中海藍灣營銷策劃

【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 0 - 中海藍灣營銷策劃 1、 總平面管理策劃概述 總平面管理策劃是在設計方案及營銷針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項目部根據(jù)項目發(fā)展進度，分階段對施工總平面布置進行調(diào)整、補充和修改，明確主包單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理策劃是從發(fā)展商工程管理的角度進行項目的施工總平面規(guī)劃。 從多方面考慮， 本項目分 A、 B、 C 三期進行開發(fā) ，本總平面管理策劃僅 對 細 闡述，其余將隨開發(fā)進 度 進行增補。 項目 A 區(qū)占 地面積 為 方米 ，建筑面積約 方米，容積率 綠化率 40%，覆蓋率 26%，其中包括 3 棟高層（ 33 層）、一棟幼兒園（ 3層）及地下室（ 2 3 層），具體布置如下圖： 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 1 - 為了便于管理， 節(jié)約成本， 營造安全、文明、高效的施工現(xiàn)場，在這里對項目 A 區(qū)進行總平面管理策劃 。 2、 主包單位分區(qū)及生活區(qū)設置 本項目 擬定 兩 家主包單位進行施工，具體分區(qū)為： 1 棟 、 3 棟、幼兒園 及其下部或周邊地下室 主體工程 ； 2 棟及其下部或周邊地下室 主體工程 。 我司地盤辦公室布置在 A 區(qū)西北角用地紅線外，主包單位 辦公區(qū) 及 生活區(qū) 主要集中在 A 區(qū)東 、 西側外圍（用地紅線外）、為了便于工作區(qū)及生活區(qū)之間的 聯(lián)系，在施工前期 由主包單位自行 修筑臨時道路，對兩區(qū)進行連通。 關于臨設的搭建及生活配套必須滿足國家、市及我司相關規(guī)定，以便 提供安全、實用、經(jīng)濟、文明的辦公及生活場所，為現(xiàn)場施工保駕護航、為項目的順利發(fā)展奠定基礎。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 2 - 3、 臨時施工道路組織 項目 A 區(qū)地下室面積較大，基坑又采取大放坡的形式開挖（基坑邊線已經(jīng)超出用地紅線），再則設計上將大部分小區(qū)環(huán)路設置在地下室頂板上，使項目施工道路的布置異常緊張，計劃暫使用紅線外國土用地進行施工道路的布置 ，待地下室工程施工完畢后，再進一步適當調(diào)整。 關于項目 A 區(qū)臨時施工道路的組織設計可以分以下幾個階段： （ 1）土方工程階段 土方工程階段 臨時施工道路的特點為：現(xiàn)場較為空曠 ，施工道路只有外圍局部初步形成， 其余隨著土方工程的進度逐步形成， 硬化的臨時道路還未施工完畢，再加上本項目處于雨季施工，現(xiàn)場較 為泥濘。 具體布置如上 圖 。 （ 2）樁基工程階段 樁基工程 分兩個階段， 1、 2 棟為第一階段，3 棟為第二階段， 施工時， 其區(qū)域 土方工程已經(jīng)基本完成，臨時施工道路 也隨之 形成，并 為了便于施工及材料運輸，道路適當硬化，為后續(xù)工序的進行 奠定基【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 3 - 礎， 具體布置如圖： （ 3）主體工程階段 主體施工前期，臨時道路已經(jīng)形成，并已經(jīng)硬化，由于項目 A 區(qū)，地下室范圍較大，基本覆蓋整個用地范圍，臨時道路基本布置于基坑外圍，具體如圖： 主體施工中期，地下室已經(jīng)施工完畢， 為了材料便于運輸，臨時施工道路也隨之發(fā)生了變化，臨時施工道路 只要沿地上建筑周邊布置，并形成多個環(huán)路，便于各個主包單位進行現(xiàn)場管理，具體如下圖： 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 4 - 主體施工后期， 室外工程也逐步 展開 ，為了便于多種工程同步作業(yè)及主體與室外工程互不影響，臨時施工道路也 進行適當調(diào)整，具體如下： （ 4）銷售階段 銷售階段，為了 配合銷售的需求、營造更為美觀的銷售環(huán)境、體現(xiàn)樓盤檔次，部分外圍 售樓區(qū)域范圍內(nèi)的 施工道路也 不得不停止使用，為了便于施工，臨時施此區(qū)域施工道路售樓期間停用 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 5 - 工道路也隨之調(diào)整，具體如下： （ 5）其他 隨著項目的 不斷 發(fā)展， 工程后期 ， 項目正式道路基本完成，臨時施工道路具體 布置 如下： 4、 場內(nèi)土方平衡 本項目 地下室范圍較大，再加上項目地塊內(nèi)有較大范圍山體，項目整體土方工程量較大。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 6 - 從成本、景觀及環(huán)保等多方面考慮，我司僅 將 項目東 部 的山體進行鏟除， 其余僅進行適當修整。對于 A 區(qū) ，基坑開挖土方全部外運， 后 期的部分土方將平移至項目西側紅線外，形成天然的隔音屏障，不僅節(jié)約工程成本，又形成一道自然、環(huán)保的風景線。從目前情況來看， 為了便于施工， 項目內(nèi)將不設置專門的堆土場 ，若需對已施工完畢的地下室進行回填， 可 直接從項目內(nèi)山體上取土。 5、 材料堆場布置 從項目發(fā)展階段考慮，材料堆場布置主要分以下幾個階段： （ 1）基礎工程階段 （ 2）結構工程階段 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 7 - （ 3）裝修工程階段 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 8 - 6、 施工機械布置 從項目發(fā)展階段考慮，材料堆場布置主要分以下幾個階段： （ 1）基礎工程階段 （ 2）結構工程階段 （ 3）裝修工程階段 具體情況參 見附 件 六 、 七 、 八 。 