房產(chǎn)項(xiàng)目用地房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告

0 金葉左岸 項(xiàng)目用地調(diào)查 報(bào)告 公司名稱：海南善水房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 公司 二七年八月五日 1 目 錄 第一部分、總 論 . 2 一 . 2 二項(xiàng)目概況 . 4 三問題與建議 . 7 第二部分、市場預(yù)測 . 8 一市場調(diào)查 . 8 二產(chǎn)品供需預(yù)測 . 8 三價(jià)格預(yù)測 . 9 第三部分、風(fēng)險(xiǎn)分析 . 10 一定性分析 . 10 二競爭力分析 . 11 三市場風(fēng)險(xiǎn)分析 . 11 第四部分、項(xiàng)目 投資分析及風(fēng)險(xiǎn)控制 . 12 一 . 12 二投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 . 16 第五部分、調(diào)查 結(jié)論與建議 . 17 一推薦方案的總體描述 . 17 二推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 . 17 三結(jié)論與建議 . 18 2 第一部分、總 論 一 金葉左岸 （暫 定名 承辦單位： 海南善水 房地產(chǎn)開發(fā) 集團(tuán) 公司，注冊資本 5000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為暫定 。 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 善水 房地產(chǎn)開發(fā) 集團(tuán) 公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng) 造價(jià)值 造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) 善水 房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 升員工價(jià)值，提高 善水 集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 水 集團(tuán) 股東。 （ 1）項(xiàng)目用地 批復(fù)文件 （ 2）國家及?？?市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）?？?市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十 五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）?？谑?2005、 2006 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5）?？?市城市總體規(guī)劃大綱（ 2000 2010 年） （ 6）?？谑?經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 遠(yuǎn)景 規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）?？?市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) （ 9）?？?市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 3 （ 10）其他有關(guān)依據(jù)資料 策背景 外部環(huán)境： 海南省今年來建設(shè)速度日益加快，作為省會(huì)城市的?？谑型瞥隽恕皟|元打造城市新規(guī)劃”。在政府“開發(fā)沿江、提升中心”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，“南 渡 江濱江地帶”成為?？诮窈蟪鞘邪l(fā)展的重點(diǎn)。在整體規(guī)劃中，南渡江兩岸將成為海口市生態(tài)景觀中心主軸，而在開發(fā)的過程中會(huì)力圖最大限度地保護(hù)和恢復(fù)南渡江的濕地、森林、綠化、鳥類、沙灘等原有生態(tài)環(huán)境。 海南善水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的大型生活社區(qū) 金葉左岸新城，位于正在規(guī)劃中的南渡江邊， 正面臨政府開發(fā)南渡江的大好時(shí)機(jī)。?？谑姓阅隙山瓰橹行慕ㄔO(shè)城市發(fā)展軸、生態(tài)軸，景觀軸的新規(guī)劃方案給善水公司 提供 良好的發(fā)展契機(jī)。人們已經(jīng)把目光從傳統(tǒng)的海景房市轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)樓市全新的概念 一線江景樓盤。 金葉左岸新城項(xiàng)目，沿著南度江西岸的自然曲線展開，一個(gè)地域?qū)掗?、低密度、原生態(tài)的大型濱江格調(diào)新城將呈現(xiàn)人們面前。 內(nèi)部因素： 善水房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 公司自 2001 年成立以來，先后開發(fā)了“金都大廈”、“天馳陽光度假公寓”、“ 海南大學(xué)南?？萍荚贰钡软?xiàng)目。