房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識(完整版).ppt

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ),一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和作用 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù) 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的基本要求,第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)概念 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（掌握） 是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動的經(jīng)營行為。其中的傭金，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。 房地產(chǎn)居間的概念（掌握） 是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 房地產(chǎn)代理的概念（掌握） 是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收

2、取委托人傭金的行為。,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和作用,房地產(chǎn)行（hang）紀(jì)的概念（掌握） 是指一方（經(jīng)紀(jì)人）接受他方（委托方）的委托，以自己的名義進(jìn)行買賣或其他業(yè)務(wù)而取得報酬的活動。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收購開發(fā)商的空置商品房，在未將產(chǎn)權(quán)過戶到自己名下的情況下，以自己的名義向市場銷售。其主要特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與出售房地產(chǎn)的業(yè)主自愿達(dá)成了一個協(xié)議，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按雙方約定的價格向業(yè)主支付房款，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以自行決定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場出售價格。 總結(jié)：居間合同中，中介的職能是促成交易，無權(quán)代理任何一方的行為；委托代理中，受托人基于委托人授權(quán)為委托人謀取利益。行紀(jì)類似于隱名代理，行紀(jì)人以自己的名義同第三

3、方簽訂合同，行紀(jì)人收取一定報酬。,房地產(chǎn)居間服務(wù)對象廣泛，經(jīng)紀(jì)人員與委托人之間一般沒有長期固定的合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人以自己的名義開展經(jīng)紀(jì)活動，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房地產(chǎn)代理服務(wù)對象不如居間活動廣泛，其特點是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有較長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人員只能以委托人的名義開展活動，活動中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任歸委托人，經(jīng)紀(jì)人員只收取委托人的傭金。房地產(chǎn)居間與行紀(jì)均是以自己的名義活動并承擔(dān)責(zé)任，但前提是行紀(jì)占有商品，居間不占有商品。居間是最典型的中介活動。 從事行紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人員擁有的權(quán)力較大，承擔(dān)的責(zé)任也較重。在通常情況下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有長期固定的合作關(guān)系。,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)概念的區(qū)別（重點掌握）

4、,行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。 行紀(jì)與代理的區(qū)別有以下幾點： （1）行紀(jì)人以自己的名義進(jìn)行一定的活動，而非以委托人的名義進(jìn)行； （2）行紀(jì)人直接與第三人產(chǎn)生一定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 （3）經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以低于（高于）委托人指定的價格買進(jìn)（賣出），并因此而增加報酬 （4）除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自己可以作為買受人或出賣人。 （5）行紀(jì)人進(jìn)行活動的后果不是直接歸屬于委托人，而是通過轉(zhuǎn)讓的方式歸于委托人。,1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是一種服務(wù)性的活動，與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢等更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)性 房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品，其交易涉及價格評估以及交易法律法規(guī)等。 3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地域性 房地產(chǎn)的空間固定性使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動具有很強(qiáng)的地域性。 4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的顧問性（增加）,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點（熟悉）,傳播經(jīng)濟(jì)信息 房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場 加速商品流通 豐富的信息、法律知識、公關(guān)技巧 優(yōu)化資源配置 協(xié)助投資者做出正確的投資決策 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場 法律知識豐富，有利于避免非法交易,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用（熟悉）,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動在元代就已經(jīng)出現(xiàn)，“房牙”； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動起源于明清時期； 崛起于2000-2004年 當(dāng)前

6、，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正步入新的 調(diào)整發(fā)展與完善規(guī)范時期。,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（行業(yè)）的產(chǎn)生和發(fā)展（了解）,例題：經(jīng)紀(jì)活動是社會經(jīng)濟(jì)活動中的一種（ C）行為。 A、商品買賣 B、商品代銷 C、中介服務(wù) D、中間推銷 例題：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，是以（ A ）為目的，通過（）方式取得其報酬。 A、贏利 傭金 B、溝通 支付 C、服務(wù) 交換 D、交易 代理 解析：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是以贏利為目的，通過傭金方式取得其報酬 例題：居間形式的經(jīng)紀(jì)中（A）與（A）之間一般沒有長期固定的合作關(guān)系。 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 委托人 B.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 經(jīng)紀(jì)人員 經(jīng)紀(jì)人員 承受人 D.經(jīng)紀(jì)人員 委托人 例題：關(guān)于行紀(jì)的說法中，不正確的一項是（

7、A ） A. 行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方交易，由委托人承擔(dān)規(guī)定法律責(zé)任的商業(yè)行為 B。行紀(jì)并非自營 C. 行紀(jì)方式中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有長期固定的合作關(guān)系 D. 從事行紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人員擁有的權(quán)利較大，責(zé)任也重,c、a、a,例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以（ D ）為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動的（ D ）行為。（見概念） A、收取傭金 商業(yè) B、中介服務(wù) 經(jīng)營 C、中介服務(wù) 商業(yè) D、收取傭金 經(jīng)營 例題：房地產(chǎn)居間，是指以（ C ）為對象。 A、房地產(chǎn)或有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù) B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 C、委托人 D、政府主管部門及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 解析：居間的概念 例

