《大盤營(yíng)銷模式研究》PPT課件.ppt

1、序言 馬克麥高梅曾經(jīng)說過：任何高層次復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)，幾乎都是腦力的競(jìng)爭(zhēng)，我們可稱之為“商業(yè)心靈競(jìng)爭(zhēng)”。 這種競(jìng)爭(zhēng)在大盤這個(gè)問題上不僅僅表現(xiàn)的是如何去演繹一些實(shí)實(shí)在在的東西，而是更加注重潛在內(nèi)涵與平臺(tái)的挖掘。內(nèi)涵越豐富，平臺(tái)越宏大，項(xiàng)目的張力就越大。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展。目前已進(jìn)入“火山噴發(fā)期”，處于活躍和繁榮的市場(chǎng)景象之中。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理的操作運(yùn)營(yíng)能力也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟而不斷增強(qiáng)，開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)理念也日趨理性和成熟。 房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)了散兵游勇、零打碎敲式的小規(guī)模開發(fā)和中等規(guī)模開發(fā)之后，近幾年出現(xiàn)了大規(guī)模、成片開發(fā)(開發(fā)面積在30萬平方主以上，甚至超100萬

2、平方米)的“大盤地產(chǎn)”(此處規(guī)模界定并非是絕對(duì)科學(xué)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，只是為說明問題而加以的初步界定)。 由于中小規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，具有開發(fā)地塊相對(duì)較小、項(xiàng)目選址較為優(yōu)越、投資規(guī)模較小、營(yíng)銷策略較為靈活等優(yōu)點(diǎn)，使很多開發(fā)商從中小規(guī)模開發(fā)中受益。而“大盤地產(chǎn)”卻往往不具備上述優(yōu)點(diǎn)，操作起來難度和風(fēng)險(xiǎn)極大，房地產(chǎn)開發(fā)商要正確認(rèn)識(shí)和把握好“大盤地產(chǎn)”，并掌握行之有效的“操盤”策略。,“大盤地產(chǎn)”的運(yùn)作,“大盤地產(chǎn)”的優(yōu)勢(shì),易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益；,有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升板塊價(jià)值；,易于集中企業(yè)資金、技術(shù)、管理及人才優(yōu)勢(shì)和整合各種社會(huì)資源，集 中力量做好一件事情；,有利

3、于營(yíng)造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動(dòng)地產(chǎn)銷售；,易于因地制宜地營(yíng)造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加 價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；,通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護(hù)及管理費(fèi)用。,“大盤地產(chǎn)”的劣勢(shì),受制于項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目在選址時(shí)可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項(xiàng)目所在地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，尚未開發(fā)或只在進(jìn)行初步開發(fā)，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手林立，介入由于難于營(yíng)造樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)而缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)。（“淮海第一城”項(xiàng)目位于城市中心地帶，將具備地利的優(yōu)勢(shì)）,地產(chǎn)項(xiàng)目難于定位，尤其目標(biāo)客戶群定位更是難于定位，容易走進(jìn)泛定位的誤區(qū)；

4、,銷售價(jià)格難于把握，尤其首期開盤價(jià)格；,銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；,銷售周期、資金回收周期長(zhǎng)，影響經(jīng)濟(jì)效益并增加投資風(fēng)險(xiǎn)，難于形成旺盛人氣；,銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；,若出現(xiàn)危機(jī)，局面難于控制；,物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，同時(shí)商業(yè)配套任務(wù)繁重；,資金難于籌措，尤其是在國(guó)家不斷推出新的信貸政策和消費(fèi)者日益理性的情況下。,一個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)決定一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成敗。大盤時(shí)代，一個(gè)企業(yè)應(yīng)更多地關(guān)注自己的經(jīng)營(yíng)策略。 “大盤地產(chǎn)”營(yíng)銷是開發(fā)商能否快速收回投資并獲利的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以必須針對(duì)“大盤地產(chǎn)”的特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境采取獨(dú)特的市場(chǎng)戰(zhàn)略、營(yíng)銷

