城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項目可行性研究報告

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項目可 行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 . 1 第二章 項 目 業(yè) 主 簡 介 . 9 第三章 項目區(qū)概況 . 10 第四章 項目建設(shè)背景及必要性分析 . 15 第五章 新增建設(shè)用地出讓收入分 析 . 17 第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 32 第七章 項目實施進(jìn)度計劃 . 35 第八章 項目管理方案 . 36 第九章 投資估算及資金籌措 . 40 第十章 項目收益預(yù)測分析 . 42 第十一章 貸款償還及財務(wù)分析 . 45 第十二章 風(fēng)險分析 . 46 1 第一章 總 論 一、 項目名稱 *城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項目 二、 項目性質(zhì) 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、土地拆遷安置補償、安居工程建設(shè)、建設(shè)用地統(tǒng)征、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 三、 項目地點 本項目建新區(qū)位于成都市 *大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)， 拆舊區(qū)位于*大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村 范圍內(nèi)。 四、 項目業(yè) 主 * 五、 項目運作方式及 建設(shè)規(guī)模 (一 )項目運作方式 采取“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的方式完成本次土地整理。 項目區(qū)由拆舊區(qū)與新建區(qū)組成，建新區(qū)位于成都市 *大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)， 拆舊區(qū)位于 *大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。本項目通過對拆舊區(qū)的拆遷安置、土地集約利用獲得建設(shè)用地指標(biāo)，再對建新區(qū)進(jìn)行土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，進(jìn)行社會主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)民的居住環(huán)境，同時在建新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，獲得新增建設(shè)用地交由政府在公開市場上出讓，以 固定 收益模式保障投資的回收 。 (二 )建設(shè)規(guī)模 2 本項目包括拆舊區(qū)及建新區(qū)兩部分 ， 建新區(qū)位于成都市 *大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)， 拆舊區(qū)位于 *大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村 范圍內(nèi) ，預(yù)計土地整理面積為 600 畝 。 六、 整理目標(biāo) 根據(jù)國土資源部城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法（國土資發(fā) 2008138 號）和四川省關(guān)于印發(fā) 的通知（川國土資發(fā) 200868 號）的要求進(jìn)行土地整理，為了使整理土地達(dá)到招拍掛出讓條件，推進(jìn)都 *土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，做好土地資產(chǎn)運營工作，增加土地收益，充分發(fā)揮土地市場宏觀調(diào)控作用和土地市場資源配置的調(diào)節(jié)作用，使 *土地資產(chǎn)價值最大化，支持 *農(nóng)民 群眾的住房安置問題，提升城市形象，提高 *的知名度和美譽度，為 *經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)服務(wù)。 七、 報告編制依據(jù) 1、 中華人民共和國土地管理法 ； 2、 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā) 200428號） ； 3、 關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的意見（國土資發(fā)2005207 號） ； 4、 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減相掛鉤試點工作的通知（國土資發(fā) 2007169 號） ； 5、 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點 管理辦法（國土資發(fā) 2008138號） ； 6、 四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法（川國土資發(fā)200868 號） ； 3 7、 四川省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點實施規(guī)劃編制技術(shù)要點 ； 8、 成都市 “拆院并院 ”工作實施細(xì)則（成國土資發(fā) 2007133號） ； 9、 成都市土地綜合整理項目土地權(quán)屬調(diào)整暫行規(guī)定（成國土資發(fā) 2007390 號 ； 10、 成都市集體建設(shè)用地整理與集中使用管理暫行辦法（成國土資發(fā) 2008356 號） ； 11、 *城市建設(shè) 規(guī)劃 ； 12、 成都市 *大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng) 建 設(shè)用地增減掛鉤項目 投資意向協(xié)議書 ； 13、 成都市 *大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng) 建設(shè)用地增減掛鉤項目 投資補充協(xié)議書 14、 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資 20061325 號）； 15、 成都市國土資源局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地地上附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)修訂方案的批復(fù)的通知（成國土資函【 2008】 127 號）。 