包頭市九原區(qū)大成逐鹿會(huì)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 包頭市九原區(qū) 大成逐鹿會(huì) 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 第一章 項(xiàng)目總論 目背景與概況 目名稱 包頭市九原區(qū) “大成 逐鹿會(huì) ”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 目開發(fā)單位概況 包頭市九原區(qū) “大成 逐鹿會(huì) ”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目由內(nèi)蒙古 大成房地產(chǎn) 開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。 內(nèi)蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立 2003 年 ,公司注冊資金 5008 萬元 ,為內(nèi)蒙二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，流動(dòng)資金 23000 萬元， 已開發(fā)的商住面積達(dá)到 100多萬平米。同時(shí)，為政府墊資建設(shè)了多個(gè)園林景觀和 社會(huì)公益項(xiàng)目。 公司被內(nèi)蒙農(nóng)行評為 用企業(yè)， 2010 年度授信貸款 元。 一、基本情況：公司下設(shè)匯博房地產(chǎn)開發(fā)公司、阿盟分公司和包頭分公司三個(gè)子公司。公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)有開發(fā)部、工程部、審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、采供部、銷售服務(wù)部、工會(huì)、辦公室?，F(xiàn)有員工 66 人，其中中級(jí)職稱 20 人、初級(jí)職稱 8 人。管理層有總經(jīng)理 1 人、總工程師 1 人、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1 人、總經(jīng)理助理 1 人。公司辦公樓位于烏拉山鎮(zhèn)東升街，建筑面積 4000 平方米，各類工程機(jī)械 30 臺(tái)（套）。 二、開發(fā)建設(shè)情況：公司自組建以來，先后完成了住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 8 個(gè)，建筑面積 平方米，市政建設(shè)項(xiàng)目 10 個(gè)，建筑面積 5 萬平方米，在建住宅和辦公樓項(xiàng)目 平方米。 三、包頭項(xiàng)目情況：大成地產(chǎn)包頭分公司通過公開競拍競得位于包頭市九原區(qū)哈屯高勒路北側(cè)、 210 國道西側(cè)（新都市中心區(qū)）一片土地， (合 )，凈 用 地 (合 )，每畝價(jià)款 146 萬元畝（合 2190 元 ），總成交價(jià) 元。目前土地價(jià)款已全部繳清， 2 正在辦理土地使用證，已委托上海博城建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備啟動(dòng)開發(fā)。 目可行性報(bào)告編制的依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 2）國務(wù)院西部開發(fā)辦關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實(shí)施意見； （ 3）內(nèi)蒙古自治區(qū)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要； （ 4） 包頭市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法 ； （ 5）國家頒發(fā)的各類相關(guān)的技術(shù)規(guī)范； （ 6）國家統(tǒng)計(jì)年鑒； （ 7） 包頭市統(tǒng)計(jì)年鑒 ； （ 8） 建設(shè)單位提供的其他與本項(xiàng)目有關(guān)的相關(guān)資料； （ 9）現(xiàn)場勘查及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料 目提出的必要性 1、項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)正 處于 特殊發(fā)展時(shí)期， 為使得國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，就 要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu) 。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2012 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 方米 ， 住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 45%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭 2013 年達(dá)到建筑面積 人均 40平方米， 主要 戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 2、項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 （ 1）項(xiàng)目的建設(shè)，符合包頭市城 市發(fā)展總體規(guī)劃，是包頭市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。 （ 2）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善九原區(qū)周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。 3 （ 3）項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)包頭市住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖?長的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)包頭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會(huì)就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。 （ 4）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位 內(nèi)蒙古 大成房地產(chǎn) 開發(fā)有限責(zé)任公司 提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實(shí)力。 