世紀(jì)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 X 新城 X 世紀(jì)廣場 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 開發(fā)商： X（ X）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2010年 11月 2 目 錄 第一部分 一、宏觀經(jīng)濟(jì) . 1 二、 . 5 三、 . 10 第二部分 一、 . 11 二、 . 13 三、總體布局 . 17 四、發(fā)展定位 . 22 五、發(fā)展步驟 . 22 六、 現(xiàn)狀與規(guī)劃 . 22 七、 . 24 八、 區(qū)域規(guī)劃布局 . 25 第三部分 項(xiàng)目定位分析 一、項(xiàng)目總體概況 . 28 二、 項(xiàng)目所在區(qū)域的定位 . 30 三、項(xiàng)目定位 . 31 第四部分 項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)思路 . 33 3 二、 項(xiàng)目概念性規(guī)化設(shè)計(jì)方案 . 33 三、 項(xiàng)目各功能分區(qū)的特色 . 35 四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 35 五、開發(fā)建設(shè)規(guī)劃 . 36 第五部分 . 38 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)成本分析 一、 建筑面積分項(xiàng)指標(biāo) . 43 二、項(xiàng)目投資估算 . 44 三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 . 50 四、節(jié)能減排評(píng)價(jià) . 52 五、建筑節(jié)能措施 . 52 六、環(huán)境效益評(píng)價(jià) . 54 七、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的綜合評(píng)價(jià) . 55 結(jié) 語 . 56 1 / 57 第一部分 X 宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場形勢 一、宏觀經(jīng)濟(jì) （一） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2009 年，中國經(jīng)濟(jì)在政府一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下，迅速扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的趨勢，國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) V 形反彈，率先實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的總體回升向好。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 335353 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 增速比上年回落 百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長 二季度增長 三季度增長 四季度增長 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 35477 億元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 156958億元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 142918億元，增長 2 / 57 （二） X 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 據(jù) X 市政府發(fā)布的 2009 年 X 國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況， 2009年 X 全年 要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐季回升。 全 年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ 上年增長 從產(chǎn)業(yè)分布看，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 元，增長 從全年走勢來看，上 半 年增長 前三季度增長 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出一季度觸底后逐季反彈、穩(wěn)步回升的良好態(tài)勢。 （數(shù)據(jù)來源： 1、 X 各區(qū)縣城鎮(zhèn)人均可支配收入 各區(qū)縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（ 2009 年 1 區(qū)縣名稱 絕對(duì)額（元） 比上年同期增長（ %） 新城區(qū) 13565 碑林區(qū) 14353 蓮湖區(qū) 14263 灞橋區(qū) 13070 未央?yún)^(qū) 12589 雁塔區(qū) 15176 閻良區(qū) 14525 臨潼區(qū) 10264 3 / 57 長安區(qū) 13371 藍(lán)田縣 9018 周至縣 8497 戶 縣 10175 高陵縣 10164 數(shù)據(jù)來源： 從上表中數(shù)據(jù)不難看出 ，在國家擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)的推動(dòng)下，國民經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇， X 各區(qū)縣可支配收入穩(wěn)步增長。增長幅度最大的雁塔區(qū)，城鎮(zhèn)居民收入凈增長 2575元，增長幅度最小的周至縣，城鎮(zhèn)居民收入凈增長 1307元，城鎮(zhèn)居民生活水平顯著提高。 