鳳凰城住宅小區(qū)項目可行性研究報告

1 鳳凰城住宅小區(qū)項目 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 二零零四年八月 第一章 項目基本情況 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 法人代表 : 韓杏軍 獨立開發(fā)本項目。 鳳凰城住宅小區(qū) 項目擬建地點位于曲周縣新開大街與邯臨公路交叉口西南側(cè)。 河北眾誠集團成立于 2000年 2月，初建時名稱為河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司經(jīng)過三年多跳躍式的發(fā)展，目前已逐步成為以房地產(chǎn)公司為龍頭，物業(yè)公司、新型建材 公司（含商品混凝土生產(chǎn)）、化工科技公司、投資顧問公司和石料廠協(xié)同發(fā)展的多元化、集團化公司的聯(lián)合體，資產(chǎn)總額達 利稅 4600萬元，擁有 400余人的高素質(zhì)團隊，其中，管理人員全部為大中專畢業(yè)生。 眾誠集團總裁韓杏軍先生， 1990年畢業(yè)于河北工學(xué)院， 2001年清華大學(xué)進修房地產(chǎn) 2002年榮獲人民大學(xué) 是石家莊市連續(xù)兩界 十佳青年企業(yè)家 ，長安區(qū)政協(xié)委員，橋東區(qū)人大代表。在 2004年人代會和政協(xié)會上，韓杏軍先生被授予 優(yōu)秀黨員 和 優(yōu)秀政協(xié)委員 榮譽稱號。這是政府對他 的工作和成績的又一次肯定。在集團管理中，他奉行堅持 以質(zhì)量求生存，以誠信求發(fā)展 的企業(yè)宗旨，遵循 誠心誠意為大眾 的企業(yè)理念，弘揚 令行禁止，雷厲風行，挑戰(zhàn)自我，追求卓越，自強不息，永爭第一 的企業(yè)精神，走 品牌戰(zhàn)略 之路，科技興企，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益和社會信譽，使公司一舉成為 工商聯(lián)直屬會員單位 。 公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團隊建設(shè)， 2003年成立了黨支部，韓杏軍先生擔任第一界支部書記。公司在我國改革開放的大潮中，始終為市里分憂，為下崗職工解難，安排了幾十名下崗職工在我們企業(yè)工作，為民營企業(yè)做出了 榜樣。韓杏軍先生還要求，公司管理層必須全部是大專以上文化水平，能夠使企業(yè)在持續(xù)發(fā)展態(tài)勢中，始終保持一股后勁。也使得公司先后榮獲 優(yōu)秀民營企業(yè) 、 納稅先進單位 、 旺銷守信企業(yè) 、 爭創(chuàng)質(zhì)量無投訴先進單位 、 爭創(chuàng)誠信無投訴先進單位 稱號，被農(nóng)行系統(tǒng)評定為 2003年度 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司是具有獨立法人資格、和三級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，專注于高質(zhì)量商品住宅及商務(wù)置業(yè)的開發(fā)建設(shè)，以 倡導(dǎo)高尚生活，提升康居品質(zhì) 為已任，遵循 以人為本，親合自然 的開發(fā)理念，成功開發(fā)了民心園一期、民心 園二期及建華 百合園、開泰家園近 10萬平方米的商品住宅。其中，建華 百合園、開泰嘉園正在建設(shè)之中，已經(jīng)于今年 6月竣工。最近，公司正在運做兩個項目，其中一個是有著上千畝土地、總建筑面積 130萬平方米的、本市橋西區(qū)大談舊村改造項目。這個項目屬于城中村改造項目，享受政府多項優(yōu)惠政策。項目緊鄰石家莊海洋公園和南水北調(diào)生態(tài)環(huán)境綠化帶，屬于高檔社區(qū)開發(fā)地段。我們力爭在 5年時間內(nèi)，將這一地區(qū)建設(shè)成為石家莊市最具亮點的康居示范小區(qū)。 眾誠建材公司有混凝土攪拌站兩個，三條生產(chǎn)線，年產(chǎn) 100萬方優(yōu)質(zhì)混凝土， 2 已經(jīng)是石家莊 市最大的混凝土生產(chǎn)企業(yè)，并于 2002年通過 品占據(jù)了石家莊市混凝土市場 40%的份額。人們在各個街道上看到最多的，就是攜帶 河北眾誠房地產(chǎn) 字樣的混凝土攪拌輸送車。 2004年元月兼并控股的石家莊市試劑廠，有固定資產(chǎn) 2000萬元，員工 235人，年利稅 200萬元。在掛牌河北眾誠化工科技有限公司僅一個月，就扭虧為盈，創(chuàng)造了民營兼并國營一個成功的范例。 目前，眾誠公司正以嶄新的面貌向著韓杏軍董事長提出的 組建世界上最優(yōu)秀的團隊，創(chuàng)建世界上最偉大的企業(yè) 這個宏偉目標乘風破浪， 奮勇前進。 A、曲周縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。 B、項目土地掛牌出讓地形圖 C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 本報告重點對建設(shè)的必要性、市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟分析等進行研究。 項目單位依據(jù)縣政府關(guān)于加快縣城市化建設(shè)的戰(zhàn)略意圖 ,通過對曲周縣房地產(chǎn)還沒有開發(fā)建設(shè)的需求，為了改善縣城居住環(huán)境，彌補現(xiàn)有住宅檔次低的現(xiàn)狀，決定開發(fā)建設(shè)鳳凰城住宅小區(qū)項目 ,以期 為曲周縣城居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美，集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達標的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價廉的住房。 結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當?shù)貙嶋H，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔住宅小區(qū)。 小區(qū)一期規(guī)劃總占地 建筑面積 有多層住宅、高品質(zhì)幼兒園、活動中心、商業(yè)網(wǎng)點、羽毛球場等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。 