商鋪回遷安置方案.ppt

1、商業(yè)回遷安置方案,回遷對(duì)業(yè)主和租戶的優(yōu)勢(shì),對(duì)于業(yè)主： 一、舊城區(qū)改造帶來(lái)的巨大商鋪升值空間。 二、集中式商業(yè)運(yùn)營(yíng)可提升租金收益。 三、為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的充足貨源，業(yè)主可自營(yíng)，也可利用貨源優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引租戶。 四、未來(lái)匯雄新天地將成為香坊區(qū)的商業(yè)核心區(qū)，業(yè)主的商鋪生意會(huì)更加興隆，發(fā)展前景巨大。 對(duì)于租戶： 一、經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善，有利于吸引更多人群，可更好服務(wù)于新老客戶。 二、統(tǒng)一宣傳和管理，可提高商家的知名度，提升客戶服務(wù)質(zhì)量。 三、為租戶提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的充足貨源，提高利潤(rùn)空間。 四、開(kāi)發(fā)商重金打造商業(yè)品牌效應(yīng)，可以為租戶帶來(lái)巨大客流。 五、租戶回遷，不僅不會(huì)失去原有客戶群，還會(huì)迎來(lái)更多新客源。 五、未

2、來(lái)匯雄新天地將成為香坊區(qū)的商業(yè)核心區(qū)，租戶高瞻遠(yuǎn)矚占據(jù)核心商業(yè)區(qū)的絕佳位置，生意必定興隆。,舊城改造是商鋪升值的重要驅(qū)動(dòng)因素,商鋪升值,舊城改造是城市發(fā)展的必然規(guī)律，主要推動(dòng)力來(lái)自于政府的城市規(guī)劃力量，同時(shí)與實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商合作改造。 舊城改造對(duì)于商業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)整合現(xiàn)有商業(yè)資源，同時(shí)吸引更多商業(yè)資源，不斷繁榮壯大的一個(gè)過(guò)程。 對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)地聚攏了人氣，并且占據(jù)了一定市場(chǎng)份額，通過(guò)回遷安置，不僅不會(huì)失去原有客戶，同時(shí)還會(huì)迎來(lái)新的客源。,案例1：舊城改造，激活商業(yè)熱點(diǎn)，十年租金漲十倍,案例2：舊城改造，商業(yè)價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn),集中式商業(yè)運(yùn)營(yíng)可提升租金收益,回遷商鋪的安置管理,商鋪

3、拆遷過(guò)程中的難點(diǎn),提到城市建設(shè)，離不開(kāi)土地； 提到土地，離不開(kāi)征地拆遷； 提到征地拆遷，無(wú)論是各級(jí)政府部門(mén)，還是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都覺(jué)得是非常困難的問(wèn)題。 征地拆遷是否能順利進(jìn)行，極大地影響著工程的規(guī)模、進(jìn)度、資金的使用。 如果控制不嚴(yán)，將會(huì)出現(xiàn)很多棘手問(wèn)題，甚至?xí)霈F(xiàn)犯罪等情況。 如何在友好協(xié)商、保持社會(huì)穩(wěn)定、不影響工程進(jìn)度的情況下，順利開(kāi)展征地拆遷工作是一個(gè)十分敏感和艱難的問(wèn)題。 下面就拆遷過(guò)程中的難點(diǎn)進(jìn)行分析： 一、征地操作不規(guī)范，管理不夠完善 1、拆遷戶偽造虛假資料，騙取拆遷補(bǔ)償款。 2、征地拆遷人員不專業(yè)，將不該補(bǔ)償?shù)拿娣e計(jì)入補(bǔ)償范圍。 3、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目用地不停修改，邊建、邊拆，造成多

4、征或者少征地的情況，浪費(fèi)拆遷成本。 4、開(kāi)發(fā)商和拆遷公司出現(xiàn)溝通問(wèn)題，造成拆遷進(jìn)度放緩，影響進(jìn)度。 二、政策法規(guī)不夠完善，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一 1、拆遷補(bǔ)償是拆遷中最難達(dá)成一致的問(wèn)題，往往是拆遷戶永遠(yuǎn)都不滿足拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，協(xié)商不成，就會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)拆和釘子戶現(xiàn)象。 2、拆遷補(bǔ)償一定要以哈爾濱市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策的規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，不能低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 三、農(nóng)村房屋的歷史遺留問(wèn)題難解決 由于農(nóng)村管理或歷史等原因，存在一些房屋沒(méi)有土地使用證、房產(chǎn)證和其他相關(guān)的手續(xù)資料。這類無(wú)證照房屋的補(bǔ)償，沒(méi)有一定的法規(guī)依據(jù)，應(yīng)不給予補(bǔ)償，但實(shí)際上在征地拆遷過(guò)程中對(duì)房屋不給予一定補(bǔ)償，并在征地拆遷后，不對(duì)這類

