房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識(shí)(完整版).ppt

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ),一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和作用 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù) 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的基本要求,第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)概念 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（掌握） 是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為。其中的傭金，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。 房地產(chǎn)居間的概念（掌握） 是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 房地產(chǎn)代理的概念（掌握） 是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收

2、取委托人傭金的行為。,一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和作用,房地產(chǎn)行（hang）紀(jì)的概念（掌握） 是指一方（經(jīng)紀(jì)人）接受他方（委托方）的委托，以自己的名義進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或其他業(yè)務(wù)而取得報(bào)酬的活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的空置商品房，在未將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到自己名下的情況下，以自己的名義向市場(chǎng)銷(xiāo)售。其主要特點(diǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與出售房地產(chǎn)的業(yè)主自愿達(dá)成了一個(gè)協(xié)議，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按雙方約定的價(jià)格向業(yè)主支付房款，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以自行決定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)出售價(jià)格。 總結(jié)：居間合同中，中介的職能是促成交易，無(wú)權(quán)代理任何一方的行為；委托代理中，受托人基于委托人授權(quán)為委托人謀取利益。行紀(jì)類(lèi)似于隱名代理，行紀(jì)人以自己的名義同第三

3、方簽訂合同，行紀(jì)人收取一定報(bào)酬。,房地產(chǎn)居間服務(wù)對(duì)象廣泛，經(jīng)紀(jì)人員與委托人之間一般沒(méi)有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人以自己的名義開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房地產(chǎn)代理服務(wù)對(duì)象不如居間活動(dòng)廣泛，其特點(diǎn)是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有較長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人員只能以委托人的名義開(kāi)展活動(dòng)，活動(dòng)中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任歸委托人，經(jīng)紀(jì)人員只收取委托人的傭金。房地產(chǎn)居間與行紀(jì)均是以自己的名義活動(dòng)并承擔(dān)責(zé)任，但前提是行紀(jì)占有商品，居間不占有商品。居間是最典型的中介活動(dòng)。 從事行紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人員擁有的權(quán)力較大，承擔(dān)的責(zé)任也較重。在通常情況下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)概念的區(qū)別（重點(diǎn)掌握）

4、,行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。 行紀(jì)與代理的區(qū)別有以下幾點(diǎn)： （1）行紀(jì)人以自己的名義進(jìn)行一定的活動(dòng)，而非以委托人的名義進(jìn)行； （2）行紀(jì)人直接與第三人產(chǎn)生一定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 （3）經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以低于（高于）委托人指定的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)（賣(mài)出），并因此而增加報(bào)酬 （4）除非委托人不同意，對(duì)具有市場(chǎng)定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自己可以作為買(mǎi)受人或出賣(mài)人。 （5）行紀(jì)人進(jìn)行活動(dòng)的后果不是直接歸屬于委托人，而是通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式歸于委托人。,1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，與房地產(chǎn)業(yè)中的開(kāi)發(fā)業(yè)相比，

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)等更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專(zhuān)業(yè)性 房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品，其交易涉及價(jià)格評(píng)估以及交易法律法規(guī)等。 3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地域性 房地產(chǎn)的空間固定性使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的地域性。 4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的顧問(wèn)性（增加）,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)（熟悉）,傳播經(jīng)濟(jì)信息 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng) 加速商品流通 豐富的信息、法律知識(shí)、公關(guān)技巧 優(yōu)化資源配置 協(xié)助投資者做出正確的投資決策 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng) 法律知識(shí)豐富，有利于避免非法交易,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用（熟悉）,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)在元代就已經(jīng)出現(xiàn)，“房牙”； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)起源于明清時(shí)期； 崛起于2000-2004年 當(dāng)前

6、，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正步入新的 調(diào)整發(fā)展與完善規(guī)范時(shí)期。,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（行業(yè)）的產(chǎn)生和發(fā)展（了解）,例題：經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種（ C）行為。 A、商品買(mǎi)賣(mài) B、商品代銷(xiāo) C、中介服務(wù) D、中間推銷(xiāo) 例題：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，是以（ A ）為目的，通過(guò)（）方式取得其報(bào)酬。 A、贏利 傭金 B、溝通 支付 C、服務(wù) 交換 D、交易 代理 解析：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是以贏利為目的，通過(guò)傭金方式取得其報(bào)酬 例題：居間形式的經(jīng)紀(jì)中（A）與（A）之間一般沒(méi)有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 委托人 B.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 經(jīng)紀(jì)人員 經(jīng)紀(jì)人員 承受人 D.經(jīng)紀(jì)人員 委托人 例題：關(guān)于行紀(jì)的說(shuō)法中，不正確的一項(xiàng)是（

7、A ） A. 行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方交易，由委托人承擔(dān)規(guī)定法律責(zé)任的商業(yè)行為 B。行紀(jì)并非自營(yíng) C. 行紀(jì)方式中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系 D. 從事行紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人員擁有的權(quán)利較大，責(zé)任也重,c、a、a,例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以（ D ）為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動(dòng)的（ D ）行為。（見(jiàn)概念） A、收取傭金 商業(yè) B、中介服務(wù) 經(jīng)營(yíng) C、中介服務(wù) 商業(yè) D、收取傭金 經(jīng)營(yíng) 例題：房地產(chǎn)居間，是指以（ C ）為對(duì)象。 A、房地產(chǎn)或有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù) B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 C、委托人 D、政府主管部門(mén)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 解析：居間的概念 例