目擬建地點(diǎn) 包頭市 “大成 逐鹿會(huì) ”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目坐落于包頭市九原區(qū) 新都市中心區(qū)的東部，北側(cè)緊鄰沙河西街， 位于 210 國 道與沙河西街交匯處的南面， 毗鄰600 多畝的世界級(jí)生態(tài)園林。 目規(guī)模及預(yù)期目標(biāo) 本建設(shè)項(xiàng)目的 總建筑面積 ， 其中地上 ， ， 為 24 層 26 層 的 高層建筑。項(xiàng)目分兩期完成，一期工程從 2012 年開工， 2013 年底完成；二期工程在 2015 年完成。 其中總建筑面積 。其中，高層住宅 ；配套公建 4000 ；商業(yè)店鋪 10000 平方米 ， 車庫等地下建筑面積 。 從目前市場開拓情況看，市場前景 良好。 本項(xiàng)目 主要客戶群體為公務(wù)員、國企高管、金融界主管及社會(huì)高收入階層 。本項(xiàng)目的開發(fā)將 為其提供一個(gè) 居住休閑，環(huán)境優(yōu)雅的理想棲息之地，并為小區(qū)配置各類的周邊配套設(shè)施。 目主要建設(shè)條件 （ 1）符合 包頭市 地區(qū)規(guī)劃要求。本建設(shè)項(xiàng)目符合包頭市九原區(qū)新都市中心區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與新區(qū)發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展，可滿足在九原區(qū)、昆區(qū)、東河區(qū)的 公務(wù)員、國企高管、金融界主管及社會(huì)高收入階層 的 住房 及 置 業(yè)需求。 （ 2） 房地產(chǎn) 市場 需求較大 。包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場 需求 較大 ， 從而為 項(xiàng)目提 供 了 有利的銷售渠道。 （ 3） 項(xiàng)目 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 4 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)值 一 技術(shù)指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 總建筑面積 地上建筑面積 其中：高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 會(huì)所及配套設(shè)施 高層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)用房 000 10000 4 地下面積 總戶數(shù) 戶 1093 6 綠 化率 % 45% 7 容積率 建筑密度 % 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 建造投資 萬元 銷售收入 萬元 銷售稅金及附加 萬元 所得稅 萬元 稅后利潤 萬元 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 凈現(xiàn)值 萬元 內(nèi)部 收益率 5 3 全部資金靜態(tài)回收期 年 全部資金動(dòng)態(tài)回收期 年 項(xiàng)目投資利潤率 6 盈虧 平衡點(diǎn) 題與建議 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 包頭市 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 （ 2）根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 （ 3）包頭市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 （ 4）充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問 公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 6 第二章 市場分析 家房地產(chǎn)政策宏觀分析與預(yù)測 2008 年到 2012 年，國家宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)方面取得顯著成效。從 2008年來看，這是戲劇性的一年。年初貨幣政策從 “適度從緊 ”改為 “從緊 ”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。全國商品房交易市場開始萎縮，房地產(chǎn)交易量日漸減少，固定資產(chǎn)投資額也快速降低，國際房地產(chǎn)熱心擁護(hù)者也紛紛撤離，房價(jià)有所下降。再加上，下半年，受到國際 金融危機(jī)的廣泛影響，和 “雙率 ”齊降，貨幣政策再度從“從緊 ”向 “適度寬松 ”轉(zhuǎn)變，至 8 月起開始出現(xiàn)價(jià)格的環(huán)比下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌 銷售額下跌 十年來首次出現(xiàn)年度房價(jià)下跌。深圳、北京、上海一些地區(qū)，房價(jià)一度比 2007 年最高點(diǎn)下跌了 30%以上。然而，國家的宏觀調(diào)控才出現(xiàn)一定效果時(shí)，政策又一次有所松動(dòng)，最終導(dǎo)致了前功盡棄。 2009 年，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策有所下調(diào)，適當(dāng)寬松，這就加快了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，然而，面臨 2008 年的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，開發(fā)商更加大了對房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)的投 入，這也是大量持有自由資金的商人、平民的目光轉(zhuǎn)向了投機(jī)性房地產(chǎn)，致使房價(jià)上漲，產(chǎn)生了泡沫。從而開發(fā)商從中獲利。為此，年末，國家又采取了緊縮性房地產(chǎn)政策，抑制了一二線城市的房價(jià)，但是對于開發(fā)商及投資者一直沒有采取行動(dòng)。 2010 年，國家土地政策進(jìn)一步出臺(tái)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展， “國十一條 ”的相關(guān)措施提出 ， 綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。 對拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制 商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品 7 住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。 