商住綜合樓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

1 X 市 時(shí)代廣場(chǎng) 大廈 商住綜合樓項(xiàng)目投資 可行性研究報(bào)告 2 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱 代廣場(chǎng) 大廈 商住綜合樓 （二）項(xiàng)目地址 廣西 族 大道與 古城 路交匯處 （三）項(xiàng)目性質(zhì) 合作開發(fā) （四）項(xiàng)目規(guī)模 擬建二十 一 層高的商住樓，其中：五層商場(chǎng)、兩棟塔樓（每棟塔樓高十 六 層）、一層地下車庫(kù)。周邊道路擴(kuò)建，除去公共用地后，項(xiàng)目實(shí)際使用面積為 折合 地上總建筑面積 其中商場(chǎng)共五層面積為 16240，住宅建 筑面積為 地下總建筑面積 3248 ，容積率 筑密度 26%。 （五）編寫可行性研究報(bào)告的依據(jù) 1、市人民政府提出的“ 136”城市建設(shè)計(jì)劃 2、 市房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策和文件。 3、投資項(xiàng)目可行性研究指南。 （六）項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目位于 民族 大道與 古城 路 交匯處，宗地實(shí)際使用面積約 折合 擬建成集商場(chǎng)、寫字樓、賓館、住宅為一體的綜合性樓盤，該宗地位于 周邊，吃、住、行、樂(lè)、購(gòu)物設(shè)施一應(yīng)俱全，東有二十六中，南有電子科技廣場(chǎng)，大熱 門購(gòu)物中心，西有廣西壯族自治區(qū)博物館和科技館，斜對(duì)面是民族廣場(chǎng)和華聯(lián)超市及夢(mèng)之島百貨，附近有星湖市場(chǎng)和麻村市場(chǎng)及新城區(qū)郵政局，公共配套，設(shè)施齊全。該宗地城市環(huán)境較成熟，開發(fā)此項(xiàng)目將有廣闊的市場(chǎng)前景并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)多年來(lái)的連續(xù)開發(fā)和城市改造，已形成了集商業(yè)、辦公、酒店、居住為一體的城市功能中心，并形成了東葛路（通信設(shè)備）、星湖路（ 七星路（高檔服飾精品）、民族宮購(gòu)物中心（華聯(lián)、夢(mèng)之島），大熱門（購(gòu)物、飲食）等多功能的商業(yè)帶，在附近，類似的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要是城市陽(yáng)光 100，但我們的市 場(chǎng)定位和市場(chǎng)細(xì)分與陽(yáng)光100 是有區(qū)別的，而且隨著 X 舊城改造工程步伐的推進(jìn)及新的“六縣六城區(qū)”大 X 框架的形成，從今年起每年在 X 舉辦的中國(guó) 東盟博覽會(huì)和泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出， X 已 3 向區(qū)域性國(guó)際大都市方向發(fā)展， X 有著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這也將給 X 的樓市帶來(lái)陽(yáng)光燦爛的春天，同時(shí)也使本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景和廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。 （七）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 廣西壯族自治區(qū)的首府，全區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是中國(guó)大西南出海通道的重要交通樞紐。它毗鄰粵、港、澳，面向東 南亞，背靠大西南。隨著南昆鐵路全線通車， X 市已成為華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站和橋梁。其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，不僅是廣西各地先富起來(lái)的許多人首選的定居地，也吸引了國(guó)內(nèi)外各地商賈云集 X 投資置業(yè)，更引起了國(guó)際上許多著名的大公司進(jìn)駐 X 設(shè)立公司及代表處或分支機(jī)構(gòu)。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和從 2004年起中國(guó)東盟博覽會(huì)會(huì)址永久性落戶 X， 市輻射功能增強(qiáng)。 政府為加快城市建設(shè)，將 2002 年確定為“城市建設(shè)管理年”，并以此啟動(dòng)“一 年一小變，三年一中變，六年一大變”的城市建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)，簡(jiǎn)稱 136 目標(biāo)，從而使首府 X 的市容市貌在近期內(nèi)有一個(gè)根本性的改觀，提升 造 民族大道作為 X 的主干道，也是 X 最繁華的街道之一，但是現(xiàn)有的商場(chǎng)和住宅建筑不僅沒(méi)有滿足人們的消費(fèi)和居住要求，也影響了城市景觀，更無(wú)法適應(yīng) X 日益增長(zhǎng)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和 X 提出的建設(shè)區(qū)域性國(guó)際大都市的要求。因此，開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施配套完善、集商場(chǎng)、住宅、停車為一體的商住綜合樓迫在眉睫，以適應(yīng) X 快速發(fā)展的需要。