大廈建設(shè)可行性研究報(bào)告

2 “利得爾大廈”開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 報(bào) 告 書 重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 2002年 3 月 31日 3 前 言 受利得爾實(shí)業(yè)有限公司的委托，重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院組織了由高工、專家組成的研究小組，對(duì)“利得爾大廈”項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究。重慶大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（原重慶建筑大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院）擁有很強(qiáng)的專業(yè)隊(duì)伍，人才力量雄厚。 可行性研究小組通過(guò)對(duì)“利得爾大廈”項(xiàng)目所在區(qū)域嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查工作，獲得了該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤、行業(yè)分析、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后 總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過(guò)對(duì)比，從財(cái)務(wù)和營(yíng)銷的角度分析了“利得爾大廈”項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性，最后形成了本報(bào)告。 報(bào)告的編制基于以下假設(shè)： 1、本報(bào)告編制過(guò)程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無(wú)重大變化。 2、項(xiàng)目所在地 重慶市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。 3、本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動(dòng)。 4、無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見性因素所造成的重大影響。 本報(bào)告在編制過(guò)程中，參閱了有關(guān)部門提供或?qū)彾ǖ馁Y料，同時(shí)得到了有關(guān)部門、相關(guān)單位的大力協(xié)助，在此深表謝意。 4 報(bào)告編制組 成員名單 姓 名 職務(wù)、職能 張仕廉 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng) 副教授 國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師 重慶市技術(shù)咨詢專家 閆瑞娟 重慶大學(xué)管理經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 5 目 錄 第一章 總 論 . 7 一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況及發(fā)展商 . 7 二、建設(shè)場(chǎng)址及外部條件 . 7 第二章 市場(chǎng)需求分析 . 8 一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 . 9 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 . 9 （二） 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境 . 16 （三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 . 16 二、 重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 . 18 (一 ) 重慶市沙坪壩區(qū)概況 . 18 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 . 20 （三）周邊樓盤個(gè)案調(diào)研分析： . 22 三、項(xiàng)目綜合分析 . 26 （一） 項(xiàng)目背景分析 . 26 （二）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 . 27 （三） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 . 27 （四）對(duì)本項(xiàng)目的建議及結(jié)論 . 27 第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 . 30 一、規(guī)劃依據(jù) . 30 二、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 . 30 三、建筑設(shè)計(jì) . 30 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 31 第四章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 . 33 一、給排水設(shè)計(jì) . 33 二、供電設(shè)計(jì) . 34 三、通訊及電視設(shè)計(jì) . 35 四、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) . 36 五、天然氣設(shè)計(jì) . 37 六、監(jiān)控、防盜系統(tǒng)設(shè)計(jì) . 37 七、動(dòng)力設(shè)計(jì) . 37 第五章 消防、環(huán)保及綠化 . 38 一、消防設(shè)計(jì) . 38 二、環(huán)境保護(hù) . 39 三、綠化設(shè)計(jì) . 39 6 四、安全與衛(wèi)生 . 40 五、節(jié)能 . 41 二、運(yùn)行機(jī)制 . 42 第七章 項(xiàng)目招投標(biāo) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、招投標(biāo)工作組織 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與銷售計(jì)劃 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 投資估算及資金籌措 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、投資估算 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、資金籌措 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十四章 不確定性分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、盈虧平衡分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、敏感性分析 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十五章 結(jié)論與建議 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 7 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目概況及發(fā)展商 1、項(xiàng)目名稱：“利得爾大廈” 2、項(xiàng)目概況 “利得爾大廈”位于重慶沙坪壩區(qū)渝碚路街道電臺(tái)村，重慶火車北站以東，緊鄰華宇廣場(chǎng)，南面為 32米城市主干道 站東路，與沙區(qū)中心三角碑遙相對(duì)望，場(chǎng)地交通條件良好車行系統(tǒng)自 成循環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點(diǎn)建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理位置優(yōu)越。 “利得爾大廈”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬 62米，南北長(zhǎng) 96米，場(chǎng)地內(nèi)最高海拔標(biāo)高 低海拔標(biāo)高 差 地現(xiàn)為一塊平地，占地面積 大廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模為： 主體分為 A、 防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地下三層，地上四層商業(yè)裙房，9+1層住宿樓， 6+1 層住宿樓?？偨ㄖ叨葹?，總建筑 面積 商住樓。整個(gè)建筑分為 棟住宅區(qū)，總投資人民幣 元。 3、項(xiàng)目開發(fā)商簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目開發(fā)商重慶利得爾實(shí)業(yè)有限公司成立于 1986年，注冊(cè)資金 2000 萬(wàn)元人民幣，是一家具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和商貿(mào)為一體的大型綜合實(shí)體。至今為止，房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)建筑面積達(dá) 40萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值超過(guò)10 億元。目前正處在開發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目有：重慶 利得爾大廈、利得爾 文星大廈、利得爾 北碚國(guó)際商業(yè)城、利得爾 合川商業(yè)城。 二、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 1、重慶市規(guī)劃局重 規(guī)設(shè)（ 2001）沙字第 0031 號(hào)重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書。 2、重慶市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)（ 2000）沙字第 0044 號(hào)關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見通知書。 8 3、重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建函 200268號(hào)重慶市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于利得爾等兩個(gè)項(xiàng)目列入危舊房改造工程的批復(fù)。 4、渝府發(fā) 200141 號(hào)重慶市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見的通知。 5、重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。 6、重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“利得爾大廈”項(xiàng)目的有關(guān)文件。 7、重慶市利得爾 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書。 8、重慶市利得爾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。 9、國(guó)家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。 10、國(guó)家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。 9 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 重慶是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。近幾年重慶在中國(guó)西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國(guó)跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā) 展中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等 13個(gè)區(qū)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。加之受長(zhǎng)江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤的投資與收益。 1997 年 3 月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國(guó)第四個(gè)直轄市，由此拉開了國(guó)家開發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場(chǎng)，重慶成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國(guó)外資金和國(guó)內(nèi)資金涌入重慶，尋求投 資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入重慶，國(guó)內(nèi)外駐重慶機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個(gè)人財(cái)富，都成為推動(dòng)重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。 此外，隨著國(guó)家增發(fā)國(guó)債和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動(dòng)，我市繼續(xù)加大投資力度。 2001 年全 市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 元，比上年凈增 元，增長(zhǎng) 其中基本建設(shè)完成投資 上年增長(zhǎng) 占全市總投資的比重達(dá) 更新改造投資 長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 長(zhǎng) 其他投資 長(zhǎng) 由于投資資金到位良好，從而保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和企業(yè)效益的明顯改善，促進(jìn)了財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)。 