供電 : 本項目計算用 電總負荷 電電源引自縣城電力干線。 供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項目最高日最大時用水量 m3/h。 供暖 : 項目采暖為地熱集中供熱，采暖熱負荷為 本項目建設(shè)為商品房項目，符合國家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在本縣總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬城市商住兩用建設(shè)用地。 本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和縣政府關(guān)于加快城市化進程的要求，項目建成后，在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求，經(jīng)計算項目一期總投資3700萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后 )，投資利潤率 %，投資利 潤率 %，借款償還期 2年。由此表明，項目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風險，但社會效益顯著，項目總體可行。 第二章 項目背景與建設(shè)的必要性 3 改革開放二十年來，我國經(jīng)濟已經(jīng)進入了一個新的增長階段，經(jīng)濟的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機會，已成為目前帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個先導(dǎo)性行業(yè)。 中共中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)工作高度重視，把加快 房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動消費增長作為擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實現(xiàn)了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。曲周縣委、縣政府十分注重本縣房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。 曲周縣屬于內(nèi)陸縣級城市，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴大的趨 勢非常之快。但是，我縣因為城鎮(zhèn)級別原因，市區(qū)范圍比較小，城區(qū)擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會影響整個城市建設(shè)的關(guān)鍵時刻，縣委縣政府在此時提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們縣發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，曲周的城市建設(shè)將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。 宏觀必要性 從一個城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán) ，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中 人 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，積極響應(yīng)縣委縣政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過與縣國土局多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運做 ，得到了曲周縣委縣政府和人民大眾一致的支持，我公司編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據(jù)國家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報告。 第三章 市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 近幾年，隨著我國經(jīng)濟形勢持續(xù)走強，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費項目及不斷出臺鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個人已成為商品房的消費主體，據(jù)統(tǒng)計， 2002年 1省商品房銷售面積為 ，同比增長 11%，其中銷售給個人的商品房面積為 商品房銷售總面積的 同比提高了 人購房金額達 業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場的又一個 亮 點。截止 8月底，商業(yè)用房投資完成 工面積達 售建筑面積 比增長 業(yè)用房的銷售額為 比增長 4 石家莊市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個重要問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對價位高，中低收 入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。 在購房需求方面，首先，目前省會上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價位對于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經(jīng)購買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管石家莊整體 濟發(fā)展穩(wěn)健，但其實真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價十很難接受的。所以，開發(fā)高品質(zhì)、低價位的小戶型住房是房地產(chǎn)開發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進行三次、四次置業(yè)，以求得質(zhì)優(yōu)價廉得綠 色環(huán)保高檔適用住宅。 