符號或已成為美好的回憶，或缺乏廣泛的認(rèn)同的影響，與此相關(guān)聯(lián)的建筑、產(chǎn)品或人物也在逐步淡出人們的記憶。 晉江城市7000年的積淀與斷層，讓生活在此的人們對久遠(yuǎn)的歷史產(chǎn)生了迷失感，“古老而又年輕的城市”正是這種感受的最為明確的體現(xiàn)。,無論如何，作為人類文明的發(fā)源地之一，晉江不缺少文化。,晉江需要的是“文化的現(xiàn)代化”,都市文化休閑示范區(qū) （URD）晉江的Urbanity之路,在我們眼中，現(xiàn)代的晉江與廈門、福州相比，缺乏故事，缺少了細(xì)節(jié)

31、，缺少了現(xiàn)代都市文化，缺少風(fēng)情，缺少韻致。 這座既古老又年輕的城市，該以什么樣的形象、什么樣的氣質(zhì)詮釋新時代的城市文明？,我們發(fā)現(xiàn)，都市休閑文化作為都市魅力的載體，它可以為晉江人提供一種多元的、時尚的、體驗式的、現(xiàn)代的生活方式。它能夠從各個方面書寫城市故事，展現(xiàn)都市風(fēng)情；,晉江都市文化休閑示范區(qū)URD功能結(jié)構(gòu),五店市文化街區(qū),晉江萬達(dá)廣場,本項目,都市文化休閑示范區(qū)URD,傳統(tǒng)文化休閑元素,現(xiàn)代城市商業(yè)符號（城市化）,現(xiàn)代城市商業(yè)符號（城市性）,晉江城市精神文化內(nèi)核 晉江城市生活的靈魂,打造一個濃縮晉江城市精華的都市文化休閑示范區(qū)（URD）,晉江未來之城 關(guān)鍵詞：品牌/活力/時尚/,晉江文化都

32、心 關(guān)鍵詞：藝術(shù)/園林/歷史,“文化傳承、形象展示”,本項目承擔(dān)的歷史使命：承擔(dān)晉江城市功能補缺，打造晉江現(xiàn)代城市性商業(yè)符號,晉江精品之城 關(guān)鍵詞：品質(zhì)/潮流/繁榮/,新天地之于上海,三里屯village之于北京,我們就是打造這樣一個區(qū)域的標(biāo)桿 我們就是要做是城市的開拓者和領(lǐng)跑者 我們就是要示范城市發(fā)展的未來,WORLDUNION,本項目的發(fā)展策略URD體系的構(gòu)建“P4計劃”,Chinese Shophouse 商業(yè)計劃,Diversiform House 住宅計劃,City Face 形象計劃,Open Space 公共空間計劃,Plan1:,Plan2:,Plan3:,Plan4:,晉江城

33、市URD體系構(gòu)建,晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)成果展示地,利郎集團(tuán)總部,利郎昆明店,LV旗艦店,時尚化、個性化的品牌形象，充滿人文情懷的購物環(huán)境，在不知不覺中感受著品牌文化，體驗一種全新的生活,一個概念,一個品牌,Plan1：商業(yè)計劃,品牌天地 _旗艦店,晉江最先進(jìn)的設(shè)計生活體驗館，展示領(lǐng)先的生活理念,它是最先進(jìn)的設(shè)計生活體驗館,Plan1：商業(yè)計劃,生活體驗館 _理念人生,晉江首家城市情景街區(qū)，精品店/酒吧/休閑書吧等高品質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài),Plan1：商業(yè)計劃,情景街區(qū) _樂活生活,WORLDUNION,本項目的發(fā)展策略URD體系的構(gòu)建“P4計劃”,Chinese Shophouse 商業(yè)計劃,Diversifo

34、rm House 住宅計劃,City Face 形象計劃,Open Space 公共空間計劃,Plan1:,Plan2:,Plan3:,Plan4:,晉江城市URD體系構(gòu)建,沉穩(wěn) / 大氣 / 現(xiàn)代簡潔 / 品質(zhì),打造一座引領(lǐng)未來的精英城市形象,Plan2：住宅計劃,住宅設(shè)計,水平、垂直的線條打造流動現(xiàn)代的城市形象,打造一座引領(lǐng)未來的流動城市形象,Plan2：住宅計劃,住宅設(shè)計,WORLDUNION,本項目的發(fā)展策略URD體系的構(gòu)建“P4計劃”,Chinese Shophouse 商業(yè)計劃,Diversiform House 住宅計劃,City Face 形象計劃,Open Space 公共空

