城中村改造房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告

0 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 二 O 一 O 年 十 月 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 . 3 （一）地理位置 . 6 （二）基本情況 . 6 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 7 （一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 . 7 （ 二 ）商品房房?jī)r(jià)初步調(diào)查 . 9 （ 三 ）市場(chǎng)研究結(jié) 論 . 10 三、項(xiàng)目定位 . 11 （ 一 ）客戶定位 . 11 （ 二 ）產(chǎn) 品定位 . 11 （ 三 ）價(jià)格定位 . 12 四、項(xiàng)目建設(shè)方案 . 12 （一）建設(shè)規(guī)模 . 12 （二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排原則 . 13 （ 三 ）項(xiàng)目進(jìn)度安排 . 13 五、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 . 13 （一） 本次測(cè)算的依據(jù) . 14 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 （二）經(jīng)濟(jì)效益分析 . 14 （三）融資方案 . 18 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) . 18 （一）現(xiàn)金流量分析 . 18 （二）貸款償還分析 . 18 （三）長(zhǎng)期收益 . 19 七、社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 19 （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 . 19 （二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 . 19 八、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析） . 20 （一）盈虧平衡分析 . 20 （二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 . 20 九、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 . 22 （一）結(jié)論 . 22 （二）建議 . 22 一、項(xiàng)目概況 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合改造項(xiàng) 目位于西安市西郊 大興路西段 ， 快速干道兩側(cè)， 項(xiàng)目南鄰 城西客運(yùn)站 ，北 鄰 漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興西 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址 ， 是未來(lái)西安國(guó)際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域， 對(duì)聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 漢城湖（團(tuán)結(jié)水庫(kù)）的建設(shè)使該項(xiàng)目 區(qū)位價(jià)值提升較大，也是未來(lái)吸引置業(yè)者的一個(gè)重要因素。 交通價(jià)值方面： 劉漢村 所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連 西寶高速， 西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南 接 西高新、 西萬(wàn)公路 、西漢高速 ， 可達(dá)渝、蜀，快速干道 與西安咸陽(yáng)國(guó)際航空港連接 及其方便 ，正在修建的地鐵一號(hào)線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西， 距城西客運(yùn)站不到 2大興西 西 路、西二環(huán) 、北二環(huán) 連接經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 、市政府和新客站 ，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)， 漢城 北 路 、 丈八 路 與西二環(huán) 使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。 人文消費(fèi)價(jià)值方面： 在歷史文化脈絡(luò)方面， 大興西 路區(qū)域?yàn)闈h 文化源頭 ， 國(guó)家級(jí)漢遺址公園即將建設(shè)， 西北為秦文化源頭，隋 朝確定該區(qū)域?yàn)榛识妓冢?東側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化” ， 該區(qū)域 文化包容性較強(qiáng)，可塑性強(qiáng)，元素豐富。 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 城西地區(qū) 作為西安市重要的工業(yè)基地，也是我國(guó)研究和生產(chǎn)高壓、超高壓輸電設(shè)備的重要基地之一。是我國(guó)“一五”、“二五”期間建設(shè)的“電工城”、“航工城”，區(qū)域盤踞著中央、省、市屬大型企業(yè) 100 余家，其中遠(yuǎn)東公司、慶安宇航設(shè)備公司、西儀集團(tuán)、鐵道部西安車輛廠、西安電力機(jī)械制造公司、西安印鈔廠 、西安利君集團(tuán) 等 30 多家聞名全國(guó)的大中型工業(yè)企業(yè)，集聚著大量的科研技術(shù)人員，以及城西臨近高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域 和經(jīng)開(kāi)區(qū) 居住著大批工作的白領(lǐng)一族和科研技術(shù)人員，構(gòu)成城西區(qū)域具有較高文化素養(yǎng)和 消費(fèi)能力的中尖消費(fèi)人群。 