7、 特殊部位外腳手架搭設方式 本項目全部采用 扣件式 雙排 鋼管 外 腳手架， 為了滿足室外及其他工序的正常施工、以保證售樓需求， 計劃 1、 2、 3 棟均 在地上 建筑 四層底 板 開始懸挑， 使用工字鋼做底座，采用不明確卸載裝置（鋼絲繩 等 ）進行卸載 ，具體設置 以 設計 計算結果為準。 幼兒園及地下室外腳手架直接落地。 8、 臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設置 施工 臨時 用 水 接駁點設置在 2 棟 2 單元的東側 （ ， 200 水表） ，主包單位采用 水管接駁， 具體布置沿臨時圍墻內(nèi)側進行。 施工臨時用 電 接駁點設置在幼兒 園西側紅線外（采用 2 臺 400A 變壓器） ，主包單位沿基坑外圍臨時道路布置。 施工階段，地塊內(nèi)雨水排放基本采用明渠的方式進行，具體參見 后 附圖 ： 項目雨水排放圖 。 項目辦公生活區(qū)污水排放 采用 進行排放，沿臨時施工道路設置，分別與南北側預留污水井相連通。 9、 施工順序安排 總體遵循“先地下 、 后地上”的施工原則，具體情況 如下： 項目 A 區(qū)工分 3 棟高層及 1 棟幼兒園 ， 為了保證項目及早面市，計劃先對 1【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 9 - 棟及 2 棟 A 座進行施工，待地塊內(nèi)高壓線改造完畢后， 3 棟開始施工，為了保證施工場地，幼兒園待 地下室工程結構工程 施工完畢后 ，再進行施工。具體情況參見項目施工控制計劃 （第一版） 。 為了保證項目發(fā)展總體進度滿足公司發(fā)展的需求，項目 B、 C 期樁基施工前，及 A 區(qū)主體工程施工期間，對 B、 C 期溶洞進行預處理，處理完畢后，再進行 B 期土方、基礎及后續(xù)工程 施工， 現(xiàn)擬定 B 期于 2008 年 2 月份開工， C 期于 2008 年11 月份開工。 10、 分階段場地布置情況 分階段場地布置情況參見附件六、七 、八 。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 10 - 工程進度管理策劃 1、 工程 進度 管理策劃概述 工程進度管理是從施工單位的角度出發(fā)，主要是根據(jù)建設工程項目對應階段的工作內(nèi)容、工 作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制形成工程進度計劃并將計劃付諸實施，在工程實施的過程中定期或不定期地檢查實際進度是否按照進度計劃來進行，如出現(xiàn)的偏差則對偏差原因進行分析，從而采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工并交付使用。 工程進度管理策劃就是從發(fā)展商的角度出發(fā)，通過編制項目發(fā)展進度計劃、出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃、施工總進度計劃等進度計劃，來對設計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進行整體策劃，并對如何促使進度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施的進度管理 控制措施進行預先安排。進行工程進度管理策劃的主要目的是保證開發(fā)商的設計、合約、銷售、項目等部門圍繞統(tǒng)一的進度計劃來進行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項目各個進度節(jié)點全面按期推進，同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。 2、 項目發(fā)展進度計劃策劃 依據(jù)公司年度銷售、竣工面積等總體進度指標要求， 編制了項目 A 區(qū)發(fā)展進度計劃（參見附件），并為了保證發(fā)展進度計劃有效的落實，公司相關部門對項目發(fā)展各環(huán)節(jié)進行了合理、科學的策劃 。 在 報建 階段，為了保證報建工作的順利開展，在出正式施工圖之前， 設計部門 提前 30 天制作施工圖報建文本規(guī)劃報建，在領取建設工程規(guī)劃許可證之前用正式施工圖替換原施工圖報建文本，從而節(jié)省了關鍵線路上規(guī)劃報建的時間。 在合約分判階段，為了滿足現(xiàn)場施工進度， 地下室部分采用擴初圖紙進行模擬招標，在施工圖交付前確定主包單位，實現(xiàn)盡可能提前開工的目標，從而 大大節(jié)省 發(fā)展周期 。 在項目施工階段，土方工程提前 施工， 樁基工程提前出圖 ，以辦理樁基提前【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 11 - 開工許可證，在主體施工之前提前進行樁基施工；由于大面積的人防地下室施工周期較長，故地下室施工圖計劃提前出圖 ，地下室工程提前施工。 3、 出圖、定樣 、分判及甲供材進場策劃 出圖、定樣、分判及甲供材進 場等必須依據(jù)施工進度控制計劃 （見附頁） 提前完成，以保證項目的順利發(fā)展 。 4、 施工進度計劃策劃 為了保證公司既定任務的順利完成，我部依據(jù)項目一期發(fā)展計劃（第一版）（見附頁）編制施工進度計劃，具體參見附頁 。 為了保證各個關鍵節(jié)點的落實， 特別是對售樓區(qū)內(nèi)各項工程的施工順序進行精心策劃，為各項工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，力爭按期達到預售條件。 5、 工程 進度管控措施 策劃 為了保證項目發(fā)展計劃的落實，計劃采取多種管控措施，具體如下： （ 1）進度目標責任制及考核制度 為了促使設計、報建、合約、施工等進度計劃的按期實施， 計劃將營銷定位報告完成、一期正式施工圖設計完成、主體施工許可證的辦理、達到預售條件、售樓區(qū)域開放及一期開始銷售等設置為 關鍵進度節(jié)點，形成各相關部門及項目部的年度進度考核目標，簽訂部門 /項目部年度經(jīng)營管理目標責任狀。