35、間計劃,Plan1:,Plan2:,Plan3:,Plan4:,晉江城市URD體系構(gòu)建,Plan3：公共空間計劃,立體空間分層,空中的連廊板與板的連接 蜂巢空間將住宅平面抬高有效區(qū)隔住宅步行、商業(yè)步行 上下空間分層有效地把商業(yè)與住宅區(qū)隔離，利用垂直分層的方式保證各部分的純粹性及高品質(zhì),形成混雜、半純粹與純粹的立體空間復(fù)合,空中的連廊,蜂巢空間,上下空間分層,Plan3：公共空間計劃,空中花園,空中花園拓展園林綠化空間，打造中心區(qū)首個“空中花園”，增加居住舒適性 立體花園步道形成住宅區(qū)與城市的連接，商業(yè)與住宅的過渡空間，增加園林綠化,WORLDUNION,本項目的發(fā)展策略URD體系的構(gòu)建“P4計

36、劃”,Chinese Shophouse 商業(yè)計劃,Diversiform House 住宅計劃,City Face 形象計劃,Open Space 公共空間計劃,Plan1:,Plan2:,Plan3:,Plan4:,晉江城市URD體系構(gòu)建,Plan4：形象計劃,標(biāo)志性建筑，形成強烈視覺沖擊及視覺焦點，展現(xiàn)都市的自由、活力，并成為區(qū)域的地標(biāo)。 運用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造富含文化意義的場所。,標(biāo)志性建筑,Plan4：形象計劃,城界的界定與DIS都市識別系統(tǒng),“城界界定”大型廣告光柱體現(xiàn)大氣魄（NEW/This is URD）/形象標(biāo)識,“城界界定”取勢,Plan4：形象計劃,城界的界定與DI

37、S都市識別系統(tǒng),“DIS都市識別系統(tǒng)”形象墻、統(tǒng)一的指引標(biāo)志等公共設(shè)施，形成較強的識別性及對區(qū)域的劃分控制。,Plan1: 商業(yè)計劃,Plan2: 住宅計劃,Plan3: 公共空間計劃,Plan4: 形象計劃,品牌天地：晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)成果展示地。,生活體驗館：晉江最先進(jìn)的設(shè)計生活體驗館，展示領(lǐng)先的生活理念。,情景街區(qū)：晉江首家城市情景街區(qū)，精品店/酒吧/休閑書吧等高品質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)。,住宅設(shè)計：打造一座引領(lǐng)未來城市形象。,立體空間分層：商業(yè)與住宅隔離，利用垂直分層方式保證各部分的純粹性及高品質(zhì)。,空中花園：拓展園林綠化空間，打造新核心區(qū)首個“空中花園”，增加居住舒適性。,標(biāo)志性建筑：強烈視覺沖擊及視

38、覺焦點，展現(xiàn)都市的自由、活力，并成為區(qū)域的地標(biāo)。,識別系統(tǒng)：形象墻、統(tǒng)一的指引標(biāo)志等公共設(shè)施，形成形象標(biāo)識。,U R D 體 系,1,項目價值挖掘,2,項目核心問題界定,3,項目發(fā)展機會挖掘,4,項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,本次溝通的主要內(nèi)容,5,項目經(jīng)濟(jì)測算,6,項目附件,項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,3,項目住宅物業(yè)定位,2,項目商業(yè)物業(yè)定位,1,項目發(fā)展戰(zhàn)略,借區(qū)域規(guī)劃之力，與五店市文化街區(qū)、萬達(dá)聯(lián)動，合力打造晉江都市文化休閑示范區(qū)（URD），從而構(gòu)筑項目自身核心競爭力，實現(xiàn)項目價值、市場競爭突破,項目發(fā)展戰(zhàn)略,借勢城市發(fā)展，打造晉江都市文化休閑示范區(qū),項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,3,項目住宅物業(yè)定位,2,項目商