申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房和中低價(jià)位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%； 加強(qiáng)了房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地 價(jià)的 70%，競買保證金不得低 于出讓最低價(jià)的 20%。土地出讓成交后，必須在 10 個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年； 國土資源部發(fā)布 2010 年各?。▍^(qū)、市）住房供地計(jì)劃，住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量為大數(shù) 18 萬公頃 ,同比增加 135%，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的 77%，保障性住房用地為 24000 多公頃，與去年相比增加一倍多；加強(qiáng)了土地增值稅征管理，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省 份不得低于 西部地區(qū)省份不得低于 1%； 遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知提出了四項(xiàng)要求，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度，暫停其新購置土地；落實(shí)了房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知，偽造公文騙取用地和非法倒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上、違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地等違法違規(guī)違約行為的，不得通過競買資格審查，嚴(yán)禁保障性住房改變用地性質(zhì)。這一系列措施的實(shí)施，進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)的供應(yīng)量有所增加 ，也進(jìn)一步抑制了囤地炒地的不良行為，一定程度上抑制了房價(jià)的上漲，進(jìn)一步穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。 2011 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議設(shè)定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是，堅(jiān)持房地產(chǎn)巿場調(diào)控政策不動(dòng)搖，要讓房價(jià)回歸到一個(gè)合理水平。而 2012 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對房地產(chǎn)調(diào)控，只提了前半句，少了后半句，沒再繼續(xù)提出要讓房價(jià)回歸到一個(gè)合理水平。 過去 10多年來，房地產(chǎn)業(yè)為中國的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，這是有目共睹的。盡管出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴，但房地產(chǎn)去 8 經(jīng)濟(jì)支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也不可能短 期就能見到顯著成效?？梢哉f，在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的重要支撐因素，立足于長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控，才是科學(xué)合理的。 自 2010 年以來，我國房地產(chǎn)市場就進(jìn)入了一個(gè)密集調(diào)控期，調(diào)控政策頻出，至 2011 年年末達(dá)到高潮， “新國十條 ”的出臺(tái)終于遏制了房價(jià)的不斷攀升，開始理性回歸。全國房價(jià)保持穩(wěn)中有降，這樣的局面基本上已經(jīng)達(dá)到政府的要求。 2012 年是一個(gè) “試探之年 ”， “土地財(cái)政 ”因房地產(chǎn)市場的冷淡降幅嚴(yán)重，土地溢價(jià)率和成交率雙降，各地方政府被巨大的財(cái)政壓力倒逼，開始不斷試探政府調(diào)控底線。截至 2012 年 11 月，各地方政府紛紛推出形式多樣的微調(diào)政策，其中以“公積金 ”為最。提升公積金貸款額度，降低公積金貸款首付，降低公積金貸款門檻，外地公積金互貸等方式全線放開，以求促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖。 部分地方政府以高技術(shù)人才補(bǔ)貼、小戶型住房補(bǔ)貼、短期稅費(fèi)減免、房交會(huì)等方式對政策進(jìn)行微調(diào)，除 2012 年初的蕪湖、成都等 4 個(gè)城市被叫停外，其他微調(diào)政策都被默許，顯示出政府對房地產(chǎn)市場的放松態(tài)度。 2012 年 11 月 8 日，中共十八大中也未明確提出對房地產(chǎn)市場的再次調(diào)控，甚至未提及房地產(chǎn)市場， 2013 年， “保增長 ”將成為經(jīng)濟(jì)的主要目 標(biāo)。 綜合以上分析可知， 2013年，中國房地產(chǎn)市場或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房價(jià)大幅下跌的概率小，但漲幅將進(jìn)一步收窄。不過，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：一、二線城市相對樂觀，成交將穩(wěn)中有增，房價(jià)上行概率較大；三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會(huì)很理想。 頭市房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測 內(nèi)蒙古包頭市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部偏西，東部與呼和浩特相鄰，西與巴彥淖爾市連接，北與蒙古國接壤，南瀕黃河與鄂爾多斯隔河相望，是國務(wù)院首批確定的十三個(gè)較大的城市之一，是內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市，是 國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。 9 圖 包頭各區(qū)分布圖 包頭市是內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地區(qū)，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，且該地的地理位置優(yōu)越，位于呼包鄂中心，往來交通便利。 