本項(xiàng)目擬建的 時(shí)代廣場(chǎng) 大廈 商住綜合樓地處民族大道的繁華地段，附近有華聯(lián)、夢(mèng)之島、大熱門和飲食一條街，人流量非常大，所以本項(xiàng)目將能滿足人們的消費(fèi)和居住需求，同時(shí)也為民族大道以至 （八）項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義 本項(xiàng)目的建成和營(yíng)業(yè)將為 綜合樓的建成將為綠都 X 的整體形象增添光彩，從而促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，對(duì)改善投資環(huán)境，吸引國(guó)內(nèi)外客商到 X 投資，進(jìn)一步積極貫徹對(duì)外開放政策，加速本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地區(qū)財(cái)稅收入等具有積極的影響。此外，商場(chǎng)在一定程度上增加了就業(yè)機(jī)會(huì)、刺激 消費(fèi)市場(chǎng)，繁榮了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)了內(nèi)需。而住宅樓的建設(shè)有力于改善居民的居住條件，為市民提供了一個(gè)規(guī)劃布局合理、功能配套設(shè)施齊全的理想家園。 二、項(xiàng)目所在地原狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 （一）房屋建筑情況 4 大部分為磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)為簡(jiǎn)易房。 （二）拆遷補(bǔ)償方式 以貨幣補(bǔ)償為主。 （三）拆遷費(fèi)用估算 依據(jù) 2002X 市公布的城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行） ,拆遷補(bǔ)償費(fèi)：商鋪、居民、其他補(bǔ)償費(fèi)用暫定為 392萬(wàn)元 三 、投資環(huán)境分析 （ 一 ） 1、中心城市的地位 朝便有人稱 之“南控交趾，東瞰潯梧，西接西田，北衛(wèi)柳桂，為粵省要樞”。如今 濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心，是廣西壯族自治區(qū)黨政軍首腦機(jī)關(guān)的所在地。 X 不僅在廣西發(fā)揮著區(qū)域中心城市的作用，而且已發(fā)展成為中國(guó)大西南出海通道的樞紐城市。憑借面向北部灣、背靠云貴川、鄰粵、港、澳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， X 在發(fā)展中對(duì)北部灣城市發(fā)揮中心城市的依托作用、對(duì)華南、西南地區(qū)發(fā)揮樞紐城市的連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮中國(guó)前沿城市的開發(fā)作用。 2、自然氣候 海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)， 陽(yáng)光充足，雨量充沛，霜少無(wú)雪。年平均氣溫 ，年平均降雨量達(dá) 1300 毫米，全年無(wú)霜期 345 360天，有“草經(jīng)冬而不枯，花非春仍奔放”之說(shuō)。 3、地理環(huán)境 X 位于東經(jīng) 107 45 108 51，北緯 22 12 23 32。市區(qū)居于廣西四大盆地之一的 均海拔 74 79米，最高處為 496米。 城而過(guò)的一段稱為邕江，匯入珠江水系。 4、城市榮譽(yù) 991年以來(lái)先后榮獲“中國(guó)城市綜合實(shí)力 50強(qiáng)”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國(guó)雙擁模范城市”、“國(guó)家園林城市”等稱號(hào)。 1998年作為精神文明建設(shè)的典型在全國(guó)廣泛宣傳。 2002年獲中國(guó)城市居住環(huán)境建設(shè)的最高獎(jiǎng)項(xiàng) 中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)，被評(píng)為中國(guó)適合人類居住的“綠色家園”。 5 1992 年以來(lái)， X 市還榮幸地被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策，被定為全國(guó)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市、城市綜合配套改革試點(diǎn)城市以及扭虧增盈試點(diǎn)城市。 5、區(qū)位優(yōu)勢(shì) （ 1）沿海的開放城市 廣西的三大深水優(yōu)良港口城市 北海市、防城港市和欽州市僅 204公里、 173 公里和 104 公里 。廣西出海口是中國(guó)離東南亞地區(qū)以及非洲最近的出?？凇V西沿海港灣眾多，可開發(fā)的大小港口 21個(gè)，開發(fā)后年吞吐能力可達(dá) 1億噸以上。近期規(guī)劃建設(shè) 18個(gè)萬(wàn)噸至十萬(wàn)噸的泊位。廣西已確立了“南 (寧 )北 (海 )欽 (州 )防 (城港 )”沿海發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮 X 市對(duì)廣西沿海地區(qū)的大城市依托作用和輻射作用。這一地區(qū)將成為廣西乃至中國(guó)大西南經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的地帶，成為中國(guó)沿海地區(qū)發(fā)展的新熱點(diǎn)。 （ 2）沿邊的首府城市 廣西邊境有 8個(gè)縣 (區(qū)、市 )與越南接壤，現(xiàn)有邊境口岸 11個(gè)， 興口岸只有 230 公里和 204 公 里，相鄰的 7 個(gè)縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長(zhǎng) 1020公里，對(duì)發(fā)展邊境貿(mào)易有著天然的地利條件。 （ 3）沿江的內(nèi)河口岸城市 個(gè)內(nèi)河口岸之一。西江水系從云貴高原而來(lái)，橫穿廣西，經(jīng)廣東流入南海，是大西南地區(qū)通往港澳的一條黃金水道。目前 X 至廣州、香港、深圳、梧州等 8 條內(nèi)河航線已開通，待西江航道二期整治工程完工，一千噸級(jí)內(nèi)河船舶可從 X 直達(dá)廣州和港澳地區(qū)。 （ 4）線的樞紐城市 云南、貴州、四川諸省幅員遼闊，人口眾多，面積和人口占中國(guó)的 1 4和 1 5，是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。湘桂、黔桂、黎 湛和南昆鐵路在 X 交匯，使之成為粵瓊港澳西進(jìn)的門戶，川黔滇藏南下出海的樞紐。 （ 5）華南、西南兩大經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn) 、港、澳，背靠云、貴、川，既可以接受華南沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)的輻射，又可以利用西南地區(qū)豐富的資源。在兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部， X 市作為中心城市，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。 6、立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò) 作為大西南出海通道的樞紐城市， 路、公路、水路四通八達(dá)的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)： （ 1）航空 6 空中走廊已開通飛往北京、上海、廣州、香港及越南河內(nèi)、泰國(guó)曼谷的 20多條 國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線，新機(jī)場(chǎng)年客流量為 250萬(wàn)人次。 （ 2）鐵路 鐵路運(yùn)輸通過(guò)全國(guó)最先進(jìn)的電氣化鐵路南昆線及湘桂線與京廣線等干線相通，可直達(dá)祖國(guó)的大江南北，其中湘桂線終點(diǎn)還和越南接軌。目前，西南地區(qū)最大的鐵路編組站正在 （ 3）公路 公路運(yùn)輸縱橫交錯(cuò)，通達(dá)廣西各地、縣、市和全國(guó)的公路共 161條。擁有民用載客汽車 13202輛，民用載貨汽車 18258輛，出租車 3714 輛，年客運(yùn)量 5446萬(wàn)人，貨運(yùn)量 3450萬(wàn)噸。 （ 4）航運(yùn) 水路運(yùn)輸已開通 7 條內(nèi)河航線，沿西江逆水而 上可通龍州、百色，直入云貴，順可達(dá)粵、港、澳， 85萬(wàn)噸。 （ 5）市內(nèi)交通 市內(nèi)公共交通十分便利，公共汽車全部實(shí)行了無(wú)人售票， 1998年空調(diào)公共汽車開始投入運(yùn)營(yíng)。市民和外地旅客出門乘坐的士可招手即停，出租車行業(yè)的文明經(jīng)營(yíng)讓外地來(lái)客乘興而來(lái)，滿意而歸。 7、城市基礎(chǔ)設(shè)施 近年來(lái)， 大投入，加強(qiáng)城市道路、橋梁、通訊、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不斷創(chuàng)造良好的生活、生產(chǎn)和投資環(huán)境。 （ 1）路橋通暢 全市道路總長(zhǎng) 599公里，縱橫交錯(cuò) 的 634條道路使市內(nèi)交通四通八達(dá)； 66座造型多樣的大小橋梁則如道道彩虹飛架于江、河、湖、溪之上，其中市區(qū)內(nèi)橫跨邕江的大橋有 4座；全長(zhǎng) 39公里，還有 5 座大橋正在建設(shè)中，路幅 60米寬的城市快速環(huán)道已經(jīng)建成通車。城市外環(huán)線也將建成通車， （ 2）水電充足 X 市民幾乎沒(méi)有缺水、少電之煩惱，即使在用水用電量高峰的盛夏時(shí)節(jié)，日供水能力達(dá) 座水廠和年供 615463萬(wàn)千瓦電力的供電力仍然為居民生活和工業(yè)用水用電提供了保障。 （ 3）郵政業(yè)務(wù)齊全 6個(gè)郵政局（所）已開辦各種信函、包裹郵寄、報(bào)刊零售、郵政儲(chǔ)蓄、國(guó) 7 際國(guó)內(nèi)特快、圖文傳真等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，郵政業(yè)的功能日臻完善。 （ 4）電信發(fā)展迅猛 X 電信從規(guī)模容量到技術(shù)層次和服務(wù)水平不斷躍上新臺(tái)階。 1997 年市內(nèi)電話總?cè)萘窟_(dá) 門，市話用戶達(dá)到 戶，電話普及率達(dá)到每百人 35 部，躍入全國(guó)城市先進(jìn)行列；移動(dòng)電話、無(wú)線尋呼用戶逐年增多；公用電話 3704部，普及率名列全國(guó)省會(huì)城市前 10名。目前，微波、光纖、衛(wèi)星等現(xiàn)代通信技術(shù)的運(yùn)用已形成了以 通全國(guó)各地及世界近 200個(gè)國(guó)家和地 區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)。 （ 5）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備 全市有生活垃圾無(wú)害化處理廠（場(chǎng)） 3座，垃圾中轉(zhuǎn)站 34座，公共廁所 334座，瑯東污水處理廠 1座（江南污水處理廠正在建設(shè)中），市區(qū)主次干道實(shí)行了機(jī)械化清掃，全日保潔，生活小區(qū)、小街小巷都整潔衛(wèi)生。 （二）政策法規(guī)環(huán)境 1、房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī) 年來(lái)，頒布了 交易管理?xiàng)l例等一系列法規(guī)規(guī)章，加強(qiáng)了對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀控制和規(guī)范化管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程跟蹤管理，同時(shí)積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)確立全新的開發(fā)理念，以市場(chǎng)為中心，實(shí)施精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌樓盤，帶動(dòng)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)邁進(jìn)。 