2001年完成地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 上年增長(zhǎng) 綜上所述，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷趨好的大環(huán)境中，重慶市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了很好的大環(huán)境。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2001 年 1至 9月我市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，比上年同期增長(zhǎng) 其中住宅為 上年同期增長(zhǎng) 投資增長(zhǎng)迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在竣工面積（ 比下降了 情況下，施工面積達(dá)到 比激增 9月重慶 10 商品住宅新開工面積 平方米，施工面積新增 平方米，售面積 過(guò)竣工面積 3季度，商品房銷售面積為 上年同期增長(zhǎng) 其中住宅銷售 商品房總銷售 面積的 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2001 年 1至 9月我市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，比上年同期增長(zhǎng) 其中住宅為 上年同期增長(zhǎng) 投資增長(zhǎng)迅速，住宅投資更為熱點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在竣工面積（ 比下降了 情況下，施工面積達(dá)到 比激增 9月重慶商品住宅新開工面積 平方米，施工面積新增 工面積 售面積 過(guò)竣工面積 平方米。 2001 年 上年增長(zhǎng) 占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的 高到 全市累計(jì)銷售商品房住宅面積 平方米，較上年增加 長(zhǎng) 由此可以得出如下結(jié)論，重慶市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)量呈上升態(tài)勢(shì)，且增幅較大。開發(fā)商對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好，特別是加大了住宅的投入，開發(fā)資金充裕，為我市進(jìn)一步改善住房條件創(chuàng)造了良好的條件。 近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來(lái)成為開發(fā)熱土。渝中區(qū)、江北區(qū) 多年以來(lái)一直是我市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，近年來(lái)開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。 1998 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前 6 位的依次是渝中區(qū) (元 )、江北區(qū)（ 元）、九龍坡區(qū)（ 元）、南岸區(qū)（ 渝北區(qū)（ 沙坪壩區(qū)（ 至 2000 年，這種投資排序被打亂，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)散過(guò)程中，重心開始偏向九龍坡區(qū)、南岸區(qū)與沙坪壩區(qū)。 2000年，開發(fā)投資量位居前 6位的依次是渝中區(qū)（ 九龍坡區(qū)（ 元）、南岸區(qū)（ 元）、沙區(qū)（ 元）、渝北區(qū)（ 江北區(qū)（ 九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、第四位，今年這種開發(fā)投資格局繼續(xù)維持。這種開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實(shí)施本項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)有利條件。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售狀況對(duì)比如下圖 2-1(示。 12 圖 2 a） 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售件數(shù)對(duì)比 件數(shù)0500100015002000250030003500400045005000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)住宅非住宅本季合計(jì)當(dāng)年累計(jì) 13 圖 2b) 主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售面積對(duì)比 面積（平方米）0100000200000300000400000500000600000700000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)住宅非住宅本季合計(jì)當(dāng)年累計(jì) 14 圖 2c) 主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對(duì)比 交易金額（萬(wàn)元）050000100000150000200000250000300000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)住宅非住宅本季合計(jì)當(dāng)年累計(jì) 16 （二） 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策環(huán)境 房地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)該有一個(gè)良好的政策環(huán)境支持，簡(jiǎn)略地說(shuō)，重慶市地方政府為支持重慶房地產(chǎn)的開發(fā)出臺(tái)了如下幾條主要政策措施： 一步完善住房公積金制度。為加大住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、用活住房公積金。同時(shí)也為進(jìn)一步加大住房公積金對(duì)住房公積金繳存職工的個(gè)人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會(huì)效益，讓廣大職工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來(lái)的實(shí)惠， 經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)（渝住改發(fā) 2001 3號(hào)文），重慶市住房制度改革辦公室、重慶市住房資金管理中心決定在 2001年適度調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最高限額、可貸比例、最長(zhǎng)期限，主要是：堅(jiān)決停止福利性建房和分房，實(shí)行貨幣化分房。擴(kuò)大公積金制度實(shí)施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長(zhǎng)公積金貸款的貸款期限。允許房改房上市交易，鼓勵(lì)差價(jià)換購(gòu)，以舊換新，以小換大。具體為： a、公積金個(gè)人住房貸款最高限額由原 6萬(wàn)元調(diào)整為 7萬(wàn)。 