2、 固定資產(chǎn)投資額 各區(qū)縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（ 2009年 1 區(qū)縣名稱 絕對(duì)額（億元） 比上年同期增長（ %） 新城區(qū) 碑林區(qū) 蓮湖區(qū) 灞橋區(qū) 未央?yún)^(qū) 雁塔區(qū) 閻良區(qū) 4 / 57 臨潼區(qū) 長安區(qū) 藍(lán)田縣 周至縣 戶 縣 高陵縣 （數(shù)據(jù)來源： 2009 年在國家“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下， X 市固定資產(chǎn)投資快速增長，工業(yè)生產(chǎn)加快升值，消費(fèi)市場持續(xù)旺盛，企業(yè)效益和財(cái)政收益逐漸好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì) 形勢總體回升向好，城市建設(shè)和發(fā)展突飛猛進(jìn)，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。 3、 房地產(chǎn)投資金額統(tǒng)計(jì) 據(jù) 2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 1 12月， 比增長 實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 比增長 2009 年，陜西省商品房銷售面積 長 商品房銷售額增長 受住房消費(fèi)拉動(dòng)，家具類、建筑裝潢類零售額分別增長 2009年房地產(chǎn)投資總額為 元，同比增長 價(jià) 格同比增長 陜西省房屋價(jià)格在全國仍位列較低，結(jié)合陜 5 / 57 西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢及居民收入水平， 2010 年陜西省房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)呈緩慢上升的趨勢。 二 、 （一） X 市土地市場概況 2009 年全國土地市場一片繁榮，在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策前提下，資金無憂的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備進(jìn)度，特別是具有國資背景的企業(yè)及上市企業(yè)。一線城市地王頻出，造成拿地困難，眾多企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，增大二三線城市土地儲(chǔ)備。 2009年的 論是掛牌供應(yīng)量還是成交量較 2008 年都大幅上升。樓市回暖催生 地王，在 2009 年各地房地產(chǎn)市場頻繁上演地王的火爆場面。為了穩(wěn)定樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，國土部在節(jié)約集約用地的同時(shí)，加大了土地違法案件的查處力度，特別是嚴(yán)查“兩高一資、產(chǎn)能過剩和低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目違法用地。在 2009年 12月 17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成。這一政策標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止，要求地方政府停止放寬土地出讓金繳納期限，有利于土地市場的降溫。 （二） 土地市場供銷 1、 土地市場供應(yīng) 6 / 57 2009年 196宗，新增土地面積 較 2008 年上漲 其中用于住宅用地的為 109 宗共 平方米，同比 2008 年增長 占全年土地供應(yīng)的 所占比重較 2008 年增長 商業(yè)用地為 41 宗共 平方米，同比 2008 年大幅增長 占全年土地供應(yīng)的 所占比重較 2008 年增長 綜合用地為 11宗為 比 2008 年下降 占全年土地供應(yīng)的 所占比重較 2008 年下降 工業(yè)用地為 32宗為 平方米，同比 2008年下降 占全年土地供應(yīng)的 所占比重較 2008年下降 從以上各供應(yīng)土地的性質(zhì)分類可以看出， 2009年土地供應(yīng)量明顯上升，其中住宅、商業(yè)用地供應(yīng)都有不同幅度的上升，就增幅而言，商業(yè)用地的供地增幅最為顯著。 2009 年 X 市場國有土地供應(yīng)分類如下圖可以看出，住宅 7 / 57 用地所占比例 其次為工業(yè)用地，占到 再次為商業(yè)用地，所占比重為 從供地宗數(shù) 來看，住宅用地占到 其次為商業(yè)占到 2、 土地成交面積 2009 年 X 市場土地成交面積 平方米，同比 2008 8 / 57 年上漲 其中屬于住宅用地的為 85宗共 比 2008 年增長 占全年土地成交的 所占比重較 2008年上升 商業(yè)用地為 25宗共 比 2008 年上升 占全年土地成交的 所占比重較 2008 年上升 綜合用地為 平方米，同比 2008 年上升 占全年土地成交的 所占比重較 2008年上升 工業(yè)用地為 平方米，同比 2008 年下降 57%，占全年土地成交的 所占比重較 2008 從以上各成交土地的性質(zhì)分類可以看出， 2009年國有土地除了工業(yè)用地的成交量降低其余成交量均大增幅漲；另外從各類土地成交所占比重看，除過工業(yè)用地比重下降外，其他各類型用地成交所占比重均有所上升。 9 / 57 3、 土地成交價(jià)格 從 2009 年 土地市場成交價(jià)格來看，住宅類用地單位面積成交均價(jià)為 /平方米，同比較 2008 年成交價(jià)格上升 商業(yè)類用地單位面積成交均價(jià)為 /平方米，同比較 2008 年成交價(jià)格下降 綜合類用地單位面積成交均價(jià)為 平方米，同比較 2008年成交價(jià)格下降 工業(yè)類用地單位面積成交均價(jià)為 /平方米，同比較 2008 年成交價(jià)格下降 教育科研類綜合用地單位面積成交均價(jià)為 /平方米，同比較 2008 年成交價(jià)格 10 / 57 三 、 （一） 商品房新開工、施工、竣工面積統(tǒng)計(jì) 2009年 1屋施工面積 平方米 ,同比增 長 其中，新開工面積 平方米，同比增長 房屋竣工面積 伴隨著市場的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商加快了推盤速度，施工規(guī)模也迅速放大。 （二） 商品房銷售面積統(tǒng)計(jì) 2009年 1比增長 增幅比 1提高 百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售額 比增長 增幅比1提高 中商業(yè)營業(yè)用房銷售 平方米，同比增長 （三） 各區(qū)域成交均價(jià)統(tǒng)計(jì) 2009 年 X 商品住宅需求得到大幅度的釋放， 09 年底 264 元 /平方米，住宅均價(jià) 5200 元 /平方米，整體市場價(jià)格走勢明顯趨高。 點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)（如曲江、 浐 灞、經(jīng)開、大明宮等區(qū)域的發(fā)展）、部分開發(fā)商有伺機(jī)漲價(jià)、加上大戶型及高端住宅對(duì)房價(jià)的帶動(dòng)、外來品牌對(duì) 體拉動(dòng) 11 / 57 第二部分 X 新區(qū) 定位分析 一、 X 市城市發(fā) 展規(guī)劃 （一） 國際化大都市發(fā)展定位確立 從 X 總體規(guī)劃的調(diào)整脈絡(luò)中，可以明確高速發(fā)展結(jié)論。在國務(wù)院批準(zhǔn)的第三輪 2004年 2020 年、第四輪 2008年 2020年中， 2 個(gè)中心城市調(diào)整為優(yōu)先發(fā)展的 6 個(gè)區(qū)域中心城市定位，要求“現(xiàn)代化城市”定性方向，但在定量方面城市化率仍保持低速年 1%比率發(fā)展。到 2020年，主城區(qū)控制在 490平方公里、城市人口控制在 529萬人以內(nèi)嚴(yán)格水平，即從 2008 年的 354萬人，城市化率 46%，僅增加 175萬人，城市化率 53%水平。 2009 年 6 月關(guān)中 天水經(jīng)濟(jì)區(qū) 發(fā)展規(guī)劃正式實(shí)施， X 成為繼北京、上海之后，全國第三個(gè)國務(wù)院交付要求發(fā)展成為國際化大都市的國家戰(zhàn)略定位，尤其要發(fā)展成為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)物流會(huì)展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地、全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，到 2020年，都市區(qū)人口將發(fā)展到 1000萬人以上，主城區(qū)面積控制在 800平方公里 （二） 城市超常規(guī)發(fā)展格局 12 / 57 根據(jù)國際化大都市和 X 九宮 局 的空間特征，結(jié)合目前城市功能的空間布局，構(gòu)建一個(gè)分工清晰、層次合理、功能互補(bǔ)、相互作用的有機(jī)整體，形成由中心城市和若干個(gè)片區(qū)共同組成的城 市群，推動(dòng) 序的發(fā)展。 X 已經(jīng)不再是“南延、北進(jìn)、西接、東拓”的流動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，未來 10年要求城市體量、城區(qū)人口總量、發(fā)展空間的成倍擴(kuò)張的超常規(guī)提升戰(zhàn)略，同時(shí)要求將城市率提升至 80%以上。 X 為 大跨度拉大城市骨架貫徹落實(shí)關(guān)天規(guī)劃的重大舉措，先后成立 X 國際港務(wù)區(qū)和 X 新區(qū)， 形成“五區(qū)一港兩基地”的城市戰(zhàn)略格局 。 其中短時(shí)間內(nèi) X 新區(qū)將解決 X 與咸陽的融合，為連接渭河兩岸結(jié)合部和西咸一體化打造重要支撐，已 確定 的 X 新區(qū)264 平方公里的大手筆規(guī)劃將占未來 X 國際化大都市主城區(qū) 800平方公里的 33%， 不但成為大 X 的都市核心區(qū)，更重要的是成為 13 / 57 引領(lǐng)關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和歷史文化提升的增長極。用 20 年時(shí)間最終完成國家賦予的現(xiàn)代文明與歷史文化交相輝映的典范。屆時(shí)，X 國際化大都市遠(yuǎn)景目標(biāo)將是通過南融北跨，東拓西接，打造成為山水城塬一體、渭河橫貫 城中 的 龍虎之城。 X 國際化大都市建設(shè)帶來的機(jī)遇。 國際化大都市建設(shè)的引領(lǐng)區(qū)和重要承載區(qū)。 由于 X 古城區(qū)的發(fā)展空間限制，國際化大都市的許多功能（如大型體育賽事等）將放在 二、 X 新區(qū)總規(guī)劃面積 264 平方公里，是 點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 （一） 行政區(qū)劃 新區(qū)位于渭河之南，老西寶公路（ 北，東接 臨規(guī)劃中的西咸繞城新干線?？傄?guī)劃面積 195平方公里，共轄三區(qū)一縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)街道辦 146 個(gè)行政村， 14 / 57 即 X 市未央?yún)^(qū)的六村堡街道辦、三橋街道辦； 寺街道辦、斗門街道辦和馬王街道辦；戶縣的渭豐鄉(xiāng)和大王鎮(zhèn)；咸陽市秦都區(qū)的釣臺(tái)鎮(zhèn)、灃東鎮(zhèn)和陳楊寨街道辦。新區(qū)內(nèi)整建制的是 X 市長安區(qū)的高橋鄉(xiāng)，咸陽市秦都區(qū)的釣臺(tái)鎮(zhèn)，灃東鎮(zhèn)、陳楊寨街道辦，其余鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦均為一部分村莊在新區(qū)內(nèi)。 