商業(yè)廣場建設(shè)可行性報告

X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 1 “金 正 廣 場” 可 行 性 研 究 報 告 二 0一三年七月 五號 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論 第二章 項目建設(shè)必要性與可行性 第三章 項目市場調(diào)查分析 第四章 場址主要建設(shè)條件 第五章 工程設(shè)計方案 第六章 節(jié)能與節(jié)水 第七章 環(huán)境影響評價 第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標方案 第十章 項目實施進度 第十一章 投資估算與資金籌措 第十二章 財務(wù)評價 第十三章 社會評價 第十四章 風險分析 第十五章 可行性研究結(jié)論 附件及附圖 ： 1項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2項目地理位置圖； 3總平面圖； 4地下一層平面圖； 5首層平面圖； 6二層平面圖； 7三層平面圖； 8標準層平面圖 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱 ： 二、建設(shè)單位： 有限公司 三、法人代表： X 實業(yè) X 有限公司 注冊資金 4000 萬元，是 X 縣最具實力的房產(chǎn) 投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)。 四、建設(shè)地址： 項目建設(shè)地點位于 苑路南側(cè) 五、建設(shè)性質(zhì)： 新建 六、建設(shè) 規(guī)模： 項目總用地面積 15863平方米。 項目總建筑面積 50294平方米， 地上 39466平方米，地下 10828平方米，工程建筑總高度 七、建設(shè)期限 ： 2013年 7月 2014年 8月 八、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 名稱 技術(shù)指標 1 總用地面積（平方米） 15863 2 總建筑面積（平方米） 50294 其中：地上 39466 地下 10828 3 總建筑高度（米） 建筑密度 5 綠化覆蓋率 6 停車數(shù)量（輛） 501 其中：地上 374 地下 九投資估算與資金籌措 項目總投資 20000 萬元，其中工程費用 13000 萬元；工程建設(shè)其他費X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 用 3000萬元，預(yù)備費 3000萬元，建設(shè)期利息 1000萬元。 十、商鋪銷售 可銷售面積約 11000 平方米，均價約 19000 元，銷售總價 209000000元。 第二節(jié) 可行性研究范圍 一、可行性研究依據(jù) 1、建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房 2006 165號） 2、 民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 3、中 華人民共和國城市規(guī)劃法 4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 93） 5、 江蘇 省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則 6、國家計委頒布的建設(shè)項目評價方法與參數(shù) 7、國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 二、可行性研究范圍 通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預(yù)測，研究項目建設(shè)的必要性、可行性，研究該項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結(jié)論。 三、可行性研究的結(jié)論 開發(fā) 建設(shè)“ 項目可以達到下述目的： 1、符合 X 縣 縣城總體規(guī)劃 ，有利于 X 縣 的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。 2、本項目將建成 商業(yè)航母，為 鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 3 3、盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。 該項目財務(wù)上具有一定的抗風險能力，既有可觀的經(jīng)濟效益，又有較好的社會效益的項目，應(yīng)盡早組織實施。 第二章 項目建設(shè)必要性與可行性 第一節(jié) 項目背景 一、 況 X 縣屬淮河流域下游，主要水源除自然降水外，還有江、淮、里下河等 水系可補充。大量的地下水正待開采，淡水資源比較豐富。 全境 1880平方公里。其中陸地面積 方公里，占 水域面積 106 平方公里，占 灘涂面積 極創(chuàng)新思路，破解難題，推進發(fā)展。全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 上年增長 是“十五”以來增長最快的一年；人均地區(qū)生產(chǎn)總值 14657元，增長 15%。地方一般預(yù)算收入 長 財政總收入實現(xiàn)超百億元，達到 111億元，增長 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進 一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重為 、三產(chǎn)業(yè)增加值占 快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，推進高效農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)實現(xiàn)豐產(chǎn)豐收，一產(chǎn)增加值增長 組織實施農(nóng)民致富工程，農(nóng)民人均純收入 5431元，增長 11%。堅持走新型工業(yè)化道路，著力培植支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)，悅達集團年營業(yè)收入突破 300億元，東風悅達起亞汽車公司年納稅 威、豐山被認定為中國馳名商標，全市中國名牌總數(shù)位居蘇北第一。 項目選址原為小汽車站的所在地，原來運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴重影響了周圍的 環(huán)境。