b、住房公積金個(gè)人住房貸款可貸比例由原不超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的 50%調(diào)整為70%。 c、住房公積金個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限由原 15年調(diào)整為 20年。 2. 調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。 3. 清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開發(fā)成本。 4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。 5. 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。包括： 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作，凡綜合驗(yàn)收不合格者一律不得交付使用。 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場(chǎng)內(nèi)一次完成。 強(qiáng)化開放企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理 ，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說(shuō)明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。 各級(jí)政府都加大了對(duì)新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。 本年初國(guó)家再次降低存貸利率。 同時(shí)重慶市也減少了商品房屋買賣的交易費(fèi)用。 以上的 一些政策措施雖然與房地產(chǎn)的具體開發(fā)關(guān)聯(lián)不大，但是這些政策的實(shí)施卻極大地刺激了我市的住房消費(fèi)，從而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （三） 重慶市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 重慶市房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)育程度和價(jià)格水平與沿海城市相比存在著較大的差距，但發(fā)展速 度較快，特別是 97年 3月設(shè)立直轄市以來(lái)，持續(xù)增長(zhǎng)的需求極大地刺激了重慶市房地產(chǎn)的發(fā)展。中房指數(shù)顯示， 1997分類物業(yè)指數(shù)看，重慶市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。 重慶市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個(gè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，她已具有相當(dāng)厚實(shí)的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力及水平，樓盤的品質(zhì)，居民的消費(fèi)水平一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā) 17 展。近兩年國(guó)家取消住房實(shí)物分配轉(zhuǎn)為貨幣化分配后，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本的變化，從而開發(fā)企業(yè)性質(zhì)及市民的住宅消費(fèi)觀念都隨之改變。 按目前重慶市樓價(jià)指數(shù)分析，重慶市住宅價(jià)格分三個(gè)層次， 以下列出沙坪壩區(qū)住宅價(jià)格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報(bào)告待分析樓盤的定價(jià)參照，如表 2 另?yè)?jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后 10年重慶市人均居住面積將由目前的 9平方米上升 14 平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng)該有 700萬(wàn)平方米，且同時(shí)消化，因而投資資金量將超過(guò) 70億元。這說(shuō)明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，且潛力可挖，每年可消費(fèi)的商品房屋面積 900 萬(wàn)平方米 ,按重慶市現(xiàn)行的市場(chǎng)均價(jià)1800元 /售總量應(yīng)在 162億元。根據(jù)重慶市目前的居住條件和環(huán)境及政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住房的潛在需求在未來(lái) 5重慶市政府進(jìn)一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時(shí)，確定要完善城市功能，不斷提高城市品位，在開發(fā)大西部的大形勢(shì)下，爭(zhēng)取樹立“龍頭”形象地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深化住房制度和土地使用制度改革，促進(jìn)城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在重慶各物業(yè)的突出地位，這一切都給重慶市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時(shí)機(jī)和環(huán)境。 表 2慶市住宅價(jià)格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例） 地區(qū) 項(xiàng)目名稱 面 積（ 起 價(jià)（元 / 位 置 沙坪壩 華宇廣場(chǎng) 37600 小新街 29號(hào) 學(xué)林雅園 95400 學(xué)府路 榕湖國(guó)際花園 105200 沙坪公園 千竹景苑 32500 上土灣 隆慶樓 30350 小龍坎正街 渝中區(qū) 帝王廣場(chǎng)名仕閣 131000 民族路 天倫華苑 120800 大同路 巴渝世家 60300 民生路 重慶森林 30700 民生路 華富大廈 52900 人和街 江北區(qū) 龍湖花園西苑 120500 龍溪鎮(zhèn) 黃金堡芷苑 105100 松樹橋 嶺秀錦園 91980 紅金路 陽(yáng)光麗景 85 262 1450 黃泥磅 18 二、重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 (一 ) 重慶市沙坪壩區(qū)概況 沙坪壩區(qū)地處重慶主城區(qū)西部，是重慶主城區(qū)的重要組成部分。沙區(qū)下轄 13個(gè)街道辦事處、 12 個(gè)鎮(zhèn)和 1 個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，全區(qū)總面積 383 平方公里，其中城區(qū)面積 35 平方公里。 2000 年末總?cè)丝?人，其中城市人口 41 萬(wàn)人。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀，如渣滓洞、白公館等，成為了全國(guó)人民憶 苦思甜、教育子孫后代的基地之一。