5、理念和營(yíng)銷策略，以盡可能縮短“大盤地產(chǎn)”的銷售周期，提高資金周轉(zhuǎn)速度和地產(chǎn)銷售率。,“大盤地產(chǎn)”的市場(chǎng)戰(zhàn)略與營(yíng)銷策略,“大盤地產(chǎn)”由于投資開發(fā)的規(guī)模較大，往往要分期來完成。基于這個(gè)現(xiàn)實(shí)，很多“大盤地產(chǎn)”都采取了“組團(tuán)開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。盡管如此，還需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，包括對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品(設(shè)計(jì)、施工、建筑材料、環(huán)境、配套等)、文化(社區(qū)主題、建筑文化等)、服務(wù)(銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等)和市場(chǎng)(市場(chǎng)定位、市場(chǎng)等)進(jìn)行規(guī)劃。更重要的是對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力和調(diào)整能力，即根據(jù)市場(chǎng)變化不斷修訂和調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃，使戰(zhàn)略規(guī)劃更具現(xiàn)實(shí)性、超前性和示范性。,市場(chǎng)戰(zhàn)略,品牌是營(yíng)銷的靈魂和主線，更是“大盤

6、地產(chǎn)”成功營(yíng)銷的利器。品牌企業(yè)和品牌物業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽(yù)度，通過傳播(大眾傳播、社會(huì)傳播和媒介傳播)來激發(fā)房地產(chǎn)買家的購(gòu)買欲望，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買行為。品牌就應(yīng)該這樣，前期促進(jìn)后期銷售，后期帶動(dòng)前期升值；,品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略,努力以盡可能低的成本提供產(chǎn)品，保持成本領(lǐng)先一直被認(rèn)為是創(chuàng)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要戰(zhàn)略選擇之一。 房地產(chǎn)業(yè)正趨于成熟，樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化已成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)擺在開發(fā)商面前，于是開發(fā)商或代理商采取了賦予地產(chǎn)以不同概念、主題等措施營(yíng)造賣點(diǎn)，以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。地產(chǎn)硬件上優(yōu)勢(shì)已漸漸隱去，所以要在軟件上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產(chǎn)同產(chǎn)業(yè)、科技、文化的對(duì)接與融合，以形

7、成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；,成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略,房地產(chǎn)業(yè)與信息工作密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)最終將要過渡為服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而非開發(fā)?！按蟊P地產(chǎn)”更需要信息，包括行業(yè)的、市場(chǎng)的、消費(fèi)者的相關(guān)信息，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺(tái)，以增強(qiáng)對(duì)樓盤的最終定位能力、設(shè)計(jì)能力、建設(shè)能力、銷售能力、管理能力和服務(wù)能力，而這些能力將服務(wù)于市場(chǎng)。,綠色、科技、人文已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的三大要素，科技就是生產(chǎn)力，就是銷售力，通過新材料、新產(chǎn)品和新技術(shù)提高樓盤科技含量而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已為廣大開發(fā)商所重視，在采用技術(shù)時(shí)很重視技術(shù)的超前性和領(lǐng)先性。,房地產(chǎn)業(yè)具有上下游關(guān)系單位較多的特點(diǎn)，在這里強(qiáng)調(diào)合作也是理所當(dāng)然的。合作主要是

8、指與城市建設(shè)、規(guī)劃、土地、工商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、規(guī)劃單位、景觀設(shè)計(jì)單位、媒體和全程策劃、銷售代理公司等機(jī)構(gòu)或部門合作，通過與這些單位建立良好的合作關(guān)系，可以獲得良好的開發(fā)軟環(huán)境、優(yōu)秀的樓盤產(chǎn)品、周密的策劃和中介代理服務(wù)，為開展知識(shí)營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)；,信息化戰(zhàn)略,合作戰(zhàn)略,技術(shù)領(lǐng)先戰(zhàn)略,“力”為外力，“勢(shì)”為優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)，都是來自于企業(yè)外部的資源，借力借勢(shì)就是要整合外部資源。外力可能表現(xiàn)為專業(yè)公司、行業(yè)主管部門、媒介、專家、同行業(yè)和消費(fèi)者，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)則可能表現(xiàn)為區(qū)位優(yōu)勢(shì)、節(jié)假日、重大活動(dòng)等方面，要善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和借助外部力量，開展事件行銷、社會(huì)營(yíng)銷。,營(yíng)銷策略,營(yíng)銷策略是戰(zhàn)術(shù)，是產(chǎn)品銷售戰(zhàn)役的打法，