本項目鳳凰城住宅小區(qū)在長安區(qū)，周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場、健身娛樂休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差，附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況，將會出現(xiàn)一個設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會吸引廣大工薪階層前來居住。 省會石家莊目前人均收入仍較低， 80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題，因此高品位、適度低價位得 住宅在省會有巨大得熱銷潛力。 項目規(guī)劃總用地面積 356畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動中心、商業(yè) .建筑面積 中住宅面積 50萬平方米，公建面積 第四章 建設(shè)場址與建設(shè)條件 本項目擬建場址位于我市東北地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場地呈長方形，規(guī)劃總用地面積為 356畝。該場址區(qū)域位置較好。 石家莊市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于 7、 8月份。 1、氣溫 全年平均氣溫 極端最低氣溫 極端最高氣溫 2、濕度 冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算相對濕度 53% 夏季通風室外相對濕度 75% 3、降水量 日最大降水量度 5 時最大降水量 年平均降水量 、積雪深度 最大積雪深度 過 190、凍土深度 最大凍土深度 56、風向 冬季主導(dǎo)風向及頻率 夏季主導(dǎo)風向及頻率 年主導(dǎo)風向及其頻率 7、風速 冬季室外風速 夏季室外風速 全年平均風速 8、全年日照量數(shù) 季日照率 9、全年雷暴日數(shù) 10、大氣壓力 冬季 季 1、年平均相對濕 度 62% 地質(zhì)狀況 石家莊市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔 67區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為 150 抗震設(shè)防 依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ 本項目抗震地動峰值加速度按 建設(shè)條件 供電 本項目計算用電總負荷為 8275源引 1010滿足本項目使用要求。 給排水 本項目設(shè)計最高日最大時用水量為 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項目需要。 本項目排水采用雨污分流，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 供暖 本項目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi)，采暖熱源為集中供熱蒸汽，暖熱負荷為 本項目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。 6 第五章 工程技術(shù)方案 自然是與人工的完美結(jié)合，此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計理念，即以 天人合一 的設(shè)計思想為指導(dǎo)來構(gòu)建新世紀居住工程。 小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，把小區(qū)建設(shè)融入整個城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊，較高的文化品位，現(xiàn)代化的生 活理念，將構(gòu)成小區(qū)的一大特色，可謂 風景這邊獨好 ，同時又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達到水乳交融般和諧。 新穎而獨具特色，人類與自然的完美結(jié)合是本項目總體設(shè)計原則。 1、根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。 2、按照小區(qū)、組團兩級結(jié)構(gòu)概念有機組織居住空間。 3、充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成 通而不暢 的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。 4、在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。 5、按照可持續(xù)發(fā)展概念 進行規(guī)劃布局設(shè)計。 總平面布置綜述 本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為 356畝，用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅，南側(cè)為豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東側(cè)為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個組團，宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。 景觀以入口為起點，以中心綠地為高潮，入口設(shè)小區(qū)標志性雕塑河構(gòu)筑物，中心綠地設(shè)音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。 各居住組團根據(jù)居住形式的不同，采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動場所，同時加強了鄰里交往。 并與小區(qū)中心有機結(jié)合，聯(lián)系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。 