某新建花店項目評價

1、投資項目評價實驗報告論文名稱：某新建花店投資項目評價報告學 院：經(jīng)貿(mào)學院專 業(yè)：經(jīng)濟學(國際投資方向)學 號：0944022學生姓名：王心悅指導教師：汪波2010 年 12 月 某新建花店項目評價一、項目背景鮮花已經(jīng)是人們生活不可缺少的點綴！花卉消費近些年來呈越來越旺的趨勢，出了花卉本身所具俏麗姿容，讓人們賞心悅目，美化家居等功效外，它還可以開發(fā)人們的想象力，使人們在相互交流時更含蓄，更有品位，現(xiàn)實生活的節(jié)奏不斷的加快，讓人們對鮮花市場的要求同時也在不斷的提高，花卉業(yè)被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。近10多年來，世界花卉業(yè)以年平均25%的速度增長，遠遠超過世界經(jīng)濟發(fā)汗的平均速度，鮮花的高利潤、市場大，是世

2、界上最具有活力的產(chǎn)業(yè)之一。中國花卉業(yè)起步于20世紀80年代初期。經(jīng)過30年的發(fā)展，取得了長足的進步。2001年花卉種植面積達24.60萬平方千米，銷售額215.84億元，出口額8003.4萬美元。2003年我國花卉行業(yè)總銷售額達353.1089億人民幣。就鮮花一項全年總銷售額為40.9063億人民幣。2009年我國鮮花的銷售額更是達到260億，增長迅速說明：概述市場及技術發(fā)展現(xiàn)狀和項目提出的理由二、項目概況 該項目投資有兩個主要方案可供選擇：方案1：在某醫(yī)院附近開設實體店。該方案初始投資大，但穩(wěn)定客戶群可保證每個月較大的收益。 方案2：在淘寶網(wǎng)開設網(wǎng)店。該方案初始投資小。但由于類似的商家較多，

3、新開的店知名度、信譽不高，不能保證穩(wěn)定的客戶以及相對固定的收益。三、主要步驟第一步，分別對方案1和方案2進行財務評價，檢驗各自的絕對效果。第二步，如果方案1和方案2都通過了絕對效果檢驗，采用“差額內(nèi)部收益率法”進行比較，確定最優(yōu)方案。四、主要參數(shù)判據(jù)參數(shù)：項目行業(yè)融資前稅前財務基準收益率12% 項目行業(yè)融資前稅后財務基準收益率14% 折現(xiàn)率10%計算參數(shù)： 項目適用的營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加費率為3%，所得稅稅率為35%固定資產(chǎn)殘值率5% 五、項目財務評價（一）實體花店的評價1、資金使用計劃（1）項目總投資：10萬元。（2）初始投資 開店費用店面租金約6000元，

4、需押一付三，手續(xù)費為租金的50%（可適當減少6%），合同期為3年，3年后追加每年租金約8%。營業(yè)執(zhí)照：500元稅務執(zhí)照：100元培訓費：1200元房租手續(xù)費：2640元店租押金（一月租金）：6000元（退店時回收）費用總計：10440元費用年攤銷額：10440/5=2080元 流動資金：60000元 固定資產(chǎn)及低值易耗品明細表名稱單價（單位：元）數(shù)量總價（單位：元）1、固定資產(chǎn)電腦（二手臺式收銀用）200012000收銀臺3001300花架2002400空調(diào)200012000電動車130011300宣傳冊50150電話機502100飲水機2001200消防設備95195貨架3001300裝修費

5、用16000/16000合計：22745元2、低值易耗品花泥刀、剪刀20240花筒820160塑料花瓶（用于插花籃）816160噴霧器20240噴水壺20360水桶（養(yǎng)鮮花）8648掃把5210畚箕5210合計：528元初始投資合計：10440+60000+22745=93185（元）計劃期限5年年折舊：10440*（1-0.05）/5=1983.6備注：低值易耗品購買支出作為每年支出的成本費用。（3）營業(yè)成本 每月進貨成本明細表項目名稱淡季（6,7,8）旺季（1-5,9-12）鮮花1600020000盆栽、盆景28004500花瓶300700包裝紙400800其他包裝用品（彩帶，膠帶，繩子）

