房地產(chǎn)工程成本管理案例分析.ppt

1、房地產(chǎn)工程成本管理案例分析,案例1：如何快速對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析？,案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金密集、運(yùn)作周期長、牽扯的部門多等特點(diǎn)，是高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要，所以在決定投資之前，要算清楚帳，最好進(jìn)行多方案比較，做到心中有數(shù)。 練習(xí)目的：學(xué)會(huì)項(xiàng)目盈虧平衡分析。 操作流程： 系統(tǒng)全面地收集有關(guān)成本數(shù)據(jù)。 根據(jù)營銷定位，確定銷售價(jià)格。 制定運(yùn)算表格。 案例參考：房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡計(jì)算分析表,案例2：如何確定項(xiàng)目選材用料的檔次？,案例引導(dǎo)：開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程成本當(dāng)然是大家十分關(guān)注的?，F(xiàn)在業(yè)界流行“規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制說”，卻少有關(guān)注影響工程成本的最大因素原來是項(xiàng)目的檔次定位，確定項(xiàng)目檔次才是控制

2、工程成本的第一步。 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)選材用料的方法。 操作流程： 根據(jù)營銷項(xiàng)目定位，考察項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的選材用料檔次，將競(jìng)爭(zhēng)樓盤各分部分項(xiàng)工程的材質(zhì)、工藝進(jìn)行描述，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格水平，估算其價(jià)格檔次。 根據(jù)調(diào)查的情況，營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程部門一起，確定項(xiàng)目每一個(gè)分部分項(xiàng)工程的選材用料檔次 。 案例參考： 某樓盤項(xiàng)目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。,案例3：如何制定房地產(chǎn)工程目標(biāo)成本？,案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢明明白白。 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)制定工程目標(biāo)成本，強(qiáng)化目標(biāo)成本的市場(chǎng)性。 操作流程

3、： 根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本 。 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。 案例參考： 某樓盤工程目標(biāo)成本實(shí)例。,案例4：如何分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流？,案例引導(dǎo)：資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的生命線，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中不出現(xiàn)資金斷流、資金利用率最大化，就必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)分析業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，學(xué)會(huì)運(yùn)用資金。 操作流程： 將工程、設(shè)計(jì)、

4、營銷成本數(shù)據(jù)匯總。 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，測(cè)算出資金需求計(jì)劃。 根據(jù)資金情況，確定付款條件。 案例參考：工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃實(shí)例、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工控制計(jì)劃實(shí)例,案例5：如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程成本的動(dòng)態(tài)控制？,案例引導(dǎo)：工程成本目標(biāo)有了，但是市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，如何保證我們最終能夠守住工程目標(biāo)成本呢？ 或者在工程實(shí)施過程中，實(shí)時(shí)掌握工程成本的控制情況呢？ 練習(xí)目的：培訓(xùn)工程成本動(dòng)態(tài)控制思路。 操作流程： 根據(jù)營銷項(xiàng)目定位，制定工程成本控制目標(biāo)。 推行工程量清單招標(biāo)，合同中盡可能少留“活口”。 對(duì)建筑市場(chǎng)材料價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)掌握，當(dāng)出現(xiàn)重大波動(dòng)時(shí)，進(jìn)行定量測(cè)算。 每定一個(gè)

5、工程標(biāo)，都要與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，并分析對(duì)總成本的影響程度。 做好現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制管理，較大設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證及時(shí)反饋。 當(dāng)出現(xiàn)可能突破目標(biāo)成本時(shí)，必要時(shí)調(diào)整選材用料標(biāo)準(zhǔn)。 案例參考：某樓盤成本動(dòng)態(tài)控制表實(shí)例。,案例6：如何把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)？,案例引導(dǎo)：現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)是我們工程成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場(chǎng)簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場(chǎng)簽證呢？ 練習(xí)目的：探討控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法，培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)簽證技巧。 思路參考： 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證、減少簽證、規(guī)范簽證。 避免簽證思路 密切與營銷接觸，了解營銷意圖，及時(shí)反饋信息，避免營銷簽證。 搞清工程范圍劃分

6、及其搭接關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或重疊工程，從合同源頭上避免現(xiàn)場(chǎng)簽證，避免合同簽證。 施工措施事先明確并定價(jià)，避免施工措施簽證，有效控制措施費(fèi)。 施工樣板先行，避免施工簽證 。 辦理好場(chǎng)地移交，避免責(zé)任簽證。案例：基坑、門窗洞口等。,案例7：如何把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)？,案例引導(dǎo)：現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)是我們工程成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場(chǎng)簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場(chǎng)簽證呢？ 練習(xí)目的：探討控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法，培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)簽證技巧。 思路參考： 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證、減少簽證、規(guī)范簽證。 減少簽證思路 無法避免營銷簽證，也要盡量減少營銷簽證。 把好設(shè)計(jì)關(guān)，減

7、 現(xiàn)場(chǎng)簽證 。 提前研究材料樣板，減少材料變化引起的價(jià)格重新確認(rèn)。 建立設(shè)計(jì)變更審核制度，減少不必要的簽證 。 設(shè)計(jì)更施工確認(rèn)，避免“變而不做或少做” 或重復(fù)計(jì)算。 采用工程清單招標(biāo)，有利于現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。 動(dòng)工前，做好項(xiàng)目工程管理總策劃；售樓前，做好售樓準(zhǔn)備工程策劃；竣工后，做好物業(yè)移交策劃，減少施工現(xiàn)場(chǎng)管理引起的簽證。,案例8：如何把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)？,案例引導(dǎo)：現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)是我們工程成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場(chǎng)簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場(chǎng)簽證呢？ 練習(xí)目的：探討控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法，培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)簽證技巧。 思路參考： 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽

8、證、減少簽證、規(guī)范簽證。 規(guī)范簽證思路 三方簽證，規(guī)范簽證行為。 建立現(xiàn)場(chǎng)簽證事先報(bào)告制度，甲方確定簽證范圍和做法后再實(shí)施，規(guī)范簽證流程 。 遵行合同，防止索賠。 案例：現(xiàn)場(chǎng)簽證管理程序.doc 規(guī)范甲供材料管理。 詳見專門PPT.,案例9：如何選用建筑門窗？,案例引導(dǎo)：建筑門窗是建筑物重要的分部工程，關(guān)系到建筑的品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地控制門窗的質(zhì)量和成本呢？請(qǐng)大家探討選用建筑門窗的思路。 案例參考：選用建筑門窗的步驟。 練習(xí)目的： 強(qiáng)調(diào)工程技術(shù)以產(chǎn)品為中心，即以營銷為中心的理念。 強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)工程技術(shù)的市場(chǎng)性。 強(qiáng)調(diào)同一技術(shù)原則下的最低價(jià)中標(biāo)原則。 強(qiáng)調(diào)技術(shù)與成本的關(guān)系。,案例10：如何優(yōu)化建筑門窗設(shè)計(jì)以降低成本？,案例引導(dǎo)：在住宅建筑中，在住宅建筑中，門窗的面積一般占建筑面積的25左右，門窗的成本對(duì)總工程成本影響較大，門窗成本毎增加100元/m2，建筑單方成本就增加25元/m2，況且現(xiàn)在建筑師喜歡使用大窗戶，更有必要進(jìn)行優(yōu)化 。 思路參考： 在門窗分隔較小時(shí)，適當(dāng)減少分隔，用盡玻璃受力極限