房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1 佳和房地產(chǎn)開發(fā)項目 可 行 性 研 究 報 告 2 1項目概況 目提出的背景 （ 1） 項目名稱 :佳和花園 （ 2） 承辦單位概況 承辦單位是佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩 ； 為社會創(chuàng)造價值 造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn) 蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會價值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會 升員工價值，提高 蒲氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報 氏集團(tuán) 股東。 （ 3） 可行性研究報告編制依據(jù) 1）項目建議書及其批復(fù)文件 2）國家及某市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 3）某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4）某市 2001、 2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 5）某市城市總體規(guī)劃大綱（ 2000 2020 年） 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會 發(fā)展規(guī)劃 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8）某市市區(qū)基準(zhǔn)地價 9）某市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 11）編制報告的委托合同 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 3 （ 4） 項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉 動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)佳和花園。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前 規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的某科技新城的奮斗目標(biāo)。 佳和花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 目情況 （ 1） 擬建地點 （ 2） 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 3000 萬元，佳和花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，平方米，其中住宅 平方米，公建 平方米?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率 化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“佳和花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 4 整個花園小區(qū)佳和中不乏溫馨，溫馨伴隨著佳和。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 溫馨是家的元素，是人 生永恒的主題 溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 目開發(fā)條件 （ 1） 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 項目上水可從上述干線引入。 （ 2） 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 以就進(jìn)排入。 （ 3） 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 （ 4） 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電 室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 （ 5） 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由某宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 （ 6） 電信 本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 5 目投資估算 本項目投入自有資金 3000萬元，貸款 元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 元。 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為 元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 元、所得稅 計累計未分配利潤為 元。 項目總投資估算表 （略） 國房地產(chǎn)市場宏觀分析及預(yù)測 2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫 。 在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響 下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。 （ 1） 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長 增幅分別比上半年、一季度提高了 中，商品住宅投資 17582億元，同比增長 比上半年、一季度分別提高了 算表明，9 月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá) 37%，高出 8 月份 2 個百 分點，連續(xù)第二個月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增長在 10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到 全年增速預(yù)計在 20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 （ 2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進(jìn)入 2009 年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的 “ 井噴式 ” 行情。前三季度，全國商品房銷售面積 平方米，同比增幅達(dá) 創(chuàng)自 1998 年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長 辦公樓銷售面積增長 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 商品房銷售總額達(dá) 27532 億元，同比增長 而去年同期是下降了 15%。 6 分地區(qū)來看， 2008 年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)成交量持續(xù)回升。 1京市銷售面積和銷售金額同比增長均在 100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在 50%以上。 （ 3） 價格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7月上行 在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7個月正增長。 9 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 漲幅比8月份擴(kuò)大 是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第 3個月同比上漲；環(huán)比上漲 環(huán)比連續(xù) 7個月正增長。 分地區(qū)看， 9 月份全國 70 個大中城市房價同比上漲的城市有 57 個，比 6 月份增加了 26個，其中漲幅最大的 5個城市是：深圳 溫州 金華 銀川 寧波 價格下降的城市有 13 個，比上半年減少 31 個，其中降幅最大的 5個城市是：石家莊下降 吉林下降 岳陽下降 3%、唐山下降 徐州下降 盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。 （ 4） 資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快 。 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 38991億元，同比增長 增速比上半年提高了 去年同期提高了 百分點。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá) 同比加快了近 40個百分點，占資金來源的比重達(dá) 21%，同比提高了2個百分點；個人按揭貸款增速達(dá) 去年同期則是下降 占資金來源比重為 同比提高了 （ 5） 供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 比增長 增幅比上半年提高 百分點，這是今年以來施工面積增 速連續(xù) 4個月實現(xiàn)正增長。房屋新開工面積 平方米，同比下降 降幅比 1縮小 個百分點。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的 “ 量價齊升 ” 和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強。 （ 6） 國房景氣指數(shù)持續(xù)走高 。 9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “ 國房景氣指數(shù) ” ）為 8月份提高 ，比 6月份提高 ，是今年以來連續(xù)第 2個月保持在 100以上。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 8月 份提高 年資金來源分類指數(shù)為 8月份提高 地開發(fā)面積分類指數(shù)為 8月份提高 品房空置面積分類指數(shù)為 8 月份提高 ； 8月份提高 市房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 （ 1）某市整體城市規(guī)劃 自 20 世紀(jì) 90 年代初，某市設(shè)立某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，以這兩大國家級開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點。同時由于天然的江、河、湖泊的分 割，某市政府因地制宜制定了某市的總體規(guī)劃布局，將某市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。 