XXX商住樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 住樓 項(xiàng)目 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱： 住樓 方向位置 東 面 西 面 南 面 北 面 備注 開發(fā)公司 開發(fā)公司 公司地址 法定代表人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 注冊(cè)資本 企業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)范圍 備 注 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 承擔(dān)可行性研究工作的單位 評(píng)估單位 法定代表人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 評(píng)估資質(zhì) 公司地址 經(jīng)營(yíng)范圍 備 注 研究工作依據(jù) （ 1）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)方法與參數(shù)； （ 3）建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； （ 4）深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件發(fā)布的深計(jì) 2003590 號(hào)深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件； （ 5）國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策； （ 6）各級(jí)政府職能部門公布的統(tǒng)計(jì)資料及市場(chǎng)行情資料； （ 7）開發(fā)公司提供的有關(guān)本項(xiàng)目評(píng)估所需資料； （ 8）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 50291 （ 9）評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察記錄、攝影及市場(chǎng)調(diào)查資料； （ 10）深圳市建設(shè)工 程價(jià)格信息； 2 （ 11）深圳市建筑工程綜合價(jià)格； （ 12）估價(jià)方掌握的其他相關(guān)資料； 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 土地情況 宗地號(hào) 地塊編號(hào)： 占地面積 平方米 土地用途 商業(yè)、住宅 土地使用年限 尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù) 用地規(guī)劃建設(shè)情況 主體建筑物性質(zhì) 高層商住樓 建筑容積率 筑覆蓋率 40% 建筑面積 總建筑面積為 14100 平方米，包括商業(yè) 2100 平方米（其中凈菜市場(chǎng) 1000 平方米），住宅 12000 平方米。 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) （ 1）根據(jù)深圳 市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字 ， 宗地的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，總用地面積為 方米，其中建設(shè)用地面積為 方米，建筑容積率為 筑覆蓋率 40% ，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為 14100 平方米，包括商業(yè) 2100 平方米（其中凈菜市場(chǎng) 1000 平方米），住宅 12000平方米。 行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1）從深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下， 2003 年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò) 2002 年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增 速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張后轉(zhuǎn)入對(duì)質(zhì)的需求上升，近年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時(shí)國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購(gòu)房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 （ 2）從羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：近年來(lái)，深圳市在羅湖區(qū)進(jìn)行的人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊 樓市。同時(shí)，羅湖 “ 圍剿 ” 違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動(dòng)工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動(dòng)羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費(fèi)和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計(jì)劃改革通關(guān)政策，將進(jìn)一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷最有利的區(qū)域。同時(shí)羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來(lái)往頻繁，這些都為東門等片 區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的興旺也帶來(lái)了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來(lái)該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。 （ 3）從東門片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。由于地處商業(yè)中心區(qū)，精品小戶型是市場(chǎng)的主要需求。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達(dá)花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。 （ 4）從該項(xiàng)目自身分析：該項(xiàng)目位于東門片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢(shì)。東門片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來(lái)都是港人最為熟悉和認(rèn)同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢(shì)。其次，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價(jià)低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場(chǎng)空間。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無(wú)其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場(chǎng)地平整），項(xiàng)目尚處于建設(shè)前期準(zhǔn)備階段。 