房地產(chǎn)大型樓盤(pán)典型案例分析（圖文）[詳細(xì)]

1、,大型樓盤(pán)典型案例分析,本報(bào)告將選取面積在500畝以上，容積率在0.5-1.5、1.5-2.5兩個(gè)不同階段的大盤(pán)做分析，主要研究大盤(pán)的價(jià)值提升與產(chǎn)品規(guī)劃特征。,容積率0.5-1.5之間,美洲故事 南山蘇迪亞諾,美洲故事,項(xiàng)目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 營(yíng)銷推廣分析,項(xiàng)目地址：雨花區(qū)政府以南，萬(wàn)家麗路與湘府東路交匯處東北惻 開(kāi) 發(fā) 商：湖南德普置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：第一太平戴維斯 占地面積：800畝 建筑面積：60萬(wàn) 物業(yè)類型：別墅、高層 別墅類別：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 容 積 率：1.0 綠 化 率：41.69% 總 棟 數(shù)：200棟 物 業(yè) 費(fèi)：3元/月 項(xiàng)目分期：二期 當(dāng)前

2、期數(shù)：一期,基本數(shù)據(jù),項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā),項(xiàng)目總占地近800畝，以園區(qū)內(nèi)的規(guī)劃路為準(zhǔn)，分成東、西二區(qū)，共二期開(kāi)發(fā)。 一期（西區(qū)）占地358畝，規(guī)劃為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個(gè)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。 二期（東區(qū)）占地442畝，規(guī)劃物業(yè)類型有高層、獨(dú)棟及雙拼別墅。,一期西區(qū),項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目二期（東區(qū)） 產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、高層,項(xiàng)目一期（西區(qū)） 產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排,項(xiàng)目規(guī)劃原生坡地別墅群,地塊特征：坡地地形，內(nèi)部自然景觀資源在別墅中來(lái)說(shuō)并不特別出色。 產(chǎn)品規(guī)劃特色在于依托坡地地形順勢(shì)而建，再結(jié)合人工湖泊盡可能展現(xiàn)別

3、墅生態(tài)自然特征。 在項(xiàng)目整體成熟及區(qū)域環(huán)境也更趨成熟后，后期高層產(chǎn)品的設(shè)置將成為項(xiàng)目獲取高利潤(rùn)值的產(chǎn)品。,萬(wàn)家麗路,湘府路,一期推貨節(jié)奏,1.1期 維多利亞組團(tuán) 推出時(shí)間：07年9月 產(chǎn)品：獨(dú)棟+雙拼 價(jià)格：雙拼8500 獨(dú)棟12500,1.2期 阿卡迪亞組團(tuán) 推出時(shí)間：08年4月 產(chǎn)品：獨(dú)棟+雙拼 價(jià)格：雙拼10000 獨(dú)棟20000,1.3期 納帕山谷組團(tuán) 產(chǎn)品：雙拼 推出時(shí)間：08年下半年 價(jià)格：雙拼12500,1.4期 常青藤組團(tuán) 產(chǎn)品：聯(lián)排 推出時(shí)間：09年下半年 價(jià)格：聯(lián)排7000-8500,以位置較優(yōu)的高端產(chǎn)品獨(dú)棟與雙拼先期入市， 拔高項(xiàng)目檔次，提升后期聯(lián)排價(jià)值,07年9月,獨(dú)棟

4、,雙拼,聯(lián)排,7000,單價(jià),推貨時(shí)間,08年4月,08年下半年,09年8月,8000,9000,10000,11000,12000,13000,14000,15000,16000,17000,18000,19000,20000,21000,22000,23000,24000,25000,26000,由于獨(dú)棟產(chǎn)品的稀缺，售價(jià)快速拔高； 中高端聯(lián)排產(chǎn)品受前期高端產(chǎn)品的帶動(dòng)明顯，初期入市價(jià)已達(dá)到7500元/平米以上。,項(xiàng)目整體推貨節(jié)奏,首推： 高端 獨(dú)棟、雙拼,再推： 中高端 聯(lián)排,最后推： 中端 高層,提升價(jià)值,提升價(jià)值,=,獲取高利潤(rùn)率,獲取高利潤(rùn)率,=,獲取高利潤(rùn)值,=,由高到低的推貨節(jié)奏，

5、在拔高項(xiàng)目形象獲取高利潤(rùn)率后，也能獲取高利潤(rùn)值，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo),產(chǎn)品以雙拼為主，主力面積區(qū)間330-430平米之間，主力總價(jià)大約在400-500萬(wàn)之間，總體銷售速度偏慢,戶型面積,獨(dú)棟總價(jià)大約在680-900萬(wàn)之間 雙拼總價(jià)大約在400-500萬(wàn)之間 聯(lián)排總價(jià)大約在200-250萬(wàn)之間,07年9月至今銷售周期約2年半時(shí)間，共售約140套，月均售4.7套,規(guī)劃評(píng)判,亮點(diǎn)： 保持原地形，依勢(shì)而建，自然而成； 先期以高端入市，提升價(jià)值，逐步推出中高端聯(lián)排，以及高層產(chǎn)品，獲取最高利潤(rùn)值； 不足： 由于高價(jià)位產(chǎn)品量過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，是銷售速度偏慢的主要原因； 獨(dú)棟與雙拼適用于拔高形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)

