生態(tài)休閑旅游養(yǎng)老度假區(qū)新建項目可行性研究報告

1 生態(tài)休閑旅游養(yǎng)老度假區(qū)新建項目 1 總論 目背景 目名稱 廣西水南 態(tài) 休閑 旅游 養(yǎng)老 度假區(qū)新建項目 。 目承辦單位 *生態(tài) 發(fā)展 有限公司 。 目擬建地址、地點 廣西 省 桂林 市 平樂縣沙子 鎮(zhèn) 水南村 。 目建設規(guī)模與目標 *生態(tài)發(fā)展有限公司 擬建的“ 水南 態(tài)休閑 旅游 養(yǎng)老度假區(qū) ”項目，位于 廣西 省 桂林 市 平樂縣沙子 鎮(zhèn) 水南村 。項目以 “ 生態(tài) 養(yǎng)老 ”和 “ 休閑度假 ” 為主題， 以 “老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂 ”為出發(fā)點， 立足山水園 林、“綠色環(huán)保”以及原生態(tài)園林的休閑園區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生活景點，對 茶 江邊堤進行保護性開發(fā)，將人文景點與天然景點融為一體，打造 “酒店式生態(tài)養(yǎng)老院及休閑度假區(qū)” 。充分利用沱江水資源景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身 娛樂 餐飲 住宿 觀光旅游 生產（苗圃）”于一體的景觀綜合體。使這里既保留傳統(tǒng)林農產業(yè)不變，又融入現代林農氣息，形成完美無缺的人 2 與自然和諧一致的現代山、水、林景區(qū)，發(fā)展體驗 生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假 相結合的特色旅游。 項目規(guī)劃用地 800 畝， 總投資約 元人民幣，分兩期建設。其中， 一期工程占地 200畝，投資 24000萬元， 總建筑面積約 11840， 建設周期 兩 年， 主要內容： 老年 標準 公寓 、醫(yī)療康復中心 、四合院高檔公寓、豪華貴賓 公寓 、 臨江娛樂室、 活動 健身 區(qū) 、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場、門衛(wèi)室、配電房、道路、圍墻、水景、綠化等 輔助設施 。 二期工程占地 600畝，投資 設周期 二 年，主要用于 項目擴建，主要內容包括一期配套工程擴建 、醫(yī)療服務 及 花卉 苗圃建設。 目投資資金及效益情況 項目總投資約人民幣 。三年內全部 建設 完成。 項目建成后總產值為 /年 ，實現利稅 年，解決就業(yè)人口 200根據該項目投資成本所需要的時間及預計凈利率水平進行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為 資回收率在 20 %以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數據表明，該項投資回報能力強。 表 1本項目主要經濟技術指標 單位：萬元 序號 指 標 單位 數量 評價標準 是否可行 1 建設規(guī)模 地面積 畝 800 筑規(guī)模 2 公司定員 人 300 理人員 人 50 3 術人員和工人 人 250 3 經濟指標 投資 億元 均銷售收入 萬元 均總本本費用 萬元 726 均銷售稅金及附加 萬元 均利潤總額 萬元 均所得稅 萬元 均凈利潤 萬元 資利潤率 % 資利稅率 % 務內部收益率 % 21 12% 是 務凈現值（ I=12%） 10977 0 是 部投資回收期 年 是 虧平衡點 % 擔可行性研究工作的單位 環(huán)境工程咨詢有限公司。 制依據 1、政策性依據 （ 1） 中國老齡事業(yè)發(fā)展 “十 二 五 ”規(guī)劃； （ 2）國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見 (國辦發(fā) 200019號 )； （ 3） 廣西 壯族自治區(qū) 人民政府關于加快實現社會福利社會化的決定； （ 4） 廣西 壯族自治區(qū) 社會福利機構管理實施細則 (試行 )； 4 （ 5） 平樂縣 社會養(yǎng)老機構管理實施辦法； （ 6） 財政部、國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收問題的通知； （ 7） 中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范； （ 8） 平樂縣 城市總體規(guī)劃（ 1996 2020年）； （ 9）國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的 2009年國家旅游綜合開發(fā)產業(yè)化經營項目申報指南 （ 10）國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的關于 2009年產業(yè)化經營種植基礎項目實行財政補貼的意見 （ 11）國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的 (2009 年國家旅游綜合開發(fā)產業(yè)化經營項目可行性研究報告編寫參考大綱 （ 12）財政部印發(fā)的國家旅游綜合開發(fā)資金和項目管理辦法 （ 13）省國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠景目標綱要 （ 14）國家旅游綜合開發(fā)項目建設試行標準【（ 94）國農綜字第 28號】 （ 15）發(fā)改部門或主管部門批復的項目建議書 （ 16）企業(yè)提供的相關技術資料 （ 17）企業(yè)提供的相關協(xié)議、資質、證書 2、法規(guī)、方法依據 （ 1）中華人民共和國節(jié)約能源法 2）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 3）中華人民共和國勞動合同法 4）中華人民共和國土地管理法 5）中華人民共和國森林法實施條例 5 （ 6）中華人民共和國水污染防治法 7）中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法 8）建設工程安全生產管理條例 9）建設工程質量管理條例 10）地表水環(huán)境質量標準 11）地下水環(huán)境質量標準 14848行性研究結論 本項目 以生態(tài) 養(yǎng)老和 休閑 度假 為主題， 以保護性開發(fā)為基本原則，建設目標明確具體，建設條件優(yōu)越，符合國家西部開發(fā)、產業(yè)結構調整及增加農民收入等國家產業(yè)政策，為項目地重點發(fā)展的主導產業(yè)之一。