3 項(xiàng)目前期工作 土建工程 其他 工程 竣工入伙時(shí)間 備 注 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀情況詳見(jiàn)附件：委估物業(yè)實(shí)景照片；項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度詳見(jiàn)附件：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖； 投資估算和資金籌措 根據(jù)深圳建設(shè)工程價(jià)格信息、深圳市建筑工程綜合價(jià)格等，經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣 9014 萬(wàn)元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金 5400 萬(wàn)元，銀行借款 2000 萬(wàn)元，銷售回款 1614 萬(wàn)元。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 （ 1）從市場(chǎng)角度評(píng)估分析結(jié)論：該項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)繁華的東門片區(qū)，地處繁華的商業(yè)中心地段，具有較多的優(yōu)勢(shì)，具有 一定市場(chǎng)空間。經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)為 7000 元 /平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為 20000 元 /平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 11970 萬(wàn)元（在本評(píng)估測(cè)算中，考慮到目前該區(qū)域的市場(chǎng)特點(diǎn)以及同類項(xiàng)目的銷售情況，結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)該項(xiàng)目考慮 5%的空置率）。 （ 2）從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益角度評(píng)估分析結(jié)論： 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)的銷售收入（考慮 5%的空置率）為 11970 萬(wàn)元； 該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的稅前利潤(rùn) 2321 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為 該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn) 1973 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為 財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率 =財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I= =1059 萬(wàn)元 投資回收期（動(dòng)態(tài)） =以上可以看出，該項(xiàng)目效益較好，經(jīng)濟(jì)上可行。 （ 3）從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)角度評(píng)估分析結(jié)論： 在下面 目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議的評(píng)估分析中，我們對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對(duì)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程進(jìn)度方面風(fēng)險(xiǎn)等定性分析，得出結(jié)論是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （ 4）從下面的資金的籌措與運(yùn)用分析來(lái)看：經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣 9014萬(wàn)元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金 5400 萬(wàn)元，銀行借款 2000 萬(wàn)元，銷售回款 1614 萬(wàn)元。資金的計(jì)劃安排較合理，能夠保證項(xiàng)目的順利完工。 （ 5）評(píng)估綜合分析結(jié)論： 我們通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究、項(xiàng)目自身情況、市場(chǎng)定位、投資、資金籌措、銷售、經(jīng)營(yíng)收入以及財(cái)務(wù)效益與敏感性等方面的的評(píng)估分析，確定該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益較好，且具有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目可行。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 2001 年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于 7%的增長(zhǎng)速度受到 世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入 際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建 4 設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 1992、 1993 年的過(guò)熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為了擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存款 利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2001 年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)的消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 2002 年 1、 2 月中國(guó)人民 銀行降低利率及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 國(guó)務(wù)院于 2003 年 8 月 12 日發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知共分六部分，分別為：提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想；完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。 通知要求各地、各部門完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，建立和完善廉租住房制度，控制高檔商品房建設(shè)。在改革住房制度方面，通知要求各地繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出 售，完善住房補(bǔ)貼制度，同時(shí)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。在規(guī)范住房信貸方面，通知強(qiáng)調(diào)要加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。此外，通知還在完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面作了詳細(xì)規(guī)定。 通知明確提出“發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)”，“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。這對(duì)自 121 文件出臺(tái)以來(lái)一直對(duì)資金鏈揪心的開發(fā)商們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一顆定心丸。但對(duì)那些想在房地產(chǎn)開發(fā)中獲取非法 利潤(rùn)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，今后的日子恐怕會(huì)更難過(guò)，因?yàn)橥ㄖ裁鞔_表示“要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為”。 