5、弱勢(shì)群體做好生活保障，征地拆遷的進(jìn)度勢(shì)必遇到空前的阻力和麻煩。,四、征地后，弱勢(shì)群體的生存問(wèn)題解決 征地拆遷款一次性交給被征地拆遷戶后，沒(méi)有政策法規(guī)對(duì)失地群眾的就業(yè)、醫(yī)療、保險(xiǎn)等作出保障。由于土地征用的補(bǔ)償是一次性的，拆遷戶以后的生計(jì)成為難題。 五、群眾觀念尚未轉(zhuǎn)變 由于我國(guó)土地征用制度尚在摸索試驗(yàn)階段，而相關(guān)政策對(duì)失地群眾的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)等社會(huì)保障，以及再就業(yè)等方面的后續(xù)保障還不完善。征地拆遷的思想工作還沒(méi)做到位，所以在征地拆遷的過(guò)程中，群眾對(duì)征地拆遷工作持不同的意見(jiàn)和做法。有的對(duì)征地拆遷工作持抗拒情緒，認(rèn)為政府無(wú)故征用其土地，侵害其利益；有的認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，產(chǎn)生極大抵觸，以種種原因阻擾

6、征地拆遷的進(jìn)行。 六、工程倉(cāng)促上馬，增大征地拆遷成本 目前，較多的工程項(xiàng)目由于前期工作做得不夠細(xì)致、工程倉(cāng)促上馬，并要在限期內(nèi)完成，工程規(guī)模一再改變，容易使被拆遷人提出苛刻要求，為不影響工期，拆遷單位往往只能讓步，提高拆遷成本。,在征地拆遷過(guò)程中，最重要的問(wèn)題就是要解決拆遷補(bǔ)償條件的問(wèn)題，住宅居民、商鋪業(yè)主、租戶，眾多利益體都想在拆遷過(guò)程中獲得更多利益回報(bào)，因此開(kāi)發(fā)商與拆遷戶之間就是一場(chǎng)利益、智慧、心理的博弈。,接上頁(yè),盡管拆遷工作中會(huì)遇到很多難題，但是只要抓住問(wèn)題的關(guān)鍵因素，就能夠解決好問(wèn)題，順利按計(jì)劃完成拆遷工作。 下面就提出一些解決問(wèn)題的對(duì)策： 一、拆遷管理不專業(yè)的問(wèn)題 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在實(shí)施

7、征地拆遷過(guò)程中，要嚴(yán)格把關(guān)，深入到第一線進(jìn)行征地拆遷資料的調(diào)查核實(shí)工作，杜絕某些人或單位通過(guò)虛假資料騙取征地拆遷款的情況發(fā)生。 二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)不一的問(wèn)題 建議政府相關(guān)職能部門(mén)以公開(kāi)、公平、公正的原則，通過(guò)對(duì)各區(qū)的廣泛的調(diào)查研究，及時(shí)調(diào)整、制定和完善征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的政策法規(guī)。明確征地拆遷的程序、手續(xù)并對(duì)各區(qū)征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)控，統(tǒng)一征地拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)厚此薄彼的現(xiàn)象。對(duì)于同一區(qū)域相同的拆遷對(duì)象，不能因?yàn)橥顿Y建設(shè)的開(kāi)發(fā)商不同、項(xiàng)目性質(zhì)類別不同而實(shí)行不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 三、歷史遺留資料不全問(wèn)題 遇到由于管理或歷史原因出現(xiàn)的無(wú)房產(chǎn)證等資料的房屋（不包含違規(guī)建筑），由于這部分房屋大多屬