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、促進項目區(qū)商業(yè)發(fā)展 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 4 大型超市設(shè)置在市區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近，經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 3上，目前鹽城商業(yè)中心區(qū)以外和規(guī)劃的人口聚集區(qū)的大型超市不足，市級商業(yè)中心以及城市中心設(shè)有規(guī)劃的大型綜合超市，項目店區(qū)域目前尚無大型商家進駐。本項目通過引進大潤發(fā)超市，將調(diào)整現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)，加快服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。本項目的實施是江蘇鹽城商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的一環(huán)，將促進規(guī)劃的實施，以及項目區(qū)商業(yè)發(fā)展。 二、引進國際先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，促進現(xiàn)代化 傳統(tǒng)的商業(yè)類型普遍具有悠久的歷史和國資的背景，建筑老化、設(shè)施陳舊、商品過時、效率低下、負擔沉重、無停車位等等是這些企業(yè)的通病，如果不能及時跟上市場的節(jié)奏，很難在市場上占據(jù)一席之地。 新興超市、綜合購物中心這類新興商業(yè)形態(tài)是集零售、餐飲、娛樂于一體的多功能綜合性商業(yè)項目，由于舒適的購物環(huán)境、一站式的商業(yè)組合等國際先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，因為需要滿足大多數(shù)人的需求，通常是中檔的定位，更加能夠滿足現(xiàn)代消費者的需求，所以這種多種業(yè)態(tài)的融合也是一個商業(yè)的發(fā)展趨勢。 發(fā)展才是硬道理，引進國際先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，可以 幫助我們的經(jīng)濟快速成長，從而促進現(xiàn)代化的發(fā)展步伐。自從我國商業(yè)流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放，引進外資的短短十多年間，越來越多的外國企業(yè)紛紛進入我國市場，一批新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在國內(nèi)生根開花，特別是代表當今世界先進理念的連鎖經(jīng)營的便利店、超市、大型綜合超市（大賣場），在國內(nèi)主要是東部地區(qū)得到了迅速的發(fā)展。從國外發(fā)達國家和大型超市占各國食品市場的份額來看，大型超市已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)之一。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 5 國外大型超市所占食品市場份額： 國家 澳大利亞 法國 德國 英國 美國 大型超市比重 大型綜合超市作為現(xiàn)代化營銷方式已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)，大潤發(fā) 潤發(fā)”先進的超市管理模式和現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方法，將成為零售行業(yè)中現(xiàn)代化程度最高的著名品牌企業(yè)之一。大潤發(fā) 宜、優(yōu)質(zhì)的商品，舒適、便利、優(yōu)秀的購物環(huán)境，以及溫馨、熱情、優(yōu)異的服務(wù)態(tài)度滿足所在城市的廣大消費者日益增長的提高生活質(zhì)量的需求，必定有利于現(xiàn)代營銷方式的發(fā)展和經(jīng)營管理的現(xiàn)代化。 三、勞動帶動企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入 隨著國際經(jīng)濟日益一體化，各國市場之間的聯(lián)系越來越緊密，彼此之間的影響日益增大，這不 僅是國際市場變得更加復(fù)雜，而且導(dǎo)致了國際市場的多變性，在這種市場行情下要獲得規(guī)模效益必須采取多樣化彈性營銷策略來擴大產(chǎn)品銷售。隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，勞動帶動企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入，增加我國的貿(mào)易順差。 四、方便群眾購物，完善周邊商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置 大型連鎖超市一般選擇在交通便利，遠離市中心建店，是其低成本運營的前提，即低廉的土地使用成本，再加之規(guī)范的經(jīng)營管理，電子系統(tǒng)的全程跟蹤，統(tǒng)一采購的低價格，品種齊全的商品，開架自提的一站式服務(wù)，寬敞舒適的購物環(huán)境。大潤發(fā) X 店的建設(shè)，有利于推動城區(qū)商業(yè)零售業(yè)規(guī)范市場的進程， 并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對江蘇零售業(yè)產(chǎn)生積極作用。大潤發(fā) 新的購物感受，全方位、一站式的服務(wù)，良好的購物環(huán)境，將使該地區(qū)居民多了一個休閑購物場所。本項目的建設(shè)，有利于增加地方財政收入，拉動該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 6 大潤發(fā) X 店的建設(shè)，有利于緩解本地就業(yè)市場緊張的壓力，起到良好的社會效益。商業(yè)零售業(yè)為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，可以提供大批勞動就業(yè)機會，在該地區(qū)建店對解決當?shù)鼐蜆I(yè)緊張問題無疑注入了催化劑。大潤發(fā) X 店設(shè)有各類崗位 500 個左右，含管理崗位和普通員工崗位，加之廠方駐店代表500 人左右，單店能提供近 1000 個直接就業(yè)機會。大潤發(fā) X 店除了個別管理崗位由公司派駐外，絕大多數(shù)員工都面向社會公開招聘。 隨著國民收入的提高，人民群眾的物質(zhì)文化需求日益增長?？党赏顿Y（中國）有限公司將為江蘇引進先進的經(jīng)營管理模式，以經(jīng)濟實惠、商品優(yōu)質(zhì)、環(huán)境舒適、服務(wù)周到等一系列方便顧客的措施，讓消費者得益，從而達到讓利于民、回報社會的目的。一定程度上改善本地居民的購物環(huán)境和滿足本地居民日益增長的消費需求，對促進消費起到了重要作用。同時符合江蘇省鹽城市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，使周邊商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)置得以更加完善。 