16、 四川省國土資源廳關(guān)于四川省災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃（第五批）的批復(fù)（川國土資函【 2009】 411號。 17、 成都市 *發(fā)展和改革局文件 關(guān)于企業(yè)投資項目備案的通知（青發(fā)改政務(wù)投資函【 2011】 139 號）。 4 八、 可研報告概要及主要結(jié)論 (一 )項目建設(shè)必要性 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實保護(hù)耕地的基本國策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量。“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項工作是貫穿落實國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定和中央建設(shè)社會主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加 快實施“三個集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會的重要舉措。 1、項目建設(shè)有利于加快 *土地的 開發(fā)與建 建設(shè)。 2、 可緩解 *居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。 3、將“安居工程”和社會主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè) ， 也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的必要措施 。 4、 土地集約利用的需要 。 5、為引入社會資金進(jìn)行 *城鄉(xiāng)建設(shè) 的投資提供新的切入點 。 (二 )項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目建設(shè)內(nèi)容包括： 農(nóng)村道路整理為耕地。 5 草地整理為耕地。 進(jìn)鎮(zhèn)、村一體化。 主要標(biāo)準(zhǔn)為： 1、 土地的拆遷安置補償 其中： (1)對拆舊區(qū)內(nèi)零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設(shè)，通過土地集約利用獲得 600 畝新增建設(shè)用地指標(biāo)，費用為 30 萬元 /畝； (2)建新區(qū)的 600 畝城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的拆遷安置補助，成本為30萬元 /畝，該價格 含 建新區(qū)內(nèi)的拆遷安置所涉及的的土地補償費、青苗及附作物補償費 、安居房建設(shè) 及 人員安置費、土地管理費、統(tǒng)征工作經(jīng)費等； 2、 建新區(qū)宗地外“六通”等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) ： 5 萬元 /畝。 (三 )項目實施進(jìn)度安排 該項目土地整 理周期 30個月 ，土地出讓期 6 個月，總計 36 個月，即三年。 (四 )項目總投資及資金來源 1、 項目總投資 項目總投資預(yù)計 45000 萬元，其中征地拆遷安置成本共計 36000萬元 （拆舊區(qū)土地整理費用為 18000萬元，建新區(qū)統(tǒng)征拆遷費用 18000萬元），基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 3000 萬元， 前期及建設(shè)單位 管理費 1500 萬元，擔(dān)保 費用 1500 萬元 ，財務(wù)費用 3000 萬元 。 6 2、 資金來源 項目資金 來源分為自有資本金、銀行貸款兩部分組成。具體為： (1)自籌資金：本項目自籌資金由業(yè)主籌措 15000 萬元，占總投資的 。 (2)申請銀行貸款 30000萬元，占總投資的 申請銀行貸款 30000萬元。貸款期限 3年期，其中寬限期 1年。貸款利率按 1算。 3、 資金使用計劃 根據(jù)項目進(jìn)度要求，項目擬在 36 個月內(nèi)完成，項目資金預(yù)計使用安排為： （ 1） 2011 年安排資金 1000 萬元，占總投資的 主要用于前期項目勘察、調(diào)查及項目啟動使用； （ 2） 2012 年度安排資金 20000 萬元，占總投資的 ，主要用于支付拆舊區(qū)及建新區(qū)土地整理項目所涉及拆遷安置 房建設(shè)及其他 補償； （ 3） 2013 年安排資金 20000 萬元，占總投資的 %，主要用于 拆舊區(qū)尾款及 建新區(qū)土地整理項目的拆遷補償、安居房建設(shè) 及支付貸款費用。 （ 4） 2014 年 安排資金 4000 萬元 ，占總投資 9%，主要用于 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 及支付貸款費用 。 (五 )財務(wù)及還款能力分析 1、項目收益預(yù)測分析 本項目償債資金還款來源是 *政府統(tǒng)一按實際成本歸還項目投入，并通過每年實際投入核定固定收益及項目回報，政府 通過 土地 7 整理節(jié)約出來的符合規(guī)劃的新增建設(shè)用地，將其上市出讓所得收入。政府獲得的 土地收益做為項目收益和銀行借款償還保障， 公司項目 收益將優(yōu)先保證還貸資金，經(jīng)測算，土地出讓后 公司應(yīng)收項目投資款45000萬元，應(yīng)收項目資金成本 55008萬元，應(yīng)收項目管理成本 8251萬元，應(yīng)收項目管理費 2750萬元，應(yīng)收項目總投資收益 13752萬元，總計收入為 79761萬元，總投資 45000萬元，項目收益為 34761萬元，項目業(yè)主收益 （扣除所得稅后） 為 26070萬元。 