累計(jì)完成開發(fā)面積近30 萬平方米，獲得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 大盤是在“造城”，是對開發(fā)商水平的考驗(yàn)，是一個(gè)城市房地產(chǎn)建設(shè)成熟的表現(xiàn)，它強(qiáng)調(diào)的是一種大社區(qū)的概念，強(qiáng)調(diào)的是建造一個(gè)美麗家園。金葉左岸新城令人期待。其開發(fā)占盡天時(shí)、地利、人和，必將成為海南房地產(chǎn)的又一扛鼎之作。 水系園林將響水河溪流的神韻引入社區(qū)，由水景帶領(lǐng)來到開敞式的自然園林。小區(qū)景觀著力展現(xiàn)經(jīng)典精致。植物種類選擇高大樹木、灌木為主，配以鋪砌的路面、水景、藝術(shù)雕刻品。以一種體貼的自然生活氛圍為出發(fā)點(diǎn)，將自然式的景 觀建設(shè)傳達(dá)到園區(qū)的各個(gè)角落。完美的將江景 園林 顯開發(fā)商超前的理念與智慧，將小區(qū)打造成城市品牌的 魄力 。 瓊山區(qū)是海口的老市區(qū) ，是 古代瓊州府所在 地，是海南島政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化和交通的中心，現(xiàn)在還保 存 有聞名中外的瓊臺(tái)書院、鼓樓，號(hào)稱“海南第一樓” 4 的五公祠以及丘浚故居、海 瑞 故居、瓊州府治舊址 等 ，全區(qū)有區(qū)級(jí)以上文物保護(hù)單位 44 處。 金葉左岸 選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng) ?？谑袨I江 大道交通、休閑、美食、觀光于一體的總體規(guī)劃，并極大改善南渡江 的面貌。 二項(xiàng)目概況 位 于 ?？谑?瓊山區(qū) ， 該地段土地 2007 年 6 月 政府掛牌價(jià)為 元。 東臨 南渡江濱海大 道 ， 江對面是近 400 畝的原始森林公園， 南 接海南華僑商業(yè)學(xué)校 ，西連 風(fēng)翔路、新大州大道、凌云賓館、市 邊 防 檢 查總 站 ， 北 靠海瑞大橋 ,與綠色佳園接壤。 構(gòu)思理念： 人文、生態(tài)、健康 設(shè)計(jì)創(chuàng)意： 清晰的功能分區(qū)，完善的硬件設(shè)施， 幽靜的室內(nèi)外環(huán)境，舒適的庭園人居 總體規(guī)劃特色 ： 1) 文化長廊 打破一般小區(qū)“高深”圍墻的常規(guī)，本小區(qū)采用文化長廊的理念，展示海南民俗文化、民情文化、歷史文化及沙灘、椰風(fēng)、海韻，給人以啟迪。 2) 綠色休閑步道 以花架及公寓室內(nèi)入口走道組成的綠色步道，且與環(huán)狀的區(qū)內(nèi)步道串聯(lián)，構(gòu)成區(qū)內(nèi)的“步行天堂”。 3) 全天候游泳池 游泳池設(shè)置非同一般，該游泳池部分室內(nèi)，部分室外，有陰有陽，可全天候使用。 4) 陽光健身工程 小區(qū)內(nèi)設(shè)置完備的健身設(shè)施，包括游泳池、健身廣場、健身器械等，且小區(qū) 5 內(nèi)道路采用彩色微粗碎石面層，具有足底按摩的健身功能。 5) 動(dòng)、靜分離 小區(qū)與小區(qū)之間周圍邊緣為車行道，小區(qū)內(nèi)道路全部為步行道，車輛不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，從小區(qū)邊緣而過，以避免聲、光、塵的干擾，創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)的幽靜環(huán)境。 6) 主題庭院 小區(qū)內(nèi)庭院擬用“福、祿、壽 ”為主題進(jìn)行主題特色創(chuàng)作，給人以吉祥、如意的現(xiàn)代生活情趣，避免常規(guī)老套的“種草、種花、種樹”的“三種”簡易做法。 7) 功能出入口 會(huì)館出入口、小區(qū)出入口、商舖出入口、中小學(xué)及幼兒園等公共配套建筑各自獨(dú)立，互不干擾。 8) 交通分析 做到區(qū)內(nèi)功能分區(qū)、小區(qū)汽車從入口直接進(jìn)入地下停車場。地上只允許消防車通行。小區(qū)內(nèi)人車分流，達(dá)到安全環(huán)保的健康理念。 9) 景觀營造 小區(qū)內(nèi)設(shè)置；四個(gè)室外空間景觀： 主題庭院景觀 文化長廊及疊石水景景觀 建筑物圍合空間景觀 沿規(guī)劃路道路街景 10） 建筑風(fēng)格： 以小高層、公寓 、 別墅為主，與 小 區(qū)內(nèi)休閑 、 娛樂服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，充分展示熱帶海濱城市獨(dú)特的風(fēng)格，給人以美的享受。、 1） . 交通 小區(qū)周邊已有鳳翔西路、新大洲大道、 海文高速、 濱江 大道、海瑞大道，交通 十分便利， 從小區(qū)到機(jī)場、市區(qū)只需十分鐘車程。 公交車有 20 路、 21 路、 42路。 6 2） . 生態(tài)環(huán)境 小區(qū)東臨東渡江，內(nèi)有響水河溪流穿過，江對面是近 400 畝的原始森林公園 。走進(jìn) 規(guī)劃中的 金葉左岸 ，撲面而來的便是濃濃的綠意。一萬平方米的中心廣場綠地、花壇、步道、廊架、泳池，體現(xiàn)的是開發(fā)商對待業(yè)主最深切的建設(shè)理念：建筑不只是住 宅、還是生活；園林不只是景致，還是參與。小區(qū)擁有大型的中央水系、現(xiàn)代會(huì)所、新型幼兒園及小學(xué)和星級(jí)多方位的物業(yè)服務(wù)使 金葉左岸 在廣大消費(fèi)者中建立了良好的口碑 。 3） . 