小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式，使環(huán)境更優(yōu)美。 豎向設(shè)計 小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計采用就地平整的平坡式布置形式。考慮到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。 總平面圖布置經(jīng)濟技術(shù)指標 1、規(guī)劃總占地面積 356畝） 2、總建筑面積： 其中：住宅建筑面積： 50萬 建面積： 2萬 3、居住戶數(shù)： 5000戶。 4、居住人口： 15000人。 5、建筑密度： 6、綠化率： 42%。 7、容積率： 建設(shè)內(nèi)容 本小區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓和公建工程。住宅 33棟，公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動中心、小學(xué)等。各項工程詳細指標見下表： 7 序號 項目 建筑面積（ 建筑形式 備注 1 物業(yè)管理中心 1200 框架 2 文化活動中心 3498 框架 3 商業(yè)服務(wù) 35000 框架 4 托勸 2100 框架結(jié)構(gòu) 5 居委會 334 磚混 6 公廁 260 磚混 7 變電站 140 磚混 8 泵房 108 磚混 9 熱交換站 189 磚混 10 垃圾轉(zhuǎn)運站 243 磚混 11 小學(xué) 4000 框架結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計 1、戶型設(shè)計 根據(jù)當今住宅發(fā)展趨勢，并適應(yīng)工薪階層的需求。本小區(qū)以產(chǎn)品質(zhì)精品舒適和經(jīng)濟為設(shè)計的主要指導(dǎo)思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。 2、立面設(shè)計 小區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用現(xiàn)代風格簡潔明快，細部精品化，力求與周圍環(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。 3、內(nèi)裝修 為方便居民，本設(shè)計采取高、中、低檔次不同的精裝修。開 創(chuàng)省城住宅基本無精裝小區(qū)的先河。 4、建筑構(gòu)造 住宅 0門密閉性能好，采用塑鋼門窗，氣密性為 級。 5、公建設(shè)計 外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調(diào)，內(nèi)裝修采用中檔標準以滿足與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 6、結(jié)構(gòu)設(shè)計 小區(qū)住宅均為高層建筑，高層住宅設(shè)有地下室做為儲藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用筏板，樓板砼全現(xiàn)澆。 公建工程大空間部分建筑采用框架結(jié)構(gòu)，獨立柱基。 給排水工程 設(shè)計依據(jù) 建筑給水排水設(shè)計 規(guī)范 1997年版） 住宅設(shè)計規(guī)范 室外給水設(shè)計規(guī)范 97年） 室外排水設(shè)計規(guī)范 97年） 建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件 給水工程 1、水源及水質(zhì) 本項目用水水源由市政給水，水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標準?？梢詽M足本小區(qū)生活及消防用水的需要。 2、給水方案及用水量 8 本項目給水擬采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設(shè)備、洗車及綠化澆灑用水。經(jīng)統(tǒng)計這樣可節(jié)約近 1/3的生活 用水。 故小區(qū)設(shè)計用水量為： 1、生活用水：按每人日均用水量 150L/人 時變化系數(shù) 活用水最高日用水量 2250m3/d，最高日平均時用水量 h，最高日最大時用水量234m3/h。 2、商業(yè)用水：最高日用水量 d。 （ 1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的 8%估算為 7.5 m3/h。 （ 2）采暖系統(tǒng)補水量根據(jù)采暖系統(tǒng)補水要求按 6.2 m3/ （ 3）澆灑道路用水量標準按 2L/日 1次計。（水源主要來源于中水）。 （ 4）澆灑綠化用水量標準按 4L/ 日 1次計（水源主要來源于中水）。 （ 5）未預(yù)見水量：取生活用水量的 15%，為 14 m3/h。 以上總用水量為： 最高日用水量為： 2517 m3/d 最高日平均時用水量為： 104.9 m3/h 最高日最大時用水量為： m3/h 消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)統(tǒng)一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消水栓，消防用水量按 15L/內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量 10L/S，消火栓滅火時間按二小時計；故消防總用水量為 180 防給水由消防水池集 中供給，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于 120m，且消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外給水管網(wǎng)干管相連。 給水系統(tǒng) 本項目設(shè)置二次加壓泵房。生活及消防采用聯(lián)合給水系統(tǒng)，水由一條 二次加壓后送至各用水點。各用水點廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經(jīng)隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點衛(wèi)生設(shè)備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調(diào)速供水設(shè)備，使水壓保持恒定，同時達到減小噪音，充分節(jié)能的目的。 