五、有利于改善小車站地區(qū) 市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升 項目的建設(shè)，可以促進小車站地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善 項目的出現(xiàn)彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境。綜上所述，該項目的建設(shè)是非常必要的。 第三節(jié) 項目建設(shè)的可行性 一、經(jīng)濟的發(fā)展為項目的發(fā)展提供良好的契機。 1、縣域經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)； 2、從城市化進程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進入、外來人口（打工、就業(yè)、務(wù)商人員）的 進入使得城區(qū)人口的快速增長， 為房地產(chǎn)市場提供較大需求空間；“十二 五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。由此X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 7 判斷，未來 三 五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。 3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長，就業(yè)機會的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個寬松的發(fā)展環(huán)境和機會。 4、人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費提供強大支撐。 5、房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。“十五”期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長 超過 40%，說明宏觀調(diào)控并未嚴重影響 X 縣 房 地產(chǎn)市場。預(yù)測未來 X 縣 城三 五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。 二、政府調(diào)控為項目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。 近年以來，國家出臺一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策。以上各項政策對 X 縣 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響。 國八條、國六條 、國十條 發(fā)布對房地產(chǎn)業(yè)進行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。 但對于房價較低的三類城市和縣城、特別是蘇北地區(qū) 的縣城，該政 策的負面影響較小。 于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實力的開發(fā)企業(yè)對市場變化的應(yīng)變能力較強、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對以上政策變化，反而可以促進房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展，同時促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響。 三、 “ 項目已經(jīng)具備開發(fā)的條件，前景較好。 本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計已經(jīng) X 縣 建筑行政主管部門和縣政府批復(fù)，前X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 8 期立項已完成 ，其他各項報建手續(xù)正在辦理，這為本項目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。 項目 一至五 層為大型超市 （大潤發(fā)） ，地下室為大潤發(fā)配套商業(yè)廣場， 。本項目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場前景。這些就是項目建設(shè)的社會和經(jīng)濟基礎(chǔ)，是最重要的可行性。 因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的 開發(fā)項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結(jié)果，也是 X 縣 房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。無論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設(shè)，還是適應(yīng)住房消費的需要，本項目的建設(shè)是可行的。 第三章 項目市場調(diào)查分析 第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 一、項目地理位置分析 本項目位于 X 縣 項目宗地位于 X 縣中心地帶，是新區(qū)與老城區(qū)的交 接處。 是城市的政治、經(jīng)濟、文化中心。 擁都市的繁華，為城市至尊地標，地域價值無可取代。周邊的 中心醫(yī)院，集貿(mào)市場等配套設(shè)施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 二、項目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀 1、醫(yī)療配套設(shè)施： X 縣 人民醫(yī)院、 X 縣 中醫(yī)院距本項目均在 1500m 路程以內(nèi)。 2、學(xué)校、教育： 、小學(xué)距本項目約 500m。 3、自然景觀、人文景觀：本項目 往西 面約 1500縣 的中心公園 ，委、縣政府、公安 局、檢察院等各部門機關(guān)都聚集在此地段。 因此本地段是一個地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項配套設(shè)X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 9 施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。 