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)了二十多年的改革開放之后，第一次被國(guó)務(wù)院的文件肯定了“已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的事實(shí)。市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀是良性、健康的，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的，并且要持續(xù)穩(wěn)定的支持與發(fā)展。 圳市投資宏觀背景 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立 22 年來(lái)，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市配套設(shè)施及環(huán)境日趨完善，全市建成區(qū)面積 方公里，常住人口 人，曾 先后獲得“國(guó)家環(huán)境模范城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、國(guó)際“花園城市”稱號(hào)，并是亞洲第一個(gè)被國(guó)際建協(xié)授予“城市規(guī)劃獎(jiǎng)”的城市。 深圳地區(qū)圖 2003 年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。全市生產(chǎn)總值（ 到 元，比上年增長(zhǎng)了 完成固定資產(chǎn)投資 元，比上年增長(zhǎng) 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 元，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下， 2003 年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò) 2002年的高速增長(zhǎng)后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總 體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來(lái)看， 2003 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 從房地產(chǎn)開發(fā)投資看， 2003 年深圳全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到 元，比上年增長(zhǎng)了 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2002 年 增長(zhǎng)速度。從近年來(lái)的投資情況看，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著 20 30的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。尤其是 2002 年，開發(fā)投資達(dá)到 高增長(zhǎng)率，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重則高達(dá) 5 理論上講，在城市快 速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)具有投資增速高的特征，但是增速過(guò)高易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱隱患。尤其是 2002 年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資與 增長(zhǎng)率比例高達(dá) 1，出現(xiàn)了投資過(guò)熱的不利局面。 2003 年初，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)用地調(diào)控力度的加強(qiáng)及系列調(diào)控措施的出臺(tái)，開發(fā)投資增幅不斷減小，上半年增幅減至 至年底減少到 開發(fā)投資增速明顯回落，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率與 長(zhǎng)率的比值也呈現(xiàn)下降，至年底出現(xiàn) 1 的倒置比例，并在基本合理的比例區(qū)間內(nèi)，投資過(guò)熱問(wèn)題得到明顯緩解。今后，隨著政府對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)以及業(yè)界的不斷理性，深圳房地產(chǎn)也將進(jìn)一步保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展。 從房地產(chǎn)金融貸款看，至 2003 年 11 月底，深圳全市房地產(chǎn)貸款余額合計(jì) 1422 億元，占全市金融貸款余額的 其中，住房按揭貸款余額為 969 億元，同比增長(zhǎng) 27，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 453 億元，同比增長(zhǎng) 24，兩者分別占房地產(chǎn)貸款總額的 68和 32。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳房地產(chǎn)貸款總額占全市金融貸款的比例已連續(xù)兩年在 30左右，貸款比例較為穩(wěn)定合理，有利于減少由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展 。 從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看， 2003 年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟和理性，行業(yè)規(guī)模開始趨于穩(wěn)定，企業(yè)素質(zhì)不斷提高。 2003 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)保持上年 700 家左右的規(guī)模。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，一些不具實(shí)力、規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)差、專業(yè)化程度低的開發(fā)企業(yè)已逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰的速度加快。從 2003 年年審情況看，歷年投資額在前 50 名的開發(fā)企業(yè)，繼續(xù)占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)總投資的半壁江山，規(guī)模企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)具有舉足輕重的作用，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度已逐漸形成。從企業(yè)組織形式看，年審排名前 10 位的企業(yè)基本呈國(guó)企及國(guó)有控股企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、 外資企業(yè)三分局面，多種經(jīng)濟(jì)形式的企業(yè)組織存在，既相互融合又相互競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，帶動(dòng)和促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范與成熟。 此外，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，深圳已形成較為成熟的房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成從業(yè)機(jī)構(gòu) 520 余家、從業(yè)人員近萬(wàn)人的行業(yè)規(guī)模。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模逐步擴(kuò)大。從業(yè)人員專業(yè)化水平顯著提高，行業(yè)理論研究水平不斷提升，并積極拓展內(nèi)地市場(chǎng)、傳播成熟經(jīng)驗(yàn)。