佳兆業(yè)地塊可行性研究報(bào)告

佳兆業(yè)地塊可行性研究報(bào)告 目 錄 第一部分 市場(chǎng)可行性分析 一 宏觀 市場(chǎng)分析 二 區(qū)域市場(chǎng)分析 三 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析及預(yù)測(cè) 四 市場(chǎng)可行性總結(jié) 第二部分 項(xiàng)目可行性分析 一 . 項(xiàng)目概況 1. 宗地現(xiàn)狀 2. 技術(shù)控制指標(biāo) 二 . 項(xiàng)目分析與初步定位 1. 資源供給條件 2. 項(xiàng)目 析 3. 項(xiàng)目定位 分 析 三項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1. 銷售收入估算 2. 成本費(fèi)用估算 3. 盈利能力分析 4. 盈虧平衡點(diǎn)分析 四 . 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 1. 不確定因素分析 2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式 五 . 項(xiàng)目可行性綜合評(píng)述 附表：項(xiàng)目成本及盈利估算表利潤(rùn)表 第一部分 市場(chǎng)可行性分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析： 1、城市概況： 東莞市位于廣東中南部，珠江口東岸、東江下游的珠江三角洲區(qū)域。西北距廣州 59 公里，東南距深圳 99 公里，距香港 140 公里。東西長(zhǎng)約 里，南北寬約 里，全市陸地面積 2,465 平方公里 。 東莞北靠廣州，南依深圳，東鄰惠州、博羅，西與番禺隔珠江相望，不但是穗、深、港經(jīng)濟(jì)走廊的黃 金地 段，溝通珠江兩岸和深圳、珠海的橋梁，也是廣九鐵路、廣深準(zhǔn)高速鐵路、廣梅汕鐵路與大京九鐵路的交匯處，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。 東莞市現(xiàn)轄 4 區(qū)和 28 個(gè)鎮(zhèn)， 678 個(gè)村（居）委會(huì)。其中莞城區(qū) 、東城區(qū)、萬江區(qū)、南城區(qū)位于市區(qū)范圍內(nèi)。 截至 2003 年底，東莞市總?cè)丝跒?人，戶籍人口為 ，暫住人口 。城區(qū)戶籍人口 人，暫住人口 。本項(xiàng)目所在南城區(qū) 2003 年常住人口 人，外來人口 人。 在東莞市區(qū)四個(gè)區(qū)中，東城是目前人口最密集的行政區(qū)。 2、東莞宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 東莞市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 2003 年東莞市的城市成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力位居全國第九位。 2004 年被評(píng)為中國最佳魅力城市和最具經(jīng)濟(jì)活力城市。國家統(tǒng)計(jì)局 2004 年中 國城市綜合測(cè)評(píng)中，東莞市綜合實(shí)力名列全國大中城市 12 位，地級(jí)市第 1 位，具有巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況 東莞 2004 年全市完成生產(chǎn)總值 元，比上年同期增長(zhǎng) 增速比上年同期快 百分點(diǎn)。東莞連續(xù) 8 年國民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率超過 16%，繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長(zhǎng)。 東莞市總體經(jīng)濟(jì)水平的大幅快速提高，帶動(dòng)了東莞市民生活水平不斷改善，消費(fèi)能力和消費(fèi)需求迅速提高。但是過去 10 年作為制造業(yè)、生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)展，到現(xiàn)階段開始形成發(fā)展的制約，因此，東莞市正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)轉(zhuǎn)型的 過程，在整體城市提升的過程中，更是刺激了住宅消費(fèi)市場(chǎng)的需求，對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā) 而言，存在較大的潛在的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 人均消費(fèi)性支出 2004 年前三季度城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出 14228 元，同比 增長(zhǎng) 至 2004 年末，東莞每百戶已經(jīng)擁有家用轎車 33 輛。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)的恩格爾系數(shù)（食品消費(fèi)占消費(fèi)支出的比重）觀察， 東莞 2003 年恩格爾系數(shù)為 根據(jù)國際上恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)衡量，恩格爾系數(shù)低于 30為富裕型水平，東莞已基本接近達(dá)到富裕型的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 。 經(jīng)過近 10 多年的發(fā)展，東莞已經(jīng)逐步發(fā)展和富裕，同時(shí)造就了大量的高端住宅消費(fèi)群體，占據(jù)了相當(dāng)程度上的社會(huì)財(cái)富，有著極強(qiáng)的購買力。 3、東莞發(fā)展分析： 根據(jù)已經(jīng)獲得廣東省人民政府批準(zhǔn)的東莞市城市總體規(guī)劃（ 2000 2015）顯示，該規(guī)劃將城市規(guī)劃區(qū)確 定為市域現(xiàn)狀 4 區(qū) 28 鎮(zhèn)，總面積 2,465 平方公里；城市總體規(guī)劃范圍為城區(qū)、東城、萬江、南城 4 個(gè)區(qū)和寮步鎮(zhèn)西北 7 個(gè)自然村的行政用地，總面積 方公里。規(guī)劃期限為近期 2000 2005 年，遠(yuǎn)期 2006 2015 年，遠(yuǎn)景 2015 年以后。 該規(guī)劃對(duì)東莞市未來城市發(fā)展趨勢(shì)及東莞市房地產(chǎn)未來發(fā)展格局具有重要的意義，作出具體分析如下： 城市發(fā)展目 標(biāo) 以制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市； 珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市； 重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地； 省級(jí)歷史文化名城。 東莞市把建設(shè)“以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市”為核心發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，爭(zhēng)取在制造、商貿(mào)、科技、信息、服務(wù)等方面成為區(qū)域中心，成為國際制造業(yè)名城、生態(tài)綠城以及文化新城，成為 業(yè)發(fā)達(dá)、綜合實(shí)力雄厚、創(chuàng)新功能突出以及城市環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代中心城市。 一網(wǎng)兩區(qū)三張牌 構(gòu)筑環(huán)市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)； 建設(shè)城市新區(qū)，開發(fā)建設(shè)松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)； 打好民營牌、城市牌、外資牌三張牌。 