8、題：下列選擇中不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類(lèi)型的是（ D ）。 房地產(chǎn)居間 B.房地產(chǎn)代理 房地產(chǎn)行紀(jì) D.房地產(chǎn)銷(xiāo)售 例題：中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)最早有記載的時(shí)期是（B ） A. 明朝 B。元代 C. 鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后 D. 解放初期 解析：元代有“房牙”之稱(chēng)。 例題：居間是指（A、B 、D）。 A、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì) B、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提供訂立合同的媒介服務(wù) C、居間是一種商業(yè)行為 D、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合交易成功并從委托人取得報(bào)酬 E、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，有限制地以自己的名義與第三方進(jìn)行交易 解析：E是行紀(jì)的行為。居間、代理和行紀(jì)均可以說(shuō)是商業(yè)行為。,Abcd,abcd,例題：傭金是

9、（ B、C、D、 ）的綜合體。 A、行政收入 B、勞動(dòng)收入 C、經(jīng)營(yíng)收入 D、風(fēng)險(xiǎn)收入 E. 稅收收入 例題：經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用具體體現(xiàn)在（ABDE ）。 A、傳播經(jīng)濟(jì)信息 B、加速商品流通 C、促進(jìn)文化交流 D、優(yōu)化資源配置 E. 推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)范完善 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性為(ABCE )。 A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的顧問(wèn)性 B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性 C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專(zhuān)業(yè)性D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)濟(jì)性 E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地域性 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)客戶(hù)提出的合理的的服務(wù)要求應(yīng)（B C E）。 A、一味迎合 B、注意分析、判斷滿(mǎn)足其要求的可能性 C、對(duì)于由于各種客觀原因明顯不能滿(mǎn)足的要求，不要輕易承諾 D、立即答應(yīng)

10、E、要客觀地向客戶(hù)進(jìn)行解釋不能滿(mǎn)足的要求，爭(zhēng)取客戶(hù)的諒解,bcd,abde，abce,bce,國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格，并經(jīng)注冊(cè)生效的人員，方可在其取得職業(yè)資格證書(shū)種類(lèi)規(guī)定的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。,二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指依法取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)業(yè)，由有關(guān)主管部門(mén)注冊(cè)登記后取得注冊(cè)證，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中能以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名義執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，可以自行開(kāi)業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)，獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，

11、并承擔(dān)責(zé)任的自然人。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可在全國(guó)范圍內(nèi)注冊(cè)執(zhí)業(yè)。（判斷題或選擇題）,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類(lèi)（掌握）,必備條件,2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理是指依法取得從業(yè)資格證書(shū)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中協(xié)助房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事非獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的自然人。 非獨(dú)立性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作是指所從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作必須是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的組織和指導(dǎo)下進(jìn)行的。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在注冊(cè)的地區(qū)內(nèi)從業(yè)。（判斷題或選擇題） 3、地方政府和地方行業(yè)協(xié)會(huì)所規(guī)定或同意的其他上崗就業(yè)資格（新增內(nèi)容）,基本條件,1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試 實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組

12、織實(shí)施。 原則上每年舉行一次。 2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試 實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。 3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其他上崗就業(yè)資格，重慶市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)人析協(xié)會(huì)與重慶市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)共同組織實(shí)施。（新增內(nèi)容）,（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試（了解）,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)實(shí)行準(zhǔn)入制度。經(jīng)考試取得證書(shū)的人員還須向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)執(zhí)業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)予以注冊(cè)后才能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè) 注冊(cè)申請(qǐng)經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門(mén)初審合格后，統(tǒng)一報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)注冊(cè)登記，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)換發(fā)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)

13、紀(jì)人注冊(cè)證。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)有效期3年，自核準(zhǔn)之日起計(jì)算。期滿(mǎn)需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)于期滿(mǎn)前3個(gè)月到原注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理須起注冊(cè)手續(xù)。續(xù)期注冊(cè)需提供繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)。,（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè)（熟悉）,2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格注冊(cè) 注冊(cè)管理工作由各省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。,例題：申請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)的人員必須同時(shí)具備的條件有(acde ) A.取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū) B.取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū) C.身體健康，能堅(jiān)持在注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作 D.經(jīng)所聘用的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格 E.遵紀(jì)守法，遵守注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德 解析：必須具備

14、的條件：（一）取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。 （二）無(wú)犯罪記錄。（三）身體健康，能堅(jiān)持在注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作。（四）經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格 例題：辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)其說(shuō)法正確的是(acE)。 A.有營(yíng)業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)期限 B.抵押物土地使用有年限，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)期限 C.共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定的抵押，全體共有人為抵押人 D.按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定抵押的可以超過(guò)抵押人的份額 E.同一抵押物設(shè)定二次或二次以上抵押的，登記時(shí)應(yīng)提交前面抵 押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書(shū)面說(shuō)明,acd,ace,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦房地產(chǎn)抵押登記時(shí)應(yīng)當(dāng)注意： 有營(yíng)業(yè)期限的抵

15、押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)期限； 抵押物的土地使用權(quán)有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)的年限； 共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，全體共有人為抵押人； 按份共有的房地產(chǎn)，設(shè)定的抵押不得超過(guò)抵押人的份額； 同一抵押物設(shè)定二次或二次以上的抵押，登記時(shí)應(yīng)提交前面抵押合同的約定和抵押權(quán)人知道抵押狀況的書(shū)面證明；同一抵押物設(shè)定多次抵押的，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一個(gè)抵押權(quán)的存續(xù)期限。,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利(P4) （熟悉） （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利(P4)（掌握） （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)（含協(xié)理） (P5) （熟悉）,三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù),（一）依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

16、機(jī)構(gòu) （二）加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 關(guān)鍵崗位 （三）指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) （四）經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要 文件 （五）要求委托人提供與交易有關(guān)的資料，支付因 開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)而發(fā)生的成本費(fèi)用 （六）有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)成的違法指令 （七）執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利（熟悉）,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) （二）協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利（掌握）,（一）遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德 （二）不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù) （三）向委托人披