項目投資結構合理，建設規(guī)模適宜，資金安排合理，財務分析經濟效果可行，管理體系健全，項目投資建設周期短、投資回收快、投資回報高、利稅率高。 項目從規(guī)劃 建設 、投資規(guī)模到經營管理均切實可行，抗市場風險能力強，立項目標準確，項目具有較強的盈利能力。 項目對 解決老齡化問題、 改變傳統(tǒng) 養(yǎng)老模式 、 加速傳統(tǒng) 養(yǎng)老 向現代新型 養(yǎng)老模式 的轉變 ，促進現有農業(yè)產業(yè)結構的調整， 振興農村經濟、優(yōu)化農業(yè)結構、加快 平樂縣 產業(yè)結構改革步伐、推進當地經濟社會發(fā)展等具有重要意義。對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產生良好的社會效益。 項目充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。 項目符合社會發(fā)展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務效 6 益、社會效益、生態(tài)效益。 建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。并建議相關政府及組織 給予一定政策支持 和資金支持 ，使項目早日發(fā)揮 其經濟、社會和生態(tài) 效益。 7 2 項目背景、市場預測與分析 目背景 策背景 1、養(yǎng)老院相關政策背景 據統(tǒng)計， 2007年我國 60歲以上的老年人口已經達到 1 43億，超過了總人口的 11。據預測， 2030年我國的老年人口將達 2 48億， 2050年將達 4 37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的 31 2，也就是說每 3到 4個人當中，就會有一個是老年人。 隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關部門高度重視老齡化問題，并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關優(yōu)惠及扶持政策， 國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見 (國辦發(fā) 200019 號 )、 廣西 省人民政府關于加快實現社會福利社會化的決定 、 廣西 省社會福利機構管理實施細則 (試行 )、 財政部、國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收問題的通知 、 中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范 、 社會養(yǎng)老機構管理實施辦法 等。 我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇 ： （ 1） 十七大報告在 “加快推進以改善民生為重點的社會建設 ”開篇就指出： “社會建設與人民幸福安康息息相關。必須在經濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社 會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設和諧社會。 ”繼而強調要 8 以 “基本養(yǎng)老 ”為重點， “促進企業(yè)、機關、事業(yè)單位養(yǎng)老保險制度改革，探索建立農村養(yǎng)老保險制度 ”，特別強調要 “加強老齡工作 ”。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內容。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。 （ 2） 2006年 6月，國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關 于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知，提出指導性意見：一、充分認識加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的重要意義。二、突出工作重點，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)要按照政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的服務體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。 （ 3）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文 關于全面推進居家養(yǎng) 老服務工作的意見，提出推進居家養(yǎng)老服務工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二堅持依托社區(qū)；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。居家養(yǎng)老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調動各方面積極因素，共同做好這項工作。 （ 4）國家發(fā)展和改革委員會負責人透露 2011年一系列關系民生的重要政策措施。從 2008 年元旦起，繼續(xù)提高企業(yè)離退休人員基本養(yǎng)老金標 9 準，提高幅度要明顯高于前 3年每人每月 80元的平均水平 。 2、生態(tài)休閑度假項目政策背景 旅游業(yè)在世界范圍內高速發(fā)展的同時，傳統(tǒng)大眾旅游 對環(huán)境的負面影響逐漸引起人們的警覺，人們的生態(tài)環(huán)境保護意識得到加強，許多國家越來越重視生態(tài)旅游。 1998年，聯(lián)合國經濟及社會委員會第 46次大會將 2002年確定為“國際生態(tài)旅游年”，世界旅游組織及聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展，生態(tài)旅游成為全球旅游發(fā)展的一種新模式。 （ 1） 國家相關政策 2001 年，國務院出臺關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知（國發(fā) 2001 9號），明確要求“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。 2003年，中共中央、國務院出臺了關于加快林業(yè)發(fā)展的決定（中發(fā) 2003 9號），提出要加強生態(tài)建 設，發(fā)展生態(tài)旅游，提高森林經濟效益和生態(tài)效益。