一個(gè)中心連接?xùn)|西兩翼 增強(qiáng)中心城區(qū)的綜合服務(wù)功能，發(fā)揮其集聚、輻射作用。 形成“以中心城區(qū)為核心，以虎門、常平為副中心 ， 石龍、塘廈、長(zhǎng)安、樟木頭、麻涌為中心鎮(zhèn)的一中心多支點(diǎn)”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)和“一個(gè)中心連接?xùn)|西兩翼”的城鎮(zhèn)發(fā)展形態(tài)。具體而言就是將東莞劃分為西北經(jīng)濟(jì)片區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)片區(qū)、中北經(jīng)濟(jì)片區(qū)、東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)四大經(jīng)濟(jì)片區(qū)。 過去的東莞的發(fā)展過程中，形成了“多重心、無中心”的格局， 現(xiàn)行的規(guī)劃使得未來中心城區(qū)作為大東莞市的絕對(duì)核心，勢(shì)必逐步形成鎮(zhèn)區(qū)對(duì)城區(qū)的向心力，隨著行政、金融、商務(wù)的聚集，客流人流也將向城區(qū)積聚，對(duì)城區(qū)的發(fā)展而言，開拓了更大的市場(chǎng)空間。 城市建設(shè) 2003 年圍繞“五年見新城”目標(biāo)，以“一江，兩環(huán)，三塊，四片”為重點(diǎn)城市面貌得到明顯改觀。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)一批（已規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目 27 項(xiàng)，預(yù)計(jì)工程總投資達(dá) 65 億元）城建工程項(xiàng)目，力爭(zhēng)到 2005 年，打造“制造業(yè)中心、商貿(mào)中心、科技中心、信息中心、服務(wù)中心的功能定位和國際制造業(yè)名城、生態(tài)綠城、文化新城”的城市形象，建設(shè)一個(gè)適宜居 住、創(chuàng)業(yè)的城市。 通過打造“四縱十橫”的高等級(jí)公路主骨架，初步把全市建成一個(gè) “一小時(shí)生活圈” ，并籍此進(jìn)一步延伸和拓寬東莞輻射的范圍，密切與廣州、深圳兩個(gè)中心城市之間的聯(lián)系。 市政府在基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 遠(yuǎn)景人口規(guī)劃 中心城區(qū)近期人口規(guī)劃（至 2005 年） 原定為 71 萬人，現(xiàn)調(diào)整為 100 萬人，中心城區(qū)實(shí)際人口迅速膨脹，整體規(guī)劃產(chǎn)生的效應(yīng)正趨于明顯。 方公里調(diào)整為 97 平方公里。 數(shù)據(jù)來源：中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（ 2003 2005）、 2004 東莞年鑒 結(jié)論 ： 東莞市充分利用重要的地理位置，努力發(fā)展以制造業(yè)為主的開放性經(jīng)濟(jì)，如今已經(jīng)成為珠三角乃至中國發(fā)展速度最快的城市之一，其居民消費(fèi)購買力達(dá)到了非常高的水平 ,并且仍保持較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ,對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 東莞市現(xiàn)在完成的規(guī)劃建設(shè)以及未來的規(guī)劃發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施、 各種配套和大環(huán)境都得到了迅速的改善與發(fā)展，這表明將吸引著越來越多的本土莞人以及非莞籍人口選擇在莞置業(yè)。 二、東莞市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 1、房地產(chǎn)投資狀況： 近年來東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨旺， 2004 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 元 ,同比增長(zhǎng) 2003 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 元， 同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)火熱的情況。 2002 年以來東莞房地產(chǎn)開發(fā)急劇增長(zhǎng)，說明東莞市已進(jìn)入一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展的階段。 2、 商品房施工面積： 從以上的數(shù)據(jù)分析來看， 2004 年東莞市的房地產(chǎn)行業(yè)的施工面積為 比增長(zhǎng) 21%， 表明東莞房地產(chǎn)市場(chǎng) 投資進(jìn)一步加大，投資放量增長(zhǎng)，未來兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將急劇增長(zhǎng) 。 3、商品房竣工面積： 2004 年東莞市房地產(chǎn)當(dāng)年竣工面積為 平方米，同比下降 與 2004 年施工面積對(duì)比分析，施工面積與竣工面積比值達(dá)到 ， 該指標(biāo)高達(dá) 遠(yuǎn)高于東莞歷年該 指標(biāo)的平均值。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)無法進(jìn)一步擴(kuò)容 ,明后兩年的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨著巨大的消化壓力。 4、 批準(zhǔn)預(yù)售面積： 2004 年是東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年來市場(chǎng)供應(yīng)量最大的一年 ,批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的個(gè)數(shù)達(dá)到 206 個(gè) ,批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米 ,同比增長(zhǎng) 從市場(chǎng)看，截至 2004 年底 ,依然不斷有新盤出現(xiàn)在市場(chǎng)上 ,“開盤”認(rèn)籌”等營銷活動(dòng)不斷 ,顯示出市場(chǎng)的供應(yīng)量大的局面。 5、商品房銷售面積： 東莞全市商品房銷售面積 2003 年度同比增長(zhǎng)最大，銷售面積達(dá)到 2002 年的 ； 2004 年銷售面積為 平方米，同時(shí)與同期東莞市批準(zhǔn)預(yù)售面積 平方米相比，銷售面積僅為預(yù)售面積 說明 2004 年房地產(chǎn)整體上供需矛盾逐漸突出，地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)面臨相當(dāng)壓力 。 6、商品房空置面積： 2004 年全市商品房空置面積 平方米 ,比去年同期增長(zhǎng) 2003 年全市商品房空置面積 平方米，比 2002 同期增長(zhǎng) 19 ,2004 年的增速有所減緩 ,是同期銷售面積的 說明空置面積總量仍很高，較高的市場(chǎng)空置率是市場(chǎng)預(yù)警信號(hào) 。 通過竣工面積與空置面積的交互分析，可以看出，東莞商品房空置率比 2003 年已經(jīng)有所下降， 市場(chǎng)需求走向穩(wěn)定 。 7、東莞中心城區(qū)房地產(chǎn)狀況 中心城區(qū)概述： 根據(jù)已經(jīng)獲得廣東省人民政府批準(zhǔn)的東莞市城市總體規(guī)劃（ 2000 2015）顯示，城市總體規(guī)劃范圍為莞城、東城、萬江、南城 4 個(gè)區(qū)和寮步鎮(zhèn)西北 7 個(gè)自然村的行政用地，總面積 238 平方公里。 