第二節(jié) 市場供需分析 一、 地產(chǎn)發(fā)展情況分析 （一） 地產(chǎn)發(fā)展概況 隨著 X 縣 社會經(jīng)濟逐步發(fā)展， 緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標，近年來 X 縣 加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國房地產(chǎn)市場價格普遍上 漲過快大環(huán)境的影響， 區(qū)的房價也逐年上升。 2006 年以前，商品住房價格保持相對穩(wěn)定，均價在 1400 元 / 以下，以后幾年價格漲幅不斷加大。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計（均價）， 2000年商品住房為 550元 / ， 2001年為 620元 / ， 2002年為 650元 / ， 2003年為 780 元 / ， 2004 年為 920 元 / ， 2005 年上半年為 1100 元 / ，下半年達到 1200元 / ； 2006年達到 1350元 / ， 2007年商品住房為 2200元 / ， 2008年為 2800元 / ， 2009年為 3300元 / 。 1、房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長 “十五”期間 地產(chǎn)累計投資達到 370000萬元， 投資規(guī)模年平均增長率 超過 40%。 全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 “十 一 五”期間房地產(chǎn)投資增長率 2、需求基本平衡，市場發(fā)展相對穩(wěn)健 “十 一 五”期間 品房銷售面積累計 超過 100萬平方米。 “十 一 五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長表 （二） 2006 2009年 品房審批統(tǒng)計 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 10 審批統(tǒng)計表分析結(jié)論： 從審批建筑面積來看， 2005 2009年審批建筑面積分別為 19、 30、 40、 73、 85萬平方米。 （四）土地供應(yīng)分析 經(jīng)營性土地實際供應(yīng)量 每年增長超過 20%人口眾多，城 市 人口每年 增長 約 房需求比較旺盛。 。 二、 2006年 2010年 地產(chǎn)市場分析 十一五期間是 地產(chǎn)市場的一個較快發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價格都有較大提升； 2006 年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺對 某某 房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費者對市場利好的心理預(yù)期；從市場成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強 外，消費者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。從 建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計表的調(diào)查和了解情況來看： 1、住宅方面 存在著相當數(shù)量的目標客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員、外出務(wù)工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。 2、商鋪方面 存在一定數(shù)量的目標客戶群和相當數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個體工商戶和私營業(yè)主X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 11 1、價格水平 2009年末 品房銷售均價 3200元 /平方米，同比上漲 20%，從住宅銷售的走勢圖來看 ，本年受國家宏觀政策調(diào)整 宅銷售情況波動不大，整體走勢平穩(wěn)。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達高潮。 2、投資規(guī)模 2009年投資規(guī)模 250000萬元，投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 3、熱點戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在 場對兩房、單身公寓的需求是很 大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%， 經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 某某 市場對 50 80平方米 的兩房、 小面積戶型的需求很強 烈，在價格穩(wěn)步上升的情況下，實際的需求數(shù)量可能會更大，因為市場的變化動量是非常大的。 4、消費群體 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性不同，住房消費已呈“金字塔”式的梯級消費結(jié)構(gòu)（見下圖）。 住房消費群體 住房消費市場 富人、高收入者 別墅、高檔公寓 稍高收入者 商品房 中、低收入者 經(jīng)濟適用房二手房 最低收入者 政府提供廉租房 （住房呈“金字塔”消費結(jié)構(gòu)示意圖） 5、分析結(jié)論 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 12 （ 1）整體市場 處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人口、公務(wù)員、企業(yè)主、大學(xué)生等購房，是近幾年購房的 主力軍；近三年房價上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 （ 2） 2009年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中， 未受到太大 影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明 地產(chǎn)發(fā)展具備堅實基礎(chǔ)。 （ 3） 地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 （ 4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經(jīng)濟發(fā)展，商品房價格仍有較大的上漲空間。 （ 5）近三年市場需求基本平衡， 2008 2010年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進行開發(fā)策略調(diào)整 以提高樓盤品質(zhì)滿足消費者需求，使房產(chǎn)市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。 （ 6）近幾年土地供應(yīng)處于準饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。 （ 7）目前 宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴格限制；市場銷售情況對房地產(chǎn)市場趨好。 三、市場需求分析 建設(shè)小康 城市 ，逐步使 X 縣 城發(fā)展成為蘇北 地區(qū)的副中心城市，是今后一段時間該縣經(jīng)濟建設(shè)的主要奮斗目標。未來五年，隨著縣城建成面積的擴展 ， 2010年初步形成 約 22萬人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給 地產(chǎn)X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 13 業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。 1、居住現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計， X 縣 城區(qū)現(xiàn)有人口 22 萬 ，如果按人均建筑面積 25有人口還需新增住宅面積 150萬 2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2006 年至 2010 年， X 縣 縣城累計拆遷房屋面積 超過 30 萬 這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。如果要安置 2008 2010 年的拆遷戶，按戶均 70 住房面積 7萬 要安置上述所有拆遷戶，則需住房 面積 3、城區(qū)新增人口住房需求 據(jù)初步分析， X 縣 城區(qū) 未來 5 年時間要達到 30 萬人口規(guī)模，比現(xiàn)有城區(qū)人口要增加 8萬人，按小康居住水平“戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善”的標準，那么，新增人口按人均建筑面積 25 增加住房面積約 150萬 根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費潛在市場。未來五年， 區(qū)住房需求總量約 205萬 面啟動住房消費，住宅建設(shè)即將進入黃金期。 4、分析結(jié)論 從 上述分析看， X 縣 規(guī)劃審批開工項目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求 41 萬宅需大于供，房地產(chǎn)市場前景廣闊，未來五年 區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。 從長期角度看， 區(qū)房價的上升將保持較長時期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 14 根據(jù) X 縣 提出的城市化進程加快的目標，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達到 30萬人左右，到 2010年城鎮(zhèn)化水平達到 38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到 30康標準），而目前城鎮(zhèn)人 均居住面積不足 18此，將導(dǎo)致需求強勁、持久地推動房價的總趨勢長期上漲。短期的起伏永遠是存在的，但短期的起伏，不會改變 X 縣 城區(qū)房價總趨勢的長期上升。 對于 X 縣 城區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價位住房，落實中低收入消費群體地需要。二是適度降低舊城改造和動拆遷的力度，減緩對于供應(yīng)的壓力。三是多角度實施對房價的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標底價的松緊、稅費的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門 檻的松緊等等。 從現(xiàn)在起到 未來 四、五年中， 區(qū)商品房屋價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價格可能會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。 “十 一 五”期間， X 縣 城區(qū)商品房價格年漲幅在 20左右。到“ 十二五” 期間 ，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。期間的價格結(jié)構(gòu)會更趨合理，主要理由如下： 第一實現(xiàn)小康目標， 區(qū)人均住房面積尚有差距。目前人均住房居住面積不足 18均居住面積要達到 30要走相當長一段路程。 第二城市化的進程也直接拉動房地產(chǎn)開發(fā)。 X 縣 2009 年的城市化水平僅為 2010 年要達到 38。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進一步擴張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 15 第三隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購房能力會進一步增強。 第四市場化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此， 區(qū)商品房價格 今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因為大多數(shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。 第三節(jié) 項目的 析 本項目優(yōu)劣勢分析 ： （一）優(yōu)勢（ 1、地段優(yōu)勢 本項目座落在人民中路上，往東不足 1000米是 城市中心廣場和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢。文化和人文環(huán)境對本項目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。本項目讓生活與購物在 活便利的同時又可安享生活的悠閑。 2、開發(fā)商優(yōu)勢 資本運作優(yōu)勢 本項目的開發(fā)商 有限 公司實力雄厚，信譽良好，項目開發(fā)資本金充足，只要完成前期工作就能順利開工。 成本控制優(yōu)勢 有限公司 集聚了一大批富有經(jīng)驗的設(shè)計、施工、財務(wù)管理人員，只要項目運作過程中控制成本，即可獲利。 營銷策劃優(yōu)勢 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 16 有限公司有一只高水平的專業(yè)招商隊伍（引進上海 的人才），有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司參與本項目的前期策劃、項目包裝推廣工作。