同時(shí)，重慶絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)也坐落于此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的重慶市城市總體規(guī)劃將沙區(qū)定位為全市科教文化中心?？缛攵皇兰o(jì)，沙坪壩人正抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，堅(jiān)持“改善城市形象，增加財(cái)政收入、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的工作思路，大搞城市建設(shè)，城市煥然一新：現(xiàn)代化的住宅小區(qū)、寬闊明亮的步行街、環(huán)境優(yōu)美的名人廣場(chǎng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。如此大好的形勢(shì)吸引了眾多的商家來(lái)此投資，成為各商家的必爭(zhēng)之地。目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機(jī)、人生鼎沸、車流川息的景象。全區(qū)人民正在區(qū)委 、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、加快發(fā)展，力爭(zhēng)早日把沙區(qū)建成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對(duì)外開發(fā)之“窗”。力爭(zhēng)在二十一世紀(jì)之初跨入中國(guó)中西部先進(jìn)區(qū)行列。下面是對(duì)其經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)有用的訊息。 1. 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 建國(guó)以來(lái)，特別是改革開放以來(lái)，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 2000年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 中第一產(chǎn)業(yè)增加值 二產(chǎn)業(yè)增加值 三產(chǎn)業(yè)增加值 定資產(chǎn)投資完成 元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入達(dá)到 市居民人均可支配收入 6421 元，農(nóng)民人均純收入 2861 元。 2. 城市建設(shè) 近幾年來(lái)，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴(kuò)大。城市綜合能力日益增強(qiáng)，城市形象和投資環(huán)境不斷改善?！熬盼濉逼陂g，共建成車行道 行道 平方米，下水道 5970 米，安裝路燈 610 盞，新建、改建公共廁所 12座，垃圾站 10座，新增和更新環(huán)衛(wèi)專用車 30 輛；人均公共綠化現(xiàn)以達(dá)到 城區(qū)綠化覆蓋率 36%。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專線，改造、延伸公交路線 21條、新增和更 新公共交通運(yùn)營(yíng)車輛 220輛。城市供水、電、氣能力進(jìn)一步提高， 2000 年月供水能力 噸，全年用電量 千瓦時(shí)，城市用天然氣人口 。并強(qiáng)化環(huán)境監(jiān)督管理和執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴(yán)格控制新污染源產(chǎn)生。到 2000 年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐 309 19 臺(tái)， 51家重點(diǎn)污染源基本作到達(dá)標(biāo)排放， 22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來(lái)否決不利于環(huán)境保的新建項(xiàng)目 40余件，取締關(guān)?！笆逍　蔽廴酒髽I(yè) 17 家。 工業(yè)在沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)中起著支撐作用，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng) ，民營(yíng)和個(gè)體私營(yíng)工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。 2000 可比價(jià)計(jì)算增長(zhǎng) 長(zhǎng) 占區(qū)屬工業(yè)增加值的 58%，占區(qū)域工業(yè)增加值的 工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加，全年出口 元，增長(zhǎng) 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。按區(qū)報(bào)市口徑，工業(yè)整體減虧 損企業(yè)虧損額下降 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) 升 沙區(qū)實(shí)施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)，打開了交通“頸瓶”。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國(guó)道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點(diǎn)、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年來(lái)，沙區(qū)多渠道籌集資金 23億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路；拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時(shí)也加快， 1997年實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo)，到 2000年有 70%的社通公路， 2000年底全區(qū)公路總里程 95年增長(zhǎng) 目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好，最不堵車的地區(qū)。為進(jìn)一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙 區(qū)已形成了較為完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來(lái)客商、居民落戶沙區(qū)。 沙區(qū)自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來(lái)投資。同時(shí)也帶動(dòng)了金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，沙區(qū)已形成了以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，其他商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機(jī)構(gòu)并肩發(fā)展；光大、招商、上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)；華夏證券公司、東北證券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營(yíng)部、開展證券交易業(yè)務(wù)；中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn) 公司分別在沙區(qū)設(shè)立支公司和辦事處，積極拓展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，增加險(xiǎn)種，規(guī)范運(yùn)作。 