少年宮地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁 少年宮地塊項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁 目 錄 第一章 項(xiàng)目概述 . 錯誤 !未定義書簽。 目名稱 . 錯誤 !未定義書簽。 目承辦單位 . 錯誤 !未定義書簽。 行性研究報(bào)告編制依據(jù)和主要內(nèi)容 . 錯誤 !未定義書簽。 目提出理由 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)地點(diǎn) . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)目標(biāo) . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)規(guī)模 . 錯誤 !未定義書簽。 投資及效益情況 . 錯誤 !未定義書簽。 要建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)背景 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)的必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 第三章 污水量預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 . 錯誤 !未定義書簽。 水量預(yù)測 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)規(guī)模 . 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 目選址 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 第五章 工藝方案 . 錯誤 !未定義書簽。 水處理工藝選擇 . 錯誤 !未定義書簽。 泥處理處置工藝比選 . 錯誤 !未定義書簽。 毒出水工藝比選 . 錯誤 !未定義書簽。 臭工藝比選 . 錯誤 !未定義書簽。 第六章 工程建 設(shè)方案 . 錯誤 !未定義書簽。 水處理廠一期工程方案 . 錯誤 !未定義書簽。 區(qū)污水管網(wǎng)工程方案 . 錯誤 !未定義書簽。 第七章 環(huán)境保護(hù) . 錯誤 !未定義書簽。 區(qū)環(huán)境狀況 . 錯誤 !未定義書簽。 境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) . 錯誤 !未定義書簽。 要污染源 . 錯誤 !未定義書簽。 染防治對策及建議 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)期間的環(huán)保措施 . 錯誤 !未定義書簽。 行期間的環(huán)保措施 . 錯誤 !未定義書簽。 境綜合評價(jià) . 錯誤 !未定義書簽。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁 第八章 節(jié)能分析 . 錯誤 !未定義書簽。 能的意義 . 錯誤 !未定義書簽。 耗分析 . 錯誤 !未定義書簽。 能措施 . 錯誤 !未定義書簽。 能效果分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第九章 勞動安全、消防與防腐 . 錯誤 !未定義書簽。 動安全 . 錯誤 !未定義書簽。 防 . 錯誤 !未定義書簽。 腐 . 錯誤 !未定義書簽。 第十章 組織機(jī)構(gòu)及人資源配置 . 錯誤 !未定義書簽。 織機(jī)構(gòu) . 錯誤 !未定義書簽。 力資源配置 . 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 錯誤 !未定義書簽。 目實(shí)施設(shè)想 . 錯誤 !未定義書簽。 目實(shí)施進(jìn)度安排 . 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資估算與資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 資估算 . 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 社會經(jīng)濟(jì)效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 會經(jīng)濟(jì)效 益 . 錯誤 !未定義書簽。 目與所在地社會互適性 . 錯誤 !未 定義書簽。 第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 . 錯誤 !未定義書簽。 目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 . 錯誤 !未定義書簽。 范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 . 錯誤 !未定義書簽。 第十五章 社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 . 錯誤 !未定義書簽。 目概況 . 錯誤 !未定義書簽。 會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其評價(jià) . 錯誤 !未定義書簽。 會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的綜合評價(jià) . 錯誤 !未定義書簽。 會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范措施 . 錯誤 !未定義書簽。 論 . 錯誤 !未定義書簽。 第十六章 項(xiàng)目招標(biāo) . 錯誤 !未定義書簽。 . 錯誤 !未定義書簽。 . 錯誤 !未定義書簽。 . 錯誤 !未定義書簽。 