本項目通過對項目區(qū)的土地整理，可緩解 農(nóng)民安置的巨大壓力，帶動都 *的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，其社會效益顯著；經(jīng)過財務(wù)分析，投資利潤率為 自有資金投資利潤率 經(jīng)濟(jì)效益顯著。 2、清償能力分析 經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為投建的項目本金及項目收益共計 79761萬元，是貸款本金總額 30000萬元的 貸款本息總額 33000萬元的 夠滿足貸款償還要求。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過 100%， 另外項目由貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司 為企業(yè)提供融資擔(dān)保，幫助企業(yè)提高信用能力 ，也為還款提供了重要的保障 。 (六 )項目風(fēng)險分析 1、投資估算的風(fēng) 險。 本項目建設(shè)規(guī)模較大，且項目涉及的相關(guān)土地規(guī)劃資料尚未細(xì)化，本報告對項目的投資僅進(jìn)行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補償標(biāo)準(zhǔn)與實際情況可能存在一定的偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影 8 響本項目的投資和正常實施。 2、貸款償還及土地出讓收入實現(xiàn)的風(fēng)險。 本項目用于償還貸款本息的資金來源主要為 政府 土地收益 還公司款 。根據(jù)測算，項目具有較強的償債能力。如果配置土地不能按計劃到位，土地出讓價格 及政府還款 不能保證，都可能給本項目的貸款償還帶來風(fēng)險。 3、拆遷安置風(fēng)險 及資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險 項目區(qū)拆遷安置工作是本項目主要任務(wù)之一，拆遷安置工作正常進(jìn)行是保證本項目正常實施的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性，同時拆遷安置和工程建設(shè)投資所需資金量大，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設(shè)延期，則項目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，對本項目建設(shè)周期和投資具有重大影響。 4、籌資風(fēng)險 本項目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國家經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進(jìn)行調(diào)整， 政府配套政策的調(diào)整，都可能給本項目的資金籌措帶來風(fēng)險。 9 第二 章 項 目 業(yè) 主 簡 介 一、 項目業(yè)主 基本情況 名稱： * 法人代表 ： * 公司住所： 成都市 *大同鎮(zhèn)大同路 42 號 注冊資本： （人民幣） 叁仟 萬元 實收資本： （人民幣） 叁仟 萬元 企業(yè)類型： 其它有限責(zé)任公司 注冊號： * 經(jīng)營范圍： 項目投資；土地整理服務(wù)；其他無需審批或許可的合法項目 。 二、 經(jīng)營管理水平 一 )公司組織機(jī)構(gòu) 設(shè)立股東 會、執(zhí)行董事和監(jiān)事，行政機(jī)構(gòu)為總 經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、財務(wù)部、項目部和 工程部。 (二 )管理層素質(zhì) 執(zhí)行董事 兼 總經(jīng)理 *、 董事 *、付總經(jīng)理 *、 財務(wù) 總監(jiān) *均是大學(xué)文化 ，其中： *是國家注冊土地估價師， *是國家注冊會計師 。 三、 經(jīng)營業(yè) 績 新成立企業(yè) 。 10 第三 章 項目區(qū)概況 一、 *項目概況 成都市 *大同鎮(zhèn)界牌 村、同福村、 青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目已經(jīng)四川省國土資源廳批準(zhǔn)立項，項目批文為川國土資函 2009 411號 ，以下簡稱本項目。 項目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積 ，預(yù)計搬遷農(nóng)戶 896 戶（ 2345 人，以實際搬遷為準(zhǔn)），新建農(nóng)村新型社區(qū) （拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房） 約 22萬平方米，預(yù)計產(chǎn)生可掛鉤建設(shè)用地 900 畝 （省廳立項為 1300 畝，實際 以省國土資源廳實際驗收為準(zhǔn)），計劃總投資 萬元 ，項目建設(shè)期3 年。 二 項目 區(qū)自然、經(jīng)濟(jì)、社會條件 1、交通狀況 *區(qū) 內(nèi)交通布局合理，公路與鐵路相互銜接，形成了四通八達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)內(nèi)有國道主干線 “五縱七橫 ”中的上海 成都（成南高速公路）、二連浩特 河口（成綿高速公路）和國道 108 線（大件路）三條國道，以及省 道唐巴路、成都快速通道 成環(huán)路，與區(qū)境內(nèi)干線公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。 國家三條干線鐵路成渝、寶成、達(dá)成，成都鐵路樞紐 北環(huán)線均經(jīng)過 *，區(qū)境內(nèi)有個鐵路車站， 5 條企業(yè)鐵路專用線，最大到發(fā)貨量達(dá) 700 萬噸 /年。 