國家旅游局確定 1999年為“生態(tài)環(huán)境旅游年”，各地也相繼推出一些生態(tài)旅游產品，開展了多種多樣的生態(tài)旅游實踐活動。 2005 年 6 月，國家旅游局、國家環(huán)?？偩致?lián)合發(fā)出關于進一步加強旅游生態(tài)環(huán)境保護工作的通知（旅計財發(fā) 2005 5 號），提出要在切實保護生態(tài)環(huán)境的基礎上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強調要進一步加快生態(tài)旅游標準和規(guī)范的制定工作。 2006年 8月，國家旅游局、國家環(huán)?？偩帧⒔ㄔO部在九寨溝召開“全國生態(tài)旅游現場會”，進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展。特別是中央提出堅持以人 為本，樹立全面、協(xié)調、可持續(xù)的發(fā)展觀，為旅游業(yè)的發(fā)展指明了方向。近年來，生態(tài)旅游作為產業(yè)結構調整的重要替代產業(yè)之一，已成為西部地區(qū)發(fā)揮區(qū) 10 域優(yōu)勢、實現脫貧致富和可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。 （ 2） 地方相關政策 旅游業(yè)被確立為 廣西 省 桂林市 重點發(fā)展的戰(zhàn)略性產業(yè) 旅游產業(yè)是國家 “十一五 ”、“十二五” 和 西 部大開發(fā)重點支持的六大特色優(yōu)勢產業(yè)之一，也是我省實現 “四個跨越 ”的戰(zhàn)略性產業(yè)。 （ 3） 旅游業(yè)是 桂林 市 “十 二 五 ”規(guī)劃重點發(fā)展產業(yè) 桂林 市國民經濟和社會發(fā)展 “十 二 五 ”規(guī)劃綱要明確提出：全面提升旅游業(yè)、改造提高傳統(tǒng)服務業(yè)、 加快發(fā)展現代服務業(yè)，促進旅游資源優(yōu)勢向經濟優(yōu)勢轉化。 目 建設的重要性和必要性 1、養(yǎng)老院建設的重要性和必要性 （ 1） 解決老齡化社會問題的需要 據世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數達到 10%以上（ 60歲以上人口）或 7%（ 65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國 60歲以上老年人口已達 全世界人口的五分之一，占全國總人口的 10%以上。到 21 世紀中葉將超過 4 億，占全國總人口的 28%，即每 4 個人中就有一位老年人；又預測我國 65 歲以上老年人數將從 2000 年的 總人口的 增加到 總人口的 ，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有 2360 多萬老年人 “獨守空巢 ”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的 11 一個嚴峻問題。 桂林 也和全國一樣老齡化程度為 10%以上。新建 該項目 ，也是解決老齡化社會問題的需要。 （ 2）緩解獨身子女壓力 獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮(zhèn)里大多 數老年人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變，敬老院會逐漸被人們所接受。這將極大緩解獨身子女工作、生活壓力。 （ 3） 構建和諧社會的需要 黨中央、國務院發(fā)出構建和諧社會的號召， 平樂縣 委、政府也提出建設 “和諧 平樂 ”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)， 本項目的建設 ，將為 桂林 弱勢老人等提供了一個 “老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂 ”的好場所，使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福。這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。 （ 4） 加快 平樂縣 社會福利事業(yè)發(fā)展的需要 項目實施后，將 很好的 改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差等這一現狀，將 極大的滿足退休老年對中高檔養(yǎng)老養(yǎng)身的需求，填補 桂林 中高檔酒店式生態(tài)養(yǎng)老中心的空白， 充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行 “上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁 ”的服務宗旨，將在 轄區(qū)內 社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。 12 2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設的重要性和必要性 （ 1） 是促進區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。 項目的開發(fā)建設，將成為區(qū)域性經濟發(fā)展的一大支柱產業(yè)，將有力地促進區(qū)域經濟發(fā)展，擴大對外開放程度，通過招商引資發(fā)展旅 游，使各產業(yè)配套協(xié)調發(fā)展，特別是推動第三產業(yè)發(fā)展，拓寬就業(yè)門路，促進經濟發(fā)展，可產生良好的經濟效益和社會效益。 （ 2） 項目建設是適應 桂北 、 桂林 市旅游產業(yè)發(fā)展的需要 目前， 桂北 地區(qū)是 廣西 旅游產業(yè)格局的 重點 ，發(fā)展較為 迅速 。該項目能發(fā)揮 平樂 茶 江 “水 ”這一資源優(yōu)勢，提升 平樂縣 旅游產業(yè)競爭力，優(yōu)化 桂北 地區(qū)旅游產品結構，提升 平樂 地區(qū)在 桂北 旅游發(fā)展中的地 位 。 （ 3） 推進城 進城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展 結合 平樂縣 建設 山水文化生態(tài)旅游 總體規(guī)劃和依據旅游產業(yè)總體規(guī)劃， 引導各 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 針對旅游市場開發(fā)差異化、特色化的旅游產品 。