標(biāo)金額（含預(yù)備費(fèi)） . 錯誤 !未定義書簽。 第十七章 結(jié)論與建議 . 錯誤 !未定義書簽。 論 . 錯誤 !未定義書簽。 議 . 錯誤 !未定義書簽。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 第一章 總 論 目建設(shè)背景 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對住宅、商業(yè)、娛樂、 寫字樓 的需求越 來越旺盛； 中山路 、錫林路 是呼和浩特市經(jīng)濟(jì)、行政區(qū)劃的中心，這里作為最先被發(fā)展起來的城市核心區(qū)域，早已經(jīng)成為了呼市的商業(yè)聚集區(qū)，中央功能區(qū)和休閑娛樂區(qū)等等。這些先天的優(yōu)勢特征都使得這一地域凝聚了超高的人氣，彰顯著青城的現(xiàn)代化都市魅力。由于長期以來的發(fā)展和積淀，這里聚集了幾乎呼和浩特全部的大型商場 、高檔公寓、高檔寫字樓， 因此，就呼和浩特 商業(yè)、居住 而言， 錫林 路必然是最好的選擇。 把 迎和廣場項(xiàng)目建設(shè)成為呼和浩特 新地標(biāo) ，成 為提升民族品位的領(lǐng)頭羊，展現(xiàn)青城人民的驕傲與自豪 ，本項(xiàng)目 采用強(qiáng)有力且相呼應(yīng)的綜合性設(shè)計(jì)語言，展示出 對傳統(tǒng)的尊重與現(xiàn)代的結(jié)合 理念 。 本項(xiàng)目將 創(chuàng)建一個核心服務(wù)基地、休閑消費(fèi)目的地、生活服務(wù)中心、商務(wù)投資焦點(diǎn)，營造怡人的居住環(huán)境，激活城市的活力與商業(yè)氛圍，通過合理的總體開發(fā)策略級架構(gòu)，來實(shí)現(xiàn)歷史文化、自然環(huán)境與人的生活、生產(chǎn)消費(fèi)的和諧統(tǒng)一。 在行之有效的環(huán)境保護(hù)和科學(xué)有序的投資建設(shè)下，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，成為集 商業(yè) 、 寫字樓 、住 宅 為一體的綜合性區(qū)域。 保持固有的城市紋理和歷史文化氛圍。 強(qiáng)調(diào)民族文化特征和藝術(shù)符號的表達(dá)。 營造博大、舒展、開放的空間形態(tài)。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁 突出雄渾、寬廣、敦實(shí)、淳樸的建筑風(fēng)格。 展示人與自然和諧統(tǒng)一 的綠色景觀。 構(gòu)建合理的道路交通系統(tǒng)。 迎和廣場 建設(shè)項(xiàng)目 位于呼和浩特市 錫林南路 沿線， 項(xiàng)目基地地形平坦 ， 緊鄰城市 主干道 ，交通便捷。 項(xiàng)目性質(zhì)為高檔 辦公 、 綜合商業(yè) 及 住宅 ， 其中： 項(xiàng)目 用地面積30525 平 方 米，產(chǎn)品規(guī)劃為 15現(xiàn)代風(fēng)格的建筑 ，根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊綠化率為 20， 容積率 筑密度 35%， 應(yīng)該說這是一次超值體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè) 的城市 建筑 。 本項(xiàng)目 是由三部分組成的， 商業(yè) 、 辦公和住宅 ，仰仗著高層的視覺優(yōu)勢，將自然與人造環(huán)境盡收眼底。 現(xiàn)代感的外立面、 跳躍又不失莊重 的色彩 ,建筑整體強(qiáng)調(diào)豎向感，給人以向上 的動感 。夜幕降臨 ,柔和的外墻燈 ,接納只影的變幻 ,仿佛是一個沉睡著的風(fēng)景 ， 無處不散發(fā)著和諧 、 自然而時尚的美 ， 端部的處理豐富 整體視覺 的空間、建筑形體與環(huán)境氣氛 和諧 統(tǒng)一 。 “ 迎和廣場 建設(shè)項(xiàng)目 ” 是由 內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司 開發(fā)建設(shè)的一個 大型房地產(chǎn) 項(xiàng)目。 我 公司受項(xiàng)目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司 的委托，承擔(dān)了 “ 迎和廣場 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告的編制工作。在有關(guān)部門的大力協(xié)助下，經(jīng)過仔細(xì)的調(diào)查研究和分析，與 二一年 二 月 完成了可行性研究報(bào)告的編制工作。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 目名稱及項(xiàng)目建設(shè)單位 目名 稱： “ 迎和廣場 ” 建設(shè)項(xiàng)目 目建設(shè)單位 :內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司 內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司 成立于 二 年四月，注冊資金 2000 萬元人民幣，總資產(chǎn) 8256萬元，主營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目投資?，F(xiàn)有管理人員 36 人，有職稱的人員為 18 人，具有高級職稱的 6 人，中級的 10 人，初級的 2 人。公司具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較強(qiáng)的技術(shù)力量。 