托管范圍 15 / 57 經(jīng) X 新區(qū)管委會(huì)和未央?yún)^(qū)、長安區(qū)政府協(xié)商，由 持各街道行政區(qū)劃不變）托管未央?yún)^(qū)的六村堡街道、三橋街道以及長安區(qū)的王寺街道、高橋街道、斗門街道共計(jì) 5 個(gè)街道， 264平方公里， 對(duì)其行政區(qū)域內(nèi)的黨務(wù)、行政事務(wù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)事務(wù)實(shí)行統(tǒng)一管理，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 （二） 人口及土地資源 轄區(qū)總?cè)丝跒?259200 人，其中農(nóng)業(yè)人口 207444 人，、非農(nóng)業(yè)人口 51756人。土地總面積 中農(nóng)用地 設(shè)用地 利用土地 區(qū)內(nèi)有渭河、灃河、 皂河、新河、澇浴河、灃惠渠等 7條河流。 （三） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2008 年的地區(qū)生產(chǎn)總值為 元，人均生產(chǎn)總值 16 / 57 26259元。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有國有企業(yè) 9戶，規(guī)模以上企業(yè) 86個(gè)。 （四） 社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 2008年，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入 。享受最低生活保障人數(shù) 10800 人；參加農(nóng)村合作醫(yī)療人數(shù) 241464 人；參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn) 33097 人。轄區(qū)內(nèi)共有幼兒園 29 個(gè)，入園兒童4259名，幼兒教師 256名；小學(xué) 64個(gè)，在校生 16156名，教師 1251名；中學(xué) 10 個(gè)，在校生 9354名，教師 1002名 。 （五） 基礎(chǔ)設(shè)施 新區(qū)內(nèi)鐵路有隴海鐵路，鄭西鐵路，西戶鐵路和規(guī)劃中的西成高鐵；高速公路有西寶高速，繞城高速和正在建設(shè)中的西寶高速復(fù)線；國道有 310國道和 312國道（世紀(jì)大道）。 （六） 市政道路及排水系統(tǒng)情況 已建成的市政道路包括世紀(jì)大道、統(tǒng)一大道、崇文路、 17 / 57 河南街路、康定路、釣臺(tái)路、同文路等主干道路，西三環(huán)、西寶疏導(dǎo)線、西戶公路、有天臺(tái) 1路至 8 路、豐景路、孫武路等小路。區(qū)域內(nèi)有一座水廠，兩處水源地， 1個(gè)污水處理廠及兩個(gè)雨水泵站。共有 7 座變電站，大部分已經(jīng)滿負(fù)荷。 三、 總體布局 綜合考慮新區(qū)布局現(xiàn)狀、交通網(wǎng)絡(luò)及經(jīng)濟(jì) 發(fā)展基礎(chǔ)等因素，“十二五”期間，形成“三帶、三城、三區(qū)”的空間格局，如下 圖所示。 三帶、三城、三區(qū)空間布局圖 （一） 三帶 三帶是指渭河城市景觀帶、灃河城市景觀帶、周、秦、漢歷史文化景觀帶。 1、 渭河城市景觀帶 18 / 57 以渭河為軸線，以河堤建設(shè)、河道治理、生態(tài)綠化、景觀打造為重點(diǎn)，積極開發(fā)渭河沿岸的歷史文化資源，提升城市品位，改善人居環(huán)境，構(gòu)建濱河生態(tài)長廊，打造 2、 灃河城市休閑功能帶 灃河景觀帶分成主題鮮明的四個(gè)段落，由北至南分別為 公共休閑、社區(qū)漫步、都市暢游和生態(tài)田園。 公共休閑：毗鄰 濕地公園和體育場館，以公眾散布道、綠往和親水平臺(tái)互相穿插，形成豐富多變的親水景觀。 社區(qū)漫步：綠樹成蔭的河邊綠蔭道結(jié)合舒緩的草坡岸地，給周邊居民提供一個(gè)親近自然的場所。 都市暢游：結(jié)合重大公共設(shè)施，如會(huì)展、文化、車站，布置寬敞開放的主題廣場，營造具有現(xiàn)代都市氣息的臨水開放空間。 生態(tài)田園：保留原始生態(tài)岸線，以緩坡水岸和田園風(fēng)光為特色，并與毗鄰的田園種植區(qū)自然連接。 3、 周、秦、漢歷史文化景觀帶：利用區(qū)內(nèi)的阿房宮遺址、灃鎬 遺址、建章宮遺址等系列歷史文脈，打造周秦漢歷史文化景觀帶，彰顯華夏歷史文明。 （ 二 ）三城 三城是指關(guān)天新城、鎬京新城和阿房新城。 19 / 57 1、 關(guān)天新城包含三個(gè)組團(tuán)：科教產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、行政商務(wù)組團(tuán)和生命科學(xué)組團(tuán)，人口約 30萬。 （ 1） 科教產(chǎn)業(yè)組團(tuán) 依托 X 新區(qū)已經(jīng)引入的陜西中醫(yī)學(xué)院、陜西國際商貿(mào)學(xué)院、清華科技園等基礎(chǔ)，打造一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技孵化、教育培訓(xùn)、休閑、居住功能的片區(qū)。 （ 2） 行政商務(wù)組團(tuán) 聚集高端商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、行政辦公、國際社區(qū)等高端要素，形成 X 市的國際商務(wù)中心、國際商業(yè)和會(huì)展中心、行政文化中心、國際人口居住中心、傳媒中心和文明中心。 （ 3） 生命科學(xué)組團(tuán) 利用 X、咸陽、楊凌的生物醫(yī)藥和生命健康 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造以科技研發(fā)、企業(yè)孵化、總部辦公、藥品制造、物流配送、休閑居住等為主要功能的片區(qū)。 2、 鎬京新城包含三個(gè)組團(tuán)：鎬京遺址組團(tuán)、昆明湖休閑組團(tuán)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，人口約 20萬。 （ 1） 鎬京遺址組團(tuán) 依托周鎬京遺址，打造周文化旅游組團(tuán)。核心項(xiàng)目構(gòu)成：周鎬京遺址公園、周文化主題酒店、周文化主題公園、周文化主題商業(yè)公園等。 （ 2） 昆明湖休閑組團(tuán) 20 / 57 在昆明池和灃、鎬京遺址處，恢復(fù)昆明湖萬畝水面，再造灃河流域，形成 X 西部的大型遺址公園，打造成與東部曲江唐文化旅游區(qū)相呼應(yīng)的昆明湖漢文化旅游區(qū)，形成以河流、水面、臺(tái)塬、 自然田園景觀為特色，集休閑、旅游、居住、生態(tài)綜合一體的高品質(zhì)的休閑生態(tài)片區(qū)，成為X 國際一流旅游目的地支撐。 （ 3）現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán) 以生態(tài)舒適的環(huán)境為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備研發(fā)和應(yīng)用等新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為西部網(wǎng)絡(luò)科技與應(yīng)用融合的信息網(wǎng)絡(luò)街區(qū)。 3、 阿房新城包含三個(gè)組團(tuán)：阿房宮遺址組團(tuán)、現(xiàn)代商貿(mào)組團(tuán)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，人口約 20萬。 （ 1） 阿房宮遺址組團(tuán) 依托秦阿房宮遺址，打造秦文化旅游組團(tuán)。核心項(xiàng)目構(gòu)成：秦阿房宮遺址公園、秦文化主題酒店、秦文化主題公園、秦文化主題商業(yè)公園等。 （ 2） 現(xiàn)代商貿(mào)組團(tuán) 以現(xiàn)有的三橋車城為基礎(chǔ)，以約 3000 畝的國際汽車城為核心打造以汽車交易、博覽、文化體驗(yàn)為主的汽車主題生活區(qū)。 （ 3） 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組團(tuán) 實(shí)施技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新，改造制造業(yè)流程工藝，提升產(chǎn)品 21 / 57 附加值，以數(shù)控機(jī)床、光機(jī)電一體化和裝備制造等為突破，構(gòu)建大 （ 三 ）三區(qū) 三區(qū)是指科技統(tǒng)籌示范區(qū)（人口約 13萬），奧體文化示范區(qū)（人口約 15萬），節(jié)能環(huán)保示范區(qū)（人口約 12萬）。 1、 科技統(tǒng)籌示范區(qū) 在繞城高速以西，長安區(qū)斗門街辦以北、灃河以東、西寶高速以南長安區(qū)王寺街辦區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃面積 10平方公里，建設(shè)統(tǒng) 籌科技資源改革示范特區(qū)。使得 X 的科技人員得以“解放”，科研院所的科技能量得以“釋放”，科技設(shè)施得以“開放”，使得科技統(tǒng)籌示范區(qū)成為創(chuàng)業(yè)洼地，成為 X 統(tǒng)籌科技資源改革基地的重要承載區(qū)。 （ 1） 奧體文化示范區(qū) 在灃河與渭河的交匯三角洲，規(guī)劃面積 10平方公里，以濱河濕地公園為核心，國際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場館、奧林匹克高爾夫運(yùn)動(dòng)公園、國際奧林匹克酒店、國際運(yùn)動(dòng)主體居住社區(qū)高度一體化的奧林匹克文化特色主題片區(qū)。建設(shè)一批國際一流、高水平、現(xiàn)代化的主體育場館和五星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)員村，舉辦各種大型國際性體育賽事，滿足 2017年陜西申辦第十三屆 全國運(yùn)動(dòng)會(huì)，乃至國家申辦亞運(yùn)會(huì)等大型國內(nèi)國際運(yùn)動(dòng)賽事的承辦需要。 （ 2） 節(jié)能環(huán)保示范區(qū) 22 / 57 以發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)，結(jié)合 X 節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，構(gòu)建以節(jié)能環(huán)保技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、制造物流和居住為一體的片區(qū)。 四、 發(fā)展定位 （一） 面向全國：建設(shè)成為統(tǒng)籌科技資源改革的示范基地； （二） 立足關(guān)天：建設(shè)成為戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)，成為經(jīng)濟(jì)增長極； （三） 引領(lǐng)陜西：建設(shè)成為 五、 發(fā)展步驟 三年出形象、五年大變樣、十年大跨越。 （一） 第一步： 2010年 2015年 完成區(qū)域骨干路網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施、 X 河流治理、生態(tài)環(huán)境等城市功能要素， 00億元； （二） 第二步： 2015年 2020年 初步完成城鄉(xiāng)一體化，形成支柱產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)現(xiàn)代服務(wù)體系， 000 億元 ; （三） 第三步： 2020年 2030年 全區(qū)建成國際化特征明顯的都市核心區(qū)， 5000億元。 六、 現(xiàn)狀與規(guī)劃 （一） X 區(qū)域基本現(xiàn)狀 23 / 57 、 現(xiàn)狀：對(duì)外交通主要以西寶高速、西三環(huán)、繞城高速、緊 鄰世紀(jì)大道為主，以過境交通為特點(diǎn)，缺少南北有效聯(lián)系，網(wǎng)絡(luò)不完善； 、 規(guī)劃：傳承歷史文脈，延續(xù) X 城市九宮格局和棋盤式路網(wǎng)，打通沿機(jī)場、 X 新區(qū)、涇渭新 區(qū)、咸陽新區(qū)、高新區(qū)、梁家灘國際社區(qū)、秦嶺的大 X 新南北線樞紐。 、 公交沿世紀(jì)大道布局有地鐵、輕軌、及 綜合多樣系統(tǒng)，未來便利程度達(dá)到國際化水平。 