8、題：下列選擇中不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本類型的是（ D ）。 房地產(chǎn)居間 B.房地產(chǎn)代理 房地產(chǎn)行紀(jì) D.房地產(chǎn)銷售 例題：中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)最早有記載的時期是（B ） A. 明朝 B。元代 C. 鴉片戰(zhàn)爭后 D. 解放初期 解析：元代有“房牙”之稱。 例題：居間是指（A、B 、D）。 A、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報告訂立合同的機(jī)會 B、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提供訂立合同的媒介服務(wù) C、居間是一種商業(yè)行為 D、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合交易成功并從委托人取得報酬 E、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，有限制地以自己的名義與第三方進(jìn)行交易 解析：E是行紀(jì)的行為。居間、代理和行紀(jì)均可以說是商業(yè)行為。,Abcd,abcd,例題：傭金是

9、（ B、C、D、 ）的綜合體。 A、行政收入 B、勞動收入 C、經(jīng)營收入 D、風(fēng)險收入 E. 稅收收入 例題：經(jīng)紀(jì)活動的作用具體體現(xiàn)在（ABDE ）。 A、傳播經(jīng)濟(jì)信息 B、加速商品流通 C、促進(jìn)文化交流 D、優(yōu)化資源配置 E. 推動市場規(guī)范完善 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性為(ABCE )。 A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的顧問性 B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性 C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)性D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)濟(jì)性 E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地域性 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對客戶提出的合理的的服務(wù)要求應(yīng)（B C E）。 A、一味迎合 B、注意分析、判斷滿足其要求的可能性 C、對于由于各種客觀原因明顯不能滿足的要求，不要輕易承諾 D、立即答應(yīng)

10、E、要客觀地向客戶進(jìn)行解釋不能滿足的要求，爭取客戶的諒解,bcd,abde，abce,bce,國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格，并經(jīng)注冊生效的人員，方可在其取得職業(yè)資格證書種類規(guī)定的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指依法取得執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)申請執(zhí)業(yè)，由有關(guān)主管部門注冊登記后取得注冊證，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中能以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名義執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，可以自行開業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)，獨立開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，

11、并承擔(dān)責(zé)任的自然人。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可在全國范圍內(nèi)注冊執(zhí)業(yè)。（判斷題或選擇題）,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類（掌握）,必備條件,2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理是指依法取得從業(yè)資格證書，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中協(xié)助房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事非獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的自然人。 非獨立性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作是指所從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作必須是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的組織和指導(dǎo)下進(jìn)行的。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在注冊的地區(qū)內(nèi)從業(yè)。（判斷題或選擇題） 3、地方政府和地方行業(yè)協(xié)會所規(guī)定或同意的其他上崗就業(yè)資格（新增內(nèi)容）,基本條件,1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試 實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組

12、織實施。 原則上每年舉行一次。 2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試 實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。 3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其他上崗就業(yè)資格，重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)紀(jì)人析協(xié)會與重慶市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會共同組織實施。（新增內(nèi)容）,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試（了解）,國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動實行準(zhǔn)入制度。經(jīng)考試取得證書的人員還須向有關(guān)部門申請執(zhí)業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)予以注冊后才能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊 注冊申請經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門注冊登記，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門換發(fā)中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)

13、紀(jì)人注冊證。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊有效期3年，自核準(zhǔn)之日起計算。期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)于期滿前3個月到原注冊管理機(jī)構(gòu)辦理須起注冊手續(xù)。續(xù)期注冊需提供繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)。,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊（熟悉）,2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格注冊 注冊管理工作由各省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。,例題：申請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊的人員必須同時具備的條件有(acde ) A.取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書 B.取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書 C.身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作 D.經(jīng)所聘用的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格 E.遵紀(jì)守法，遵守注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德 解析：必須具備

14、的條件：（一）取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書。 （二）無犯罪記錄。（三）身體健康，能堅持在注冊經(jīng)紀(jì)人崗位上工作。（四）經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格 例題：辦理房地產(chǎn)抵押登記時其說法正確的是(acE)。 A.有營業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過營業(yè)期限 B.抵押物土地使用有年限，其設(shè)定的抵押期限不得超過營業(yè)期限 C.共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定的抵押，全體共有人為抵押人 D.按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定抵押的可以超過抵押人的份額 E.同一抵押物設(shè)定二次或二次以上抵押的，登記時應(yīng)提交前面抵 押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書面說明,acd,ace,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦房地產(chǎn)抵押登記時應(yīng)當(dāng)注意： 有營業(yè)期限的抵

15、押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過營業(yè)期限； 抵押物的土地使用權(quán)有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過土地使用權(quán)的年限； 共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，全體共有人為抵押人； 按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定的抵押不得超過抵押人的份額； 同一抵押物設(shè)定二次或二次以上的抵押，登記時應(yīng)提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設(shè)定多次抵押的，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一個抵押權(quán)的存續(xù)期限。,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利(P4) （熟悉） （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利(P4)（掌握） （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)（含協(xié)理） (P5) （熟悉）,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù),（一）依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

16、機(jī)構(gòu) （二）加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 關(guān)鍵崗位 （三）指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) （四）經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要 文件 （五）要求委托人提供與交易有關(guān)的資料，支付因 開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動而發(fā)生的成本費用 （六）有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)成的違法指令 （七）執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利（熟悉）,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) （二）協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利（掌握）,（一）遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德 （二）不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù) （三）向委托人披

17、露相關(guān)信息，充分保障委托人的 權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù) （四）為委托人保守商業(yè)秘密 （五）接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐胤秸?府房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查 （六）接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù)（掌握）,例題：經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動中具有（abcd）權(quán)利。 在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀(jì)活動，行使其各項合法權(quán)利 依照合同的約定獲取合法傭金，并依據(jù)合同要求當(dāng)事人支付在經(jīng)紀(jì)活動中開支的費用 當(dāng)委托人故意隱瞞事實真相或有欺詐行為是，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)拒絕為其提供服務(wù) 發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時，有權(quán)終止經(jīng)紀(jì)活動 經(jīng)紀(jì)人有權(quán)決定經(jīng)紀(jì)收入的時間或現(xiàn)金的數(shù)量,Abcd,例題：根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)