公司成立以來在總經(jīng)理的正確決策帶領(lǐng)下，在全體員工同心協(xié)力的拼搏下，通過科學(xué)的經(jīng)營管理，公司積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，使公司在商品經(jīng)濟(jì)的大潮中游刃有余，獲得了 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙豐收。 公司的宗旨是以市場需求為導(dǎo)向，以人為本，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，積極致力于新型城市運(yùn)營理念的倡導(dǎo)與實(shí)踐。公司秉承了 “創(chuàng)新、實(shí)干、發(fā)展 ”的管理理念和多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范化管理，工程項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ， 成功的企業(yè)理念造就了完善 成熟的地產(chǎn)開發(fā)模式 。 目實(shí)施位置 “ 迎和廣場 ” 建設(shè)項(xiàng)目 位于 呼和浩特市 新城 區(qū) 。 開發(fā)地塊 四至范圍為 ： 東至 錫林南 路、 南 至 都市華庭 、 北至 香格里拉大酒店 、西 至 呼和浩特市體育局辦公樓， 項(xiàng)目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置 非常好。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁 目建設(shè) 規(guī)劃指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地 平方米 30525 2 總建筑面積 平方米 108000 其中 地上建筑面積 平方米 108000 地下建筑面積 平方米 20000 3 建筑密度 % 35% 4 容積率 綠地率 % 20% 6 總車位 870 7 總投資 萬元 工程建設(shè)投資 萬元 固定資產(chǎn)投資方向稅 萬元 0 建設(shè)期利息 萬元 1 資金籌措 萬元 2 其中： 貸款 萬元 3 自籌資金 萬元 目建設(shè)編制原則、依據(jù)、范圍 研編制原則 1、 在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，結(jié)合城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃和本項(xiàng)目的規(guī)劃，充分結(jié)合本項(xiàng)目所在地的自然條件和實(shí)際情況，合理安排，分期實(shí)施，逐步完善； 2、 從實(shí)際出發(fā)，正確處理建設(shè)需求與建設(shè)投入的關(guān)系； 3、 結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，因地制宜，采用本地建筑材料，并積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料、體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠的原則； 4、 處理好城市 建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系； 5、 嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，按照現(xiàn)行國家迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目要求，堅(jiān)持“客觀、科學(xué)、公正、可靠”的原則，對項(xiàng)目的市場要求、建設(shè)規(guī)模、工藝技術(shù)方案、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和各種風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行充分調(diào)查和論證。 6、 堅(jiān)持實(shí)事求是，在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，以客觀公正立場和科學(xué)態(tài)度對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益做出恰當(dāng)?shù)脑u價(jià)。 研編制 依據(jù) 1、 內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司 編制可行性研究報(bào)告的委托書 2、 呼和浩特市總體規(guī)劃綱要（ 2001 3、 “ 迎和廣場 建設(shè)項(xiàng)目 ”初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 4、 呼和浩特城市道路路網(wǎng)規(guī)劃 5、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 6、城市規(guī)劃編制辦法 實(shí)施 細(xì)則（建規(guī)（ 1995） 333 號） 7、 內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司 提供的開發(fā)地塊范圍圖及相關(guān)文件。 8、 建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 2000年頒布 9、 投資項(xiàng)目可行性研究指南（ 2002年版） 10內(nèi)蒙古自治區(qū)預(yù)算定額等相關(guān)資料 研研究范圍 根據(jù) 項(xiàng)目 初步方案設(shè)計(jì)，按照可研編制委托書及國家、地區(qū)、行業(yè)有關(guān)規(guī)定，本可研編制 主要包括 市場分析、市場營銷戰(zhàn)略，工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全、工程投 資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)等 內(nèi)容 。