24 / 57 七、 （一） S（優(yōu)勢） 、 項(xiàng)目處于 十字中心點(diǎn)，距 X 咸陽機(jī)場、北客站、北貨站的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。 、 三大理念即國際新區(qū)、生態(tài)園林、歷史遺產(chǎn)圍和項(xiàng)目， 極具體驗(yàn)價(jià)值。 （二） W（劣勢） 近 5 年內(nèi)仍處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，僅有東西過境交通，配套功能更單一，大量興建基礎(chǔ)設(shè)施階段。 （三） O（機(jī)會(huì)） X、咸陽兩端持續(xù)加強(qiáng)的輻射 效應(yīng)，地鐵一號(hào)線、城際高鐵、快速交通系統(tǒng)將帶來各項(xiàng)投資人、財(cái)、物優(yōu)選本項(xiàng)目鏈接三橋帶。 （四） T（威脅） X 區(qū)域尚無大級(jí)別開發(fā)商和項(xiàng)目入場，具有地標(biāo)性 25 / 57 質(zhì)大體量社區(qū)的 出現(xiàn)將成為吸引房地產(chǎn)投資的首選。品牌落差極大，其他項(xiàng)目很難追趕，如何順勢利用好 造歷史文明與時(shí)代代言相結(jié)合，是項(xiàng)目形成新的品牌特色和價(jià)值升華的關(guān)鍵。 八、 區(qū)域規(guī)劃布局 （一） 功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 一軸、三點(diǎn)、三片區(qū)的結(jié)構(gòu)。 、 一軸：世紀(jì)大道是連接 X、咸陽的城市空間、景觀主 軸和文化傳承的交通動(dòng)脈。 、 功能：由商務(wù)辦公、汽車展銷、商業(yè)服務(wù) 三大節(jié)點(diǎn)分別 帶領(lǐng)三大片區(qū)經(jīng)濟(jì)，極好的結(jié)合了來自 X、外來、 26 / 57 咸陽三種投資偏好對(duì)地理位置的安全選擇，相互影響，最終融合為一體，由 X 新區(qū)的門戶，晉升為核心。 （二） 區(qū)域定位依據(jù) 用發(fā)展眼光看郊區(qū)城市化生活。 、 郊區(qū)城市化 隨著城市化擴(kuò)張進(jìn)程與房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民的購物行為和生活取向在不斷發(fā)生著階段性的變化?！俺鞘薪紖^(qū)化”的興起曾經(jīng)風(fēng)起云涌。然而對(duì)于有車一族來說，郊區(qū)化居住生活是一種享受。但對(duì)于選擇低價(jià)房二被迫郊區(qū)置業(yè)的工薪階層而言著少了幾分舒暢，每日上下班的辛勞、購物、消費(fèi)等讓人頭痛不已，更別說節(jié)假日好友相 聚等人際交往的無奈了。 隨著郊區(qū)人口的增多，居民對(duì)于各種消費(fèi)需求的渴望和消費(fèi)能力越來越急迫，由此開始了“郊區(qū)城市化”發(fā)展的歷程，著是城市擴(kuò)張與郊區(qū)發(fā)展的必然趨勢。 、 生活模式城市化 隨著“郊區(qū)城市化”進(jìn)程的發(fā)展，郊區(qū)生活模式也隨之而改變， X 更加生活化、更具城市化活力而邁進(jìn)。特別是隨著消費(fèi)客群的年輕化，對(duì)于完善的生活配套設(shè)施的需求也更加強(qiáng)烈，城市繁華、豐富、便捷的生活方式被渴求，休閑、娛樂、餐飲、購物、交際等使郊區(qū)生活逐漸變得更加城市化， 27 / 57 更富有城市活力。 、 未來幾年后， 史文 脈恢復(fù)，國際新區(qū)塑造將“郊區(qū)城市化”演繹的安逸和傳奇?？梢灶A(yù)測當(dāng)本項(xiàng)目 5年后全部建成高端形象時(shí)，而周圍的環(huán)境空間會(huì)劇烈變成國家級(jí)歷史遺址空間和成片固化的生態(tài)田園，達(dá)到“未來城的郊區(qū)”理想辦公化社區(qū)。 （三） 地塊概念規(guī)劃 由高效辦公、綜合服務(wù)和品質(zhì)居住共同組成風(fēng)貌區(qū)，極好的順應(yīng)新的城市成長過程對(duì)功能綜合化、規(guī)模大型化、空間復(fù)合化的全新高級(jí)地產(chǎn)組織追求。 28 / 57 第 三 部分 項(xiàng)目 定位分析 一、 項(xiàng)目 總體概況 （一） 項(xiàng)目 區(qū)位概況 項(xiàng)目位于 三橋商街東部，建設(shè)中的世紀(jì)大道以南，東 臨西三環(huán)，西臨武警路，總占地面積 40公頃。 29 / 57 （二） 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢 該項(xiàng)目位于三橋現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，容易形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚合，凸顯產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。 （三） 項(xiàng)目總體開發(fā)的指導(dǎo)思想 X 新區(qū)作為“推動(dòng)西咸一體化的前沿陣地”和“關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域”，立足創(chuàng)建“ 21世紀(jì)國際新城”的宏偉藍(lán)圖，實(shí)現(xiàn)“一年成名，三年成型，五年成勢，十年成城”的目標(biāo)。 承 X 地產(chǎn)的開發(fā)理念，走“商業(yè)帶動(dòng)，產(chǎn)業(yè)聚集，低碳環(huán)?！钡拈_發(fā)模式，使該區(qū)域成為高起點(diǎn)，商氣濃厚，安居樂 業(yè)的國際性多元化物業(yè)組合社區(qū)或現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。 30 / 57 （四） 項(xiàng)目愿景目標(biāo) 綜合一體的城市社區(qū) 、 包含商業(yè)、金融、辦公、居住、配套各方面功能發(fā) 展完善和諧的區(qū)域，是一個(gè)別具一格、個(gè)性鮮明的城市新區(qū)。 、 創(chuàng)建完備、先進(jìn)的城市交通、市政、公共配套設(shè)施 以適應(yīng)未來城市發(fā)展的需要。 