6、值，聯(lián)排屬于走量型產(chǎn)品，相對(duì)而言，雙拼屬夾心層產(chǎn)品，并不宜過(guò)量設(shè)置。,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析,固有價(jià)值,固有價(jià)值,資源景觀,企業(yè)品牌,臨天際嶺森林公園，外部生態(tài)景觀資源優(yōu)越,德普置業(yè)，具備一定的行業(yè)品牌,在固有價(jià)值中，地段是其核心優(yōu)勢(shì),地段,屬城市別墅，地段優(yōu)越,可變價(jià)值園林景觀,以美洲風(fēng)格為藍(lán)本，中心景觀打造大面積人工湖，整體園格給人清新、自然之感,可變價(jià)值園林景觀,園林精裝交房,可變價(jià)值外立面,融合北美主流建筑元素后的再創(chuàng)新，兼收并蓄北美、法式、英式、西班牙式等建筑風(fēng)格于一身，不同風(fēng)格的變化給人豐富新鮮感,可變價(jià)值內(nèi)部配套,內(nèi)部配套較為常規(guī)，設(shè)有8000平米雙會(huì)所、6353平米社區(qū)商業(yè)、1291平

7、米幼兒園、游泳池,戶型特點(diǎn)： 挑空6米以上的家庭廳，大氣，彰顯家族氣派 外廊式雙門(mén)設(shè)計(jì)，有效延伸室內(nèi)空間 雙主臥設(shè)計(jì) 每間臥房都帶有陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái),戶型特點(diǎn)： 餐廳挑高6米以上，長(zhǎng)幼有序，彰顯家族禮儀 闊綽客廳，多面采光，彰顯家族尊貴之氣派 二樓多露臺(tái)設(shè)計(jì) 車庫(kù)設(shè)在一樓，免除居者上下麻煩,北美法式獨(dú)棟,北美法式雙拼,可變價(jià)值戶型特征,可變價(jià)值物業(yè)服務(wù),物業(yè)管理公司第一太平戴維斯,第一太平戴維斯（Savills）是 Savills plc 旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號(hào)名稱。為客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)。其它服務(wù)包括公司財(cái)務(wù)咨詢、地產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。

8、 第一太平戴維斯（Savills）在香港、中國(guó)大陸、亞太地區(qū)、澳大利亞、南非和歐洲均開(kāi)設(shè)了辦事處，為全球各大商業(yè)團(tuán)體租戶提供優(yōu)質(zhì)及全面的物業(yè)服務(wù)。 第一太平戴維斯（Savills）近年又通過(guò)與美國(guó) Trammell Crow 公司的合作，進(jìn)一步擴(kuò)展其專業(yè)、高度個(gè)人化的服務(wù)。至今已在全球設(shè)立了 140 個(gè)分公司及辦事處的龐大服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。（注： Trammell Crow 公司是美國(guó)主要跨國(guó)公司，在北美首屈一指的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。）,可變價(jià)值建筑品質(zhì),嚴(yán)格考究每處建筑用材，采用美國(guó)歐文斯科寧、德國(guó)漢高、法國(guó)永得寧、拉法基等國(guó)際頂尖品牌，鍛造惟精惟一的建筑品質(zhì)。,價(jià)值點(diǎn)評(píng)判,美洲故事地段價(jià)值與產(chǎn)品綜合品

9、質(zhì)是其口碑樹(shù)立的重要關(guān)鍵點(diǎn)。,營(yíng)銷推廣分析,2007年8月中旬，銷售體驗(yàn)中心大幕開(kāi)啟。,樣板房,勢(shì)宏偉的拱門(mén)、挑高客廳，無(wú)一不展示出家族別墅特有的禮儀感；刻意做舊的木色、手工陶磚、奶油色的藝術(shù)石壁爐量身定制主人的含蓄與內(nèi)斂。主人房里是精心定做的鐵藝掛件、“傳世”家具，美式家居散發(fā)出奢華的氣質(zhì)，餐桌、沙發(fā)、書(shū)柜以蜿蜒起伏的弧線回旋著柔美曼妙的韻致。,古典與奢華的美式莊園,在米婭城堡后殖民主義風(fēng)格的獨(dú)棟空間里，蝕刻的鏡面玻璃，異型拼花的大理石，抹了圓角的造型埡口巴洛克豪華、動(dòng)感、多變的視覺(jué)緩緩張揚(yáng)著經(jīng)歷了繁華但沒(méi)有沒(méi)落的一種另類的豪華與尊貴。起居室、主臥的大飄窗讓陽(yáng)光以優(yōu)雅的方式將大自然的精華傳送