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁 目建設(shè)的可行性與必要性 要性概述 呼 和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，隨著西部大開發(fā)步伐的前進(jìn)，內(nèi)蒙古地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得了長足的發(fā)展，廣大人民的物質(zhì)文化生活水平得到了明顯的提高。 項(xiàng)目 開發(fā)地塊位于 呼和浩特 中心城區(qū) ， 其 開發(fā)建設(shè)對于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高城市功能及規(guī)模將起到重要作用 ；對于合理利用土地資源、合理組織道路交通、合理開發(fā)旅游環(huán)境、提高城市品位 也 將起到促進(jìn)作用。 1、 城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 項(xiàng)目 建設(shè)地段根據(jù)呼和浩特市總體規(guī)劃對城市總體布局和分區(qū)的要求，結(jié)合本地段的特點(diǎn)和建設(shè)單位的目標(biāo)，以及國家有關(guān)部門的要求，用于商業(yè)、 辦公 、 住宅的 開發(fā)建設(shè)。 2、 滿足人民生活的需要 根據(jù)呼和浩特總體規(guī)劃的要求 ,人民的生活、購物、休閑娛樂條件將得到進(jìn)一步改善 ,需求總量，尤其是高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美的購物休閑場所在未來幾年會有較大的需求，因此，建設(shè) 更多 符合需求 ,同時具有一定超前設(shè)計(jì)理念的工程 。 本項(xiàng)目正 符合上述諸多要求 。 3、 房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然要求 從房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，民用 、商用項(xiàng)目 開發(fā)將成為今后幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向， 本項(xiàng)目將以其優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，成為呼和浩特新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 4、 項(xiàng)目所在地塊的要求 原有基礎(chǔ)設(shè)施齊全 ,人文資源豐富，地塊價(jià)值 非常高 。 行性概述 房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)， 影響著鋼鐵、建材、乃至家電等上百個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也是國家稅收的重要來源之一，保證它的健康平穩(wěn)發(fā)展非常重要。 2009 年 國務(wù)院總理溫家寶在 “十一屆全國人大二次會議” 作 的 政府工作報(bào)告 中 指出， “ 要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 ” 根據(jù)呼和浩特市黨委、政府的“十一 五”期間的規(guī)劃綱要和呼和浩特市城市建設(shè)的規(guī)劃，在今后的幾年呼和浩特市城市建設(shè)將以加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)建設(shè)，進(jìn)一步拓展空間，完善功能，提升品位，并進(jìn)入國家環(huán)保模范城市行列；瞄準(zhǔn)建設(shè)現(xiàn)代化首府城市的總目標(biāo)，到“十一五”末把呼和浩特市建設(shè)成具有較高現(xiàn)代化水平和較高文化品位的，具有濃郁民族文化特色的，具有適宜人居的優(yōu)良環(huán)境質(zhì)量，具有較強(qiáng)綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的草原都市。 1、 房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，廣大市民已進(jìn)入理性消費(fèi)的階段，投資房地產(chǎn)實(shí)際上很大程度上是在投資土地，因?yàn)榉课莺推渌唐芬粯訒蚰p而自然貶值，而土 地是永不磨損的，而且土地又是稀缺資源，因此其增值能力超過了房屋的價(jià)值損耗，所以選擇地段的好壞決定了將來增值能力的大小和快慢，好的地段即使“寸土寸金”也會物有所值，所獲不斐；土地資源的不可動性和稀缺性，再加上周邊環(huán)境形成因素， 該 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值大幅增長幾乎是肯定迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 的。 2、 項(xiàng)目地處快速發(fā)展與建設(shè)的 核心 區(qū)域，人居條件十分優(yōu)越，交通、購物、就醫(yī)等人居生活條件便利。 3、 項(xiàng)目地理位置好，市政配套設(shè)施完善，建設(shè)工期較短。 4、 良好的地理位置，便利的交通、生活條件以及房產(chǎn)所具有較大的增值概率，使得 項(xiàng)目 具有較大 的潛在消費(fèi)人群和市場。 5、 該項(xiàng)目的建設(shè)可以為當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力，直接提升土地價(jià)值，是帶動周邊房地產(chǎn)市場的繁榮的強(qiáng)心劑 ， 為保證其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展提供保障，為穩(wěn)定國家的稅收助一臂之力。 