實施 桂林 市都市旅游發(fā)展規(guī)劃，實現城 點促進郊區(qū)休閑旅游市場開發(fā)科學化、建設規(guī)范化和管理標準化。努力探索城鄉(xiāng)居民互動模式，開拓城郊居民旅游市場。面向城郊市場，加強方便、快捷、價格合理的旅游服務接待體系建設。 （ 4） 項目建設是適應加快 平樂縣 旅游經濟發(fā)展和產業(yè)結構調整的需要 平樂 作為 桂北 地區(qū)的工作重點 縣 ，由于歷史原因和地域關系，產業(yè)結構單一，第三產業(yè)比重僅占 遠遠落后于周邊地區(qū)，旅游接待總量 13 偏低，以 2011年為例，旅游人次僅為 旅游產業(yè)作為第三產業(yè)的龍頭產業(yè) 和產業(yè)結構調整的引擎，能促進餐飲、酒店、交通、商貿、娛樂等第三產業(yè)發(fā)展；項目的建設能帶動 該 區(qū)經濟社會的協(xié)調發(fā)展，促進 平樂 經濟的騰飛。 （ 5） 項目建設是進一步保護旅游資源的需要 目前，由于 近年來 人為的原因， 茶 江 水利資源破壞嚴重， 綜合利用開發(fā)模式存在“開發(fā)有余，保護不足”的嚴重問題 。 該項目以保護性開發(fā)為基本原則，大力提倡生態(tài)旅游模式 。該項目的開發(fā)能吸引投資，激發(fā)當地政府和居民保護資源的意識 ，對促進 茶 江水文化、水資源的合理開發(fā)利用及保護具有重要意義 。 （ 6） 在旅游空間布局上，構建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈 結合城市及社 會經濟發(fā)展目標與戰(zhàn)略，構建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈包括外環(huán)路附近及其以外的郊區(qū)地域范圍。發(fā)展重點：一是強化和完善新城的旅游服務功能，培育各具特色的主導旅游產品和旅游服務項目，形成區(qū)域性的旅游服務基地。二是重點發(fā)展休閑度假、名勝觀光、生態(tài)康體、會議服務旅游產品，完善旅游度假區(qū)的綜合配套服 務體系，強化生態(tài)型項目的建設。三是依托現有的大型采摘園 ，提升休閑旅游發(fā)展水平，發(fā)展企業(yè)化管理，集旅游生產、科技示范、農產品加工、休閑游憩等功能為一體的綜合性休閑旅游園區(qū)。四是在全力保護國家級和市 、縣 級風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、森林公園 、濕地等旅游資源的前提下，積極推進這些區(qū)域的基礎設施和服務設施建設，改善旅游環(huán)境以適應公眾日益提高的旅游需求。 14 （ 7） 旅游業(yè)發(fā)展促進社會主義新農村建設 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是全面建設小康社會和構建和諧社會的重要舉措。鄉(xiāng)村旅游因為具有良好的經濟帶動作用和社會效益，成為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要途徑和必要手段。 沙子 鎮(zhèn) 水南村 由于地理位置限制， “三農 ”問題形勢嚴峻，城鎮(zhèn)化水平較低，城鄉(xiāng)經濟發(fā)展不夠協(xié)調。結合該區(qū)域豐富的 山水 旅游資源優(yōu)勢，著力建設一批旅游小鎮(zhèn)、特色村鎮(zhèn)、生態(tài)社區(qū)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，不僅有效推進小城鎮(zhèn)的建設步伐，建立 “以旅促農、城鄉(xiāng)互動、協(xié)調發(fā)展 ”的新型城鄉(xiāng)關系，而且通過旅游帶動了小城鎮(zhèn)和旅游社區(qū)、景區(qū)周邊的農村非農就業(yè)、農民增收等經濟社會發(fā)展，促進新農村建設進程，是實現以旅游產業(yè)帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大膽嘗試。 平樂縣 國民經濟和社會發(fā)展 “十 二 五 ”規(guī)劃提出到 2015 年，人均地區(qū)生產總值超過 30000元，增收任務重； 2010年勞務輸出人數為 22萬人次， 農村地區(qū) “留守兒童 ”問題突出。 該項目的開發(fā) 建設將創(chuàng)造新的產業(yè)機遇，提高社會就業(yè)率，促進城鄉(xiāng)居民增收；能吸引大量外出務工農民 “返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè) ”，實現農村剩余勞動力的就地轉移，減少留守兒 童數量。 目的由來 從 平樂 老齡化趨勢和自然旅游 資源條件來看， 在 平樂縣沙子鎮(zhèn) 水南村發(fā)展 以“ 生態(tài) 養(yǎng)老和 休閑 度假”為一體的綜合 產業(yè)前景十分廣闊。 而 廣西 省是旅游大省，無論是從自然生態(tài)還是自然風光、歷史文化，以及少數民族風情，都有獨特的地方。過去有影響的主要是 桂林兩江四湖 、柳州宗元府 、 北海 ，近幾年隨著 廣西 經濟社會發(fā)展，特別是經濟條件的改 15 變，有很多新的好地方，比如說 陽朔西街 ，還有 龍勝等 風光資源都開發(fā)出來了。 旅游資源本身很豐富，現在更豐富，而且覆蓋面也非常大。 平樂縣 豐富的山川和多樣的旅游資源再加上優(yōu) 越的地理交通條件，為生態(tài) 養(yǎng)老和 休閑 度假區(qū) 的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。因此，項目業(yè)主抓住機遇決定在 平樂縣沙子 鎮(zhèn) 水南 村 茶 江邊興建一個以 “ 生態(tài) 養(yǎng)老和 休閑 度假” 為主題，立足生態(tài)園林山水、“綠色環(huán)?！币约霸鷳B(tài)園林的休閑區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生活景點，對 茶 江堤岸進行保護性開發(fā)，將人為景點與天然景點融為一體，打造天然春光山色，充分利用生態(tài)園自然景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身 娛樂 餐飲 住宿 觀光旅游 生產（苗圃）”于一體的景觀綜合體。 項目一期工程 建成后每年 可滿足 500余老年人的養(yǎng)老需求，休閑度 假游客 5 萬人次，實現 營業(yè) 收入 元 /年，為政府創(chuàng)稅約 /年，解決當地就業(yè)人口 200可為 300人 以上 提供靈活就業(yè)崗位。 目市場預測與分析 老產業(yè)背景 據統(tǒng)計， 2007年我國 60歲以上的老年人口已經達到 1 43億，超過了總人口的 11。