包頭市土地面積 27768 平方公里，其中，山地占 丘陵草原占 平原占 10%，已開發(fā)和利用的土地中，市區(qū)面積為 方公里，耕地面積占土地面積比重 森林面積 14920 平方公里，草原面積 208650 平方公里。 包頭市 量 800 億元，按可比價(jià)格計(jì)算， 2010 年比上年增長 24%，為近九年以 來增長速度最快的一年，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 32 億元，增長 3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 444 億元，增長 29%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 324 億元，增長 20%。按常住人口計(jì)算，人均 32000 元，在經(jīng)濟(jì)快速增長的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量明顯提高，包頭市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 元，增長 創(chuàng)歷史新高。包頭人均 數(shù)已經(jīng)逼近 4000 美元大關(guān)。 2010 年至 2012 年，包頭市共計(jì)供應(yīng)商品房（住宅及綜合） 72375 套，共計(jì)成交 44034 套，現(xiàn)剩余庫存 28341 套。 2011 年是包頭房地產(chǎn)市場供應(yīng)高峰期，主要受 2008 年至 2010 年房地產(chǎn)市場一路走高，開發(fā)商集中拿地，在 2011 年集中釋放造成，同時(shí)也造成了 2011 年近 4 萬套的高庫存， 2011 年調(diào)控開始后，各開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地， 2012 年釋放的可售房源有所降低，供應(yīng)量低于成交量，開始小部分消化前期庫存。（見下圖 2 10 圖 包頭市預(yù)售套數(shù) 從下圖 22反映各區(qū)域的供求情況來看，可知昆區(qū)及九原區(qū)呈 現(xiàn)供小于求的局面，其他區(qū)域 仍 呈現(xiàn)供大于求。 圖 各區(qū)域商品房供求情況 圖 2012 年各區(qū)域剩余貨量 11 下圖 2包頭市近四年來的房價(jià)走勢， 圖 2009包頭房價(jià)走勢 由上圖看出，近四年來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)有下滑的趨勢，但包頭市的房價(jià)走勢基本呈增長趨勢，波動(dòng)較小，供需也相對持平。預(yù)計(jì)受當(dāng)前全國主要城市房地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，包頭市的房地產(chǎn)價(jià)格走勢短期內(nèi)不會(huì)有很大的上漲空間，但從長期趨勢來看，仍呈上升態(tài)勢。 總的來說目前包頭市房地產(chǎn)市場狀況可以概括為以下幾點(diǎn)： 1. 房地產(chǎn)發(fā)展 較為 穩(wěn)定，市場供應(yīng)充足。 2. 2009 年至今市場 呈現(xiàn) 良好 勢態(tài) ，由于 包頭市 萬達(dá)廣場、保利拉菲公館、恒大華府等 一系列 高端項(xiàng)目的拉動(dòng)， 房價(jià) 有所提升，上漲到 了 3300 浮動(dòng)的均價(jià)。 3. 包頭 土地儲(chǔ)備 量較為 充裕，大部以商住為主。 4. 住宅市場產(chǎn)品格局合理，以滿足剛性需求 的 80米戶型為主力。 5. 由于供應(yīng)充裕價(jià)值土地儲(chǔ)備豐富，價(jià)格報(bào)復(fù)性上揚(yáng)的可能性很小。 6. 對于 供需市場因素方面，房地產(chǎn)市場以消費(fèi)者為主導(dǎo)，如果房價(jià)合理，且 消費(fèi)者有 一定的支付 能力， 那他們才愿意進(jìn)入到這樣的 市場， 由此， 房地產(chǎn)市場 才存在并健康的發(fā)展 。 而對于區(qū)域市場有如下特點(diǎn)： 較強(qiáng)的消費(fèi)能力； 場有效需求量巨大， 短期內(nèi)市場會(huì)持續(xù)繁榮； 期內(nèi)市場價(jià)格穩(wěn)定上漲的趨勢不會(huì)改變； 著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民人均可支配收入的增加，城市 12 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大以及城市綠化美化工程的實(shí)施等多種因素的促進(jìn)，包頭市房地產(chǎn)市場成為越來越多區(qū)內(nèi)外資本投資的熱土。 目市場情況分析 求分析 為了能夠更好的了解包頭的房地產(chǎn)市場，我們利用了兩周時(shí)間對包頭的商品房消費(fèi)群體進(jìn)行了問卷調(diào)查。調(diào)查的主要范圍為昆都侖區(qū)、青山區(qū)、九原區(qū)和東河區(qū)。本次調(diào)查的主要內(nèi)容包括：居住情況、購 房需求、戶型、房價(jià)、配套設(shè)施、面積、影響因素、住宅風(fēng)格、車位要求等。再對上述問卷進(jìn)行分析研究，得出相關(guān)結(jié)論，并為下面的市場分析、制定營銷策略等打下基礎(chǔ)。本次調(diào)查以發(fā)放問卷的 形式 進(jìn)行，共發(fā)放 600 份問卷，其中有效問卷為 570 份。 通過對調(diào)查問卷的整合分析，我們得到以下有效信息： 1、 首先調(diào)查了居民現(xiàn)在的居住情況， 經(jīng)過對調(diào)查問卷系統(tǒng)的整理和分析，結(jié)果顯示接受調(diào)查居民 的 現(xiàn)居情況 為： 有 34%的居民和父母同住，所占比重最大，而大約 26%的居民在租房、 20%的居民自購住房一套， 9%的比例擁有自購住房兩套，此外還有 11%的比例是其他 情況。（見圖 2據(jù)以上數(shù)據(jù)可以得出如下結(jié)論：包頭市大部分居民住房非自己所有，說明市場上存在潛在的住房消費(fèi)者，他們很有可能成為本項(xiàng)目的購房消費(fèi)者。 由此可得出結(jié)論，目前居民還是存在很大的住房需求的，對 未 來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有很大的推動(dòng)作用。 受訪者目前居住情況26%34%20%9%11%租房與父母同住自購住房一套自購住房二套以上其他2、居民購房計(jì)劃時(shí)間的調(diào)查。其中所占比例最大的有 41%計(jì)劃在一年到兩 13 年內(nèi)買房， 26%的居民計(jì)劃三年購房， 18%的居民計(jì)劃兩到三年才購房，而一年內(nèi)購房的比例只有 15%雖然我國房地產(chǎn)業(yè)出 現(xiàn)了下滑的狀況，但是包頭市依靠其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和巨大的發(fā)展?jié)摿?