本項(xiàng)目可以借以開發(fā)商良好的開發(fā)信譽(yù)，取得好的銷售及社會口碑。 綜上所述，隨著呼和浩特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市 辦公、旅游、購物 條件的改善和呼和浩特對 商業(yè) 的市場需求以及項(xiàng)目所在地的現(xiàn)行狀況，本項(xiàng)目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。 單結(jié)論 從以上計(jì)算可以看出，本項(xiàng)目總投資額為 元 ， 如果達(dá)到 100%銷售率 ， 總銷售收入 162000萬元 ， 所得稅前利潤為 本利潤率 100%；所得稅后利潤為 元，成本利潤率 75%， 利潤指標(biāo) 非常 好。 投資回收期 ， 這里所說的投資回收期是相對于整個項(xiàng)目的開發(fā)周期而言，回收期短 ， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 在目標(biāo)收益率為 10%時 ， 稅后 元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 10%，動態(tài)指標(biāo) 很 好，說明本項(xiàng)目可行。 從非確定性分析看，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁 第二章 市場分析及營銷戰(zhàn)略 域環(huán)境 呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū) 首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家歷史文化名城，是我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市。呼和浩特，蒙古語意為“青色的城”，它位于自治區(qū)中部的土默川平原，東西比南北略長，自然地理環(huán)境得天獨(dú)厚。地勢南北高，中間低，是一座風(fēng)光秀麗、極富魅力的塞外歷史文化名城。呼和浩特是毛紡、皮革、石油、輕工、化工、機(jī)械、電子、民族用品、食品等綜合性工業(yè)城市。 1、 地形地貌 呼和浩特市座落在三面環(huán)山，一面臨水的開闊山前平原上，總地勢為北東高，南西低，自然緩坡形態(tài)，平均海拔高度為 1050 米。北依大青山，東部為丘陵，南為湖積臺地，臺地南緣 和林格爾丘陵相連，西南臨黃河。地貌上大體分為山地、丘陵、山前傾斜平原、平原、臺地等組成。 2、 氣候特征 呼和浩特市屬于典型的溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬季漫長寒冷，夏季短而炎熱，春季干旱多風(fēng)，秋季日光充足；氣溫的日較差、年較差大，無霜期短，降水少而集中，氣候干燥。呼市年平均溫度為 最冷月與最熱月平均氣溫分別為 霜期平均為 133 天；平均風(fēng)速為 s。 本地區(qū)大風(fēng)天數(shù)較多，約為 20 40 天 /年， 70%左右出現(xiàn)在春季；迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 另外，本地區(qū)屬于半干旱區(qū)，蒸發(fā) 量較大，一般為本地降水量的 4 倍。 3、 地表水水文特征 呼和浩特市地表水大都屬于黃河一級支流大黑河水系。大黑河發(fā)源于烏蘭察布市卓資縣十八臺鄉(xiāng)東躺子南山，全長 里，流域面積 15911 平方公里，在呼和浩特境內(nèi)長 里，多年平均徑流量為 39428 萬立方米，保證率 50%時，年徑流量為 27914 萬立方米。 4、 地下水水文地質(zhì)特征 呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于呼和浩特盆地的東北角，盆地內(nèi)沉積了巨厚的河湖相松散巖類，為本區(qū)地下水的形成與賦存創(chuàng)造了良好條件，也為承壓水的形成創(chuàng)造了有利 的儲水條件。 5、 生態(tài)環(huán)境概況 呼和浩特市生態(tài)資源主要分布在所屬郊區(qū)，市區(qū)動植物基本上都是人工養(yǎng)殖和栽培，主要是街邊綠化數(shù)木、花草、公共綠地和觀賞動物等?，F(xiàn)有綠地 2318 公頃，綠化覆蓋率為 綠地面積占建設(shè)用地的 人均公共綠地只有 方米。郊區(qū)生態(tài)資源主要有農(nóng)作物、果樹、草場、畜牧場、漁業(yè)、森林和礦產(chǎn)等。 6、 人口 全市總面積 17224 平方公里，總?cè)丝跒?258 萬人。呼和浩特市是有漢族、蒙古族、回族、滿族、朝鮮族等 36 個民族的和諧相處的民族大家庭。 7、 工業(yè)發(fā)展 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 呼和浩特市的國民經(jīng)濟(jì)具有一 定的規(guī)模，已形成以電子、機(jī)械、食品、輕紡、建材、鋼鐵、發(fā)電、輕工、醫(yī)藥等門類齊全的工業(yè)體系。毛紡和電子工業(yè)在自治區(qū)占有舉足輕重的地位，主要工業(yè)產(chǎn)品有呢絨、毛線、毛毯、化纖、電視機(jī)、糖、酒、鍋爐、化肥、水泥等 400余種。 8、 市政與公用事業(yè) 作為內(nèi)蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件和服務(wù)功能。從 2001 年開始，呼和浩特市進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，拉開城市框架，拓展城市空間，擴(kuò)大城市容量，取得明顯成效。