室外消火栓應(yīng)適當布設(shè)在環(huán)狀管網(wǎng)上。 為滿足消防 及生活用水水壓，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。 1、蓄電池 蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的 10%，為 251 蓄水池內(nèi)的消防儲畜為 25L/ 180 則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于 431 蓄水池選用國家標準圖 筋混凝土蓄水池 ，容量為 450 2、加壓泵房 生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為 150 150 20三臺，其中兩用一備，單臺性能參數(shù) Q = m3/h， H = 80機功率 P = 45 消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺 100中一用一備，單臺性能參數(shù)為 Q = 100 m3/h， H = 80機功率 P = 37 中水系統(tǒng) 1、中水水源 中水水源主要來源于廚房及洗滌用水。 9 2、用途 根據(jù)水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。 3、處理工藝 采用生物處理與物化處理相結(jié)合工藝流程，如下圖所示： 原水 格柵 隔油池 調(diào)節(jié)池 生物處理 沉淀池污泥排放 過濾 消毒 中水儲水池 用水點 給水管網(wǎng) 給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，以提高供水的安全性，且當管徑大于等于 水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于 排水系統(tǒng) 由于本工程設(shè)有中水系統(tǒng)，經(jīng)過水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統(tǒng)設(shè)有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水與地面雨水經(jīng)雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲水池，多余部分匯入市政雨水管網(wǎng)。 供熱工程 設(shè)計依據(jù) 本設(shè)計依據(jù)采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范以 及土建、給排水專業(yè)所提條件進行。 氣象參數(shù) 氣象參數(shù) 大氣壓： 夏季： 季： 季采暖計算干球溫度： 冬季平均風速： s 冬季風向： N 冬季日照率： 最大凍土厚度： 56計計算用采暖期天數(shù)： 117天 1、采暖熱源：本項目采暖一次熱源來自于城市供熱管網(wǎng)提供的蒸氣，蒸汽壓力為 4Kg/過設(shè)于熱交換站的高效智能汽 070 熱水作為采暖熱煤。 2、采暖熱負荷：小區(qū)住宅按節(jié)能 住宅設(shè)計，采暖按 45W/宅采暖熱負荷約 建采暖面積 暖負荷約 采暖熱負荷 季采暖期為四個月，供水溫度為 90 ，回水溫度為 70 ，管網(wǎng)漏損系數(shù)取 總循環(huán)水量為 884T/h。采暖撥采用雙管分戶計量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設(shè)，室外采暖管道均采用無縫鋼管，系統(tǒng)定壓及水處理設(shè)備均集中設(shè)置在換熱站內(nèi)。 采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計量單管跨越式為主，供水干管及回水干管均為埋地敷設(shè)。 散熱器選用單面定向?qū)α麒T鐵散熱器。 采暖管道采用低壓流體用普 通焊接鋼管，管徑 = 32徑 32 供暖總立管和敷設(shè)在不采暖房間內(nèi)的管道除銹后刷兩道防銹漆，并做保溫處理。 10 保溫材料采用 40 供暖管路系統(tǒng)中的最高點和最低點，分別設(shè)置自動排氣和自動泄水裝置。 管道的熱補償采用波紋管補償器，補償器設(shè)在檢查井內(nèi)。為方便系統(tǒng)維修，在管道各分支處均設(shè)關(guān)斷用閥門和檢查井。 1、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 16、建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 、建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收 規(guī)范 、有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 、低壓配電設(shè)計規(guī)范 、 10 7、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 8、其他相關(guān)專業(yè)提供的條件等 1、負荷概況：本小區(qū)建筑物均為高層建筑。該小區(qū)用電負荷除 19層以上建筑為一級負荷外，其他均為二級負荷。本小區(qū)住宅面積 500000每平米 50瓦計，需要系數(shù) 建建筑面積為 20000 15W/ x = 用建筑面 積為 35000 60W/ 275區(qū)內(nèi)設(shè)四處變電所，可分設(shè)在地下設(shè)備層，采用環(huán)網(wǎng)方式供電。每處變配電所可依所承擔負荷容量選用 23臺 荷大多為單相負荷，按電業(yè)局要求采用電力電容器作為無功補償裝置，功率因數(shù)達 2、由變電所向相應(yīng)組團采用電纜供電，小區(qū)內(nèi)所有電纜線路走電纜溝，自變電所內(nèi)引出的低壓電纜以放射式結(jié)合樹干式向各單體建筑物供電。建筑物內(nèi)電源為380/220伏，三相五線制。配電系統(tǒng)為放射式與樹干式混 合供電。樓內(nèi)管線均沿墻及現(xiàn)澆樓板內(nèi)暗敷設(shè)。住宅樓內(nèi)居民用電計量到戶，按一戶一表方式設(shè)計，要求電能表集中設(shè)置在一層和二層，樓梯間及地下室公用燈單獨設(shè)表計量。住戶地下室照明自戶表內(nèi)接線用電，由戶表統(tǒng)一計量。