物業(yè)定位 定位 金葉左岸 為居家、度假、休閑 、 養(yǎng)老的 智能 生態(tài) 型 花園小區(qū) 。 4） 本項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)通電、通氣、通水、電信、寬帶、有線電視 主網(wǎng)已形成，只需與相關(guān)部門申請花小部份資金便可接入。 5） 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 7 6）周邊配套 學(xué)校：省委黨校、海南華僑商業(yè)學(xué)校、瓊山華僑中學(xué)、 海師大附屬中學(xué)及 多所小學(xué) 均近在小區(qū)周邊 ，業(yè)主孩子可就近選擇學(xué)校入學(xué)。 銀行：工行、農(nóng)行、中行、建行、交通銀行、農(nóng)村信用社均已設(shè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)； 醫(yī)院：瓊山中醫(yī)院、瓊山市人民醫(yī)院、省人民醫(yī)院瓊山分院、瓊山婦幼保健院 離項(xiàng)目區(qū)不到 2 公里 ； 購物：周邊 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場 齊全，購物方便。 三問題與建議 考慮到 金葉左岸 建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 317335 總建筑面積 平方米 居住建筑面積 平方米 公共建筑面積 平方米 居住居數(shù) 戶 平均每戶建筑面積 平方米 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 住宅棟數(shù) 棟 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 停車位 個(gè) 8 策 ， 而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 第二部分 、市場預(yù)測 一市場調(diào)查 2005 年以來，國內(nèi)知名的萬科、天津泰達(dá)等大型房地產(chǎn) 商 紛紛看中?？诘锰飒?dú)厚的地理環(huán)境，海南人淳樸 、善良、友好的社會(huì)環(huán)境，濱海休閑、度假的天然氣候及國家級(jí)環(huán)保城市的品牌，登陸海南，先后開發(fā)了“浪琴灣”、“濱海明珠”、“比華利山莊”、“綠色佳園”等大型社區(qū)。 據(jù)調(diào)查得知：上述知名企 業(yè)在海口開發(fā)的樓盤，由于他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、外觀、戶型、小區(qū)景觀、配套設(shè)施的建設(shè)，目前銷售形勢看好。住宅銷售均價(jià)為5000 元 /寓樓為 7000 元 / 墅 10000 元 / 海南受 93 年房產(chǎn)泡沫的影響，房市價(jià)格在全國省會(huì) 城市特別是濱海城市一直處于低谷。近年來，省委、省政府提出了“重塑 海南，建設(shè)大特區(qū)”的戰(zhàn) 略方針，各行各業(yè)積極響應(yīng)，便捷、快速、高效的政府服務(wù)體系已經(jīng)形成。“開發(fā)沿江，提升中心”的格局得以顯現(xiàn)。近年來，島外人士選擇海南購房養(yǎng)老、休閑的比例逐年遞增，據(jù)權(quán)威部門公布，今年上半年大陸來海南購房群體占全部購房人的 68%。購房金額占銷售額的 房市價(jià)格上升，購買力增強(qiáng)指日可待，一個(gè)真正的、切合實(shí)際的濱海城市房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)。 二產(chǎn)品供需預(yù)測 自去年下半年以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)投資一直呈現(xiàn)增長乏力趨勢，房屋施工面積、新開工面積、銷售面積都有不同程度的下降。今年月，?？谌蟹康禺a(chǎn)施工面積只有萬平 方米，同比減少。其中住宅施工面積萬平方米，同比減少。與此同時(shí)，?？谌械姆课菪麻_工面積也只有萬平方米，同比也略有減少。 據(jù)?？谑蟹慨a(chǎn)局負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控政策，特別是銀行放貸利率 9 上調(diào)和貸款條件提高，以及土地成本的增加，是造成海口房地產(chǎn)投資規(guī)?？傮w上趨于緊縮的主要原因，這些因素促使房地產(chǎn)企業(yè)投資更加謹(jǐn)慎，非住宅投資迅速增長，投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。 與投資規(guī)模緊縮不同，今年以來，?？谏唐贩夸N售形勢依然良好。今年 15 月，全市商品房銷售面積達(dá) 平方米，同比增長 76 53。此外，存量房市場交易日益活躍，替代作用明顯增強(qiáng)，反映出?？诙址渴袌鋈諠u成熟的趨勢。 據(jù)悉，今年月，?？谏唐贩科骄N售價(jià)格為 2975 26 元平方米，同比增長 2 61。其中商品住房平均銷售價(jià)格為 2959 1 元平方米，同比增長 9 9， 且大盤高品位住宅的銷售上升較快。 二手房住房平均銷售價(jià)格 1354元平方米，同比增長 20 14。據(jù)房產(chǎn)局分析認(rèn)為，二手房交易的迅速增長，表明了?？谑凶灾餍宰》啃枨笸?，人們的購房觀念更加理性。 