2、“ 136”城市建設(shè)計(jì)劃 X 制定實(shí)施“ 136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理年方案”，旨在把城市建設(shè)管理作為該市新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)主要增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)抓，消除過(guò)去視城市建設(shè)為消費(fèi)和花錢的觀點(diǎn)，塑造城市最佳環(huán)境，把區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展。同時(shí)，拉 開城市框架，拓展城市空間，推進(jìn)舊城改造，加快新區(qū)開發(fā)，打通城市干道，完善配套設(shè)施，強(qiáng)化城市管理，努力把 確?！?136”目標(biāo)和“城市建設(shè)管理年方案”的順利實(shí)施， X 制定頒布一批重要的配套政策，以創(chuàng)造良好、寬松的投資和建設(shè)環(huán)境。此外，也加大舊城改造力度，促進(jìn)城市功能布局的完善，加快舊貌換新顏，突出綠城生態(tài)特色。 3、決策影響 136”目標(biāo)和大規(guī)模的舊城改造使許多被拆遷戶為尋求更好的居住環(huán)境而持幣待購(gòu)，新的“六縣六城區(qū)”大 的涌入以及從 2004 年起中國(guó) 8 東盟博覽會(huì)會(huì)址永久性落戶 X，這將會(huì)有大批的國(guó)內(nèi)外客商聚集 X，推動(dòng)著 4、西部開發(fā)優(yōu)惠政策 X 已出臺(tái)西部開發(fā)優(yōu)惠政策。外商來(lái) X 投資興辦企業(yè)，可以享受沿海開放城市和國(guó)家西部開發(fā)的有關(guān)優(yōu)惠政策，外商在 3個(gè)項(xiàng)目，均可享受外商投資的鼓勵(lì)類項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 （三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 二十一世紀(jì)以來(lái)， 后 教興市、農(nóng)業(yè)穩(wěn)市、工業(yè)立市、三產(chǎn)富市、以 法治市”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)，實(shí)現(xiàn) 2010 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 2000 年翻一番以上的奮斗目標(biāo)，把X 建成西南出海通道的樞紐、聯(lián)結(jié)華南和西南地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心、對(duì)海外特別是港、澳、臺(tái)地區(qū)及東南亞有吸引力的開放城市。 2、投資方向 X 市投資領(lǐng)域始終堅(jiān)持“三產(chǎn)富市”的方針，把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)擺在十分重要的位置。從所占投資比例來(lái)看?！熬盼濉睍r(shí)期第一產(chǎn)業(yè)只占 第二產(chǎn)業(yè)占 第三產(chǎn)業(yè)完成的投資總量和所占比重均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一、第二產(chǎn)業(yè)。投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的 合理化，為全市三個(gè)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展作出了積極的貢獻(xiàn)。 3、房地產(chǎn)業(yè)狀況 2003年， 136”工程的目標(biāo)指引下，進(jìn)一步加大了舊城改造的力度，全面實(shí)行貨幣化拆遷，以及從今年開始每年在 國(guó) 東盟博覽會(huì)”、泛珠江三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，種種利好消息極大刺激了 X 房地產(chǎn)的開發(fā)速度。 2003 年， X 市的房地產(chǎn)施工總面積為 同比增長(zhǎng) 竣工總面積為 同比增長(zhǎng) 銷售面積為 185萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 銷售總額為 比增長(zhǎng) 2004年一季度施工總面積為 ，同比增長(zhǎng) 竣工總面積為 ，同比增長(zhǎng) 售面積為 同比增長(zhǎng) 。 2003年的商品房銷售價(jià)格平均為 2458 元 /，其中住宅平均為 2430 元 /，辦公樓平均為 3870 元 /； 2004 年 1 月 5月商品房住宅銷售價(jià)格平均為 2915 元 /，價(jià)格上漲了 從以上的數(shù)據(jù)可以看出，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)出歷史新高，建設(shè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，銷售市場(chǎng)也持續(xù)火暴，保持著供銷兩旺的良好局面。 綜上所述，二十一世紀(jì)的 X 市，在我國(guó)實(shí) 施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的大潮中，在中國(guó) 東盟 9 博覽會(huì)永久落戶 X， 9 2 泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成，隨著城市建設(shè)的加強(qiáng)，投資置業(yè)政策的完善， X 良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，無(wú)疑使其成為具有巨大潛力的城市。本項(xiàng)目及時(shí)建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟(jì)前景也是非常樂(lè)觀的。 