商業(yè)氛圍方面： 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、 方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和 玉祥門商圈三足鼎立。 大興西 路作為區(qū)域級(jí) 東西 主動(dòng)脈， 未來(lái)漢遺址公園的建設(shè) 在該 項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的共同打造下，必將成為集休閑購(gòu)物， 商業(yè)旅游、 餐飲娛樂(lè)、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。 自然景觀方面： 區(qū)域周邊自然景觀得天獨(dú)厚，周邊大中型遺址公園眾多。有占地約 36 平方公里的漢長(zhǎng)安城遺址（目前已開(kāi)始綜合整治水面面積 890 畝的團(tuán)結(jié)水庫(kù)），有占地約 60 萬(wàn)平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場(chǎng)有勞動(dòng)公園、豐慶公園等。隨著周邊工業(yè)企業(yè)的逐步外 遷，大慶路綠化景觀帶的拓寬改造，地鐵一號(hào)線的動(dòng)工建設(shè)，市政生活基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域人居環(huán)境將大大改善。 市政配套方面： 大興西 路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。 近年來(lái)，西安國(guó)際化大都市建設(shè)確立該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展食品批發(fā)和水產(chǎn)品批發(fā)商貿(mào)城，依托 漢長(zhǎng)安城遺址 發(fā)展中高端住宅和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)， 在幾十年前，西郊就呈現(xiàn)出較大的城市骨架，早期大規(guī)模重點(diǎn)建設(shè)的結(jié)果，使得產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施基本上一步到位，區(qū)域市政生活配套設(shè)施基本上滿足了居民日常生活的需要。 但是，隨著城市化進(jìn)程的加快，目前， 大興西 路 區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個(gè)轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時(shí)，原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。因此，無(wú)論是從基礎(chǔ)配套方面（如水、電、氣、暖、通訊等）還是從服務(wù)配套方面（如商業(yè)、醫(yī)療、教育、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等）都已顯露出不足。 市政配套的不足，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)很大的制約，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購(gòu)物超市、 身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。 作為項(xiàng)目所在地的 大興西 路區(qū)域既是古絲綢之路的重 要節(jié)點(diǎn)，又是響譽(yù)西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售 和食品批發(fā) 集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個(gè)特色區(qū)域。 灃渭新區(qū) 、 大興新區(qū) 大都市圈東西南北交通核心區(qū)以及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展即將有新的躍升等眾多有利因素使區(qū)域的升值潛力指日可待， 大興西 路地區(qū)會(huì)再次成為開(kāi)發(fā)商、投資商和消費(fèi)者置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 （一）地理位置 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū) 城中村 綜合改造項(xiàng)目 位于西安市西郊 大興路西段 ， 快速干道兩側(cè)， 項(xiàng)目南鄰 城西客運(yùn)站 ，北 鄰 漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來(lái)西安國(guó)際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域， 對(duì)聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 （二） 基本情況 1、 人口 情況 ： 共計(jì) 960 戶， 2410 人，其中農(nóng)民 837 戶， 2226 人；居民 123戶， 184 人。 2、 土地 情況及建筑面積 （ 1） 土地情況 項(xiàng)目總占地約為 （最終以實(shí)測(cè)成果表為準(zhǔn)）。其中：集體建設(shè)用地即村域土地 333 畝（包括宅基地 267 畝， ）； 小產(chǎn)權(quán)單元樓 土地占地為 ，可進(jìn)入城改范圍用地約 900 畝 。 （ 2） 現(xiàn)有房屋情況 項(xiàng)目總拆除建筑面積約 集體土地上房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 中：村民住宅房屋約 層以下房屋 層及三層以上 集體商業(yè)用房 單元樓 房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 納入本次城改用地范圍 。 3、村集體經(jīng)濟(jì)及村民人均收入現(xiàn)況 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 村集體經(jīng)濟(jì)主要收入來(lái)源于房租收入。