9、正確地制定并執(zhí)行策略是成功營(yíng)銷的關(guān)鍵。,市場(chǎng)需要房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷過程中把工作做得越來越細(xì)，“大盤地產(chǎn)”有必要建立客戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)，開展“一對(duì)一”營(yíng)銷，為房地產(chǎn)買家提供個(gè)性化的個(gè)人服務(wù)。,機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用；通路則是指自行銷售、銷售外包和進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通（一二手聯(lián)動(dòng)）等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。,定制營(yíng)銷策略,機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略,借力借勢(shì)策略,無論采取何種市場(chǎng)戰(zhàn)

10、略和營(yíng)銷策略，在“大盤地產(chǎn)”營(yíng)銷過程都要保持一個(gè)基調(diào)。這個(gè)基調(diào)就是“大氣”，襯托和突出“大盤地產(chǎn)”的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，包括樓盤在建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、建設(shè)施工、景觀設(shè)計(jì)、功能配套、促銷宣傳、氣氛營(yíng)造等諸多方面都要突出這個(gè)基調(diào)。通過“大氣”形成一種“勢(shì)氣”，威懾競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和吸引房地產(chǎn)買家的眼球，進(jìn)而提升“人氣”，為樓盤脫疑而出并旺銷奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,知識(shí)營(yíng)銷是以知識(shí)普及為前導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷的新思想。通過開展普及住房知識(shí)、產(chǎn)業(yè)政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續(xù)、交納稅費(fèi)等知識(shí)常識(shí)的普及，在增加房地產(chǎn)買家知識(shí)的同時(shí)，也增強(qiáng)房地產(chǎn)買家對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同，進(jìn)而形成一種文化而不斷提升地產(chǎn)的附加值

11、；,每期都采取相同的策略對(duì)消費(fèi)者來說恐怕會(huì)“不痛不癢”，不會(huì)產(chǎn)生感覺，更難于產(chǎn)生購(gòu)買行為。營(yíng)銷創(chuàng)新的前提是理念創(chuàng)新，動(dòng)力是技術(shù)創(chuàng)新，關(guān)鍵是管理創(chuàng)新，靈魂是文化創(chuàng)新。在我國(guó)地產(chǎn)業(yè)興起的“退房革命”、“回租回購(gòu)”等營(yíng)銷措施都屬于創(chuàng)新，在營(yíng)銷過程中起到了非凡的作用。,知識(shí)營(yíng)銷策略,創(chuàng)新營(yíng)銷策略,此外，文化營(yíng)銷、誠(chéng)信營(yíng)銷、特色營(yíng)銷、環(huán)保營(yíng)銷等也越來越體現(xiàn)在大盤的營(yíng)銷策略中。,“海上?！表?xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，建設(shè)用地面積約8.49萬平方米，總建筑面積約23萬平方米。,案例賞析1：海上海新城,創(chuàng)意生態(tài)居,創(chuàng)意LOFT,創(chuàng)意商業(yè)街,鳥瞰圖,“海上?！眲?chuàng)意商住區(qū)，具有鮮明的文化主題、明確的藝術(shù)審美風(fēng)格、濃郁的

12、文化藝術(shù)氛圍、不斷發(fā)生的故事和文化事件并不斷創(chuàng)新等特征，引導(dǎo)和塑造一種新的生活方式，讓城市更美麗，讓生活更美好。 創(chuàng)意商業(yè)街是“海上?！膘`魂的載體，它的主題定位是成為一條體現(xiàn)上海城市精神的魅力場(chǎng)，成為一個(gè)展示文化原創(chuàng)活力的競(jìng)技園。,“海上海新城”的靈魂是原創(chuàng)追求，是集創(chuàng)意商業(yè)街、創(chuàng)意 LOFT、創(chuàng)意 生態(tài)居為一體的綜合性房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目； 海上海創(chuàng)意商業(yè)街設(shè)計(jì)有“海上講堂”、“多功能廳”和“影劇院”等標(biāo)志性 建筑，以全新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為支撐； 海上海創(chuàng)意LOFT設(shè)計(jì)出豐富的空間形態(tài)，給所有創(chuàng)意工作者最大的想 象空間； 海上海創(chuàng)意居以體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)為靈魂，通過貼近人性的專業(yè)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，使 在創(chuàng)意居的生活體驗(yàn)更加