39、業(yè)物業(yè)定位,1,項目發(fā)展戰(zhàn)略,項目商業(yè)物業(yè)定位,2,商業(yè)規(guī)模定位,1,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,3,商業(yè)功能定位,商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位1案例借鑒：上海新天地、三里屯village,案例中服裝服飾及購物類商家占有很大比例，其次為餐飲娛樂商家。,商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位2 五店市街區(qū)：以文化展示、餐飲休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài),五店市街區(qū)中以餐飲休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，預(yù)計餐飲休閑娛樂占比為60-70%，服裝服飾及購物占比為20-30% ，服務(wù)及其他占比為10%左右。,商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位,通過案例對比及差異化互補分析可知，本項目應(yīng)以服裝服飾及購物為主的商業(yè)業(yè)態(tài),其中服裝服飾及購物占比為50-60%，餐飲休閑娛樂占比為30-40

40、%，服務(wù)及其他占比為10%左右。,項目商業(yè)物業(yè)定位,2,商業(yè)規(guī)模定位,1,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,3,商業(yè)功能定位,商業(yè)規(guī)模確定：依據(jù)項目建筑密度，確定項目商業(yè)面積,商業(yè)面積下限方案,商業(yè)體量建議1：在住宅物業(yè)開發(fā)實現(xiàn)項目成本回收的假定下，商業(yè)物業(yè)面積最大值31770,界定原則：在保證規(guī)避市場風(fēng)險的前提下，通過住宅物業(yè)的開發(fā)實現(xiàn)項目整體開發(fā)成本的回收，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化 指數(shù)確定：項目開發(fā)成本假定為2500元/，住宅銷售價格為8000元/,測算公式 住宅物業(yè)面積Z=項目的總投資費用/住宅銷售價格 商業(yè)物業(yè)面積S=總建筑面積-住宅物業(yè)面積Z,商業(yè)物業(yè)面積S=113484-（113484*2500+3700

41、0*10000）/8000 =31770,88,商業(yè)體量建議2：參考市場類似案例,通過市場成功案例參考，建議項目規(guī)?？刂圃?.0萬平米以下,商業(yè)規(guī)模確定：,商業(yè)面積下限方案,商業(yè)面積上限方案,項目商業(yè)物業(yè)定位,2,商業(yè)規(guī)模定位,1,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,3,商業(yè)功能定位,商業(yè)功能定位,商業(yè)功能定位,1、商業(yè)體量最大化,2、市場實現(xiàn)價值最大化,方式1建筑密度上調(diào)：市場現(xiàn)有案例建筑密度均在50%以上，因此建議與政府協(xié)商提升建筑密度,南京1912,上海新天地,杭州西湖天地,60%,杭州西湖天地 區(qū)位：西湖南岸的涌金池畔，緊鄰柳浪聞鶯 占地：50000平米 建筑面積：75000平米 建筑密度：60% 項目簡介

42、：杭州西湖天地是以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標(biāo)。,南京1912 區(qū)位：南京市長江路與太平北路交匯處 占地：30000平米 建筑面積：40000平米 建筑密度：54% 項目簡介：以民國文化為建筑特點的商業(yè)建筑群，集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的城市文化休閑區(qū)。,54%,上海新天地 區(qū)位：在市中心，淮海中路南側(cè) 占地：30000平米 建筑面積：60000平米 建筑密度：80% 項目簡介：以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。,70%,雙首層精品步

43、行街,雙首層“立體商業(yè)”,建筑理念采用 “立體商業(yè)”模式 在傳統(tǒng)首層的基礎(chǔ)上，使上層商業(yè)“一層化”，實現(xiàn)客流人氣的最大化，最大程度提升上層商業(yè)的價值。 建筑形式 通過過街廊橋，行人觀光梯、扶梯及電梯，形成立體網(wǎng)絡(luò)交通互通互融，方便到達(dá)商業(yè)街各個角落。 通過地勢高差，依地勢而建，創(chuàng)造首層商業(yè)價值。,半地下商業(yè),方式2地下空間首層化:把地下一層變?yōu)橐粚?，下沉式廣場的設(shè)計提升地下空間商業(yè)價值；把地上二層變?yōu)橐粚?，退臺式的設(shè)計提升地上空間商業(yè)價值,商業(yè)問題分解,商業(yè)功能定位,1、商業(yè)體量最大化,2、市場實現(xiàn)價值最大化,（1）、建筑密度上調(diào),（2）、地下空間首層化,（3）、地上空間首層化,方式1領(lǐng)先