2000 年 末，全區(qū)金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn) 200個(gè)，金融機(jī)構(gòu)貸款余額 元，金融機(jī)構(gòu)存款余額 險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速， 2000年保險(xiǎn)承保額突破百億元大關(guān)，保險(xiǎn)費(fèi)收入 款給付 九五 ” 期間，沙坪壩區(qū)著眼于 “ 發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞好大流通 ” 。 在已有重慶大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開步行街等金融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場(chǎng)、商業(yè)文化廣場(chǎng)和歷史文化名人廣場(chǎng)，引進(jìn)重百沙坪商 場(chǎng)、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動(dòng)了周邊商業(yè) 20 2000年，結(jié)合 “ 結(jié)構(gòu)調(diào)整年 ” ，大力進(jìn)行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進(jìn)了肯德基快餐、國(guó)美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠(chéng)服裝廣場(chǎng)，新世紀(jì)超市和融信商店街開業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場(chǎng)等五大專業(yè)市場(chǎng)也漸成規(guī)模。 3月，商業(yè)文化廣場(chǎng)被國(guó)家六部委評(píng)為 “ 百城萬(wàn)店無(wú)假貨 ” 示范街，重百沙坪商場(chǎng)、明日百貨、銀貿(mào)商廈被評(píng)為市級(jí)示范店。年底，商業(yè)文化廣場(chǎng)又被國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評(píng)為 “ 全國(guó) 首批購(gòu)物放心一條街 ” 。全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額五年累計(jì)突破 120億元，比“八五” 增長(zhǎng)了 貿(mào)銷售總額 2000 年達(dá)到 （二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 自重慶直轄以來(lái)，一方面由于國(guó)家政策的傾斜，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策，西部開發(fā)戰(zhàn)略亦進(jìn)入實(shí)施階段。另一方面由于市政府出臺(tái)了相關(guān)的優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以重慶市房地產(chǎn)近幾年持續(xù)升溫，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭，并且經(jīng)過(guò)了近幾年的摸索和發(fā)展，重慶市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng) 逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢地形成了自己的特色，營(yíng)造出一個(gè)良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時(shí)、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市做房地產(chǎn)開發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。沙坪壩區(qū)作為重慶市的經(jīng)濟(jì)和旅游重點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展甚為迅猛， 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在國(guó)家增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需政策的支持下保持增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 元，增長(zhǎng) 其中，基本建設(shè)投資 降 更新改造投資 長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 長(zhǎng) 其他投資 長(zhǎng) 新增固定資產(chǎn) 元，增長(zhǎng) 竣工房屋面積 長(zhǎng) 沙坪壩區(qū)成為重慶市住宅建設(shè)和消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域，在 2001年重慶市房地產(chǎn)交易會(huì)上交易成績(jī)躍升第二下表 2獲得對(duì)重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在重慶中的地位及其發(fā)展勢(shì)頭有一個(gè)直觀的了解。 從此圖可以看出：雖然沙區(qū)住宅銷售均價(jià)有起有落，但從總的趨勢(shì)來(lái)看是上升的。到 2001年年底達(dá)到最高水平 1895元 /平方米。 為 了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實(shí)的資料，我們還對(duì)沙坪壩區(qū)的樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查樓盤共 16 個(gè)，并制成了下表 2中所列是沙坪壩區(qū)各個(gè)區(qū)位房地產(chǎn)的價(jià)格對(duì)比，從中可以獲得我們?cè)趯?duì)擬建樓盤進(jìn)行定價(jià)時(shí)一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。 21 表 2001 年上半年房?jī)r(jià)對(duì)比表（單位： 元 / 區(qū) 位 今年 1去年 1今年 1去年 1同期房?jī)r(jià)漲落 所有商品房 商品住宅 均價(jià) 漲幅 渝中 北 坪壩 渡口 龍坡 岸 碚 北 注：表列數(shù)據(jù)來(lái)源于市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料） 2 0 0 1 年 沙 區(qū) 住 宅 成 交 均 價(jià) 走 勢(shì) （ 元 / 平 方 米 ）11281606129118691333189505001000150020002 0 0 0 年 3 季 度 4 季 度 2 0 0 1 年 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度（三）周邊樓盤個(gè)案調(diào)研分析： （ l）開發(fā)商：重 慶勇智實(shí)業(yè)有限開發(fā)公司 （ 2）位 置：沙區(qū)政府舊址 （ 3）道路與交通：沙龍廣場(chǎng)位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交匯處，其對(duì)面為四路公交車站，通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴車均經(jīng)過(guò)于此，交通十分方便。