目前，深圳中介服務(wù)企業(yè)已將自己獨(dú)具特色的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念引入內(nèi)地，以完善的理論、成熟的經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場(chǎng)意識(shí)拓展了北京、上海、成都、武漢等內(nèi)地城市的房地 產(chǎn)市場(chǎng)。 總的來(lái)說(shuō)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。 2003 年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 潮，年中的簽署、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文和央行 121 號(hào)文下發(fā)，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。但是從整體來(lái)看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、均衡、平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況 2003 年，商品房施工面積達(dá)到 ，較上年增長(zhǎng)了 竣工面積達(dá)到 ，較上年增長(zhǎng)了 新開工面積連續(xù) 8 年增長(zhǎng)，當(dāng)年達(dá)到 ，但增長(zhǎng)速度與上年相比減緩到 2002年為 。從近年數(shù)據(jù)看， 2002 年之后由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，商品房開發(fā)規(guī)模得到了有效控制。商品房施工面積、竣工面積、新開工面積增長(zhǎng)幅度均出現(xiàn)了小幅上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已開始趨于穩(wěn)定，這對(duì)于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡及房?jī)r(jià)平穩(wěn)具有重要意義。 （ 2）新建商品房銷售狀況 近年來(lái)，深圳新建商品房銷售面積持續(xù)上升， 2003 年商品房銷售面積為 ，比 上年增長(zhǎng)了 其中，住宅銷售達(dá)到 ，較上年增長(zhǎng)了 占商品房銷售總面積的比例達(dá)到 商服用房銷售達(dá)到 ，比上年減少了 占銷售總面積的 辦公樓銷售了 ，比上年了增加了 占銷售總面積的 從全年銷售情況看，住宅、寫字樓銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，而商業(yè)用房銷售出現(xiàn)下滑。 從各區(qū)的住宅銷售看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20、27、 21、 18，南山區(qū)住宅銷售面積仍 然穩(wěn)居首位，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分 6 明顯。 從價(jià)格結(jié)構(gòu)看，單價(jià)在 4000 元以下的住宅，占總成交量的 29；單價(jià)在 4000 6000 元的住宅，占總成交量的 30；單價(jià)在 6000 8000 元的住宅，占總成交量的 22；單價(jià)在 8000 10000 元的住宅，占總成交量的 13；單價(jià)在 10000 元以上的住宅，占總成交量的 6。按深圳收入水平對(duì)比計(jì)算的 8000 元以下中檔及中檔以下的住宅占總成交量的 80左右， 8000 元以上的高檔住宅占總成交量的 20左右。價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，且低價(jià)位和中等價(jià)位住 宅仍占絕大多數(shù)，能夠滿足不同收入層次的住宅需求。 從住宅戶型結(jié)構(gòu)看，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42，二房住宅為 23，四房住宅為 17。三房住宅繼續(xù)為主力戶型，且三房、二房和四房占住宅市場(chǎng)交易總量八成以上，戶型結(jié)構(gòu)基本合理。 （ 3）二手房銷售情況 近年來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)發(fā)展較快，銷售面積逐年增大。 2003 年，二手房銷售面積達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng)了 達(dá)到歷史最高增幅，占新建商品房銷售總量的 57。二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展，已形成房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展局面 ，有力的推動(dòng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和健全。 （ 4）房屋租賃情況 自 1992 年以來(lái)，深圳歷年房屋出租面積基本呈逐年上升趨勢(shì)，房屋租賃市場(chǎng)繼續(xù)在規(guī)范中不斷發(fā)展。至2003 年，全市房屋租賃面積達(dá)到 6395 萬(wàn)，比上年增長(zhǎng) 其中還不包括未納入管理的大部分農(nóng)村私房的出租）；全年征收租賃管理費(fèi) 元，代征私房稅 元。據(jù)估計(jì)，目前全市房屋租賃面積占全市房屋總面積比例接近 40。如此之高的租賃率表明深圳房屋租賃市場(chǎng)需求巨大，對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也具有非常重要的作用。此外，從近年 房屋租賃的結(jié)構(gòu)來(lái)看，廠房出租比例最高，達(dá)到 55以上，而商業(yè)樓宇、辦公樓達(dá)到 25。廠房、商業(yè)用途房屋的出租是深圳房屋租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 （ 5）房地產(chǎn)價(jià)格 2003 年，按照建筑面積計(jì)算的新建住宅銷售均價(jià)為每平方米 5680 元，與 2002 年相比上漲了 商鋪價(jià)格為每平方米 12916 元，比上年上漲了 寫字樓價(jià)格為每平方米 10164 元，比上年上漲了 總體來(lái)看，全市新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，僅為 而同期全市人均可支配收入達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) 4。居民收入水 平增長(zhǎng)繼續(xù)高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)保持在 6 倍以內(nèi)（當(dāng)年為 從而使住房繼續(xù)成為全市消費(fèi)增長(zhǎng)較快的商品之一。 （ 6）商品房空置情況 2003 年，全市商品房空置面積為 ，比上年減少了 其中，住宅為 ，比上年減少 占總量的 商服用房為 ，比上年減少了 占總量的 辦公樓為 ，比上年了增加了 占總量的 總體來(lái)看，住宅、商業(yè)用房空置面積呈下降趨勢(shì)，而寫字樓空置面積的上 升主要與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、 署后的大量樓盤集中上市有關(guān)。考慮到寫字樓銷售周期較長(zhǎng)，其空置情況將在今后兩年有所好轉(zhuǎn)。 （ 7）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征及存在的問(wèn)題 2003 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行特征： 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛趨勢(shì)，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從上年的 23高增長(zhǎng)回復(fù)到 1998 年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開始趨于平穩(wěn)。 隨著政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn)“供”小于“求”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量更加趨于平衡。 7 房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同收入層次消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)整體保持平衡。 