近年來，東莞市進(jìn)行了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)建設(shè)。東莞城區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，莞太路、東莞大道、莞長(zhǎng)路、莞樟路 、莞龍路、三、四、五環(huán)路及城市外環(huán)線，莞深高速、廣深高速等將城區(qū)與城區(qū)、城區(qū)與各鎮(zhèn)區(qū)、城區(qū)與廣深之間形成了緊密的聯(lián)系。 城區(qū)行政區(qū)域面積 平方公里 238 萬江區(qū) 平方公里 城區(qū) 平方公里 城區(qū) 平方公里 110 南城區(qū) 平方公里 64 中心城區(qū)規(guī)劃： 城市總體布局 貫徹“新城靠山、舊城依水”的指導(dǎo)思想，東、南方向?yàn)槌鞘兄饕l(fā)展方向 。規(guī)劃中心城區(qū)包括 6 大片區(qū)：即新城中心區(qū)、舊城區(qū)、東城北片區(qū)、東城南片區(qū)、 南城片區(qū)和萬江片區(qū)。設(shè)市級(jí)城市中心、區(qū)級(jí)城市中心和居住區(qū)級(jí)中心。市級(jí)城市中心包括新城中心和舊城中心兩部分，區(qū)級(jí)城市中心按城市片區(qū)布局，東城、萬江設(shè)獨(dú)立區(qū)中心。工業(yè)（工業(yè)進(jìn)園）和居住區(qū)集中成片布局，形成中心突出、放射發(fā)展的整體布局。 中心城區(qū)功能布局分析： 東莞城區(qū)分為四個(gè)獨(dú)立的行政區(qū)， 規(guī)劃中的城區(qū)是東莞市進(jìn)行城市化建設(shè)的重要步驟，最終將會(huì)成為體現(xiàn)東莞特色的、現(xiàn)代化的名城。 其中莞城區(qū)是舊的行政和經(jīng)濟(jì)中心，在只有 方公里的土地上，進(jìn)行了城市基礎(chǔ)建設(shè)，形成了東莞人口 密度最高，商業(yè) 最繁榮的區(qū)域 。 隨著新城市規(guī)劃的出臺(tái)，南城將成為東莞城市中心，經(jīng)過幾年來東莞政府進(jìn)行大規(guī)模的城市基礎(chǔ)建設(shè)，東莞大道、中心廣場(chǎng)、會(huì)展中心等公共設(shè)施的相繼投入使用，一個(gè)暫新、現(xiàn)代化的城市 久后將出現(xiàn)在南城片區(qū)，成為整個(gè)東莞市的經(jīng)濟(jì)、行政、文化中心。 東城作為城區(qū)的重要組成部分，是行政區(qū)域面積最大的一個(gè)區(qū)（行政區(qū)域面積 110 平方公里），已完成了發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)建設(shè)，御景灣五星級(jí)酒店、旗峰山公園等十余項(xiàng)目工程建設(shè)，和眾多高檔樓盤的開發(fā)，已將東城區(qū)建設(shè)成為最適宜居住的區(qū)域。東城區(qū)是未來 5重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域 ， 從東城區(qū)的市政規(guī)劃來看，東城區(qū)的城市化建設(shè)將更趨完善，商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)將交更加旺盛，東城范圍內(nèi)離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域的生活配套也將更加齊備，人民生活質(zhì)量將進(jìn)一步提高，整個(gè)區(qū)域?qū)⒏m合居住。 萬江區(qū)位于東莞市的西北部，與莞城區(qū)僅一河之隔。在四個(gè)城區(qū)中經(jīng)濟(jì)相對(duì)較差，但新的城市規(guī)劃中對(duì)萬江區(qū)進(jìn)行了重新定位。 中心城區(qū)各區(qū)商品房發(fā)展?fàn)顩r 莞城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)以舊城改造為主 莞城區(qū)受本身土地面積限制，加上長(zhǎng)期的發(fā)展的積累，土地使用情況已趨于飽和，片區(qū)土地供極少，目前莞城區(qū)共有 土地進(jìn)入儲(chǔ)備中心， 房地產(chǎn)開發(fā)主 要以舊城改造為主 。目前的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 主要集中在金牛路和人民公園一帶，預(yù)計(jì)東江大道附近將會(huì)出現(xiàn)一批高檔住宅項(xiàng)目 ,東江沿岸也將成為東莞的高檔住住宅、商業(yè)和商務(wù)區(qū)。 總體上房地產(chǎn)發(fā)展速度比較緩慢，但不排除局布產(chǎn)生熱點(diǎn)的可能。 東城區(qū)作為傳統(tǒng)的商業(yè)和高尚居住中心開發(fā)建設(shè)逐步走向穩(wěn)定 東城區(qū)面積較大，分為幾個(gè)片區(qū)：靠近莞城的 花園新村片區(qū) 商業(yè)繁榮，地產(chǎn)開發(fā)也相對(duì)較早，土地供應(yīng)較少； 旗峰公園 和虎英公園片區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境 資源，開發(fā)一大批高檔住宅項(xiàng)目，如新世界花園、愉景花園、金月灣花園等，作為一個(gè)高檔住宅片區(qū)已經(jīng)成形；處于東城中心地帶的 東城大道 和東縱大道商圈，從發(fā)展的趨勢(shì)看，將作為東莞城區(qū)的核心商圈存在，處于商圈內(nèi)的大型商業(yè)項(xiàng)目是目前東城房地產(chǎn)的熱點(diǎn)。從近期來看，商業(yè)項(xiàng)目在東城房地產(chǎn)中的比例較大；東城區(qū) 東部及南部區(qū)域， 因地理位置和交通的劣勢(shì)，一直作為工業(yè)區(qū)存在，房地產(chǎn)開發(fā)極少。 東城區(qū) 房地產(chǎn)前期 項(xiàng)目銷售剩余面積達(dá) 50 萬 左右， 1 年內(nèi)將新增供應(yīng)約為20左右。住宅供應(yīng)量逐步放緩。 根據(jù)東莞市土地儲(chǔ)備中心提供的數(shù)據(jù)，東城區(qū)近期土地儲(chǔ)備約 1230 余畝。 東城區(qū)的住宅開發(fā)水平得到了很大的提高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式開始得以豐富，從以往的做“大”轉(zhuǎn)變?yōu)樽觥熬保缧呛觽髡f、蔚藍(lán)星湖、麗陽時(shí)代等一大批精品樓盤相繼進(jìn)入市場(chǎng)。 在東城區(qū)的現(xiàn)階段和未來房地產(chǎn)開發(fā)中， 商業(yè)占了非常大的比例 ，當(dāng)前總供應(yīng)量達(dá) 70 萬左右，占全市總 商業(yè) 地產(chǎn) 供應(yīng)量的 1/3 左右，商業(yè)地產(chǎn)慢慢成為片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主流。 從片區(qū)開發(fā)量和產(chǎn)品供應(yīng)所占全市比例的變化，可看出房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。東城的城市建設(shè)腳步正逐漸放緩，但在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，東城作為人們習(xí)慣性認(rèn)同的經(jīng)濟(jì)、高尚生活中心地位還將繼續(xù)維持。 南城在中心區(qū)的政策以及規(guī)劃前提下面臨全面加速 南城區(qū)可為兩個(gè)片區(qū)，莞太路區(qū)域和東莞大道區(qū)域： 莞太路區(qū)域 開發(fā)較早期，目前土地供給越來越少， 房地產(chǎn)以舊城改造為主 。東莞大道開通后， 東莞大道區(qū)域成為開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域， 圍繞東莞大道和 心區(qū)有大量樓盤開發(fā)。 土地供應(yīng)量最大： 南城是規(guī)劃中的新城市中心，因此從 2000 年開始，南城片區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域， 近幾年的東莞市土地供應(yīng)中，南城區(qū)的土地交易一直是量最多的區(qū)域。 