2、 充足的能源供應(yīng) 11 水 全年供水無間斷 工業(yè)渠進(jìn)水流量： 20立方米 /秒 工業(yè)用水配水計劃指標(biāo)流量： 7立方米 /秒 實際工業(yè)用水流量： 3 立方米 /秒 富裕流量： 4 立方米 /秒 電 可保證多回路、多電源工業(yè)供電要求 公用變電站： 現(xiàn)有 12 座（ 500座， 220座， 11035 在建一座（ 220 總變電容量： 供電范圍：成都市及整個川北地區(qū) 可供區(qū)內(nèi)容量： 上 氣 *是西南地區(qū)最大的天然氣輸配中心和唯一具有天然氣供應(yīng)調(diào)度能力的地區(qū)。擁有亞洲最大的中石油天然氣計量檢測中心。 配氣站： 10座 日供氣能力： 1863 萬立方米 雙氣源：川東南、川西北 2條天然氣輸氣干線在區(qū)內(nèi)匯合 3、 豐富的人力資源 12 成都是西部地區(qū)最重要的科技研發(fā)中心和智力資源庫，現(xiàn)有 42 所高等院校、 1000余個科研機(jī)構(gòu)、 190 余萬各類人才。有功能完善的人力資源市場，可提供各類專業(yè)技術(shù)及企業(yè)管理人才。 *擁有一支龐大的產(chǎn)業(yè)大軍和豐富的勞動力資源。有各類專業(yè)技術(shù)人員 2 萬余人。有職業(yè)中學(xué)兩所、中等技術(shù)專業(yè)學(xué)校三所、職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩所，年畢業(yè)生人數(shù)超過 2000 人，并可針對企業(yè)要求提供對口培訓(xùn)服務(wù)。有剩余勞動力 4萬人，其中近萬人接受過建筑、機(jī)械、電氣等專業(yè)技能培訓(xùn)。 4、 完善的配套設(shè)施 日處理 10萬噸工業(yè)及生活污水 國家鐵路二類口岸海關(guān)監(jiān)管點，可就地辦理“一關(guān)三檢”手續(xù)，集裝箱可在此出關(guān)運達(dá)世界各地。 西南地區(qū)最大的專業(yè)工業(yè)氣體公司，可針對企業(yè)需求提供服務(wù)。 5、 優(yōu)美的人居環(huán)境 *大力實施 “生態(tài)立區(qū) ”戰(zhàn)略，啟動 “低碳經(jīng)濟(jì) ”示范區(qū)建設(shè)，大力推動國家級、省級生態(tài)區(qū)聯(lián)創(chuàng)和聯(lián)合國人居環(huán)境范例獎創(chuàng)建工作，2007 年被評為首批 “四川省環(huán)境保護(hù)模范區(qū) ”。逐步形成了 “生態(tài)攜產(chǎn)業(yè)齊飛、環(huán)保與建設(shè)并重、新城共山水一色、文明伴和諧同行 ”的良好局面。 先后實施了 “環(huán)保五年行動計劃 ”、 “成都北部生態(tài)屏障建設(shè)工程 ” 13 等專 項行動，全面深入開展環(huán)境綜合整治，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)西南地區(qū)城市中心規(guī)模最大、植被最豐富的 10 公里帶狀城市森林走廊。 2009 年空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá)到 331 天。 *餐飲業(yè)品種齊全、特色鮮明，餐飲一條街初具規(guī)模，農(nóng)家樂、特色餐飲遍布城鄉(xiāng)。 二、 大同 鎮(zhèn)概況 大同鎮(zhèn)位于成都市東北部， *境北部，東連城廂鎮(zhèn)，南接祥福鎮(zhèn)，西交大彎街道，北鄰廣漢市，是 *主城區(qū)和成都市北部新城的核心組成部分，北新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國際集裝箱物流園區(qū)、散貨物流園區(qū)、北部新區(qū)、鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)均位于鎮(zhèn)域范圍 內(nèi)。幅員面積 區(qū)內(nèi)有 5 個村民委員會、 3個社區(qū)， 117個村（居）民小組，總?cè)丝?26814人。 大同鎮(zhèn)歷史悠久、文化積淀深厚，旅游資源豐富，漢代已有集鎮(zhèn)雛形，相當(dāng)繁榮。境內(nèi)現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)壁山頭漢墓群、戰(zhàn)斗村漢墓群等多處漢代墓群，國家一級文物青銅馬、說唱俑等均出自大同。 “ 鳳凰湖生態(tài)濕地旅游度假區(qū) ” 和原金堂縣名勝八景之一 “ 文瀾秋月 ” 均位于大同鎮(zhèn)境內(nèi)。 作為 *工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都市國際集裝箱中心站及鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)所在地，大同鎮(zhèn)緊緊抓住歷史機(jī)遇，結(jié)合“ 三化聯(lián)動 ” 和 “ 產(chǎn) 城一體 ” ，立足 “ 三規(guī)合一 ” ，確立了 “ 三橫三縱 ” 、 “ 三核三片 ” 的發(fā)展思路。逐步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，以現(xiàn)代 14 生態(tài)農(nóng)業(yè)為特色，物流運輸、倉儲、餐飲、娛樂、旅游蓬勃發(fā)展的一、二、三產(chǎn)業(yè)融合互動的良好局面，已成為基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，各行各業(yè)充滿生機(jī)，極具投資潛力的新興示范區(qū)。 2011年 4 月，被確定為*建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市首批 “ 系統(tǒng)集成推進(jìn) ” 示范鎮(zhèn)。 2011 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（轄區(qū)口徑） 比增長 全口徑財政收入完成 4503萬元，同比增長 59%，其中：地方財政收入 2249萬元（按新體制計算），同 比增長 64%；實現(xiàn)工業(yè)增加值 比增長 45%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 比增長 45%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 9,429元，同比增長 服務(wù)業(yè)增加值達(dá) 比增長 社會商品零售總額達(dá) 15 第四章 項目建設(shè)背景及必要性分析 一、項目基本情況 (一 )項目背景 近年來，隨著 *經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，一個個農(nóng)村居民集中居住區(qū)相續(xù)建成。