建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識講解71頁[詳細]

1、建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,各位同學(xué)，請注意！ 房地產(chǎn)相關(guān)知識龐雜、艱澀，不可能短時間內(nèi)大量了解和掌握，在本資料的編寫過程中，我們從銷售人員的工作實際出發(fā)，對相關(guān)內(nèi)容進行了重要性的標(biāo)注，用來表示： 無不重要，知道它與房地產(chǎn)有關(guān)就可以了，具體含義不用理會； 與我們工作關(guān)系不大的邊緣知識，你應(yīng)該在1年內(nèi)對它了解并掌握； 你應(yīng)該在半年內(nèi)掌握的知識； 重要，你應(yīng)該在兩個月內(nèi)掌握； 很重要，你應(yīng)該在一個月內(nèi)掌握，并熟練應(yīng)用，這也是我們對銷售人員進行考核的重點內(nèi)容； 超級重要，你應(yīng)該在2個星期內(nèi)掌握到了如指掌的程度，并熟練應(yīng)用。是我們考核的重點內(nèi)容。 總之，請時刻牢記：無論我們給相關(guān)的知識標(biāo)注了怎樣的重要性，作為一

2、個房地產(chǎn)銷售人員，你知道的越多，你的工作技能也就越高，你在這個公司、這個行業(yè)的前景也就越遠大！,建筑識圖篇,規(guī)劃常識篇,建筑結(jié)構(gòu)篇,建筑構(gòu)造篇,建筑形態(tài)篇,面積相關(guān)知識篇,戶型空間篇,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 建筑識圖篇,建筑識圖： 平面圖： 是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。 它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以及門窗的類型、位置等情況。 主要圖紙有首層平面圖、二層或標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投

3、影而得到的平面圖。 備注：因樓體每層墻體厚度的差異，導(dǎo)致每一層建筑面積略有不同。,總平面圖： 建筑總平面圖是表明一項建設(shè)工程總體布置情況的圖紙。它是在建設(shè)基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構(gòu)筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。 主要表明新建平面形狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標(biāo)高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關(guān)系以及環(huán)境保護方面的要求等。 由于建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡單，有的則比較復(fù)雜，必要時還可分項繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。 備注：通

4、常置業(yè)顧問使用總平面圖，可以根據(jù)項目整體布局情況判斷樓位的優(yōu)缺！已整合樓體或具體戶型賣點。,層平面圖： 就是一棟建筑某層的平面圖紙。 在銷售中，經(jīng)常能用到的是標(biāo)準(zhǔn)層平面圖，所謂標(biāo)準(zhǔn)層，是相對于結(jié)構(gòu)、布局較為特殊的底層、地下室、頂層等來說的，它反映該棟樓中最主要、最多數(shù)的樓層的平面結(jié)構(gòu) 通過層平面圖，我們可以清楚地看到各種戶型在樓層中的分布情況，以及他們之間的位置關(guān)系。 通過層平圖，可以較為直觀的觀察整體的布局，及電梯、通道、柱點、管道、剪力墻等的具體位置。,戶型圖： 是按一定的比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖。 一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅的基本情況，往往在平面圖上配置

5、家具的尺寸和位置，便于人們的聯(lián)想和識別。 備注：戶型圖是置業(yè)顧問最常用的道具之一！,立面圖： 是將建筑的不同側(cè)表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。 它主要表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺、雨篷、臺階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術(shù)造型效果和外部裝飾做法等。 根據(jù)建筑型體的復(fù)雜程度，建筑立面圖的數(shù)量也有所不同。一般分為正立 面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號來命名立面圖名稱，這對平面形狀復(fù)雜的建筑尤為適宜。 在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。,剖面圖： 是依據(jù)建筑平面圖上標(biāo)明的剖切位置和投影方向，

6、假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開后面得到的正投影圖。 沿建筑寬度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。 建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內(nèi)部布置情況，反映建筑的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、材料做法、構(gòu)造關(guān)系及建筑豎向部分的高度尺寸等。,建筑工程施工圖： 簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設(shè)備、施工等要求的圖樣。 具有圖紙齊全、表達準(zhǔn)確、 要求具體的特點。 它是設(shè)計工作的最后成果，是進行工程施工、編制施工圖預(yù)算和施工組織設(shè)計的依據(jù)，也是進行施工技術(shù)管理的