8、于弱勢(shì)群體所有，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況，并請(qǐng)示相關(guān)政府職能部門(mén)，對(duì)這類房屋作一定的征地補(bǔ)償。 四、解決拆遷戶后續(xù)生存問(wèn)題 征地后，以農(nóng)民為代表的群體在土地失去后，生活只能靠征地拆遷款來(lái)維持。建議有關(guān)部門(mén)從實(shí)際出發(fā)，對(duì)被拆遷群眾提供就業(yè)機(jī)會(huì)，免費(fèi)提供技能培訓(xùn)以便盡快就業(yè)，并解決他們子女的讀書(shū)問(wèn)題。無(wú)后顧之憂，征地拆遷工作才能順利進(jìn)行。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性商鋪的拆遷，可采取商業(yè)回遷安置的辦法解決，開(kāi)發(fā)商在新建的項(xiàng)目中拿出一部分面積和商鋪業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)對(duì)換，并給與租戶在過(guò)渡期間適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。,商鋪拆遷過(guò)程中解決問(wèn)題的對(duì)策,五、做好征地拆遷的群眾思想工作 首先要從輿論開(kāi)始，在社會(huì)上廣泛地進(jìn)行城市、交通

9、建設(shè)和征地拆遷的宣傳工作，讓群眾了解城市發(fā)展的需要和征地拆遷的相關(guān)政策，預(yù)先打好“預(yù)防針”。在實(shí)施征地拆遷前，要逐家逐戶做好思想工作，反復(fù)介紹和解釋征地拆遷的政策，了解被征地拆遷戶的實(shí)際困難，盡力予以解決。在實(shí)施征地拆遷時(shí)，盡量維護(hù)征地拆遷戶的利益，發(fā)生問(wèn)題要耐心進(jìn)行思想工作，說(shuō)明征地拆遷的需要和相關(guān)法規(guī)，避免發(fā)生沖突，爭(zhēng)取大多數(shù)群眾的支持。 六、控制好拆遷成本 建議在工程的實(shí)施前，給予足夠的時(shí)間進(jìn)行前期的調(diào)研工作，科學(xué)論證，規(guī)劃好工程的規(guī)模，在實(shí)施過(guò)程中控制好工程征地拆遷的工期和范圍，減少征地拆遷的成本。,征地拆遷是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的工作，重點(diǎn)是要和拆遷戶做好協(xié)商和溝通，避免發(fā)生釘子戶問(wèn)題、強(qiáng)

10、拆問(wèn)題。 拆遷公司和被拆遷戶之間是利益博弈的問(wèn)題，如何通過(guò)法律法規(guī)、耐心協(xié)商而順利達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，關(guān)鍵是使雙方之間的利益要平衡。,遇到頑固不化的釘子戶，需要耐心了解矛盾的根本原因，在合理的現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上給予拆遷后生活幫扶的條件，如安置就業(yè)、安置回遷、解決子女教育、贈(zèng)送養(yǎng)老保險(xiǎn)等，以促使釘子戶迅速搬走。 總之，征地拆遷過(guò)程中最重要的是要做好溝通，不要激化矛盾，不要發(fā)生強(qiáng)拆事件，否則對(duì)開(kāi)發(fā)商的形象不利，更會(huì)影響后后續(xù)的銷售和招商。,接上頁(yè),商鋪價(jià)值評(píng)估中的難點(diǎn)與建議,一、店鋪（商場(chǎng)）拆遷評(píng)估的難點(diǎn) 城市房屋拆遷基本上都是舊城區(qū)的改造，從合法性和權(quán)屬的歸屬來(lái)講，非居住房屋都有各自的特點(diǎn)：有的是居

11、改非的房屋且有合法的手續(xù)；有的雖持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照卻沒(méi)有合法的居改非證明；還有的非居住房屋是居委會(huì)為了給下崗工人及特困戶一個(gè)謀生的手段，而在街道內(nèi)搭建的簡(jiǎn)易鋪面或利用天井搭建的小賣(mài)鋪，這種店鋪基本上沒(méi)有辦理合法手續(xù)。因此，在評(píng)估中如何掌握合法性、客觀原則和最佳使用原則是個(gè)難點(diǎn)。 即便是在同一拆遷地點(diǎn)，店鋪類型也是千差萬(wàn)別。從臨街狀況來(lái)分，有臨主要商業(yè)街的店鋪，有臨次要道路的店鋪，也有街道內(nèi)的店鋪等；從集聚效應(yīng)來(lái)分，有特色成片的商鋪，也有普通零散的店鋪等。如何將一個(gè)拆遷地點(diǎn)內(nèi)如此繁雜的店鋪的價(jià)格平衡好是個(gè)難點(diǎn)。,商鋪多樣性,二、店鋪（商場(chǎng)）拆遷評(píng)估的思路及建議 在店鋪(商場(chǎng))拆遷評(píng)估中應(yīng)將合法原則和最