10、到房間的各個(gè)角落。推窗遠(yuǎn)眺，樹(shù)木蔥翠、繁花絢麗。,米婭城堡：張揚(yáng)著一種另類的豪華與尊貴,樣板房,2007年8月25日，美洲俱樂(lè)部會(huì)員全球招募。,2007年8月份開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，充分整合媒體資源，實(shí)現(xiàn)了組合推廣模式，達(dá)到了短期引爆市場(chǎng)的效果。,【戶外廣告】,【網(wǎng)絡(luò)廣告】,營(yíng)銷推廣,以“家族別墅”概念樹(shù)立高端形象， 并且由于概念的創(chuàng)新而備受關(guān)注，傳唱度高,【報(bào)紙廣告】,營(yíng)銷推廣,2007年9月21日，策劃組織了“美洲故事”起航式暨VIP爵士之夜，啟動(dòng)首批VIP預(yù)約。,2007年11月，推出第二批房源阿卡迪亞組團(tuán)，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下我們針對(duì)性調(diào)整營(yíng)銷策略，推行“活動(dòng)營(yíng)銷”及“俱樂(lè)部關(guān)系營(yíng)銷”

11、，豐富了家族別墅精神內(nèi)涵。,【俱樂(lè)部會(huì)刊創(chuàng)享家】,2007年11月24日12月25日，美洲故事電影節(jié)震撼上演,2007年12月29日， 榮耀家族，創(chuàng)享2008“美洲故事”新年名流夜暨美國(guó)自駕游出征儀式,美洲故事?tīng)I(yíng)銷推廣小結(jié),以“家族別墅”概念樹(shù)立高端形象； 以組合媒體策略炒熱市場(chǎng)； 以活動(dòng)事件營(yíng)銷“圈定”客戶；,南山蘇迪亞諾,項(xiàng)目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 營(yíng)銷推廣分析,南山蘇迪亞諾基本數(shù)據(jù),項(xiàng)目地址：河西金星北路三段399號(hào)（金星大道與普瑞大道交匯處） 物業(yè)公司：南山物業(yè) 占地面積：502畝 建筑面積：33萬(wàn) 容 積 率：1.05 綠 化 率：60% 總 戶 數(shù)：2146棟 項(xiàng)

12、目分期：三期,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組合,臨金星大道，岳麓大道、一橋、二橋、三汊磯大橋所構(gòu)成的路橋交通網(wǎng)給蘇迪亞諾提供了“半小時(shí)配套”的雙重體系（交通配套體系、公建配套體系）。 距岳麓山風(fēng)景區(qū)： 20分鐘車程 距離市政府： 10分鐘車程 距五一商圈： 20分鐘車程 距新河三角洲： 15分鐘車程 距麓谷科技園： 20分鐘車程,距離市政府： 10分鐘車程,距五一商圈： 20分鐘車程,距麓谷科技園： 20分鐘車程,距岳麓山風(fēng)景區(qū)： 20分鐘車程,距新河三角洲： 15分鐘車程,區(qū)域位置,“兩湖三軸五主題”,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目地塊平整，內(nèi)外部并無(wú)突出自然資源； 以“海洋、平原、森林、河谷、山地”五種地貌為基礎(chǔ)構(gòu)建二湖三軸

13、五組團(tuán)。 產(chǎn)品線非常豐富，獨(dú)立別墅+雙拼別墅+聯(lián)排別墅+洋房+小高層,項(xiàng)目規(guī)劃,三期,一期,二期,由于南山項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，首推中高端產(chǎn)品聯(lián)排與洋房進(jìn)行試水，市場(chǎng)打出知名度后，再推高端產(chǎn)品獨(dú)棟與雙拼提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最后推出中端產(chǎn)品小高層提升利潤(rùn)值,07年6月9日開(kāi)盤(pán)，推出72套聯(lián)排 07年8月18日開(kāi)盤(pán)，推出300套洋房 07年9月號(hào)開(kāi)盤(pán)，推出133套聯(lián)排 11月推出獨(dú)棟、雙拼別墅 小高層將最后推出,推貨節(jié)奏,獨(dú)棟,雙拼,聯(lián)排,單價(jià),推貨時(shí)間,由于08年入市時(shí)機(jī)及項(xiàng)目地段問(wèn)題，南山在07年下半年火爆銷售之后，整體價(jià)格提升不大； 獨(dú)棟與雙拼產(chǎn)品的提價(jià)能力最強(qiáng),洋房,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析,固有價(jià)值,固有價(jià)值,

14、資源景觀,企業(yè)品牌,不突出,南山，具備一定的行業(yè)品牌,整體固有價(jià)值不突出，其中以品牌形象相對(duì)較優(yōu),地段,偏遠(yuǎn),可變價(jià)值園林景觀,澳洲風(fēng)情園林，首期開(kāi)盤(pán)即已打造好中心園林景觀，對(duì)銷售促進(jìn)作用非常大,園林在開(kāi)盤(pán)之前已經(jīng)整體呈現(xiàn)在客戶眼前，大門(mén)入口的中心噴泉與金帆包裝的亞熱帶棕櫚樹(shù)和陽(yáng)光下起舞的景觀帆交相輝映，石頭中傳出悅耳的音樂(lè),可變價(jià)值外立面,簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、少裝飾、個(gè)性鮮明的建筑風(fēng)格，用簡(jiǎn)約的構(gòu)圖和粗放的線條來(lái)體現(xiàn)建筑的精神追求。,2700平方米雙湖會(huì)所,墨蕾河谷獨(dú)立、雙拼別墅,雅拉美地聯(lián)排別墅,悠藍(lán)海濱-別墅式洋房,可變價(jià)值內(nèi)部配套,內(nèi)部配套,可變價(jià)值戶型特征,贈(zèng)送大露臺(tái),贈(zèng)送地下室,無(wú)論別墅與