6、169229花泥69100合計1973826329進貨成本風險準備金（每年）：5000元 工商管理費用：120元/年 開業(yè)初期（第一年）宣傳成本：500元 每年原材料損耗（包含沒賣出去的鮮花成本）：14000元 每月經(jīng)費支出明細表 單位：元/月項目名稱第一年第二年第三年第四年第五年備注1、一般費用租金60006000600064806998租期3年，之后每月租金按8%遞增水費12001300135014201490包括：工作人員及顧客洗手用水、澆花用水，合計10T/天（4元/T）電費216316280265310包括：燈光、空調(diào)、其他，合計0.6kw/h（1元/度）話費200300300300

7、300寬帶費5050505050花卉護理費100100100100100合計776680768080861592482、員工工資花藝師（1名）28002800000兩年后不再聘請花藝師，由自己擔任花卉護理員16001600160016001600送花員18001800180018001800收銀員16001600160016001600合計780078005000500050003、其他費用物流費用150200200240260辦公費用2830323540宣傳費用250220200200200設備修理費5050505050該項作為修理費的儲備金，每月平攤記賬合計4785004825255504

8、、經(jīng)費合計1604416376135621414014748（4）收入分析基于花店店址位于某知名大型醫(yī)院附近，周圍有數(shù)個居民區(qū)，收入較為穩(wěn)定。隨著開店時間越來越長，本店擁有越來越高的知名度和聲譽，前來消費的顧客數(shù)量會逐年增加。所以預計5年內(nèi)的營業(yè)額如下表（單位：元/月）：名項稱目第一年第二年第三年第四年第五年淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季一、主營業(yè)務收入鮮花收入317525174433868.855193.634927.256918.435985.658643.243704460368花瓶銷售收入1102.511761212.751249.51286.25盆栽、盆景銷售收入44104

9、704485149985145合計37264.557256.539748.861073.640990.9562982.1542233.164890.7443475.2566799.3二、其他業(yè)務收入包裝收入17641881.61940.41999.22085（5）稅費計算表稱名目項第一年第二年第三年第四年第五年淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季主營業(yè)務收入37264.557256.539748.861073.640990.9562982.1542233.164890.7443475.2566799.3營業(yè)稅稅率：5%每月營業(yè)稅額1863.22528628251987.443053.682

10、049.553149.12111.663244.52173.83340城市建設維護稅：7%每月城市建設維護稅額130.4200.4139.12312.8142.47220.44148227.1152234教育費附加：3%每月教育費附加稅額56866091.661.594.563.49765100（6）每年利潤明細表每年總成本=（每月進貨成本+每月經(jīng)費支出）*12+成本控制風險準備金+低值易耗品成本+各項稅費*12+年折舊額+初始投資費用年攤銷額營業(yè)收入總額=主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入=旺季銷售額*9+淡季銷售額*3+包裝收入*12營業(yè)利潤=營業(yè)收入總額-總成本主營業(yè)務成本每年追加投資額為前一年

11、可分配利潤的10%名稱項目第一年第二年第三年第四年第五年總成本527257.7567318.12507950.92522533.58596533營業(yè)收入總額648270673848713094.15734699.7756315.45營業(yè)利潤121012.3106529.9205143.23212166.12159782.45所得稅額49104.30530535.45865050.130567508.14249173.9凈利潤7190875994.4140093144658110608.62、資金籌措（1）資金籌措方案自行出資5萬元，另外5萬元通過向銀行借款，年利率8%，期限為三年，起初交清利息

12、，到期一次還本。（2）借款償還計劃 第一年凈利潤為71908，其中用50000元償還貸款。3、財務指標分析建設期：0經(jīng)營期：5折現(xiàn)率（%）：10提示：計算期=建設期+經(jīng)營期年份現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累積凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值0093185-93185-93185-93185164827057636271908-2127765370.9090909091-27814.09090909092673848597853.5875994.4254717.4262805.30578512434991.21487603313713094.15573001.05140093.11948