全市房地產(chǎn)價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，但價(jià)格總體保持小幅增長(zhǎng)，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 部分區(qū)域供求結(jié)構(gòu)尚不均衡，住宅需求旺盛但供給不足。從熱點(diǎn)區(qū)域供求結(jié)構(gòu)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，尤其是南山區(qū)連續(xù)多年新建住宅供給超出需求， 2003 年則超出 25以上，表明其在特區(qū)內(nèi)房源充足，在今后一定時(shí)期能夠滿足市場(chǎng)需求；而龍崗區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)新增供給均小于需 求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 1 和 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一定程度上會(huì)引起今后一段時(shí)期房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定。 特區(qū)內(nèi)外價(jià)格差距較大，不利于價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2003 年深圳特區(qū)內(nèi)商品住宅價(jià)格基本繼續(xù)高于特區(qū)外一倍以上，且價(jià)格差距較 2002 年增大。主要原因在于：特區(qū)內(nèi)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，從而引至房?jī)r(jià)較快上升，價(jià)格差距拉大。 部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為仍不夠規(guī)范，少數(shù)問(wèn)題樓盤有待加快解決。從目前深圳市房地產(chǎn)開 發(fā)業(yè)的運(yùn)行看，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)能夠依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、注重服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)，使各類糾紛減少，但仍有少部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，給市場(chǎng)帶來(lái)了負(fù)面影響。如項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，部分項(xiàng)目公司無(wú)法提供完善的后續(xù)服務(wù)，使業(yè)主權(quán)益受到侵害；少數(shù)項(xiàng)目公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問(wèn)題樓盤；部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計(jì)、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補(bǔ)辦手續(xù)隨機(jī)入市的現(xiàn)象。 （ 8） 2004 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 趨勢(shì) 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀因素分析 深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響： 近年來(lái)，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來(lái)少有的良好發(fā)展局面。 2003 年，深圳本市生產(chǎn)總值（ 上年增長(zhǎng)了 創(chuàng) 8 年新高，在全國(guó)城市中居第 4 位；人均 續(xù)居全國(guó)第 1 位，達(dá)到 54560元 /人；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng) 增速為 8 年來(lái)最高；外貿(mào)進(jìn)出口總額比上年增長(zhǎng) 外貿(mào)進(jìn)出口總額和出口總額連續(xù) 11 年居全國(guó)大中城市首位。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級(jí)等因素的影響下，深 圳成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳社會(huì)發(fā)展步入新的階段，人民生活水平進(jìn)一步提高。 2003 年，深圳人民生活水平不斷改善，當(dāng)年人均可支配收入達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) 4，而居民消費(fèi)欲望也不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng)了 隨著深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費(fèi)中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費(fèi)成為熱點(diǎn)，社會(huì)文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運(yùn)行，人均收入水平的提高，以機(jī)械增長(zhǎng)為 主的人口增長(zhǎng)模式，以及在國(guó)內(nèi)較為現(xiàn)代化的新型消費(fèi)觀念，為未來(lái)深圳房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外， 簽署， 24 小時(shí)通關(guān)的實(shí)施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇；而地鐵四號(hào)線的開發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進(jìn)程的加快，將促進(jìn)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)再次景氣，并極大的促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。 國(guó)家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響： 近年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清 理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也將出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策?？傮w來(lái)看，以上各項(xiàng)政策對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下： 8 國(guó)家清理整頓土地市場(chǎng)政策對(duì)深圳影響不大，尤其是經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地一律通過(guò)市場(chǎng)方式出讓，從而避免了土地市場(chǎng)不規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。 征地制度改革在一定程度會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，但影響不會(huì)很大。特別是近年來(lái)，針對(duì)深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴(yán)格的 土地供應(yīng)計(jì)劃制度，集約利用土地資源，保證城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所必須的用地。