，居民的生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高，所以包頭市房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊相對較小。目前包頭市購房居民基本處于觀望待購狀態(tài)，由于本項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，售房階段正好能夠與消費(fèi)者的計(jì)劃相吻合，所以前景良好 ， 從而 說明包頭市 未來幾年的房地產(chǎn)行業(yè)需求會(huì)有穩(wěn)中求漲的趨勢。 訪者購房計(jì)劃時(shí)間5%10%18%26%41%半年內(nèi)一年內(nèi)一到兩年兩到三年三年以后3、住宅類型的分析。通過調(diào)查分析，得出：多層（ 7 層）有電梯類型住宅的需求量最大，占到 24%，小高層（ 7）的需求比例在 18%， 多層（ 7 層以下）無電梯所占比例 14%，而別墅的需求比例在 13%，花園洋房和其他都在 10%左右。由此可得出，在未來開發(fā)房地產(chǎn)，可以把 多層（ 7 層）有電梯類型住宅、小高層（ 7）的建筑比例加大，較為受客戶歡迎。而近年來，居民的人均收入、消費(fèi)水平等方面的變化，使得對住宅類型的要求更高，別墅、花園洋房的建筑比例也應(yīng)在未來房地產(chǎn)開發(fā)中，適當(dāng)加大比例。 14 訪者打算購買的住宅類型14%24%11%10%13%10%18%多層（7層以下）無電梯多層（7層）有電梯小高層（712層）高層（12層以上）花園洋房別墅其他4. 購房戶型的調(diào)查，結(jié)果顯示，目前包頭市民的住房需求主要以經(jīng)濟(jì)型的戶型為主。其中二室二廳一衛(wèi)的所占比 例最大，占了 36%。主要因?yàn)榘^現(xiàn)有家庭結(jié)構(gòu)主要是 以簡單為 主，一般為三口之家，所以小戶型相對受到歡迎的幾率較大。 選擇三室二廳的比例在 30%，這可以看出市民的購房需求正在漸漸提高，住房的多項(xiàng)需求度正在日益受到市民的關(guān)注。隨著包頭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也已經(jīng)有不少數(shù)量的市民擁有較多的閑置資金可以用來購置房源。他們?yōu)榈牟粌H是有住房，更是享受住房帶給自己的舒適度。再加上把資金投入到固定資產(chǎn)上，在當(dāng)今社會(huì)也是一種時(shí)尚的趨勢和一種心 理 的保障。 然而，選擇一室和四室的比例相對較少，主要?dú)w于家庭結(jié)構(gòu)，一室相對較小，四室又較大，一定 程度上形成了浪費(fèi)。 訪者打算選購的戶型5%36%15%16%14%14%一室一廳二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)(三室二廳二衛(wèi)四室以上 15 5、對包頭市民購房面積的需求進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，大部分居民需要中等面積的商品房，例如， 居民選擇 90下的商品房，有 人選擇 90房子，有 25%的人選擇 120房子，有 人選擇 150房子，有 人選擇 180 上的房子。 表 頭市居民對于購房面積的需求 面積 小于 90 02050于 180 例 25% 、 對于包頭市民對于商品房價(jià)格的接受范圍進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，可接受價(jià)格在 2500人占 可接受價(jià)格在 5000 / 可接受價(jià)格在 7000 / 人占 可接受價(jià)格在 9000 元/人占 7、 對項(xiàng)目的整體性進(jìn)行調(diào)查。 結(jié)果顯示：選擇周邊環(huán)境的比例為 選擇交通的比例為 50%，房價(jià)為42、 86%這遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他選項(xiàng)，顯然，包頭市民對住宅周邊環(huán)境、交通、住宅房價(jià)的情況，較為重視。另外，戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)管理比例也很大。 由此可見，包頭市購房消費(fèi)者在購房時(shí)最關(guān)注的因素依次是：周邊環(huán)境價(jià)格、交通狀況、房價(jià)等。從總體來觀察，包頭市居民的購房觀念越來越理性，越來越貼近生活。 價(jià)格也是包頭市 消費(fèi)者 購房時(shí)關(guān)注因素，是因?yàn)閮r(jià)格的多少大大的影響著居民的選擇購房和房型的能力。交通狀況之所以受購房者的關(guān)注是因?yàn)楹玫慕煌ǜ芊奖憔用竦奈镔|(zhì)和文化生活，能夠節(jié)省時(shí)間。其它各方面的關(guān)注主要是由于人民生活水平的普遍提高，對家居環(huán)境 及精神享受的要求逐步提高。而且 物業(yè)管理服務(wù)的受歡迎程度，也說明物業(yè)管理的優(yōu)劣也是另一個(gè)決定家居生活質(zhì)量的重要因素。 8、調(diào)查結(jié)果顯示消費(fèi)者 購房時(shí)， 所期望的小區(qū)配套設(shè)施順序比例依次是：商場超市 58、 04%，肉菜市場 55、 36%，娛樂場所 停車位 41、 96%、學(xué)校 33、 93%等。商場超市和肉菜市場是居民日常生活當(dāng)中必不可少的配套設(shè)施，可以方便居民的日常生活，節(jié)約時(shí)間 ； 而娛樂場所，說明居民的生活水平有了很大的提升，注重享受生活 ； 停車位的重視，也充分說明居民的收入水平在不斷的提高 ； 住房消費(fèi)者對學(xué)校的選 擇是因?yàn)閷W(xué)校附近的文化氣息較好，同時(shí)還可以方 16 便子女的學(xué)習(xí)，能夠更好的照料子女。 通過以上各項(xiàng)需求分析可以推斷今后幾年內(nèi)包頭市地區(qū)的住房需求還是很大的，在包頭市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時(shí)居民對住房的需求受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響較小，同時(shí) 關(guān)系到消費(fèi)者未來生活的文、教、體、衛(wèi)的設(shè)施在包頭市正變得更加完備。開發(fā)商要把握住這次機(jī)遇，開發(fā)適合消費(fèi)者需求的樓盤，從而創(chuàng)造最大的開發(fā)價(jià)值和利潤。 頭市 消費(fèi)基礎(chǔ)及房地產(chǎn)房地產(chǎn)供應(yīng)的分析 1、包頭市人口統(tǒng)計(jì)情況見 下 表 表 2012 年包頭市人口統(tǒng)計(jì)情況 地區(qū)名稱 面積（平方千 米） 人口數(shù)量（萬人） 包頭市 27,768 都侖區(qū) 301 山區(qū) 67 河區(qū) 85 原區(qū) 1,776 拐區(qū) 619 云鄂博礦區(qū) 303 陽縣 5,021 默特右旗 2,368 爾罕茂明安聯(lián)合旗 17,410 、包頭市人均收入情況 2012 年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 33485 元，首次突破 3 萬元，比上年增加 3857 元，同比增長 居自治區(qū)各盟市之首，高出自治區(qū)平均水平10335 元，分別高出排名第二位和第三位的 鄂爾多斯 市、呼和浩特市 345 元、 839元。