據預測， 2030年我國的老年人口將達 2 48億， 2050年將達 4 37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的 31 2，也就是說每 3到 4個人當中，就會有一個是老年人。 聯(lián)合國將 “60 歲以上人口占總人口比例 10%， 或 65 歲以上人口占總 16 人口比重達到 7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在 90年代末就已進入老齡化社會。 2007 年底全國 60 歲以上人口達到 人，占人口總數的 （ 1）老年人口基數大 60歲以上老年人口已達 世界老年人口總量的 1 5，是亞洲老年人口的 1 2。 （ 2）老年人口增長速度快 到 2045年左右，中國 60歲以上人口將占到總人口的 30%。該過程發(fā)達國家用了 100年。 （ 3）高齡化趨勢明顯 目前 80 歲以上老年人口達 1300 萬，約占全國老年總人口的 而且每年增加 人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。 隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關公平與穩(wěn)定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集中高效使用有限的社會優(yōu)質勞動力資源，直接影響到國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社會的發(fā)展與進步。 （ 1）歷史欠帳較多 。 在計劃經濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，這個包袱留到了現在。 （ 2） “未富先老 ”，人口老齡化與社會經濟發(fā)展水平不相適應 。 歐美一些發(fā)達國家在進入老齡社會時，人均國內生產總值一般在 5000 10000 17 美元，我國目前尚不足 3000美元，是典型的 “未富先老 ”國家。 （ 3）家庭養(yǎng)老負擔加重 。 生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔成倍增長。 “421”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。 （ 4）目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配 。 中國的傳統(tǒng)文化決定了單純以進入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無法滿足現實的養(yǎng)老需求，中國的主流養(yǎng)老模式應為社區(qū)居家養(yǎng)老。 內 外養(yǎng)老產業(yè)模式 1、 經典案例 （ 1） 英國老年社區(qū) 特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區(qū) 。 英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱 樂部，開設的課程和組織的活動超過 80種以上。具有完善的配套設施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。 （ 2） 丹麥老年住宅 特點：環(huán)境優(yōu)美，設計精當 鄉(xiāng)村城市 田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng)間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨具丹麥風味的小餐館，構成和諧的生活畫卷。 （ 3） 德國的養(yǎng)老社區(qū) 特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結合 18 德國老年產業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。 社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在 生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件。 養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站時，兩者能共用。 2、 先進的國外養(yǎng)老模式 人口老齡化是社會經濟發(fā)展和科學技術進步的必然。早在 1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。 20 世紀后，歐美一些發(fā)達國家相繼步入此行列。 由于有經濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處 是依賴 “社會養(yǎng)老 ”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應的服務管理體制。 亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能 ，如提倡和鼓勵 “多代同居 ”（例如 “兩 19 代居 ”集合住宅和 “多代同堂組屋 ”等）。 （ 1） 國外養(yǎng)老社區(qū) 世界上較早進入 “銀發(fā) ”時代的國家 英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大的借鑒意義。 現在，英國 65 歲以上的老年人超過 1000 萬，約占全國總人口的18， 75 歲以上的老年人亦有 370 萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至 77歲。如今英國已出現了一些 “老年人城市 ”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退 休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占 20 50。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢？從 20世紀 90年代開始，英國就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式。 社區(qū)照顧的主要內容包括： 第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。生活照料又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等 4種形式。 