7、重要技術(shù)文件。 一套完整的建筑工程施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水、采暖通風(fēng)施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風(fēng)和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設(shè)備施工圖。,建筑施工圖： 簡稱“建施”。它一般由設(shè)計部門的建筑專業(yè)人員進行設(shè)計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。 建筑施工圖包括設(shè)備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。,建筑工程圖

8、： 建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國家規(guī)定的制圖標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準(zhǔn)確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。它是工程項目建設(shè)的技術(shù)依據(jù)和重要的技術(shù)資科。 建筑工程圖包括方案設(shè)計圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設(shè)各個階段的任務(wù)要求不同，各類圖紙所表達的內(nèi)容、深度和方式也有差別。方案設(shè)計圖主要是為征求建設(shè)單位的意見和供有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門審批服務(wù)；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術(shù)檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。,效果圖： 效果圖是利用透視、色彩、明暗關(guān)系等美術(shù)技法形象表現(xiàn)產(chǎn)品

9、直觀視覺效果的圖紙，它不強調(diào)準(zhǔn)確，而是強調(diào)產(chǎn)品成型后的直觀效果。 在房地產(chǎn)和建筑行業(yè)，效果圖有很多種，我們經(jīng)常接觸并使用的有： A. 社區(qū)鳥瞰圖 :,B.建筑單體外立面圖:,C.夜景效果圖:,D.戶型效果圖:,E.景觀效果圖:,建筑識圖篇,規(guī)劃常識篇,建筑結(jié)構(gòu)篇,建筑構(gòu)造篇,建筑形態(tài)篇,面積相關(guān)知識篇,戶型空間篇,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 -規(guī)劃常識篇,規(guī)劃常識： 容積率和建筑密度的區(qū)別是什么？ 容積率： 建筑容積率=規(guī)劃建筑用地范圍的總建筑面積/規(guī)劃建設(shè)用地總面積 多層容積率一般控制在1.5以下，小高層的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，

10、出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。 建筑密度: 建筑密度=規(guī)劃用地范圍內(nèi)建筑物基底總面積/規(guī)劃建設(shè)用地總面積 建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,綠化率VS綠地率 ，看看誰更給力！ 綠化率： 綠化率=規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠化面積/規(guī)劃建設(shè)用地總面積 綠化率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些；綠化率自然越高越好，一般在35%左右。 綠地率： 綠地率=綠地面積/土地面積 綠地率所指

11、的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地,宅旁綠地,配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 備注：房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家所言，是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。,關(guān)于規(guī)劃用地規(guī)定都有什么？ 用地性質(zhì)： 規(guī)劃用地的使用功能來區(qū)分用地性質(zhì)，就是我們前面提到的土地按用途分類，作為美城這樣的公司的銷售人員，我們經(jīng)常接觸到的也是我們要了解的主要有：居住用地（住宅用地）、工業(yè)用地、綜合用地、商業(yè)旅游用地以及它們所對應(yīng)的土地使用年限。 用地面

12、積： 規(guī)劃地塊劃定的面積；建設(shè)項目報經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定的建設(shè)用地土地面積。 用地紅線： 指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。 道路紅線： 城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。,請你告訴我！我買的房子采光如何？ 日照間距系數(shù)： 指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋高度的比值。 我們處于北半球，所以“遮擋房屋”指的是南邊的房屋。 西安市規(guī)定，多層不低于1：1.35，高層不低于1：0.8。 日照標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑

13、正面向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。 1994年2月1號執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2小時。,建筑間距就是我們常說到的樓間距！客戶可是很在乎這個問題哦！ 建筑間距： 兩棟建筑物外墻之間的水平距離，也就是常說的樓間距。 確定南北樓間距的依據(jù)，就是日照間距系數(shù)。 東西間距：當(dāng)住宅樓屬條式住宅時，兩棟多層條式住宅的側(cè)面間距不宜小于6米；如果是高層住宅時，高層住宅與其他各種層數(shù)住宅之間的側(cè)面間距不宜小于13米；當(dāng)屬于塔式或點式住宅時，無論是高層塔式住宅，還是多層和中高層點式住宅，且相鄰的兩棟建筑側(cè)面都開了