44、商業(yè)建筑形式：采用BLOCK街區(qū)的商業(yè)形式，全沿街商鋪，最大化商業(yè)價值,1、全沿街商鋪，多點式布局，絕佳昭示性 2、大開間、淺進(jìn)深，讓昭示面和經(jīng)營空間得到最佳平衡,BLOCK商業(yè)街區(qū)概念： BLOCK是5個單詞的縮寫，B-Business(商業(yè))、L-Lifeallow(休閑)、0-0pen(開放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(親和)。 是新型居住模式，它本身向城市空間開放，具備一定的規(guī)模，能聚集一定數(shù)量的人口。 它既是具備商業(yè)特征的商居城，又是配套設(shè)施應(yīng)有盡有的生活城。,BLOCK商業(yè)街區(qū)核心價值點：,萬達(dá)廣場,十字金街商業(yè)形式,寶龍城市廣場,1.8,3,寶龍商業(yè)街形式,寶龍的銷售

45、情況一般，大家都知道萬達(dá)和寶龍的商業(yè)都要推出商業(yè)，在客戶層面上有重疊，對寶龍的銷售會產(chǎn)生一定的影響，畢竟萬達(dá)的知名度更高，客戶會觀望等待萬達(dá)開盤。 晉江萬達(dá)廣場開發(fā)商員工,物業(yè)特征 商業(yè)街提供參與的、體驗的、自由的消費及休閑環(huán)境，提供一站式休閑服務(wù)，在經(jīng)營空間上兼有街區(qū)、長廊、廣場、庭院的特點。,業(yè)態(tài)定位 突出中高檔、差異化的思路，進(jìn)行區(qū)域的業(yè)態(tài)補缺和檔次升級，重點打造精品及晉江品牌專賣的商業(yè)形態(tài)，注重商務(wù)休閑娛樂業(yè)態(tài)的打造。,休閑性 景觀性 體驗性 主題性,方式2前沿商業(yè)運營理念：以主題式情景購物街區(qū)引領(lǐng)晉江商業(yè)新潮流,項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,3,項目住宅物業(yè)定位,2,項目商業(yè)物業(yè)定位,1,項目

46、發(fā)展戰(zhàn)略,項目住宅物業(yè)定位,2,客戶定位,1,項目核心競爭力梳理,3,產(chǎn)品定位,項目競爭盤點1區(qū)域外板塊間競爭：項目所處的人工湖片區(qū)未來將是晉江城市商業(yè)新核心，占據(jù)晉江城市價值制高點,項目競爭盤點2區(qū)域內(nèi)項目競爭：,君悅灣,萬達(dá)廣場,百宏御景天下,桂山社區(qū)安置房,梅青社區(qū)安置房,青華社區(qū)安置房,蔡厝社區(qū)安置房,竹樹下社區(qū)安置房,P2010-13地塊,本項目,五店市項目,核心競爭項目點對點分析晉江萬達(dá)廣場：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計、資源配套上與其差異化競爭,核心競爭項目點對點分析百宏御璟天下：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計、資源配套上與其差異化競爭,項目住宅物業(yè)定位,2,客戶定位,1,項目核心競爭力梳理,

47、3,產(chǎn)品定位,客戶梳理按區(qū)域坐標(biāo)將本項目的可能客戶群體可分為兩大類，其中主要 來源于晉江,每類客戶分析主要解決三個方面的問題： 1、什么樣的客戶會在石鼓片區(qū)置業(yè)？ 2、他們需要什么樣的產(chǎn)品？ 3、他們?yōu)槭裁丛谶@里買？,客戶,晉江客戶,泉州客戶,其他客戶,廈門客戶,臺商客戶,晉江三緣客戶,高端,中高端,中端,低端,大企業(yè)家,家族企業(yè)繼承者,公務(wù)員管理層,企業(yè)高管,白領(lǐng),公務(wù)員職員,打工者,晉江客戶梳理晉江常住人口呈現(xiàn)典型的啞鈴特征，財富兩極分化嚴(yán)重， 中產(chǎn)階層以外來人口為主,隨著城市化進(jìn)程，典型的人口結(jié)構(gòu)變化圖,晉江人口分布目前是典型的啞鈴型結(jié)構(gòu),財富層級相對較高的私營業(yè)主（以鞋業(yè)、服裝等為主）

