房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1 第一部分 項(xiàng)目概況 一 項(xiàng)目投資額 12000 萬(wàn)，建設(shè)期兩年，年利率 12% 慶 市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 結(jié)論 : 從 2010 年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)可以看出 ,重慶 市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康良性發(fā)展趨勢(shì) ; 重慶 市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面 , 2010 年主城商品房市場(chǎng)銷售穩(wěn)定，全年銷售面積 12000 萬(wàn)平方米，同比下降 銷售金額 3272億元，同比增長(zhǎng) 其中，商品住房銷售面積 1008萬(wàn)平方米，銷售金額2611億元，同比增長(zhǎng) 去年主城區(qū)商住房成交均價(jià) 12887元 /平米，同比增長(zhǎng) 去年 1市 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅 房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，增幅與前二者較協(xié)調(diào)。 去年主城區(qū)商住房供銷結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。 2010年商住房供應(yīng)方面，面積在 120平米/套（建面，下同）以下的占 價(jià)格在 13000元 /平米以下的占 需求方面，面積在 120平米 /套以下的占 價(jià)格在 12000元 /平米以下的占 北碚區(qū)概況 結(jié)論 : 北碚區(qū)總面積為 755 平方公里，總?cè)丝?65萬(wàn)人，并評(píng)為國(guó)家 級(jí)可持續(xù)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)； 2010 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 102 億元，同比增長(zhǎng) 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10950元，比去年同期增長(zhǎng) 2 設(shè)廠址選擇 北碚位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積 755平方公里，人口 65 萬(wàn)，地處四川盆地平行峽谷地區(qū)，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，森林覆蓋率達(dá)到 30以上，年平均氣溫 雨量 1203毫米，無(wú)霜期 334天。是重慶的風(fēng)景旅游區(qū)。地理位置優(yōu)越，距重慶市中心僅 24 公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 28 公里。是重慶的歷史文化名城， 重慶都市圈的重要組成部分，被評(píng)為國(guó)家級(jí)可持續(xù)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)首批風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)山水園林城區(qū)、全國(guó)造林綠化十佳城市。 2003年獲建設(shè)部 “中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ”。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2005年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 81 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 45億元，增長(zhǎng) 其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 37 億元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 33 億元，增長(zhǎng) 全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿θ匀皇枪I(yè)經(jīng)濟(jì)， 2005 年全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9950元，比去年同期增長(zhǎng) 工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 地區(qū)工業(yè)實(shí)力雄厚，門類齊全，擁有存量資產(chǎn) 70 億元。