前期項目招商工作進展順利，已經(jīng)同 全國排位前 三 名的大型連鎖超市“ 大潤發(fā) ”（在全國 有 120家網(wǎng)點）有了意向性合作協(xié)議 （入駐 底層和二層 、三層 的超市）。 建筑規(guī)劃優(yōu)勢 本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計方案是由知名的 揚州市建筑設(shè)計研究院 有限公司設(shè)計。建筑設(shè)計目標是建設(shè)一個大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。本項目在 獨創(chuàng)的，具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場前 景廣闊。 功能布局優(yōu)勢 商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂等商業(yè)項目遙相呼應(yīng)、互補聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民 日常購物需求。 三樓 局部 空中花園布置 ，配套 有綠化廣場、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。 3、樓盤品質(zhì)優(yōu)勢 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住。 4、政府支持優(yōu)勢 項目建設(shè)符合 市總體規(guī)劃的要求，社會經(jīng)濟效益顯著，能夠得到政府各 職能部門的大力支持。 （二）劣勢（ X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 17 1、認知程度不夠 本項目為 第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認知程度上還需要一定的時間，對于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。 2、 營銷策劃及招商需要專業(yè)運作 本項目受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；且 民對高層住宅購房消費存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運作，提高項目吸引力，在項目開盤時將潛在的項目優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實優(yōu)勢。 （三）機會（ 1、購買能力加強 隨著 會經(jīng)濟的發(fā)展， 當?shù)鼐用裆?品房的消費觀念越來越強； ，其中相當一部分人都愿意在 購房置業(yè) 或投資 ，為住宅市場提供了較為強勁的購買基礎(chǔ)。 2、房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸成熟 地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 3、市場潛力較大 比較目前 其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結(jié)合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項目提供了市場機會。 （四）威脅（ 主要威脅來自涵碧苑 、 雙尊大廈等 。 四、本項目市場前景分析 在市場調(diào)查過程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 某某 的 部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時尚，這種趨勢經(jīng)過一個短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 18 并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導(dǎo)入主要通過上述二 條路進來， 人民路 是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項目的主要出入口。 師苑路是項目的次入口。 項目周邊主要有 民醫(yī)院、 天海由酒 店、 醫(yī)院等及縣直各機關(guān)單位。這些單位都會產(chǎn)生大量人流給本項目商業(yè)經(jīng)營提供得天獨厚的優(yōu)質(zhì)客戶資源。 因此，只要本項目 的商業(yè)店鋪做好商業(yè)招商和運營，高層住宅提供價格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項目的市場前景較好。 第四節(jié) 項目的價格定位分析 一、成本加利潤定價法 1、項目土地獲取價格 項目土地獲取價格為 2380萬元， 平均分攤至可出售房產(chǎn) 住宅 10828 ，建筑面積土地成本為住宅約 380元 / 2、項目單位開發(fā)成本 項目單位開發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建安、規(guī)費、綠化等綜合配套設(shè)施、稅收、管理費和銀行利息等（見下表），住宅約 3000 元 /業(yè)建筑約 2600元 / 二、市場比較定價法 （一）住宅 1、現(xiàn)狀概況 目前 地產(chǎn) 開發(fā)項目中還沒有 高檔高層住宅，因而本項目高層 住宅的市場價格和銷售面積在 無參考和可比性。根據(jù) 地域特點、 本項目高層住宅市場分析參照 分高層、小高層樓盤進行對比。 涵碧苑 ： 售價 4500 5000元 /平方米 （小高層、高層） 。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 19 碧水綠都 ：售價為 3800 4500元 /平方米 （小高層、高層） 。 中央花園 ： 售價為 3800 4500元 /平方米（小高層、高層）。 濱河灣 ： 售價為 4500 5000元 /平方米（小高層、高層）。 2、分析預(yù)測 從 有高層、小高層樓盤運作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價 位水平運行，高層、小高層的市場潛力尚未得到充分挖掘。近三年銷售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價格在 3800 5000元 /平方米之間。 按正常推測，現(xiàn)在小高層、高層銷售均價應(yīng)該在 4000元 /平方米左右和 4500元 /平方米以上 。因此推測購買者在心理上也完全可以接受 “ 高層住宅期房 4500 5000元 /平方米的均價 。 （二）商業(yè)店鋪 1、 業(yè)市場現(xiàn)狀 （ 1） 目前品牌連鎖、加盟店約為 100家。 （ 2） 根據(jù)初步市場摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗， 消費層次、購買力比較 高。 