48、,存在數(shù)量較大的工廠打工者、農(nóng)民等,公務(wù)員、普通生意人、企業(yè)高管、白領(lǐng)人數(shù)較少,晉江市常住總?cè)丝?67萬人，戶籍人口107萬, 外來人口60萬，海外晉江人220多萬。 晉江缺少中產(chǎn)階層 晉江人要么就太富，要么就很窮，很少有中間層，晉江的中產(chǎn)階層是有缺失的，這也是晉江的特點。 晉江外來人口占據(jù)了中產(chǎn)階層的絕大多數(shù) 2010年晉江小學(xué)生數(shù)146,382人，其中外來生91,388人，外來人口的學(xué)生超過60%。,物業(yè)類型需求比例分析,置業(yè)敏感點分析,晉江市高端消費群梳理大型企業(yè)主、家族企業(yè)接班人階層,晉江高端消費群訪談晉江品牌企業(yè)主多，資產(chǎn)財富化，習(xí)慣于投資房產(chǎn)， 故土情結(jié)重?？粗夭粍赢a(chǎn)所處區(qū)域的發(fā)展

49、潛力及不可復(fù)制性,目標(biāo)客戶訪談： 目前已有4-5套房產(chǎn)，均在廈門。晉江以前沒什么高品質(zhì)的房子，所以在晉江無房產(chǎn)。 會考慮購買本項目商鋪，最好是兩層的，一層是店面，約60-70平米，二層是辦公場地，面積約為一層的一半。,目標(biāo)客戶訪談： 如果有高品質(zhì)的房子，會考慮在家鄉(xiāng)置業(yè)。 購買住宅的話會首先考慮復(fù)式，面積在170-180平米之間最好，復(fù)式住宅用來自住，會考慮購買45-70平米的公寓做投資用途，兩房無論是自住還是投資都不考慮。,晉江市中高端消費群梳理大型企業(yè)高管及公務(wù)員管理階層,物業(yè)類型需求比例分析,置業(yè)敏感點分析,晉江中高端消費群訪談新晉消費主力 ，目前數(shù)量不多，房產(chǎn)投資意識逐步 增強,目標(biāo)客

50、戶訪談： 30-40歲之間，晉江本地人 公務(wù)員管理層 你們項目的地段很好嘛 ，在萬達(dá)旁邊我愿意買，商鋪我就不考慮了，住宅會買三房，面積在100-120平米的差不多了，房子的品質(zhì)一定要好，周邊環(huán)境也很重要，生活便利性是我較為看重的。 你說的3+1的三房變四房的創(chuàng)新產(chǎn)品，我不太喜歡，這樣改了以后，房間面積會變小，我不喜歡。 公園壹號的房子我挺喜歡的，特別是它的那個復(fù)式，不過賣完了。,項目價值主要是地段優(yōu)勢，周邊有兩個公園，客戶主要為晉江客戶，90%以上為自住需求，以公務(wù)員、企業(yè)老板為主，公務(wù)員比例過半，主要為周邊的電力公司、交通局等政府單位，其中電力公司就有40-50人在這里購房，項目有兩棟復(fù)式戶

51、型，開盤就售完，客戶比較喜歡，上個月還有好幾組客戶咨詢復(fù)式戶型，有沒有客戶退房可以推薦。 公園1號銷售代表,公園壹號,晉江市中端消費群梳理企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員一般職員階層,物業(yè)類型需求比例分析,置業(yè)敏感點分析,目標(biāo)客戶訪談： 25-30歲之間，公務(wù)員職員，晉江本地人 ，已婚，未有子女。 愿意投資，商鋪不考慮，住宅會選三房的，創(chuàng)新產(chǎn)品如果設(shè)計的好的話，會考慮購買，最好有樣板房能看看，怎么創(chuàng)新法。 未來子女的教育配套很關(guān)鍵，是置業(yè)首要考慮因素。 城市配套很關(guān)鍵，小區(qū)環(huán)境我也會考慮。,晉江中端消費群訪談對價格敏感，看重城市配套及子女教育,名校配套,晉江市低端人群工廠打工者，無在晉江購房能力，期待經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