每戶設(shè)終端配電箱（配電系統(tǒng)）設(shè)五 六個回路，一個照明回路，三路插座回路（兩路普通插座回路，一路空調(diào)回路，一路廚房浴廁插座回路），五個回路除前面四個回路外，增加一個客廳空調(diào)插座回路。插座回路設(shè)漏電保護裝置，以保證人身安全。 3、住宅用電水平 石家莊每年最熱月最高溫度平均值 30度，夏季主要降溫設(shè)備是空調(diào)器，主要用電負荷可分成四類：全年經(jīng)常性負荷，降溫負荷，電熱取暖負荷和電炊負荷，每戶住宅建筑面積超過 100 定一般住宅為 6，高級住宅為 89。 4、道路照明 小區(qū)內(nèi)道路照明和庭院燈照明燈具集中控制，采用光敏元件控制開關(guān)。廣場和景觀照明可就近控制。所有照明電纜均穿管埋地敷設(shè)。 5、防雷接地系統(tǒng) 在建筑物頂層設(shè)獨立避雷針或避雷網(wǎng)，利用建筑物柱內(nèi)主筋做防雷引下線，基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)做接地極，輔助人工接地極。引下線與接地網(wǎng)及頂層屋面避雷網(wǎng)可靠焊接。組成防雷接地系統(tǒng)。變壓器中性點直接接池。設(shè)備接池，通訊等電子 設(shè)備接地與防雷接地系統(tǒng)共同接地裝置，要求綜合接地電阻小于 1歐姆。當建筑物高于 30應(yīng)采取以下防側(cè)擊的措施： 1、從 301 水平避雷帶并與引下線相連； 2、 30窗等較大的金屬物與防雷裝置連接； 3、在電源引入的總配電箱處宜裝設(shè)過電壓保護器。 為了使小區(qū)跟上時代的步伐，通過綜合配置住宅區(qū)內(nèi)各功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)，以計算機網(wǎng)絡(luò)為小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化平臺的新型住宅小區(qū)。 1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置通信和管理系統(tǒng) 通信和管理系統(tǒng)包括電話（帶傳 真）、電視、計算機網(wǎng)絡(luò)、三表出戶微機管理系統(tǒng)，為了滿足通信發(fā)展的需要，每戶電話線路不少于兩對。一對接電話，一對接傳真或電腦，每對線路可帶主付機插座各一只，主要廳室均有通信插座，計算機通信可利用市話網(wǎng)絡(luò) 今后有條件的話，可建立小區(qū)局域網(wǎng)與公共網(wǎng)聯(lián)通。住宅內(nèi)主要廳室均放置了有線電視終端，充分利用城市有線電視（ 節(jié)目資源豐富，覆蓋面廣，投資省的優(yōu)點。 住宅內(nèi)采用了三表計量出戶，今后有條件將可改成三表出戶自動計量、計量系統(tǒng)，我們將在小區(qū)局域網(wǎng)的設(shè)計上，充分利用總線資 源，將數(shù)據(jù)通信，對講、呼叫、報敬信號的傳輸納人該總線，簡化小區(qū)布線，節(jié)省投資，提高效益。 2、安全防范系統(tǒng) 小區(qū)對安全防范要求很高，在安全防范系統(tǒng)設(shè)計上充分利用新技術(shù)、新產(chǎn)品，建成開放式、全方位、多功能的小區(qū)安全防范系統(tǒng)。采用對講或可視對講系統(tǒng)、報警按鈕、電視監(jiān)控（ 統(tǒng)相結(jié)合的防盜報警系統(tǒng)，在住戶室內(nèi)與單元門口建立對講系統(tǒng)或可視對講系統(tǒng)，將來小區(qū)可利用小區(qū)通信總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對講，住戶室內(nèi)隱蔽處設(shè)置防盜按鈕，在單元門口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設(shè)置可顯洋住戶位置的聲光報警裝置； 在小區(qū)出人口主要通道，單元門口等重要場所設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，以上三個系統(tǒng)結(jié)合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個較為完善的防益體系。 安全報警系統(tǒng)將來形成網(wǎng)純利潤，在住室內(nèi)安裝感煙（或感煙）火災(zāi)控制器、煤氣控制器、火災(zāi)報警按鈕和醫(yī)療呼救按鈕等，在警衛(wèi)室或物管理中心安裝控制器，即可顯示災(zāi)情類型和住戶位置的報警裝置，在單元門口設(shè)置聲光報警裝置，有利于保安人員組織救災(zāi)和居民互救，更好地消除災(zāi)情。 3、音響廣播系統(tǒng) 音響廣播系統(tǒng)與火災(zāi)事故廣播合用。在公建內(nèi)的辦公區(qū)域，走道及霸天會場等公共場所設(shè)背景 音樂揚聲器，通過廣播中心及消防控制室進行控制。平時可播放背景音樂，遇有火災(zāi)發(fā)生時，在消防控制室將揚聲器和廣播音響擴音機強制轉(zhuǎn)入事故廣播狀態(tài)，進行緊急廣播。 第六章 消防 設(shè)計依據(jù) 建筑設(shè)計防火規(guī)范 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 消防給水 設(shè)計范圍：小區(qū)室內(nèi)外消防系統(tǒng)設(shè)計。 設(shè)計原則：以防為主，防消結(jié)合。 消防水源來自市政給水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置供水管網(wǎng)及室外地上式消火栓。 消防用水量標準 室風消火栓為 10L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2h。 室外 消火栓為 15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2h。 消火栓給水系統(tǒng) 12 室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。設(shè)儲水池一座及加壓水泵房，儲水池內(nèi)貯消防用水及生活調(diào)節(jié)用水。室內(nèi)消火栓適當設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于 120m。 在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動式和手提式 二氧化碳 和其他滅火器。 