農(nóng)牧民人均純收入 11421 元，同比增長 居自治區(qū)十二盟市之首，高出全區(qū)平均水平 3810 元，高出 鄂爾多斯 市 5 元，高出呼和浩特市 60 元 。 3、包頭市居民居住情況 17 隨著生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民用于居住方面的支出持續(xù)增加，人均住房面積日益擴(kuò)大，居住質(zhì)量和配套設(shè)施性能不斷提高（見下表）。 2009 年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住消費(fèi)支出為 1665 元，比 2000 年增加了 1286 元，增長了 2009 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 方米，比 2000 年增加了 方米，增長了 。同時(shí)城鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境也有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，不再是涂料刷墻、水泥地平的基本 要求，而是瓷墻、高檔地板磚、塑鋼窗為主題的綠色環(huán)保裝修。 表 1999包頭市城鎮(zhèn)居民家庭居住情況 年份 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 （平方米） 城鎮(zhèn)居民人均居住支出 （元） 1999 69 2000 79 2001 488 2002 714 2003 764 2004 811 2005 879 2006 1013 2007 1164 2008 1300 2009 1665 由表 2看出，自 1999 年至 2009 年，包頭市 城鎮(zhèn)居民人均居住支出一直在不斷增加，而人均居住面積也呈增長態(tài)勢。近幾年來，這種增長的勢頭越來越明顯。由此可反映出，包頭市房地產(chǎn)區(qū)域市場表現(xiàn)良好，仍會(huì)有住房需求。 4、 2012 年包頭市部分區(qū)域房地產(chǎn)銷售狀況 表 2012 年昆區(qū)成交樓盤詳情 樓盤名稱 成交套數(shù) 成交均價(jià) 成交戶型 一室 兩室 三室 四室 四室以上 保成上元名府 307 5167 159 148 保利拉菲公館 941 5622 29 115 583 209 北大恒苑 20 5980 20 18 碧水山莊 139 4828 5 91 31 12 東亞世紀(jì)城 1360 4921 7 1128 212 13 富華雅苑 114 4196 34 80 華發(fā)新城 176 8254 38 92 41 5 恒大名都 319 5310 2 4 204 109 嘉園泊景灣 271 5315 76 33 151 9 2 京奧港帝景 750 5170 111 127 492 20 禧瑞都 591 5090 1 267 315 7 1 聚福園 37 3634 21 16 凱旋中央公園 216 7376 7 42 148 19 昆侖國際 50 6822 50 米蘭春天 224 3127 98 126 睿瀛豪庭 67 5285 38 29 神龍?jiān)?140 3328 125 15 新星美地 616 5142 480 136 燕趙大廈 52 5961 52 中冶世家 85 6585 31 53 1 紫金華府 354 4456 132 197 25 中恒商務(wù)樓 20 5980 20 保利香檳花園 605 4593 3 378 224 東方紅 2 5310 87 2 3 東源大廈 2 5000 2 番茄社區(qū) 706 3475 490 216 海湖豪庭 391 5490 213 100 78 海威小區(qū) 17 2776 1 12 4 江南文樞院 54 7659 8 28 15 3 今晨置業(yè)大廈 137 6502 88 49 金茂豪庭 51 4037 2 23 6 20 寧 馨佳園 7 3329 1 5 1 瑞煕佳苑 132 3314 132 晟泰園 79 4391 65 10 4 萬和城 104 3382 13 73 18 香林美地 19 3958 14 5 新星水岸花園 1018 3798 16 932 70 陽光尚品 397 4412 8 388 1 總計(jì) 10660 428 5345 3378 476 28 19 圖 2012 年昆區(qū)成交樓盤戶型圖分析 表 2012 年青山區(qū)成交樓 盤詳情 樓盤名稱 成交套數(shù) 成交價(jià)格 成交戶型 一室 兩室 三室 四室 四室以上 保利花園 8 3738 3 2 2 1 合志家園 8 3347 2 6 佳福小區(qū) 11 3867 5 3 3 田成康都苑 11 4985 1 2 7 1 寶林苑 13 3500 5 8 綠苑豪庭 13 5398 9 4 健康新城 13 3678 2 1 8 2 陽光翠景 17 5087 16 1 邊防佳苑 21 4008 5 16 左岸綠洲 29 5440 4 6 17 2 歐鹿生活城 37 5155 6 18 13 銀海灣 44 3772 40 4 福滿園 51 2817 38 13 源和嘉苑 60 4169 22 3 34 1 尚書苑 68 4685 16 41 11 明大頤園 78 5874 12 58 8 正翔國際 109 9360 29 56 22 2 時(shí)代財(cái)富城 111 5011 7 85 19 文化創(chuàng)意園 114 5650 97 14 3 錦龍世家 123 5833 4 51 68 綠 海印象 123 6749 7 60 54 2 晶典麗舍 126 6166 10 1 107 8 意城晶華 184 4288 46 76 4 58 20 兵工佳苑 423 3162 48 243 132 萬郡大都城 680 5454 27 262 354 36 1 上景園 811 3450 168 643 松石國際城 886 3851 54 492 340 總計(jì) 4172 38 1585 2077 107 65 圖 2012 年青山區(qū)成交樓 盤戶型圖分析 表 2012 年九原區(qū)成交樓盤詳情 樓盤名稱 成交套數(shù) 成交價(jià)格 成交戶型 一室 兩室 三室 四室 四室以上 惠得花園 548 4037 430 118 和發(fā)紫薇園 352 4472 26 266 60 永茂泉陽光小區(qū) 297 3961 292 5 恒大華府 272 6218 2 15 178 65 12 遠(yuǎn)洲國際城 255 2294 49 149 57 屹林廣場 232 4350 19 142 71 鹿安家苑 167 2650 111 56 龍?jiān)沸^(qū) 136 2869 4 115 17 美室層雙 106 5777 61 45 景觀家園 95 3954 63 32 蘭溪花園 28 3133 3 10 15 新桃源小區(qū) 26 3400 6 18 2 華貴園 19 3223 19 巨力時(shí)代小區(qū) 14 3520 2 12 21 金沙華府 8 3308 6 1 1 春陽苑 5 2626 2 1 1 1 總計(jì) 2560 3737 178 1530 696 141 15 圖 2012 年 九原 區(qū)成交樓盤戶型圖分析 從以上各個(gè)區(qū)域樓盤銷售狀況和戶型圖分析，反映出，包頭市的房地產(chǎn)行業(yè)市場供應(yīng)量充足，發(fā)展穩(wěn)定，未來 勢態(tài) 良好。