52、轉(zhuǎn)好后回老家蓋房,晉江打工小陳訪談： 收入不高，目前居住在工廠集體宿舍，不可能考慮在晉江買房，房價太高，不如回家蓋房子劃算，打算過幾年經(jīng)濟(jì)充裕了回老家蓋房娶老婆。,晉江工廠組長： 小孩目前在這里讀書，一家三口租房子住。不知道能否等到安置房。買房的話，看情況吧，價格優(yōu)惠的話，偏一點也可以考慮。,晉江市高端消費群消費、置業(yè)外溢現(xiàn)象嚴(yán)重，中高端及中端消費群數(shù)量少但潛力巨大,人群經(jīng)濟(jì)實力分布現(xiàn)狀,高端,中高端,中端,低端,其他客戶梳理泉州客戶不作為本項目主抓客戶，與晉江有三緣關(guān)系的 外地客戶可能成為潛在客戶,泉州客戶訪談： 如果買房會考慮在泉州、廈門買，島內(nèi)外都可以；人氣、面積、價格、環(huán)境配置都會考慮

53、 建材公司蔡老板 廈門國貿(mào)大嶝島客戶,晉江三緣客戶訪談： 在廈門做生意，房子、店鋪都會在廈門買，如果你們項目做的好，有特色也會考慮買來投資，買這里離家里近。 廈門生意人陳先生,廈門國貿(mào)大嶝島,其他客戶梳理在晉江臺商約2000多人，在大陸忙于事業(yè)，購買需求較小,尚豪酒店股東訪談： 臺灣人收入不菲，購房時價格不是首要因素，生活品質(zhì)、社區(qū)建設(shè)、鄰里生活、物業(yè)管理是他們首先考慮的方面,僑胞視野廣，選擇余地較大，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，對本區(qū)域考慮較少,在前面分析的各類可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們的主抓客戶呢？我們將對可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析,在前面分析的各類可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們的主抓客戶呢？我們

54、將對可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析,本項目以晉江市內(nèi)的中高端客戶為主，客戶看重城市價值，對居住環(huán)境和舒適度有改善需求,核心 客戶,次要客戶,偶得客戶,項目住宅物業(yè)定位,2,客戶定位,1,項目核心競爭力梳理,3,產(chǎn)品定位,基于客戶定位，得出各戶型的需求排序如下：舒適型3房和緊湊型3房需求最普遍，其次為4房和2房，,舒適3房和緊湊型房需求最普遍 復(fù)式和2房有一定需求,戶型定位參考：區(qū)域內(nèi)高層主力戶型區(qū)間及各種戶型占比，舒適型戶型為主,區(qū)域內(nèi)供應(yīng)以緊舒適型2房、3房為主，1房集中在40-60平米；2房集中在90-110平米的區(qū)間；3房集中在120-140平米的區(qū)間；4房集中在140-150平米的區(qū)間

55、；復(fù)式集中在160-180。 區(qū)域內(nèi)寶龍城市商鋪面積為41-200，晉江萬大廣場上鋪面積為60-120 。,產(chǎn)品類型及配比,說明：當(dāng)前戶型配比建議僅為測算粗排參考，非設(shè)計院排布所得，最終戶型配比以設(shè)計院排布最終結(jié)果為準(zhǔn),1,項目價值挖掘,2,項目核心問題界定,3,項目發(fā)展機會挖掘,4,項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位,本次溝通的主要內(nèi)容,5,項目經(jīng)濟(jì)測算及規(guī)劃,6,項目附件,項目住宅物業(yè)定位,2,項目規(guī)劃,1,項目經(jīng)濟(jì)測算,經(jīng)濟(jì)測算前提假設(shè),物業(yè)銷售價格年增長率取值：6%,注：成本取值參考開發(fā)項目市場一般水平，商業(yè)面積按30000計算,物業(yè)價格增長預(yù)測模擬,物業(yè)基本指標(biāo),單位：元/,單位：萬平米,項目開發(fā)周