18、紀(jì)業(yè)務(wù)范圍不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格分為（1、4） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)受理經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 例題：經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動中具有（ABCD）權(quán)利。 A.要求委托人提供與交易有關(guān)的資料 B.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金 C.依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) D.自主訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 E.放手讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理獨立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但可以從中得到提成,Ad,abc,例題：（A）和（A）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的證明文件，未經(jīng)合法取得的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 a. 中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證

19、書 b. 中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書 c. 中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許可證中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書 d. 中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許可證中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證 例題：下列敘述正確的是（a） a. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位的工作，指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)與客戶訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要業(yè)務(wù)文書，執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。,b. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只可以在當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)注冊執(zhí)業(yè) c. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理是指依法取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資

20、格證書，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事獨立性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的自然人 d. 幾個只取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的人員可以在沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下聯(lián)合進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)范圍是（b）。 a.全國范圍內(nèi) b.注冊的地區(qū)內(nèi) c. 全國注冊范圍內(nèi) d. 戶口所在地 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為（3） a. 2年 b. 3年 c. 4年 d.1年 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期從（d）起計算。 a.申請之日 b.主管部門收到申請時 c.注冊登記后 d.核準(zhǔn)注冊之日 解析：見P4 例題：注冊有效期滿，需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)于（c）到員注冊管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。,A

21、,b,b,d,a.期滿后3個月內(nèi) b.有效期滿當(dāng)日 c.期滿前3個月 d.期滿前1個月 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在（a）個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。 a. 1 b. 2 c. 2個以上 d. 沒有限制 例題：有下列（d）情形的不予注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊。 不具有完全民事行為能力的；無不予注冊情形；受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請之日止不滿5年的；所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未通過備案或者年檢不合格的；在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或相關(guān)業(yè)務(wù)活動中被暫停注冊，暫停注冊期限未滿的；被注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊證書的，自注銷決定做出之日起不滿3年的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。 a. b. c. d. 例題：房地產(chǎn)

22、經(jīng)紀(jì)人員對客戶提出的不合理的服務(wù)要求，應(yīng)采?。╠） a. 盡量迎合客戶，作到客戶至上的原則 b. 干脆果斷的拒絕 c. 置之不理 d. 說明道理后態(tài)度和藹但立場堅決地拒絕,c,a,d,d,例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任，就是（ b），因此應(yīng)盡最大努力去實現(xiàn)這一目標(biāo)。 a. 盡職守責(zé) b. 促成他人的房地產(chǎn)交易 c. 滿足客戶需求 d. 充實自己的信息量，提高專業(yè)技能 解析：每一社會分工均有其特殊的任務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的任務(wù)就是促成他人的房地產(chǎn)交易。 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作中會經(jīng)常遇到挫折，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不僅要以 樂觀豁達(dá)心態(tài)面對挫折，還要以（堅韌不拔奮進(jìn)）的精神來化解挫折 例題：（a）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開

23、展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要資源。 a. 信息 b. 市場分析 c. 人際溝通 d. 把握成交時機(jī) 例題：（c）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勞動價值得益實現(xiàn)的基本前提，因此它是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵一環(huán)。 a. 人際溝通 b. 市場分析 c. 交易達(dá)成 d. 收集信息 例題：（a）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員熟練掌握有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作方法，并將自己摸索出的一些技巧融入其中，從而形成一種內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員自身的能力。 a. 職業(yè)技能 b. 專業(yè)知識 c. 文化修養(yǎng) d. 溝通能力,b，a,a,例題：下列說法中錯誤的是（ abe ）。 a. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條

24、件 b. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件 c. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件 d. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件 e. 取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的必須條件 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、同一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由（ad）共同組織實施。 a.人事部門 b.經(jīng)濟(jì)部門 c.商業(yè)部門 d.建設(shè)部門 e.土地管理部門 解析：見P3 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有（cd）權(quán)利。 依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位

25、；協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬；指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；,cd,ad,經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金； 有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令 a. b. c. d. e. 解析：第敘述不夠全面 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德，從內(nèi)容上講主要涉及（bde）方面。 a. 職業(yè)類型 b. 職業(yè)良心 c.執(zhí)業(yè)思想 d.職業(yè)責(zé)任感 e.執(zhí)業(yè)理念 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對客戶提出的合理服務(wù)要求應(yīng)（ bce） a. 一味迎合 b. 注意分析判斷滿足其要求的可能性 c、對于由于各種客觀原因明顯不能滿足的要求

26、，不要輕易承諾 d、立即答應(yīng) e、要客觀地向客戶進(jìn)行解釋不能滿足的要求，爭取客戶的諒解 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格實行全國統(tǒng)一大綱、由（ace）命題和組織實施的考試制度。 A、省 B、人事部 C、自治區(qū) D、建設(shè)部 E.直轄市,cd,bde,bce，ace,例題：下列說法中敘述中錯誤的是（ ae ）。 A、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件 B、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件 C、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件 D、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)

