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文檔簡(jiǎn)介
1、商業(yè)回遷安置方案,回遷對(duì)業(yè)主和租戶的優(yōu)勢(shì),對(duì)于業(yè)主: 一、舊城區(qū)改造帶來(lái)的巨大商鋪升值空間。 二、集中式商業(yè)運(yùn)營(yíng)可提升租金收益。 三、為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的充足貨源,業(yè)主可自營(yíng),也可利用貨源優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引租戶。 四、未來(lái)匯雄新天地將成為香坊區(qū)的商業(yè)核心區(qū),業(yè)主的商鋪生意會(huì)更加興隆,發(fā)展前景巨大。 對(duì)于租戶: 一、經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善,有利于吸引更多人群,可更好服務(wù)于新老客戶。 二、統(tǒng)一宣傳和管理,可提高商家的知名度,提升客戶服務(wù)質(zhì)量。 三、為租戶提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的充足貨源,提高利潤(rùn)空間。 四、開(kāi)發(fā)商重金打造商業(yè)品牌效應(yīng),可以為租戶帶來(lái)巨大客流。 五、租戶回遷,不僅不會(huì)失去原有客戶群,還會(huì)迎來(lái)更多新客源。 五、未
2、來(lái)匯雄新天地將成為香坊區(qū)的商業(yè)核心區(qū),租戶高瞻遠(yuǎn)矚占據(jù)核心商業(yè)區(qū)的絕佳位置,生意必定興隆。,舊城改造是商鋪升值的重要驅(qū)動(dòng)因素,商鋪升值,舊城改造是城市發(fā)展的必然規(guī)律,主要推動(dòng)力來(lái)自于政府的城市規(guī)劃力量,同時(shí)與實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商合作改造。 舊城改造對(duì)于商業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)整合現(xiàn)有商業(yè)資源,同時(shí)吸引更多商業(yè)資源,不斷繁榮壯大的一個(gè)過(guò)程。 對(duì)于商戶來(lái)說(shuō),已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)地聚攏了人氣,并且占據(jù)了一定市場(chǎng)份額,通過(guò)回遷安置,不僅不會(huì)失去原有客戶,同時(shí)還會(huì)迎來(lái)新的客源。,案例1:舊城改造,激活商業(yè)熱點(diǎn),十年租金漲十倍,案例2:舊城改造,商業(yè)價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn),集中式商業(yè)運(yùn)營(yíng)可提升租金收益,回遷商鋪的安置管理,商鋪
3、拆遷過(guò)程中的難點(diǎn),提到城市建設(shè),離不開(kāi)土地; 提到土地,離不開(kāi)征地拆遷; 提到征地拆遷,無(wú)論是各級(jí)政府部門(mén),還是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都覺(jué)得是非常困難的問(wèn)題。 征地拆遷是否能順利進(jìn)行,極大地影響著工程的規(guī)模、進(jìn)度、資金的使用。 如果控制不嚴(yán),將會(huì)出現(xiàn)很多棘手問(wèn)題,甚至?xí)霈F(xiàn)犯罪等情況。 如何在友好協(xié)商、保持社會(huì)穩(wěn)定、不影響工程進(jìn)度的情況下,順利開(kāi)展征地拆遷工作是一個(gè)十分敏感和艱難的問(wèn)題。 下面就拆遷過(guò)程中的難點(diǎn)進(jìn)行分析: 一、征地操作不規(guī)范,管理不夠完善 1、拆遷戶偽造虛假資料,騙取拆遷補(bǔ)償款。 2、征地拆遷人員不專業(yè),將不該補(bǔ)償?shù)拿娣e計(jì)入補(bǔ)償范圍。 3、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目用地不停修改,邊建、邊拆,造成多