全村 每年 集體分紅人均 為 約 元。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （ 一 ）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 從近幾年各城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的體量上來(lái)看 ，城西 區(qū)域較西安市其他區(qū)域來(lái)說(shuō) 一直 相對(duì)滯后 。 2009 年西安市住房建設(shè)計(jì)劃中城西只有 平方米，比長(zhǎng)安區(qū)低 平方米，占總供應(yīng)量的 2009 年西安市 住房建設(shè)計(jì)劃中城西也僅有約 60 萬(wàn)平方米，占供應(yīng)總量的 目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，唯獨(dú)城西沒(méi)有大的起色，“西咸一體化”短期來(lái)說(shuō)對(duì)城西的房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對(duì)城西一個(gè)區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更 為明顯，但政策因素對(duì)城西來(lái)說(shuō)影響不很鮮明。 城西的優(yōu)勢(shì)即在于未來(lái)其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢(shì)，從土地存量情況來(lái)看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動(dòng)路沿線、西稍門、土門、玉祥門、豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較為成熟外，其他區(qū)域還可稱為處女地。充足的土地儲(chǔ)備讓城西在資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中顯得后勁十足，具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的開(kāi)發(fā)企業(yè) 會(huì)迅速將目光聚集在該區(qū)域 。 城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 占地面積 總建筑 面積 規(guī)劃情況 戶型面積 （ ） 價(jià)格范圍 （元 / ） 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 （ ） 華府新桃園 灃惠路與大寨路 什字西北 角 18 萬(wàn) 9 棟點(diǎn)式高層 40800 蓮湖中央花園 團(tuán)結(jié)西路中段 268963 一期 3 棟高層 44500景苑 西二環(huán)大興路立交向西 300 米 190000 6 棟高層， 8 棟小高層 50500 萬(wàn)國(guó)遠(yuǎn)鑒名筑 棗園西路 18 萬(wàn) 8 棟高層， 3 棟多層 50500花名珠 豐登北路與桃園 路交匯處 35000 25、 26 層 30300 天朗大興郡 大興東路北側(cè) 600 畝 130 萬(wàn) 一期 20 余棟 38800 世紀(jì)錦繡 大興 東路 55 號(hào) 294 畝 42 萬(wàn) 38 棟，多層， 小高層，高層 87300州一號(hào) 灃渭新區(qū)世紀(jì)大道東段北側(cè) 50 畝 9 21 棟，小高層，高層 104500 1、市場(chǎng)供應(yīng) 相對(duì)于西安市整體來(lái)說(shuō)，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域如“土門商圈”、“ 大興西新區(qū)”的輻射帶動(dòng)，都讓城西在西安樓市中扮演越來(lái)越重要的角色，市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù) 2009 年升幅較大，預(yù)計(jì) 2010 年隨著 大興 路沿線幾家城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)大幅提升。 2、市場(chǎng)銷售 城西區(qū)域銷售市場(chǎng)與供應(yīng)市場(chǎng)一樣，市場(chǎng)銷售狀況 09 年開(kāi)始回暖，銷售量體和銷售價(jià)格均有約 5 10%的增 長(zhǎng)， 09 年開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目今年多數(shù)已進(jìn)入尾盤銷售階段，新推項(xiàng)目較少，其主要消費(fèi)群體多是周邊區(qū)域居住多年的居民或工作于此的置業(yè)群體，而對(duì)其他城區(qū)的置業(yè)者吸引力較小。 2010 上半年城西區(qū)域商品房銷售面積為 242126 平方米，較2009 年同比回落 占到商品房總體銷售面積的 銷售西安市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 金額為 115505 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 2009 年第三季度城西區(qū)域商品房銷售面積為 93825 平方米，較上期銷售量下降 與2007 去年同比下滑 占全市總銷售面積的 銷售金額為 49547萬(wàn)元，較上期下降 與 2007年同比下降 占全市商品房銷售額的 （ 二 ）商品房房?jī)r(jià)初步調(diào)查 相較供求市場(chǎng)的不景氣來(lái)看，城西區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)幅度卻較為明顯，市場(chǎng)體量漸小，個(gè)案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價(jià)位的項(xiàng)目拉升了城西區(qū)整體成交價(jià)格的走高，同時(shí)精裝高價(jià)位個(gè)案的在售也是區(qū)域市場(chǎng)價(jià) 格走高的重要因素之一，城西區(qū) 域 2009 年 1份普通住宅在售均價(jià)為 4429 元 /。 