17、露相關(guān)信息，充分保障委托人的 權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù) （四）為委托人保守商業(yè)秘密 （五）接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和當(dāng)?shù)氐胤秸?府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督檢查 （六）接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù)（掌握）,例題：經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中具有（abcd）權(quán)利。 在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，行使其各項(xiàng)合法權(quán)利 依照合同的約定獲取合法傭金，并依據(jù)合同要求當(dāng)事人支付在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中開(kāi)支的費(fèi)用 當(dāng)委托人故意隱瞞事實(shí)真相或有欺詐行為是，經(jīng)紀(jì)人有權(quán)拒絕為其提供服務(wù) 發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時(shí)，有權(quán)終止經(jīng)紀(jì)活動(dòng) 經(jīng)紀(jì)人有權(quán)決定經(jīng)紀(jì)收入的時(shí)間或現(xiàn)金的數(shù)量,Abcd,例題：根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)

18、紀(jì)業(yè)務(wù)范圍不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格分為（1、4） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)受理經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 例題：經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中具有（ABCD）權(quán)利。 A.要求委托人提供與交易有關(guān)的資料 B.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金 C.依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) D.自主訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 E.放手讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理獨(dú)立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但可以從中得到提成,Ad,abc,例題：（A）和（A）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的證明文件，未經(jīng)合法取得的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 a. 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證

19、書(shū) b. 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū) c. 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許可證中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書(shū) d. 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許可證中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證 例題：下列敘述正確的是（a） a. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位的工作，指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)與客戶(hù)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要業(yè)務(wù)文書(shū)，執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。,b. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只可以在當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)注冊(cè)執(zhí)業(yè) c. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理是指依法取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資

20、格證書(shū)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事獨(dú)立性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的自然人 d. 幾個(gè)只取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的人員可以在沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下聯(lián)合進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng) 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)范圍是（b）。 a.全國(guó)范圍內(nèi) b.注冊(cè)的地區(qū)內(nèi) c. 全國(guó)注冊(cè)范圍內(nèi) d. 戶(hù)口所在地 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)的有效期為（3） a. 2年 b. 3年 c. 4年 d.1年 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)的有效期從（d）起計(jì)算。 a.申請(qǐng)之日 b.主管部門(mén)收到申請(qǐng)時(shí) c.注冊(cè)登記后 d.核準(zhǔn)注冊(cè)之日 解析：見(jiàn)P4 例題：注冊(cè)有效期滿(mǎn)，需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)于（c）到員注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊(cè)手續(xù)。,A

21、,b,b,d,a.期滿(mǎn)后3個(gè)月內(nèi) b.有效期滿(mǎn)當(dāng)日 c.期滿(mǎn)前3個(gè)月 d.期滿(mǎn)前1個(gè)月 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在（a）個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。 a. 1 b. 2 c. 2個(gè)以上 d. 沒(méi)有限制 例題：有下列（d）情形的不予注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)。 不具有完全民事行為能力的；無(wú)不予注冊(cè)情形；受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)之日止不滿(mǎn)5年的；所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未通過(guò)備案或者年檢不合格的；在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)中被暫停注冊(cè)，暫停注冊(cè)期限未滿(mǎn)的；被注銷(xiāo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊(cè)證書(shū)的，自注銷(xiāo)決定做出之日起不滿(mǎn)3年的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊(cè)的其他情形。 a. b. c. d. 例題：房地產(chǎn)

22、經(jīng)紀(jì)人員對(duì)客戶(hù)提出的不合理的服務(wù)要求，應(yīng)采?。╠） a. 盡量迎合客戶(hù)，作到客戶(hù)至上的原則 b. 干脆果斷的拒絕 c. 置之不理 d. 說(shuō)明道理后態(tài)度和藹但立場(chǎng)堅(jiān)決地拒絕,c,a,d,d,例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任，就是（ b），因此應(yīng)盡最大努力去實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。 a. 盡職守責(zé) b. 促成他人的房地產(chǎn)交易 c. 滿(mǎn)足客戶(hù)需求 d. 充實(shí)自己的信息量，提高專(zhuān)業(yè)技能 解析：每一社會(huì)分工均有其特殊的任務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的任務(wù)就是促成他人的房地產(chǎn)交易。 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作中會(huì)經(jīng)常遇到挫折，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不僅要以 樂(lè)觀豁達(dá)心態(tài)面對(duì)挫折，還要以（堅(jiān)韌不拔奮進(jìn)）的精神來(lái)化解挫折 例題：（a）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)

23、展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要資源。 a. 信息 b. 市場(chǎng)分析 c. 人際溝通 d. 把握成交時(shí)機(jī) 例題：（c）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勞動(dòng)價(jià)值得益實(shí)現(xiàn)的基本前提，因此它是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵一環(huán)。 a. 人際溝通 b. 市場(chǎng)分析 c. 交易達(dá)成 d. 收集信息 例題：（a）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員熟練掌握有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作方法，并將自己摸索出的一些技巧融入其中，從而形成一種內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員自身的能力。 a. 職業(yè)技能 b. 專(zhuān)業(yè)知識(shí) c. 文化修養(yǎng) d. 溝通能力,b，a,a,例題：下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是（ abe ）。 a. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條

24、件 b. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件 c. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件 d. 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件 e. 取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的必須條件 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、同一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由（ad）共同組織實(shí)施。 a.人事部門(mén) b.經(jīng)濟(jì)部門(mén) c.商業(yè)部門(mén) d.建設(shè)部門(mén) e.土地管理部門(mén) 解析：見(jiàn)P3 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有（cd）權(quán)利。 依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位

25、；協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；,cd,ad,經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金； 有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令 a. b. c. d. e. 解析：第敘述不夠全面 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德，從內(nèi)容上講主要涉及（bde）方面。 a. 職業(yè)類(lèi)型 b. 職業(yè)良心 c.執(zhí)業(yè)思想 d.職業(yè)責(zé)任感 e.執(zhí)業(yè)理念 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)客戶(hù)提出的合理服務(wù)要求應(yīng)（ bce） a. 一味迎合 b. 注意分析判斷滿(mǎn)足其要求的可能性 c、對(duì)于由于各種客觀原因明顯不能滿(mǎn)足的要求