4、征或者少征地的情況,浪費(fèi)拆遷成本。 4、開(kāi)發(fā)商和拆遷公司出現(xiàn)溝通問(wèn)題,造成拆遷進(jìn)度放緩,影響進(jìn)度。 二、政策法規(guī)不夠完善,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一 1、拆遷補(bǔ)償是拆遷中最難達(dá)成一致的問(wèn)題,往往是拆遷戶永遠(yuǎn)都不滿足拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),協(xié)商不成,就會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)拆和釘子戶現(xiàn)象。 2、拆遷補(bǔ)償一定要以哈爾濱市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策的規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn),不能低于最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 三、農(nóng)村房屋的歷史遺留問(wèn)題難解決 由于農(nóng)村管理或歷史等原因,存在一些房屋沒(méi)有土地使用證、房產(chǎn)證和其他相關(guān)的手續(xù)資料。這類無(wú)證照房屋的補(bǔ)償,沒(méi)有一定的法規(guī)依據(jù),應(yīng)不給予補(bǔ)償,但實(shí)際上在征地拆遷過(guò)程中對(duì)房屋不給予一定補(bǔ)償,并在征地拆遷后,不對(duì)這類
5、弱勢(shì)群體做好生活保障,征地拆遷的進(jìn)度勢(shì)必遇到空前的阻力和麻煩。,四、征地后,弱勢(shì)群體的生存問(wèn)題解決 征地拆遷款一次性交給被征地拆遷戶后,沒(méi)有政策法規(guī)對(duì)失地群眾的就業(yè)、醫(yī)療、保險(xiǎn)等作出保障。由于土地征用的補(bǔ)償是一次性的,拆遷戶以后的生計(jì)成為難題。 五、群眾觀念尚未轉(zhuǎn)變 由于我國(guó)土地征用制度尚在摸索試驗(yàn)階段,而相關(guān)政策對(duì)失地群眾的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)等社會(huì)保障,以及再就業(yè)等方面的后續(xù)保障還不完善。征地拆遷的思想工作還沒(méi)做到位,所以在征地拆遷的過(guò)程中,群眾對(duì)征地拆遷工作持不同的意見(jiàn)和做法。有的對(duì)征地拆遷工作持抗拒情緒,認(rèn)為政府無(wú)故征用其土地,侵害其利益;有的認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低,產(chǎn)生極大抵觸,以種種原因阻擾
6、征地拆遷的進(jìn)行。 六、工程倉(cāng)促上馬,增大征地拆遷成本 目前,較多的工程項(xiàng)目由于前期工作做得不夠細(xì)致、工程倉(cāng)促上馬,并要在限期內(nèi)完成,工程規(guī)模一再改變,容易使被拆遷人提出苛刻要求,為不影響工期,拆遷單位往往只能讓步,提高拆遷成本。,在征地拆遷過(guò)程中,最重要的問(wèn)題就是要解決拆遷補(bǔ)償條件的問(wèn)題,住宅居民、商鋪業(yè)主、租戶,眾多利益體都想在拆遷過(guò)程中獲得更多利益回報(bào),因此開(kāi)發(fā)商與拆遷戶之間就是一場(chǎng)利益、智慧、心理的博弈。,接上頁(yè),盡管拆遷工作中會(huì)遇到很多難題,但是只要抓住問(wèn)題的關(guān)鍵因素,就能夠解決好問(wèn)題,順利按計(jì)劃完成拆遷工作。 下面就提出一些解決問(wèn)題的對(duì)策: 一、拆遷管理不專業(yè)的問(wèn)題 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在實(shí)施
7、征地拆遷過(guò)程中,要嚴(yán)格把關(guān),深入到第一線進(jìn)行征地拆遷資料的調(diào)查核實(shí)工作,杜絕某些人或單位通過(guò)虛假資料騙取征地拆遷款的情況發(fā)生。 二、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)不一的問(wèn)題 建議政府相關(guān)職能部門(mén)以公開(kāi)、公平、公正的原則,通過(guò)對(duì)各區(qū)的廣泛的調(diào)查研究,及時(shí)調(diào)整、制定和完善征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的政策法規(guī)。明確征地拆遷的程序、手續(xù)并對(duì)各區(qū)征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)控,統(tǒng)一征地拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),避免出現(xiàn)厚此薄彼的現(xiàn)象。對(duì)于同一區(qū)域相同的拆遷對(duì)象,不能因?yàn)橥顿Y建設(shè)的開(kāi)發(fā)商不同、項(xiàng)目性質(zhì)類別不同而實(shí)行不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 三、歷史遺留資料不全問(wèn)題 遇到由于管理或歷史原因出現(xiàn)的無(wú)房產(chǎn)證等資料的房屋(不包含違規(guī)建筑),由于這部分房屋大多屬