國(guó)家實(shí)施征地制度改革后，深圳將面臨進(jìn)一步的土地供應(yīng)壓力，勢(shì)必對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開發(fā)潛力的進(jìn)一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增 100 公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的能力基本保持在 200 300 公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計(jì)每年供應(yīng)商品房 700 800 萬(wàn)平方米，考慮到近兩年約 500 萬(wàn)平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計(jì)每年供給新建住宅 1200 萬(wàn)平方米。結(jié)合近年來(lái)每年 800萬(wàn)平方米的新增需求，新增商品房供求比達(dá)到 1，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，也有利于消費(fèi)者充分選房、保證目前買方市場(chǎng)的基本格局并保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。 在工程建設(shè)方面，政府加強(qiáng)清理拖欠工程款，不會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場(chǎng)管理體系，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時(shí)地價(jià)一次性交清、“多層封頂、高層建至 2/3”才能預(yù)售等“高門檻”政策，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。 從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的開征物業(yè)稅政策一旦實(shí)施，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。開征物業(yè)稅，將改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購(gòu)房者消費(fèi)門檻，控制房地產(chǎn)炒買炒賣現(xiàn)象；但同時(shí)也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的波動(dòng)。 從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點(diǎn)區(qū)域房地 產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)用地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點(diǎn)區(qū)域“求大于供”的問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。此外，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今年我市將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理與監(jiān)控，進(jìn)一步完善的信息統(tǒng)計(jì)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)， 繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。 2004 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 房地 產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面： 從住宅市場(chǎng)需求總量來(lái)看，以我市 530 萬(wàn)常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到 1 億平方米，加上約 2000 多萬(wàn)平方米的在建住宅，市場(chǎng)上住宅總量為 平方米。以此計(jì)算，常住人口人均建筑面積達(dá)到 23 平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國(guó)家人均居住水平的目標(biāo)為 30 平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約 7 平方米的增長(zhǎng)潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長(zhǎng) 1 平方米計(jì)算，每年將增加住宅需求 500 600 萬(wàn)平方米。 從深圳特殊的人口增長(zhǎng)方式看，人口增長(zhǎng)基本以外來(lái)人口機(jī)械增長(zhǎng)為主，特別是近年來(lái)，每年外來(lái)人口保持約 25 30 萬(wàn)人的 增長(zhǎng)速度；人口的高速機(jī)械增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國(guó)較高的人均收入水平（人均可支配收入 25936 元）及合理的房?jī)r(jià)收入比（ 1），進(jìn)一步吸引了外來(lái)人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時(shí)間內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計(jì)，每年新增人口住房需求接近600 700 萬(wàn)平方米。 根據(jù)以上估計(jì)，今后 5 7 年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持 1100 1300 萬(wàn)平方米的需求規(guī)模，而 2002 2003 9 年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持 1200 萬(wàn)平方米也驗(yàn)證這個(gè)實(shí)事。由此可預(yù)計(jì)，2004 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的需求規(guī)模，對(duì)新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計(jì)達(dá)到 1300 萬(wàn)平方米。 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣： 從 2003 年全年銷售情況看，寫字樓銷售面積增長(zhǎng)了 部分片區(qū)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了較為火爆的銷售場(chǎng)面。但是，根據(jù) 1998 年以來(lái)的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫字樓銷售量在 11 19 萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，規(guī)模并未有較大增長(zhǎng)；除極個(gè)別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼 續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來(lái)兩年，新增寫字樓供應(yīng)將保持 100 150 萬(wàn)平方米的規(guī)模?？紤]到近兩年每年 18 萬(wàn)平方米左右的銷售規(guī)模， 2004 年寫字樓市場(chǎng)仍將競(jìng)爭(zhēng)激烈，而在供給增長(zhǎng)較快的制約下，寫字樓價(jià)格將與 2002 年持平。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 2003 年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于 1998 2001平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛，價(jià)格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物業(yè)新開工量平均保持著20以上的增長(zhǎng)，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場(chǎng)需求旺盛趨勢(shì)，預(yù) 計(jì) 2004 年商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。 