越來越多的農(nóng)村居民進(jìn)入城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)居住，有效地推動了城鄉(xiāng)互融和產(chǎn)業(yè)互動， 加速了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，但同時集中居住區(qū)管理面臨的問題和困難也日益增多。就大同鎮(zhèn)而言，該鎮(zhèn)現(xiàn)已建成了怡馨花園、拆院并院、成青快速安置小區(qū)、同灣春曉、同福苑（一期）等 5處安置小區(qū)，建筑面積約30萬平方米，集中安置 2970 戶 7000余人，按建設(shè)規(guī)劃，后期還將陸續(xù)建設(shè)安置小區(qū)和新型社區(qū) 5 處，擬實現(xiàn)集中安置約 8527 戶。 為大 力提升 *人民 幸福指數(shù) ，加快 *新農(nóng)村建設(shè)， 本項目的開發(fā)與整理就顯得尤為重要 。 (二 )項目概況 成都市 *大同鎮(zhèn)界牌 村、同福村、 青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目已經(jīng)四川省國土資 源廳批準(zhǔn)立項，項目批文為川國土資函 2009 411號 ，以下簡稱本項目。 項目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積 ，預(yù)計搬遷農(nóng)戶 896 戶（ 2345 人，以實際搬遷為準(zhǔn)），新建農(nóng)村新型社區(qū) （拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房） 約 22萬平方米，預(yù)計產(chǎn)生可掛鉤建設(shè)用地 600 畝 （省廳立項為 1300 畝，實際 以省國土資源廳實際驗收為準(zhǔn)），計劃總投資 萬元 ，項目建設(shè)期 16 3 年。 二、項目建設(shè)的必要性 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實保護(hù)耕地的 基本國策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量?！俺青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項工作是貫穿落實國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定和中央建設(shè)社會主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快實施“三個集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會的重要舉措。 1、項目建設(shè)有利于加快 *土地的 開發(fā)與建 建設(shè)。 該項目的實施有利于 *城鄉(xiāng)建設(shè) 的 順利 進(jìn)行，有利于進(jìn)一步 提高 當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)與生活，提高 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活水平，有利于農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、土地向業(yè)主集中，推進(jìn)大 同 鎮(zhèn)城市建設(shè)的發(fā)展。 2、 可緩解 *居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。 3、將“安居工程”和社會主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè) ， 也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的必要措施 。 根據(jù)省委推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變”和成都市委建設(shè)社會主義新農(nóng)村推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的具體要求，項目的開發(fā)對項目建設(shè)有利于加快城區(qū)的開發(fā)，有利于政府合理利用土地資源，有利于加快推進(jìn) *城郊建設(shè)社 17 會主義新農(nóng)村進(jìn)程，推動成都市委、市政府提出的“城鄉(xiāng)一體化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。 4、 土地集約利用的需要 。 當(dāng) 前，隨著 *城鄉(xiāng) 大規(guī)模的建設(shè)，土地供需矛盾日趨突出。須從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，充分認(rèn)識做好節(jié)約集約用地的重要性和緊迫性，切實把思想統(tǒng)一到各級行政部門的決策部署上來，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和存量土地的盤活，提高集約用地水平才能確保當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。按照“布局集中，用地集約，產(chǎn)業(yè)集聚”的原則，根據(jù)都 *社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，充分利用當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位優(yōu)勢，高效集約利用土地，有效地解決土地問題，提高土地投入產(chǎn)出比，提升土地的利用效率與效益，是 *社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提。 