形成了以四聯(lián)儀器儀表集團(tuán)為主的全國(guó)三大儀器儀表工業(yè)基地之一，以華光儀器廠、重慶光學(xué)儀器廠為主的光學(xué)儀器工業(yè)，以華偉電子設(shè)備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機(jī)器廠為主的機(jī)械制造工業(yè)，以大新藥業(yè)股份有限公司為首的醫(yī)藥制造業(yè)，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有限公司為骨干的玻璃制造業(yè)等六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。形成了 48 個(gè) 行業(yè)、 200多個(gè)門類、 2萬(wàn)多個(gè)品種的綜合性工業(yè)體系。有近百家中央、市屬企事業(yè)單位，許多產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)，近 100 個(gè)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海內(nèi)外120個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 交通狀況 水陸交通方便，下匯長(zhǎng)江直達(dá)鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達(dá)成都、武漢、鄭州、北京等地。有 212國(guó)道貫穿全境，并有跨省級(jí)公路及專用線 12 條， 3 實(shí)現(xiàn)了村村通公路。北碚城區(qū)距重慶市中心區(qū) 24 公里，距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 28公里。各街、鎮(zhèn)和風(fēng)景名勝點(diǎn)均有公共汽車相通。 2002 年峻工的 212 新線渝合高速公路在北碚境內(nèi)有 3座互通式立交橋。即將 建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個(gè)貫通東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網(wǎng)系統(tǒng)將逐步形成。 區(qū)內(nèi)配套 有各類科研所 67 個(gè)，其中部級(jí)科研機(jī)構(gòu) 4個(gè)；有全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)兩所。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項(xiàng)事業(yè)繁榮進(jìn)步。先后獲得全國(guó) “兩基 ”、 “幼兒 ”教育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)體育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)文化模范先進(jìn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)區(qū)等十六項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。 通信十分便捷，郵電網(wǎng)絡(luò)遍布各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，有 26 萬(wàn)門程控電話；移動(dòng)通訊基站 100多座，實(shí)現(xiàn)了電話程控化和長(zhǎng)途傳輸數(shù)字化，可與國(guó)外 190 個(gè)國(guó)家和地區(qū)、國(guó)內(nèi) 2000 多個(gè)市縣直通信息。黨政辦公自 動(dòng)化居全市領(lǐng)先水平，是國(guó)家城市信息化試點(diǎn)區(qū)。能源供應(yīng)充足，全區(qū)電網(wǎng)供電能力達(dá)到 100 萬(wàn)千伏安，送電線路長(zhǎng) 350公里，配電線路長(zhǎng) 400公里，電壓合格率 全區(qū)鋪設(shè)和安裝了天燃?xì)夤艿?400 多公里及相應(yīng)配套儲(chǔ)氣罐站，城區(qū)天燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到 90以上。城市年供水能力達(dá)到 3000萬(wàn)噸以上，日污水處理能力 5萬(wàn)立方米，地區(qū)工農(nóng)業(yè)和居民用電、用氣、用水豐裕 第 二 章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目所在地塊已經(jīng)納入城市發(fā)展的快車道，如：蔡家組團(tuán)、北碚十里溫泉城、西南客貨運(yùn)中心、 城市快速干道等都處于本地塊所在區(qū)域或周邊區(qū)域，且不少項(xiàng)目以進(jìn)入實(shí)施階段。 蔡家組團(tuán) 蔡家組團(tuán)位于本項(xiàng)目西側(cè)， 境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風(fēng)景旅游區(qū)。 其面積為 規(guī)劃人口 45 萬(wàn)人。 作為“重慶外圍十一組團(tuán)”的重要有機(jī)組成部分以及北碚“ 1331”的重點(diǎn)工程，蔡家組團(tuán)處于重慶北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區(qū)?，F(xiàn)在整個(gè)重慶城市發(fā)展繼續(xù)向北擴(kuò)張，北碚又在實(shí)施南下發(fā)展戰(zhàn)略，與重慶主城的北上戰(zhàn)略對(duì)接，蔡家組團(tuán)因此成為重慶北上、北碚 南下的對(duì)接點(diǎn)。