27、紀(jì)活動的基本條件 E、取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的必須條件 例題:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在房地產(chǎn)開發(fā)哪個階段開始介入( c) A、項目籌劃b、地塊研究c、產(chǎn)品設(shè)計與研究d、項目策劃與銷售,abe,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識結(jié)構(gòu) （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能 （四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì) （五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng),四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德,1、概念：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，它 是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員就這一執(zhí)業(yè)活 動所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和 行為習(xí)慣的總和。 2、內(nèi)容 職業(yè)良心 職業(yè)責(zé)任感 執(zhí)業(yè)理念,（一）房地

28、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德,思想觀念：包括對涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的一些基本問題的是非、善惡的根本認(rèn)識，這種認(rèn)識是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想觀念中所形成的一種內(nèi)在意識。 職業(yè)良心：涉及對執(zhí)業(yè)活動的“守法”、“誠實”、“守信”等執(zhí)業(yè)原則、經(jīng)紀(jì)人員收入來源、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等一些重大問題的認(rèn)識。職業(yè)責(zé)任感：涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對自身責(zé)任及應(yīng)盡義務(wù)的認(rèn)識。 執(zhí)業(yè)理念：主要指對市場競爭、同行合作等問題的認(rèn)識和看法。,1、知識結(jié)構(gòu)的核心：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論與實 務(wù)知識 2、核心的外層：是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)的專業(yè)基礎(chǔ) 知識 經(jīng)濟(jì)、法律、社會心理、房地產(chǎn)專業(yè)知識、科技文化知識 3、核心的最外層：是對文化修養(yǎng)產(chǎn)生潛移默

29、化影 響的各類文學(xué)、藝術(shù)乃至哲學(xué)等方面的知識,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識結(jié)構(gòu),例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須擁有完善的知識結(jié)構(gòu)中的核心是（ ab ）。 A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本理論 B、實務(wù)知識 C、相關(guān)的專業(yè)知識 D、文化修養(yǎng) E、商業(yè)知識 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識結(jié)構(gòu)的核心的外層是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)的專業(yè)基礎(chǔ)知識，包括（ b cde）。 A、哲學(xué)知識 B、經(jīng)濟(jì)知識 C、法律知識 D、社會心理知識和科學(xué)技術(shù)知識 E、房地產(chǎn)專業(yè)知識 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所須掌握的社會及心理方面的知識有（abce ）。 A、人口、家庭等社會因素對房地產(chǎn)市場的影響 B、國家的社會發(fā)展形勢 C、政府的主要政策 D、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展

30、 E、大眾心理和消費心理 例題：,12，2345，1235,收集（采集）信息的技能 日常或特定信息的收集 市場分析的技能 對價格、供求現(xiàn)狀和趨勢判斷 人際溝通的技能 善于消除疑慮，得到認(rèn)同，促使成交 供求搭配的技能 善于一手牽兩家，使雙方在一宗或數(shù)宗房源上達(dá)成一致 把握成交時機(jī)的技能 不能只求成交或誘使成交，也不能怡誤時機(jī),（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能補(bǔ)充,自知、自信 對自己的職業(yè)有正確認(rèn)識，才能獲得自信 樂觀、開朗 促進(jìn)與同事的關(guān)系，利于成交 堅韌、奮進(jìn) 充分認(rèn)識到經(jīng)紀(jì)活動的復(fù)雜性,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)補(bǔ)充,接待客戶時的著裝與儀

31、容、儀態(tài) 端莊、大方、整潔，注意個人衛(wèi)生 電話中的禮儀 始終帶著微笑，避免長篇大論、及時掌握有用信息，開始和結(jié)束時的禮貌用語,（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng),例題：在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作中會經(jīng)常遭到挫折，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不僅要以樂觀的心態(tài)來面對挫折，還需要以（a）的精神來化解挫折。 a。堅忍不拔 b。樂觀、開朗 c。自知 d。自信 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng)主要包括（acd）。 a。著裝 b。言談舉止 c。電話中的禮儀 d。儀容、儀態(tài) e。幽默大方,a，abd，acd,一、房地產(chǎn)市場 二、房地產(chǎn)交易的有關(guān)概念 三、房地產(chǎn)交易的基本流程 四、房地產(chǎn)交易合同 五、房地產(chǎn)價格、租金和稅費 六、房

32、地產(chǎn)交易中涉及的法律文件 七、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證,第二章 房地產(chǎn)交易,（一）房地產(chǎn)市場的概念 （二）房地產(chǎn)市場的特點 （三）房地產(chǎn)市場的分類,一、房地產(chǎn)市場,狹義上說：是指所交易的商品是房地產(chǎn)（包括房地產(chǎn)權(quán)益）的市場，它是進(jìn)行房地產(chǎn)商品買賣、租賃、抵押和互換等交易關(guān)系的總和。 廣義上說：是指整個社會房地產(chǎn)交易 關(guān)系的總和。,（一）房地產(chǎn)市場的概念（了解）,1、顯著的地區(qū)差異性 2、壟斷和競爭相結(jié)合 土地賣方壟斷和買方競爭 國家壟斷一級市場，放開二級市場 3、交易形式多樣化 購買（現(xiàn)售和預(yù)售）、租賃、抵押 4、多種交易媒介、多種貨幣支付方式。 貨幣、抵押、出典、易貨換房 一次付清、分期付款、按揭