在年終部門和項目部考核時，通過進度考核目標與實際完成時間的對比，來對各相關部門及項目部的進度執(zhí)行情況進行考核。 （ 2） 進度計劃月度評價和動態(tài)調(diào)整措施 對公司相關 各部門 的 設計、報建、分判、施工等計劃進度節(jié)點與實際完成情況 進行 月度分析，對項目每 月進度超前或滯后的原因進行分析和預警，對其中存在的偏差及時予以糾正，使得項目開發(fā)進度總是沿著計劃的軌道前進；對由于不可抗因素造成項目進度計劃重大延誤的，可對項目發(fā)展進度計劃進行即使調(diào)整，使進度計劃更具有實際指導意義。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 12 - （ 3） 項目協(xié)調(diào)例會制度 在項目開發(fā)過程中，為避免項目發(fā)展進度計劃中的設計、報建、分判、施工等各計劃進度節(jié)點的延誤和相互干擾，由項目主管領導牽頭召集設計、報建、分判、營銷等部門及項目部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會。在會中，對各部門的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在的問題進行討論 并擬定解決措施，從而加強各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展進度計劃全面、均衡的推行。 （ 4） 有效保證出圖、分判及材料進場計劃的落實 在項目施工過程中，將各項設計出圖、材料施工樣板確認、工程和甲供材分判的計劃時間和實際時間進行逐項對比，隨時對設計出圖、合約分判工作進行預警和調(diào)整，可使設計、合約工作的各項進度節(jié)點得到有效控制。 在項目施工過程中，可組織設計、合約、項目等相關部門定期召開項目協(xié)調(diào)周例會或不定期召開專題協(xié)調(diào)會，對各項設計出圖、材料施工樣板確認、工程和甲供材分判計劃的執(zhí)行情況進行檢討，確保項目發(fā)展進度計劃 的全面推進。 （ 5） 加強現(xiàn)場管控 力 度，有效保證現(xiàn)場施工進度 工程進度獎金制度 為了充分調(diào)動施工單位加強進度管理的積極性， 計劃 對 項目主包工程、精裝修工程 、 園建工程 等 設立工程 進度 獎金 制度 。根據(jù)項目實際需要，主包工程進度獎可細化分解為開工、主體封頂、售樓工程進度、樣板房毛坯移交、拆外架、竣工驗收等中間進度節(jié)點獎，園建工程可按區(qū)域劃分為若干區(qū)域完成時間進度節(jié)點獎，精裝修工程原則上不設中間進度節(jié)點獎而約定為工程竣工后一次性給付。 工程進度獎原則上按設定的各個進度節(jié)點來分階段給付獎金，每按時完成一個進度節(jié)點給付一次進度 獎。如未按照約定時間完成各項工程中間進度節(jié)點，但施工單位采取切實有效措施在約定時間內(nèi)趕上進度， 也可 對進度節(jié)點獎金進行補發(fā)。 施工單位互助制度 施工過程中，若出現(xiàn)個別施工單位在某方面能力上均存在欠缺，我司將依據(jù)合同相關條款委派其他同級（或更高級）施工單位予以協(xié)助，所發(fā)生的工程費用【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 13 - 由原施工單位承擔，相關款項在其工程款中扣除，以保證我司項目進度。 審核施工進度計劃，完善進度保證措施 在工程施工前，對主分包施工單位的施工進度計劃和勞動力、材料供應、機械設備投入等資源投入計劃進行嚴格審核，避免以空洞的不切實際的工程進 度計劃來指導施工。 為了保證施工進度， 計劃 著重審查的內(nèi)容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風等惡劣氣候條件下施工的應急補救預案，對外墻磚、石材等訂貨期較長的材料設備有無提前訂貨措施等。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 14 - 工程質(zhì)量管理策劃 1、 工程質(zhì)量策劃概述 （ 1）工程質(zhì)量概念 對于 我司 而言，工程質(zhì)量不僅僅指施工單位的施工質(zhì)量，它反映的是包括建筑產(chǎn)品施工質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)品綜合品質(zhì)。其驗收標準是基于現(xiàn)行國家驗收規(guī)范即所謂國家標準之上的用戶標準。相對于通常意義上的“施工質(zhì)量 ”而言，工程質(zhì)量包含的范疇更廣泛，其驗收標準更嚴格，且目前尚未形成統(tǒng)一的驗收標準。主要包括以下四部分內(nèi)容： 施工質(zhì)量 可由施工原因引起，也可由設計原因引起（例如 露臺反坎 ， 露空處涂料 ， 開敞式電梯廳吊頂 等）。 產(chǎn)品效果質(zhì)量 主要包括：設計引起的建筑產(chǎn)品功能質(zhì)量問題（例如 門窗分格設計中不等寬門扇 、 露臺反坎 、室內(nèi)露梁等）；設計引起的建筑產(chǎn)品用戶舒適性質(zhì)量問題（例如開關面板位置布置不合理、燈具位置布置不合理等）；建筑美觀質(zhì)量問題（例如節(jié)點及細部構造的處理、涉及到外立面分色、水電空調(diào)管線布置、生活陽臺開關插座布置等） 。 不滿足政府主管部門竣工驗收要求的質(zhì)量問題（例如 出入口凈高 、 通道凈寬 、電梯前室窗開啟面積） 。 設計出圖質(zhì)量（例如圖紙設計矛盾等） 。 （ 2）工程質(zhì)量策劃概念 工程質(zhì)量策劃是 從我司的 角度 出發(fā) ，根據(jù)項目的不同情況，針對項目不同發(fā)展時期的特點，分析研究工程質(zhì)量管理的方式方法或控制措施。 工程質(zhì)量管理策劃特點是：質(zhì)量策劃出發(fā)點必須立足于 我司 ；不同項目的情況不同，質(zhì)量策劃的重點及難點不盡相同；同一項目的不同發(fā)展時期，質(zhì)量策劃的重點及難點不盡相同。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 15 - 2、 設計優(yōu)化及完善 設計優(yōu)化及完善是項目質(zhì)量策劃中一項非常重要的工作。 