8、于弱勢(shì)群體所有,開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況,并請(qǐng)示相關(guān)政府職能部門(mén),對(duì)這類房屋作一定的征地補(bǔ)償。 四、解決拆遷戶后續(xù)生存問(wèn)題 征地后,以農(nóng)民為代表的群體在土地失去后,生活只能靠征地拆遷款來(lái)維持。建議有關(guān)部門(mén)從實(shí)際出發(fā),對(duì)被拆遷群眾提供就業(yè)機(jī)會(huì),免費(fèi)提供技能培訓(xùn)以便盡快就業(yè),并解決他們子女的讀書(shū)問(wèn)題。無(wú)后顧之憂,征地拆遷工作才能順利進(jìn)行。 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性商鋪的拆遷,可采取商業(yè)回遷安置的辦法解決,開(kāi)發(fā)商在新建的項(xiàng)目中拿出一部分面積和商鋪業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)對(duì)換,并給與租戶在過(guò)渡期間適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。,商鋪拆遷過(guò)程中解決問(wèn)題的對(duì)策,五、做好征地拆遷的群眾思想工作 首先要從輿論開(kāi)始,在社會(huì)上廣泛地進(jìn)行城市、交通
9、建設(shè)和征地拆遷的宣傳工作,讓群眾了解城市發(fā)展的需要和征地拆遷的相關(guān)政策,預(yù)先打好“預(yù)防針”。在實(shí)施征地拆遷前,要逐家逐戶做好思想工作,反復(fù)介紹和解釋征地拆遷的政策,了解被征地拆遷戶的實(shí)際困難,盡力予以解決。在實(shí)施征地拆遷時(shí),盡量維護(hù)征地拆遷戶的利益,發(fā)生問(wèn)題要耐心進(jìn)行思想工作,說(shuō)明征地拆遷的需要和相關(guān)法規(guī),避免發(fā)生沖突,爭(zhēng)取大多數(shù)群眾的支持。 六、控制好拆遷成本 建議在工程的實(shí)施前,給予足夠的時(shí)間進(jìn)行前期的調(diào)研工作,科學(xué)論證,規(guī)劃好工程的規(guī)模,在實(shí)施過(guò)程中控制好工程征地拆遷的工期和范圍,減少征地拆遷的成本。,征地拆遷是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的工作,重點(diǎn)是要和拆遷戶做好協(xié)商和溝通,避免發(fā)生釘子戶問(wèn)題、強(qiáng)
10、拆問(wèn)題。 拆遷公司和被拆遷戶之間是利益博弈的問(wèn)題,如何通過(guò)法律法規(guī)、耐心協(xié)商而順利達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議,關(guān)鍵是使雙方之間的利益要平衡。,遇到頑固不化的釘子戶,需要耐心了解矛盾的根本原因,在合理的現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上給予拆遷后生活幫扶的條件,如安置就業(yè)、安置回遷、解決子女教育、贈(zèng)送養(yǎng)老保險(xiǎn)等,以促使釘子戶迅速搬走。 總之,征地拆遷過(guò)程中最重要的是要做好溝通,不要激化矛盾,不要發(fā)生強(qiáng)拆事件,否則對(duì)開(kāi)發(fā)商的形象不利,更會(huì)影響后后續(xù)的銷售和招商。,接上頁(yè),商鋪價(jià)值評(píng)估中的難點(diǎn)與建議,一、店鋪(商場(chǎng))拆遷評(píng)估的難點(diǎn) 城市房屋拆遷基本上都是舊城區(qū)的改造,從合法性和權(quán)屬的歸屬來(lái)講,非居住房屋都有各自的特點(diǎn):有的是居
11、改非的房屋且有合法的手續(xù);有的雖持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照卻沒(méi)有合法的居改非證明;還有的非居住房屋是居委會(huì)為了給下崗工人及特困戶一個(gè)謀生的手段,而在街道內(nèi)搭建的簡(jiǎn)易鋪面或利用天井搭建的小賣(mài)鋪,這種店鋪基本上沒(méi)有辦理合法手續(xù)。因此,在評(píng)估中如何掌握合法性、客觀原則和最佳使用原則是個(gè)難點(diǎn)。 即便是在同一拆遷地點(diǎn),店鋪類型也是千差萬(wàn)別。從臨街狀況來(lái)分,有臨主要商業(yè)街的店鋪,有臨次要道路的店鋪,也有街道內(nèi)的店鋪等;從集聚效應(yīng)來(lái)分,有特色成片的商鋪,也有普通零散的店鋪等。如何將一個(gè)拆遷地點(diǎn)內(nèi)如此繁雜的店鋪的價(jià)格平衡好是個(gè)難點(diǎn)。,商鋪多樣性,二、店鋪(商場(chǎng))拆遷評(píng)估的思路及建議 在店鋪(商場(chǎng))拆遷評(píng)估中應(yīng)將合法原則和最