四、市場(chǎng)研究 （一）市場(chǎng)供求現(xiàn)狀研究 1、市場(chǎng)需求狀況 五規(guī)劃”提出 2005年人均居住使用面積 16的目標(biāo)，比 1999 年的目標(biāo)（人均居住使用面積 9 ）多出 7 。 X 統(tǒng)計(jì)局公布 2000 年人口普查結(jié)果； X 市區(qū)人口 常住流動(dòng)人口 40 萬(wàn)人，市區(qū)人口比 1999 年增加 ， X 撤銷郊區(qū)又使城區(qū)人口增加 40萬(wàn)人，“七縣歸一的大 X”以及 中國(guó) 東盟博覽會(huì)”每年在 引著大批的國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資置業(yè)， 136”工程和住房制度的改革，這些都使 X 的房子有著巨大的需求，不管是住宅還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，因此， X 的房地產(chǎn)開發(fā)有著廣闊的市場(chǎng)前景和無(wú)限的想象空間。 2、市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 2002年和 2003年 預(yù)售）面積分別為 ，2003 年比 2002 年增加了 。隨著建設(shè)投資、竣工面積逐年增長(zhǎng)，多渠道的房子供應(yīng)體系已基本形成。 2004 年一季度， X 市房地產(chǎn)施工面積為 ，銷售面積為 ，銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。從整個(gè) X 的房子還基本能滿足現(xiàn)在的市場(chǎng)需求，但是今年起在 X 舉辦的“中國(guó) 東盟博覽會(huì)”將會(huì)拉大房子的需求，而且，民族大道作為 X 最繁華的街道之一，商住樓的需求空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有滿足，由于該地段人口密集，商賈云集，流動(dòng)人員多，商住樓供應(yīng)緊張已 初露端倪。 （二）銷售價(jià)格分析 1、據(jù)我們對(duì)最近 宅）起價(jià)基本如下： 單位 :元 / 最高起價(jià) 最低起價(jià) 平均起價(jià) 瑯東新區(qū) 4500 元 / 2700 元 / 3490 元 / 江南區(qū) 3200 元 / 1458 元 / 2293 元 / 城北區(qū) 2800 元 / 1966 元 / 2320 元 / 新城區(qū) 3500 元 / 2500 元 / 3183 元 / 10 興寧區(qū) 3700 元 / 1887 元 / 3017 元 / 2、本項(xiàng)目的類比樓盤基本情況表 名稱 名稱 地理 位置 樓盤 性質(zhì) 主要 配套 起步價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 開盤 日期 工程 狀況 銷售 情況 陽(yáng)光 100 民族 大道 住宅 地上 停車場(chǎng) 3088 6500 3500 工 90% 商鋪 35000 兩河 流域 民族 大道 商住樓 地下 停車場(chǎng) 2998 3580 3200 工 80% 新朝陽(yáng) 廣場(chǎng) 朝陽(yáng)路 商住樓 地下 停車場(chǎng) 28800 80% 從以上的數(shù)據(jù)可以看出， X 市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，各個(gè)樓盤的銷售狀況都良好，幾乎是開發(fā)一個(gè)成功一個(gè)，所以，本項(xiàng)目的開 發(fā)具有良好的市場(chǎng)前景。 （三）綜合分析及預(yù)測(cè) 2004 年， X 市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來(lái)越高，品種也越來(lái)越豐富。隨著開發(fā)商的觀念更新和購(gòu)房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計(jì)開發(fā)理念開始成為 盤的熱銷帶動(dòng)了 時(shí)代廣場(chǎng) 大廈 商住綜合樓位于民族大道旁，交通便利，且其市場(chǎng)前景廣闊，商機(jī)無(wú)限，周邊城市配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美景色怡人，是商賈投資興業(yè)的寶地。 綜上所述，基于 時(shí)代廣場(chǎng) 大廈 商住綜合樓其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地理位置，本項(xiàng)目把中高檔商住樓作為目標(biāo) 市場(chǎng)，主要面向 X 市及來(lái) X 市投資置業(yè)的各地商賈，針對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)，力求建成一座匯人文氣息、無(wú)限商機(jī)、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈。 五、建設(shè)安排 （一）建設(shè)周期 本項(xiàng)目建設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量，預(yù)計(jì) 內(nèi)完成?？尚行匝芯繄?bào)告審批后，應(yīng)立即開展全面工作。安排好工作計(jì)劃，縮短建設(shè)周期提前受益。 （二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度建議 2005年 4月 2005年 10月完成項(xiàng)目土地的報(bào)批手續(xù)，落實(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2005年 11月前完成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、畫紅線、建設(shè)規(guī)劃等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)。 