本項目仍 通過內(nèi)部會審的形式開展這一工作。內(nèi)部會審由公司 內(nèi)部各相關部門組成，主要是審查以上設計的功能性、舒適性、效果及規(guī)范方面的問題。 （ 1）對設計圖紙進行功能性復核 戶內(nèi)設計 建筑布置：室內(nèi)有無露梁露柱，室內(nèi)通道有無高度過低，陽臺 /露臺與室內(nèi)有無高差等；（重點復核首層、標準層及頂層，方法是將本層建筑圖與上一層結構圖對照比較） 。 入戶門：門開啟方向是否合適，開關時是否自然及不妨礙周邊其他門窗或設施，貓眼或電磁有無設置，位置是否合理等 。 鋁合金門窗：客廳門開啟凈寬有無較小，窗可開啟面積及寬度是否合適，開啟扇執(zhí)手有無過高，廚房門凈寬能否滿足搬洗衣機進出，廚房門及首層 客廳門是否考慮設置門鎖等 。 水電：室內(nèi)有無房間未考慮電話、電視、網(wǎng)絡，室內(nèi)開關、插座位置布置是否合理，陽臺給水、排水有無考慮并是否合理等 。 其他：衛(wèi)生間有無排氣扇洞、廚房有無煙道洞；空調(diào)位寬度是否夠擺放室外機等 。 戶外設計 樓梯間 /電梯廳：門牌號及門鈴有無考慮；電梯到站燈、樓層指示燈在結構設計中有無預留，屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等 。 大堂 /電梯廳：有無考慮信報箱及可視對講機等。 室外設計 是否考慮殘疾人道路，是否考慮排水，是否考慮日后生活中的安全 等 。 （ 2）復核設計圖紙是否滿足強制性條文及各類報建批文 要求 質(zhì)檢 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 16 - 通道的凈高是否滿足規(guī)范（應特別注意建筑裝修層對凈高、凈寬的影響）；陽臺欄桿有效防護高度是否滿足，落地窗是否設計有護欄、凸窗是否設計有兒童防護網(wǎng)，欄桿的樣式（包括立桿凈距及防攀爬）是否滿足規(guī)范要求等 。 消防 自然通風電梯前室通風面積是否滿足規(guī)范，相臨住戶窗距離是否滿足消防規(guī)范，不滿足時是否設有防火隔斷，入戶門是否直接面對電梯合用前室，或直接面向電梯前室的戶數(shù)有無超過規(guī)范要求，或超過時有無隔斷措施；單元式住宅屋頂之間是否連通，塔式住宅自然通風的剪刀樓梯間通風面積是否滿足規(guī)范；室外是否形成消防環(huán)路，沿 建筑屋某一面是否路徑過長而需在中間增加開口，消防通道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑坡度是否滿足規(guī)范，中間穿越建筑物時洞口凈高是否滿足規(guī)范，消防撲救面距建筑物距離是否滿足規(guī)范、撲救面方向建筑是否設計有外挑結構或室外環(huán)境設計有高大喬木而不滿足規(guī)范要求等。 燃氣 廚房燃氣進戶管與灶臺火爐距離是否滿足規(guī)范要求，室外燃氣管邊是否有高大喬木距離過近而不滿足規(guī)范要求等。 （ 3） 過往項目成功做法或經(jīng)驗教訓的借鑒 總結以往項目在施工過程中或各類驗收時出現(xiàn)的問題及入伙前后業(yè)主的投訴，及時優(yōu)化和完善設計，可避免本項目重犯以前出現(xiàn)的老毛病。 （ 4）空調(diào)管線、生活陽臺及衛(wèi)生間水電布置、室外管井布置等 空調(diào)管線 根據(jù)每一房間室內(nèi)與室外平面、立面之間的相互關系，分析空調(diào)室內(nèi)機、室外機的合理布置位置，確定空調(diào)管線走向及空調(diào)洞的布置位置。一般來說，在凸窗部位分體機采取上供上的關系空調(diào)管線相對短些，對外立面的影響小一些。 生活陽臺及衛(wèi)生間 這些部位水電開關面板及水電設備相對集中一些，且墻、地面面層材料一般為面磚或石材等塊體裝飾材料，布置合理一方面使用方便，另一方面顯得美觀精細。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 17 - 室外管井 室外水電與園建設計分別為兩個不同公司設計，相互之間難免存在沖突，如不合理 處理可能影響效果甚至出現(xiàn)管井設在首層私家花園內(nèi)或門口而引起業(yè)主投訴。解決方式是提前將兩項設計拼在同一張圖上，發(fā)現(xiàn)沖突及時調(diào)整。 3、 合同招標質(zhì)量技術要求 在各項招標工作開始之前，需要將我司關于本招標項目的成功做法及特別要求以招標要求的方式提出。這些成功做法及特別要求超出規(guī)范和設計，可能需涉及費用，提前以合同條款的形式固定下來有利于為今后能在工程實施中得到較好的貫徹落實提供最有利及有力的保障，同時在保障工程質(zhì)量的前提下也能最大限度地節(jié)約工程成本（ 具體參見： 中海地產(chǎn)深圳公司合同質(zhì)量技術要求手冊 ） 。 （ 1） 土建方面 鋼筋馬凳要求帶塑料套，樓板分布筋底部要求墊成品塑料墊塊，屋面結構澆注要求原漿壓光，室內(nèi)非衛(wèi)生間部位地坪施工前均要求試水 24 小時，門窗邊要求分兩次塞縫，加氣塊墻體窗邊均要求設構造柱，外墻滴水凹槽要求采用塑料成品線槽等。 （ 2） 鋁合金門窗 對型材、五金配件、玻璃的品牌及質(zhì)量性能指標等方面的要求均 做 出明確規(guī)定。 （ 3） 欄桿鐵藝 除對鋼材性能指標及油漆品牌 做 出規(guī)定外，還對鍍鋅工藝 做 出明確規(guī)定。 （ 4） 木門或木地板 除對木材種 類及油漆品牌 做 出規(guī)定外，還對木材加工防腐方面 做 出明確規(guī)定。 4、 方案審查及技術交底 對重要部位及關鍵工序，均要求施工單位報送專項施工方案，專項施工方案經(jīng)審核通過后，方可進行施工。施工方案報送經(jīng)評審后， 技術工程師及相關人員【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 18 - 及時將評審意見及技術要求向 現(xiàn)場 工程師及施工單位進行交底。 通過控制方案審查這一環(huán)節(jié)，確保本工程的重要部位及關鍵工序做到技術上可行，在技術層面避免安全或質(zhì)量事故的產(chǎn)生，并滿足公司總體目標。