12、高最佳使用原則有機(jī)結(jié)合。合法原則是估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用。最高最佳使用原則應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)過(guò)充分合理論證,能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)值是一種權(quán)益價(jià)值,房地產(chǎn)只有在合法取得不非法使用時(shí),其權(quán)益才受法律保護(hù)。其次,在合法前提下,房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。 店鋪(商場(chǎng))拆遷評(píng)估有其特殊性,它是對(duì)被拆遷人的一種補(bǔ)償評(píng)估。店鋪(商場(chǎng))可能是被拆遷人賴以生存或者是被拆遷人得以養(yǎng)活幾十,甚至幾百下崗工人的生產(chǎn)資料。 合法原則可理解為取得方式合法或權(quán)屬合法,在此條件下再充分考慮最高最佳使用原則,即市場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域位置和臨街狀況的一
13、種價(jià)值認(rèn)可。,本項(xiàng)目商鋪拆遷評(píng)估建議,一、區(qū)域概況 本項(xiàng)目拆遷商鋪位于香坊大街兩側(cè),橫道街東側(cè)、通站街北側(cè)和紅旗大街西側(cè),商鋪總數(shù)量197個(gè)左右,總面積14263平方米左右,目前出租率90%,商鋪單體面積大部分在100平米以下,以餐飲、通訊產(chǎn)品、日用品、食雜店、小型倉(cāng)買(mǎi)為主。 二、評(píng)估思路 首先,選取拆遷區(qū)域中最有名氣的一個(gè)店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇仯檬袌?chǎng)比較法和收益法求取基準(zhǔn)價(jià)格。由于區(qū)域內(nèi)店鋪繁多,為了謹(jǐn)慎起見(jiàn),基準(zhǔn)價(jià)格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法,充分發(fā)揮公司各位估價(jià)師對(duì)店鋪的認(rèn)知。 其次,在基準(zhǔn)價(jià)格確定的基礎(chǔ)上,再考慮區(qū)域內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級(jí)差。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解各道路店
14、鋪?zhàn)饨鹚降牟町悾蟮眉?jí)差修正系數(shù)。 再次,在拆遷區(qū)域中每條道路臨街店鋪中再選取三個(gè)典型店鋪通過(guò)級(jí)差修正系數(shù)和個(gè)別因數(shù)修正求得到這三個(gè)店鋪的基準(zhǔn)價(jià)格。 最后,通過(guò)個(gè)別因素修正分別求取各估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。,商鋪價(jià)值評(píng)估需要考慮的因素,商鋪拆遷的風(fēng)險(xiǎn)分析,開(kāi)發(fā)商、商鋪業(yè)主、租戶之間利益平衡風(fēng)險(xiǎn),利益平衡的方法,不能準(zhǔn)確把握拆遷戶的心理,造成拆遷時(shí)間成本加大的問(wèn)題(1/2),拆遷戶心理活動(dòng)階段,不能準(zhǔn)確把握拆遷戶的心理,造成拆遷時(shí)間成本加大的問(wèn)題(2/2),拆遷戶心理活動(dòng)分析,拆遷公司不專業(yè),造成拆遷態(tài)度強(qiáng)硬,從而激化矛盾,面對(duì)釘子戶,無(wú)計(jì)可施,導(dǎo)致拆遷計(jì)劃延遲,造成拆遷成本加大,拆遷安置補(bǔ)償辦法
15、建議,商鋪貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算方法: 商鋪總補(bǔ)償金額=確認(rèn)的合法面積(經(jīng)評(píng)估的店面區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*元/ +舊房補(bǔ)償單價(jià))+貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)+按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)+刺激政策獎(jiǎng)勵(lì)+其他項(xiàng)目補(bǔ)償金額。,商鋪一次性基金補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法,說(shuō)明: 其他補(bǔ)償項(xiàng)目:裝修費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償、電話費(fèi)補(bǔ)償、網(wǎng)絡(luò)寬帶費(fèi)補(bǔ)償?shù)取?按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì):優(yōu)先安置就業(yè)、優(yōu)先安置子女上重點(diǎn)學(xué)校、贈(zèng)送全套新家電等。 刺激政策獎(jiǎng)勵(lì):按搬遷時(shí)間順序先后來(lái)選擇商鋪回遷的位置(先搬先選);對(duì)于積極配合拆遷的商鋪在安置回遷時(shí)候,可贈(zèng)送1-3平米不等的使用面積等。,難點(diǎn): 1、合法面積的確定:很多拆遷戶通過(guò)小道消息得知拆遷的消息后就開(kāi)始大肆建設(shè)違規(guī)建筑,以獲得更多的資金