26、，不要輕易承諾 d、立即答應(yīng) e、要客觀地向客戶(hù)進(jìn)行解釋不能滿(mǎn)足的要求，爭(zhēng)取客戶(hù)的諒解 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、由（ace）命題和組織實(shí)施的考試制度。 A、省 B、人事部 C、自治區(qū) D、建設(shè)部 E.直轄市,cd,bde,bce，ace,例題：下列說(shuō)法中敘述中錯(cuò)誤的是（ ae ）。 A、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件 B、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件 C、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件 D、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)

27、紀(jì)活動(dòng)的基本條件 E、取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的必須條件 例題:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)哪個(gè)階段開(kāi)始介入( c) A、項(xiàng)目籌劃b、地塊研究c、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與研究d、項(xiàng)目策劃與銷(xiāo)售,abe,（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu) （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能 （四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì) （五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng),四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德,1、概念：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，它 是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員就這一執(zhí)業(yè)活 動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和 行為習(xí)慣的總和。 2、內(nèi)容 職業(yè)良心 職業(yè)責(zé)任感 執(zhí)業(yè)理念,（一）房地

28、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德,思想觀念：包括對(duì)涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一些基本問(wèn)題的是非、善惡的根本認(rèn)識(shí)，這種認(rèn)識(shí)是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想觀念中所形成的一種內(nèi)在意識(shí)。 職業(yè)良心：涉及對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)的“守法”、“誠(chéng)實(shí)”、“守信”等執(zhí)業(yè)原則、經(jīng)紀(jì)人員收入來(lái)源、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等一些重大問(wèn)題的認(rèn)識(shí)。職業(yè)責(zé)任感：涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自身責(zé)任及應(yīng)盡義務(wù)的認(rèn)識(shí)。 執(zhí)業(yè)理念：主要指對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同行合作等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和看法。,1、知識(shí)結(jié)構(gòu)的核心：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論與實(shí) 務(wù)知識(shí) 2、核心的外層：是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ) 知識(shí) 經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)心理、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、科技文化知識(shí) 3、核心的最外層：是對(duì)文化修養(yǎng)產(chǎn)生潛移默

29、化影 響的各類(lèi)文學(xué)、藝術(shù)乃至哲學(xué)等方面的知識(shí),（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu),例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須擁有完善的知識(shí)結(jié)構(gòu)中的核心是（ ab ）。 A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本理論 B、實(shí)務(wù)知識(shí) C、相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí) D、文化修養(yǎng) E、商業(yè)知識(shí) 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)的核心的外層是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，包括（ b cde）。 A、哲學(xué)知識(shí) B、經(jīng)濟(jì)知識(shí) C、法律知識(shí) D、社會(huì)心理知識(shí)和科學(xué)技術(shù)知識(shí) E、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí) 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所須掌握的社會(huì)及心理方面的知識(shí)有（abce ）。 A、人口、家庭等社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 B、國(guó)家的社會(huì)發(fā)展形勢(shì) C、政府的主要政策 D、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展

30、 E、大眾心理和消費(fèi)心理 例題：,12，2345，1235,收集（采集）信息的技能 日?；蛱囟ㄐ畔⒌氖占?市場(chǎng)分析的技能 對(duì)價(jià)格、供求現(xiàn)狀和趨勢(shì)判斷 人際溝通的技能 善于消除疑慮，得到認(rèn)同，促使成交 供求搭配的技能 善于一手牽?jī)杉?，使雙方在一宗或數(shù)宗房源上達(dá)成一致 把握成交時(shí)機(jī)的技能 不能只求成交或誘使成交，也不能怡誤時(shí)機(jī),（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能補(bǔ)充,自知、自信 對(duì)自己的職業(yè)有正確認(rèn)識(shí)，才能獲得自信 樂(lè)觀、開(kāi)朗 促進(jìn)與同事的關(guān)系，利于成交 堅(jiān)韌、奮進(jìn) 充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性,（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)補(bǔ)充,接待客戶(hù)時(shí)的著裝與儀

31、容、儀態(tài) 端莊、大方、整潔，注意個(gè)人衛(wèi)生 電話中的禮儀 始終帶著微笑，避免長(zhǎng)篇大論、及時(shí)掌握有用信息，開(kāi)始和結(jié)束時(shí)的禮貌用語(yǔ),（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng),例題：在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作中會(huì)經(jīng)常遭到挫折，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不僅要以樂(lè)觀的心態(tài)來(lái)面對(duì)挫折，還需要以（a）的精神來(lái)化解挫折。 a。堅(jiān)忍不拔 b。樂(lè)觀、開(kāi)朗 c。自知 d。自信 例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng)主要包括（acd）。 a。著裝 b。言談舉止 c。電話中的禮儀 d。儀容、儀態(tài) e。幽默大方,a，abd，acd,一、房地產(chǎn)市場(chǎng) 二、房地產(chǎn)交易的有關(guān)概念 三、房地產(chǎn)交易的基本流程 四、房地產(chǎn)交易合同 五、房地產(chǎn)價(jià)格、租金和稅費(fèi) 六、房

32、地產(chǎn)交易中涉及的法律文件 七、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證,第二章 房地產(chǎn)交易,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi),一、房地產(chǎn)市場(chǎng),狹義上說(shuō)：是指所交易的商品是房地產(chǎn)（包括房地產(chǎn)權(quán)益）的市場(chǎng)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押和互換等交易關(guān)系的總和。 廣義上說(shuō)：是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易 關(guān)系的總和。,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念（了解）,1、顯著的地區(qū)差異性 2、壟斷和競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合 土地賣(mài)方壟斷和買(mǎi)方競(jìng)爭(zhēng) 國(guó)家壟斷一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)二級(jí)市場(chǎng) 3、交易形式多樣化 購(gòu)買(mǎi)（現(xiàn)售和預(yù)售）、租賃、抵押 4、多種交易媒介、多種貨幣支付方式。 貨幣、抵押、出典、易貨換房 一次付清、分期付款、按揭