同時通過技術交底，將本工程的重要部位及關鍵工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達給現(xiàn)場工程師及施工單位，便于現(xiàn)場控制及實施 。 （ 1）地基溶洞處理方案 本項目 B、 C 期，地質(zhì)條件比較惡劣，局部有空洞、溶洞出現(xiàn)， 為了保證人工挖孔樁的順利施工及施工進度，首先要對地基溶洞進行預處理 。方案重點審查 溶洞探測方案是否合理、溶洞填充物是否合理、溶洞降水方案是否合理及處理完成后檢測方案是否完備等。 （ 2）人工挖孔樁 方案 本項目基礎形式采用人工挖孔樁， 人工挖孔樁施工主要以人為本，人工挖孔、人工澆 筑 樁身混凝土等等，方案重點審查 機械垂直運輸工具 是否安全 ， 樁孔降水是否合理， 樁身混凝土澆筑方案是否合理， 養(yǎng)護及雨季施工措施 及其他突然事件預控方案是否全面等。 （ 3） 地下室方案 重點審查地下水位降排水措施，支撐體系是否安全合理，承臺底板大體積砼溫控措施，側墻超長結構防裂抗?jié)B措施， 頂板及側墻施工縫、后澆帶設置是否合理，及 養(yǎng)護及雨季施工措施等。 （ 4） 轉(zhuǎn)換層方案 重點復核支撐體系安全性，包括傳力路徑、框支梁縱橫雙向立桿間距、框支梁柱墻模板主次龍骨間距、框支梁支撐立桿扣件數(shù)量、后澆帶處門架支撐等受力計算復核，并應注意橫桿、斜撐等構造措施是否設置合理。并應重點考慮框支梁柱柱頭處鋼筋密集情況下澆砼措施、大體積砼澆注的溫度控制。 （ 5） 外架方案 重點復核外架受力安全計算，檢查 外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否滿足項目發(fā)展要求及售樓要求。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 19 - （ 6） 鋁合金門窗方案 重點復核門窗加工精度保證措施、門窗安裝精度保證措施、大窗的分割及垂直運輸方式、門窗周邊防水塞縫方案及控制措施等。 5、 樣板先行確認 所有 主體、 園建及精裝修 等乙供建筑 材料均需經(jīng)材料樣板確認 合格 （或滿足我司要求） 后方可定貨及進場；所有裝修工程包括粗裝修的砌筑、抹灰工程等，在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認后方可大面積施工。材料樣板是合約分判的基礎，一般需材料樣板確定后方可分判；施工樣板是施工的依據(jù)，大面積施工一般 以確定的施工樣板為參照。樣板確認包括質(zhì)量確認和效果確認兩個方面。 通過樣板確認這一環(huán)節(jié)，保證在保證建筑產(chǎn)品的功能及效果的前提下，盡量避免因設計調(diào)整或施工整改帶來的大面積返工和損失，并有助于減小因樣板未確定導致分判、材料加工或備料、設計修改等相應滯后的風險，保證施工質(zhì)量及進度。 （ 1） 外墻磚包括勾縫劑樣板 包括材料樣板和施工樣板兩個方面。外墻材質(zhì)對外墻效果影響至關重要，確認過程可能來回反復多次，確認周期較長，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板。且外墻磚材料確認及分判后，外墻磚加工生產(chǎn)一般需 30，因此必須事先 考慮這一因素，盡早確定施工樣板。 （ 2） 鋁合金門窗樣板 包括材料樣板和施工樣板兩個方面。當材料樣板選定后，如選取的型材和配件較獨特時，在做加工樣板的過程中可能會陸續(xù)發(fā)現(xiàn)型材和配件匹配方面的設計及技術問題，提前作樣板有助于在大面積開工前有充裕的時間解決，有時甚至還可能更改已確定的材料樣板，且這些解決方案中可能涉及造價問題，在分判前暴露這些問題使得這些成本因素能在投標報價中確定。門窗施工樣板能進一步檢驗門窗設計中還存在哪些問題，并能及時暴露安裝中存在的問題。 （ 3） 砌筑及抹灰樣板 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 20 - 針對每一種戶型均作一個砌筑及抹灰樣板 ，建筑、結構及水電管線的相互關系變得非常直觀，哪些部位露梁或露柱、哪些構件空間交接后需處理、哪些部位開關線盒使用不便、哪些部位需增加砼等構造措施一目了然，便于尋求處理方案。 （ 4） 室外 、 園建樣板 園建面層做法涉及到環(huán)境效果，確認過程可能反復多次，確認周期較長。且大多園建裝修材料定貨周期較長，因此事先需考慮這一因素，提前將各種園建裝修材料做出施工樣板并及早確認。 （ 5）防水材料樣板 目前防水材料的品種層出不窮，防水效果也千差萬別，施工過程中施工單位為了降低施工成本，總喜歡偷梁換柱，為了禁止這一行為，那樣板確認 就顯得格外重要，施工單位報送樣板后，相關人員認真審查，驗收合格后及時與現(xiàn)場工程師交底，以保證防水效果 。 6、 關鍵質(zhì)量指標的監(jiān)控及驗收辦法 項目認真 對監(jiān)理細則的考量和評價，重點突出其具體檢查監(jiān)督措施的可操作性及實施性，避免簡單引用規(guī)范條文，真正將檢查督促落到實處，真正體現(xiàn)“監(jiān)理細則”的作用。 （ 1）地基溶洞處理 為了保證 B、 C 期樁基工程的順利進行，項目計劃對 B、 C 期地基溶洞進行預處理，溶洞處理的好壞直接影響樁基的質(zhì)量。 主要監(jiān)控有： 溶洞 的定位是否準確、深度及大小是否影響樁基，填充物是否與設計相吻合 ，施工過程中是 否保證人員安全等。 （ 2） 加氣 混凝土砌塊 養(yǎng)護時間 針對 加氣混凝土砌塊 出爐放置時間過短就上墻導致砌筑裂縫問題，執(zhí)行中可采取在廠家劃出專門的堆場，對 加氣混凝土砌塊 出爐時間作好標記，出爐 15 天后方可運入現(xiàn)場。 （ 3） 防水材料厚度 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 21 - 針對防水單位偷工減料的問題，通過控制防水材料用量及現(xiàn)場實測防水層厚度的“雙控”措施來控制，進場時要求防水單位按理論用量將材料一次進到位。 （ 4） 外墻防水層施工 針對外墻用聚合物膠結粉粘貼面磚時粘貼層在工序施工時即被隱蔽的問題，可要求將粘貼工序分解成兩步，先在墻面滿刮部分厚度，檢驗后再用 剩余厚度貼磚。 （ 5） 外墻砂漿纖維摻量 除現(xiàn)場檢查外墻砂漿有無摻加指定品牌纖維并目測摻量是否足夠，并定期與纖維代理商聯(lián)系相關施工單位進貨情況，將現(xiàn)場完成工程量換算對比核實有無出入。如發(fā)現(xiàn)問題且施工單位無法提供強有力的證據(jù)，我司將拒絕出糧。 （ 6） 欄桿鐵藝、木構件、鋁合金門窗 等 加工 采取不定期突然襲擊到加工廠檢查，查看加工工藝或材料品牌與我司 設計 要求有無出入。 7、 施工驗收及工序控制 項目將 要求所有的工序開始之前，必須報監(jiān)理工程師同意；所有工序完成之后，必須報監(jiān)理工程師檢查驗收。將施工驗收及工序控制與進度款出 糧結合起來，出糧時附上各控制表格簽字情況，對未按以上要求辦理或違反上述規(guī)定者，拒絕出相關工程量的進度款。只有采取強有力的措施狠抓質(zhì)量關，才能保證本工程的施工質(zhì)量在我司的可控制范圍內(nèi)。 （ 1）樁基工程 我項目采用人工挖孔樁，主要驗收的項目有：樁心定位， 成孔 的尺寸、垂直度等， 樁端持力層， 樁身鋼筋籠 、鋼 筋 保護層 ， 應變片是否安裝， 及其他安全驗收 等。 （ 2） 鋼筋工程： 隱蔽工程驗收。檢查是否滿足設計要求及質(zhì)量要求。 （ 3） 模板工程： 檢查模板平整度及支撐安全性。 （ 4）水電預埋： 隱蔽工程驗收。檢查是否滿足設計要求及質(zhì)量要 求。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 22 - （ 5）模板拆除 構件類型 構件跨度（ M） 達到設計的混凝土立方體抗壓強度標準值的百分率（ %） 板 2 50 2， 8 75 8 100 梁、拱、殼 8 75 8 100 懸臂構件 100 （ 6） 外架拆除： 檢查已完部分施工質(zhì)量是否滿足，有無相關其他未完工程。 （ 7） 砌筑抹灰： 檢查是否按工序施工，施工質(zhì)量是否滿足要求。不按工序施工是墻體裂縫產(chǎn)生的重要原因之一 。 （ 8） 防水施工： 對基層、防水層防滲漏效果層層把關，檢查防水層施工質(zhì)量及防水材料有無偷工減料。 （ 9） 門窗施工： 檢查門窗的安裝質(zhì)量，并控制門窗周邊塞縫工序，以保證門窗防滲漏的效果。 （ 10） 管洞封堵： 檢查是否按工序施工 ,不按工序施工是管洞滲漏最重要的原因。 上述僅對部分工序 驗收 進行簡單闡述 ，具體參見監(jiān)理公司各工序驗收程序。 8、 聯(lián)合驗收 對重要部位及關鍵工序，一方面，通過方案審查及技術交底，使得施工方案在技術上做到可行并將技術要求傳達到現(xiàn)場執(zhí)行層；另一方面，必須高度重視現(xiàn)場執(zhí)行的程度及落實的效果，對重要部位及關鍵工序，均由項目部經(jīng)理 /副經(jīng)理、技術負責人、總監(jiān) /副總監(jiān)、各專業(yè)工程師會同施工單位組織聯(lián)合驗收。通 過聯(lián)合驗收，一方面，使得驗收的結果及發(fā)現(xiàn)的問題更全面及權威一些；另一方面，大規(guī)模聯(lián)合驗收反映出我司狠抓質(zhì)量的決心，從而觸動施工單位提升質(zhì)量意識。 （ 1） 樁基： 驗收 孔洞、鋼筋、混凝土的施工質(zhì)量，及防護措施是否保證施工安全及施工質(zhì)量等。 （ 2） 地下室： 驗收鋼筋、模板的施工質(zhì)量，支撐搭設的安全性，各類預埋預【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 23 - 留是否滿足功能性等。 （ 3） 標準層： 驗收鋼筋、模板的施工質(zhì)量，支撐搭設的安全性，主要檢查各類預埋預留是否滿足功能性等。 （ 4） 防水： 檢查防水層施工質(zhì)量、材料真?zhèn)渭昂穸鹊取?（ 5）砌筑工程 ：驗收砌筑質(zhì)量、特殊部位加強設置 及施工程序 等 。 （ 6） 精裝修工程： 主要驗收裝修材料 、裝修工藝及效果等。 9、 防滲漏、防沉降、防開裂等專項策劃 （ 1） 防滲漏專項策劃 部 位：屋面，外墻，衛(wèi)生間，門窗，地下室底板、側墻及頂板，露臺，管洞封堵，電梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。應特別注意中間退臺樓層的露空平臺應做防水，露空電梯廳或地下室局部露空部位的頂棚及側墻裝修材料應有防水性能。地下室及半地下室結構自防水及柔性材料防水均應自成封閉體系。 材 料：根據(jù)不同防水部位對防水材料的要求不同，選取合 適的防水材料。如屋面選取涂膜類防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保證施工質(zhì)量。地下室頂板一般有種植要求，選取耐根系的卷材類防水材料可能更合適。衛(wèi)生間側墻由于面層裝修一般貼磚，選取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保證粘貼強度。 施工要求：屋面、地下室底板及頂板、衛(wèi)生間地面、水池地面結構板施工時均要求原漿壓光，防水施工前做 48 小時閉水試驗。管洞要求分兩次封堵并試水。門窗要求分兩次塞縫。 監(jiān) 管：材料用量應雙控，并應采取工序驗收、聯(lián)合檢查、旁站監(jiān)理等措施多管齊下。 （ 2）防沉降專項策劃 部 位：天然基 礎、樁基礎、首層地坪、基坑或管線回填、室外道路、室外園建結構（包括臺階踏步等）。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 24 - 措 施：嚴格控制天然基礎持力層地耐力是否滿足設計，嚴格控制樁基礎貫入度及入巖深度是否滿足收錘標準；嚴格控制首層地坪、基坑及管線、室外道路及園建結構按要求分層回填，并復核持力層地耐力是否滿足設計，必要是采取換填石粉或砂甚至加設鋼筋砼構造層。 監(jiān) 管：采取工序驗收、聯(lián)合檢查、旁站監(jiān)理等措施多管齊下。 （ 3）防開裂專項策劃 部 位：墻體、室外園建結構。 措 施：對超長或超高墻體加設構造柱，嚴格控制砌筑材料出爐時間，嚴格控制日 砌筑高度及頂磚歇墻時間，保證過梁的搭接長度，砌筑時避免形成通縫等。對于室外園建結構，控制好沉降即是控制了開裂。 監(jiān) 管：采取工序驗收、聯(lián)合檢查、旁站監(jiān)理等措施多管齊下。 （ 4） 售樓工程質(zhì)量專項策劃 售樓工程存在工期要求緊、質(zhì)量要求高的特點，往往需通過采取技術加強措施，打破傳統(tǒng)的施工工序約束，達到要求的質(zhì)量標準，保證預定的售樓目標順利實現(xiàn)。 具體 措施有： 體砌筑一次成活。加強措施為墻面滿掛鋼絲網(wǎng) 。 B. 為壓縮墻體抹灰時間，墻體抹灰一次成活。加強措施為墻面抹灰滿掛海吉布 。 樣板房不發(fā)生滲漏，要求將樣板房上一層管洞臨時封堵并滿做防水層 或增加導水設計等 。 墻立面材料的選擇可暫定一種，待上部外墻飾面工程施工至樣板房層時，從新進行返工。 外關鍵部位基層采用石粉或砂回填。 10、 施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃 （ 1） 施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 25 - 施工單位自身的質(zhì)量管理體系是整個項目質(zhì)量管理體系的最基礎環(huán)節(jié)，是項目工程目標得以實現(xiàn)的最基本的保障，在 項目質(zhì)量管理中具有非常重要的作用。要求施工單位在工程一開始就嚴格按照工程規(guī)模大小配備相應數(shù)量的合格的專職質(zhì)檢員（多層一般每 3 萬平米配備 1 2 名，高層一般每 5 萬平米配備 1 2 名），質(zhì)檢員必須充分授權，質(zhì)量不達標時可行使質(zhì)量否決權。我部幫助樹立施工單位質(zhì)檢員的權威，凡施工單位申請驗收，均要求由質(zhì)檢員提出申請并簽字認可，未經(jīng)質(zhì)檢員簽字認可的驗收申請一律不予驗收。要求質(zhì)檢員提出驗收申請之前，嚴格執(zhí)行施工班組的自檢、互檢、交接檢的“三檢”制度。同時我部考察質(zhì)檢員的責任心、工作態(tài)度和能力，對多次出現(xiàn)質(zhì)檢員驗收合格、經(jīng)我 部復驗不合格的人員予以警告，對屢教不改的不稱職人員堅決予以更換。 對于一些對工人操作技能有較高要求的重要部位或重要工序的施工，對操作工人實行考核上崗。比如，對于鋁合金門窗塞縫，工人的工藝操作水平對門窗塞縫質(zhì)量的影響至關重要，且塞縫不好就可能發(fā)生滲漏，影響嚴重，因此有必要對操作工人實行考核上崗。方法是：先審查塞縫工人的工作經(jīng)歷，檢查塞縫工人以往有無門窗塞縫的工作經(jīng)驗，以往從事的項目門窗塞縫有無滲漏或是否嚴重；然后讓相關塞縫工人實際做施工樣板，并派經(jīng)驗豐富的工程師 全過程觀察其塞縫過程是否正確及熟練，且對塞完縫后的樣板進行淋水試驗以檢查塞縫質(zhì)量。 為了加強對隱蔽工程及重要工程節(jié)點的質(zhì)量控制，要求對樁基礎施工、混凝土澆筑、屋面防水、外墻防水、土方回填、門窗塞縫、重要設備安裝等工程節(jié)點進行旁站監(jiān)理。旁站監(jiān)理的作用一方面是對重要施工工序或重要部位的施工質(zhì)量進行全過程控制；另一方面，對于施工過程不允許中斷、必須連續(xù)施工的作業(yè)起到一旦發(fā)生突發(fā)事故能得到有效協(xié)調(diào)解決，從而避免事態(tài)進一步擴大。 每周進行一次現(xiàn)場巡視，項目部全體員工參加。將巡視發(fā)現(xiàn)的安全質(zhì) 量問題、解決措施、整改責任人、整改完成時間記錄在每周地盤巡視工作記錄表中發(fā)【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 26 - 給各相關施工單位，要求限期整改完成。當出現(xiàn)嚴重不合格時，還需填寫整改通知單給施工單位，要求編制專項整改方案報甲方和監(jiān)理單位審核，經(jīng)審核同意后再進行現(xiàn)場整改。現(xiàn)場巡視，一方面，可以彌補日常現(xiàn)場監(jiān)督的遺漏，及時發(fā)現(xiàn)及解決現(xiàn)場存在的問題；另一方面，同聯(lián)合驗收一樣，反映出我司狠抓質(zhì)量的決心，從而觸動現(xiàn)場質(zhì)量意識的提高及責任心的加強。 圍外移 質(zhì)量管理必須從抓住根本，抓住質(zhì)量問題的源頭。對原材料，嚴格執(zhí)行原材料進 場審批手續(xù)。對幾項對工程質(zhì)量有較大影響的半成品，如：欄桿、鋁合金門窗、木門 /木地板等，將工廠加工過程納入項目質(zhì)量管理的范疇內(nèi)，將質(zhì)量管理的范圍覆蓋至加工廠。定期 /不定期或關鍵節(jié)點加工時到工廠抽查或檢查，確保加工廠按我司指定材料品牌或其他要求進行施工，保證施工質(zhì)量。 項目部對各種不同場合、不同方式檢查出的施工單位質(zhì)量問題及時整理匯總，為各施工單位建立本項目質(zhì)量檔案，根據(jù)施工單位質(zhì)量問題多少、嚴重程度，啟動相應層級的質(zhì)量預警，分別為主管工程師級、項目級、公司級，由層級相應的相關人員出 面協(xié)調(diào)解決。主管工程師級質(zhì)量問題為一般質(zhì)量問題或質(zhì)量管理體系問題，由項目部主管工程師協(xié)調(diào)施工單位項目生產(chǎn)經(jīng)理或相關工程主管解決；項目級質(zhì)量問題為較嚴重質(zhì)量問題或質(zhì)量管理體系問題，由項目部負責人協(xié)調(diào)施工單位公司領導或項目經(jīng)理解決；公司級質(zhì)量問題為嚴重質(zhì)量問題或質(zhì)量管理體系問題，由公司領導協(xié)調(diào)施工單位領導或其上級單位解決。 為進一步加強我司 工程安全質(zhì)量管理，在 06 年 4 月份 公司 編制出臺 深圳中海地產(chǎn)公司工程項目月度綜合檢查及評比制度 ，每月組織一次對我司所有在建項目的工程安全、質(zhì)量 、進度綜合檢查和評比活動。 月度綜合檢查和評比活動的領導機構為公司質(zhì)量安全委員會，日常管理機構為發(fā)展管理部，執(zhí)行機構為工程項目月度綜合檢查小組。工程項目月度綜合檢查小組的成員包括：公司質(zhì)量安全委員會有關領導、發(fā)展管理部各專業(yè)人員、所有在建項目的主管生產(chǎn)副經(jīng)理或項目總監(jiān)或技術負責人。