16、補(bǔ)償,這對(duì)開(kāi)發(fā)商確定合法面積來(lái)說(shuō),難度加大。 2、評(píng)估店面的補(bǔ)償單價(jià):開(kāi)發(fā)商需要邀請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估,以保證補(bǔ)償價(jià)格得到拆遷戶的認(rèn)可。 3、在其他的補(bǔ)償項(xiàng)目中,除了必須用現(xiàn)金來(lái)補(bǔ)償?shù)?,盡量用社會(huì)福利、保險(xiǎn)、教育、醫(yī)療等方面的扶持政策予以補(bǔ)償。,商鋪補(bǔ)償?shù)募?lì)和支持政策,商鋪拆遷過(guò)渡期注意的問(wèn)題,商鋪拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目案例,五城投201126號(hào) 關(guān)于要求調(diào)整安徽省五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案的報(bào)告 縣住建局: 為實(shí)施五河縣舊城改造,完善漴河及周邊區(qū)域市政設(shè)施,提高城市品位,進(jìn)一步加快漴河及周邊區(qū)域綜合改造工作步伐,我公司根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)原五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合
17、改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行局部調(diào)整,現(xiàn)將調(diào)整后的方案隨文呈報(bào),請(qǐng)予審批。 附件:五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋拆遷補(bǔ)償安置方案 二0一一年四月二十九日 五河縣漴河及周邊區(qū)域綜合改造房屋 拆遷補(bǔ)償安置方案 一、拆遷范圍:該項(xiàng)目位于國(guó)防路東、大橋路以北、淮河大堤以西、漴河北店閘以南。項(xiàng)目總占地約181萬(wàn)m2,拆遷面積約58萬(wàn)m2,拆遷戶數(shù)約3900戶。由于該項(xiàng)目拆遷區(qū)域大、歷時(shí)長(zhǎng),本次拆遷區(qū)域?yàn)镃H21(工商局以東)、CH15、CH 11(造紙廠周邊) 和CH08(農(nóng)機(jī)局周邊)三個(gè)地塊詳見(jiàn)拆遷區(qū)域圖。 二、拆遷補(bǔ)償安置:本次拆遷補(bǔ)償安置工作由拆遷人五河縣城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司委托五河縣房
18、屋拆遷事務(wù)所具體實(shí)施,依照法定程序進(jìn)行。 (一)拆遷補(bǔ)償方式:本次拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償兩種方式。 (二)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn):各類房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)(經(jīng)公示無(wú)異議后)依法確定,評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人從拆遷人提供的候選名單中公開(kāi)選定(評(píng)選辦法另定)。 (三)補(bǔ)償安置具體措施: 1、貨幣補(bǔ)償:被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?,補(bǔ)償額按評(píng)估的同類、同性質(zhì)房屋評(píng)估價(jià)確定。裝飾裝修、附屬物及設(shè)備移裝另行補(bǔ)償,具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件一。 非住宅公房除法規(guī)規(guī)定和本方案相關(guān)規(guī)定外,一律按評(píng)估價(jià)予以貨幣補(bǔ)償,不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換。,2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換:被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,可從本次綜合改造范圍內(nèi)提供的安置房或吳家嘴安置房中自主