據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三價(jià) 格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今 年 ?？谑?還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2006 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) ?？谑?房價(jià)繼續(xù)走高。 今年 ?？谑?基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。 今年?？谑?房價(jià)升幅在 10%左右，從原因上看，主要有 以下因素 ： 價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多 的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。 揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高， 10 致 使房價(jià)上漲。 成為了房市升溫。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 于房地產(chǎn)市場供 、 銷 兩旺 。 內(nèi)地省會(huì)城市房價(jià)攀高，濱海城市的房價(jià)使一般工薪階層望樓興嘆。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 4800 元。 第三部分 、 風(fēng)險(xiǎn) 分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對響水花園投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相 應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。 一 定性 分析 為保證項(xiàng)目收益，我們有必要對項(xiàng)目操作過程中可能出現(xiàn)的問題予以關(guān)注，并按照國家有關(guān)規(guī)定采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)前我國固定資產(chǎn)領(lǐng)域投資出現(xiàn)過熱的特征，國家對固定資產(chǎn)領(lǐng)域，特別是對房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控政策的大量出臺(tái)，對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)、盈利水平產(chǎn)生了重要影響，并且這個(gè)影響在將來還有加強(qiáng)的趨勢。 2市場風(fēng)險(xiǎn) 海南房地產(chǎn)市場存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)： 1）對比國內(nèi)其它省市，海南的房地產(chǎn)市場容量較小，內(nèi)需不足、競爭激烈； 2） 20 世紀(jì) 90 年代的房地產(chǎn)泡沫對海南的房地產(chǎn)市場 還存在一定的負(fù)面影響。 11 3行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 近十多年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，特別是海南前幾年出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。由于市場具有盲目性和滯后性特征，行業(yè)高額利潤會(huì)導(dǎo)致更多的參與者，增加行業(yè)的競爭程度，降低行業(yè)平均利潤水平?，F(xiàn)在海南房地產(chǎn)市場正在逐漸步出低潮，但是出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。 項(xiàng)目在操作過程中，會(huì)面臨施工監(jiān)督、質(zhì)量控制、銷售、廣告促銷等經(jīng)營問題，其中市場推廣尤為重要。銷售水平、銷售速度直接影響項(xiàng)目的盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 二競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入?？?。由于 ?？谑惺菄H著名的旅游城市、幸福城市，是不可多得的度假、休閑、養(yǎng)老、避寒圣地，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐?？谝誀帄Z市場。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在?？谑芯用褓彿肯M(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以 依托本公司的知名度，根據(jù)不同買受人的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于 環(huán)境優(yōu)美的 “南渡江” 畔， 是海口市政府規(guī)劃的發(fā)展軸、生態(tài)軸、景觀軸，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理由相信 ： 我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力和獲利能力 。 三市場風(fēng)險(xiǎn)分析 薪階 12 層等。