2005年 12月“ 某某大廈 ”奠基開 發(fā)建設(shè) 2007年 4月前封頂 11 2007年 4 8月成立經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)機(jī)構(gòu) 2007年 10月前全部交付使用，商廈全部投入經(jīng)營(yíng)，住宅開始入住 附項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 : 六、項(xiàng)目投資估算 表一 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 A 開發(fā)成本 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 元 一 土地成本 元 1 土地面積 2 土地單價(jià) 元 /畝 3 其它土地費(fèi)用 二 前期工程費(fèi)用 元 1 可行性研究費(fèi) 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 3 審查費(fèi) 5 場(chǎng)地平整、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三 建安工程費(fèi) 元 四 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 元 1 供電工程 2 供水工程 3 排水工程 4 設(shè)備費(fèi) 5 綠化、道路工程 9245 6 煤氣工程 7 智能化工程 五 公共設(shè)施配建費(fèi) 萬(wàn)元 六 開發(fā)期間費(fèi)稅 元 1 城規(guī)綜合服務(wù)費(fèi) 2 城建配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 3 教育費(fèi)附加 建安工程費(fèi) *1% 4 人防建設(shè)費(fèi) 10元 / 5 白蟻防治費(fèi) 2元 / 6 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 建安工程費(fèi) * 7 工程招標(biāo)費(fèi) 建安工程費(fèi) *1 8 監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) * 9 工 程保險(xiǎn)費(fèi) 建安工程費(fèi) *2% 七 預(yù)備費(fèi) 元 1 基本預(yù)備費(fèi) (一 +二 +三 +四 +五 +六 )*2% 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) B 開發(fā)費(fèi)用 八 +九 +十 元 八 管理費(fèi)用 A*3% 元 九 銷售費(fèi)用 銷售額 *元 12 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 P=5500萬(wàn)元 i=2 年 元 C 總投資 A+B 元 表二：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 D 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一 總用地面積 二 建筑密度 26% 三 容積率 四 綠地率 30% 五 地上總建筑面積 1 住宅建筑面積 2 商業(yè)建筑面積 3 辦公建筑面積 4 地下車庫(kù)建筑面積 5 地下公共配建面積 六 道路、綠化面積 1 道路面積 2 綠化面積 E 建安工程費(fèi) 元 1 住宅建安費(fèi) 1000元 元 2 商場(chǎng)建安費(fèi) 1000元 元 3 辦公建安費(fèi) 元 0 萬(wàn)元 4 車庫(kù)建安費(fèi) 1000元 元 5 公建建安費(fèi) 元 0 萬(wàn)元 F 總投資成本 元 G 銷售利潤(rùn) 元 一 銷售總額 元 1 住宅銷售額 2500元 元 2 商場(chǎng)銷售額 元 一層商場(chǎng)銷售額 15000元 元 二層商場(chǎng)銷售額 12000元 元 三層商場(chǎng)銷售額 9000元 四層商場(chǎng)銷售額 7000元 五層商場(chǎng)銷售額 6000元 3 車庫(kù)銷售額 175個(gè)車庫(kù) 二 營(yíng)業(yè)稅 銷售額 *5% 元 H 稅后利潤(rùn) 元 1 應(yīng)納稅所得額 元 2 所得稅 33% 元 J 利潤(rùn)率 1 銷售利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)稅后 2 稅后利潤(rùn)率 所得稅后 七、借貸償貸計(jì)劃（見(jiàn)表三） 該項(xiàng)目投資均發(fā)生在第一年建設(shè)期，所需投資資金 5500 萬(wàn)元依靠銀行 ,元 13 為公司自有資金，則項(xiàng)目貸款總額為： 5500萬(wàn)元 ，自有資金為： 貸款分兩期借貸：第一年貸款 2000 萬(wàn)，第二年再貸款 3500 萬(wàn)。建設(shè)期不付款償息，建設(shè)期利息在第二 年末一次性付清。設(shè)貸款利率按 則第二年需付息 : 2000 2000(1 3500 元 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 （一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)表四） 1、營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅 =當(dāng)期銷售收入 5% 2、所得稅 所得稅 =（當(dāng)期銷售收入總成本費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅） 33% 3、凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 =總成本費(fèi)用利息營(yíng)業(yè)稅所得稅 從表四中看出：此工程項(xiàng)目的總投資額 為 元 ,元，建設(shè)期第二年投資 元。