13、美好。,基本宣傳理念,萬科假日風(fēng)景,在改變區(qū)域形象，公建設(shè)施的配套方面，萬科假日風(fēng)景做的相對(duì)比較完善，社區(qū)將行政管理、市政設(shè)施、商業(yè)配套、教育、多元文體活動(dòng)、多形態(tài)建筑產(chǎn)品、可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保行為等全面引入。假日廣場(chǎng)、假日會(huì)、花園大道、公園等形成了一個(gè)完整的配套體系。,萬科假日風(fēng)景是在城市花園系列上的升級(jí)換代產(chǎn)品，新一代造鎮(zhèn)計(jì)劃代表作?？偨ㄖ娣e55萬平米，作為四大居住示范區(qū)之一春申城的核心，是一個(gè)“生活小鎮(zhèn)”。按照新市鎮(zhèn)的理念進(jìn)行的規(guī)劃。 7400平方米假日廣場(chǎng)、步行街式商業(yè)廣場(chǎng)、3500平方米運(yùn)動(dòng)休閑娛樂所假日會(huì)。 newtown概念，主打“新市鎮(zhèn)生活，國(guó)際化生活”,案例賞析2：,滄浪亭面館

14、/芙 蓉國(guó)湘菜館/臨 江門老火鍋/川 菜館/水岸人家 避風(fēng)塘/上海一盯目餐廳 /COCO面包房/柯達(dá)彩擴(kuò) /普蘭德洗衣/店海爾家電 專賣店/聯(lián)華便利店/好家園家居飾品/復(fù)星大藥房/貝奇寵物生活館/時(shí)尚納凡/萬科永琪美容美發(fā)/百年香榭美容/香蔓麗兒房產(chǎn)租售中心/祥陽(yáng)房產(chǎn)/房欣房產(chǎn)/美家華房產(chǎn)/萬舉房產(chǎn)吉途旅行社/,假日風(fēng)景商業(yè)街運(yùn)作模式采用的是： 租售結(jié)合 以租促售 先租后售 先培育商業(yè)氛圍，待商業(yè)氛圍成熟后再行出售的模式,現(xiàn)代SOHO,北京現(xiàn)代城的SOHU商業(yè)街實(shí)現(xiàn)了100%的銷售但在銷售之后卻是長(zhǎng)期門可羅雀冷清場(chǎng)景。 其失敗的主要原因有二： 一是銷售前沒有統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃 二是銷售后沒有統(tǒng)一的

15、商業(yè)運(yùn)營(yíng),案例賞析3：,建筑綜合體是指寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)、娛樂配套等建筑的有體整合，由于這種建筑形式功能全且方便，又被稱為“城中城”。,如果建筑的功能只擺在一起，公寓歸公寓出租，辦公樓歸辦公樓經(jīng)營(yíng)，互相之間沒有促進(jìn)，這不是建筑綜合體，建筑綜合體關(guān)鍵是內(nèi)部的功能互相發(fā)生化學(xué)反應(yīng)成為一個(gè)有機(jī)的整體，并在建筑的綜合過程之間煥發(fā)出新的活力。 這里的活力有兩部分：一是，兩個(gè)功能在一起可以不連接，但也相互起了作用(如公寓與寫字樓的互動(dòng))功能上的互動(dòng)。二是形式上的互動(dòng)，通過全天候的設(shè)計(jì)以及交通系統(tǒng)的互相連接實(shí)現(xiàn)。,建筑綜合體,建筑綜合體的發(fā)展是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展的一面鏡子。從國(guó)內(nèi)其他城市近年來的發(fā)

16、展情況來看，建筑綜合體的提出，對(duì)淮安城市的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，非常有針對(duì)性，會(huì)產(chǎn)生積極的推進(jìn)作用。 淮安很多的建設(shè)，包括很多大型的公共建設(shè)都是一個(gè)一個(gè)的個(gè)體，自身功能單一，彼此之間沒有什么聯(lián)系，實(shí)際使用非常不方便。 這就給淮安的城市建設(shè)提出一個(gè)問題，大型建設(shè)綜合體集中建設(shè)的地方，能不能很有機(jī)地形成一個(gè)整體，而不要平均地使用城市空間、平均使用城市土地，要將建筑物之間做一個(gè)良好的整合，以達(dá)到功能上、城市景觀上良好的建筑。,？為什么要建“建筑綜合體”,一是節(jié)約利用土地，提高土地的利用效率； 二是波及性與互賴性，帶來機(jī)會(huì)成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 三是聚集規(guī)模的效應(yīng)(經(jīng)濟(jì)的和社會(huì)的)； 四是三維空間構(gòu)筑立體交