房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成 ： 根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如 2003年當(dāng)年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年 30上升到40。房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實(shí)施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域， 外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)： 署后，香港地鐵于 2004 年 1 月初即與深圳市政府簽署和約，采取 式承包深圳地鐵四號(hào)線，總投資 60 億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè) 290 萬(wàn)平方米的開發(fā)權(quán)。地鐵四號(hào)線的開發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn)本市重大項(xiàng)目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn) 代化水平，同時(shí)還將極大的促進(jìn)深圳房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場(chǎng)在 1999 年曾經(jīng)達(dá)到 60%以上的高增長(zhǎng)期，但近年來(lái)增長(zhǎng)幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例徘徊在 7%左右。地鐵四號(hào)線開工后，隨著交通的便利及香港企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對(duì)味，港人對(duì)地鐵上蓋及周邊物業(yè)的需求將大大增加，這將非常有利于深圳外銷市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)深圳樓市的進(jìn)一步繁榮。 房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)： 從近年來(lái)的價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)看，深圳房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià) 漲跌幅度甚小，但 2003 年各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格均出現(xiàn)了一定幅度增長(zhǎng)，特區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格增長(zhǎng)基本在 5以上。產(chǎn)生這種情況的原因固然與年內(nèi)契稅上調(diào)、建材價(jià)格全面上漲有關(guān)，但房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌的決定因素還在于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。 目前，深圳土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求卻持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間?？傮w來(lái)看， 2004 年深圳的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會(huì)太大。原因在于，特區(qū)外商品房的銷售量每年都在上升， 2003 年占全市總銷售量 的 40，今年有望達(dá)到 50以上；特區(qū)外價(jià)格基數(shù)低、交易量大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小，將會(huì)對(duì)全市房?jī)r(jià)起到抑制作用，從而保證全市房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 總體來(lái)看， 2004 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持總量基本均衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)景氣，新的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) （ 1）羅 湖 區(qū) 10 羅湖區(qū)總共有 17 個(gè)小片區(qū)，各片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量差異較大。從 2002 2003 年上半年，所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在蓮塘、布心、東門、筍崗 、國(guó)貿(mào)及口岸片區(qū)，其它片區(qū)的新開發(fā)量較少。從目前在售的物業(yè)當(dāng)中， 91%的項(xiàng)目建筑面積低于 10 萬(wàn)平方米， 9%的項(xiàng)目建筑面積高出 10 萬(wàn)平方米，如百仕達(dá)花園、中信星光名庭、嘉寶田花園等屈指可數(shù)。 羅湖區(qū)區(qū)域圖 早期的羅湖部分片區(qū)因?yàn)橐?guī)劃滯后、工業(yè)色彩濃而鮮有樓盤亮相。自去年以來(lái)，人民南改造、東門改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊樓市。 人民南片區(qū)改造工程是羅湖樓市的一大亮點(diǎn)，改造工程涉及的總面積約為 方公里。據(jù)初步估算，人民南的改造工程將吸引 13 億元的社會(huì)資金參與改造，同時(shí)也為房地產(chǎn)開 發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇。 據(jù)了解，近年來(lái)，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施如能早日動(dòng)工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動(dòng)樓市的繁榮。 羅湖各片區(qū)主要在售項(xiàng)目概況 片區(qū)名稱 項(xiàng)目性質(zhì) 項(xiàng)目數(shù)量 總建筑面積（ /） 總戶數(shù)（戶） 筍崗 住宅 3 715 商業(yè) 1 21120 150 合計(jì) 4 865 蓮塘 住宅 7 952 布心 住宅 6 888 東門 住宅 4 133 商業(yè) 1 21169 街鋪 25 合計(jì) 5 158 湖貝、水貝 住宅 3 435 寫字樓 1 86346 公寓 220 合計(jì) 4 655 翠竹 住宅 4 054 文錦、國(guó)貿(mào) 住宅 6 132 商業(yè) 1 30000 470 合計(jì) 7 602 其它 住宅 5 277309 2763 寫字樓 2 寓 1375 合計(jì) 7 138 總計(jì) 44 4312 （ 2）東門片區(qū) 這一片區(qū)是由人民公園路、筍崗東路、文錦中路、深南東路圍合而成的區(qū)域，周邊樓盤涵括東門及洪湖片區(qū)。東門片區(qū)在城市規(guī)劃中被定為深圳主要商業(yè)聚集地，聚集了眾多生意人，打工仔，由此決定了該片區(qū)住宅多以商住兩用為主，并配以基本的生活配套設(shè)施，包括菜市場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園、郵局、銀行等，商務(wù)色彩較濃。東門片區(qū)住宅的特色為商住兩用，中小戶型為主大部 分樓盤帶裝修銷售，或提供裝修套餐?？蛻魜?lái)源面狹窄，樓盤素質(zhì)兩極分化，價(jià)格差異較大，目前該片區(qū)在售項(xiàng)目包括嘉年華名苑、東悅名軒、繽紛時(shí)代和東門金座。 