12、高最佳使用原則有機(jī)結(jié)合。合法原則是估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用。最高最佳使用原則應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)值是一種權(quán)益價(jià)值，房地產(chǎn)只有在合法取得不非法使用時(shí)，其權(quán)益才受法律保護(hù)。其次，在合法前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。 店鋪(商場(chǎng))拆遷評(píng)估有其特殊性，它是對(duì)被拆遷人的一種補(bǔ)償評(píng)估。店鋪(商場(chǎng))可能是被拆遷人賴以生存或者是被拆遷人得以養(yǎng)活幾十，甚至幾百下崗工人的生產(chǎn)資料。 合法原則可理解為取得方式合法或權(quán)屬合法，在此條件下再充分考慮最高最佳使用原則，即市場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域位置和臨街狀況的一

13、種價(jià)值認(rèn)可。,本項(xiàng)目商鋪拆遷評(píng)估建議,一、區(qū)域概況 本項(xiàng)目拆遷商鋪位于香坊大街兩側(cè)，橫道街東側(cè)、通站街北側(cè)和紅旗大街西側(cè)，商鋪總數(shù)量197個(gè)左右，總面積14263平方米左右，目前出租率90%，商鋪單體面積大部分在100平米以下，以餐飲、通訊產(chǎn)品、日用品、食雜店、小型倉(cāng)買(mǎi)為主。 二、評(píng)估思路 首先，選取拆遷區(qū)域中最有名氣的一個(gè)店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇仯檬袌?chǎng)比較法和收益法求取基準(zhǔn)價(jià)格。由于區(qū)域內(nèi)店鋪繁多，為了謹(jǐn)慎起見(jiàn)，基準(zhǔn)價(jià)格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法，充分發(fā)揮公司各位估價(jià)師對(duì)店鋪的認(rèn)知。 其次，在基準(zhǔn)價(jià)格確定的基礎(chǔ)上，再考慮區(qū)域內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異，存在的收益級(jí)差。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解各道路店

14、鋪?zhàn)饨鹚降牟町悾蟮眉?jí)差修正系數(shù)。 再次，在拆遷區(qū)域中每條道路臨街店鋪中再選取三個(gè)典型店鋪通過(guò)級(jí)差修正系數(shù)和個(gè)別因數(shù)修正求得到這三個(gè)店鋪的基準(zhǔn)價(jià)格。 最后，通過(guò)個(gè)別因素修正分別求取各估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。,商鋪價(jià)值評(píng)估需要考慮的因素,商鋪拆遷的風(fēng)險(xiǎn)分析,開(kāi)發(fā)商、商鋪業(yè)主、租戶之間利益平衡風(fēng)險(xiǎn),利益平衡的方法,不能準(zhǔn)確把握拆遷戶的心理，造成拆遷時(shí)間成本加大的問(wèn)題（1/2）,拆遷戶心理活動(dòng)階段,不能準(zhǔn)確把握拆遷戶的心理，造成拆遷時(shí)間成本加大的問(wèn)題（2/2）,拆遷戶心理活動(dòng)分析,拆遷公司不專業(yè)，造成拆遷態(tài)度強(qiáng)硬，從而激化矛盾,面對(duì)釘子戶，無(wú)計(jì)可施，導(dǎo)致拆遷計(jì)劃延遲，造成拆遷成本加大,拆遷安置補(bǔ)償辦法

15、建議,商鋪貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算方法： 商鋪總補(bǔ)償金額=確認(rèn)的合法面積（經(jīng)評(píng)估的店面區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*元/ +舊房補(bǔ)償單價(jià)）+貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)+按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)+刺激政策獎(jiǎng)勵(lì)+其他項(xiàng)目補(bǔ)償金額。,商鋪一次性基金補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法,說(shuō)明： 其他補(bǔ)償項(xiàng)目：裝修費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償、電話費(fèi)補(bǔ)償、網(wǎng)絡(luò)寬帶費(fèi)補(bǔ)償?shù)取?按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)：優(yōu)先安置就業(yè)、優(yōu)先安置子女上重點(diǎn)學(xué)校、贈(zèng)送全套新家電等。 刺激政策獎(jiǎng)勵(lì)：按搬遷時(shí)間順序先后來(lái)選擇商鋪回遷的位置（先搬先選）；對(duì)于積極配合拆遷的商鋪在安置回遷時(shí)候，可贈(zèng)送1-3平米不等的使用面積等。,難點(diǎn)： 1、合法面積的確定：很多拆遷戶通過(guò)小道消息得知拆遷的消息后就開(kāi)始大肆建設(shè)違規(guī)建筑，以獲得更多的資金

