房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模版

1 地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 公司名稱： * * 房地產(chǎn)公司 編制人員： * * * 完成日期： 2005錄 調(diào)查人員聲明 . 4 第一部分：項(xiàng)目總論 . 5 目背景 . 5 目概況 . 5 目名稱 . 5 目建設(shè)單位 概況 . 5 目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 . 5 目規(guī)劃控制要點(diǎn) . 7 目發(fā)展概況 . 7 行性研究報(bào)告編制依據(jù) . 7 行性研究結(jié)論 及建議 . 8 第二部分：市場(chǎng)研究 . 8 2 觀環(huán)境分析 . 8 國(guó) 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 . 8 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 8 市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 . 8 市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) . 9 塊 市場(chǎng)分析 . 9 域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 . 9 域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 . 10 域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 . 10 目擬定 位方案 . 10 類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 . 10 目 析 . 11 目定位方案 . 11 第三部分：項(xiàng)目 開發(fā)方案 . 11 目地塊特性與價(jià)值分析 . 11 劃設(shè)計(jì)分析 . 12 品設(shè)計(jì)建議 . 13 目實(shí)施進(jìn)度 . 15 銷方案 . 16 構(gòu)設(shè)置 . 16 作方式及條件 . 17 第四部分： 投資估算與融資方案 . 17 資估算 . 17 資估算相關(guān)說明 . 17 項(xiàng)成本估算 . 17 成本估算 . 20 位成本 . 20 售收入估算 . 20 務(wù)分析 . 20 目資金預(yù)測(cè) . 21 金流量表 . 21 有資金的核算 . 21 資方案 . 22 目融資主體 . 22 目資金來源 . 22 資方案分析 . 22 資使用計(jì)劃 . 22 款償還計(jì)劃 . 22 第五 部分： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 23 務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 23 務(wù)評(píng)價(jià)（ 方案 1） . 23 務(wù)盈利能力分析 . 23 態(tài)獲利分析 . 24 態(tài)獲利分析 . 24 債能力分析 . 24 合指標(biāo)表 . 24 務(wù)評(píng)價(jià)（ 方案 2） . 25 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 25 第六部分： 不確定性分析 . 25 虧平衡分析 . 25 感性分析 . 26 動(dòng)因素一成本變動(dòng) . 26 動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) . 26 動(dòng)因素一容積率變動(dòng) . 26 險(xiǎn)分析 . 27 險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 . 27 3 險(xiǎn)防范對(duì)策 . 27 第七部分： 綜合評(píng)價(jià) . 27 會(huì)評(píng)價(jià) （定性） . 27 境評(píng)價(jià) （影響及對(duì)策） . 27 司資源匹配分析 . 27 第八部分： 研究結(jié)論與建議 . 27 論 . 27 議 . 27 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明： 1、 我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2、 我們依照 房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式進(jìn)行分析。 3、 形成意見和結(jié)論。 4、 撰寫本可行性研究報(bào)告。 5、 我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。 6、 （其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加調(diào)查人員簽名： 公司領(lǐng)導(dǎo)簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。 4 第一部分：項(xiàng)目總論 目背景 這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、 投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位， 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危 房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 目概況 況 地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍； 2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況 5 等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng) 目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配 套 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 文化、體育、娛樂設(shè)施 公 園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 2）宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 9)其他 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管 線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 6 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程 研究工作 進(jìn)展 情況 行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分： 項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 （ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 2） （ 3）城市居住區(qū)公共 服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （ 4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （ 6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 行性研究結(jié)論 及建議 7 第二部分：市場(chǎng)研究 觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先 要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。 國(guó) 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一般來講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “ 時(shí)滯 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀 1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng) 比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 8、客 戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 9、重點(diǎn)樓盤描述 備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 8 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。 供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況 （預(yù)測(cè)方法：通常可以分為時(shí)間 序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。） 塊 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平 均售價(jià) 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷售率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 未來 2品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題 9 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在 本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 目擬定位方案 序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高 9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資 產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重 12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價(jià)格 =典型樓盤價(jià)格 *106計(jì)算。 備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。 2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目產(chǎn)品 定位 主要功 能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷售均價(jià)（元 /） 出租均價(jià) （元 / 月） 可租售面積（） 備注 寫字間 配套功能 停車場(chǎng) 住宅銷售 10 第三部分：項(xiàng)目 開發(fā)方案 目地塊特性與價(jià)值分析 1） 估價(jià)方法和計(jì)算公式 2） 估價(jià)過程 3） 拆遷成本估算 從地理位置、 周邊 土地供應(yīng)（ 價(jià)格 與 成交的情況） 、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 律性質(zhì)評(píng)估 土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 劃設(shè)計(jì) 分析 步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置 方案 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃 設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “ 風(fēng)水 ” 因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 11 周邊 市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾， 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 劃方案提出與方案比選 方案 1 序號(hào) 工程名稱建筑面積（） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2（略） 品設(shè)計(jì)建議 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智 能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層： 3 面積： 12096 戶數(shù)： 12096 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（）比例（按戶數(shù) %） 備注 1000% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割； 2、大戶型集中于高層。 1500% 2000% 3000% 配套功能： 功能 面積（）樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室 大（ 1個(gè)） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 /人 可同時(shí)容納 200人 中（ 2個(gè)） 200 附樓 4層 2 /人 100人 宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時(shí)容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 12 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計(jì) 2176 主體 1樓 2含洗衣房 方案 1 總面積： 7200 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120 160 或 4種戶型： 120種 160種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場(chǎng)的角度， 140戶型是最不好銷的。 方案 2（略） 分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必 須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為 1300元， 18 層的為 1500元左右。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2 個(gè)消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議：若建 12層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2 廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 2式考慮露臺(tái)和跳 空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 7戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 需求：住宅戶均 停車位，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫字間戶均 停車位，需 99個(gè)；酒店戶均 50%的住房率，需 57 個(gè)；共計(jì)需 192個(gè)停車位。 地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 方案 方案的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320 停車場(chǎng)為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個(gè) 35 /個(gè) 造 價(jià) 693萬元 1600元 / 出租 效益 44萬元 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 69344 出售 效益 738萬元 6 萬元 /個(gè) 利潤(rùn) 45 萬元 738案的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630 停車場(chǎng)為地下 1、 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個(gè) 40 /個(gè) 造價(jià) 1378萬元 1800元 /（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 13 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個(gè) 利潤(rùn) 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。 注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場(chǎng)價(jià)為 10萬元 /個(gè)，但銷售情況不好。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 8%=元 /個(gè)