同時(shí)，可以看出在戶型選擇上，兩室和三室是大多數(shù)市民的首選，而四室及四室以上的戶型需求，也較以往呈增長之勢。 總體來說， 包頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平良好，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅也逐年大增，居民潛在的住房購買力較大。 包頭市民對商品房的剛性需求很大，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的需要更進(jìn)一步拉動(dòng)了居民購置高品質(zhì)商品房。 包頭房地產(chǎn)市場的供給特點(diǎn)： 1. 包頭 市 房地產(chǎn)市場 供應(yīng)較充足 ，市場監(jiān)管 嚴(yán)格。 近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展， 房地產(chǎn)已 躍然 成為包頭經(jīng)濟(jì)支柱之一，高 品質(zhì)的樓盤也頻繁涌現(xiàn)市場，市場潛在購買力大； 另一方面， 包頭 市 土地資源豐富，供應(yīng)充足，商品房的剛性需求較大 。 因此，在這種情況下，短期內(nèi)包頭的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)大幅上升。 2 本地 開發(fā)商控制了 50%以上的房地產(chǎn)銷售。 22 早 期 進(jìn)駐包頭房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商 ，隨著市場的發(fā)展， 以 其自身 的優(yōu)勢占領(lǐng)了大半的市場， 而 隨著時(shí)間的推移 ，消費(fèi)者優(yōu)先選擇本地的開發(fā)商的觀念也更深入人心。 3消費(fèi)者 對 住宅 建筑設(shè)計(jì) 的 要求 越來越高 。 在 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上，商品房建設(shè) 的 環(huán)境性 能、綠化性能、人文性能等 越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注 ，住宅建設(shè)也廣泛應(yīng)用了新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，住宅品質(zhì)邁上了一個(gè)嶄新臺(tái)階。 當(dāng)今社會(huì)，節(jié)能環(huán)保的概念也被應(yīng)用在建筑方面，現(xiàn)代住宅 高度執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，住宅小區(qū)更是注重舒適、環(huán)保。 針對 豪宅市場長期來看，更是受到歡迎 。 豪華、西方化、現(xiàn)代化的生活方式被包頭 市 高收入階層廣泛接受。 綜合分析來看 ，包頭房地產(chǎn)市場的供給量正在上升，市場趨于活躍，同時(shí)，房地產(chǎn)逐步成為包頭經(jīng)濟(jì)主要支柱之一。 目 析 項(xiàng)目所在地包頭九原區(qū)環(huán)繞包頭市區(qū)，北靠大青山，南臨黃河，東與土默 特右旗相鄰，西與烏拉特前旗接壤。九原區(qū)是東西城區(qū)的結(jié)合部，全區(qū)轄 1個(gè)鄉(xiāng)、 6個(gè)鎮(zhèn)， 10個(gè)居委會(huì)， 115個(gè)村民委員會(huì)，總面積 1700平方公里，總?cè)丝?政府所在地為沙河鎮(zhèn)。 九原區(qū)具有得天獨(dú)厚的自然資源和較雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。已探明的礦產(chǎn)有煤、黃金、粘土、鐵、大理石、石灰石、石英石、長石、石墨、礦泉水等，儲(chǔ)量豐富。九原區(qū)是全國重點(diǎn)產(chǎn)煤區(qū)縣之一，煤可采儲(chǔ)量 4800 萬噸，發(fā)熱量 4000卡；黃金遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 50 噸，平均品位 5 /噸；鐵礦石儲(chǔ)量約 1000 萬噸 ;石墨可采儲(chǔ)量為 噸。 九原區(qū) 是包頭市重要的蔬菜副食品生產(chǎn)基地，以蔬菜為主的副食品生產(chǎn)發(fā)展迅速。近年來，九原區(qū)全力推進(jìn)工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得快速發(fā)展。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已躋身內(nèi)蒙古自治區(qū) 101個(gè)旗縣區(qū)的前 20位。 九原區(qū)也是包頭市的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，今后的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)連接?xùn)|西城區(qū)，可以說是包頭未來都市新中心。從而吸引了一大批大型開發(fā)企業(yè)前來投資建設(shè)。如山東冠魯集團(tuán)建設(shè)的國際會(huì)展中心項(xiàng)目、廣東恒大集團(tuán)的 150萬平米的恒大華 23 府高檔社區(qū)項(xiàng)目、龍宇國際新城項(xiàng)目以及百萬平米的井坪新村改造項(xiàng)目等。未來，九原區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)面積 將會(huì)超過其他區(qū)塊。 從包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，包頭 大成逐鹿會(huì) 項(xiàng)目符合西部大開發(fā)、住房制度改革和加快實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策。因此，開發(fā)商應(yīng)把握好此時(shí)的投資機(jī)會(huì)，開發(fā)出質(zhì)量高、具有品牌意識(shí)的優(yōu)質(zhì)樓盤，從而鞏固本企業(yè)在包頭房地產(chǎn)市場中的地位。 本項(xiàng)目周邊聚集了許多中高檔住宅小區(qū)，如： “九郡世紀(jì)廣場 ”、 “和發(fā)紫薇園 ”、 “恒大華府 ”、 “東方儷城 ”、 “惠德花園 ”、 “居然青年城 ”、 “鴻德 和諧新城 ”等，現(xiàn)有的住宅小區(qū)將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，進(jìn)而提高房地產(chǎn)價(jià)值。 