這九大功能組團(tuán)相對獨立，交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施相對集中配套、關(guān)聯(lián)和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等 6 個重點鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu)成整個城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。 九個組團(tuán)的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動所在組團(tuán)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè) 為主，在形成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠(yuǎn)景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。六個重點鎮(zhèn)則利用鄰近的組團(tuán)的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔(dān)疏散主城人口的作用。 某市的這種城市多組團(tuán)式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動式連片式開發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機(jī)會。對開發(fā)商而言，為我們將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導(dǎo)，未來的開發(fā)熱點將 主要集中在幾個板塊兒當(dāng)中。 8 （ 2）土地市場影響政策 某市的房地產(chǎn)一級市場（即土地市場）的規(guī)范歷程在全國來講是屬于啟動較早，但也同樣經(jīng)理了 2000 年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時許多開發(fā)商通過協(xié)議方式以低價圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時在目前日漸規(guī)范的土地市場上，仍由當(dāng)時協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證 25%投資量的要求真正能得到有效的保證。 某市 2000 年建立起土地儲備制度，行政管理上采用三級管理即某市土地資產(chǎn)管理委員會是 作為決策機(jī)構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲備與供應(yīng)計劃。某市國土資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機(jī)構(gòu)。某市土地儲備中心則是具體實施土地儲備實施及土地供應(yīng)的前期工作。某市土地交易中心，具體負(fù)責(zé)土地招投標(biāo)等具體供應(yīng)工作。 從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山）土地仍實行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲）和開發(fā)區(qū)（某東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）土地由地方土地部門進(jìn)行儲備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會共同管理、指導(dǎo)和 監(jiān)督。 2003 年初，某市政府提出的土地儲備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展。同時某市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價”等政策，以遏制房價的過快增長。到了年底則提出要在土地市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，在未來幾年內(nèi)將房價推過 3000 元關(guān)口，以真實地反映出與某市地位相匹配的房價，措施就是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭 土地開始，從年初計劃向市場投放的 6000 畝土地到年底上市的也只有 4000 畝左右。其中還包括在年底集中推出的 35 萬平米的舊城改造地塊。這一點即可看出。同時這一趨勢將延伸到 2004 年。 2004 將 繼續(xù)進(jìn)行某老城區(qū)改造工作，力度將超過今年。同時啟動漢陽大開發(fā)。漢陽開發(fā)率先沿漢江開始，選擇好幾個重點板塊啟動，把漢陽地區(qū)建設(shè)主要分成三個部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團(tuán)，四新組團(tuán)介于生活區(qū)、文化區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔(dān)政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)與生活兩大功能，沌口組團(tuán)主要建設(shè)佳和制造業(yè)基地。 （ 3）房地產(chǎn)市場的影響政策 在房地產(chǎn)的二三級市場上，近幾年來國家及某市也相應(yīng)出臺了相關(guān)開發(fā)、融資、銷售管理辦法、信貸等相關(guān)政策。一方面規(guī)范了開發(fā)市場，從而保證市場的良性競爭，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費以最終有利于消費者購房 ，另一方面從信貸、 9 公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場能夠良性的循環(huán)。隨著危改力度的進(jìn)一步加大，二手房市場將進(jìn)一步被激活，將會給商品房市場帶來一部分投資性客戶。 各年度 數(shù)據(jù)指標(biāo)回顧 指標(biāo)類別（增長率） 房地產(chǎn)投資額 商品房銷售額 存量房交易額 發(fā)放貸款額 2006年 11 07% 11 01% / 47 8% 2007年 13 92% 24 04% 24% 156 8% 2008年 14 90% 26 62% 39% 60% 2009年 19 80% 19 26% 41% 56 6% 從上述指標(biāo)對比可以看出，某房地產(chǎn)市場四年來 投資額 一直在穩(wěn)步增長， 存量房交易額 也在快速穩(wěn)步的增長，其中 主要的推動力量 來自于金融對個人信貸的支持，但值得關(guān)注的是 2003年以來，首次 銷售額的增長 出現(xiàn)了下滑。 市洪山區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 據(jù) 2009年武房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 宅平均價格為 全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前某市住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100%,住 宅面積在101占總量的 32%,121總量的 45%,141占總量的5%,161總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看 ,120市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 21受總價格在 31受總價格在 41的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,某市購房者所能承受的價格在 20之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓 10 盤銷售狀況。在 2002 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 ，比上季度上漲了 ；住宅平均價格為 /平方米，比上季度上漲了 平方米，漲幅為 目目標(biāo)市場分析 根據(jù)調(diào)查，目前某市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001 年上半年 某 完成住宅建設(shè)投資 去年同期增長 施工面積達(dá)到 2002年總投資額為 元，同比增長 其中住宅投資 比增長 占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 元，占總投資的 從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 99 年上升到 60%， 在2002 年 ， 全市銷預(yù)售總面積為 （其中住宅銷售面積 ）同比增長 總銷售額為 比增長 虹景花園、 華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住某光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 據(jù)調(diào)查，今 年 某 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2002年 項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 某 市房價繼續(xù)走高。 今年某 市基礎(chǔ)建設(shè) 將要 快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民 重新置業(yè)，為 某 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 某 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。今年某市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： （ 1） 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動地價上升。 （ 2） 需求量大。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時 期內(nèi)釋放出來。 （ 3） 購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國 11 家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 （ 4） 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。 因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價格上揚 。 （ 5） 競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐某以 爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 由于某市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入某。