33、,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)（掌握）,1、按房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行層次，特別是從土地使用權(quán)讓度關(guān)系層次分：一、二、三級(jí)市場(chǎng)。 2、按市場(chǎng)客體結(jié)構(gòu)分 按要素特點(diǎn)劃分 房產(chǎn)、地產(chǎn)、金融、勞務(wù)和信息市場(chǎng) 按房產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)的物劃分： 住宅市場(chǎng) 非住宅市場(chǎng)：寫(xiě)字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房市場(chǎng),（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)（熟悉）,3、按房地產(chǎn)市場(chǎng)交換方式 土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng) 土地租賃市場(chǎng) 房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng) 房屋租賃市場(chǎng) 4、從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的時(shí)序結(jié)構(gòu)劃分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 建筑市場(chǎng) 房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 中介服務(wù)市場(chǎng) 物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng),（一）房地產(chǎn)交易的概念 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 （三）房地產(chǎn)租賃的概念 （四）房地產(chǎn)抵押的概念,二、房地產(chǎn)交易的

34、有關(guān)概念,房地產(chǎn)交易一般包括： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押 房屋租賃,（一）房地產(chǎn)交易的概念（掌握）,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 1、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（P8） 2、房地產(chǎn)互換（P8） 差價(jià)換房、差價(jià)調(diào)房和房屋互換等 3、房地產(chǎn)贈(zèng)與（P8） 注： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還包括：抵債、作價(jià)出資或合作與他人成立法人、拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房、企業(yè)兼并或合并而隨之轉(zhuǎn)移等方式。詳見(jiàn)重慶市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例第二章P139,（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念,例題：作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種方式，房地產(chǎn)交換的主要含義是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的互換，在目前公房和私房之間（ 先轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)再換使用權(quán)）互換。 a.

35、不可以 b. 可以 c. 經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后可以 d. 雙方按買(mǎi)賣(mài)方式操作 例題：房地產(chǎn)贈(zèng)與可分為生前贈(zèng)與和（c）贈(zèng)與兩種。 a. 互贈(zèng) b. 單方贈(zèng)與 c. 遺贈(zèng) d. 有償贈(zèng)與 例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要有買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與及（bde）等幾種。 a. 以房地產(chǎn)作為保證進(jìn)行貸款 b. 以房地產(chǎn)抵債 c. 房地產(chǎn)出租和轉(zhuǎn)租 d. 以房地產(chǎn)作價(jià)出資或作為合作條件與他人成立法人 e. 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 例題：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)交易包括（abde） a.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 b.房地產(chǎn)抵押 c.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) d.房屋租賃 e.出典 例題：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人

36、通過(guò)（abcde）方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 a.買(mǎi)賣(mài) b.贈(zèng)與 c.抵債 d.作價(jià)入股 e.企業(yè)被收購(gòu)、兼并,2，3，245，124，12345,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。,（三）房地產(chǎn)租賃的概念,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)債務(wù)擔(dān)保抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。,（四）房地產(chǎn)抵押的概念,

37、（一）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的基本流程 （二）房地產(chǎn)租賃的基本流程 （三）房地產(chǎn)抵押的基本流程,三、房地產(chǎn)交易的基本流程,房地產(chǎn)交易中，商品房買(mǎi)賣(mài)包括 商品房現(xiàn)售 商品房預(yù)售 二手房買(mǎi)賣(mài),（一）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的基本流程,商品房現(xiàn)售基本流程,商品房預(yù)售基本流程,二手房買(mǎi)賣(mài)的基本流程,準(zhǔn)備交易要件,填表收件,簽訂合同,交付房屋,代辦按揭,驗(yàn)證過(guò)戶(hù),勘驗(yàn)交房,（二）房地產(chǎn)租賃的基本流程,（三）房地產(chǎn)抵押的基本流程,注銷(xiāo)登記,貸款歸還,發(fā)放貸款,例題：在商品房預(yù)售流程中，在商品房竣工后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)辦理（ A ），然后交付房屋。 a. 竣工報(bào)告 b. 房屋初始登記 c. 房屋領(lǐng)證 d. 向管理部門(mén)備案 例題：房地產(chǎn)交易，

38、包括（ ABD ） a. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 b. 房地產(chǎn)抵押 c. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) d. 房屋租賃 e. 物業(yè)管理 例題：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本的形式。目前房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的類(lèi)型主要有（ A）。 a. 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售 b. 現(xiàn)房抵債轉(zhuǎn)讓 c. 房屋在建工程 轉(zhuǎn)讓 d. 二手房買(mǎi)賣(mài) e. 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓 例題：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件為（ABCE）。 a. 已全部繳清土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū) b. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c. 持有建設(shè)工程施工許可證 d. 持有建設(shè)工程測(cè)量定位劃線書(shū) e. 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入資金已達(dá)總投資金額的25%以

39、上，并已確定進(jìn)度和竣工交付日期,1，124，1345，1235,例題：房屋轉(zhuǎn)租除必須具備一般房屋租賃的必要條件外，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)是（bcd ）。 a. 轉(zhuǎn)租時(shí)無(wú)須原出租人的同意 b. 終止日期不得超過(guò)原合同租賃期 c. 轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時(shí)履行原租賃合同的權(quán)利、義務(wù) d. 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之執(zhí)行 e. 轉(zhuǎn)租合同不受原租賃合同的牽制 例題：房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，根據(jù)現(xiàn)狀可分為以下幾種形式（cde）。 a. 規(guī)劃開(kāi)發(fā)用地抵押 b. 土地使用權(quán)抵押 c. 在建工程抵押 d. 期房抵押 e. 現(xiàn)房抵押 例題：經(jīng)紀(jì)人在從事土地使用權(quán)抵押經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，要注意符合以下