14、窗口，此時，在具體規(guī)劃設(shè)計時，兩棟住宅間的側(cè)面間距則應(yīng)充分考慮視線干擾問題，側(cè)面間距應(yīng)在13米的基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)募哟蟆?請了解，居住區(qū)用地都包含什么! 居住區(qū)用地： 居住區(qū)有地是住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地；含宅間綠地和宅間小路 公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。 道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。 公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民

15、區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。,我想，你買房子，也想知道周邊都有什么！ 配套設(shè)施： 指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 備注：身為置業(yè)顧問的我們，知道項目周邊配套是最基本的素質(zhì)！ 如果在銷講中能說出這個名詞！顯得你會更加專業(yè)的，親！ 建筑小品： 指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。,想蓋房子么？先把這些做好吧！ 三通一平： 三通一平是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。 水通（專指給水） 電通（指施工用電接到施工現(xiàn)場具備施工條件

16、） 路通（指場外道路已鋪到施工現(xiàn)場周圍入口處，滿足車輛出入條件） 場地平整（指擬建建筑物及條件現(xiàn)場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態(tài)），簡稱三通一平 七通一平： 通水、通電、通路、排水、熱力、電信、煤氣、平整場地。 是建筑行業(yè)術(shù)語，它指的是土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。,建筑識圖篇,規(guī)劃常識篇,建筑結(jié)構(gòu)篇,建筑構(gòu)造篇,建筑形態(tài)篇,面積相關(guān)知識篇,戶型空間篇,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 -建筑構(gòu)造篇,我們不是承建商，但是我們必須了解！ 基礎(chǔ)： 定義

17、：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。 按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。 地基： 不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。 備注：有時向客戶告知工程進度時，切勿將基礎(chǔ)和地基混淆。,親愛的，是它們構(gòu)成了我們的家! 墻體和柱： 豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 樓板、地面： 是指樓板（層）和地面兩部分。 樓板將整個建筑物分成若干層，是建筑物的水平承重構(gòu)件，承受著它上面的荷載連同

18、自重一起傳遞給墻和柱，同時對墻體起水平支撐作用。 首層地面直接承受它上面的各種荷載并傳給基礎(chǔ)，也起保溫、隔熱、防水作用。 門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。 梁： 跨過空間的橫向構(gòu)件。 備注：這些內(nèi)容，一定要和客戶講清楚！,手牽手，一步兩步三步四步，往前走！ 樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 樓梯的寬度一般在1.2米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在1520度。 臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。 2.80

19、米層高的住宅通常每層9個臺階。 在屋頂唱著你的歌 ，在屋頂和我愛的人！ 屋頂： 房屋或構(gòu)筑物外部的頂蓋,分為平屋頂和坡屋頂。,建筑識圖篇,規(guī)劃常識篇,建筑結(jié)構(gòu)篇,建筑構(gòu)造篇,建筑形態(tài)篇,面積相關(guān)知識篇,戶型空間篇,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 -建筑結(jié)構(gòu)篇,磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結(jié)構(gòu)建造簡單，材料容易準(zhǔn)備，費用較低。,磚混結(jié)構(gòu)： 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括

20、樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。 這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻、框剪結(jié)構(gòu)）： 即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。 鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等。目前層左右的高層住宅通常采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。,鋼筋混凝土建筑結(jié)構(gòu)分類： 框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。它的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，便于拆改，缺點是抗震性較

21、差，室內(nèi)明梁、明柱多，且尺寸大。,剪力墻結(jié)構(gòu)： 剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力。鋼筋混凝土墻板能承受豎向和水平力，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。 剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。,框剪結(jié)構(gòu)： 也就是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中

22、的剪力墻。,鋼結(jié)構(gòu)： 主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。,建筑識圖篇,規(guī)劃常識篇,建筑結(jié)構(gòu)篇,建筑構(gòu)造篇,建筑形態(tài)篇,面積相關(guān)知識篇,戶型空間篇,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 -建筑形態(tài)篇,房屋層數(shù)： 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 地下室： 是指房屋全部或部分在室外