04 年南城區(qū)的土地成交量開始有所下降 ,04 年南城區(qū)交易土地面積為 平方米，占東莞市交易土地比例為 低于 03 年的 43%。 但是由于南城區(qū)的土地的熱點(diǎn)開發(fā) ,成交價(jià)格上升較快 ,南城區(qū)土地已成交單價(jià)為 1727 元 /。 二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)火熱： 經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析，目前 南城區(qū)的在售樓盤總存量約為 70 萬。 預(yù)計(jì)今后兩年的潛在供應(yīng)量達(dá)到 180， 從南城目前的在售樓盤的存量和潛在供應(yīng)量看，開發(fā)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)的其它區(qū)域，未來的市場(chǎng)面臨供過于求的風(fēng)險(xiǎn)，可以預(yù)見市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。 因?yàn)榇藚^(qū)域供應(yīng)樓盤多為中檔樓盤， 面對(duì)社會(huì)中間階層，隨著此部分購買群體的狀大，需求量也在急速增加。 萬江區(qū)整體開發(fā)態(tài)勢(shì)逐步趨熱 萬江區(qū)多年以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展都以工業(yè)為主，因地理位置與莞城區(qū)只有一河之隔，東莞市新的城市規(guī)劃出臺(tái)之后，萬江作為莞城后花園和物流新區(qū)的定位更加明確。 萬江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期落后于其它市區(qū)的發(fā)展，擁有的樓盤項(xiàng)目不多，東莞的城市化進(jìn)程和萬江政府的城市運(yùn)營 給該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)， 2000年之后，土地供應(yīng)量和開發(fā)量逐漸加大，新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，其中華南 想 0769 等大盤 。 是萬江板塊的代表項(xiàng)目。萬江作為一個(gè)開發(fā)落后的區(qū)域，給房地產(chǎn)發(fā)展造就大量的空間， 同時(shí)萬江區(qū)委、區(qū)政府亦宣布啟動(dòng)城市運(yùn)營，明確表示將以房地產(chǎn)為切入口 ,萬江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)呈火熱局勢(shì)并將持續(xù)升溫。 8、東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 東 莞發(fā)展階段判斷 東莞 (2004)人均 恩格爾系數(shù)反映東莞的戶籍人口生活水平處于富裕階段，在全國中屬于較高水平。 東莞城鎮(zhèn)居民的人均居住面積 大，而居住支出卻處于相當(dāng)?shù)偷乃疁?zhǔn)。主要原因是東莞居民擁有的是大量的私房、房改房，與深圳廣州相比居民擁有是大量的商品房相比，東莞居民用于物業(yè)管理等各方面居住支出相對(duì)比較低，在需求上仍有潛力可挖。 從整體來講，東莞房地產(chǎn)跟廣州和深圳一樣是追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段 ,但從發(fā)展的軌跡看， 滯后于廣州深圳等中心城市，正處于一個(gè)從“起步階段”進(jìn)入到“發(fā)展階段”，未來伴隨城市的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將可能面臨一個(gè)“加速提升階段”。 東 莞住宅市場(chǎng)化判斷 東莞城鎮(zhèn)住房商品化遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳和廣州，主要原因是東莞自建房和合作建房的比 例非常高。但是這對(duì)于商品房市場(chǎng)帶來很大的沖擊。 東莞的房?jī)r(jià)收入比處于一個(gè)相對(duì)比較合理的范圍， 房地產(chǎn)價(jià)格 沒有脫離居民的承受能力。 從整體來看，東莞與深圳和廣州來比，房地產(chǎn)市場(chǎng)化有一定的距離，主要原因是住房的商品化程度太低。 二 東城中路地塊位于東莞市東城中路世博廣場(chǎng)北側(cè)，北接一待開發(fā)空地，南至世博廣場(chǎng)，東面為東城中路，西面是即將撤出的電子廠廠區(qū)。該地塊屬于東城區(qū)東縱板塊。 城區(qū)概況 東城區(qū) 位于東莞市中部，是市區(qū)四個(gè)區(qū)之一，地理位置優(yōu)越，水陸交通方便。東距廣九鐵路石龍站約 4 公里，南去深圳市 70 公里，西距太平港碼頭 25 公里，北距廣州市 50 公里；東莞運(yùn)河自東向西在區(qū)內(nèi)流經(jīng)；莞龍、莞長(zhǎng)、莞樟等省道市道及市區(qū)幾條環(huán)市城市道路在區(qū)內(nèi)縱橫交錯(cuò)，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。全區(qū)面積約110 平方公里，轄 22 個(gè)居民區(qū)（原 19 個(gè)村全部改制為居民區(qū)）和 2 個(gè)國營林場(chǎng)，有常住人口 多，外來人口 。 商業(yè)繁榮 區(qū)內(nèi)形成兩個(gè)大型商業(yè)圈， 花園新村商業(yè)圈 及 東縱大道商業(yè)圈 。花園新村從特色食街 發(fā)展成了現(xiàn)在集合超市百貨、服飾精品、餐飲娛樂的綜合性商業(yè)旺地，吉之島百貨、花園粥城等都位于此區(qū)域。東縱商圈是目前東莞規(guī)模最大、大型商業(yè)最集中的中心商圈，這里云集了地王廣場(chǎng)、威尼斯廣場(chǎng)、君豪廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng)、金月灣商業(yè)街、世紀(jì)廣場(chǎng)等大型商業(yè)廣場(chǎng)，百佳、國美、沃爾瑪、順電、天虹、好又多、萬佳、天和也紛紛在此立足，這里必將發(fā)展成為商業(yè)中心。 工業(yè)發(fā)達(dá) 全區(qū)擁有企業(yè) 1000 家，其中外資企業(yè) 540 家，有東城市郊區(qū)工業(yè)園、 東城科技工業(yè)園、東城外經(jīng)工業(yè)園等大型工業(yè)園，同香港、臺(tái)灣、日本、南韓、美國、新加坡等 10 多個(gè)國家和 地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系。 東城區(qū)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、成熟的居住氛圍、完善的配套設(shè)施，使得東城區(qū)成為最適宜居住的片區(qū)之一，正在迅速成長(zhǎng)的中層富裕人群將成為地塊住宅項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶。 2、東城區(qū)規(guī)劃 東城區(qū)作為市區(qū)的重要組成部分，多年來積極配合市區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，按照建設(shè)現(xiàn)代化中心城市的要求對(duì)轄區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，目前已經(jīng)完成歷時(shí)兩年、耗資 15 億元的工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)工程、御景灣酒店、東城文化廣場(chǎng)、行政辦事服務(wù)中心、旗峰公園廣場(chǎng)、以及三環(huán)路貫通工程等十項(xiàng)工程建設(shè)。 