蔡家組團(tuán)的建設(shè)開發(fā)將分三個(gè)時(shí)間階段進(jìn)行。到2007年，蔡家組團(tuán)啟動(dòng) 3平方公里起步區(qū)的建設(shè)，組團(tuán)形象初顯。到 2010 年，建成面積 8 4 平方公里，人口 10 萬(wàn)人。規(guī)劃一期范圍交通網(wǎng)絡(luò)基本完成，城市形態(tài)基本形成。到 2020年，建成面積 31平方公里，人口 45萬(wàn)人。形成較為完備的城市形態(tài)，城市品質(zhì)達(dá)到沿海優(yōu)秀城市水平。 整個(gè)組團(tuán)將形成中心城區(qū)加五大片區(qū)的格局，中心城區(qū)以金融商貿(mào)為主，五大片區(qū)分別為高尚居住片區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑片區(qū)、綜合開發(fā)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)片區(qū)及工業(yè)片區(qū)。 蔡家組團(tuán)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了大批投資者，總吸納資 金已達(dá) 70億元； 重慶十里溫泉城 重慶十里溫泉城位于北碚區(qū)城郊 ,面積約為 10 平方公里 果園、金鋼古鎮(zhèn)、協(xié)和村、澄江鎮(zhèn)運(yùn)河村的沿嘉陵江及運(yùn)河兩岸地區(qū)。該項(xiàng)目總投資 元，建設(shè)期限為 2005 年 2010 年。建成后將使該片區(qū)成為一個(gè)集休閑度假、商務(wù)會(huì)展、養(yǎng)生保健、旅游購(gòu)物為一體的綜合性旅游文化區(qū)域。 西南最大的鐵路客貨運(yùn)中心 按照重慶市整體規(guī)劃，在“十一五”期間，重慶市將新建鐵路 6 條，并在 212 國(guó)道沿線的井口及雙碑間修建我國(guó)西南最大的客、貨運(yùn)站，其客、貨運(yùn)將輻射整個(gè)西南地區(qū)。 本項(xiàng)目距離規(guī)劃中的客運(yùn)站只有 10 分鐘的車程。 重慶市二環(huán)路的建設(shè)與 212 國(guó)道的改造 重慶市二環(huán)高速路已于 2005 年 12 月全面動(dòng)工 ,預(yù)計(jì)將于 2009 年底全線通車 ,通車后將使重慶市各區(qū)的之間的交通問(wèn)題得到極大的改善并能使重慶市的高速公路能直通所有相鄰省市 00 米 . 212 國(guó)道是重慶市通往北碚城區(qū)的一條交通干道 ,由于近年沿線樓盤、沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 212 國(guó)道已不能滿足其間的需求。 212 國(guó)道的改造工程將于 2006 動(dòng)工， 2007 年完工。改造后的 212 國(guó)道將實(shí)行雙向 6 車道、紅線寬度 為 54 米，屆時(shí)。 沙坪壩與北碚之間的車程可縮短 20分鐘，將位沿線產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇。 5 塊概況 結(jié)論 : 位于北碚區(qū)南部，總面積為 300 畝 ，地形較為復(fù)雜； 自然環(huán)境較好，交通便利； 建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即 獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅 . 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和需求預(yù)測(cè) 結(jié)論 : 重慶市 別墅市場(chǎng)整體供需持平但市場(chǎng)需求 尚未得到有效挖掘 。 目前重慶人均建筑面積僅為 方米，大大低于全國(guó)人均住房水平。對(duì)廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)蛋糕。未來(lái) 10 年，重慶的城市化 率將達(dá)到 45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的 600 多平方公里擴(kuò)大到 2700平方公里，未來(lái) 5年每年將有 60 萬(wàn)人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有 20 萬(wàn)人要進(jìn)主城區(qū)，必然進(jìn)一步激發(fā)住宅需求。重慶主城區(qū)的住房均價(jià)為每平方米 2800 元，對(duì)于一個(gè)直轄市而言不僅意味著房?jī)r(jià)上漲的巨大空間，還預(yù)示著房地產(chǎn)的升值潛力。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前重慶別墅市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目（包括在售的和亮相未售的）占地已達(dá) 15000余畝，總建筑面積為 500 萬(wàn)余平方米，共 12000 余套。同時(shí)一些混合項(xiàng)目（別墅產(chǎn)品 +花園洋房）的占地面積已達(dá) 5000 余畝，總建筑面積為 460 萬(wàn)平方米左右，總 套數(shù) 13000 余套。