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)小。 市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對該項(xiàng)目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 第四部分 、 項(xiàng)目投資分析及 風(fēng)險(xiǎn)控制 一 財(cái)務(wù)效益分析是在對不同類型物業(yè)的收支測算基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況為前提，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行計(jì)算的。本章以現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，對本項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)經(jīng) 營過程進(jìn)行分析，并選取特定的財(cái)務(wù)指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)效益評價(jià)。 一） 價(jià)格水平的假定說明： 依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算、銷售收入計(jì)算、經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)實(shí)價(jià)格水平，在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響。 二 ）主要規(guī)劃指標(biāo) 作為中高端復(fù)合生態(tài)型物業(yè)，本著高檔次、高品質(zhì)、高配套、高綠化、低密度、低容積率的規(guī)劃基本要求，確定該宗地的主要規(guī)劃指標(biāo)。 宗 地面積 27764 74 平方米，容積率 2 0，開發(fā)建筑面積 56000 平方米 ；單位 建筑面積宗合 成本 1680 元 /平方米 左右 ，其中 建安 成本 1500 元 /平方米 左右，土地成本 189 元 /平方米。 三 ）投資匡算 13 根據(jù)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總投資在 元 左右， 其中土地成本 元 左右 ， 建設(shè) 總成本 元左右。 四 ）經(jīng)濟(jì)效益估算 預(yù)計(jì) 銷 售 均 價(jià) ： 3500 元 /： 銷售收入： 本案售價(jià)按 3500 元 / 算，銷售總額為 3500 元 / 4000400 萬元 。 2：代建住宅銷售收入 1500 元 銷售費(fèi)用 : 按銷售收入的 2%預(yù)計(jì)，銷售費(fèi)用為 25418812%=5083 萬元 表 2 經(jīng)濟(jì)效益估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 一 銷售收入 254188 二 銷售費(fèi)用 5083 三 銷售稅金 20335 含營業(yè)稅 及附加 、印花稅 8% 四 土地資金成本 7435 利率 30%，按 2 年計(jì)算 五 土地資金成本 15624 利率 7%，按 2 年計(jì)算 六 建設(shè)資金成本 10560 滾動(dòng)投資，按 10 萬平方米 利率 計(jì) 息 七 建設(shè)資金成本 17108 69 萬平方米造價(jià) 率年 7%計(jì) ， 2 年合計(jì) 八 總投資 152195 九 利潤總額 25848 十 所得稅 3877 稅率 15% 十一 稅后利潤 21971 十二 投資回報(bào)率 14 五 ）敏感性分析 1成本敏感度分析 衡量總投資規(guī)模的變動(dòng)對稅前利潤、稅后利潤及投資收益率的影響程度。 表 3 總投資敏感度分析表（單位：萬元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 預(yù)測成本 預(yù)測成本 預(yù)測成本 預(yù)測成本 敏感系數(shù) （ 80%） （ 90%） （ 100%） （ 1 10%） （ 1 20%） 總投資 121756 136975 152195 167414 182634 稅前利潤 59287 41068 25848 10629 后凈利 50394 34908 21971 9035 資回報(bào)率 0% 2銷售價(jià)格敏感度分析 衡量銷售價(jià)格的變動(dòng)對營業(yè)額、稅前利潤、稅后利潤和投資回報(bào)率的影響程度。 表 4 銷售價(jià)格的敏感度分析表（單位：萬元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià) 敏感系數(shù) （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 營業(yè)額 228769 241478 254188 266897 279606 稅前利潤 2463 14155 25848 37541 49233 稅后凈利 908 12032 21971 31910 41849 投資回報(bào)率 3 銷售費(fèi)率敏感度分析 衡量銷售費(fèi)用率變動(dòng)對銷售費(fèi)用、稅前利潤、凈利潤和投資回報(bào)率的影響程度。 