23、地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。 閣樓（暗樓）： 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。,躍層： 完整的兩層空間，有上下兩個樓面，外觀看是一套房子。上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓樓梯；兩層層高一般在6米以上，單層層高超過3米。,復(fù)式樓LOFT： 受躍層式住宅設(shè)計購想啟發(fā)，由香港設(shè)計師李鴻仁設(shè)計，是一種經(jīng)濟型住宅。 每戶仍分上下層，但實際只有一層，不具備完整的兩層空間，是在層高較高的一層樓中（層高為3.3米），增建一個夾層。兩層層高一般在5.5到5.8米左右。 局部夾層作書房，臥室等，用樓梯連接。,錯層： 指一套住宅內(nèi)的各種功能用

24、房在不同的平面上，用30-60cm的高度差進行空間隔斷，層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合100平米以上大面積住宅裝修。,看看咱家，算不算是高層！ 高層建筑： 我國建筑防火規(guī)范將10層以上的居住建筑和高度超過24米的公共建筑稱為高層建筑。 超高層： 我國建筑設(shè)計通則將高度超過100米的建筑稱為超高層。,超高層,高層,重點考核內(nèi)容，請做好筆記！ 板樓和塔樓（點式樓）： 概念： 從建筑物的面寬與進深的比例來看，比例大于2的，可以稱為板樓。建筑與比例小于2的， 可以稱為塔樓。 從建筑物平面上的體形來分析，一般情況下，塔樓較傾向于方形，板樓較傾向于矩形。 在建筑單體的特點上，塔樓一般有一個集中的“

25、交通核”，即包括樓梯、電梯等在內(nèi)的一套系統(tǒng)。板樓明顯特征在于，建筑單體至少有兩個相同單元以上的重復(fù)才能叫板樓。板樓與塔樓在建筑高度上也有區(qū)別。板樓包括低層、多層、小高層、高層、超高層等。塔樓以高層為主，其它類型較少。,板式樓,點式樓,板樓優(yōu)點與缺點： 優(yōu)點： 板樓一般南北通透或東西通透，因而通風(fēng)好，室內(nèi)空氣的流通性強。板樓大多進深較小，采光日照質(zhì)量較好，因此出現(xiàn)黑房間的機率小。 板樓公攤面積小，得房率高，特別是多層板樓，對每戶來說，僅有一個樓梯間是公攤面積，這也受到購房者的歡迎。 板樓對外采光面多，因此更易做成明廚明衛(wèi)，符合中國因有的居住習(xí)慣。 板樓每一個交通核負擔(dān)戶數(shù)少，一般為兩戶最多三戶，

26、因此每戶具有很好的獨立性，符合現(xiàn)代人的居住心理需求。東西長，南北短。,缺點： 建筑密度低，房價高；板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強，但房價一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費得起。 板樓體形一般比較龐大，立面比較呆板，感染力不強。 板樓小區(qū)庭院空間由于日照系數(shù)決定，因此帶來狹長樓間拒距，無日照花園的局促。 對于純板樓小區(qū)來說，小區(qū)的視線、通風(fēng)效果較差。 社區(qū)外部環(huán)境較單調(diào)，行列式的空間與兵營式排列布局帶來壓迫感。 高層板樓消防問題不易解決，由于要增加消防電梯防煙樓梯等設(shè)施，造成高層板樓交通面積加大。 高層板樓抗震性能較差，出現(xiàn)特

27、殊情況時人員生命安全受到危脅。,塔樓（點式樓）的優(yōu)點與缺點 優(yōu)點： 節(jié)約土地資源，房價較低：由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造：塔樓多采用框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)分隔墻很多都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好：高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強度比板樓高，抗震性與安全性很好。 塔樓在戶型上，容易設(shè)計出較好的小戶型，具有更大市場適應(yīng)性，受到部分購房者的青睞。 對塔樓小區(qū)來說，整體通風(fēng)效果好，視野也較好。 塔樓小區(qū)綠地空間比較較自由靈活，容易形成大

28、面積集體綠地。 塔樓小區(qū)外部空間環(huán)境豐富，建筑布置自由靈活，容易設(shè)計出有感染力的小區(qū)景觀。,缺點： 每戶面積較小，大多僅有兩個采光面，而且是相鄰的。 面積使用率不高，存在灰色空間：塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“黑房”或“灰色空間”。 塔樓戶型通風(fēng)效果不好。 由于塔樓設(shè)計戶數(shù)多，相鄰戶型干擾較大。 戶型容易出現(xiàn)東西向及北向戶型，日照較差。 相鄰住戶容易形成局部對視，即在塔樓靠陰角的部分相鄰住戶有可能形成對視，影響了私密性。 一般來說，塔樓適合高層，板樓適合多層和小高層，二者有著不同的適用范圍。一般容積率在2.5以