片區(qū)樓盤情況 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 規(guī)模（） 開售時(shí)間 11 占地 總面積 1 嘉年華名苑 曬布路 3200 21375 東悅名軒 東門 6000 50000 繽紛時(shí)代 東門中 7800 50000 東門金座 立新路 14000 現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 根據(jù)上表可以看出，各項(xiàng)目分布在東門中路兩側(cè)，說(shuō)明東門土 地稀缺，除東悅名軒是尾盤銷售外，其余多是即將發(fā)售或 2003 年初開售（嘉年華名苑）的樓盤，但由于建筑面積低于 5 萬(wàn)平方的小項(xiàng)目居多，所以2003 年總體供應(yīng)量不大，值得注意的是，東門金座和繽紛時(shí)代都于 2003 年年底開盤，銷售形式對(duì) 2004 年?yáng)|門樓市起到一定指導(dǎo)作用。 戶型對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 單身公寓 一房?jī)蓮d 兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d 暢銷戶型 戶數(shù)（比例） 面積 戶數(shù)（比例） 面積 戶數(shù)（比例） 面積 戶數(shù)（比例）面積 東悅名軒 816 戶 / 326 戶 40% 37 434 戶 53% 69 56 戶 7% 86 兩房?jī)蓮d 嘉年華名苑 348 戶 / / 58 戶 17% 32 戶 67% 816% 房 繽紛時(shí)代 818 戶 94 戶 11% 78 戶 22% 05 戶 25% 4142%房 東門金座 609 戶 290 戶 48% 61 戶 43% 8 戶 9% / 兩房二廳 合計(jì) 2591 384 戶 823 戶 929 戶 455 戶 序號(hào) 戶型 建筑面積 比例 1 單房 25 33 平方 米 15% 2 一房 33 44 平方米 32% 3 二房 68 平方米 35% 4 三房 79 117 平方米 18% 合計(jì) 100% 分析比較片區(qū)戶型結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)各種戶型開發(fā)量較為平均， 33 平米到 44 平米之間的一房和 68 平米左右的二房單位在片區(qū)最為多見(jiàn)，分別占到總開發(fā)量的 32%和 35%，但位于其次的單房及三房開發(fā)量也不小，如三房開發(fā)比例也達(dá)到 18%，值得注意的是，東悅名軒已是尾盤，其大量一房、二房已被消化，則今年剩余時(shí)間及明年年初的市場(chǎng)中，各戶型所占比例會(huì)進(jìn)一步靠攏。 物業(yè)價(jià)格對(duì)比分析 東門金座 嘉年 華名苑 繽紛時(shí)代 東悅名軒 實(shí)收均價(jià) 7800 7800 7500 7700 交樓標(biāo)準(zhǔn) 帶裝修 帶裝修 帶裝修 不帶裝修 目標(biāo)客戶 投資客周邊私營(yíng)業(yè)主 投資客周邊私營(yíng)業(yè)主 投資客周邊私營(yíng)業(yè)主 投資客外銷、周邊私營(yíng)業(yè)主 優(yōu)劣勢(shì)分 優(yōu)勢(shì) 1、商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大； 2、配套齊全 1、商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大； 2、配套齊全 1、商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大； 2、配套齊全 1、位處東門，商業(yè)氛圍濃厚，投資價(jià)值較大； 2、交通便利 3、配套齊全 劣勢(shì) 1、位于步行街附近，交通不十分便利。 2、居住環(huán)境雜亂。 1、位于 東門中較偏的位置。2、居住環(huán)境一般，與周邊建筑物距離較近。 1、位于東門中較偏的位置。 2、居住環(huán)境一般。 1、噪聲較大。 2、居住環(huán)境略顯雜亂。 12 銷售率 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 約 60% 30% 95%以上 根據(jù)上表，本片區(qū)目前均價(jià)大概在 7500 元 /平米 7800 元 /平米之間，幾乎全是帶裝修銷售，再次證明了東門片區(qū)小戶型單位在深港投資客心中的地位，東悅名軒雖然不帶裝修銷售，但是發(fā)展商對(duì)于片區(qū)租賃前景的看好，目前東悅名軒僅剩余幾套單位，而嘉年華名苑自今年初開盤以來(lái)，幾經(jīng)波折，目前也達(dá)到了六成的銷售率。 觀市場(chǎng) 與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 一方面從宏觀市場(chǎng)評(píng)估分析，我們可以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境走好必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺發(fā)展。從全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看： 2001 年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于 7%的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入 際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。從深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看：深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)成立 22 年來(lái)，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市配套設(shè)施及環(huán)境日趨完善，全市建成區(qū)面積 方公里，常住人口 人，曾先后獲得“國(guó)家環(huán)境模范城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、國(guó)際“花園城市”稱號(hào)，并是亞洲第一個(gè)被國(guó)際建協(xié)授予“城市規(guī)劃獎(jiǎng)”的城市。以上表明，全國(guó)經(jīng)濟(jì)以及深圳市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供良好的大環(huán)境。 另一方面從深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估分析：深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)房在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張后轉(zhuǎn)入對(duì)質(zhì)的需求上升，近年國(guó)家 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時(shí)國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購(gòu)房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來(lái)往頻繁，這些都為片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的興旺也帶來(lái)了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來(lái)該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。 根據(jù)以上的評(píng)估分析，委估項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)營(yíng)銷等方面都必須遵循房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，做到項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)營(yíng)銷等方面都符合深圳市的 房地產(chǎn)市場(chǎng)和羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況以及發(fā)展趨勢(shì)。 域市場(chǎng)分析 域市場(chǎng)界定 （ 1）羅湖區(qū)大多數(shù)樓盤戶型以中小戶型為主，尤其是東門、嘉賓路、北斗一帶，而大戶型單位主要來(lái)自于 2000 年以前開發(fā)的樓盤，這與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求有很多的關(guān)系（當(dāng)時(shí)福田及南山的開發(fā)建設(shè)尚未成熟，老羅湖的成熟配套仍然留住了相當(dāng)