15、洋房，高附加值是銷售良好的重要原因之一,戶型特點(diǎn)：獨(dú)步全城的前庭后院、采光中庭的三重景觀空間設(shè)計(jì)。首層動(dòng)靜相宜，錯(cuò)層式設(shè)計(jì)彰顯更有層次感的尊貴生活體驗(yàn)。二層南北雙露臺(tái)，視野開(kāi)闊。三層主人私享空間，南北大露臺(tái)。獨(dú)具匠心的采光地下室，可設(shè)計(jì)成酒窖、健身房、家庭影院等，多種組合自由切換。 高附加值：贈(zèng)送車庫(kù)、地下室、花園、露臺(tái)、中庭、得房率高達(dá)120%。,聯(lián)排戶型（建筑面積：約205-207）,洋房戶型一層：四室二廳二衛(wèi)（建筑面積：約140-142）,戶型特點(diǎn)： 私家大庭院、寬露臺(tái)、采光地下室讓別墅級(jí)生活觸手可及；客廳、餐廳分區(qū)合理，超然空間開(kāi)啟尊貴生活；超大主臥設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密天地，隨心所欲；

16、多功能情景房，品茗、閱讀、娛樂(lè)、陽(yáng)光揮灑，自在享受。 高附加值：贈(zèng)送地下室、花園、采光庭院、得房率高達(dá)120%。,可變價(jià)值物業(yè)服務(wù),物業(yè)管理公司深圳赤灣物業(yè)管理公司 深圳市赤灣物業(yè)管理有限公司成立于1998年11月，為中國(guó)南山開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司的全資子公司，注冊(cè)資金500萬(wàn)元人民幣，物業(yè)本部管理深圳赤灣地區(qū)3.2平方公里范圍。公司目前管理面積約800萬(wàn)平方米。,價(jià)值點(diǎn)評(píng)判,南山蘇迪亞諾高附加值戶型設(shè)計(jì)是產(chǎn)品熱銷的核心因素，加上園林景觀與外立面風(fēng)格都較受到市場(chǎng)的青睞。,營(yíng)銷推廣,（實(shí)景園林+樣板房+售樓部=首期示范區(qū)）,長(zhǎng)沙南山蘇迪亞諾位于長(zhǎng)沙望城，離長(zhǎng)沙市中心約有30多分鐘車程，2007

17、年8月開(kāi)盤(pán)初推出144套洋房，當(dāng)天全部售磬，還吸引了不少中心城區(qū)客戶購(gòu)買(mǎi)，除了產(chǎn)品性價(jià)比，示范區(qū)實(shí)景對(duì)客戶造成的震憾是熱銷的一個(gè)重要原因。,實(shí)景的震憾往往讓客戶失去理智！,長(zhǎng)沙南山蘇迪亞諾地段生僻，但由于開(kāi)盤(pán)示范區(qū)的實(shí)景體驗(yàn)式銷售，取得了令人驚奇的開(kāi)盤(pán)熱銷,樣板房,2套樣板房的展現(xiàn)大大增加了客戶的信心和對(duì)于南山開(kāi)發(fā)品牌的認(rèn)可度，整體來(lái)說(shuō)，裝修談不上奢侈，但卻有種說(shuō)不出的舒適感，南山沿用了一貫注重品質(zhì)細(xì)節(jié)的風(fēng)格，扶手，門(mén)把，浴缸等細(xì)處選擇極為精致,（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格）,品牌形象,經(jīng)過(guò)幾次組織十分成功的選房活動(dòng),加上廣受業(yè)界好評(píng)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景,項(xiàng)目“澳洲首府莊園”的“莊園”形象完成建立,享有較高的市場(chǎng)知名

18、度與美譽(yù)度. 榮膺 2007年度銷售率前三甲樓盤(pán) 2007年度十大品牌地產(chǎn)企業(yè) 2007年度搜房網(wǎng)“十大最具人氣別墅項(xiàng)目” 2007-2008年度湖湘國(guó)際花園社區(qū),一城別墅 伴城湖 南山蘇迪亞諾,澳洲首府莊園 低密度生活典范,推廣形象,前期形象：“一城別墅伴城湖”,推廣形象,中期形象：“澳洲首府莊園”,后期形象：“別墅之上是莊園”,推廣形象,報(bào)廣,報(bào)廣,營(yíng)銷推廣小結(jié),高端形象推廣打動(dòng)客戶； “實(shí)景體驗(yàn)式”營(yíng)銷策略增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心；,容積率1.5-2.5之間,藏瓏湖上國(guó)際花園 保利麓谷林語(yǔ),藏瓏湖上國(guó)際花園,項(xiàng)目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 營(yíng)銷推廣分析,開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙雙瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有