40、的幾個(gè)條件（a）。 a. 該土地的使用權(quán)出讓金已全部付清，并取得權(quán)證 b. 所擔(dān)保的主債權(quán)限于開(kāi)發(fā)建設(shè)該出讓或轉(zhuǎn)讓地塊的貸款 c. 所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)出讓金的數(shù)額 d. 所貸款項(xiàng)須由貸款人審查確定 e. 不得違反國(guó)家有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和出讓合同規(guī)定 解析：詳見(jiàn)P141,234，2348，1235,例題：（BD）的房屋不得租賃。 a.未依法取得房屋所有權(quán)證 b.共有房屋未取得共有人同意 c.屬于臨時(shí)建筑 d.權(quán)屬有爭(zhēng)議 e.已辦理抵押登記 解析：臨時(shí)合法建筑可以出租，但超過(guò)批準(zhǔn)使用期的除外,124,（一）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同 （二）房地產(chǎn)租賃合同 （三）房地產(chǎn)借款合同和抵押合同,四、房地

41、產(chǎn)交易合同,商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人之間墻訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)簽訂數(shù)目轉(zhuǎn)讓合同，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容（13項(xiàng)）： 當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所 商品房基本狀況 商品房的銷(xiāo)售方式 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式和時(shí)間 交付使用條件和日期 裝飾、設(shè)別標(biāo)準(zhǔn)承諾 水電氣等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 面積差異的處理方式 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 解決爭(zhēng)議的方法 違約責(zé)任 雙方約定的其他事項(xiàng),（一）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,房產(chǎn)租賃合同，是以房屋為租賃標(biāo)的物的經(jīng)濟(jì)合同，也叫房產(chǎn)租賃契約。 提供房屋者稱(chēng)出租人（合同中稱(chēng)甲方），交付租

42、金者稱(chēng)承租人（合同中稱(chēng)乙方）。房產(chǎn)租賃合同所確定的民事法律關(guān)系或經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，即是指房屋租賃關(guān)系。 房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，出租人和出租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！?（二）房產(chǎn)租賃合同,1、借款合同 是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 借款條款包括： 借款種類(lèi)、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等。 合同正本一式三份，分別由貸款方、借款方和保證方各執(zhí)一份，合同副本一式一份，報(bào)送有關(guān)單位。,（三）借款合同和房地產(chǎn)抵押合同,2、抵押貸款合同 是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債

43、權(quán)債務(wù)主合同的從合同。 主要內(nèi)容： 見(jiàn)P13,（三）借款合同和房地產(chǎn)抵押合同,（一）房地產(chǎn)價(jià)格 （二）房地產(chǎn)租金 （三）房地產(chǎn)交易和使用中的稅,五、房地產(chǎn)價(jià)格、租金和稅費(fèi),1、房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類(lèi) （1）按公房出售方式劃分 全價(jià)出售公有住房 成本價(jià)出售公有住房 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：是城鎮(zhèn)低收入職工購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，免征住宅綜合造價(jià)中相關(guān)的稅費(fèi)，并由國(guó)家或單位充當(dāng)一定的配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。一般只包括住房本身的建筑造價(jià)和征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （2）按供應(yīng)渠道不同分 市場(chǎng)價(jià)別墅、公寓等高檔商品房?jī)r(jià)格 政府指導(dǎo)價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房,（一）房地產(chǎn)價(jià)格,2、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 由建造成本、銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和稅金等

44、部分構(gòu)成。 （1）成本 征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套工程費(fèi) 管理費(fèi)，前4項(xiàng)之和的1-3 貸款利息 （2） 利潤(rùn)以成本中前4項(xiàng)之和為基數(shù)核定 （3） 稅金 按國(guó)家稅法規(guī)定稅率繳納,（一）房地產(chǎn)價(jià)格,1、主要種類(lèi)（掌握） 市場(chǎng)租金 標(biāo)準(zhǔn)租金 成本租金 2、房屋租金的構(gòu)成因素（熟悉） 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、利息、地租、利潤(rùn)、房產(chǎn)稅（8項(xiàng)）,（二）房地產(chǎn)租金,1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（熟悉） 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)交易額按比例稅率計(jì)征的一種賦稅，稅率為5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)繳納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收，以營(yíng)業(yè)稅實(shí)繳稅額為計(jì)稅依

45、據(jù)而征收。市區(qū)稅率為7%，縣城、城鎮(zhèn)為5%、其他1。 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專(zhuān)門(mén)用于教育的一種特別目的稅。稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的3%。,（三）房地產(chǎn)交易和使用中的稅,2、契稅（熟悉） 是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，稅率為公平交易價(jià)額3%。（按照國(guó)家規(guī)定，建筑面積144平方米以下的住房都是普通住房，契稅按1.5%征收；非普通住房契稅按3%征收，重慶目前按1.5%，高檔房按3.0%） 3、印花稅（熟悉） 是國(guó)家對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合同和具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)、營(yíng)業(yè)賬簿和許可證照（入營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專(zhuān)營(yíng)證、土地使用證等）以及財(cái)政部確定應(yīng)征稅的其他文契憑證

46、所征收一種稅。稅率為10，買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)0.50。,4、土地增值稅（了解） 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 5、房產(chǎn)稅（了解） 是以房屋為納稅對(duì)象，按照房屋的出售價(jià)格和房產(chǎn)的租金收入，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種地方稅。 地方稅是由地方財(cái)政部門(mén)作為固定收入管理征收的。 6、城鎮(zhèn)土地使用稅（了解） 是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的稅。,例題：中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有（ABDCE） a.房地產(chǎn)稅 b.城鎮(zhèn)土地使用稅 c.耕地占用稅 d.土地增值稅 e. 契稅 例題：以下主體可能是房產(chǎn)稅的納稅人的是（ABCD） a.擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和