19、選擇進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,合法產(chǎn)權(quán)按照1:1產(chǎn)權(quán)調(diào)換找補(bǔ)差價(jià),找補(bǔ)差價(jià)原則上應(yīng)根據(jù)被拆遷人房屋評(píng)估價(jià)和本拆遷人提供的優(yōu)惠安置房?jī)r(jià)進(jìn)行結(jié)算,并在指定區(qū)域安置。 選擇本次綜合改造范圍區(qū)域內(nèi)安置房的,其中: (1)、CH21(工商局以東)地塊安置房1:1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)2900元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件二)。根據(jù)安置實(shí)際需要,確需增加安置面積的,實(shí)際安置面積超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米3180元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件二)。 (2)、CH15、 CH11(造紙廠周邊)地塊安置房1:1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)2600元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三)。根據(jù)安置實(shí)際需要,確需增加安置面積的,實(shí)際安置面積
20、超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米2780元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三)。 (3)、CH08(農(nóng)機(jī)局周邊)地塊安置房1:1面積內(nèi)的房屋單價(jià)按每平方米均價(jià)3100元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件四)。根據(jù)安置實(shí)際需要,確需增加安置面積的,實(shí)際安置面積超出拆遷面積的部分按均價(jià)每平方米3280元計(jì)算(具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件四)。 選擇在吳家嘴進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的(土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥)實(shí)行各計(jì)各價(jià),被拆遷房屋按市場(chǎng)評(píng)估價(jià),安置房均價(jià)按優(yōu)惠價(jià)格執(zhí)行,安置房1:1面積內(nèi)的單價(jià)按每平方米均價(jià)1600元(具體樓層標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件五),產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)由本拆遷人與產(chǎn)權(quán)調(diào)換人及時(shí)結(jié)清。根據(jù)安置實(shí)際需要,確需增加安置面積的,實(shí)際安置面積超出拆遷面積部
21、分,按每平方米均價(jià)1800元計(jì)算(具體標(biāo)注見(jiàn)附件五)。 3、被拆遷人在規(guī)定時(shí)間簽訂協(xié)議并讓出房屋的,按每平方米不高于600元依時(shí)序梯次獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)序及標(biāo)準(zhǔn)為:自選房公告之日起,15天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的,獎(jiǎng)勵(lì)每平方米600元;第16天到第22天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的,獎(jiǎng)勵(lì)每平方米200元;第23天至第25天內(nèi)完成拆遷協(xié)議簽訂、房屋騰空并搬遷的,獎(jiǎng)勵(lì)每平方米100元。 4、對(duì)住房有關(guān)困難戶的救助,采用政府廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等辦法安置,具體參照政府有關(guān)規(guī)定辦理。 5、店面房選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,采取1:0.8不找差價(jià),就近安置的原則,超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算;當(dāng)事人也可以