在營(yíng)業(yè)期的第一年凈現(xiàn)金流量為正，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期結(jié)束時(shí)，其凈現(xiàn)金流量累計(jì)額達(dá)到 （二）項(xiàng)目資金來(lái)源與資金占用平衡表（見(jiàn)表五） 資金來(lái)源 =銷售收入 +自有資金 +貸款 資金占用 =建設(shè)投資 +貸款償還 +利息償還 +營(yíng)業(yè)稅 +所得稅 資金盈余 =資金來(lái)源資金占用 從表五看出 ,此工程項(xiàng)目的基本建設(shè)投資分別由銀行貸款和企業(yè)自有資金取得 ,其數(shù)額分別為 5500萬(wàn)元 和 元。由于還款期各年的還款數(shù)額不同，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目在營(yíng)業(yè)期內(nèi)的資金的盈余狀況有些波動(dòng)。 （三）項(xiàng)目損益表（見(jiàn)表六） 利潤(rùn) =當(dāng)期銷售收入總成本費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅所得稅 從表五中看出：工程項(xiàng)目在建設(shè)期第一年內(nèi)沒(méi)有創(chuàng)造利潤(rùn) ,則第二年創(chuàng)造利潤(rùn)。建設(shè)期第一年后且在銷售期的 1年中，根據(jù)償還付息及地下車庫(kù)、商鋪和住宅銷售等情況的不同，導(dǎo)致創(chuàng)造的利潤(rùn)多少有所不同。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算以項(xiàng)目現(xiàn)務(wù)現(xiàn)金流量表（表四）中各年的凈現(xiàn)金流量為基數(shù)，各年折 14 現(xiàn)系數(shù)、凈現(xiàn)值、累計(jì)凈現(xiàn)值如表四所示。 在基準(zhǔn)收益率 I=12%的條件下本項(xiàng)目累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量為 大于零。 在單方案分析中，認(rèn)為可行。 （二）項(xiàng)目投資回收期 （包括建設(shè)期） 投資回收期的計(jì)算以項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)表四）為準(zhǔn)。該方案的使用壽命 ,即銷售期，為 1 年，該項(xiàng)目的建設(shè)期為 。不包括建設(shè)期的投資回收期 =包括建設(shè)期的投資回收期 1 年方案即可行。包括建設(shè)期的投資回收期 方案即可行。 不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 ，意味著項(xiàng)目投資在計(jì)劃期限 內(nèi)可全部回收，故項(xiàng)目可行；在考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為 意味著投資將在計(jì)劃期限 項(xiàng)目可行。 （三）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率 (決于項(xiàng)目?jī)?nèi)在的各時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流量，而與外部因素?zé)o關(guān)。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和標(biāo)準(zhǔn)收益率（ 較來(lái)評(píng)價(jià)方案的可行性。 當(dāng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 =0 萬(wàn)元時(shí) ,I=該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率 2%，則有 大于 2%,說(shuō)明項(xiàng)目可行。 十、 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析及針對(duì)風(fēng)險(xiǎn) 的市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)政策變化、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化及本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，另外還有一個(gè)資金風(fēng)險(xiǎn)，本節(jié)就前三者進(jìn)行分析并提出相應(yīng)對(duì)策。 1、 全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)加大 2005年 3月 17日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首付將由目前的 20%提高到 30%，具體調(diào)整方式將由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切。這是繼 2004年 10月 29日房貸加息以來(lái)的第二次加息。百分點(diǎn)，第 二次加息幅度增加 百分點(diǎn)，按揭買房的購(gòu)房者會(huì)因此每月背負(fù)更多的銀行利息。這是國(guó)家試圖通過(guò)抑制需求來(lái)平抑高漲房?jī)r(jià)的又一個(gè)措施。 其實(shí)，早在去年前年，國(guó)家就不斷出臺(tái)措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 2003年 6月的 121文件，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻； 2004年叫停協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性用地的“ 8 31”限令，成為收緊地根的分水嶺。這些措施都是國(guó)家希望通過(guò)調(diào)整供給規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。 15 然而 2004年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高速上揚(yáng)，因此一直被視為房地產(chǎn)調(diào)控禁區(qū)的購(gòu)房需求終于遭受打壓。 