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 27 - 按照行為檢查為主、實體檢查為輔的原則，對各項目部、監(jiān)理部的安全質(zhì)量管理活動進行監(jiān)控，重點檢查安全質(zhì)量監(jiān)控體系的執(zhí)行情況和系統(tǒng)性偏差與缺陷，工程質(zhì)量檢查的具體內(nèi)容參見項目工程質(zhì)量實體月度檢查評分表、項目工程質(zhì)量管理行為月度檢查 評分表。 根據(jù)綜合檢查小組成員對行為檢查、實體檢查、項目重視參與程度的平均分值（權重分別為 70、 25、 5）分別計算質(zhì)量管理和安全管理綜合得分，各項目的綜合得分及評比排名在月度綜合檢查和評比活動通報進行發(fā)布，并 對各項目違反強制性條文規(guī)范、存在重大安全質(zhì)量隱患等問題進行通報批評，對先進合理的工程安全質(zhì)量管理經(jīng)驗進行通報表揚并加以推廣。 可通過參加公司月度綜合檢查，規(guī)范項目部及施工單位的日常質(zhì)量管理，提高本項目的質(zhì)量管理水平。 為了促進我司在建各項目的工程質(zhì)量， 我部依據(jù) 深圳中海地產(chǎn)有限公司工程獎金管理辦法 ， 根據(jù)實際需要，所有主分包工程和物資采購合約均可設置工程獎金，但原則上主要是針對主包工程、精裝修工程和園建工程設立工程獎金。其中：主包工程可設工程進度、質(zhì)量獎，精裝修工程和園建工程可設工程進度及質(zhì)量效果獎。 工程質(zhì)量效果獎的設立 工程質(zhì)量效果獎的設立首先由項目經(jīng)理提出意見，然后由招投標領導小組就獎金金額和質(zhì)量標準等問題集體討論確定。工程質(zhì)量效果獎由甲方工程質(zhì)量效果獎評判小組根據(jù)工程質(zhì)量、效果評定情況決定支付與否，工程質(zhì)量效果獎的金額、質(zhì)量標準、評定辦法應在工程合同中予以明確。 工程質(zhì)量效果獎 的 評判 工程質(zhì)量效果獎評判小組由七人組成，其中固定成員包括公司總經(jīng)理、工程主管副總（或助總）、合約主管副總、設計總監(jiān)、發(fā)展管理部經(jīng)理、設計管理部經(jīng)理，對主包工程質(zhì)量獎評判時增加發(fā)展管理部主管土建工程師一名，對園建工程質(zhì)量效果獎評判增加設計管理部主管景觀設計師一名，對精裝修工程質(zhì)量效果獎評判時增加設計管理部主管裝修設計師一名。 各項工程質(zhì)量效果獎原則上由工程質(zhì)量效果獎評判小組在該項目竣工驗收后【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 28 - 一次性進行評判，售樓區(qū)精裝 修及園建工程可根據(jù)實際情況在首次開盤后提前進行評判。 工程質(zhì)量效果獎的給付 工程質(zhì)量效果獎的給付首先由施工單位向項目部提出申請，經(jīng)項目部初審后由項目經(jīng)理組織工程質(zhì)量效果獎評判小組對工程質(zhì)量、效果進行評判，工程質(zhì)量效果獎評判小組按少數(shù)服從多數(shù)原則以背靠背投票的方式來決定該項工程質(zhì)量獎金給付與否。如工程質(zhì)量效果獎評判小組決定給付，則工程質(zhì)量效果獎金按糧單出糧程序支付；如工程質(zhì)量效果獎評判小組決定不予給付，則應簽發(fā)不予給付書面通知（通知內(nèi)包括不予給付的理由）給施工單位，施工單位對 此不得有異議。 （ 2） 發(fā)揚公司“管、幫、帶”的優(yōu)良傳統(tǒng) ，結合 項目 自身特點，加強人性化管理 要求施工單位針對每個施工段都配備相應數(shù)量的專職質(zhì)檢員，針對質(zhì)檢員有職無權的現(xiàn)象，我項目部幫助其在分包單位面前樹立威信。要求凡施工單位申請驗收，均要求由質(zhì)檢員提出申請并簽字認可，未經(jīng)質(zhì)檢員簽字認可的驗收申請一律不予驗收。經(jīng)質(zhì)檢員提出驗收申請后，我司組織嚴格的檢查，對存在的質(zhì)量問題提出嚴肅批評，并責令整改。經(jīng)過幾次驗收的磨合后，分包單位意識到我司嚴格的質(zhì)量標準和要求，知道 即使他們不配合主包單位質(zhì)檢員的工作，最終也無法逃避整改及蒙混過關，不如接受質(zhì)檢員的指導，將整改工作做在前面。 高其質(zhì)量意識。 我項目部注意平時積累相關證據(jù)及資料，及時評估各單位現(xiàn)階段質(zhì)量運作水準，當發(fā)覺施工單位的質(zhì)量矛盾較突出時，我項目部通過與主包單位現(xiàn)場負責人或主包單位領導開協(xié)調(diào)會、向主包單位上級單位發(fā)函、甚至請我司領導邀請主包單位上級單位領導開協(xié)調(diào)會等多種形式不斷向主包單位施壓，使主包單位質(zhì)量意識始終保持警惕狀態(tài)，避免質(zhì)量水準出現(xiàn)滑坡。 對主包單位技術負責人及專職質(zhì)檢員進行考察，發(fā)現(xiàn)專業(yè)水平合格或責任心不強則堅決要求主包單位予以更換，直到主包單位派駐稱職的管理人員為止。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 29 - 分包單位是施工操作的基層單位。與分包單位保持良好溝通，縮短了質(zhì)量管理路徑，且恰到好處有時利用這種關系有助于平衡與主包單位的關系，取得異乎尋常的效果。比如，針對有些工序安排及工序控制，主包單位因為某些方面的考慮而不愿意接受，我項目部通過與分包單位密切溝通，引導分包單位按我司的安排和部署實施。 我司作為品牌發(fā)展商，始終堅持 “以人為本”的開發(fā)理念及高標準的質(zhì)量要求，我 部 要求 主包單位 必須 在驗收之前先選取一 或兩 套 毛坯 作為 交樓樣板，要求施工單位將交樓樣板內(nèi)未完善的工作內(nèi)容完善，并將存在的質(zhì)量問題整改到位，我項目部組織統(tǒng)一驗收，驗收合格后以此為依據(jù)要求后續(xù)其他各套按此施工。 并通過與 其他施工單位 的施工質(zhì)量對比，我項目部加以思想引導，要求該主包單位提高質(zhì)量意識，做好項目交樓的質(zhì)量標準。 【中海 康 城項目】 工程管理策劃 - 3