19、限公司 項(xiàng)目位置：洪山路188號(hào)月湖公園北側(cè) 總用地面積：1500畝 總建筑面積：185萬(wàn)平方米 住宅總戶數(shù)：3000多戶 容積率：1.85 綠化綠：48.77% 產(chǎn)品類型：花園洋房、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、高層 住宅、酒店式公寓,基本數(shù)據(jù),四方坪小區(qū),圣爵菲斯,163醫(yī)院,麥德龍超市,周邊配套比較缺乏，尤其是離醫(yī)院和超市有一定的距離，給生活帶來(lái)不便；雖然有319國(guó)道、萬(wàn)佳麗北路、工程兵大道，但公交車并不多。,區(qū)位配套,項(xiàng)目規(guī)劃,A地塊景觀資源及價(jià)值屬中等，作為一期開(kāi)發(fā)，利用別墅打造其高端豪宅形象； B地塊位置臨路，景觀資源相對(duì)較差，依托前期的高端定位使其價(jià)值達(dá)到提升； C地塊屬整體資源最佳地段，

20、放到最后開(kāi)發(fā)，使之價(jià)值和利潤(rùn)達(dá)到最大化。,2期于09年4月開(kāi)始陸續(xù)推出 2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟,3期計(jì)劃于2011-2012年推出,1.1期于07年3月推出 首開(kāi)洋房108套、雙拼54套、高層6棟 1.2期于08年陸續(xù)入市 推出獨(dú)棟12棟、一棟高層,項(xiàng)目總占地1500畝，分為A，B，C三個(gè)地塊，一期開(kāi)發(fā)A地塊占地約為500畝；建面約56萬(wàn)。,一期建筑類型以高層、聯(lián)排為主，以半圍合式分布，在獨(dú)棟、雙拼別墅、花園洋房以外，更有直入云宵的空中宮邸不可多得，點(diǎn)式，板式，蝶式高層；不同的體態(tài)，不同的視角，不同的格局，保證將600畝湖面展現(xiàn)在每家每戶面前。,產(chǎn)品組合及

21、分布,項(xiàng)目一期產(chǎn)品線組合：高層+洋房+獨(dú)棟+雙拼 首推中高、高端產(chǎn)品洋房與雙拼，在試水市場(chǎng)的同時(shí)，也樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，后以獨(dú)棟拔高最大價(jià)值，同時(shí)也提升高層的售價(jià),產(chǎn)品組合及分布,項(xiàng)目二期產(chǎn)品：高層,觀景豪宅高層區(qū),點(diǎn)式品字高層區(qū),二期建筑類型以89-206的點(diǎn)式品字高層及觀景豪宅高層組成，占據(jù)項(xiàng)目核心景觀中軸線，戶型設(shè)計(jì)延續(xù)藏瓏一貫的高端調(diào)性,方正大氣,通透舒適,可最大限度地欣賞到園區(qū)核心景觀與月湖公園的自然風(fēng)光。,產(chǎn)品組合及分布,項(xiàng)目三期產(chǎn)品組合：獨(dú)棟+雙拼+高層+公寓,獨(dú)棟別墅區(qū),雙拼別墅區(qū),觀景豪宅高層區(qū),高層公寓區(qū),點(diǎn)式高層區(qū),三期建筑類型以獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、高層及公寓為主，建筑風(fēng)格

22、將沿用以往一貫的建筑形態(tài)，具體戶型面積尚待規(guī)劃之中。,中高端洋房與雙拼作為首推試水產(chǎn)品，推出即已售完畢； 由于前期中高端產(chǎn)品的熱售，高層作為主力，價(jià)值提升明顯； 獨(dú)棟作為稀缺型產(chǎn)品，價(jià)值表現(xiàn)力非常強(qiáng)勁，售價(jià)遙遙領(lǐng)先。 藏瓏項(xiàng)目各類物業(yè)售價(jià)均成為區(qū)域的標(biāo)桿；其中一期高層的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，每平米高出市場(chǎng)價(jià)1000元以上。,價(jià)格分析,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析,固有價(jià)值,固有價(jià)值,資源景觀,企業(yè)品牌,嵌于600畝月湖公園內(nèi),雙瑞地產(chǎn)，在本地知名度不高,整體固有價(jià)值中，地段與資源景觀占據(jù)了相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì),地段,緊臨廣電中心，地段條件優(yōu)越,可變價(jià)值園林景觀,利用借景手法，最大化利用月湖公園的水景，作為項(xiàng)目背景； 將自身融入

23、公園之中；既利用公園，也成為公園一景 層見(jiàn)疊出的空間美學(xué)，結(jié)合建筑不同層數(shù)的變化，由低矮的別墅過(guò)渡到高層住宅 四位一體的景觀綠化系統(tǒng)：小區(qū)中心綠化組團(tuán)級(jí)綠化宅前綠化空中花園,可變價(jià)值園林景觀,社區(qū)內(nèi)配套包括會(huì)所、五星級(jí)酒店以及綜合性服務(wù)設(shè)施（停車場(chǎng)庫(kù)、社區(qū)物業(yè)管理用房等），沿街商業(yè)（郵政儲(chǔ)蓄、商場(chǎng)、超市等），文化娛樂(lè)，社會(huì)服務(wù)（幼兒園），市政公用設(shè)施等。,可變價(jià)值配套及商業(yè),沿街商業(yè)共14萬(wàn)方,區(qū)域型商業(yè)配置,二期已推出的（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟）戶型配比,可變價(jià)值戶型特征,舒適型二房、三房是主力,戶型點(diǎn)評(píng)： 7米橫廳設(shè)計(jì)，客廳奢華氣派 大面積觀景陽(yáng)臺(tái)與客