2009 年有 較大 上升， 2010 年上半年西安市平均房?jī)r(jià)上漲 隨著全球經(jīng)濟(jì)的 迅速回暖，預(yù)計(jì) 2011 年區(qū)域房?jī)r(jià)還將緩慢上升。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2010 年 7 月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類 5343 元 /，商服用房類 10560 元 /，寫字樓 6537 元 /。 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 10 （ 三 ）市場(chǎng)研究結(jié)論 需求決定市場(chǎng)，置業(yè)群體的需求特征決定著市場(chǎng)的發(fā)展空間和趨勢(shì)。 依據(jù) 有關(guān) 2009安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查報(bào)告，城西區(qū)域意向購(gòu)房群體需求特征整體表現(xiàn)如下： 1、 目前居住條件較差，置業(yè)目的集中 2、 屬地需求特征明顯，購(gòu)房時(shí)間明確 3、 接受銷售單價(jià)較低，承受能力有限 4、 高層住宅接受度較低，市場(chǎng)有待引導(dǎo) 2010 年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構(gòu)成 1 室 1 廳 1 室 2 廳 2 室 1 廳 2 室 2 廳 3 室 2 廳 4 室 2 廳 獨(dú)立開(kāi)間 其他戶型 2010 年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構(gòu)成 8% 15% 21% 29% 10% 5% 9% 3% 0% 0% 50 以下 50 70 90 110 130 144 180 220 260 以上 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 11 5、 戶型結(jié)構(gòu)以實(shí)用為主，消費(fèi)特征明確 6、 家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢(shì)明顯 7、 從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯 8、 收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限 三、項(xiàng)目定位 （ 一 ） 客戶定位 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合改造 項(xiàng)目位于城西 大興新區(qū) 板塊和 灃渭新區(qū) 板塊的交匯處，因此在本項(xiàng)目的區(qū)域界定 以大興新區(qū)為主 ， 灃渭新區(qū)其次， 淡化城西概念。 劉漢村 地區(qū) 未來(lái)的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項(xiàng)目的主要客戶群體。 1、城西 國(guó)企干部及政府公務(wù)員 等 較有實(shí)力 人群的首次置業(yè) ； 2、城西二次置業(yè)，因?qū)俚厍榻Y(jié)和良好的性價(jià)比因素考慮本項(xiàng)目； 3、 城 西區(qū)域 有實(shí)力 的投資行 為； 4、 國(guó)亨食品城以及方欣商圈人群； 5、外地創(chuàng)業(yè)者人群首次置業(yè)； 6、 三橋以西以及西咸一體化區(qū)域和 西安市其他區(qū)域人群。 （ 二 ） 產(chǎn)品定位 一方面應(yīng)充 分考慮 主要客戶群體的未來(lái)生活需求， 另 一方面應(yīng)規(guī)避項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳 造 成的負(fù)面影響，因此，應(yīng)在小區(qū) 園林景觀，園藝小品 方面 突顯特色，在 配套設(shè)施方面 有針對(duì)性的設(shè)置符合主要客戶群體 的 娛樂(lè)設(shè)施， 提升項(xiàng)目自身品質(zhì)，力求營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 12 品 味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。 定位思 路 一是 不以遠(yuǎn)郊項(xiàng)目所倡導(dǎo)的品質(zhì)與檔次為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)， 而 積極挖掘 適宜于主要客戶群體需求實(shí)際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點(diǎn) ； 二是 立足于地緣客戶的需求特征，提供性價(jià)比高的產(chǎn)品； 三是 積極宣揚(yáng)產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值 ， ； 四是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)均 力求精致、細(xì)膩； 綜合以上幾點(diǎn)， 本項(xiàng)目 定位 ： 綠色時(shí) 尚住宅小區(qū) 。 （ 三 ）價(jià)格定位 依據(jù) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2010 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為： 2010 年 7 月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類 5343 元 /，商服用房類10560 元 /，寫字樓 6537 元 / 。 2009 年本項(xiàng)目周邊樓盤的整體售價(jià)在 3800 4600 元 / 之間，2010 年項(xiàng)目周邊 樓盤 的整體價(jià)格 約 在 4400 5300 元 / ； 按照 2010年 2011 年房?jī)r(jià)上漲幅度平均約為 5%/年來(lái)推斷， 2011 年的 西高新板塊 整體價(jià)格應(yīng)該在 4620 5565 元 / 之間，綜合 考慮各項(xiàng)因素，本項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 2011 年 上 半年面世， 價(jià)格區(qū)間應(yīng)在 4600 5500 元 / 之間 。 