第二，物質支援（提供食物、安裝設施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階通道和電 器、暖氣設備等設施，改建廚房和房門等。 第三，心理支持（治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營養(yǎng)及幫助老年人預防疾病等。另外，還規(guī)定了為老 20 年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務。 第四，整體關懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務功能的社區(qū)活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適 當增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點場所 老年人工作室。 社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關懷，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質量。 各國養(yǎng)老產業(yè)經營模式、服務特點借鑒之處 : 美國 建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過 80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。 完善的配套設施與功能區(qū)劃分 日本 日本的老 齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活 (二代居 )的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區(qū)內，突出自助自理。 歐洲 國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤：荷蘭弗萊 21 德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。 新加坡 一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平 方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。 從國外的以上產品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關懷的表現都值得我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應考慮兩方面內容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規(guī)范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務。 （ 2） 其他養(yǎng)老模式 在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（ 在那里，老人們可以做自 己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要 1000歐元。 舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇。一些國際大公司已經嗅到了世界養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資（ 司計劃沿西班牙海岸建設大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設商場、劇院、醫(yī)院、 24小時安保等，每月費用在 2000歐元左右， 22 將于 2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。 異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務、保險服務等。與此同時，西班牙的實業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的 “錢口袋 ”，異 地養(yǎng)老實在是一項互利雙贏的好事情，已經被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認可。 歐洲養(yǎng)老產業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，已在德國開辦 9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了 15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達 4000英鎊（ 7917美元），但仍客源不斷，經營業(yè)績一路飄升，截止現在該公司的股票已經上升了 32%。 獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務發(fā)展強盛，多數為私人控股公司所掌握。據歐盟和美國退休者協(xié)會 2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養(yǎng)老服務需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務是老齡產業(yè)最活躍的一個因素，價值 110億英鎊的居家養(yǎng)老服務產業(yè)，多數被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有 10000多家養(yǎng)老院為體弱的 23 老人提供居家養(yǎng)老服務，近 8年內上升了 23%。 在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構養(yǎng)老院的只有 20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚 年。 目前在美國一些地方， “以房養(yǎng)老 ”已被許多美國人認為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是 “以房養(yǎng)老 ”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前 10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的 1/4到 1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了 “以房養(yǎng)老 ”的“倒按揭 ”貸款，至今已有 20多年的經驗。 “倒按揭 ”發(fā)放對象為 62歲以上的老年人，有 三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手續(xù)。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務發(fā)展比較快的國家之一。 在日本，據日本總務省 2001 年 6 月公布的人口統(tǒng)計，日本 65 歲以上的老人達 2227 萬，占總人口的 而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。 企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經設立了專 24 門的養(yǎng)老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩 耍，還能通過互聯(lián)網與親朋好友保持聯(lián)系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。 3、 我國現有養(yǎng)老模式 家庭養(yǎng)老、機構養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。 （ 1） 家庭養(yǎng)老 中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了 “家庭養(yǎng)老 ”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到 “熟悉 ”和 “自由 ”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考 慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設施成本幾乎為零。 但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上 “421型 ”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。 （ 2） 機構養(yǎng)老 機構養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機構，其日常管理均要嚴格。機構養(yǎng)老 是我國重要的養(yǎng)老模式之 25 一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。 以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機構 340家左右 ,其中民辦的養(yǎng)老機構約有 100家。這些養(yǎng)老機構可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機構，以及企事業(yè)單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構。在這些機構中，進入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為 100%，目前有 1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在 98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近 12000張，但平均入住率只有 2/3。市民政局相關負責人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對 “國字頭 ”的傳統(tǒng)信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機構，入住率較高。 （ 3） 社區(qū)居家養(yǎng)老 社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養(yǎng)老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務相 對于機構養(yǎng)老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務的新路子。 26 態(tài)旅游概述 生態(tài)旅游是從 20 世紀 90年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應市場機制的、以自然為基礎的旅游；它還是國家政府機構用來實現可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效 途徑 。目前，最流行的關于生態(tài)旅游的定義有兩個：生態(tài)旅游是一種對環(huán)境負責的旅游和觀光行為，主要通過對環(huán)境的保護，達到使當地的生態(tài)和人口得以持續(xù)發(fā)展的目的；生態(tài)旅游是在一定 自然地域中進行的有責任的旅游行為，為了享受和欣賞歷史的和現存的自然文化景觀，這種行為應該在不 破壞 自然地 貌 、保護生態(tài)環(huán)境、降低旅游的負面影響和為當地人口提供有益的社會和經濟活動的情況下進行。 近年來，伴隨全球農業(yè)的產業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現，現代農業(yè)不僅具有生產性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收 入 的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環(huán)境中放松自己。于是，農業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產業(yè) 生態(tài)農業(yè)觀光應運而生 。各地掀起發(fā)展觀光農業(yè)的熱潮：有的選擇已有的自然風景區(qū)或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養(yǎng)殖場；有的以種、養(yǎng)殖場為基礎，再造人工景觀、游樂設施；有的集科研、技術開發(fā)、觀光旅游于一體，興建“水果世界”等等。 