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套：地處成熟社區(qū)，附近有各種商場(chǎng)、大中小學(xué)、醫(yī)院、圖書館、文化館、廣場(chǎng)。 22 表 2001 年抽樣調(diào)查表 樓盤名 物業(yè)地址 面 積 起 價(jià) （元 /平方米） 華宇龍泉大廈 小龍坎 143410 華宇都市家園 天星橋 450 鑫源大廈 渝碚路 50790 芳草地 鳳天路 980 融信商務(wù)公寓 雙巷子 9號(hào) 129999 金港大廈 沙南街 4號(hào) 104100 知聯(lián)大廈 正街 37號(hào) 90020 紫荊花園 天陳路 31號(hào) 38800 龍泉新苑 小龍坎龍泉路 62400 興宇花園 天馬支路 1號(hào) 40450 千竹景苑 上土灣 32500 天鑫花園 天星 橋都市花園 53350 隆慶樓 小龍坎正街 2大公巷 130350 霧都大廈 小龍坎正街 139號(hào) 94000 三凌大廈 教院路 26號(hào) 70600 榕湖國(guó)際花園 沙坪公園 105200 （ 5）規(guī)模：項(xiàng)目占地 10189平方米，建筑面積 9236平方米，由九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達(dá) 245個(gè)。 （ 6）工程進(jìn)度： 目前已修建到群樓以上 9層，交房時(shí)間為 2003年 3月。 （ 7）起價(jià)： 2100 元 /價(jià)： 2700 元 / 8）物業(yè)定位 中青年人士，成功人士，二次置業(yè)者 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 一房一廳（ 二房二廳（ 二房三廳（ 三臥一房三廳（ （ 10）項(xiàng)目特色： 1）地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2）對(duì)文化進(jìn)行了重點(diǎn)炒作，較為符合本區(qū)域消費(fèi)者心態(tài) 23 3）價(jià)格優(yōu)勢(shì)及所體現(xiàn)的性價(jià)比較為明顯 （ 11）項(xiàng)目抗性 1）目標(biāo)客戶群不夠明確 2）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶分流嚴(yán)重 3）開發(fā)商實(shí)力及操作經(jīng)驗(yàn)有 限。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個(gè)特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績(jī)要好，而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。主要原因是沙坪壩是全市的文化重地，在沙坪壩區(qū)購(gòu)房可以獲得當(dāng)?shù)貞艨?，為孩子就讀重慶的一流學(xué)校創(chuàng)造條件；同時(shí)，還有眾多的在沙坪壩讀書畢業(yè)后留在重慶工作的學(xué)子，這些學(xué)子很多都具有一種“母校情結(jié)”，希望在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購(gòu)房。這些現(xiàn)象的存在，造成了沙坪壩的單體住宅銷售情況較好。沙龍廣場(chǎng)是沙坪壩區(qū)眾多單體住宅的代表，也著力打文化牌吸引具有“沙區(qū)情結(jié)”購(gòu)房者，而且沙龍廣場(chǎng)優(yōu)越的地理位置是 吸引這些潛在客戶最有力的武器，加上對(duì)文化氛圍著力宣傳和較高的性價(jià)比，使沙龍廣場(chǎng)的銷售朝者良好的方向發(fā)展。 （ 1）開發(fā)商：重慶同創(chuàng)置業(yè)有限公司。 （ 2）位 置：沙坪壩學(xué)府路 （ 3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有 319國(guó)道，交通方便。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 學(xué)林雅園位居重慶大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)，毗鄰重慶大學(xué)、重慶七中，周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、酒店娛樂(lè)、餐飲。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 70000建筑面積 209799化率 容積率 3。小區(qū)依山而建，共分三大臺(tái)階、四個(gè)組團(tuán)，由 34棟 9 至 18層小高層建筑組成。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 一期交房時(shí)間為 2002 年 8 月，二期交房時(shí)間 2003 年 3 月，三期交房時(shí)間為2003 年 8 月。一、二期銷售業(yè)績(jī)較佳，現(xiàn)三期也銷售過(guò)半，銷售率達(dá)到總建筑面積的 70%。 （ 7）價(jià)格 起價(jià)： 2150元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 成功人士，二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)的教師群體。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯(cuò)層。面積從 方米。 24 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）全板式結(jié) 構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)新穎。 2）聘請(qǐng)品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問(wèn)公司打造品牌物業(yè)形象。 3）濃厚的文化氛圍。 4）樣板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好。 （ 11）項(xiàng)目抗性： 1）單價(jià)相對(duì)偏高，總價(jià)偏高，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。 2）容積率偏高，房屋較密。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 學(xué)林雅園自 2001 年春交會(huì)推出以來(lái)，一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績(jī)，現(xiàn)三期也銷售過(guò)半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，銷售率達(dá)到總建筑面積的 70%。