33、,（二）房地產(chǎn)市場的特點（掌握）,1、按房地產(chǎn)市場運行層次，特別是從土地使用權(quán)讓度關(guān)系層次分：一、二、三級市場。 2、按市場客體結(jié)構(gòu)分 按要素特點劃分 房產(chǎn)、地產(chǎn)、金融、勞務(wù)和信息市場 按房產(chǎn)市場標(biāo)的物劃分： 住宅市場 非住宅市場：寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房市場,（三）房地產(chǎn)市場的分類（熟悉）,3、按房地產(chǎn)市場交換方式 土地買賣市場 土地租賃市場 房屋買賣市場 房屋租賃市場 4、從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的時序結(jié)構(gòu)劃分 房地產(chǎn)開發(fā)市場 建筑市場 房地產(chǎn)交易市場 中介服務(wù)市場 物業(yè)管理服務(wù)市場,（一）房地產(chǎn)交易的概念 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 （三）房地產(chǎn)租賃的概念 （四）房地產(chǎn)抵押的概念,二、房地產(chǎn)交易的

34、有關(guān)概念,房地產(chǎn)交易一般包括： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押 房屋租賃,（一）房地產(chǎn)交易的概念（掌握）,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 1、房地產(chǎn)買賣（P8） 2、房地產(chǎn)互換（P8） 差價換房、差價調(diào)房和房屋互換等 3、房地產(chǎn)贈與（P8） 注： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還包括：抵債、作價出資或合作與他人成立法人、拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房、企業(yè)兼并或合并而隨之轉(zhuǎn)移等方式。詳見重慶市城市房地產(chǎn)交易管理條例第二章P139,（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念,例題：作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種方式，房地產(chǎn)交換的主要含義是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的互換，在目前公房和私房之間（ 先轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)再換使用權(quán)）互換。 a.

35、不可以 b. 可以 c. 經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)后可以 d. 雙方按買賣方式操作 例題：房地產(chǎn)贈與可分為生前贈與和（c）贈與兩種。 a. 互贈 b. 單方贈與 c. 遺贈 d. 有償贈與 例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要有買賣、交換、贈與及（bde）等幾種。 a. 以房地產(chǎn)作為保證進(jìn)行貸款 b. 以房地產(chǎn)抵債 c. 房地產(chǎn)出租和轉(zhuǎn)租 d. 以房地產(chǎn)作價出資或作為合作條件與他人成立法人 e. 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 例題：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)交易包括（abde） a.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 b.房地產(chǎn)抵押 c.房地產(chǎn)買賣 d.房屋租賃 e.出典 例題：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人

36、通過（abcde）方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 a.買賣 b.贈與 c.抵債 d.作價入股 e.企業(yè)被收購、兼并,2，3，245，124，12345,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。,（三）房地產(chǎn)租賃的概念,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)債務(wù)擔(dān)保抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保的法人、個人和其他經(jīng)濟(jì)組織。,（四）房地產(chǎn)抵押的概念,

37、（一）房地產(chǎn)買賣的基本流程 （二）房地產(chǎn)租賃的基本流程 （三）房地產(chǎn)抵押的基本流程,三、房地產(chǎn)交易的基本流程,房地產(chǎn)交易中，商品房買賣包括 商品房現(xiàn)售 商品房預(yù)售 二手房買賣,（一）房地產(chǎn)買賣的基本流程,商品房現(xiàn)售基本流程,商品房預(yù)售基本流程,二手房買賣的基本流程,準(zhǔn)備交易要件,填表收件,簽訂合同,交付房屋,代辦按揭,驗證過戶,勘驗交房,（二）房地產(chǎn)租賃的基本流程,（三）房地產(chǎn)抵押的基本流程,注銷登記,貸款歸還,發(fā)放貸款,例題：在商品房預(yù)售流程中，在商品房竣工后，開發(fā)商應(yīng)辦理（ A ），然后交付房屋。 a. 竣工報告 b. 房屋初始登記 c. 房屋領(lǐng)證 d. 向管理部門備案 例題：房地產(chǎn)交易，

38、包括（ ABD ） a. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 b. 房地產(chǎn)抵押 c. 房地產(chǎn)開發(fā) d. 房屋租賃 e. 物業(yè)管理 例題：房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本的形式。目前房地產(chǎn)買賣的類型主要有（ A）。 a. 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售 b. 現(xiàn)房抵債轉(zhuǎn)讓 c. 房屋在建工程 轉(zhuǎn)讓 d. 二手房買賣 e. 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓 例題：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件為（ABCE）。 a. 已全部繳清土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 b. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c. 持有建設(shè)工程施工許可證 d. 持有建設(shè)工程測量定位劃線書 e. 按提供預(yù)售的商品房計算投入資金已達(dá)總投資金額的25%以

39、上，并已確定進(jìn)度和竣工交付日期,1，124，1345，1235,例題：房屋轉(zhuǎn)租除必須具備一般房屋租賃的必要條件外，還應(yīng)注意的幾點是（bcd ）。 a. 轉(zhuǎn)租時無須原出租人的同意 b. 終止日期不得超過原合同租賃期 c. 轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時履行原租賃合同的權(quán)利、義務(wù) d. 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之執(zhí)行 e. 轉(zhuǎn)租合同不受原租賃合同的牽制 例題：房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，根據(jù)現(xiàn)狀可分為以下幾種形式（cde）。 a. 規(guī)劃開發(fā)用地抵押 b. 土地使用權(quán)抵押 c. 在建工程抵押 d. 期房抵押 e. 現(xiàn)房抵押 例題：經(jīng)紀(jì)人在從事土地使用權(quán)抵押經(jīng)紀(jì)活動中，要注意符合以下