表 5 銷售費(fèi)率的敏感度分析表（單位：萬元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測銷售費(fèi)用 預(yù)測銷售費(fèi)用 預(yù)測銷售費(fèi)用 預(yù)測銷售費(fèi)用 預(yù)測銷售費(fèi)用 敏感系數(shù) （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 銷售費(fèi)用 4574 4828 5083 5337 5591 15 稅前利潤 26357 26103 25848 25594 25340 稅后凈利 22404 22188 21971 21755 21539 投資回報(bào)率 4利率敏感度分析 衡量利率變動(dòng)對土地資金成本、建設(shè)資金成本、稅前利潤、凈利潤和投資回報(bào)率的影響程度。 表 6 利率敏感度分析 （單位：萬元） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 預(yù)測利率 敏感系數(shù) （ 80%） （ 85%） （ 90%） （ 95%） （ 100%） （ 105%） （ 110%） 土地資金成本 18447 19600 20753 21906 23059 24211 25364 建設(shè)資金成本 22134 23517 24901 26284 27668 29051 30434 稅前利潤 35994 33458 30921 28381 25848 23313 20777 稅后凈利 30595 28440 26283 24124 21971 19811 17661 投資回報(bào)率 六 ）盈虧平衡點(diǎn)分析 （ 1） 按總投資 152195 萬元、整體均價(jià) 3200 元 /平方米估算 : 利用公式：總投資 =總銷售額盈虧平衡點(diǎn)銷售率推算 152195 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 =即按照整體均價(jià) 3200 元 /平方米銷售，銷售率達(dá)到 收回成本。 （ 2）按總投資 152195 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總投資 =總建筑面積盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)銷售率 152195 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) 100% 盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) =1916 元 /平方米 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價(jià)達(dá) 1916 元 /平方米時(shí)可收回全部成本。 （ 1） 按總成本 152195 萬元、整體均價(jià) 3200 元 /平方米估算 : 16 利用公式：總成本 =總銷售額盈虧平衡點(diǎn)銷售率推算 234994 萬元 =794338 平方米 3200 元 /平方米盈虧平衡點(diǎn)銷售率 盈虧平衡點(diǎn)銷售率 =即按照整體均價(jià) 3200 元 /平方米銷售，銷售率達(dá)到 收回成本。 （ 2）按總投資 794338 萬元、銷售率達(dá) 100%估算 : 利用公式：總成本 =總建筑面積盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)銷售率 234994 萬元 =794338 平方米盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) 100% 盈虧平衡點(diǎn)均價(jià) =2958 元 /平方米 也就是說銷售率達(dá) 100%，均價(jià)達(dá) 2958 元 /平方米時(shí)可收回全部成本。 二投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn) 識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法 是加快 項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)展。針對該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度 ， 科學(xué)、合理安排前期規(guī)劃報(bào)建手續(xù)， 采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供 應(yīng)商 簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調(diào)查，盡可能 獲得更 多 的投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、 銷售方式 的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度 17 和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 第五部分 、調(diào)查 結(jié)論與建議 一推薦方案的總體描述 ?？?的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的 全面啟動(dòng)，投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大， 開發(fā)商 決定實(shí)行 聯(lián)合 開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 二推薦方案