、 保護(hù)、利用營造良好的生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造與自然環(huán)境 和諧融合的城區(qū)，運(yùn)用新理念、新技術(shù)實(shí)現(xiàn)低碳生活，成為低碳環(huán)保模范城區(qū)的典范。 、 引進(jìn)世界著名的商業(yè)中心（ 個(gè)，使該區(qū)域 成為三橋商街的核心商圈； 、 引進(jìn)世界頂級(jí)的品牌 5 10家，使該區(qū)域成為 三橋 商街精品商場； 、 建設(shè)五星酒店， 5該區(qū)域與國際接軌 成為理想的商務(wù)會(huì)所； 、 構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，培育和壯大現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)中的中小企業(yè)。 二、 項(xiàng)目所在區(qū)域的定位 項(xiàng)目位于 聯(lián)系X 新區(qū)與 時(shí)也是 此在功能上定位應(yīng)體現(xiàn)： （一） 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能，輻射周邊區(qū)域，提升周邊產(chǎn)業(yè)能級(jí) 31 / 57 （二） 在空間形象上通過序列的高層帶與大尺度廣場開設(shè)空 間，塑造門戶空間形象。 三、 項(xiàng)目定位 依據(jù) 們以 國際 先進(jìn)的融合，交流、影響的規(guī)劃理念，構(gòu)筑“資源共享、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式。集合了寫字樓、星級(jí)酒店、購物廣場、商業(yè)步行街、 務(wù)、總部經(jīng)營、 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中小企業(yè)孵化器、 休閑娛樂、高檔公寓、精品住宅、餐飲等資源，使各個(gè)業(yè)態(tài)相對(duì)獨(dú)立而又影響互補(bǔ)。 通過形態(tài)營造和功能整合，提升國際街區(qū)內(nèi)公寓居民的生活質(zhì)量，最終形成現(xiàn)代化、多功能、綜合性等特征的居住街區(qū)，符合當(dāng)前國際前言的綜合性物業(yè)的開發(fā)方向。 32 / 57 豪布斯卡（ 際街區(qū)指擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性等特征的城市綜合體，包括了酒店（ 辦公樓（ 停車場（ 購物空間（ 娛樂空間（ 公寓（ 多項(xiàng)商業(yè)組合，該模式在歐美發(fā)達(dá)國家有許多成功的經(jīng)驗(yàn)，是目前國際上先進(jìn)的商業(yè)與居住混合模式之一。 現(xiàn)代復(fù)合地產(chǎn)聚集街區(qū)，融合多種城市功能，極好的符合地塊概念規(guī)劃要求，全面提升 造開放、流動(dòng)、聚集、可持續(xù)發(fā)展精神指導(dǎo)下的新一代共生建筑群。 33 / 57 第四部分 項(xiàng)目概念 性 設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì) 思路 （一） 沿世紀(jì)大道布局 商務(wù)建筑綜合體組團(tuán)，塑造 150米高低標(biāo)天際線；多主題購物廣場，集中商業(yè)休閑餐飲匯聚，創(chuàng)意天地商務(wù)園，中小企業(yè)商務(wù)量身定做。 （二） 沿內(nèi)環(huán)道布局 X 國際生活城，打造大規(guī)?？稻泳纷≌痉缎^(qū)，同時(shí)兼顧舊城改造安置用房，區(qū)域和諧共生。 二、 項(xiàng)目概念性規(guī)化設(shè)計(jì)方案 （一） 項(xiàng)目鳥瞰圖 34 / 57 （二） 項(xiàng)目功能定位（總平面圖） 高端商業(yè)區(qū) 商務(wù)辦公區(qū) 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（產(chǎn)業(yè)公寓） 休閑娛樂區(qū) 配套住宅區(qū) 35 / 57 三、 項(xiàng)目各功能分區(qū)的特色 高端商業(yè)區(qū)（打造一站式購物） 商務(wù)辦公區(qū)（實(shí)現(xiàn)與國 際接軌） 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（形成中小企業(yè)孵化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集，辦公生產(chǎn)居住一體化） 休閑娛樂區(qū)（互動(dòng)游戲、營造時(shí)尚“街頭公園”） 配套住宅區(qū)（以高端住宅為主） 四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 物業(yè)類別 面積范圍 業(yè)態(tài) 五星級(jí)酒店 5 萬平方米 皇冠假日酒店（五星級(jí)） 配套商務(wù)樓 6 萬平方米 X 國際廣場 購物中心 8 萬平方米 大型 業(yè)街區(qū) 6 萬平方米 休閑、購物一體商街 產(chǎn)業(yè) 公寓 6 萬平方米 精裝公寓 配套住宅 80萬平方米 高尚住宅小區(qū) 36 / 57 五、 開發(fā)建設(shè)規(guī)劃 （總建 筑面積 132萬 ， X 項(xiàng)目 112萬 ） 序號(hào) 規(guī)劃定位 地上建筑定位 地下建筑 1 組團(tuán)一為商務(wù)建筑綜合體，占地45畝，總建筑面積 18萬 國際甲級(jí)寫字樓： 150米高、 40 層、 1棟 6萬 白金五星級(jí)酒店： 60米高、 16 層， 1棟 2萬 、 豪華酒店式公寓： 38米高、 9層、 4棟 3萬 商業(yè)文化展示裙樓： 20米高、 4層、 1萬 地下三層 6 萬 ，車位 1000 個(gè)，（ 40 /個(gè)） 2 組團(tuán)二、三為多主題購物廣場，占地 60畝，總建筑面積 18萬 一站式購物中心： 4層、 2棟 3 萬 餐飲娛樂中心： 4層、 1棟 康樂休 閑中心： 8層、 2棟 風(fēng)情步行商業(yè)街： 2層， 5萬 地下二層 6 萬 ，車位 1000 個(gè)，商業(yè)2萬 3 組團(tuán)四、五為創(chuàng)意天地商務(wù)園，占地 40畝，總建筑面積 16萬 小心 