東城南北片是東城區(qū)未來年重點(diǎn)建 設(shè)的新區(qū)，其總體規(guī)劃已經(jīng)初步完成，其總體思路市分三個(gè)層次推進(jìn)城市建設(shè)： 第一層次 抓好控制面積 10 平方公里的東城新區(qū)建設(shè) ，將東城新區(qū)建成集行政辦公、金融貿(mào)易、文化教育、旅游度假功能于一體的行政、經(jīng)濟(jì)和文化中心； 第二層次 抓好 靠近市中心的村改造 ，實(shí)行 “退二進(jìn)三”，逐步撤出工業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，做好商業(yè) ； 第三層次 是離市中心區(qū)較遠(yuǎn)的村，按照市郊中心村的要求，以 實(shí)施舊村改造為主 ，提高村民居住和生活質(zhì)量。 從東城區(qū)的市政規(guī)劃看，東城區(qū)的城市化建設(shè)將更趨完善，商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)將更旺盛，東城范圍內(nèi)離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域的生活 配套也將得到質(zhì)的提升，市民生活質(zhì)量將進(jìn)一步提高，整個(gè)區(qū)域的居住環(huán)境更美、居住氛圍更濃。 3、東城區(qū)交通 東城區(qū)交通發(fā)達(dá)，高速公路、環(huán)市公路、省級(jí)公路在區(qū)內(nèi)縱橫交錯(cuò)，組成東城區(qū)的交通大動(dòng)脈。高速便捷的公路網(wǎng)將東城區(qū)和周邊市、鎮(zhèn)緊密的聯(lián)系起來。 莞深高速 莞深高速公路，經(jīng)黃江鎮(zhèn)南側(cè)、大朗鎮(zhèn)南側(cè)、寮步鎮(zhèn)南側(cè)，在橫坑跨莞樟公路，全程約 51 公里。莞深高速公路全線采用全封閉、全立交、完全控制出入的高速公路標(biāo)準(zhǔn)，全線設(shè)置塘廈、黃江、大朗、寮步、莞樟、莞龍互通立交出入口6 處。 通過莞深高速，從東城到塘廈、黃江、大朗、石碣 、深圳，車程不足 1 個(gè)小時(shí)，大大縮小東城與各地的距離，是東莞市構(gòu)筑一小時(shí)生活圈的重要組成部分，也是地塊一個(gè)利好。 五環(huán)路 五環(huán)過境路是東莞市市區(qū)最外側(cè)的一條城市環(huán)形快速干道（本地塊位于五環(huán)路之內(nèi)），承擔(dān)著提高路網(wǎng)通行能力、將過境與市內(nèi)交通分離、減輕過境車輛對(duì)城市中心區(qū)的影響。沿線與莞穗大道、莞太路、新萬道路、東莞大道、莞長(zhǎng)路、松山湖大道、莞樟路、溫園路、莞龍路、廣深高速公路、莞深高速公路等干道相連，將線內(nèi)各地距離縮短，市內(nèi)交通將更暢通。 五環(huán)路過境路整體通車將于 2004 年年底前完成，從目前施工狀況看，實(shí)際通車時(shí) 間將延遲。 莞樟大道 莞樟路全長(zhǎng) 35 公里，由橫坑經(jīng)過本地塊附近達(dá)市中心區(qū)，是地塊的交通主干道。 本地塊處于莞樟路與東城中路交匯處，地塊通過莞樟路和東南各鎮(zhèn)聯(lián)系也可以通過莞深高速加大與高速沿路各鎮(zhèn)之間的緊密程度。 東城中路 東城中路被接莞龍南接?xùn)|莞大道，莞龍路是市區(qū)北上石龍、茶山、石排、企石、橋頭等鎮(zhèn)的重要交通要道，而東莞大道則是東莞的標(biāo)志性主干道。東城中路是本案通往行政中心的最佳選擇，車程不到 2 公里。 三 1. 東城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 東城區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，房 地產(chǎn)開發(fā)火熱。從整個(gè)東城區(qū)域看，房地產(chǎn)開發(fā)尚不均勻，主要集中分布于三個(gè)區(qū)域，東城北部片區(qū)、東城中心片區(qū)以及東城東部區(qū)域。 東城北部： 東城北部的花園新村和周圍片區(qū)城市化較發(fā)達(dá)，形成了花園路為中心的商業(yè)集中區(qū)，服裝、餐飲、娛樂等行業(yè)非常發(fā)達(dá)，吉之島百貨、家樂福超市就位于此區(qū)域，是東莞市區(qū)老牌的延河商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)。隨著商業(yè)的發(fā)展，城市化建設(shè)迅速，房地產(chǎn)業(yè)也具備一定規(guī)模。 東城北部片區(qū)樓盤多數(shù)已售謦，目前在售樓盤有河畔廣場(chǎng)、蔚藍(lán)星湖、僑苑山莊等項(xiàng)目，從目前施工面積和開發(fā)量來看，潛在供應(yīng)量較少。 東城中心片區(qū)（本案 所在區(qū)域）： 此區(qū)域靠近市中心，是東城行政、商貿(mào)集中地，并正逐漸成長(zhǎng)為東莞的核心商圈。此區(qū)域是東城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最為火熱的地區(qū)，樓盤中包括東莞大型商業(yè)項(xiàng)目 愉景東方威尼斯廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng)等幾個(gè)商業(yè)大盤；住宅項(xiàng)目中集中了各大中高檔次的樓盤。 東城中心片區(qū)樓盤分布圖： 1. 東城中心片區(qū)在售住宅（洋房）樓盤表： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 (建面 ) 主力產(chǎn)品 銷售率 價(jià)位（元 /） 蔚藍(lán)星湖 23 萬 81三房 60% 3100 左右 金月灣花園 21 萬 三房 150 ,四房 190 80% 3800 左右 新世界花園 90170206224 70% 4200 左右 雍華庭四期 18 萬 140 80% 4600（裝修） 愉景花園洋房 280/427 洋房 60% 均價(jià) 4500 左右 城市高爾夫花園 120 168 洋房 一期售 完 4000 左右 芳桂園 10 萬 2 房、 3 房面積 100 左右 50% 2800 左右 麗陽時(shí)代 10 萬 30 86 平米小戶型 70% 3600（帶裝修） 星河傳說 51 萬 120/140/260 豪宅單位 / 5400 左右 總計(jì) 161 65 戶型面積跨度較大 32中 高檔樓盤 東城區(qū)未來 1 年內(nèi)部分住宅的潛在供應(yīng)量一覽 項(xiàng)目 占地規(guī)模 建筑規(guī)模 入市時(shí)間預(yù)計(jì) 樓盤檔次 本項(xiàng)目 9985 平米 29955 平米 2005 下半年 中高檔 訊通項(xiàng)目 5 萬多平米12 萬平米 2006 年初 中高檔 渦嶺項(xiàng)目 9464 平米 3 萬平米 未知 未知 世紀(jì)廣場(chǎng) 平米 約 5 萬平米 05 年下半年 中檔 總計(jì) 約 9萬平米 20平米 東城區(qū)房地產(chǎn)前期項(xiàng)目銷售剩余面積達(dá) 50 萬左右， 1 年內(nèi)將新增供應(yīng)約為 20。即未來 1 年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)將達(dá)到 70， 此片區(qū)住宅市場(chǎng)業(yè)已成熟 。 東城區(qū)房地產(chǎn) 新增供應(yīng)樓盤數(shù)量呈減少之勢(shì) ，現(xiàn)有 樓盤素質(zhì)較以往大幅提高，星河傳說大型復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目和 萬科 項(xiàng)目提高了整個(gè)區(qū)域的開發(fā)水平。小范圍內(nèi)中小戶型樓盤的短缺為本項(xiàng)目帶來契機(jī)，麗陽時(shí)代正是逢此機(jī)遇推出市場(chǎng)的。麗陽時(shí)代的后期與本案將不可避免形成競(jìng)爭(zhēng)，但從區(qū)位、配套、生活氛圍上來看本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 非常明顯。 