綜合 銷售均價(jià)約為 5050 元 / 。 四、項(xiàng)目建設(shè)方案 （一）建設(shè)規(guī)模 本次改造總建筑面積 。其中住宅面積 ，商業(yè)金融建筑面積 ， 配套公建建筑面積 。 經(jīng)核算，該項(xiàng)目安置面積 （其中安置村民住 宅面積劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 13 ，村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房面積 ） 。 （二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 原則 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度依據(jù) 西安市城中村改造管理辦法 有關(guān)規(guī)定 “整村一次性拆遷、先安置后開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)建設(shè)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”原則。 結(jié)合項(xiàng)目 實(shí)際進(jìn)展情況 及編制。 （ 三 ）項(xiàng)目進(jìn)度安排 根據(jù) 劉漢村 實(shí)際狀況和建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，計(jì)劃全村改造工程分為 三 期進(jìn)行： 第一期： 安置工程： 工期 30 個(gè)月 拆遷期：（ 2011 年 1 月 3 月） 安置樓建設(shè)期： （ 2011 年 4 月 6 月底） 20+25 第二 期 ： 商品房開(kāi)發(fā)工程：工期 30 個(gè)月 （ 2011 年 6 月 2 月底） 0 第三期： 商品房開(kāi)發(fā)工程：工期 30 個(gè)月（ 2013 年 5 月 1 月底） 第 四 期：商品房開(kāi)發(fā)工程：工期 30 個(gè)月（ 2015 年 5 月 1 月底） 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目整體改造 周期約 需 6 年 半 時(shí)間 （ 2011 年 1 月 1 月底） 。 五、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 （一） 本次測(cè)算的依據(jù)為： 1、 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià) 200210 號(hào)） 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 14 2、 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知（計(jì)價(jià)格 20021980 號(hào)） 3、 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā) 實(shí)施細(xì)則的通知 4、 陜西省物價(jià) 局、陜西省財(cái)政廳陜價(jià)行發(fā) 200590 號(hào)關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知 5、 西安市人民政府關(guān)于印發(fā)西安市城中村改造管理辦法的通知 6、 陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額 7、 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （ 二 ）經(jīng)濟(jì)效益分析 1、 投資估算的依據(jù) （ 1） 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表（ 2001）； （ 2） 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知（計(jì)價(jià)格 20021980 號(hào)）； （ 3） 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng) 一征收辦法實(shí)施細(xì)則的通知（市建發(fā) 2000418 號(hào)）； （ 4） 國(guó)家發(fā)改委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定1999）； （ 5） 西安市城中村改造管理辦法（ 2007）； （ 6） 西安市物價(jià)局西安市財(cái)政局關(guān)于收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定的通知 （ 2005）。 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 15 2、投資估算匯總表 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 1 村民拆遷投入 2982 萬(wàn)元 2 圍墻砌筑費(fèi) 138 萬(wàn)元 3 拆遷總投入 2996 萬(wàn)元 4 安置房建設(shè)總投入 95214 萬(wàn)元 高壓線下埋投 入 3800 萬(wàn)元 5 合計(jì) 128974 萬(wàn)元 6 毛地單位成本 191 萬(wàn)元 /畝 商品房開(kāi)發(fā)用地凈地單位成本 元 /畝 商品房開(kāi)發(fā)投資收益 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 1 商品房開(kāi)發(fā)總建筑面積 115 萬(wàn)平方米 2 商品房開(kāi)發(fā)投資額 45195 萬(wàn)元 3 商品房銷售額 63485 萬(wàn)元 項(xiàng)目整體投資收益狀態(tài) 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 1 項(xiàng)目整體投資額 54583 萬(wàn)元 2 項(xiàng)目整體收入 634825 萬(wàn)元 3 項(xiàng)目整體收益 88992 萬(wàn)元 4 項(xiàng) 目整體稅前利潤(rùn)率 