24、廳相連 主臥朝南，主臥帶主衛(wèi)、衣帽間 主臥、次臥均帶轉(zhuǎn)角飄窗,戶型點(diǎn)評(píng)： 全明設(shè)計(jì)，南北通透 入戶花園+超大觀景陽(yáng)臺(tái)，視線開(kāi)闊 臥室凸窗和轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，附加價(jià)值大，實(shí)用率高； 生活區(qū)與休息區(qū)完全分開(kāi)，靈動(dòng)性強(qiáng)；,3室2廳2衛(wèi) 143m2,注重景觀和朝向，充分考慮居住舒適性和尊貴感,可變價(jià)值戶型特征,可變價(jià)值立面風(fēng)格,藏瓏的洋房及別墅外立面，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義與北美風(fēng)情相結(jié)合的建筑風(fēng)格,可變價(jià)值立面風(fēng)格,高層采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡(jiǎn)約，但略失高檔,板式高層,觀景豪宅高層,可變價(jià)值建筑品質(zhì),交房標(biāo)準(zhǔn) 外墻：高級(jí)涂料、石材或面磚； 屋面：現(xiàn)澆砼屋面； 內(nèi)墻：混合砂漿底，膩?zhàn)优剑?頂棚：戶內(nèi)膩?zhàn)诱移剑魂?yáng)臺(tái)

25、部分：膩?zhàn)诱移健⑼苛希?樓地面：細(xì)石砼找平； 窗：彩色鋁合金、雙層中空玻璃； 門(mén)：實(shí)木門(mén)，戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞； 陽(yáng)臺(tái)：地面：細(xì)石砼找平；門(mén)：彩色鋁合金、雙層中空玻璃； 衛(wèi)生間：內(nèi)墻：水泥砂漿面；頂棚：膩?zhàn)诱移剑?戶內(nèi)功能配置： 弱電系統(tǒng)：有線電視接口、通訊接口、寬帶接口； 給排水：臨時(shí)蹲便器、水龍頭各一只，其余預(yù)留接口，衛(wèi)生間深坑不回填； 電氣：室內(nèi)照明燈具為平燈座，白熾燈頭； 燃?xì)猓喝細(xì)馊霊簦ㄈ細(xì)夤臼杖〉馁M(fèi)用由用戶自理）；,可變價(jià)值物業(yè)管理,公司簡(jiǎn)介：長(zhǎng)沙雙瑞物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商，是長(zhǎng)沙市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司資質(zhì)齊備、制度完善，目前受托管理長(zhǎng)沙雙瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)

26、發(fā)建設(shè)的“藏瓏湖上國(guó)際花園”高檔藏瓏、洋房住宅小區(qū)及由雙瑞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)福區(qū)大型休閑、娛樂(lè)開(kāi)放式綜合性市政物業(yè)“月湖公園”兩個(gè)項(xiàng)目。 服務(wù)范圍：設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線 、實(shí)施一對(duì)一客戶小管家貼心服務(wù) 、在園區(qū)內(nèi)合理設(shè)置“緊急召援按鈕”、定期維護(hù)公共設(shè)施及園區(qū)綠化、保潔服務(wù)、電子巡更、24小時(shí)保安服務(wù)、代辦各類票務(wù)及鮮花等預(yù)訂服務(wù)；小區(qū)內(nèi)還將引進(jìn)專業(yè)汽車美容店，周期性進(jìn)行汽車美容活動(dòng)等等。,物管為長(zhǎng)沙雙瑞物業(yè)管理有限公司,價(jià)值評(píng)判,固有價(jià)值：,可變價(jià)值：,藏瓏項(xiàng)目贏得市場(chǎng)口碑的核心價(jià)值表現(xiàn)在地段、月湖景觀、戶型、配套商業(yè)四個(gè)方面，但外立面等出來(lái)的產(chǎn)品效果給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的負(fù)面評(píng)價(jià)。,營(yíng)銷推廣分析

27、,營(yíng)銷方法得當(dāng)，低開(kāi)高走、小步快跑；泛營(yíng)銷吸引客源 2009年4月，開(kāi)盤(pán)以最低3980元/，均價(jià)4200元/價(jià)格吸引客戶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天60%銷售率； 2009年8月底，首批推貨424套基本售罄； 2009年9月底，二批產(chǎn)品以均價(jià)4500元/價(jià)格推出市場(chǎng)；銷售期間89平米產(chǎn)品幾乎每周提價(jià)銷售，11月底又全部售罄； 2009年12月，產(chǎn)品全面提價(jià)，均價(jià)上漲至5000元/；12月基本售罄； 全年藏瓏來(lái)訪客戶43%通過(guò)親友介紹，成交客戶52%通過(guò)老帶新轉(zhuǎn)介； 各階段的廣告語(yǔ)氣勢(shì)不凡，時(shí)刻保持豪宅的身份 長(zhǎng)沙未來(lái)醒了 疆域無(wú)界，物愈非凡 為這座城市樹(shù)立領(lǐng)袖 事業(yè)已然登峰，生活即將造極 數(shù)風(fēng)流人物，還看藏瓏