從片區(qū)開發(fā)量和產(chǎn)品供應(yīng)所占全市比例的變化，可看出房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 以舊城改造為主的東城作為城市建設(shè)重要地位已經(jīng)被南城取代，但在區(qū)域配套商業(yè)氛圍方面東城在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)中心地位不可動(dòng)搖 。 現(xiàn)有供應(yīng)存量 約 50 萬 東城區(qū)的住宅開發(fā)水平得到了很大的提高， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式開始得以豐富 ，價(jià)格也較其他區(qū)域略高一籌，產(chǎn)品從以往的做“大”轉(zhuǎn)變?yōu)樽觥熬?，如麗陽時(shí)代、新世界花園后期、芳桂園等一大批精品樓盤相繼進(jìn)入市場(chǎng)。 四市場(chǎng)可行性分析總結(jié) 本地塊處于商業(yè)氛圍極佳的東城中心片區(qū)，相對(duì)與同區(qū)域內(nèi)近期開發(fā)的 其他樓盤有著不可超越的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)品來看，該市場(chǎng)戶型面積大都在 80 以上的區(qū)間。去年熱銷樓盤麗陽時(shí)代正是抓住這一契機(jī)推出小戶型精品戶型。本項(xiàng)目如果把握這一機(jī)遇果斷出擊必然能夠贏得市場(chǎng)。 同時(shí)，地塊存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，近在咫尺的訊通格蘭明筑東田渦嶺項(xiàng)目都會(huì)給本案帶來沖擊，在對(duì)手定位不明的情況下率先打開市場(chǎng)占領(lǐng)制高點(diǎn)無疑是明智選擇。 另外合理控制開發(fā)成本、實(shí)行專業(yè)的 營銷策略 將是有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要方法之一。 從市場(chǎng)分析角度充分考量，本地塊開發(fā)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下可行。 第二部分 項(xiàng)目可行性分析 一 東城中路地塊位于東莞市東城中路世博廣場(chǎng)北側(cè)，北接部分民房（較為接近 油站），南至世博廣場(chǎng)，東面為東城中路，西面是電子廠廠區(qū)及儲(chǔ)貨區(qū)。該地塊屬于東城區(qū)東縱板塊。距東莞市東城區(qū)行政中心區(qū)約 800 米，距莞深高速路口 5鐘車程，距五環(huán)路 5鐘車程。地塊兩面沿街呈方形，一面沿東城中路，沿街面長(zhǎng)約 84 米，另一面與世博廣場(chǎng)對(duì)應(yīng)，沿街面約為 100 米。 地塊 現(xiàn)為生地未作平整。地塊上有一臨時(shí)垃圾回收點(diǎn)。由于地塊與東城中路的高 差在 2之間，土地平整會(huì)有一定的土方量，將會(huì)有一定難度。 片說明） 東至市百貨公司倉庫，中間有一小片廢舊建筑。 南至世博廣場(chǎng)。 西至東城中路。 北至空地，空地以北 30 米左右為民宅區(qū)及 油站。 地塊特點(diǎn)：地塊面積較小，南面正對(duì)世博商業(yè)街及寫字樓，世博寫字樓主出入口設(shè)在此街，遠(yuǎn)期人流量可觀。北面加油站對(duì)本案居住氛圍有一定影響。東面廠房及宿舍暫時(shí)對(duì)本案景觀產(chǎn)生不利影響，但廠區(qū)即將撤出，目前部分租給東城中心物管公司做員工宿舍。西臨東城中路有從南向北有一定坡度。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化最優(yōu)原則） 控制數(shù)據(jù) 總用地面積： 容積率： 綠化覆蓋率： 30% 建筑覆蓋率： 40% 層數(shù)： 16 層 車庫面積： 地上總建面積： 29955 項(xiàng)目用地和總建筑面積較小，園林綠化及相關(guān)配套都不會(huì)太具規(guī)模。但正因?yàn)樾?，所以能?shí)現(xiàn)短平快的開發(fā)、營銷策略快速實(shí)施，保證資金的快速回籠、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 小高層住宅總建面積： 21966 一、二層裙樓商業(yè)面積： 7988 地下室（停車）面積： 3994 （車位 133 個(gè)） 室外廣場(chǎng)停車面積： （車位 17 個(gè)） （以上數(shù)據(jù)為根據(jù)市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目地塊初步分析之?dāng)?shù)據(jù)，最后數(shù)據(jù)有待經(jīng)過詳細(xì)的 市場(chǎng)調(diào)查 后方進(jìn)行論證） 二 通條件 項(xiàng)目主要的交通要道為東城中路，交通狀況很好，是通向市區(qū)的最佳選擇。向北 100 米即可到達(dá)東縱大道和莞樟路。但由于東莞公交系統(tǒng)尚不完善，目前路過本案的公交車次不多。但如果步行 2 分鐘至天和百貨。就可以很方便出入市區(qū)。考慮到本案目標(biāo)客戶群尚不具體獨(dú)立 交通工具條件，所以公交依然是主要交通手段?？偟膩碚f交通比較便利。 套設(shè)施 項(xiàng)目地處成熟地段，周邊配套較完善。 10鐘步行范圍內(nèi)配套設(shè)施： 購物： 東城風(fēng)情步行街、愉景步行街、威尼斯廣場(chǎng)、盈鋒廣場(chǎng)、永安廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng)、金月灣商業(yè)街、渦嶺商業(yè)街、美新電器城、光輝家具城。超市有天和百貨、天虹百貨、沃爾瑪超市、百佳超市、 華潤(rùn) 萬佳、好又多量販等大型零售主力店及小型便利店如美宜佳等。 餐飲： 金月灣美食街、雍華庭美食街等都很具規(guī)模、檔次較高。快餐如麥當(dāng)勞、肯得雞都在世博設(shè)有分店。亞洲最大規(guī)模日本料理中田櫻壽也設(shè)在世博。 休閑娛樂： 東城酒吧街、方特科技園、虎英公園、東城文化廣場(chǎng)、旗峰公園、人民公園。 醫(yī)療： 東華醫(yī)院、東城烏石崗醫(yī)療分部、東城醫(yī)院第三門診部。 行政： 東城區(qū)政府、東城公安局、人民法院。 教育： 東莞理工、東莞中學(xué)、莞城一中、東莞實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東城 一中、東城第七小學(xué) 觀資源 項(xiàng)目位于東城中心繁華商業(yè)地段、小區(qū)域內(nèi)綠化景觀不足。但高層眾多、各大品牌專賣琳瑯滿目，都市感強(qiáng)烈。大區(qū)域內(nèi)有旗峰公園、虎英公園、人民公園等天然景觀。但小區(qū)域內(nèi)自然景觀資源較為欠缺。 步分析 宅部分 勢(shì)分析（ S） 區(qū)域地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處東縱商圈同時(shí)接壤于金月灣、東城中心等高尚居住區(qū)。商業(yè)、居住氛圍良好。 配套優(yōu)勢(shì) 周邊 2 公里生活圈分布有沃爾瑪、世博廣場(chǎng)、威尼斯廣場(chǎng)、盈鋒廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng)、金月灣商業(yè)街、雍華庭步行街及高檔美 食街。高檔寫字樓如君豪商業(yè)中心、盈鋒商務(wù)中心、御景大廈和即將投入使用的世博寫字樓都為本案區(qū)域提供優(yōu)質(zhì)人流。東城政府及東城中心廣場(chǎng)、旗峰公園、酒吧一條街和近期開張的方特科技園更是休閑娛樂的絕佳去處。 品牌優(yōu)勢(shì) 佳兆業(yè)作為一個(gè)在深圳有著多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的品牌發(fā)展商，有著更為先進(jìn)的開發(fā)理念和對(duì)產(chǎn)品及市場(chǎng)更深層次的理解與把握。 勢(shì)分析（ W） 小環(huán)境居住氛圍較差 周邊有一些即將遷出的舊廠房及廠房附屬宿舍區(qū)，在銷售過程中會(huì)在視覺上對(duì)潛在客戶產(chǎn)生負(fù)面影響；東北部民宅林立居住及治安狀況不佳同樣對(duì)銷售不利； 交通 目前路過本案的交通線路不多，東城中路道路中央已設(shè)柵欄隔離。