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，引黃入呼、集中供熱二期和三期、天然氣入呼、 “兩河一 庫 ”、電網(wǎng)改造、污水及垃圾處理、地下管網(wǎng)改造等一批重點(diǎn)工程的組織實(shí)施，使我市在給排水、供熱、供氣、供電等方面得到了很大改善，城市的承載能力和可持續(xù)發(fā)展能力得到較大提高。道路建設(shè)力度加大，新建了機(jī)場高速路、二環(huán)路，改造建設(shè)了新華東街、金海路、中山路等近 80 條主次干道， 90%以上的小街巷得到改造， 80%以上的小街巷大幅度拓寬。 呼和浩特人均擁有道路面積由 1998 年的 方米增加到現(xiàn)在的 方米。城市橋梁 27 座，比 1998 年增加了 13 座?；拘纬煽焖俾贰⒅鞲傻馈⒋胃傻?、支路的四級道路網(wǎng)絡(luò)和格局合理、功能配 套、縱橫交錯、四面輻射、通暢便捷的城市道路框架。 9、 環(huán)境保護(hù)狀況 呼和浩特市過去是典型的煤煙型污染城市。隨著國家加大對環(huán)保迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁 的投資力度，特別是市政府實(shí)施“藍(lán)天綠地”工程后，呼和浩特的空氣質(zhì)量得到明顯改善。青城的天更藍(lán)了，城市更加清潔美麗了。 近年來，呼和浩特不斷加大生態(tài)環(huán)境治理建設(shè)力度，建成自然保護(hù)區(qū)及森林公園 11 個，其中國家級森林公園 2 個，總面積 全市國土面積的 新建 9 處縣級生態(tài)功能保護(hù)區(qū)。 呼和浩特環(huán)境保護(hù)主管部門通過實(shí)施“一控雙達(dá)”標(biāo)治理措施，全市工業(yè)污染源全部實(shí)現(xiàn)達(dá) 標(biāo)排放。投入治理資金 元人民幣，12 種主要污染物排放量保持在 1995 年的水平。通過工程治理、生態(tài)治理，呼和浩特市的空氣質(zhì)量得到明顯改善。 2008 年 一、二級天氣上升到 311 天，成為了北方 15 個空氣質(zhì)量較好的省會城市之一。 市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展分析 和浩特 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況 2008 年以來， 呼和浩特 市經(jīng)濟(jì)保持了平衡較快發(fā)展的態(tài)勢。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，投資增長相對適度，消費(fèi)市場持續(xù)繁榮，財(cái)政收入強(qiáng)勁增長，信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，物價(jià)漲幅繼續(xù)回落。前三季度，全 市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 同比增長 其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 增長 第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元 ， 增長 元 ， 增長 1份 ,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值 同比增長 14%； 實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 元 ， 地方財(cái)政收入 元 ， 同比增長 35%； 城鎮(zhèn)居民人均可迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁 支配收入 14409 元 ， 同比增長 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到 7004元 ,同比增長 市居民消費(fèi) 隨著 消費(fèi)性支出的增加，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)方式也發(fā)生了顯著變化，居民消費(fèi)逐步由溫飽型向享受和發(fā)展型轉(zhuǎn)變，據(jù)調(diào)查資料顯示，呼市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）降到 從分類消費(fèi)來看，有如下特點(diǎn)：居于呼和浩特市城市居民消費(fèi)性支出前三位的依次是 :衣著、居住、煙酒及用品、食品、娛樂及教育文化。呼市居民的生活水平逐年提高，對于生活質(zhì)量如教育、娛樂、交通工具和居住等方面的要求越來越高。 場分析 2008 年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“政策”、“市場”、“信心”、“資金”等等的風(fēng) 雨侵蝕。這一年是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展十年中，最為不平凡的一年，也是中國房地產(chǎn)最震蕩、政策調(diào)整最多的一年。國際形勢的深刻變化，國內(nèi)市場的恐慌氣氛，讓中國的消費(fèi)市場信心下降，觀望氣氛持續(xù)濃重。在經(jīng)歷了整年的持續(xù)調(diào)整之后，政府對樓市的宏觀指導(dǎo)方向已從“量變”走向“質(zhì)變”。伴隨多項(xiàng)救市政策的相繼出臺， 2009 年房地產(chǎn)市場逐步正穩(wěn)的主基調(diào)已基本確立。 地產(chǎn)開發(fā)投資情況 1，呼和浩特市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增幅比 2008 年 1提高 百分點(diǎn)，比去年同期回落迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁 中 ， 商品住宅完成投資 比下降 比 2008 年 1提高 百分點(diǎn)，比去年同期回落 百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 表 1 1呼和浩特市房地產(chǎn)投資情況 項(xiàng) 目 2009 年 1完成投資 (萬元 ) 同比增長(%) 占完成投 資的比重 (%) 商品住宅 28875 中 :90 平方米以下 4093 40 平方米 以上 5957 濟(jì)適用住房 657 墅、高檔公寓 427 公樓 1228 業(yè)營業(yè)用房 5787 他 2116 資金來源情況分析， 1到位資金 元，其中上年節(jié)余 209481 萬元，本年到位 元。