寓式辦公樓 33 層， 2棟 6萬 小型總部經(jīng)濟(jì)商業(yè)辦公樓 15層， 2棟， 3萬 商務(wù)精裝服務(wù)式公寓 15層， 1 棟 2萬 地下二層 5 萬 ，車位 1200 個(gè)，（ 35 /個(gè)） 37 / 57 4 組團(tuán)六、七、八、九、十為 X 國際生活城，占地402 畝，總建筑及面積 80萬 安置住宅組團(tuán)：占地 120畝，建筑面積 17萬 地下一層 3萬 X 康居系列精品住 宅示范小區(qū)：占地 300 畝，建筑面積 50 萬 12 層 18 層 30層住宅； 共計(jì) 58 棟樓； 地下一層 10萬 ，車位 2000 個(gè)，庫房2萬 （ 35 /個(gè)） 第 五 部分 X 團(tuán)隊(duì)及其開發(fā)經(jīng)驗(yàn) X 房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司成立于 1992 年，是中國 X 集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)。 中國 X 集團(tuán)是系國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)，業(yè)已形成以房地產(chǎn)開發(fā)、軍民品貿(mào)易、文化藝術(shù)經(jīng)營、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)為主業(yè)的“四輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展格局。 X 地產(chǎn)為國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企 業(yè)，排名國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名， 2009 年，公司品牌價(jià)值達(dá) 元，為中國房地產(chǎn) 成長力領(lǐng)航品牌 。 2009 38 / 57 年獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選 2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì) 。 2009年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約 至2010年一季度，公司總資產(chǎn)超千億元。 X（ X）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 團(tuán)）股份有限公司在X 的一家控股子公司。 “和者筑善”的企業(yè)價(jià)值觀，堅(jiān)持“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營理念，依托專業(yè)化的操作團(tuán)隊(duì)和強(qiáng) 大的品牌支撐，致力于為 業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)，實(shí)現(xiàn) X 地產(chǎn)在 們計(jì)劃用三年的時(shí)間，讓 市房地產(chǎn)業(yè)前五強(qiáng)。 X 地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn) 佛山 作為生活圈內(nèi)唯一一座與世界悠閑生活同步的購物中心，擁有佛山首個(gè)五星級(jí)影院、首個(gè)環(huán)保真冰溜冰場等，水城東西遇水而隔。東廣場定位為集購物、餐飲、娛樂、美容為一體的封閉式購物廣場，西岸則有佛山最具規(guī)模的河岸休閑第一街 X 西街。 39 / 57 X 南海水城 廣州 40 / 57 中環(huán)廣場位于廣州市環(huán)市東，毗鄰廣東國際大 酒店、亞洲國際大酒店、廣東電視塔、麗柏廣場、友誼商城、花園酒店，是廣州市中心、環(huán)市東路絕版多元旗艦物業(yè)。項(xiàng)目總占地面積 平方米， 29萬平米城心旗艦物業(yè)，集高尚住宅、酒店式公寓、購物中心、寫字樓四維一體，為國際級(jí)多元物業(yè)組合。 41 / 57 X 中環(huán)廣場 成都 X 國際廣場為高端城市綜合體， 300米地標(biāo)性項(xiàng)目將建成成都乃至整個(gè)西南的最高項(xiàng)目。項(xiàng)目業(yè)態(tài)多樣，涵蓋超甲級(jí)寫字樓、高端商業(yè)、高端私人會(huì)所、 品餐飲等。 42 / 57 第 六 部分 項(xiàng)目開發(fā)成本分析 43 / 57 一、 建筑面積分項(xiàng)指標(biāo) （一） 安置住宅組 團(tuán) ：總用地 102 畝折合 ，其中 美美家園 42 畝。三橋廉租房 60畝，容積率 建筑面積20萬 ，其中地上 173 、地下一層 3 萬 ； （二） X 住宅組團(tuán)：總用地 300 畝折合 20 萬 ，容積率 建筑面積 60 萬 ，其中地上建筑 50 萬 ，地下一層10萬 ，含一萬 配套設(shè)施公 2萬 主體結(jié)構(gòu)小空間庫房， 7 萬 地下車庫及人防車庫約 2000 個(gè)車位。 （三） 商務(wù)建筑綜合體組團(tuán)：總用地 45畝折合 3 萬 ，建筑面積 18 萬 。 其中地上建筑 12萬 ： 甲級(jí)寫字樓 6萬 ； 五星級(jí)酒店 2萬 ； 酒店 式公寓 3萬 ； 商業(yè)裙房 1萬 ； 其中地下建筑 6 萬 ： 地下三層設(shè)備用房； 地下一層、二層車庫及設(shè)備，約合 1000 個(gè)車位 ； （四） 商業(yè)廣場組團(tuán)：總用地 60畝折合 4萬 積率 總建筑面積 18萬 44 / 57 其中地上建筑 12萬 購物中心 3萬 餐飲中心 休閑中心 步行街 5 萬 其中地下建筑 6 萬 地下二層車庫 3 萬 合 1000個(gè)車位； 地下一層 1 萬 設(shè)備用房及半封閉商業(yè)街 2萬 五） 創(chuàng)意天地商務(wù)園組團(tuán)：總用地 40畝，折合 容積率 總建筑面積 16萬 其中地上建筑 11萬 萬 總部服務(wù)樓 3萬 服務(wù)公寓樓 2萬 中地下建筑 5萬 地下一層及二層設(shè)備 公攤 用房 1萬 車房及約合 4萬 約合 1200個(gè)車位。 二 、 項(xiàng)目投資估算 （一） 土地成本 、 土地面積：總工程地面