47、個(gè)人 b.房產(chǎn)代管人或房產(chǎn)使用者 c.承典人 d.經(jīng)營(yíng)管理全民企業(yè)的單位和個(gè)人 e.農(nóng)村個(gè)人房產(chǎn)所有者 例題：國(guó)家規(guī)定對(duì)（BCD）房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 a.國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)出租房產(chǎn) b.由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn) c.個(gè)人購(gòu)買(mǎi)用于居住的商品房 d.宗教寺廟、公園名勝古跡附設(shè)的營(yíng)業(yè)用房 e.學(xué)校興辦的營(yíng)業(yè)性招待所 例題：城鎮(zhèn)土地使用稅采用（D）。 a.分類(lèi)分級(jí)的幅度定額稅 b. 分類(lèi)分級(jí)的幅度比例稅率 c.分類(lèi)分級(jí)的幅度累進(jìn)稅率 d. 分類(lèi)分級(jí)的幅度定額稅率,12345，1234，23,例題：房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向（AB）征收的一種說(shuō)。 a.房產(chǎn)使用人 b.產(chǎn)權(quán)所有人 c

48、.房產(chǎn)租賃人 d.房產(chǎn)抵押權(quán)人 例題：人們通常所說(shuō)的“兩稅一費(fèi)”通常指的是營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加和（C）。 a.財(cái)產(chǎn)稅 b.消費(fèi)稅 c.城市維護(hù)建設(shè)稅 d.所得稅 例題：土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是（A）。 a.納稅人實(shí)際占用的土地面積 b.房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金收入 c.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值收益 d.實(shí)際占用耕地面積 例題：契稅的課稅對(duì)象是（B） a.不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的土地、房屋 b.發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地房屋 c.不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的固定資產(chǎn) d.發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的固定資產(chǎn) 例題：房產(chǎn)稅是應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)所有者交納的，但當(dāng)產(chǎn)權(quán)屬于全民所有時(shí)，房產(chǎn)稅由（B）繳納。 a.房屋的實(shí)際使用者 b. 經(jīng)營(yíng)管理單位和個(gè)人 c.

49、房屋的所有者 d. 城市房地產(chǎn)管理局,2，3，1，2，2,例題：契稅的納稅人是（C） a.產(chǎn)權(quán)交易雙方 b. 產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓方 c.權(quán)屬的承受方 d. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的受益方 例題：現(xiàn)實(shí)中人們通常所說(shuō)的“三稅”主要指（BCE）。 a.增值稅 b.消費(fèi)稅 c.所得稅 d.營(yíng)業(yè)稅 e.流轉(zhuǎn)稅 例題：稅法體系中采用定額稅率的稅種有（BC） a.房產(chǎn)稅 b.城鎮(zhèn)土地使用說(shuō) c.耕地占用稅 d.土地增值稅 e.契稅 例題：以下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不需要繳納土地增值稅的是（C） a.繼承房產(chǎn) b.有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) c.贈(zèng)與房產(chǎn) d.無(wú)償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) 例題：城鎮(zhèn)土地稅每平米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)檔次，下列正確的是（A） a.

50、大城市1.5-30元 b.中等城市0.4-8元 c.小城市0.3-6元 d.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元,3，124，23，134，1234,例題：國(guó)家規(guī)定以下哪些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（ABDE） a.國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用房 b.企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷(xiāo)而閑置不用的房產(chǎn) c.房地產(chǎn)大修停用三個(gè)月以上的生產(chǎn)用房 d.個(gè)人所有而非營(yíng)業(yè)用房 e.企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn) 解析：半年以上,3，124，23，134，1234,1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) （1）在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中要交納的費(fèi) 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 土地使用權(quán)登記費(fèi) 房屋所有權(quán)證（工本費(fèi)） 國(guó)有土地使用權(quán)證（工本費(fèi)） （2）簽訂購(gòu)房

51、合同時(shí)需交納的費(fèi) 房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)（各擔(dān)一半） （3）簽訂預(yù)售合同時(shí)需交納的費(fèi) 公證費(fèi)、律師費(fèi)買(mǎi)受人交，可不發(fā)生,（四）房地產(chǎn)交易和使用中的費(fèi),2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 是物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)城市住宅小區(qū)房屋建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi),（四）房地產(chǎn)交易和使用中的費(fèi),重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例,物業(yè)管理收費(fèi),（一）房地產(chǎn)銷(xiāo)售、預(yù)售的法

52、律文件 （二）住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū),六、房地產(chǎn)交易中涉及的法律文件,1、商品房銷(xiāo)售管理辦法建設(shè)部令第88號(hào) 2001.4.4 2、城市商品房預(yù)售管理辦法建設(shè)部令95號(hào) 2001.8.15 3、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定建設(shè)部令第96號(hào) 2001.8.15 4、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法建設(shè)部令第98號(hào) 2001.8.15 5、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同舊費(fèi)案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋 2003.3.24,（一）房地產(chǎn)銷(xiāo)售、預(yù)售的法律文件,1、前者是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。售出后，委托物管企業(yè)的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書(shū)中明示所委托單位。 內(nèi)容： 質(zhì)量等級(jí) 地基基礎(chǔ)和