17、通系統(tǒng)，區(qū)域的通達(dá)性比較好； 五是信息化程度比較高，信息傳遞比較快； 六是樹立城市形象與標(biāo)志性的建筑； 七是起到高級(jí)職能的作用，滿足最高消費(fèi)的作用； 八是有助于城市的現(xiàn)代化與國(guó)際化。,建筑綜合體對(duì)城市發(fā)展的作用,建筑綜合體的建設(shè)，從城市發(fā)展的角度講，有以下幾個(gè)方面的影響：,對(duì)城市生活而言，大型建筑綜合體將會(huì)吸引大批中外客商、中外商社以及中外辦事機(jī)構(gòu)來此進(jìn)行工作、生活。因?yàn)榻ㄖC合體功能的齊全性、功能的合理性以及個(gè)體生活和工作的便利性，提高了人們?cè)诖松?、居住、游戲、娛樂的便利。人們?cè)敢庠诖诉M(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。對(duì)于商社來說，能在大型建筑綜合體中找到一個(gè)位置，無疑于提高自己的品牌以及公司的社會(huì)地位，這是

18、一種無形的資產(chǎn)。由于它配套設(shè)施的輔助性與多功能性，可以將城市中的中產(chǎn)階級(jí)或城市中相當(dāng)一部分的商業(yè)、辦公、娛樂引入到大型建筑綜合體中來，給城市創(chuàng)造一個(gè)新的空間。 1、吸取國(guó)外大型建筑綜合體或者說是國(guó)外CBD建設(shè)中成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)，是在這些經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的基礎(chǔ)上做的方案；同時(shí)結(jié)合中國(guó)的國(guó)情，考慮對(duì)現(xiàn)狀的影響。比如朝向問題，人車分流問題，自行車與機(jī)動(dòng)車分流問題，這在國(guó)外是不太強(qiáng)調(diào)的；空間處理上考慮到地上、地下水平交通、垂直交通、人車分流等諸多因素，較好地解決了這些矛盾； 2、功能的組合上將寫字樓、公寓、酒店、文化藝術(shù)中心集合在一起，使綜合體充滿活力，也體現(xiàn)以人為本的思想、體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想； 3

19、、在建筑的形式上，做到簡(jiǎn)潔明快，充滿理性又不失活力和激情，做得比較含蓄，沒有用夸張的手法，理智而不浮躁，是目前國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，也體現(xiàn)了21世紀(jì)對(duì)大型綜合體建設(shè)發(fā)展的潮流。,？建筑綜合體如何建,大型建筑綜合體的物業(yè)管理和一般常規(guī)物業(yè)不一樣，對(duì)物業(yè)管理來說是一種挑戰(zhàn)，因?yàn)榫C合性和功能的復(fù)雜性對(duì)于物業(yè)管理來說都是極其復(fù)雜與艱難的。比如智能化、交通、保安、救援、疏散等等都要依靠物業(yè)管理來體現(xiàn)。從人的角度看，居住的群體具有很大的流動(dòng)性，人員來自各個(gè)國(guó)家，物業(yè)管理的要求很高。大型建筑綜合體的物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，有服務(wù)、保安、管理、應(yīng)急、消防、急救等項(xiàng)目，而不是單一的物業(yè)管理。 大型建筑綜合體在淮安是一種最新的嘗試。,？建筑綜合體怎么管,淮安自古以來就是我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的主要商業(yè)口岸之一，商業(yè)文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)?！盎春５谝怀恰弊鳛榛窗?，甚至蘇北地區(qū)最具規(guī)模和最具影響力的商業(yè)購(gòu)物中心，將對(duì)整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)生巨大的影響； 世界上絕大多數(shù)城市的形成都是以商業(yè)為軸心開始發(fā)展的，商業(yè)中心幾乎積聚了城市80以上的城市價(jià)值?！盎春５谝?/p>