1、優(yōu)勢分析（ （ 1）大成 逐鹿會(huì)位于包頭市新都市區(qū)中軸線上，是包頭市新的政務(wù)商務(wù)核心區(qū)域，包頭市黨政辦公大樓及各行政機(jī)構(gòu)從今年開始陸續(xù)遷入該區(qū)。同時(shí)該項(xiàng)目毗鄰包頭市最大的城市主題公園 包頭鹿園，處于包頭市城市森林體系中心，其人居環(huán)境可謂得天獨(dú)厚，首屈一指。 圖 項(xiàng)目所在地交通圖 （ 2）該項(xiàng)目由 內(nèi)蒙古大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 開 發(fā)建設(shè)，具有深厚金融背景與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是具有綜合能力的房地產(chǎn)開發(fā)商，易受信于消費(fèi)者。 （ 3） 交通條件優(yōu)異。項(xiàng)目位于九原區(qū)哈屯高勒路北側(cè)、 210 國道西側(cè)（新都 24 市中心區(qū)） 乘坐 35 路車到扶貧醫(yī)院下車，公共交通方便。 （ 4）擁有較為完善的娛樂和服務(wù)配套設(shè)施，周邊配套沙河小學(xué)、建設(shè)銀行、農(nóng)行、工行、中國銀行、扶貧醫(yī)院、寧鹿酒店、 新市府，市府廣場等設(shè)施。 （ 5） 建筑設(shè)計(jì)優(yōu)異； 大成 逐鹿會(huì)由上海博城建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，導(dǎo)入我國先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，人車分流、新風(fēng)換氣、恒溫恒濕、智能化管理，打造包頭市一流的高尚人居典范。 項(xiàng) 目會(huì)所 設(shè)計(jì)建筑面積為 4000 平方米，兩個(gè)會(huì)所擁有 兩個(gè)豪 華 的雙 開門 并排 設(shè)計(jì) ，挑高 的星 級(jí) 酒店式大堂，置身于此，尊 貴 之感油然而生。 會(huì)所功能 規(guī) 劃有 書 畫院、多功能 閱覽 室、景 觀 茶室等 ， 會(huì)所功能 規(guī) 劃有健身會(huì)所、棋牌娛樂 室、及私人會(huì)所等功能，地下一 層為 水 療 中心，地下二 層為 健身室內(nèi)游泳 館 ，泳池大 廳 又與小區(qū)中央景 觀 中的下沉式庭院相 連 ，互 為 借景。 閑 暇之余，您也可選擇 到室內(nèi)的茶室去坐坐， 邊 欣 賞優(yōu) 美的古典音 樂 ， 邊 欣 賞 社區(qū)內(nèi) 風(fēng) 情美景，做做香薰 驗(yàn)愜 意極致的生活。在 這 里，可以 讓 您及您的家人尊享上 層 生活。 一卡通；新 風(fēng) 系 統(tǒng) ； 7 重安防（ 門 禁；周界 報(bào) 警系 統(tǒng) 、 電 子巡 邏 系 統(tǒng) 、可 視對講 系 統(tǒng) 、 監(jiān) 控系 統(tǒng) 、 ）等高科技的投入使用，更為居民的生活提供了便利。 （ 6）小區(qū)物業(yè)管理比較到位，與業(yè)主積極互動(dòng)，且物業(yè)管理費(fèi)用相較其他樓盤較低， 大成 逐鹿會(huì)的樓盤綠化率 45%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同類項(xiàng)目。 2、劣勢分析（ （ 1）周邊緊挨商業(yè)中心、鬧市、國道，相比較而言，周邊環(huán)境略微喧囂。 （ 2）樓盤價(jià)格偏高； 該樓盤的均價(jià)在 6500 元 /平方米 左右，跟周邊同類型樓盤相比偏貴，如周邊的九郡世紀(jì)廣場 均價(jià) 5450 元 /平方米， 居然青年城 4250 元/平方米， 性價(jià)比不高，缺乏競爭力。 3、 機(jī)會(huì)分析（ （ 1） 項(xiàng)目開發(fā) 時(shí)的競爭市場整體較好，且商品房銷售處于穩(wěn)定時(shí)期 ，而 可類比項(xiàng)目較少，有效需求較大。 （ 2）大成 逐鹿會(huì)位于包頭市新都市區(qū)中軸線上，是包頭市新的政務(wù)商務(wù)核心區(qū)域，包頭市黨政辦公大樓及各行政機(jī)構(gòu)從今年開始陸續(xù)遷入該區(qū)， 增加了 該項(xiàng)目 的市場競爭力。 （ 3） 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均顯示利好，對房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。 25 （ 4）周邊新都市區(qū)繁華的商業(yè)中心和商業(yè)街，有利于吸引更多的消費(fèi)群體，也為該樓盤的升值帶來一定的影響。 4、威脅分析（ （ 1）項(xiàng)目周邊樓盤競爭威脅越來越明顯，在未來的時(shí)間里，該地區(qū)樓盤數(shù)量大幅度增長，針對不同目標(biāo)顧客群體，各個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商推出了自己的新樓盤，會(huì)對本項(xiàng)目的銷售帶來沖擊。 （ 2） 樓市新政的壓制； “新國十條 ”出臺(tái)踏入十月，各細(xì)則紛紛出臺(tái)，調(diào)控力度不斷加大。增城雖然不限購，但 “新國八條 ”將二套房貸首付提高至 60%，給投資客增加了很大壓力，從而減少成交量。 （ 3）銀行利率變化；包頭市民按揭貸款消費(fèi)觀念比較成熟。但央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行銀根收緊，貸款難、放款時(shí)間長等，造成市民住 房貸款負(fù)擔(dān)增加，交易難促成，樓盤成交量下降。 （ 4）本樓盤銷售均價(jià)與其他樓盤相比優(yōu)勢不大，價(jià)格略高。 目的市場定位 目的功能定位 本項(xiàng)目地處九原區(qū)，該區(qū)屬于包頭較為繁華區(qū)，該區(qū)居民也大部分是中等偏上人群，且考慮到周邊商業(yè)區(qū)、交通、地段及市場調(diào)查的結(jié)果，本項(xiàng)目定位為中高檔商品住宅小區(qū)，其主要功能是用來居住，也有商鋪等。 目的目標(biāo)客戶定位 綜合考慮本項(xiàng)目的優(yōu)勢以及問卷調(diào)查的各方面的情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的需求客戶為： 業(yè)高管、商界人士以及來包經(jīng)商置業(yè)的精英階層 。 山區(qū)、高新區(qū)工作、創(chuàng)業(yè)的人群； 品質(zhì)住宅的居民。 目的形象定位 根據(jù)目前包頭市的房地產(chǎn)發(fā)展方向和步伐，該項(xiàng)目屬于環(huán)境好、綠化多、集文化、商業(yè)、休閑于一體的高品質(zhì)住宅小區(qū)，該項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)建設(shè)、良好環(huán)境、文化氛圍、配套設(shè)施、交通位置等條件必然會(huì) 確 定其能夠引領(lǐng)包頭高品質(zhì)住宅小區(qū)的風(fēng)尚。 26 目的價(jià)格定位 根據(jù)大成 逐鹿會(huì)的建筑設(shè)計(jì)、質(zhì)量品質(zhì)