22、選擇店面房1:1安置差價(jià)互補(bǔ)、就近安置的辦法,差價(jià)按照各自評(píng)估價(jià)進(jìn)行結(jié)算,超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。本次綜合拆遷改造所涉及的國(guó)有和集體單位的非住宅類房屋一律實(shí)行貨幣化補(bǔ)償方式予以補(bǔ)償,不予安置。,接上頁(yè),接上頁(yè),6、本次綜合改造區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)易房、工棚只補(bǔ)償不安置。 7、被拆遷人的臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)搬遷費(fèi)的補(bǔ)貼: (1)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?,給被拆遷人一次性補(bǔ)助6個(gè)月的臨時(shí)過(guò)渡費(fèi),臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每平方米4元執(zhí)行; (2)就近產(chǎn)權(quán)調(diào)換或在吳家嘴小區(qū)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按實(shí)際過(guò)渡月數(shù)給予補(bǔ)助,過(guò)渡期按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按每平方米4元執(zhí)行; (3)被拆遷人實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)模徇w費(fèi)按一次性給予每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。產(chǎn)權(quán)調(diào)
23、換的搬遷費(fèi)按2次給予補(bǔ)助。 8、付款方法:簽訂拆遷合同,房屋搬遷騰空完畢經(jīng)驗(yàn)收合格后按下列辦法付款。 (1)被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?,拆遷協(xié)議各類補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金等款項(xiàng)均一次付清; (2)被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款在本幢安置房具備交付鑰匙條件時(shí),由拆遷人與被拆遷人負(fù)責(zé)結(jié)清。超出結(jié)清時(shí)間30日的,視為被拆遷戶放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置,按貨幣化補(bǔ)償方式予以處理。 (四)拆遷房屋補(bǔ)償安置的相關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 1、凡公房拆遷,涉及資產(chǎn)處置的,按國(guó)有資產(chǎn)處置規(guī)定處理; 2、單位職工經(jīng)分配居住本單位的住宅公房未房改的,依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房改(不符合房改條件的,不予房改)后,享受與居民同樣的補(bǔ)償安置政策; 3、因
24、歷史原因造成建房手續(xù)不全的房屋拆遷,未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)且不能或無(wú)法補(bǔ)辦手續(xù),又不在法定處罰時(shí)效內(nèi)的,屬本次拆遷所稱的歷史遺留問(wèn)題,拆遷時(shí)可以按下列方式處理: (1)凡1990年4月1日(含4月1日)以前或者94年航測(cè)圖已標(biāo)明的房屋,按合法產(chǎn)權(quán)予以安置補(bǔ)償。 (2)對(duì)手續(xù)不全的,按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償: 凡1994年航測(cè)圖未標(biāo)明的至2008年4月1日(含4月1日)期間建房的,有合法土地證或用地批準(zhǔn)手續(xù),無(wú)合法房產(chǎn)證或規(guī)劃許可手續(xù),所建房屋按評(píng)估價(jià)90%予以補(bǔ)償;有合法房產(chǎn)證或規(guī)劃許可手續(xù),無(wú)合法土地證或用地批準(zhǔn)手續(xù)的,所建房屋按評(píng)估價(jià)80%予以補(bǔ)償;沒(méi)有合法土地、房產(chǎn)證照,但有其他建房相關(guān)手續(xù)的,所建
25、房屋按評(píng)估價(jià)60%予以補(bǔ)償。 凡2008年4月2日以后建房未經(jīng)合法審批的,屬違法建設(shè),一律不予補(bǔ)償。 (3)對(duì)手續(xù)不全選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,其安置面積按上述相應(yīng)的補(bǔ)償比例予以安置。,接上頁(yè),(4)被拆房屋沒(méi)有任何手續(xù)的,屬違章建筑,按照先拆違,后拆遷的辦法處置。 4、被拆遷房屋用途、性質(zhì)的確認(rèn)。 (1)被拆遷房屋用途分為住宅與非住宅。非住宅包括商業(yè)(含門(mén)面房和其他非門(mén)面商業(yè)用房)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等用房。 (2)住宅與非住宅的認(rèn)定以房屋所有權(quán)證記載的設(shè)計(jì)用途為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)證未標(biāo)明用途的,以產(chǎn)權(quán)檔案記載為準(zhǔn);非住宅房屋的使用功能的認(rèn)定,以房產(chǎn)證、土地證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)有效文件或證書(shū)記