28、領(lǐng)者無(wú)界，湖鑒高下 為領(lǐng)者劃疆界 唯有贏者留其名,營(yíng)銷推廣,營(yíng)銷力度大，形象推廣上始終保持高端形象，從客戶的生活與精神層面進(jìn)行滲透,藏瓏湖上國(guó)際花園營(yíng)銷推廣,各類主題活動(dòng)舉行頻繁，始終保持每月1-2個(gè),保利麓谷林語(yǔ),項(xiàng)目基本指標(biāo) 規(guī)劃及推貨節(jié)奏 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析 營(yíng)銷推廣分析,項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙市麓谷高新區(qū)桐梓坡西路408號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商：湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)公司：保利物業(yè) 占地面積：825畝 建筑面積：115萬(wàn) 物業(yè)類型：小高層、別墅 別墅類型：雙拼、聯(lián)排 容 積 率：2.1 綠 化 率：36.2% 總 戶 數(shù)：10756戶 項(xiàng)目分期：四期 當(dāng)前期數(shù)：二期,基本數(shù)據(jù),地段：城市發(fā)展方向上

29、的近郊區(qū)域 河西先導(dǎo)區(qū)麓谷高科技園區(qū)市中心30分鐘車程,西二環(huán),金星大道,長(zhǎng)常高速,岳麓大道,本項(xiàng)目,麓谷高 科技園區(qū),市府中心 區(qū)域,五一大道 核心區(qū)域,銀盆嶺大橋,30分鐘,15-20分鐘,5分鐘,項(xiàng)目位于城市近郊、距離市中心較遠(yuǎn),城市發(fā)展方向： 1、河西先導(dǎo)區(qū)：總體功能定位為“四區(qū)一極”，即“兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長(zhǎng)極。 2、麓谷高新科技園區(qū)：定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)和生態(tài)新城的樣板區(qū)，按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高速度推進(jìn)，最大限度地打造麓谷現(xiàn)代化的硬環(huán)境品牌。,區(qū)位情況,地段：生活便利性差

30、 基本生活配套依賴麓谷高科技園區(qū)/市府區(qū)域提供,1、本項(xiàng)目教育/醫(yī)療配套當(dāng)前主要依賴將麓谷高科技園區(qū)提供 2、當(dāng)前該區(qū)域商業(yè)配套嚴(yán)重匱乏，需要依賴汽車西站附近商圈 3、當(dāng)前已有公共交通配套：18/118路公交車,區(qū)位配套,48班中小學(xué),2萬(wàn)商業(yè) 4萬(wàn)酒店,別墅,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目根據(jù)中心山體圍山排布，共分9個(gè)區(qū)，其中G區(qū)為別墅區(qū)，I區(qū)為生態(tài)酒店，H區(qū)為9年制學(xué)校，項(xiàng)目中央有230畝中央山體。 目前開(kāi)發(fā)的為A區(qū)、B區(qū)、G區(qū)，E區(qū)正在建設(shè)。,一期A區(qū)15萬(wàn)平米,一期B區(qū)12萬(wàn)平米,商業(yè)/酒店,學(xué)校,項(xiàng)目一期以小高層住宅啟動(dòng)，分為A、B兩區(qū)，總規(guī)模27萬(wàn)平米,一期總面積：274417.79 一

31、期A區(qū)：建筑面積150319.1 一期B區(qū)：建筑面積124098.69 一期總面積約占項(xiàng)目總面積25.97%，面積體量較大，由于區(qū)域、工程安排等現(xiàn)有條件限制，前期配套難以啟動(dòng)，區(qū)域影響力有限,保利麓谷林語(yǔ)首期產(chǎn)品線分布,保利麓谷林語(yǔ)二期產(chǎn)品線分布,學(xué)校,商業(yè)/酒店,二期E區(qū)小高層,二期G區(qū)別墅區(qū),項(xiàng)目二期規(guī)劃以小高層+別墅啟動(dòng)，分為E、G兩區(qū)。,目前僅規(guī)劃出前兩期，第三期及第四期產(chǎn)品分布仍在籌劃中。,分期開(kāi)發(fā)分析,由于項(xiàng)目地處麓谷工業(yè)園深處，周邊企業(yè)較多，居住氛圍不濃，周邊生活配套欠缺，而規(guī)避現(xiàn)實(shí)缺陷，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)才是項(xiàng)目迅速打開(kāi)市場(chǎng)局面，實(shí)現(xiàn)熱銷的關(guān)鍵所在。 因此，項(xiàng)目采用先開(kāi)發(fā)位置相對(duì)一般

32、的小高層住宅區(qū)，以較低的價(jià)格、較好的戶型產(chǎn)品率先入市，引爆市場(chǎng)，快速提升知名度及片區(qū)認(rèn)可度；而后再推出別墅產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值利潤(rùn)的最大化。 目前一期已售完，在建二期,保利麓谷林語(yǔ)價(jià)格走勢(shì)及銷售情況,開(kāi)盤(pán)半年內(nèi)，價(jià)格上漲了700元/，漲幅近21%,該項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷售情況始終良好，平均開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)80%以上，所推房源目前均已消化完畢，二期聯(lián)排別墅及小高層產(chǎn)品正在認(rèn)籌中。,項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析,200畝原生態(tài)保護(hù)山體，具有原生態(tài)景觀資源優(yōu)勢(shì),規(guī)劃保留山體,現(xiàn)存水塘,地塊內(nèi)有5座保留山體,而且有豐富的自然水系,固有價(jià)值,保利長(zhǎng)沙項(xiàng)目回顧,保利長(zhǎng)沙高端品質(zhì)樓盤(pán)代表座保利閬峰云墅 已獲榮譽(yù)： “2006長(zhǎng)沙