5、為引入社會資金進(jìn)行 *城鄉(xiāng) 建設(shè) 的投資提供新的切入點 。 項目的建設(shè)為引入社會資金對 *城鄉(xiāng) 建設(shè)的有效和充分利用提供了新的機(jī)遇，該項目的投資既有一定的經(jīng)濟(jì)收益，更重要的是，幫助當(dāng)?shù)亟鉀Q了民生問題，改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，同時深受人民和政府歡迎，能獲得顯著的社會效益和生態(tài)效益。 第五章 新增建設(shè)用地出讓收入 分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 18 改革開放以來， 成都 經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)增長的態(tài)勢， 2011 年，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (上年增長 增速比上年提高 2011 年成都第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 長 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 同時產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 58%和 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 2011年成都工業(yè)生產(chǎn)快速增長。全市實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 元，增長 電子信息、醫(yī)藥、食品、機(jī)械 (汽車 )、石油化工和建材冶金六大重點行業(yè)完成增加值 長 近年來，成都 吸引了戴爾、聯(lián)想、仁寶、緯創(chuàng)、德州儀器、富士康等世界級電子信息企業(yè)紛紛落戶，隨著一批重大項目相繼投產(chǎn)， 2011 年成都電子信息產(chǎn)品制造業(yè)實現(xiàn)增加值 成都經(jīng)濟(jì)快速增長，為城鄉(xiāng)居民增收打下基礎(chǔ)。 2011年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 23932元，增長 百分點；農(nóng)民人均純收入 9895 元，增長 增速比上年加快 百分點。城鄉(xiāng)居民收入比從上年的 1縮小到 1，城鄉(xiāng)收入差距逐漸縮小。據(jù)悉， 2011年全國城鄉(xiāng)居民收入比為 。 2011 年成都市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 5945 億元，增長 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 13767 億元，增長 存貸款增速回升。2011年成都財政收入和民生財政支出也保持較快增長，實現(xiàn)地方公共財政收入 長 公共財政支出中，教育支出 長 社會保障和就業(yè)支出 元，增長 醫(yī)療衛(wèi)生支出 元，增長 宏觀調(diào)控方面，隨著中央宏觀 19 調(diào)控措施的落實到位，成都市居民消費價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制。全年居民消費價格總水平 (漲 月度漲幅逐漸回落， 10 月為 4%， 11月為 3%， 12月為 全社會固定資產(chǎn)投資完成 元，比上年增長 元，比上年增長 全年實現(xiàn)進(jìn)出口總額 美元，比上年增長 其中出口總額 長 進(jìn)口總額 美元，增長 2010 年， *全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ 元，按可比價格計算，比上年增長 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，比上年增長 第二產(chǎn) 業(yè)增加值 元，比上年增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，比上年增長 按常住人口計算，全區(qū)人均生產(chǎn)總值 63237 元。 一、二、一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為 第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢良好 全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（按項目地） 元，比上年增長 ；其中商品房開發(fā)投資 元，比上年增長 全年商品房銷售面積（含預(yù)售） 平方米，比上年增長 ，元，比上年增長 一 ) *經(jīng)濟(jì)發(fā)展總目標(biāo)和任務(wù) 1、近期總體目標(biāo)（ 2011） （ 1） 綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強。經(jīng)濟(jì)增長保持適度領(lǐng)先，年均增長 12%左右，經(jīng)濟(jì)總量邁上萬億元臺階，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到上萬美元， 20 財政收入穩(wěn)步增長，綜合競爭力領(lǐng)先中西部城市，對全省、全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)明顯提高。 （ 2） 結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效。新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平顯著提高，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，綜合城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式 發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為 3:45:52，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達(dá) 50%以上。