生態(tài)農業(yè)觀光是一種以農業(yè)和農村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農業(yè)；廣義的觀光農業(yè)應涵蓋“休閑農業(yè)”、“觀賞農業(yè)”、“農村旅游”等不同概念，是指在充 27 分利用現有農村空間、農業(yè)自然資源和農村人文資源的基礎上，通過以旅游內涵為主題的規(guī)劃、設計與施工，把農業(yè)建 設、科學管理、農藝展示、農產品加工、農村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領略現代新型農業(yè)藝術及生態(tài)農業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。生態(tài)農業(yè)觀光始于二戰(zhàn)后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態(tài)農業(yè)觀光園區(qū)、觀光農業(yè)帶 。使農業(yè) 走向多元化、多層次規(guī)模經營，成為國際旅游業(yè)發(fā)展的重點。它改變了傳統(tǒng)農業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農業(yè)的單一經營 理念 ，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農業(yè)結合的 經營 模式。 有基本游客結構 去年 10月 1至 5日， 陽朔縣 旅游景點共計接待國內外游客 ， 賓館酒店平均入住率達 95% 。當晚，印象劉三姐演出 3場，觀眾達 江公園興坪、楊堤段，以及遇龍河白沙、高田和陽朔鎮(zhèn)段的竹筏漂流火爆至極，出現了一票難求現象 。 中國休假日目前共有 115天，工薪階層全年約有 1/3時間休閑度過，著名未來預測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經濟發(fā)展五大推動力中的第一引擎， “一個以休閑為基礎的新社會有可能出現 ”。人們的消費觀念有了極大的轉變，健 康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統(tǒng)房 28 地產開發(fā)機會逐漸減少、住宅消費開始向舒適性轉移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產資金必然要開辟新的領域，當旅游度假成為一種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區(qū)也將隨之應運而生，成為新的房地產開發(fā)熱點。 該項目透過旅游市場的市場分析認為，當今我國的旅游市場，多數是增量不增長、缺乏可持續(xù)性的能動性深度開發(fā)，絕大部分以單一的人為風景或突發(fā)奇想的運作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場細分劃經濟要素，長期形成的蜂擁而游，待后蕭條得無 人問津的、增量不增長的“泡沫經濟”怪圈，任何一個景區(qū)或行政區(qū)打造的旅游經濟，都很難形成可持續(xù)發(fā)展后勁。究其緣故：旅游實在是缺乏文化或消費需求內容；缺少到此一游如同回家一樣便捷的以人為本深度開發(fā)思想，這不得不說是多年來旅游開發(fā)層面的斷層或盲點。 該項目根據現在大眾人們需求，完善上述游憩方式以達到休閑、避暑 、避寒 與自然生態(tài)有機的結合，最終形成社會與經濟效益共同繁榮的良好局面。 1、游客性別構成 據現有數據進行估計，項目建成后，游客的性別構成為男 :女為 。其特性在于遠高于全國平均出游性別比 () ,這在 廣西 生態(tài)旅游中具有普遍性。 2、游客年齡構成 29 本項目建成后游客的年齡構成的特點在于 2535、 3645、 4660三個年齡段的游客比重明顯大于其他年齡段的游客，反映生態(tài)休閑主要目標客源市場為中老年城市居民，這部分居民有相對固定的休假時間，且收入相對穩(wěn)定，具有較強的消費能力。 3、游客職業(yè)與學歷構成 旅游者職業(yè)與學歷構成是旅游決策動機的直接體現，反映了旅游者對旅游地環(huán)境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業(yè)、文化社會階層化差異。該項目游客職業(yè)構成的特點是離退休人員及 商務成功人士 占有的份 額 較高 。游客職業(yè)構成的職業(yè)眾性特征明顯，在九個職業(yè)類型中，公務員、企事業(yè)管理者、文教科技人員及學生等四類分別占 合占游客總數的 7成以上（ 。工人以及包括軍人在內的其他自由型職業(yè)也有一定比例（分別占 。服務銷售商貿人員等所占比例極低（分別為 。 其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對優(yōu)勢（ 90%）。顯然， 游客的學歷構成與相應類型 生態(tài)休閑 游客的職業(yè)構成是吻合的。 4、游客收入構成 居民可自由支配收入的多少，直接影響其旅游需求。該項目游客以中高收入者居多（月人均收入 3000元的占 3000元的占 。進一步統(tǒng)計表明，月人均收入大于 3000元的中高收入者主要為大空間尺度游客。 30 生態(tài)養(yǎng)身休閑旅游在我國剛剛進入發(fā)展階段，是一個非常有前途、充滿潛力和機遇的發(fā)展方向，存在著巨大的市場潛力。 本項目巧妙的將“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”合二為一，相互促進。規(guī)劃的景點、設施具有很多唯一性和排它性，特別是根據項目地理環(huán)境所設置的景點 ，因巧妙的與 茶 江自然景觀相融合，形成了獨特的水域景觀群。項目建筑群以現代 中 式為主題風格，同時結合，花卉苗圃的生態(tài)園林建設，將生態(tài)與 中式 貴族氣息和諧統(tǒng)一，打造出該區(qū)域獨一無二的中高檔“生態(tài)養(yǎng)身和休閑度假”特色旅游綜合體，填補了 平樂縣 中高端生態(tài)養(yǎng)老空白，必將成為 桂林 平樂 生態(tài)養(yǎng)老和休閑旅游業(yè)的獨特賣點。 1、高級養(yǎng)老院 按照國際公認的標準，當一個國家 60 周歲及以上的人口占到總人口數 10%的時候，這個國家就正式成為老齡化社會了。按這個標準來算，中國現在已有超過 副其實地步入老齡化社會的 行列。為此我們有必要建設高檔養(yǎng)老院。本項目建設的高檔養(yǎng)老院擁有自己的特色，圍繞“養(yǎng)”、“護” 解決老年人養(yǎng)老問題、適應老人及其家庭需求的客觀要求，推動 內 平樂 養(yǎng)老服務事業(yè)健康、快速發(fā)展起到積極的作用 ， 也是整體推進養(yǎng)老工作的重要支撐。 （ 1） 打造 高檔 養(yǎng)身條件，營造“享受型” 生態(tài)養(yǎng)身氛圍。 建設 高檔養(yǎng)老院的外觀 可 讓人感覺生氣勃勃， 本項目 有如五星級酒店一般裝修設