13、10.52105254.019534185140245.2344102184734699.7590041.72144657.98339468.598803.3467659312239048.5811761495756315.45645706.9110608.55450077.0568679.2072076546307727.788383804靜態(tài)投資回收期結(jié)果：1.28（年）動態(tài)投資回收期結(jié)果：1.44（年）凈現(xiàn)值結(jié)果：307727.79 0內(nèi)部收益率結(jié)果：91.58% 12%獲利指數(shù)結(jié)果：4.3所以，方案可行。（二）網(wǎng)上花店評價1、資金使用計劃（1）項目總投資：80000元。（2）初始投資

14、流動資金：30000元 固定資產(chǎn)及低值易耗品明細表名稱單價（單位：元）數(shù)量總價（單位：元）一、固定資產(chǎn)電腦300013000摩托車300026000手機150023000空調(diào)200012000二手面包車28000128000合計：42000元二、低值易耗品花泥刀、剪刀20240花筒820160塑料花瓶（用于插花籃）8540噴霧器20240噴水壺20360水桶（養(yǎng)鮮花）8648掃把515畚箕515合計：398元初始投資金額總計42000+398=42398元計劃期限4年固定資產(chǎn)年折舊額42000*（1-0.05）/4=9975備注：低值易耗品購買支出作為每年支出的成本費用。（3）營業(yè)成本 每月進

15、貨成本明細表第一年第二年第三年第四年第五年鮮花36524952517252665188配花，陪葉256293338354344花盒，花籃200228246256246包裝紙400412417417410其他包裝用品（彩帶，膠帶，繩子）100107109109100花泥149157169173168合計47576149645165756456進貨成本風險準備金（每年）：10000元 每年原材料損耗（包含沒賣出去的鮮花成本）：44000元每月經(jīng)費支出明細表 單位：元/月第一年第二年第三年第四年第五年備注水費600650675710710包括：工作人員洗手用水、澆花用水，合計5T/天（4元/T）電費

16、150150160170170包括：燈光、空調(diào)、其他，合計0.6kw/h（1元/度）話費200300300300300寬帶費100100100100100花卉護理費100100100100100合計11501300133513801380花卉管理員30003000300030003000網(wǎng)頁管理員（2名）45004500450045004500送花員（2名）40004000400040004000合計1150011500115001150011500物流費用12001200140015001400辦公費用3030353535宣傳費用250220200100100設備修理費5050505050該

17、項作為修理費的儲備金，每月平攤記賬合計153015001685168515854、經(jīng)費合計1418014300145201456514465（4）收入分析第一年第二年第三年第四年第五年鮮花收入308272356620403746416124408975包裝收入25964204518554365212合計310868360824408931421560414187（6）每年利潤明細表每年總成本=（每月進貨成本+每月經(jīng)費支出）*12+成本控制風險準備金+低值易耗品成本 +年折舊額營業(yè)收入總額=主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入=（鮮花收入+包裝收入）*12營業(yè)利潤=營業(yè)收入總額-總成本第一年第二年第三年第

18、四年第五年總成本245617263761270025272053269425營業(yè)收入總額310868360824408931421560414187營業(yè)利潤65251970631389061495071447622、財務指標分析建設期：0經(jīng)營期：4折現(xiàn)率：10%年份現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累積凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值0042398-42398-42398-42398-423981310868245617652512285359319.0909116921.0923608242637619706311991680217.3553797138.45340893127002513

19、8906258822104362.1337201500.64421560272053149507408329102115.2927303615.9541418726942514476255309189885.81257393501.7靜態(tài)投資回收期結(jié)果：0.65年動態(tài)投資回收期結(jié)果：0.71凈現(xiàn)值結(jié)果：393501.69 0內(nèi)部收益率結(jié)果：190.62% 12%獲利指數(shù)結(jié)果：10.28所以，方案可行。六、敏感性分析方案1：現(xiàn)金流量表年份012345現(xiàn)金流入0648270673848713094.15734699.7756315.45年營業(yè)收入0648270673848713094.157346