會(huì)給行人造成不便； 噪音 東城中路車流量較大，世博廣場(chǎng)喧囂的環(huán)境也會(huì)加大區(qū)域的分貝。噪音問題比較突出 。 小區(qū)配套 本案占地較小，無論綠化還是其他配套都不成規(guī)模。 會(huì)點(diǎn)（ O） 區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備不多 未來區(qū)域潛在供應(yīng)量不多； 區(qū)域市場(chǎng)空白 目前該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)較高，且寫字樓較密集，租賃市場(chǎng)火爆。滿足 20齡層的過度型產(chǎn)品（小戶型）或作為投資型的產(chǎn)品短缺； 商業(yè)聯(lián)動(dòng) 世博廣場(chǎng)的成熟將給本案商業(yè)部分帶來聯(lián)動(dòng)效益， 本案的商業(yè)部分可以參照世博的商業(yè)定位作出差異性且互補(bǔ)性定位。 脅（ T） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 芳桂園的低價(jià)策略、麗陽時(shí)代的小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)、訊通項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、東田渦嶺的地段優(yōu)勢(shì)都會(huì)分流本案的目標(biāo)客戶。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。 品牌號(hào)召力不強(qiáng) 發(fā)展商在東莞暫時(shí)無較強(qiáng)的品牌背景，需要追加力度來彌補(bǔ)不足。 商業(yè)部分 勢(shì) 地處東城中路西段，具備東縱核心成熟商圈概念； 周邊商業(yè)配套完善，配套費(fèi)用低； 靠近世博廣場(chǎng)、盈鋒廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)，地段認(rèn)知高； 交通便利，可通達(dá)性佳； 勢(shì) 用地少，規(guī)劃受限制多； 規(guī)模小，市場(chǎng)影響力弱； 街鋪與交通干道路面有高差，不利于客流便利； 會(huì)點(diǎn) 世博廣場(chǎng)及地塊周邊大型商業(yè)的開業(yè)，為地塊帶來較好的升值空間； 地塊與世博廣場(chǎng)間如能連通，則地塊商業(yè)將迎來更多客流，商業(yè)價(jià)值將凸現(xiàn)； 與世博廣場(chǎng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的定位將能與其形成互相促進(jìn)的競(jìng)合關(guān)系，有利于提升商業(yè)價(jià)值。 脅 城區(qū)商業(yè)剩余貨量的繼續(xù)推售將給地塊的商業(yè)銷售產(chǎn)生壓力； 永安廣場(chǎng)、東城世紀(jì)廣場(chǎng)的興建及入市，將加劇地塊周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，給地塊開發(fā)帶 來沖擊； 世博廣場(chǎng)及周邊商場(chǎng)的開業(yè)成敗及其后續(xù)經(jīng)營狀況將直接影響客戶對(duì)地塊項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)測(cè)； 宅部分 品檔次定位 鑒于市場(chǎng)目前表現(xiàn)，東莞 中原 建議將本項(xiàng)目建成為以二房、一房為主，少量三房的中小戶型組合。面積區(qū)間在 40米。在許可的情 況下可以將部分樓層層高加高到 4 左右，形成小復(fù)式戶型來沖擊市場(chǎng)。但體量不宜過多，一來單位總價(jià)過高，目標(biāo)客戶承擔(dān)不起。二來開發(fā)成本增加，風(fēng)險(xiǎn)增大。 標(biāo)客戶群定位 根據(jù)我司對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃情況及片區(qū)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要為： 投資客（預(yù)計(jì)約占 50） 注重：購房回報(bào)率、方便、出租易、總價(jià)低 年輕外來者（預(yù)計(jì)約占 40） 公司職員、廠區(qū)管理層、周邊企事業(yè)單位職員 注重：戶型、付款方式靈活、地段、配套個(gè)性化主張、物業(yè)管理 單位團(tuán)體 (預(yù)計(jì)約占 10%) 注重：售價(jià)低、戶型、付款方式靈活、良好的物業(yè)管理 業(yè)部分 品檔次定位 鑒于目前商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)，中原建議結(jié)合周邊商業(yè)業(yè)態(tài)將本地塊商業(yè)部分進(jìn)行互補(bǔ)組合，檔次定位為中檔配套和社區(qū)會(huì)所。商鋪面積區(qū)間在 40米 /套。在許可的情況下可以將商鋪部分樓層層高一層加高到 6 米左右、二層加高至 滿足投資客及商家的需求。 標(biāo)客戶群定位 根據(jù)中原對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃情況及片區(qū)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要為： 投資客（預(yù)計(jì)約占 80） 炒家、職業(yè) 投資者、個(gè)體 注重：投資回報(bào)率、投資保障、面積小、總價(jià)低； 商鋪?zhàn)誀I者（預(yù)計(jì)約占 20） 個(gè)體經(jīng)營者 注重：間隔、租金、售價(jià)、付款方式靈活、地段、經(jīng)營保障、經(jīng)營管理措施。 宅 價(jià)格定位 定價(jià)方法 本 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 定位主要是根據(jù)項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目及相關(guān)檔次樓盤價(jià)格并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用市場(chǎng)比較法來作出價(jià)格定位?？紤]到東莞中高端客戶購房的區(qū)域性相對(duì)比較小，所以在類比項(xiàng)目的選擇上主要考慮同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目的比較分析。 響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)因素以及其比較分析 根據(jù)住宅物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項(xiàng)目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的若干要 素進(jìn)行歸納總結(jié)。 位 置： 項(xiàng)目所處的區(qū)位以及周邊的外部環(huán)境，這是購買房地產(chǎn)的重要選擇因素； 交 通 ：與交通主干道的間距，可選擇交通工具的多元性，人員出入快 捷度； 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目的建筑面積、占地面積； 小區(qū)硬件配套 :綠化面積、園林景觀、公共休閑、活動(dòng)場(chǎng)所； 周邊生活配套： 包括學(xué)校、購物商場(chǎng)的距離； 戶 型： 房屋空間布置是否迎合客戶需要，實(shí)用率大?。?投資潛力 ：本項(xiàng)目及片區(qū)未來升值潛力； 物業(yè)管理 ：成熟、專業(yè)物業(yè)管理公司的介入可以提升物業(yè)形象即促進(jìn)物 業(yè)增值 ； 發(fā)展商知名度 ：發(fā)展商的社會(huì)認(rèn)同度。 