2、分析預(yù)測 根據(jù)“十 一 五”期間 的 人均可支配收入增長預(yù)測，推算至 2010年人均可支配收入將分別達到 溫飽型 小康型 小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， 的消費需求層次在 2011年將以小康型為主， 2010年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費為主。消費市場需求的迅速增長將為本項目的商業(yè)經(jīng)營帶來較大機遇。 項目地處 核心地段，本項目在精品打造、專業(yè)營銷和專業(yè)招商的運作下，商業(yè)潛能大，前景看好。 三、本項目定價 從本項目優(yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價格情況， 結(jié)合“成本加利X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 20 潤定價法”和“市場比較定價法”綜合 比較分析，本項目 開盤銷售價格實行低開高走的原則，住宅 4500元 / 。目前 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目中還沒有 高檔 高層建筑， 因而本項目的 地下停車位的市場價格暫無參考和可比性地下停車位均價暫按 4萬元 / 個。 這里的價格，應(yīng)該是一種展望預(yù)期價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價格。 確定的開盤入市價格應(yīng)結(jié)合項目經(jīng)濟技術(shù)指標、預(yù)算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進行調(diào)整，由公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價，后期不同類型產(chǎn)品價格走勢判定，價格系數(shù)設(shè)定，營銷策略等等，最終交董事會 確定。 第四章 場址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場址及用地現(xiàn)狀 一、場址現(xiàn)狀 場址現(xiàn)狀屬典型的河岸平原地貌，現(xiàn)狀標高約在 黃海高程 ，目前已基本完成場地平整。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目地點 位于人民路 上，項目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項目總用地面積 土地權(quán)屬通過拍賣方式由 有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 1、工程地質(zhì) 本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云 母片黑色礦物較多，厚度 5 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占60%，礫徑 4 6 6 8m，可作為城市建設(shè)用地。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 21 從整個區(qū)域來看， 基地內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，項目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2001 年 8 月 1 日實施的國家標準中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ X 縣 縣城地震動峰值加速度 “ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 32 5、變壓器臺數(shù)及容量 2 800（ 四、供配 電設(shè)計 1、本項目消防用電為二級負荷，其余用電均為三級負荷， 10 0 2、變電所內(nèi)設(shè)有 臺。 3、高壓選用環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜，采用負荷開關(guān)與熔斷器聯(lián)動的方式保護變壓器，低壓選用 4、在變電所內(nèi)設(shè)置無功自動補償裝置，補償后變壓器 10功率因數(shù)不小于 5、本工程除在 10設(shè)置專用計度柜外，對每臺變壓器設(shè)置了計度裝置，照明和動力分別計度；每戶設(shè)置電度，每層集中抄表 。 五、電力設(shè)計 1、采用 電系統(tǒng)；配電電壓 380/220 伏，干線采用三相五線制預(yù)分支電纜配電；電梯、風機、水泵等采用放射式配電。 2、配電箱位于各層的配電小間內(nèi)，選用 3、消火栓泵、噴淋泵等大于 37電動機采用軟起動，其它用電設(shè)備采用直接起動。 4、電梯、正壓風機、排煙風機、消防控制室等一級負荷為雙回路供電，末端切換。 5、水泵、風機配以相應(yīng)的聯(lián)動自動控制。 6、所有電纜均采用交聯(lián)阻燃電纜。 六、照明設(shè)計 1、照明標準：商場 200備 50 宅 100x。 2、燈具及光源：以節(jié)能型日光燈為主，白熾燈為鋪。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 33 3、配電線路：采用 七、防雷接地 1、按三類防雷建筑物設(shè)計，屋頂設(shè)避雷帶，利用建筑物結(jié)構(gòu)鋼筋做防雷引下線及接地裝置。 2、所有接地共用一套接地裝置，接地電阻不大于 1歐姆。 八、弱電設(shè)計 1、在地下車庫設(shè)置火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防電話和消防廣播系統(tǒng)。 2、電纜電視：在各需要場所設(shè)電視插座，住戶內(nèi)設(shè)置一根線。 3、設(shè)置數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)。 4、電話：設(shè)置市話直通式電話系統(tǒng)，每戶設(shè)置兩對線。電話交接箱設(shè)在大樓一層的電纜 交接間，電話分線盒設(shè)在各層豎井內(nèi)。 5、設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控器設(shè)在大樓一層的消防控制室；在大廳入口、電梯橋箱及主要通道設(shè)置電視攝像機。選用 6、設(shè)置防盜對講系統(tǒng)。 第七節(jié) 通風設(shè)計 一、設(shè)計依據(jù) 1、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（ 001年版） 2、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（ 3、土建專業(yè)條件圖 二、設(shè)計范圍 本建筑物內(nèi)地下車庫設(shè)計通風、防排煙。 三、通風系統(tǒng) 1、車庫的通風換氣次數(shù)為：送 5次 /次 /h。送風 量： 140000m3/h，排風量： 168000m3/h。