投資消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，自主創(chuàng)新能力不斷增強，經(jīng)濟(jì)增長的科技含量明顯提高，研究與試驗發(fā)展（ R&D）經(jīng)費支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到 3%，每萬人口發(fā)明專利擁有量達(dá) 6 件，初步建成國家創(chuàng)新型城市。 （ 3） 城鄉(xiāng)社會建設(shè)全面進(jìn)步。形成城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代教育體系，高水平發(fā)展義務(wù)教育，高標(biāo)準(zhǔn)普及學(xué)前和高中階段教育，實現(xiàn)免費中等職業(yè)教育，高中階段毛入學(xué)率達(dá)到 96%，新增勞動力平均受教育年限達(dá)到 14 年。覆蓋城鄉(xiāng) 的基本醫(yī)療衛(wèi)生制度不斷完善，人民群眾健康水平不斷提高，居民預(yù)期壽命提高到 。文化、體育事業(yè)加快發(fā)展，人民群眾的精神文化生活更加豐富。穩(wěn)定適度低生育水平，年均人口自然增長率控制在 4。以內(nèi)，戶籍人口控制在 1260 萬人以內(nèi)。民主法制更加健全，人民權(quán)益得到切實保障。社會管理制度更加完善，社會更加和諧穩(wěn)定。 （ 4） 人民生活水平大幅提高?；緦崿F(xiàn)居民收入增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、勞動報酬增長和勞動生產(chǎn)率提高同步，農(nóng)村居民人均純收入年 21 均增長 12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 12%左右，城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步 縮小。城鄉(xiāng)就業(yè)持續(xù)增長，基本實現(xiàn)充分就業(yè)，動態(tài)消除 “ 零就業(yè)家庭 ” ，年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù) 50萬人以上。社會保障覆蓋面不斷擴(kuò)大，實現(xiàn)人人享有社會保障，保障水平不斷提高，新增城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險參保人數(shù)達(dá) 50萬人，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險覆蓋率達(dá) 90%以上，城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險參加率達(dá) 98%以上，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè) 套，社會救助體系進(jìn)一步健全。 （ 5） 人居環(huán)境質(zhì)量顯著提升。新型城鄉(xiāng)形態(tài)初步形成，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)取得明顯成效，耕地保有量保持在 公頃，單位工業(yè)增加值用 水量比 “ 十一五 ” 末降低 30%，農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)達(dá)到 化石能源占一次能源消費的比重不低于 31%；城鄉(xiāng)環(huán)境更加優(yōu)美，單位生產(chǎn)總值能耗較 2010 年下降 16%，單位生產(chǎn)總值二氧化碳排放量較 2010年下降 17%，主要污染物化學(xué)需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放在 2010年基礎(chǔ)上分別削減8%、 10%、 8%、 10%，江河水質(zhì)、大氣質(zhì)量明顯提高，森林覆蓋率達(dá)到38%以上，森林蓄積量達(dá)到 2910萬立方米。 （ 6） 改革開放取得重大突破。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的行政管理體制、市場經(jīng)濟(jì)體制、社會管理體制等重點領(lǐng)域和關(guān)鍵 環(huán)節(jié)改革取得新突破，科學(xué)發(fā)展的體制機(jī)制不斷完善。對外開放的廣度和深度不斷拓展，實際利用外資年均增長 25%以上，落戶成都的世界 500 強企業(yè)達(dá) 210家 22 以上，進(jìn)出口總額年均增長 15%。多層次的對外開放格局和區(qū)域一體化發(fā)展格局初步形成， “ 兩樞紐三中心 ” 地位顯著提升，初步建成內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高地。 2、遠(yuǎn)期總體目標(biāo)（ 2006） （ 1）科技基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，科技創(chuàng)新能力持續(xù)提高。 “十一五”期末，工業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到 55%，農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到65%，到 2020 年分別達(dá)到 65%、 75%。 （ 2）農(nóng)業(yè)科 研開發(fā)、試驗示范推廣服務(wù)體系基本完善?！笆晃濉逼谀?，主要農(nóng)作物品種更新一次，良種覆蓋率達(dá)到 99%以上，單產(chǎn)平均增加 5%，病蟲害損失率控制在 5%以內(nèi)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化綜合水平達(dá)到90%以上。 2020年基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，科技推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進(jìn)程成效顯著。 （ 3）加速高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，在重點企業(yè)形成氣候，重點行業(yè)形成規(guī)模，重點領(lǐng)域形成特色，重點產(chǎn)品創(chuàng)出名牌?！