16、補(bǔ)償，這對(duì)開(kāi)發(fā)商確定合法面積來(lái)說(shuō)，難度加大。 2、評(píng)估店面的補(bǔ)償單價(jià)：開(kāi)發(fā)商需要邀請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，以保證補(bǔ)償價(jià)格得到拆遷戶的認(rèn)可。 3、在其他的補(bǔ)償項(xiàng)目中，除了必須用現(xiàn)金來(lái)補(bǔ)償?shù)?，盡量用社會(huì)福利、保險(xiǎn)、教育、醫(yī)療等方面的扶持政策予以補(bǔ)償。,商鋪補(bǔ)償?shù)募?lì)和支持政策,商鋪拆遷過(guò)渡期注意的問(wèn)題,商鋪拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目案例,五城投201126號(hào) 關(guān)于要求調(diào)整安徽省五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案的報(bào)告 縣住建局： 為實(shí)施五河縣舊城改造，完善漴河及周邊區(qū)域市政設(shè)施，提高城市品位，進(jìn)一步加快漴河及周邊區(qū)域綜合改造工作步伐，我公司根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)原五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合

17、改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行局部調(diào)整，現(xiàn)將調(diào)整后的方案隨文呈報(bào)，請(qǐng)予審批。 附件：五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案 二0一一年四月二十九日 五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋 拆遷補(bǔ)償安置方案 一、拆遷范圍：該項(xiàng)目位于國(guó)防路東、大橋路以北、淮河大堤以西、漴河北店閘以南。項(xiàng)目總占地約181萬(wàn)m2，拆遷面積約58萬(wàn)m2,拆遷戶數(shù)約3900戶。由于該項(xiàng)目拆遷區(qū)域大、歷時(shí)長(zhǎng)，本次拆遷區(qū)域?yàn)镃H21（工商局以東）、CH15、CH 11（造紙廠周邊） 和CH08（農(nóng)機(jī)局周邊）三個(gè)地塊詳見(jiàn)拆遷區(qū)域圖。 二、拆遷補(bǔ)償安置：本次拆遷補(bǔ)償安置工作由拆遷人五河縣城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司委托五河縣房

18、屋拆遷事務(wù)所具體實(shí)施，依照法定程序進(jìn)行。 （一）拆遷補(bǔ)償方式：本次拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償兩種方式。 （二）拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：各類房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)（經(jīng)公示無(wú)異議后）依法確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人從拆遷人提供的候選名單中公開(kāi)選定（評(píng)選辦法另定）。 （三）補(bǔ)償安置具體措施： 1、貨幣補(bǔ)償：被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償額按評(píng)估的同類、同性質(zhì)房屋評(píng)估價(jià)確定。裝飾裝修、附屬物及設(shè)備移裝另行補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件一。 非住宅公房除法規(guī)規(guī)定和本方案相關(guān)規(guī)定外，一律按評(píng)估價(jià)予以貨幣補(bǔ)償，不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。,2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換：被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可從本次綜合改造范圍內(nèi)提供的安置房或吳家嘴安置房中自主

19、選擇進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，合法產(chǎn)權(quán)按照1：1產(chǎn)權(quán)調(diào)換找補(bǔ)差價(jià)，找補(bǔ)差價(jià)原則上應(yīng)根據(jù)被拆遷人房屋評(píng)估價(jià)和本拆遷人提供的優(yōu)惠安置房?jī)r(jià)進(jìn)行結(jié)算，并在指定區(qū)域安置。 選擇本次綜合改造范圍區(qū)域內(nèi)安置房的，其中： （1）、CH21（工商局以東）地塊安置房1：1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)2900元計(jì)算（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件二）。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米3180元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件二)。 （2）、CH15、 CH11（造紙廠周邊）地塊安置房1：1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)2600元計(jì)算（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三）。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積