隨著學(xué)林雅園項(xiàng)目的成功，開發(fā)商同創(chuàng)集團(tuán)迅速成為重慶房地產(chǎn)界的新貴。 學(xué)林雅園的 成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對(duì)沙坪壩區(qū)眾多學(xué)校教師，推出“琴、棋、書、畫”等具有濃厚文化色彩的主題景觀和針對(duì)教師所選定的地段，開盤時(shí)既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強(qiáng)購(gòu)買力的教師購(gòu)房，形成良好的社會(huì)影響。在這些教師的帶動(dòng)下，學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。其次，學(xué)林雅園在入市時(shí)機(jī)上也把握較好，在天驕年華還沒(méi)有正式開盤銷售之前既迅速推出，搶占市場(chǎng)先機(jī)。 3、華宇廣場(chǎng) （ 1）開發(fā)商：重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 （ 2）位置：小龍坎新街 （ 3）道路與交通 華宇廣場(chǎng)東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤，南隔 32米寬的 城市次干道站東路與重慶火車北站為鄰，北面跨 48米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對(duì)。在時(shí)代星空大門西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。地理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套 華宇廣場(chǎng)獨(dú)享周邊成熟社區(qū)，寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、重百、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、學(xué)校等星羅棋布分布在其周圍，西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達(dá)。 （ 5）規(guī)模 華宇廣場(chǎng)總用地面積 46332平方米，總建筑面積 40萬(wàn)平方米，綠地率 容積率 筑覆蓋率 停車位 856 個(gè)。由 11棟高層建筑（時(shí)代星空、世 紀(jì)銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩(shī)韻樓、五文樓、巴雨樓等）圍合大型中央廣場(chǎng)而成的超大型建筑群體。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售情況 25 一期工程交房時(shí)間為 2002年 7月，二期交房時(shí)間為 2003年 6月。一期基本已售完，二期銷售也過(guò)半。 （ 7）價(jià)格： 2500 元 /平方米 平方米。 （ 8）戶型 從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從 37平方米到 252平方米以中小型為主，以適應(yīng)多樣化的要求 （ 9）特點(diǎn)： 1）地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2）戶型多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 （ 10）簡(jiǎn)評(píng)： 由于該項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費(fèi)群體。加上開發(fā)商雄厚的實(shí)力和大力的宣傳。自開盤以來(lái)銷售一直呈上升趨勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)較好。 4天驕年華 （ 1）開發(fā)商：重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展公司 （ 2）位置：沙坪壩南部新城鳳天路 （ 3）道路與交通：該項(xiàng)目處于鳳天路與天馬路交會(huì)處，交通較為方便。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套：社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南醫(yī)院、第三醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學(xué)和大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 （ 5）規(guī)模：占地面積 160 畝，總建筑面積 27 萬(wàn)平方米，容積率 化率 先期建設(shè) 地面積 100畝，建筑面積 17萬(wàn)平方米。 （ 6）工程進(jìn)度： 一期梅園、蘭園交房時(shí)間為 2002年 4月到 6月，二期松園、竹園交房時(shí)間為2003年 3月到 4月。 （ 7）價(jià)格：起價(jià) 2180元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) ：主要戶型為二房二廳、三房二廳 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好 2）戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳 3）開發(fā)商實(shí)力雄厚，給業(yè)主以信心 4）品牌物業(yè)，物管較完善 （ 10）項(xiàng)目抗性： 1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開發(fā)區(qū)域，還不成熟 ，居家生活略有不便 。 2）單價(jià)相對(duì)偏高，使部分消費(fèi)者望而止步 。 26 3）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 （ 11）簡(jiǎn)評(píng)： 從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤，而且，天驕年華的戶型配比（二室、三室為主）也符合現(xiàn)在市場(chǎng)上的需求主流。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團(tuán)建立的天驕系列品牌迅速建立物業(yè)品牌。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績(jī)遲遲沒(méi)有起色呢？主要是由于鳳天路整個(gè)大環(huán)境不景氣的原因造成的，當(dāng)然天驕年華偏高的單價(jià)也對(duì)銷售造成一定的影響，但不是最主要的決定因素。同時(shí)，沙坪壩區(qū)的另一個(gè)高品質(zhì)樓盤 學(xué)林雅園的 競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)天驕年華的銷售帶來(lái)影響。 2002 年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。 001 年 4 月 1 日開盤銷售以來(lái)，銷售率為 30%右。春節(jié)后，隨著項(xiàng)目工程形象的初步確立和廣大購(gòu)房者對(duì)鳳天路認(rèn)知度的加深，天驕年華的銷售進(jìn)度有加快的趨勢(shì)。 三、項(xiàng)目綜合分析 （一） 項(xiàng)目背景分析 由于沙