20、99.7756315.45現(xiàn)金流出93185576362597853.6573001.05590041.7645706.9建設投資93185年經(jīng)營成本245617263761270025272053269425凈現(xiàn)金流量-931857190875994.42140093.1144658110608.55NPVIRR27975392%表二 各因素變化后的凈現(xiàn)金流量表012345NPVIRR營業(yè)收入+5%-42398104321.5109686.8175747.81181393148424.32446532261%營業(yè)收入-5%-4239839494.542302.02104438.3910792

21、372792.777205313120%營業(yè)收入+10%-42398136735143379.2211402.52218128186240.1567142334%營業(yè)收入-10%-4239870818609.6268783.68571188.0134977.0058470356%經(jīng)營成本+5%-4239859627.1562806.37126591.85131055.397137.3280593162%經(jīng)營成本-5%-4239884188.8589182.47153594.35158260.6124079.8371252216%經(jīng)營成本+10%-4239847346.349618.321130

22、90.6117452.783666.05235263136%經(jīng)營成本-10%-4239896469.7102370.5167095.6171863.3137551.05416582244%初始投資+5%-97844.3652519706313890614950714476230732391%初始投資-5%-88525.86525197063138906149507144762315794100%初始投資+10%-102504652519706313890614950714476230308787%初始投資-10%-83866.5652519706313890614950714476232003

23、0105%表三 各因素變化對NPV，IRR的敏感度表NPVIRR年營業(yè)收入的平均敏感度0.086215.2年經(jīng)營成本的平均敏感度0.03245.85初始投資的平均敏感度0.0030.96方案2：表一、現(xiàn)金流量表年份012345現(xiàn)金流入310868360824408931421560414187年營業(yè)收入310868360824408931421560414187現(xiàn)金流出42398245617263761270025272053269425建設投資42398年經(jīng)營成本245617263761270025272053269425凈現(xiàn)金流量-42398652519706313890614950714

24、4762NPVIRR357728.8048191%表二 各因素變化后的凈現(xiàn)金流量表012345NPVIRR營業(yè)收入+5%-4239880794.4115104.2159352.6170585165471.4422872225%營業(yè)收入-5%-4239849707.679021.8118459.5128429124052.7292585157%營業(yè)收入+10%-4239896337.8133145.4179799.1191663186180.7488015260%營業(yè)收入-10%-4239834164.260980.698012.9107351103343.3227442124%經(jīng)營成本+5%-

25、4239852970.1583874.95125404.8135904.4131290.8312399165%經(jīng)營成本-5%-4239877531.85110251.1152407.3163109.7158233.3403059217%經(jīng)營成本+10%-4239840689.370686.9111903.5122301.7117819.5267069140%經(jīng)營成本-10%-4239889812.7123439.1165908.5176712.3171704.5448388243%初始投資+5%-44517.96525197063138906149507144762355802183%初始投資

26、-5%-40278.16525197063138906149507144762359656199%初始投資+10%-46637.86525197063138906149507144762353874175%初始投資-10%-38158.26525197063138906149507144762361583209%表三 各因素變化對NPV，IRR的敏感度表NPVIRR年營業(yè)收入R的平均敏感度0.03643.57年經(jīng)營成本C的平均敏感度0.02532.7初始投資I的平均敏感度0.00110.88結(jié)論：1）由圖可知，在方案1、2中，三個不確定因素對IRR指標的影響從大到小排列，依次為：RCI，可以確定R為兩個方案的敏感因素。但方案1中R對IRR的敏感度大于方案2中R對IRR的敏感度。2）分析方案2的抗風險能力，由圖可知，敏感因素R允許變動范圍比較大。這就是說，該項目的防御風險的能力是讓人放心的。七、方案1與方案2的比