國內(nèi)貸款 81847 萬元元，占本年到位資金總額的 企業(yè)自籌資金 元，占本年到位資金總額的 其他資金來源 79657 萬元，占本年到位資金總額的 與上年同期比較到位資金總額下降 其中，國內(nèi)貸款增長 企業(yè)自籌資金下降 其他資金下降 表 2 2009 年 1資金來源情況 數(shù)量 （萬元） 同比增長 (%) 占比本年資金比重 (%) 本年資金來源合計(jì) 上年末結(jié)余資金 本年資金來源小計(jì) 00 其中 : 國內(nèi)貸款 籌資金 他資金來源 和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁 工、新開工及竣工情況 1，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 平方米，同比增長 增幅比 2008 年 12 月回落 百分點(diǎn)，比去年同期回落 百分點(diǎn)；房屋新開工面積 平方米，同比增長 增幅比 2008 年 12 月提高 百 分點(diǎn)；房屋竣工面積 平方米，同比下降 降幅比 2008 年 12 月增加了 百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積 平方米，增幅比 2008 年 12 月回落 百分點(diǎn)，百分點(diǎn)；住宅新開工面積 平方米，同比增長 增幅比 2008 年 12 月提高 百分點(diǎn)；住宅竣工面積 平方米，同比下降 降幅比 2008 年 12 月增加了 百分點(diǎn)。 圖 1 2009 年 1與 2008 年 1房屋建設(shè)情況 020040060080010001200房屋 住宅經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他2 0 0 9 年4 月2 0 0 8 年4 地開發(fā)情況 1，呼和浩特市完成土地開發(fā)面積 平方米，同比下迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁 降 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 1 萬平方米， 表 3 2008 年、 2009 年 1土地開發(fā)購置情況 項(xiàng) 目 單位 2009 年 1 2008 年 1 同比增長 % 本年完成開發(fā)土地面積 平方米 24700 開發(fā)土地面積 平方米 591000 年購置土地面 積 平方米 10000 137400 年土地成交價(jià)款 萬元 1166 2300 商品房銷售情況 1，呼和浩特市商品房實(shí)際登記銷售面積 平方米，同比增長 環(huán)比增長 其中，商品住宅銷售面積 平方米，同比下降 環(huán)比增長 從商品住房銷售套數(shù)看，1實(shí)際登記銷售 2104 套，同比下降 環(huán)比增長 表 4 2009 年 1商品房 供需基本 情況 單位：萬 平方米、 % 項(xiàng)目 實(shí)際登記銷售面積 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :預(yù)售 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :現(xiàn)售 與上年同比 與上月環(huán)比 商品房 52 中 :商品住宅 54 售結(jié)構(gòu)分析， 100 平方米以下戶型仍占 50%左右。 1占銷售面積的 同比減少 百分點(diǎn)，環(huán)比提高 百分點(diǎn)，比 2008 年 12 月份提高了 百分點(diǎn)；銷售套數(shù)占 同比減少 百分點(diǎn)，環(huán)比提高 百分點(diǎn)，比 2008 年 12 月份提高了 百分點(diǎn)。 圖 2 2009 年 1 商品住房 銷售面積構(gòu) 成 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁 01020304050601月銷售面積2月銷售面積3月銷售面積4月銷售面積1月面積占比2月面積占比3月面積占比4月面積占比1 0 0 1001441 8 0 圖 3 2009 年 1 商品住房 銷售 套數(shù) 構(gòu) 成 02004006008001000120014001月銷售套數(shù)2月銷售套數(shù)3月銷售套數(shù)4月銷售套數(shù)1月占比套數(shù)2月占比套數(shù)3月占比套數(shù)4月占比套數(shù)1 0 0 1001441 8 0 圖 4 2008年 月房屋銷量情況 051015202530352 0 0 9 年1 月 2月 3月 4月商品房 商品住房迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 商品房銷售構(gòu)成分析 ， 銷售面積，住宅占 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房各占 與上年同期相比住宅下降 辦公樓下降 商業(yè)營業(yè)用增長 銷售 額，住宅占 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房各占 與上年同期相比住宅下降 辦公樓下降 商業(yè)營業(yè)用下降 圖 5 2009 年 1商品房銷售構(gòu)成 公樓 品房空置情況 截至 4 月底，商品房空置面積 平方米，其中空置 1平方米，同比增長 比 2008 年 12 商品住房空置面積 平方米，其中 1平方米，同比增長 比 2008 年 12 月 下降 占空置面積的 80%。 