20、超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米2780元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三)。 （3）、CH08（農(nóng)機(jī)局周邊）地塊安置房1：1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)3100元計(jì)算（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件四）。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米3280元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件四)。 選擇在吳家嘴進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的（土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥）實(shí)行各計(jì)各價(jià)，被拆遷房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，安置房均價(jià)按優(yōu)惠價(jià)格執(zhí)行，安置房1：1面積內(nèi)的單價(jià)按每平方米均價(jià)1600元（具體樓層標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件五），產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)由本拆遷人與產(chǎn)權(quán)調(diào)換人及時(shí)結(jié)清。根據(jù)安置實(shí)際需要，確需增加安置面積的，實(shí)際安置面積超出拆遷面積部

21、分，按每平方米均價(jià)1800元計(jì)算（具體標(biāo)注見(jiàn)附件五）。 3、被拆遷人在規(guī)定時(shí)間簽訂協(xié)議并讓出房屋的，按每平方米不高于600元依時(shí)序梯次獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)序及標(biāo)準(zhǔn)為：自選房公告之日起，15天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)每平方米600元；第16天到第22天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)每平方米200元；第23天至第25天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)每平方米100元。 4、對(duì)住房有關(guān)困難戶的救助，采用政府廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等辦法安置，具體參照政府有關(guān)規(guī)定辦理。 5、店面房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，采取1：0.8不找差價(jià)，就近安置的原則，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算；當(dāng)事人也可以

22、選擇店面房1：1安置差價(jià)互補(bǔ)、就近安置的辦法，差價(jià)按照各自評(píng)估價(jià)進(jìn)行結(jié)算，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。本次綜合拆遷改造所涉及的國(guó)有和集體單位的非住宅類房屋一律實(shí)行貨幣化補(bǔ)償方式予以補(bǔ)償，不予安置。,接上頁(yè),接上頁(yè),6、本次綜合改造區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)易房、工棚只補(bǔ)償不安置。 7、被拆遷人的臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)搬遷費(fèi)的補(bǔ)貼： （1）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，給被拆遷人一次性補(bǔ)助6個(gè)月的臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)，臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每平方米4元執(zhí)行； （2）就近產(chǎn)權(quán)調(diào)換或在吳家嘴小區(qū)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按實(shí)際過(guò)渡月數(shù)給予補(bǔ)助，過(guò)渡期按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按每平方米4元執(zhí)行； （3）被拆遷人實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)模徇w費(fèi)按一次性給予每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。產(chǎn)權(quán)調(diào)

23、換的搬遷費(fèi)按2次給予補(bǔ)助。 8、付款方法：簽訂拆遷合同，房屋搬遷騰空完畢經(jīng)驗(yàn)收合格后按下列辦法付款。 （1）被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷協(xié)議各類補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金等款項(xiàng)均一次付清； （2）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款在本幢安置房具備交付鑰匙條件時(shí)，由拆遷人與被拆遷人負(fù)責(zé)結(jié)清。超出結(jié)清時(shí)間30日的，視為被拆遷戶放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，按貨幣化補(bǔ)償方式予以處理。 （四）拆遷房屋補(bǔ)償安置的相關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 1、凡公房拆遷，涉及資產(chǎn)處置的，按國(guó)有資產(chǎn)處置規(guī)定處理； 2、單位職工經(jīng)分配居住本單位的住宅公房未房改的，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房改（不符合房改條件的，不予房改）后，享受與居民同樣的補(bǔ)償安置政策； 3、因

24、歷史原因造成建房手續(xù)不全的房屋拆遷，未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)且不能或無(wú)法補(bǔ)辦手續(xù)，又不在法定處罰時(shí)效內(nèi)的，屬本次拆遷所稱的歷史遺留問(wèn)題，拆遷時(shí)可以按下列方式處理： （1）凡1990年4月1日（含4月1日）以前或者94年航測(cè)圖已標(biāo)明的房屋，按合法產(chǎn)權(quán)予以安置補(bǔ)償。 （2）對(duì)手續(xù)不全的，按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償： 凡1994年航測(cè)圖未標(biāo)明的至2008年4月1日（含4月1日）期間建房的，有合法土地證或用地批準(zhǔn)手續(xù)，無(wú)合法房產(chǎn)證或規(guī)劃許可手續(xù)，所建房屋按評(píng)估價(jià)90%予以補(bǔ)償；有合法房產(chǎn)證或規(guī)劃許可手續(xù)，無(wú)合法土地證或用地批準(zhǔn)手續(xù)的，所建房屋按評(píng)估價(jià)80%予以補(bǔ)償；沒(méi)有合法土地、房產(chǎn)證照，但有其他建房相關(guān)手續(xù)的，所建