33、房地產(chǎn)年度別墅代表作”“2006年度最佳生態(tài)別墅”“2007湖南最值得期待品質(zhì)樓盤(pán)” “中國(guó)最佳獨(dú)棟別墅金獎(jiǎng)”“中國(guó)經(jīng)典別墅綜合金獎(jiǎng)”,1、保利在長(zhǎng)沙已成功開(kāi)發(fā)保利閬峰云墅等高端別墅項(xiàng)目，在市場(chǎng)上已建立已定品質(zhì)認(rèn)知 2.保利進(jìn)入長(zhǎng)沙8年的時(shí)間，但從體量上來(lái)看始終以中小規(guī)模為主，本項(xiàng)目作為百萬(wàn)大盤(pán)也正是保利長(zhǎng)沙品牌突破的契機(jī)。,固有價(jià)值,作為保利長(zhǎng)沙的最大項(xiàng)目，可利用品牌優(yōu)勢(shì)彰顯契機(jī),固有價(jià)值,固有價(jià)值,資源景觀,企業(yè)品牌,200畝原生山林，豐富的自然水系,保利地產(chǎn)，在本地享有高知名度,固有價(jià)值中，企業(yè)品牌與資源景觀是其核心價(jià)值點(diǎn),地段,地段條件不佳，周邊配套不全,可變價(jià)值園林景觀,建成后，社區(qū)

34、內(nèi)將擁有230畝的保留山體公園和多處自然水系，植被豐富。,可變價(jià)值內(nèi)部配套及商業(yè),4萬(wàn)五星級(jí)生態(tài)酒店,內(nèi)部配套完善,一期以“2+1”的經(jīng)濟(jì)型創(chuàng)新戶型為主要產(chǎn)品類型,以上主要針對(duì)09年的一期產(chǎn)品,可變價(jià)值戶型特征,可變價(jià)值立面風(fēng)格,一期小高層外立面整體采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格,可變建筑品質(zhì),交房標(biāo)準(zhǔn)，常規(guī)配制 大 門(mén)：進(jìn)戶門(mén)：小高層/高層住宅，面向前室的入戶門(mén)為防火門(mén)，其他為高級(jí)防護(hù)門(mén) 室內(nèi)門(mén)：預(yù)留門(mén)洞 外門(mén)窗：普通鋁合金窗框，中空玻璃 陽(yáng) 臺(tái)：墻面：外墻涂料（非封閉陽(yáng)臺(tái)）/刮大白（封閉陽(yáng)臺(tái)） 欄桿：鐵藝欄桿 地面：防水層，水泥砂漿找平（非封閉陽(yáng)臺(tái)）/水泥砂漿抹面壓光（封閉陽(yáng)臺(tái)） 衛(wèi)生間：墻面：水泥砂漿

35、抹面搓毛 地面：防水層，水泥砂漿找平 頂棚：清水混凝土 廚 房：墻面：水泥砂漿抹面搓毛 地面：水泥砂漿找平 頂棚：清水混凝土 廳、房：墻面：水泥砂漿抹面搓毛 頂棚：清水混凝土 地面：水泥砂漿找平 電氣系統(tǒng)：安裝白熾燈、開(kāi)關(guān)、插座到位，采用IC卡電表 給水系統(tǒng)：IC卡水表，住宅干管采用鋼塑復(fù)合管，支管采用PPR管 排水系統(tǒng)：小高層/高層住宅采用UPVC排水管（無(wú)地下室住宅一樓排水獨(dú)立排出戶外）。 煤 氣：按煤氣公司規(guī)定安裝，分戶計(jì)量。 電 視：至弱電配線箱 電 信： 至弱電配線箱 安防系統(tǒng)：可視對(duì)講安裝廳內(nèi) 寬 帶： 至弱電配線箱,【公共部分】 外墻：外墻磚、局部石材、高級(jí)涂料。 外墻保溫：墻體自保溫、局部采用保溫砂漿。 單元入口處：高級(jí)可視對(duì)講系統(tǒng) 公用部位：小高層/高層電梯廳地面為天然石材，樓梯間為水泥砂漿面層；樓梯欄桿為鐵藝欄桿 梯間墻面：刮大白。 梯間照明：樓道內(nèi)設(shè)聲、紅外雙控照明 小區(qū)安防系統(tǒng)：小區(qū)周界設(shè)攝像監(jiān)控系統(tǒng)，中心園區(qū)設(shè)背景音樂(lè)。,可變價(jià)值建筑品質(zhì),保利麓谷林語(yǔ)物業(yè)管理,公司簡(jiǎn)介：長(zhǎng)沙市保利物業(yè)管理有限公司成立于2003年，隸屬于國(guó)資委直管的60余家資產(chǎn)逾百億元的大型企業(yè)中國(guó)