40、的幾個條件（a）。 a. 該土地的使用權(quán)出讓金已全部付清，并取得權(quán)證 b. 所擔(dān)保的主債權(quán)限于開發(fā)建設(shè)該出讓或轉(zhuǎn)讓地塊的貸款 c. 所擔(dān)保的債權(quán)不得超過出讓金的數(shù)額 d. 所貸款項須由貸款人審查確定 e. 不得違反國家有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和出讓合同規(guī)定 解析：詳見P141,234，2348，1235,例題：（BD）的房屋不得租賃。 a.未依法取得房屋所有權(quán)證 b.共有房屋未取得共有人同意 c.屬于臨時建筑 d.權(quán)屬有爭議 e.已辦理抵押登記 解析：臨時合法建筑可以出租，但超過批準(zhǔn)使用期的除外,124,（一）房地產(chǎn)買賣合同 （二）房地產(chǎn)租賃合同 （三）房地產(chǎn)借款合同和抵押合同,四、房地

41、產(chǎn)交易合同,商品房買賣合同是指買賣當(dāng)事人之間墻訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣應(yīng)簽訂數(shù)目轉(zhuǎn)讓合同，其買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容（13項）： 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 商品房基本狀況 商品房的銷售方式 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式和時間 交付使用條件和日期 裝飾、設(shè)別標(biāo)準(zhǔn)承諾 水電氣等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 面積差異的處理方式 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 解決爭議的方法 違約責(zé)任 雙方約定的其他事項,（一）房地產(chǎn)買賣合同,房產(chǎn)租賃合同，是以房屋為租賃標(biāo)的物的經(jīng)濟(jì)合同，也叫房產(chǎn)租賃契約。 提供房屋者稱出租人（合同中稱甲方），交付租

42、金者稱承租人（合同中稱乙方）。房產(chǎn)租賃合同所確定的民事法律關(guān)系或經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，即是指房屋租賃關(guān)系。 房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，出租人和出租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”,（二）房產(chǎn)租賃合同,1、借款合同 是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 借款條款包括： 借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等。 合同正本一式三份，分別由貸款方、借款方和保證方各執(zhí)一份，合同副本一式一份，報送有關(guān)單位。,（三）借款合同和房地產(chǎn)抵押合同,2、抵押貸款合同 是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債

43、權(quán)債務(wù)主合同的從合同。 主要內(nèi)容： 見P13,（三）借款合同和房地產(chǎn)抵押合同,（一）房地產(chǎn)價格 （二）房地產(chǎn)租金 （三）房地產(chǎn)交易和使用中的稅,五、房地產(chǎn)價格、租金和稅費,1、房地產(chǎn)價格的主要種類 （1）按公房出售方式劃分 全價出售公有住房 成本價出售公有住房 標(biāo)準(zhǔn)價出售公有住房 標(biāo)準(zhǔn)價：是城鎮(zhèn)低收入職工購買住房時，免征住宅綜合造價中相關(guān)的稅費，并由國家或單位充當(dāng)一定的配套設(shè)施費和開發(fā)費用。一般只包括住房本身的建筑造價和征地、拆遷補(bǔ)償費。 （2）按供應(yīng)渠道不同分 市場價別墅、公寓等高檔商品房價格 政府指導(dǎo)價經(jīng)濟(jì)適用房,（一）房地產(chǎn)價格,2、房地產(chǎn)價格構(gòu)成 由建造成本、銷售成本、經(jīng)營利潤和稅金等

44、部分構(gòu)成。 （1）成本 征地費及拆遷安置補(bǔ)償費 勘察設(shè)計及前期工程費 建安工程費 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套工程費 管理費，前4項之和的1-3 貸款利息 （2） 利潤以成本中前4項之和為基數(shù)核定 （3） 稅金 按國家稅法規(guī)定稅率繳納,（一）房地產(chǎn)價格,1、主要種類（掌握） 市場租金 標(biāo)準(zhǔn)租金 成本租金 2、房屋租金的構(gòu)成因素（熟悉） 折舊費、維修費、管理費、保險費、利息、地租、利潤、房產(chǎn)稅（8項）,（二）房地產(chǎn)租金,1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（熟悉） 營業(yè)稅是對交易額按比例稅率計征的一種賦稅，稅率為5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅是對繳納營業(yè)稅的單位和個人征收，以營業(yè)稅實繳稅額為計稅依

45、據(jù)而征收。市區(qū)稅率為7%，縣城、城鎮(zhèn)為5%、其他1。 教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。,（三）房地產(chǎn)交易和使用中的稅,2、契稅（熟悉） 是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，稅率為公平交易價額3%。（按照國家規(guī)定，建筑面積144平方米以下的住房都是普通住房，契稅按1.5%征收；非普通住房契稅按3%征收，重慶目前按1.5%，高檔房按3.0%） 3、印花稅（熟悉） 是國家對各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合同和具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書、營業(yè)賬簿和許可證照（入營業(yè)執(zhí)照、專營證、土地使用證等）以及財政部確定應(yīng)征稅的其他文契憑證

46、所征收一種稅。稅率為10，買賣雙方各負(fù)擔(dān)0.50。,4、土地增值稅（了解） 是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人征收的一種稅。 5、房產(chǎn)稅（了解） 是以房屋為納稅對象，按照房屋的出售價格和房產(chǎn)的租金收入，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種地方稅。 地方稅是由地方財政部門作為固定收入管理征收的。 6、城鎮(zhèn)土地使用稅（了解） 是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的稅。,例題：中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有（ABDCE） a.房地產(chǎn)稅 b.城鎮(zhèn)土地使用稅 c.耕地占用稅 d.土地增值稅 e. 契稅 例題：以下主體可能是房產(chǎn)稅的納稅人的是（ABCD） a.擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和