以上是判斷住宅物業(yè)價(jià)值的 9 個(gè)項(xiàng)目基本要素，但不容忽視的是，整體市場(chǎng)的供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的建設(shè)和 推廣策略 、政府有關(guān)政策的制定、國家以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要前提要素?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際情況，有些比較因素因?yàn)轫?xiàng)目的施工進(jìn)度的影響，特征無法表現(xiàn)，我們從中篩選一些因素作為本項(xiàng)目的比較因素。 項(xiàng)目周邊在 售同類樓盤優(yōu)劣對(duì)比表 樓盤名稱 主要優(yōu)勢(shì) 主要劣勢(shì) 折前均價(jià) （元 /） 備注 麗陽時(shí)代 地段、戶型、配套較 好 建筑密度大，舒適性 較差 3300 元 / （小高層、主力戶型一房、二房 40 60 /套；帶裝修 3600 元 / ） 芳桂園 地段一般，內(nèi)部環(huán)境有待改善，配套齊全 建筑密度大，建筑風(fēng) 格和用材欠佳 2800 元 / （小高層、主力戶型二、三房約 80 90 /套） 蔚藍(lán)星湖 地段較偏，綠化環(huán)境 較好，配套齊 周邊環(huán)境及形象不佳； 地段不受關(guān)注 3100 元 / （小高層、主力戶型二、三房約 80 90 /套） 本 地塊 地段較好，配套優(yōu)勢(shì)明顯，具備客戶地緣優(yōu)勢(shì)；在售的同類住宅樓盤少 用地和規(guī)模小，環(huán)境、配套難上檔次；臨城市主干道，受噪音影響大；居住氛圍欠缺 創(chuàng)新的小戶型產(chǎn)品；價(jià)格 ？ 步定價(jià)建議 充分考慮以上價(jià)格實(shí)現(xiàn)影響因素，經(jīng)過對(duì)周邊在售同類樓盤的調(diào)查分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)情對(duì)比分析，按一般情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：具戶型創(chuàng)新的小高層小戶型住宅，總價(jià)控制在 10 20 萬元之間，按照保守的估算，平均單價(jià)控制在 3300 元 / 左右（帶約 400 元 /裝修的銷售單價(jià)約為 3700 元 /）；按照樂觀售價(jià)進(jìn)行估算，為保守 售價(jià)的 ，為 3630 元 /。 業(yè)價(jià)格定位 響商業(yè)物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)因素以及其比較分析 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項(xiàng)目周邊及相關(guān)檔次商業(yè)物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的若干要素進(jìn)行歸納總結(jié)。 地段成熟及投資潛力： 項(xiàng)目所處的商業(yè)區(qū)位以及周邊商業(yè)環(huán)境、片區(qū)商業(yè)未來升值潛力，這是投資、經(jīng)營商鋪的重要選擇因素； 交通可達(dá)性 ：與交通主干道的間距，可選擇交通工具的多元性，客流出 入快捷度，昭示性展示的價(jià)值程度； 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目的建筑面積、占地面積，所具備的市場(chǎng)影響 力和商品的品種齊全和集中度； 周邊商業(yè)配套： 包括銀行及其它業(yè)態(tài)互補(bǔ)的商業(yè)設(shè)施； 間 隔： 開間和進(jìn)深能否滿足投資、經(jīng)營需要； 層 高： 能否滿足投資、經(jīng)營需要，最大化實(shí)現(xiàn)商鋪的使用價(jià)值； 實(shí)用率 ：體現(xiàn)項(xiàng)目商鋪價(jià)值的可比性和使用價(jià)值； 經(jīng)營管理 ：專業(yè)商業(yè)管理公司的介入可以提升商業(yè)物業(yè)形象，促進(jìn)物業(yè) 增值；是否具備積極引導(dǎo)消費(fèi)人流的措施和推廣； 投資回報(bào)率 ：片區(qū)商業(yè)租金和售價(jià)的關(guān)系是否體現(xiàn)高投資回報(bào)，如何協(xié)調(diào)租金和售價(jià)的關(guān)系以及租售關(guān)系； 人流導(dǎo)向系統(tǒng)： 是否具備積極的人流導(dǎo) 向措施，能夠協(xié)調(diào)各鋪位之間的商業(yè)價(jià)值； 其它商業(yè)硬件 ：承載力、排煙通風(fēng)、隔音、管線系統(tǒng)、防潮防水、廣告位、人流通道、卸貨區(qū)、存儲(chǔ)倉庫等。 以上是判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值的 11 個(gè)項(xiàng)目基本要素，但不容忽視的是，整體商業(yè)市場(chǎng)的供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國家以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化、城市發(fā)展趨勢(shì)，都是影響價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要前提要素。 項(xiàng)目周邊在售同類商業(yè)樓盤優(yōu)劣對(duì)比表 樓盤名稱 主要優(yōu)勢(shì) 主要劣勢(shì) 折前均價(jià) （元 /） 備注 威尼斯廣場(chǎng) 天虹百貨、順電入駐帶動(dòng)；周邊商業(yè)氛圍不臨主交通干道，昭示性不強(qiáng)；地面停車位較首層 19000 二層 7500 較好；街鋪 形態(tài)構(gòu)成較高 缺；售價(jià)偏高 盈鋒廣場(chǎng)二期 周邊商業(yè)氛圍好；具備主力店帶動(dòng)；昭示性強(qiáng) 路邊綠化帶影響客流便利；招商進(jìn)度慢 首層 20000 二層 10000 世博廣場(chǎng) 主力店帶動(dòng)；規(guī)模 大，業(yè)態(tài)全 實(shí)用率低；停車位較欠缺； 售價(jià)偏高 首層 18000 26000 二層 8500 三層 5000 金月灣廣場(chǎng) 建筑風(fēng)格獨(dú)特；售價(jià)較低；臨商圈中心，具備一定升值潛力 間隔不合理；臨主干道面窄；招商進(jìn)展慢；需要引導(dǎo)力度大；實(shí)用率低 首層 12000 18000 本地塊 地段較好，處于商業(yè)環(huán)繞中心；展示面較佳； 規(guī)模小，影響力??；地勢(shì)存在高差，不利于人流動(dòng)線 規(guī)模小，可以借世博廣場(chǎng)造勢(shì)；售價(jià) ？ 步定價(jià)建議 充分考慮商業(yè)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的影響因素，經(jīng)過對(duì)周邊在售商業(yè)樓盤的調(diào)查分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)情對(duì)比分析及市場(chǎng)情況把握，中原按一般情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格定位：具備延續(xù)世博廣場(chǎng)客流的引導(dǎo)，按照保守的售價(jià)估算，地塊商業(yè)部分平均銷售單價(jià)控制在首層 18000 元 / 左右，二層 5000 元 / 左右；樂觀的售價(jià)為保守售價(jià)的 ，按照樂觀的售價(jià)估算，一層商鋪的售 價(jià)為 19800 元 / ,二層商鋪的售價(jià)為 5500 元 /。 三項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1 根據(jù)國土局最新公布的一級(jí)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，項(xiàng)目周邊近期通過招、拍、掛流通的土地并不多，可參照的地塊資源較少。而且不同的土地獲得途徑將大大影響交易額。相比之下渦嶺地塊同本案的相關(guān)性最強(qiáng)。 東城渦