對(duì)未來(lái)的形勢(shì)而言，將可能出現(xiàn)兩個(gè)大的趨勢(shì)：一個(gè)是 對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的地區(qū)，宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加，如果目前的政策沒(méi)有明顯奏效的話，未來(lái)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策幾乎是肯定的，溫家寶總理在向全國(guó)人代表大會(huì)代表國(guó)務(wù)院做的報(bào)告中明確說(shuō)了，“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是重點(diǎn)”，也就是調(diào)控房?jī)r(jià)已經(jīng)成為 2005 年政府調(diào)控政策的組成部分之一，這已經(jīng)毋庸置疑了。另一方面，由于國(guó)家在非房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)的嚴(yán)控政策“不搞一刀切”，而且一些已經(jīng)在這些區(qū)域投資的企業(yè)市場(chǎng)反映不錯(cuò)，熱點(diǎn)地區(qū)的投資會(huì)向房地產(chǎn)二三線城市流動(dòng)。 總之，從全國(guó)范圍來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)者將面對(duì)來(lái)自成本和房?jī)r(jià)的雙重?cái)D壓，必 須注意投資風(fēng)險(xiǎn)。 2、 A 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢(shì) B 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 C 商品房銷售持續(xù)旺盛 D 房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金增長(zhǎng)，利用外資幅度增加 E 商品房空置面積增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積有所上升。目前我市空置高品房的主要特點(diǎn)是住宅、辦公樓空置進(jìn)一步消化而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置繼續(xù)增加。截止 2004年末，全區(qū)商品房空置面積為 方米，比去年增加 其中，商品住宅空置面積增長(zhǎng) 9%，占全部空置面積的 比去年降低 百分點(diǎn)；辦公樓空置面積比去年減少 占全部空置面積的 4%，比上年降低 業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增長(zhǎng) 占全部空置面積的 比去年提高 此可以看出， 3、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)策及本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 A 加快項(xiàng)目進(jìn)展。這包括加快項(xiàng)目的確立、加快施工進(jìn)度、加快銷售速度。在房地產(chǎn)形勢(shì)仍然看好、政策仍然有利的情況下把項(xiàng)目做完，即是搶得了“天時(shí)”。 B 項(xiàng)目策劃及市場(chǎng)定位必須富有特色。針對(duì)本項(xiàng)目的商場(chǎng)部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、 東京銀座、北京王府井等商家進(jìn)駐是取得銷售成功的有力保證。雖然 X 目前有百貨大樓、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、夢(mèng)之島等興旺的商場(chǎng)，但其由于沒(méi)能引入真正有影響力的國(guó)際品牌或不能由始至終地堅(jiān)持走高端路線，因此很難樹立高端形象。 檔寫 16 字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致 X 已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費(fèi)，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。本項(xiàng)目就是要彌補(bǔ)這個(gè)空缺。對(duì)于項(xiàng)目的兩個(gè)塔樓，定位于高檔寫字樓及商務(wù)公寓，并引進(jìn)國(guó)際著名酒店來(lái)提升形象?？傊?，本項(xiàng)目基于優(yōu)越的地理位置，有條件打造成 絕對(duì)的高檔商業(yè)形態(tài)。在 X 高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰(shuí)能先勝出，誰(shuí)就必將嘗到高檔商業(yè)帶來(lái)的巨大利益。 附下表： 表三 籌款計(jì)劃及還款來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì)算期 (年 ) 1 2 1 借款 5500 2000 3500 初本息余額 年借款 5500 2000 3500 年應(yīng)計(jì)利息 年還本付息 中：還 本 5500 0 5500 付息 末本息余額 2 還本資金來(lái)源 年可用于還本的未分配利潤(rùn) 年可用于還本的折舊和攤銷 前年度結(jié)余可用于還本資金 用于還款的其他資金 注 : （ 1）借款年利率按 6%計(jì)算； （ 2）第一期借款資金人民幣 2000萬(wàn)元，第二期借款資金人民幣 3500萬(wàn)元； （ 3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第二年開始還本付息 (其中建設(shè)期 )。 表四 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)贏利分析 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算