29、上，用塔樓，容積率在2.0左右，可以用板樓，容積率在2.0以下，可以用多層的板樓。改良后的塔樓的綜合優(yōu)勢（如蝶塔、薄塔等）要優(yōu)于板樓，更重要的是，板塔互有優(yōu)勢。板樓和塔樓將在在相互競爭中共同存在，滿足不同范圍的需要。,蝶式樓： 準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。 蝶式樓的優(yōu)點很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點： A.較好地解決了塔樓通風(fēng)和采光的問題。 B.較高的使用率。有效壓縮了電梯間的面積，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。 缺點：蝶式建筑有一個通病房間的邊角多，戶型不方正。另外，與西安居住習(xí)慣不符的是，蝶式樓往往有“斜房間”。,建筑識圖篇,規(guī)劃常識篇,建筑結(jié)構(gòu)篇,建筑構(gòu)造篇,建筑

30、形態(tài)篇,面積相關(guān)知識篇,戶型空間篇,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 -面積相關(guān)知識篇,臺上十分鐘，臺下十年功！這就是我們置業(yè)顧問的基本功！ 房屋建筑面積： 房屋建筑面積是指房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 住宅使用面積： 是指住宅分戶內(nèi)可供實際使用的凈面積的總和，通常包括臥室、廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、壁櫥、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。 得房率： 得房率指住宅使用面積除以建筑面積，其百分比越高，得房率就越高。 商品房銷售面積： 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑

31、面積中扣除）。 商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共用建筑面積之和。,套內(nèi)使用面積： 指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。 套內(nèi)墻體面積： 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 陽臺建筑面積： 指陽臺地面底板外沿在水平的投影。 套內(nèi)建筑面積： 指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。,

32、分攤面積： 分攤面積也就是公共面積，是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積。 分攤面積包括三個部分： 層高超過2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層， 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、值班警衛(wèi)房、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 注：因為這些面積歸多戶共同使用和擁有，也就要分攤給各戶，所以又叫做分攤面積。 不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括： 從屬于人防工程的地下室、半

33、地下室； 供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤?幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 共有建筑面積的分攤方法是： 商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤； 多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。,面積預(yù)測： 商品房在期房銷售階段，房子還沒有實際蓋好，但因為要進行銷售，就必須有一個可用于銷售，而且要在商品房買賣合同中約定的面積數(shù)值，這個面積就是預(yù)測面積；對面積的預(yù)測，由開發(fā)企業(yè)報請房地局指定的測量事務(wù)所進行，測量事務(wù)所進行面積預(yù)測的依據(jù)是項目的施工圖紙（藍圖）；面積預(yù)測的成果體現(xiàn)為測量事

34、務(wù)所出據(jù)的預(yù)測成果表，該表標(biāo)明了每套房子的房號、套內(nèi)建筑面積、陽臺建筑面積、分攤面積、分攤系數(shù)。此表就是商品房在期房銷售階段的法定面積依據(jù)。 面積實測： 房屋竣工后，測量事務(wù)所要對房屋實物再進行一次面積實測，實測得到的面積就是房屋的實際面積；面積實測的成果表現(xiàn)為測量事務(wù)所出據(jù)的面積測量成果表；實測面積主要應(yīng)用于兩個方面：首先是客戶購買面積的最終確認，跟預(yù)測面積相比，兩者的誤差不能超過絕對值3%，在此范圍內(nèi)的誤差，按當(dāng)時的購買價格實行多退少補，如果超過了這個范圍，客戶可以要求退房；另外，這個實測面積也是將來客戶房產(chǎn)證上實際標(biāo)明的面積；物業(yè)費等按面積計算的費用也以實測面積為依據(jù)。,建筑識圖篇,規(guī)劃常識篇,建筑結(jié)構(gòu)篇,建筑構(gòu)造篇,建筑形態(tài)篇,面積相關(guān)知識篇,戶型空間篇,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識,建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識 -戶型空間篇,層高： 指下層地板面或下表面到相鄰上層樓板上表面或下表面之間的豎向尺