47、個人 b.房產(chǎn)代管人或房產(chǎn)使用者 c.承典人 d.經(jīng)營管理全民企業(yè)的單位和個人 e.農(nóng)村個人房產(chǎn)所有者 例題：國家規(guī)定對（BCD）房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 a.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊出租房產(chǎn) b.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用房產(chǎn) c.個人購買用于居住的商品房 d.宗教寺廟、公園名勝古跡附設(shè)的營業(yè)用房 e.學(xué)校興辦的營業(yè)性招待所 例題：城鎮(zhèn)土地使用稅采用（D）。 a.分類分級的幅度定額稅 b. 分類分級的幅度比例稅率 c.分類分級的幅度累進(jìn)稅率 d. 分類分級的幅度定額稅率,12345，1234，23,例題：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向（AB）征收的一種說。 a.房產(chǎn)使用人 b.產(chǎn)權(quán)所有人 c

48、.房產(chǎn)租賃人 d.房產(chǎn)抵押權(quán)人 例題：人們通常所說的“兩稅一費”通常指的是營業(yè)稅、教育費附加和（C）。 a.財產(chǎn)稅 b.消費稅 c.城市維護(hù)建設(shè)稅 d.所得稅 例題：土地使用稅的計稅依據(jù)是（A）。 a.納稅人實際占用的土地面積 b.房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金收入 c.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值收益 d.實際占用耕地面積 例題：契稅的課稅對象是（B） a.不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的土地、房屋 b.發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地房屋 c.不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的固定資產(chǎn) d.發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的固定資產(chǎn) 例題：房產(chǎn)稅是應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)所有者交納的，但當(dāng)產(chǎn)權(quán)屬于全民所有時，房產(chǎn)稅由（B）繳納。 a.房屋的實際使用者 b. 經(jīng)營管理單位和個人 c.

49、房屋的所有者 d. 城市房地產(chǎn)管理局,2，3，1，2，2,例題：契稅的納稅人是（C） a.產(chǎn)權(quán)交易雙方 b. 產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓方 c.權(quán)屬的承受方 d. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的受益方 例題：現(xiàn)實中人們通常所說的“三稅”主要指（BCE）。 a.增值稅 b.消費稅 c.所得稅 d.營業(yè)稅 e.流轉(zhuǎn)稅 例題：稅法體系中采用定額稅率的稅種有（BC） a.房產(chǎn)稅 b.城鎮(zhèn)土地使用說 c.耕地占用稅 d.土地增值稅 e.契稅 例題：以下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動不需要繳納土地增值稅的是（C） a.繼承房產(chǎn) b.有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) c.贈與房產(chǎn) d.無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) 例題：城鎮(zhèn)土地稅每平米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次，下列正確的是（A） a.

50、大城市1.5-30元 b.中等城市0.4-8元 c.小城市0.3-6元 d.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元,3，124，23，134，1234,例題：國家規(guī)定以下哪些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（ABDE） a.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用房 b.企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn) c.房地產(chǎn)大修停用三個月以上的生產(chǎn)用房 d.個人所有而非營業(yè)用房 e.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn) 解析：半年以上,3，124，23，134，1234,1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費 （1）在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中要交納的費 房屋產(chǎn)權(quán)登記費 土地使用權(quán)登記費 房屋所有權(quán)證（工本費） 國有土地使用權(quán)證（工本費） （2）簽訂購房

51、合同時需交納的費 房屋買賣手續(xù)費（各擔(dān)一半） （3）簽訂預(yù)售合同時需交納的費 公證費、律師費買受人交，可不發(fā)生,（四）房地產(chǎn)交易和使用中的費,2、物業(yè)服務(wù)收費 是物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對城市住宅小區(qū)房屋建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 包括管理、房屋設(shè)備運行、清潔、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費,（四）房地產(chǎn)交易和使用中的費,重慶市物業(yè)管理條例,物業(yè)管理收費,（一）房地產(chǎn)銷售、預(yù)售的法

52、律文件 （二）住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,六、房地產(chǎn)交易中涉及的法律文件,1、商品房銷售管理辦法建設(shè)部令第88號 2001.4.4 2、城市商品房預(yù)售管理辦法建設(shè)部令95號 2001.8.15 3、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定建設(shè)部令第96號 2001.8.15 4、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法建設(shè)部令第98號 2001.8.15 5、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同舊費案件適用法律若干問題的司法解釋 2003.3.24,（一）房地產(chǎn)銷售、預(yù)售的法律文件,1、前者是房地產(chǎn)企業(yè)對銷售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。售出后，委托物管企業(yè)的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托單位。 內(nèi)容： 質(zhì)量等級 地基基礎(chǔ)和

53、主體結(jié)構(gòu)包修 各部位部件保修內(nèi)容與保修期 2、住宅使用說明書 包括： 開發(fā)、設(shè)計、施工和監(jiān)理單位 結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項 設(shè)施配置說明、設(shè)備設(shè)施安裝注意事項,（二）住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,（一）土地和房屋權(quán)屬證書的種類 （二）市、縣一級房地產(chǎn)登記發(fā)證的管理機(jī)構(gòu) 及工作程序 （三）土地權(quán)屬登記的程序和時限 土地設(shè)定登記、變更登記30日 （包括權(quán)屬、用途、地址和名稱等變更） 他項權(quán)利變更登記和注銷登記15日。 （四）房屋權(quán)屬登記的程序和時限 初始登記和轉(zhuǎn)移登記90日 其他登記30日 受理時限見P27,七、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證,例題：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，是指買受入將其所購的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓

54、給他人的行為，雙方應(yīng)簽訂（ C ）。P146 a. 預(yù)售房買賣合同 b. 預(yù)售房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 c. 預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書 d. 預(yù)售合同過戶書 例題：企業(yè)按國家規(guī)定及報有關(guān)部門批準(zhǔn)實施兼并或合并時，其原有房地產(chǎn)權(quán)益應(yīng)辦理（B）。 a. 變更權(quán)利人稱即可 b.申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記領(lǐng)證手續(xù) c.申請辦理更名手續(xù) d. 應(yīng)將原證注銷，重新辦理房產(chǎn)登記 解析：屬于轉(zhuǎn)讓，企業(yè)持有效的法律文件溢價轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利證書等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記領(lǐng)證手續(xù)，在繳納稅費后領(lǐng)取權(quán)證。,3，2,一、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方式方法,第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)查基本知識,（一）房

55、地產(chǎn)市場調(diào)查的概念和作用 （二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本原則 （三）房地產(chǎn)市場調(diào)查的一般程序,一、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述,1、概念：是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科 學(xué)的方法，有目的、有計劃地對相關(guān)市場信 息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，為 房地產(chǎn)營銷決策服務(wù)的信息管理活動。 2、作用：是房地產(chǎn)營銷決策的基礎(chǔ) 市場定位 營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品開發(fā)與產(chǎn)品策略 產(chǎn)品定價與價格策略 選擇銷售渠道和渠道策略 開展促銷策略,（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念和作用,基本原則： 遵循客觀性和科學(xué)性 客觀性：要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自 始自終保持客觀態(tài)度去尋求反映事物真 實狀態(tài)的準(zhǔn)確信息，不允許帶有任何個 人主觀的醫(yī)

56、院和偏見，也不接受任何個 人或管理部門的影響或“壓力”。 科學(xué)性：要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計方案、定義 問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取 有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有 代表性的、當(dāng)前的信息資料。,（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本原則,（三）房地產(chǎn)市場調(diào)查的一般程序,確定調(diào)研目的,搜集信息資料,初步調(diào)研,調(diào)研設(shè)計,現(xiàn)場調(diào)研,撰寫提交調(diào)研報告,可用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測性調(diào)查等來確定,包括相關(guān)的原始資料和二手資料,小規(guī)模正式調(diào)研，是對活動本身的監(jiān)督和控制,調(diào)查方法和實施計劃的設(shè)計,現(xiàn)場搜集原始資料和二手資料,包括：目的、對象、方法、分析手段,（1）探測性調(diào)查當(dāng)需要研究的問題和范圍

57、不明確，無法 確定應(yīng)調(diào)查哪些內(nèi)容時，可采用探測性調(diào)查來找 出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究 特點：資料來源廣，作用在于確定問題所在，如何解決仍 需進(jìn)一步研究 （2）描述性調(diào)查從外部聯(lián)系上找出相關(guān)因素，但不回答 因果關(guān)系問題 特點：說明兩個因素之間相關(guān)，但不說明因果問題；需要 對某一專門問題提出答案，資料范圍??； （3）因果性調(diào)查需要找出原因和結(jié)果。 （4）預(yù)測性調(diào)查通過收集、分析過去和現(xiàn)在的各種市場 資料，運用數(shù)學(xué)方法，估計未來一定時期內(nèi) 市場對某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢。,例題：某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售量下降，但一時不知是什么原因，此時，該公司最適合采用（B）方法找出癥結(jié)所在。 a.預(yù)測性

58、調(diào)研 b.探測性調(diào)研 c.描述性調(diào)研 d.因果性調(diào)研 例題：某房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)銷量下降的原因是由于廣告沒有作好，為此做出可能存在的幾個廣告不理想之處的假設(shè)來限制研究和調(diào)研范圍，以便將來驗證假設(shè)是否成立，這種方法是（D） a.預(yù)測性調(diào)研 b.探測行調(diào)研 c.描述性調(diào)研 d.因果性調(diào)研 例題：一般來講，（D）的租金收益在各類房地產(chǎn)中最高。 a.公寓 b.寫字樓 c.別墅 d.商店 例題：市場調(diào)研的原則是（BC） a. 快速性 b. 客觀性 c. 科學(xué)性 d. 大眾性 e. 個別性 例題：經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解（ABCE）等因素對房地產(chǎn)項目的影響。 a. 財政 b. 金融 c. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r d. 居民受教育程度 e. 消費水平,2，1，4，23，1235,例題：對房地產(chǎn)市場競爭產(chǎn)品的調(diào)研包括（BCD）等方面內(nèi)容 a.消費者對房屋質(zhì)量的要求 b.競爭產(chǎn)品的市場占有率 c.競爭產(chǎn)品的市場定價 d.競爭產(chǎn)品的設(shè)計水平 e.消費者的支付能力 例題：,234,（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本內(nèi)容 （二）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查內(nèi)容 （三）房地產(chǎn)價格調(diào)查內(nèi)容 （四）房地產(chǎn)促銷調(diào)查內(nèi)容,二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容,房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 政、法、經(jīng)、社會文化、社區(qū) 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 消費者、消費動機(jī)、消費者行為等 房地產(chǎn)市場供給調(diào)查 現(xiàn)有產(chǎn)品供給行情 消費者對