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 16 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目總成本測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 成本額（萬(wàn)元） 樓面造價(jià)（元 /平方米） 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用 45195 3930 地費(fèi)用 147200 1280 期費(fèi) 25300 220 筑安裝工程費(fèi) 253000 2200 設(shè)監(jiān)理費(fèi) 1725 15 理費(fèi) 5750 50 可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5750 50 務(wù)費(fèi)用 13225 115 2 銷售成本費(fèi)用 11500 100 3 經(jīng)營(yíng) 稅金及附加 41898 365 4 總投資 50534 4395 注：土地費(fèi)用為拆遷安置總費(fèi)用 +開(kāi)發(fā)用地土地出讓金 3、拆遷成本測(cè)算 拆遷成本共分為四大部分，分別為村民 拆遷補(bǔ)償 29822 萬(wàn)元 ，安置房建設(shè) 95214 萬(wàn)元 （含商業(yè)房補(bǔ)償安置）， 高壓線下埋費(fèi)用 3800萬(wàn)元，圍墻砌扎費(fèi) 138 萬(wàn)元 ?？偛疬w成本約 128974 萬(wàn)元。 4、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資收益表 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總額約 545833 萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬(wàn)元，項(xiàng)目整體收益為 88992萬(wàn)元，整體稅前利潤(rùn)率約為 項(xiàng)目投資建設(shè)損益表見(jiàn)附見(jiàn) 2。 開(kāi)發(fā)收益測(cè)算表 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 17 本村地塊商品房開(kāi)發(fā)投資收益測(cè)算 序號(hào) 成本項(xiàng)目 合計(jì) 住宅部分 商業(yè)部分 備注 一 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1 用地面積 492 2 可開(kāi)發(fā)商品房建設(shè)面積 115 平方米 二 土地出讓金、契稅 22232 總體 規(guī)劃 積率，評(píng)估值約 120 萬(wàn)元 /畝 三 開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本 504275 44424 60031 萬(wàn)元 1 報(bào)建辦證費(fèi)用 19550 17223 2327 170 元 /平方米 2 設(shè)計(jì)綜合費(fèi) 2300 2026 274 20 元 /平方米 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 9200 8105 1095 80 元 /平米 4 土建安裝工程費(fèi) 207000 182358 24642 1800 元 /平米 5 公共配套建設(shè)費(fèi) 14950 13170 1780 130 元 / ,供熱、水、電設(shè)備、電梯、會(huì)所、物管用房 6 管理費(fèi)用 5750 5031 216 建設(shè)成本的 7 營(yíng)銷費(fèi)用 11500 6204 438 銷售收入的 8 稅費(fèi) 41898 20565 1453 銷售收入的 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 13225 11651 1574 建設(shè)成本的 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5750 5066 684 建設(shè)成本的 四 總投入 545833 萬(wàn)元 五 預(yù)期收入 634825 511616 123209 萬(wàn)元，住宅可售面積 平方米，商業(yè)可售面積 平方米 銷售均價(jià) 5050 9000 元 /平方米 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 18 （ 三 ）融資方案 本項(xiàng)目融資渠道為自有資金 +商業(yè) 銀行開(kāi)發(fā)貸款 +銷售回款 自有資金 約 5 億元， 其余資金按商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款解決， 一期按 開(kāi)發(fā)商品房總 量 45 萬(wàn)計(jì)算，根據(jù)慣例 1000 元 /，則總計(jì)可申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款 元，加上開(kāi)發(fā)部分為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在啟動(dòng)建設(shè) 6 個(gè)月 月可進(jìn)行預(yù)售，即可實(shí)現(xiàn)資金流入。因此本項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)資金流充足，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。 （ 四 ）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資額約 545833 萬(wàn)元 （開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬(wàn)元，項(xiàng)目整體收益為 88992 萬(wàn)元，整體稅前利潤(rùn)率約為 投資回報(bào)率尚可 。 因 前期拆遷資金投入量大，因此 仍 需做好充分的資金籌備 工作 。 