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使某房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800 2200 元。考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），佳和花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，公建 平方米?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 佳和花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品 位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 （略） 發(fā)項目用地情況 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），佳和花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，公建 平方米?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 化覆蓋率 45%。小 12 區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) (略） 用 地 平 衡 表（略） 發(fā)項目用地情況項目方案的確定 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) （ 1）造就某市建設(shè)規(guī)劃的要求。（ 2）適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。（ 3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。（ 4）擁有便利的交通條件。（ 5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東 接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連某鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原某城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。 三個方案各有 千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。 （ 1） 自然條件 通過對該地塊的構(gòu) 成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋 13 混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 （ 2） 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公 園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 （ 3） 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原某城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn) 回折，是某市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) 馬鞍山森林公園，步行 5分鐘就可到達(dá)。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。 湛藍(lán)的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。 小區(qū)地處光谷，且處在某重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。 此地浸染著聞名全國的某高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。 14 4規(guī)劃設(shè)計方案 4 1 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 佳和花園提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景 觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 4 2 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 （ 1）建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10萬平方米，總建筑面積 平方米（其中公建面積約 總戶數(shù) 996 戶 ，地下停車場 4820平方米，綠化面積近 積率 區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行節(jié)能節(jié)水措施 （ 2）建筑技術(shù) 佳和花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限 度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150料密度 280外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) 級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) 15 級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) 級，外墻窗均為塑 鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=小區(qū)供熱采用高熱效率的 29熱效率為 80%)、 度聚乙烯保溫管 (熱效率達(dá) 90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外 溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在佳和還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?表為 表采用 美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。 (3)節(jié)水措施 a、小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家 16 規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū) 用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 b、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū) 綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 C、節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭； 手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。 17 5項目銷售計劃 目定價 （ 1）確定項目均價 ： 區(qū)位因素 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減 2分。 建筑設(shè)計 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減 1分。 綠化率 以本案為 100 分，以本案為 100 分，以 5%為一個檔次，每上升或下降 5%相應(yīng)加或減 1分。 建筑質(zhì)量 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減 2分。 18 私密性 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減 1分。 交通便捷 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減 2分。 周邊配套 以本案為 100分 ,分為完善，健全，一般 ,差，較差五個檔次。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減 1分。 戶型結(jié)構(gòu) 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。每上升或下降一個檔次相應(yīng)加或減 2分。 社區(qū)景觀風(fēng)格 以本案為 100 分，本案是歐式景觀，其余各項與其相比。 A：德式景觀設(shè)計得 100， B 自然生態(tài)景觀得 98 分， C 西班牙風(fēng)格景觀得 99 分， D 佳和都市型得99分。 X=(658+6882+6789)/4=案最終均價定為 6850元 （ 2）每棟樓均價確定 本案為六棟五層住宅，以第三棟作為均價。 直價差： 以第三棟第二層為均價并根據(jù)每層價差來確定各棟各層價格 ，由于一樓銷售相對困難 ,一層 60%面積半地下贈送。 平價差 一棟兩個單元，一梯兩戶，一棟水平四戶。以每棟一單元 余戶型以相應(yīng)系數(shù)做價差調(diào)整。 最終項目價格表（精確到 10元） 19 6投資估算及資金籌措 資估算的原則 本建設(shè)項目總占地面積約 10萬平方米，總建筑面積接近 13萬平方米（其中公建面積約 平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 平方米，綠化面積近 平方米，容積率 區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各 具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： （ 1） 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 200戶居民每戶 13萬元計算共計 2600萬人民幣。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200元計算，共拆除房屋面積 2800平方米共計56萬人民幣。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。 項目的供水、雨，污水排放 、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 水管線，本項目上水可從上述干線引入。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 米的雨水管線和 米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通 20 過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi) 送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由某宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 電信：本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為 820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)