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 34 2、地下車庫設(shè)置機械送排風系統(tǒng)，排風按上部排 1/3，下部排 2/3 設(shè)計。 四、防、排煙 地下車庫設(shè)機械排煙系統(tǒng)，選用單速消防排煙風機，排風與排煙系統(tǒng)合用。 第六章 節(jié)能與節(jié)水 一、編制依據(jù) 本項目可研節(jié)能編制依據(jù)國家計委、國務(wù)院經(jīng)濟貿(mào)易辦、建設(shè)部計資源 19972542 號關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”評估的規(guī)定。 二、節(jié)能、節(jié)水措施 1、節(jié)能措施 （ 1）采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。 （ 2）能源供電、供熱、供水部門應(yīng)盡量靠近負荷中心，減少輸送距離，減少能耗。供電采用功率因素自動補償裝置提高功率因素，減少電能損耗。 （ 3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。 （ 4）建筑布置應(yīng)注意形體齊整，減少外圍熱損失，根據(jù)地域氣候條件，盡量采用自然采光與通風，不過分依賴空氣調(diào)節(jié)與機械通風。根據(jù)熱工計算配置選用建筑物外圍護結(jié)構(gòu)及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設(shè)計好屋面保溫隔熱層，減少能耗。 （ 5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈具安裝高度，節(jié)約用電。 （ 6）選用低 損耗，低噪聲負荷能力強的 （ 7）選用高效節(jié)能光源及燈具。 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 35 （ 8）樓梯、走道燈采用人體感應(yīng)節(jié)能開關(guān)。 （ 9）先進的分散智能型報警系統(tǒng)。 （ 10）每戶內(nèi)設(shè)置電話電視和寬帶網(wǎng)綜合信息接線箱。 2、節(jié)水措施 （ 1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 （ 2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關(guān)、管材，以減少水資源流失。 （ 3）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源利用率，降低水資源無效損耗。 （ 4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。 （ 5）加壓設(shè)備：采用節(jié)能的自動 化程度較高的設(shè)備。 第七章 環(huán)境影響評價 第一節(jié) 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 一、自然環(huán)境 X 縣 X 廣場開發(fā)建設(shè)項目位于 X 縣 人民 上，總用地面積約 。地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標準，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標準中三類水體指標。 二、生態(tài)環(huán)境 本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動物棲息處，且目前無探明礦藏。 三、社會環(huán)境 本項目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學(xué)污染源，無易燃易爆物品倉庫，無工礦企業(yè)、軍事設(shè)施。 四、環(huán)境保護區(qū) 項目附近無名勝古跡，風景游覽區(qū)等環(huán)境保護區(qū)。 第 二節(jié) 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 36 一、分析依據(jù) 1、中華人民共和國環(huán)境保護法（ 1989年 12月） 2、建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例（ 1998年 4月） 3、中華人民共和國水土資源保護法 4、污水綜合排放標準（ 5、環(huán)境空氣質(zhì)量標準（ 地方規(guī)定 6、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 二、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 項目建設(shè)地點無大面積的水系和森林資源，項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進行生化處理后進入市政污水管道，對水資源不會造成破壞。本項目的建設(shè)，對建設(shè)地點 不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進行綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。 施工期間對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土拌合和施工材料運輸及土方運輸）；噪聲主要來源于施工機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。 項目建成運營期間對周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。 第三節(jié) 環(huán)境影響分析及保護措施 一、環(huán)境影響分析 1、社會環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目建設(shè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會影響 （ 2）項目對所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響 2、生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目產(chǎn)生的廢物可能對土壤層造成的損害， X“ 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 37 （ 2）項目排放的廢水對當?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響， （ 3）項目城市化進程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。 3、環(huán)境空氣影響分析內(nèi)容 （ 1）項目會排放哪些有害人體的氣體； （ 2）項目排放的氣體污染物對周圍環(huán)境的影響； 4、環(huán)