第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化 環(huán)保 設(shè)計依據(jù) 一、中華人民共和國國務(wù)院第 253號令建設(shè)項目環(huán)境保護條理 二、河北省第八界人大 常委會公告第 80號河北省建設(shè)項目環(huán)境保護管理條理 三、環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則（ 四、環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則 191997） 施工期間環(huán)境影響因素 項目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。 運營期間環(huán)境影響因素 本項目為居民居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產(chǎn)生有害污染物，不會對環(huán)境造成污染，日常產(chǎn)生的生活垃圾實行分類收集堆放，由物業(yè)管理公司派專人負責清理外運。排水實行污廢分流制，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)；廢水作為中水水源回用，雨水經(jīng)收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。 節(jié)能 設(shè)計依據(jù) 1、民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)程（ 2、民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（ 節(jié)能措施 本項目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié) 能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴；主要動力設(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。 綠化 小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結(jié)合的方式。景觀以入口廣場為起點，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。景觀形成一個較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場內(nèi)部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動中心。綠地中的雕塑小品、景觀構(gòu)架和特 色公建形式活動，且具有標志性，為加強鄰里交往和娛樂休閑提供了場所。 第八章 物業(yè)管理 本項目建成投入使用前，將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。 13 物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。 物業(yè)管理達到的目標有： 1、要充分保障物業(yè)使用人的消費權(quán)益，保證房屋及 設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮； 2、要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。 3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境； 4、使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營成良性循環(huán)，提高公司的服務(wù)水平和市場競爭力。 物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。 1、辦公室主管人事 勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。 2、財務(wù)室主管日常經(jīng)營收支，代收各種費用等。 3、經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。 4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。 5、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護。 6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。 經(jīng) 理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 經(jīng) 保 辦 財 工 環(huán) 營 安 公 務(wù) 程 衛(wèi) 部 部 室 室 部 部 勞動定員表 序號 部 室 定員 備 注 工作人員 管理人員 1 辦公室 4 2 2 財務(wù)室 3 2 3 經(jīng)營部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1 合 計 44 10 54 物業(yè)公司經(jīng)費來源 業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方 14 位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面。 地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建 經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內(nèi)。 用人定期交納物業(yè)管理費。 第九章 項目實施計劃和招標方案 本項目建設(shè)期 2年，具體劃分為以下階段： 1、 目前期及論證工作 2、 步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段 3、 址清理 4、 建施工 5、 程掃尾，竣工驗收 施進度安排 1、 1月 2月 項目前期及論證工作 2、 3月 5月 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 3、 3月 5月 場地清理 4、 5月 22月 土建 施工 5、