笆晃濉逼谀┤珔^(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值 20%，高新技術(shù)產(chǎn)品出口額占全區(qū)出口總額的 25%左右， 2020 年分別達(dá)到 25%、 30%。 （ 4）以先進(jìn)技術(shù)和 裝備，加速改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)形成新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢?！笆晃濉逼谀?，全區(qū)重點行業(yè)半數(shù)以上的主要產(chǎn)品及 60%的大中型企業(yè)的技術(shù)裝備，力爭達(dá)到上世紀(jì)末的國內(nèi)先進(jìn)水平。企業(yè)的技術(shù)消化吸收與創(chuàng)新能力不斷提高，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達(dá) 20%左右，支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及綜合技術(shù)水平處于西部同行業(yè)領(lǐng)先地位。 23 （ 5）基本形成組織優(yōu)化、精干高效、符合科技事業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的社會化技術(shù)服務(wù)體系和以企業(yè)為主體的技術(shù)開發(fā)體系，實現(xiàn)在政府管理指導(dǎo)下，以市場為主要手段的科技資源配置方式。 （ 6）加大科技投入力度，形成多渠道、多層次的全社會科技投入體系?！笆晃?”期末，全區(qū)研究與發(fā)展經(jīng)費力爭達(dá)到全區(qū) 科技三項費和科學(xué)事業(yè)費占財政實際支出的比重分別達(dá)到 2%和 2020 年分別達(dá)到 3%和 2%。 （ 7）尊重知識，尊重人才。加快科技隊伍建設(shè)和科技人才的培養(yǎng)?！笆晃濉逼谀珔^(qū)科技隊伍總量力爭達(dá)到 2 萬人，造就一批學(xué)術(shù)和技術(shù)的帶頭人。 2020 年科技隊伍總量達(dá)到 3 萬人以上。 （ 8）推動人口、資源、環(huán)境產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)社會相關(guān)產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展。強化科學(xué)技術(shù)普及和知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)工作，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。 （ 二 ）發(fā)展策略 一是建設(shè)新型工業(yè) 樣板區(qū)，做強競飛趕超的產(chǎn)業(yè)支撐。圍繞 “ 產(chǎn)業(yè)倍增 ” 戰(zhàn)略，加速新型工業(yè)化進(jìn)程，全面促進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)品牌化，確保 2016年工業(yè)銷售收入達(dá)到 1000億元以上。 二是建設(shè)物流商貿(mào)核心區(qū)，鑄大競飛趕超的經(jīng)濟(jì)引擎。搶抓 “ 交通先行 ” 戰(zhàn)略機(jī)遇，依托 “ 兩站兩園區(qū) ” 建設(shè)，構(gòu)建內(nèi)通外聯(lián)的大交通系統(tǒng)，發(fā)展大物流、做強大商貿(mào)，物流商貿(mào)業(yè)營業(yè)收入力爭達(dá)到 1000億元以上。 24 三是建設(shè)文化發(fā)展特色區(qū)，積淀競飛趕超的人文底蘊。始終堅持社會主義核心價值體系導(dǎo)向，突出公益主導(dǎo)、市場拉動，加快創(chuàng)新發(fā)展、融合發(fā)展、特色發(fā)展 ，實施 “ 文化惠民 ” 工程，建立 “15 分鐘公共文化服務(wù)圈 ” 和特色文化產(chǎn)業(yè)體系，形成城鄉(xiāng)居民共創(chuàng)共享文化發(fā)展成果機(jī)制。 四是建設(shè)生態(tài)田園示范區(qū)，優(yōu)化競飛趕超的城鄉(xiāng)形態(tài)。按照 “ 三圈一體 ” 戰(zhàn)略，全域規(guī)劃、頂層設(shè)計，做大生態(tài)田園環(huán)境容量，實現(xiàn)產(chǎn)城一體，城鄉(xiāng)互動。要優(yōu)化新型城鄉(xiāng)形態(tài)，全面提升城鄉(xiāng)生態(tài)，同時發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。 五是建設(shè)宜人和諧幸福區(qū)，共享競飛趕超的發(fā)展成果。加快安置房和保障性住房建設(shè)，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的住房保障體系。加快普及 12 年教育，推行免費職業(yè)教育和學(xué)前教育三年行動計劃，逐步實現(xiàn)全 域 *基本公共教育服務(wù)均等化、現(xiàn)代化，并逐步完善醫(yī)療保障、基本藥物、基層衛(wèi)生服務(wù)體系和基本公共衛(wèi)生服務(wù)體系。 二、市場供求狀況及發(fā)展趨勢分析 (一 )土地供求狀況 據(jù) *國土資源局近年來 商住用地 招拍掛資料顯示，自 2009 年6 月以來 土地 拍賣平均 價格 較高 ， 而 2010年 受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響 土地 拍賣平均 價格 較低 ， 2011 年 6 月以來土地 拍賣平均 價格 有所回升 ， 以下為 *2009 年至 2011 年 商 、 住用地土地出讓供地情況表。 表 1 *2009 年至 2011 年 商 、 住 國有土地出讓供地情況統(tǒng)計表 坐落 出讓 時間 用地面積 （畝） 其中凈用地 （畝） 拍賣成交價款（萬元） 凈用地價（萬元 /畝） 主要用途 競得人 25 青江北路東側(cè)，青江東路北側(cè)，怡湖東路南側(cè) 200965 商住 成都怡湖投資有限公司 青江東路南側(cè)，青華東路北側(cè) 200965