26、載的使用性質(zhì)為準(zhǔn)。 (3)1990年4月1日(含4月1日)以前已建成的,按合法房確認(rèn),無(wú)證據(jù)證明的,可參考1994年我縣航測(cè)圖標(biāo)注且根據(jù)未改變房屋面積、結(jié)構(gòu)及使用功能的情況認(rèn)定,認(rèn)定后的房屋比照合法房屋處理。 (4)1990年4月1日(含4月1日)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法施行前,未經(jīng)批準(zhǔn),已經(jīng)改變房屋用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋,須同時(shí)具備以下條件的,可以認(rèn)定為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房予以補(bǔ)償安置: A、經(jīng)營(yíng)部位在房屋所有權(quán)證確認(rèn)的合法建筑面積范圍內(nèi); B、持有合法有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證; C、拆遷公布時(shí)正常營(yíng)業(yè)的。 (5)1990年4月1日(不含4月1日)以后,未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),擅自將非經(jīng)營(yíng)用房或房
27、屋所有權(quán)證記載的原辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等非商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房改為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房的,必須同時(shí)具備前項(xiàng)條件并延續(xù)經(jīng)營(yíng)5年以上(含5年),此類房屋補(bǔ)償可以按改變后正在使用的商業(yè)用房評(píng)估價(jià)的70%給予補(bǔ)償安置,延續(xù)經(jīng)營(yíng)不滿5年的,仍按原用途補(bǔ)償。 5、非住宅經(jīng)營(yíng)性用房在原有補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上增加每平方米60元的經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助。屬于生產(chǎn)房、辦公房、倉(cāng)儲(chǔ)房等非商業(yè)性非住宅房按貨幣化補(bǔ)償(特殊問(wèn)題可另議定)。 6、沒(méi)有建設(shè)或土地、規(guī)劃等部門(mén)任何建房、用地手續(xù)的違法建設(shè),依法不予補(bǔ)償。 7、根據(jù)被拆遷人房屋拆遷先后,確定取得安置、過(guò)渡房?jī)?yōu)先選擇權(quán)。 8、被拆遷人騰空房屋移交給拆遷人時(shí),必須保持門(mén)窗完整,缺少部分按附表一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,由被拆遷人賠償,附件一中未列部分,按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,由被拆遷人賠償。 9、本方案未盡補(bǔ)償安置事宜,按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、省政府令153號(hào)等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。,接上頁(yè),三、拆遷工作步驟、時(shí)間安排 1、準(zhǔn)備階段。此階段的工作是對(duì)本次拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行核實(shí)、測(cè)算,向被拆遷人宣傳改造的目的和意義,廣泛聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn),取得其支持與理解,并做好拆遷許可、房屋評(píng)估等工作。 2、拆遷階段。主要工作:一是加大宣傳力度,使所有被拆遷人了解并遵守法律、法規(guī)及本方案,促使被拆遷人積極主動(dòng)配合做好拆遷工作;二是進(jìn)一步摸底、核查,充分掌握應(yīng)拆遷房屋的面積、性質(zhì)、
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