1的空置面積中，別墅和高檔公寓 平方米，同比下降 80%，比 2008 年 12 月下降 辦公樓 平方米，同比下降 比 2008 年 12 月下降 平方米，同比下降 比 2008 年 12 月下降 其他迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 用房 平方米，同比增長 比 2008 年 12 月下降 圖 6 商品房與商品住房空置面積情況 0500000100000015000002000000250000030000002 0 0 9 年1 - 4 月空置面積2 0 0 8 年1 - 4 月空置面積2 0 0 8 年1 - 1 2 月空置面積圖 7 商品房空置構(gòu)成 05000001000000150000020000002500000住宅 別墅、高檔公寓 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他2 0 0 9 年1 - 4 月2 0 0 8 年1 - 1 2 售價(jià)格情況 1，商品房平均售 價(jià) 3914 元 /平方米，與去年同比增長 與上月環(huán)比增長 比 2008 年 12 月增長 其中商品住宅平均售價(jià) 2933 元 /平方米，同比增長 與上月環(huán)比增長 比 2008 年 12 月增長 根據(jù) 國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示 ， 4 月份 70 個大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，呼和浩特房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比 全迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 國 百分點(diǎn)。環(huán)比 于全國 百分點(diǎn)。在 70 個大中城市排 38 位和 44 位；新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比 百分點(diǎn)。環(huán)比 低于全國 百分點(diǎn)。在 70 個大中城市排 45 位和 31 位。 表 5 1銷售價(jià)格增長情況 商品房平均銷售價(jià)格 (%) 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 其中 :新建住宅價(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 ： 銷售價(jià)格資料 來源：呼和浩特市房管局統(tǒng)計(jì)上報(bào)表； 指數(shù) 資料來源： 國家發(fā)展改革委和 國家統(tǒng)計(jì)局全國 70 大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。 銷售價(jià)格 2000 元到 3000 元之間的占銷售套數(shù)總量的 同比下降 百分點(diǎn)； 3000 元以 上的占 同比下降 百分點(diǎn)。 圖 8 2009 年 1不同價(jià)位新建商品平均售價(jià)同比增長情況 250030004000征與趨勢 2009 年以來，呼和浩特房地產(chǎn)市場總體呈如下特征： 1、投資上升 2009 年 以來，在保增長擴(kuò)消費(fèi)的大背景下，呼和浩特市面對緊縮的宏觀形勢，積極應(yīng)對大環(huán)境帶來的不利影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 然保持了慣性增長的運(yùn)行態(tài)勢。盡管增長幅度同比呈回落，但是 1008 年底有所增長，這與呼和浩特市實(shí)施的“ 一核雙圈 ” 發(fā)展思路和 “ 142” 戰(zhàn)略 的城市發(fā)展規(guī)劃息息相關(guān)。但 是后續(xù)發(fā)展仍面臨著空前的壓力。具體到企業(yè)壓力幾何，更大程度取決于自身的策略選擇。土地市場需求受到房地產(chǎn)市場低迷的影響明顯下降，完成土地開發(fā)面積、土地購置面積、土地成交價(jià)款同比都在下降，而且下降幅度較大。 2、銷售增長 從銷售量數(shù)據(jù)可以看出，商品房銷售同比小幅增長，商品住房基本下降態(tài)勢，但環(huán)比增長幅度較大。一方面有銷售季節(jié)因素，也有自住需求釋放原因。另一方面，在全球樓市之冬，呼和浩特市房地產(chǎn)企業(yè)也積極順應(yīng)市場變化，及時調(diào)整銷售策略，求得發(fā)展生機(jī)，使一度下滑的銷售形勢有了回升。主要表現(xiàn)為商品房現(xiàn)售回升，交易增加 ?？梢哉J(rèn)為，在政策、經(jīng)濟(jì)、市場等多方因素綜合影響下，市場累積的住房需求一定程度釋放，市場開始回升。 同時，商品房和商品住房空置面積總體呈下降趨勢，雖然同比呈增長趨勢，但比 2008 年 12 月有所下降，表明了 市場庫存消化壓力有望逐步緩解 。 從 1的普通住宅成交戶型面積看，市場需求較大的仍是60方米的戶型，銷售面積占 44%，銷售套數(shù)占 53%。 3、價(jià)格增長 2009年以來呼和浩特市的房屋銷售價(jià)格仍保持了小幅增長的態(tài)迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁 勢，在全國 70 個大中城市的位次也基本沒有出現(xiàn)大的變化。不同價(jià)位新建商品房增長幅度仍然較高 ，意味著房地產(chǎn)市場改善型置業(yè)需求的門檻仍然較高。表明呼和浩特房地產(chǎn)市場價(jià)格仍然在高位運(yùn)行。最近在全國市場有所回暖的情況下，有可能帶動新一輪銷售價(jià)格升溫。應(yīng)該引起高度重視，加強(qiáng)市場動態(tài)的研究。 4、信心不足 2008年底和 2009年呼和浩特市政府相繼出臺了呼政發(fā) 200863號和呼政發(fā) 200930 號文件和開發(fā)商雙重刺激作用明顯，市場活力有重歸的