53、主體結(jié)構(gòu)包修 各部位部件保修內(nèi)容與保修期 2、住宅使用說(shuō)明書(shū) 包括： 開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位 結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng) 設(shè)施配置說(shuō)明、設(shè)備設(shè)施安裝注意事項(xiàng),（二）住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū),（一）土地和房屋權(quán)屬證書(shū)的種類(lèi) （二）市、縣一級(jí)房地產(chǎn)登記發(fā)證的管理機(jī)構(gòu) 及工作程序 （三）土地權(quán)屬登記的程序和時(shí)限 土地設(shè)定登記、變更登記30日 （包括權(quán)屬、用途、地址和名稱(chēng)等變更） 他項(xiàng)權(quán)利變更登記和注銷(xiāo)登記15日。 （四）房屋權(quán)屬登記的程序和時(shí)限 初始登記和轉(zhuǎn)移登記90日 其他登記30日 受理時(shí)限見(jiàn)P27,七、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證,例題：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵纲I(mǎi)受入將其所購(gòu)的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓

54、給他人的行為，雙方應(yīng)簽訂（ C ）。P146 a. 預(yù)售房買(mǎi)賣(mài)合同 b. 預(yù)售房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū) c. 預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書(shū) d. 預(yù)售合同過(guò)戶(hù)書(shū) 例題：企業(yè)按國(guó)家規(guī)定及報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)實(shí)施兼并或合并時(shí)，其原有房地產(chǎn)權(quán)益應(yīng)辦理（B）。 a. 變更權(quán)利人稱(chēng)即可 b.申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)登記領(lǐng)證手續(xù) c.申請(qǐng)辦理更名手續(xù) d. 應(yīng)將原證注銷(xiāo)，重新辦理房產(chǎn)登記 解析：屬于轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)持有效的法律文件溢價(jià)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)登記領(lǐng)證手續(xù)，在繳納稅費(fèi)后領(lǐng)取權(quán)證。,3，2,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方式方法,第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本知識(shí),（一）房

55、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念和作用 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本原則 （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的一般程序,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述,1、概念：是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科 學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信 息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，為 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策服務(wù)的信息管理活動(dòng)。 2、作用：是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)決策的基礎(chǔ) 市場(chǎng)定位 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與產(chǎn)品策略 產(chǎn)品定價(jià)與價(jià)格策略 選擇銷(xiāo)售渠道和渠道策略 開(kāi)展促銷(xiāo)策略,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念和作用,基本原則： 遵循客觀性和科學(xué)性 客觀性：要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自 始自終保持客觀態(tài)度去尋求反映事物真 實(shí)狀態(tài)的準(zhǔn)確信息，不允許帶有任何個(gè) 人主觀的醫(yī)

56、院和偏見(jiàn)，也不接受任何個(gè) 人或管理部門(mén)的影響或“壓力”。 科學(xué)性：要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案、定義 問(wèn)題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取 有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有 代表性的、當(dāng)前的信息資料。,（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本原則,（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的一般程序,確定調(diào)研目的,搜集信息資料,初步調(diào)研,調(diào)研設(shè)計(jì),現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,撰寫(xiě)提交調(diào)研報(bào)告,可用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測(cè)性調(diào)查等來(lái)確定,包括相關(guān)的原始資料和二手資料,小規(guī)模正式調(diào)研，是對(duì)活動(dòng)本身的監(jiān)督和控制,調(diào)查方法和實(shí)施計(jì)劃的設(shè)計(jì),現(xiàn)場(chǎng)搜集原始資料和二手資料,包括：目的、對(duì)象、方法、分析手段,（1）探測(cè)性調(diào)查當(dāng)需要研究的問(wèn)題和范圍

57、不明確，無(wú)法 確定應(yīng)調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可采用探測(cè)性調(diào)查來(lái)找 出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究 特點(diǎn)：資料來(lái)源廣，作用在于確定問(wèn)題所在，如何解決仍 需進(jìn)一步研究 （2）描述性調(diào)查從外部聯(lián)系上找出相關(guān)因素，但不回答 因果關(guān)系問(wèn)題 特點(diǎn)：說(shuō)明兩個(gè)因素之間相關(guān)，但不說(shuō)明因果問(wèn)題；需要 對(duì)某一專(zhuān)門(mén)問(wèn)題提出答案，資料范圍??； （3）因果性調(diào)查需要找出原因和結(jié)果。 （4）預(yù)測(cè)性調(diào)查通過(guò)收集、分析過(guò)去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng) 資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi) 市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。,例題：某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷(xiāo)售量下降，但一時(shí)不知是什么原因，此時(shí)，該公司最適合采用（B）方法找出癥結(jié)所在。 a.預(yù)測(cè)性

58、調(diào)研 b.探測(cè)性調(diào)研 c.描述性調(diào)研 d.因果性調(diào)研 例題：某房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)量下降的原因是由于廣告沒(méi)有作好，為此做出可能存在的幾個(gè)廣告不理想之處的假設(shè)來(lái)限制研究和調(diào)研范圍，以便將來(lái)驗(yàn)證假設(shè)是否成立，這種方法是（D） a.預(yù)測(cè)性調(diào)研 b.探測(cè)行調(diào)研 c.描述性調(diào)研 d.因果性調(diào)研 例題：一般來(lái)講，（D）的租金收益在各類(lèi)房地產(chǎn)中最高。 a.公寓 b.寫(xiě)字樓 c.別墅 d.商店 例題：市場(chǎng)調(diào)研的原則是（BC） a. 快速性 b. 客觀性 c. 科學(xué)性 d. 大眾性 e. 個(gè)別性 例題：經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解（ABCE）等因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。 a. 財(cái)政 b. 金融 c. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r d. 居民受教育程度 e. 消費(fèi)水平,2，1，4，23，1235,例題：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)研包括（BCD）等方面內(nèi)容 a.消費(fèi)者對(duì)房屋質(zhì)量的要求 b.競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率 c.競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià) d.競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水平 e.消費(fèi)者的支付能力 例題：,234,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基本內(nèi)容 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查內(nèi)容 （三）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查內(nèi)容 （四）房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查內(nèi)容,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 政、法、經(jīng)、社會(huì)文化、社區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 消費(fèi)者、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者行為等 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 現(xiàn)有產(chǎn)品供給行情 消費(fèi)者對(duì)