56、期、銷售周期的模擬：假設(shè)2012年正式開發(fā)，開發(fā)期2年，2012年下半年開始銷售，銷售期2年,模擬假設(shè)： 1、項目分2年開發(fā)，每半年開發(fā)量平均分配； 2、上一個半年開發(fā)物業(yè)，下一個半年基本銷售完畢。,項目總投資：項目總投資約93269萬元,現(xiàn)金流量圖：由于地價總體投入較高（地價3.7億元），投資回收期為1.58年，此后可實現(xiàn)滾動開發(fā),計算說明： 1、設(shè)定地價3.7億元首期一次性付清 2、土地增值稅于項目銷售完結(jié)時一次性收取 3、不考慮工程款墊付,按商業(yè)面積30000測算，銷售收入總13.73億元，總投資約9.33億元，凈利潤4.28億元，稅后利潤率約為53.6%,項目住宅物業(yè)定位,2,項目規(guī)劃

57、,1,項目經(jīng)濟(jì)測算,地塊價值及排布,確保項目商業(yè)價值最大化原則,商業(yè)排布優(yōu)先原則,與項目南側(cè)民俗文化村自然融合原則,地段價值排序原則,【地塊價值】如下圖所示，地段、 相互銜接的地段商業(yè)價值最優(yōu),建議主要商業(yè)指標(biāo)放置在太陽圖示處 建議在太陽處設(shè)立中型廣場用以銜接及吸引萬達(dá)城市廣場及民俗文化村消費人群 建議在地塊東北角設(shè)立小型廣場用以銜接及吸引周邊安置房消費i群,規(guī)劃方案示意1,案例：中央公寓,案例：昆明順城,規(guī)劃方案示意1,案例：武漢四新,規(guī)劃方案示意2,案例：北辰財富中心,規(guī)劃方案示意2,匯報結(jié)束，下面是溝通時間,1,項目價值挖掘,2,項目核心問題界定,3,項目發(fā)展機會挖掘,4,項目發(fā)展戰(zhàn)略及

58、定位,本次溝通的主要內(nèi)容,5,項目經(jīng)濟(jì)測算,6,項目附件,附件,2,五店市街區(qū)項目研究,1,項目地塊資源盤點,晉江城市背景：依托高度發(fā)達(dá)的制造業(yè)而快速發(fā)展的閩南經(jīng)濟(jì)強市,晉江距泉州 25KM,晉江距廈門 77KM,晉江距福州 199KM,城市屬性：沿海品牌工業(yè)強市 城市人口：198萬人口 城市產(chǎn)業(yè)：紡織服裝業(yè)、鞋類制造業(yè)、陶瓷建材業(yè)、食品加工業(yè)、制傘業(yè),2009年晉江市作為中國縣級市中唯一的榮獲2009年“品牌城市特別獎”； 2010年晉江縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力、中小城市科學(xué)發(fā)展評價分別居于全國第7位、第17位，獲“十大特色經(jīng)濟(jì)魅力之都”稱譽； 2010年晉江三次產(chǎn)業(yè)比例為1.7：65.7：32.6，工業(yè)主導(dǎo)作用繼續(xù)顯現(xiàn)。,工業(yè)主導(dǎo)城市,晉江城市發(fā)展格局,資料來源：晉江市城市規(guī)劃建設(shè)情況介紹 （2010）,城市建設(shè)分區(qū),梅嶺組團(tuán)改建工程：晉江城市改造啟動項目，是目前全市規(guī)模最大的舊城改造項目,梅嶺組團(tuán)改建工程概況 包括綠洲公園、人工湖、湖光西路石鼓路片區(qū)、八仙山公園、城市綜合體、閩南民俗文化保護(hù)展示區(qū)、高尚住宅區(qū)等7大項目，總投資達(dá)150億元，總用地規(guī)模7300畝，拆遷房屋面積達(dá)198萬平方米。改建區(qū)域涉及4個鎮(zhèn)、街道，15個村、社區(qū)，4100多幢房屋、5800多戶人家、2萬多人口，160家企業(yè)。,梅嶺組團(tuán)規(guī)劃,區(qū)域規(guī)劃：建成集商