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) （一） 現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要為銷售及 本公司其他 收入，現(xiàn)金流量從第二 年即開(kāi)始實(shí)現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為 3 年，各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力 。 （ 二 ） 貸款償還分析 本項(xiàng)目?jī)斶€貸款 本息 資金來(lái)源于銷售 收 益， 從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量可以看出 ，項(xiàng)目 自身可以承擔(dān)銀行貸款本息的按期償付 ，具有足夠的清償能力。 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 19 （三）長(zhǎng)期收益 本項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益包括兩個(gè)方面：一是改造后給村民帶來(lái) 穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)收益；二是營(yíng)業(yè)性公建的長(zhǎng)期租金增值收益。改造后給村民帶來(lái)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益，能夠大大提高 村、居 民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的 社會(huì)效益。 七 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 近幾年來(lái)，西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市骨架不斷拉大，城市經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整優(yōu)化。 大興西 路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來(lái)在整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨(dú)立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變。即由“城鄉(xiāng)結(jié)合部”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤?灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū) ” 的匯集地帶，最終成為城西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘屑?jí)“ 核心區(qū)”。 （二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 1、項(xiàng)目所在 地漢城路板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) “ 灃渭新區(qū)、漢遺址保護(hù)區(qū)、大興新區(qū) ”的實(shí)施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的 重要因素。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善 ，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。 2、相互適應(yīng)性 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20 大興西 路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)要調(diào)整，就應(yīng)突破制約發(fā)展的瓶頸。而從制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。 大興西 路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點(diǎn)： （ 1） 是產(chǎn)業(yè)單一 （ 2） 是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴(yán)重 （ 3） 是區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投 資吸引力不足， 街區(qū)商業(yè)氛圍 有待較高層次的開(kāi)發(fā)提升 。 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè) ，引入多元化人流、商機(jī)、智本、資本，均有良好的促進(jìn)作用，將持續(xù) 強(qiáng)力推動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 也與 灃渭新區(qū) 相呼應(yīng)， 結(jié)合“大西安”建設(shè)前景具有一定的投資前潛力 。 八 、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析） （一）盈虧平衡分析 本項(xiàng)目總投資額約 545833 萬(wàn)元 ，在住宅均價(jià)按 5050 元 /計(jì)算時(shí)，銷售收入約 634825 萬(wàn)元，項(xiàng)目整體收益為 88992 萬(wàn)元，整體稅前利潤(rùn)率約為 經(jīng)過(guò)測(cè)算 ， 可以看出 銷 售價(jià) 格是影響項(xiàng)目盈虧的關(guān)鍵因素 。 （二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 因項(xiàng)目拆遷量大，實(shí) 施周期長(zhǎng)，其間不確定和不可預(yù)見(jiàn)因素眾多，因此，需要在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中科學(xué)計(jì)劃，靈活操作，也需要對(duì)可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。 1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目