25、房屋按評(píng)估價(jià)60%予以補(bǔ)償。 凡2008年4月2日以后建房未經(jīng)合法審批的，屬違法建設(shè)，一律不予補(bǔ)償。 （3）對(duì)手續(xù)不全選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其安置面積按上述相應(yīng)的補(bǔ)償比例予以安置。,接上頁(yè),（4）被拆房屋沒(méi)有任何手續(xù)的，屬違章建筑，按照先拆違，后拆遷的辦法處置。 4、被拆遷房屋用途、性質(zhì)的確認(rèn)。 （1）被拆遷房屋用途分為住宅與非住宅。非住宅包括商業(yè)（含門(mén)面房和其他非門(mén)面商業(yè)用房）、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等用房。 （2）住宅與非住宅的認(rèn)定以房屋所有權(quán)證記載的設(shè)計(jì)用途為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案記載為準(zhǔn)；非住宅房屋的使用功能的認(rèn)定，以房產(chǎn)證、土地證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)有效文件或證書(shū)記

26、載的使用性質(zhì)為準(zhǔn)。 （3）1990年4月1日（含4月1日）以前已建成的，按合法房確認(rèn)，無(wú)證據(jù)證明的，可參考1994年我縣航測(cè)圖標(biāo)注且根據(jù)未改變房屋面積、結(jié)構(gòu)及使用功能的情況認(rèn)定，認(rèn)定后的房屋比照合法房屋處理。 （4）1990年4月1日（含4月1日）中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法施行前，未經(jīng)批準(zhǔn)，已經(jīng)改變房屋用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋，須同時(shí)具備以下條件的，可以認(rèn)定為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房予以補(bǔ)償安置： A、經(jīng)營(yíng)部位在房屋所有權(quán)證確認(rèn)的合法建筑面積范圍內(nèi)； B、持有合法有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證； C、拆遷公布時(shí)正常營(yíng)業(yè)的。 （5）1990年4月1日（不含4月1日）以后，未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，擅自將非經(jīng)營(yíng)用房或房

27、屋所有權(quán)證記載的原辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等非商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房改為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房的，必須同時(shí)具備前項(xiàng)條件并延續(xù)經(jīng)營(yíng)5年以上（含5年），此類房屋補(bǔ)償可以按改變后正在使用的商業(yè)用房評(píng)估價(jià)的70%給予補(bǔ)償安置，延續(xù)經(jīng)營(yíng)不滿5年的，仍按原用途補(bǔ)償。 5、非住宅經(jīng)營(yíng)性用房在原有補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上增加每平方米60元的經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助。屬于生產(chǎn)房、辦公房、倉(cāng)儲(chǔ)房等非商業(yè)性非住宅房按貨幣化補(bǔ)償（特殊問(wèn)題可另議定）。 6、沒(méi)有建設(shè)或土地、規(guī)劃等部門(mén)任何建房、用地手續(xù)的違法建設(shè)，依法不予補(bǔ)償。 7、根據(jù)被拆遷人房屋拆遷先后，確定取得安置、過(guò)渡房?jī)?yōu)先選擇權(quán)。 8、被拆遷人騰空房屋移交給拆遷人時(shí)，必須保持門(mén)窗完整，缺少部分按附表一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由被拆遷人賠償，附件一中未列部分，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，由被拆遷人賠償。 9、本方案未盡補(bǔ)償安置事宜，按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、省政府令153號(hào)等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。,接上頁(yè),三、拆遷工作步驟、時(shí)間安排 1、準(zhǔn)備階段。此階段的工作是對(duì)本次拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行核實(shí)、測(cè)算，向被拆遷人宣傳改造的目的和意義，廣泛聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)，取得其支持與理解，并做好拆遷許可、房屋評(píng)估等工作。 2、拆遷階段。主要工作：一是加大宣傳力度，使所有被拆遷人了解并遵守法律、法規(guī)及本方案，促使被拆遷人積極主動(dòng)配合做好拆遷工作；二是進(jìn)一步摸底、核查，充分掌握應(yīng)拆遷房屋的面積、性質(zhì)、