預(yù)計(jì)未來(lái)四年放量總計(jì)會(huì)達(dá)到 6000套以上，即每年 1500套。 重慶市主城區(qū)目前別墅市場(chǎng)每年消耗在 1500 套左右，每年成交量以 10%的速度增長(zhǎng)，根據(jù) 2003年至 2005年的別墅市場(chǎng)吸納規(guī)律，獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅與總份額的比例為 3： 7，即獨(dú)立別墅每年的消耗量在 450 套左右，聯(lián)排別墅每年的消耗量在 1050 套左右。 6 目前重慶市一般高級(jí)社區(qū)的頂層躍層 (把高層與多層統(tǒng)一估計(jì) )的比例占戶數(shù) 5%左右，面積比應(yīng)該在 10%左右。 2005 年主城區(qū)住宅銷售 1100 萬(wàn)平方米，其中 30%的高檔樓盤量就有 330 萬(wàn)平方米 ，以 10%的比例計(jì)就是 33 萬(wàn)平方米，以平均每套 200 平方米計(jì)算就有 1650套的成交量；加上全躍層設(shè)計(jì)與疊拼別墅， 2005一年有能力購(gòu)買別墅級(jí)物業(yè)（聯(lián)排別墅及以上）的客戶選擇了類別墅物業(yè)（頂層、躍層、花園洋房等稱為類別墅）的量應(yīng)該在 3000套以上，而別墅物業(yè)的成交量在 1500套左右。 以此類推，重慶市高端物業(yè)的年消化量應(yīng)該在 4500 套左右，類別墅項(xiàng)目對(duì)高端客戶市場(chǎng)的分流量體比例為 7： 3 以上，也就是說(shuō)至少有 70的別墅級(jí)客戶沒有購(gòu)買別墅型產(chǎn)品。 看來(lái)有點(diǎn)供大于求，但實(shí)際上，真正的需要遠(yuǎn)沒得到滿足。 重 慶別墅市場(chǎng)分析 結(jié)論： 重慶別墅市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段，整個(gè)市場(chǎng) 總體供應(yīng)量較大，但實(shí)際上有效供給卻不足 。 重慶別墅市場(chǎng)已自然形成了幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，并各領(lǐng)風(fēng)騷。 重慶別墅市場(chǎng)發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，即（ 1995 年以前的）市場(chǎng)萌芽期、（ 1996）市場(chǎng)平淡期、（ 2003 年至今）重慶別墅市場(chǎng)的真正興起。市場(chǎng)一波三折又走到一個(gè)新的高點(diǎn)，市場(chǎng)從產(chǎn)品形態(tài)、置業(yè)對(duì)象、市場(chǎng)容量等方面折射出高端市場(chǎng)的特有風(fēng)采。 階段一：重慶別墅市場(chǎng)萌芽期（ 1995年以前） 7 這個(gè)階段主要是跟風(fēng)中國(guó) 第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷而來(lái)，對(duì)本地購(gòu)買力不切實(shí)際的估計(jì)，開發(fā)比較盲目。目前市場(chǎng)碩果僅存的主要有錦繡山莊、翠湖山莊等。整體市場(chǎng)經(jīng)歷了超長(zhǎng)的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現(xiàn)了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場(chǎng)留下的大多是教訓(xùn)。以純別墅項(xiàng)目為主，建筑單體的風(fēng)格以歐式為藍(lán)本，風(fēng)格混雜，比例失調(diào)，細(xì)節(jié)化的工藝較差。開始注重社區(qū)園林打造，錦繡山莊還是重慶第一個(gè)國(guó)家園林綠化小區(qū)，至今其園林建筑都堪稱經(jīng)典。拉開了重慶高端物業(yè)管理的序幕。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數(shù)高端物業(yè)的管家婆， /平米的水平。項(xiàng)目營(yíng)銷手段匱乏，大多沒有廣告意識(shí)，除錦繡山莊外，一些早期項(xiàng)目連主題廣告語(yǔ)及戶外廣告牌都沒有。 階段二：重慶別墅市場(chǎng)的平淡期（ 1996 這個(gè)階段重慶早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場(chǎng)重心及開發(fā)熱點(diǎn)受到轉(zhuǎn)移，重慶第一批綜合型社區(qū)別墅出現(xiàn)。期間，中國(guó)第一個(gè)長(zhǎng)假的執(zhí)行以及人們對(duì)“ 5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型別墅一時(shí)鼎盛。另一方面，受國(guó)家出臺(tái)空置高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知的影響，伴隨著中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的衰退，別墅開發(fā)更加謹(jǐn)慎， 整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了較長(zhǎng)的平淡期。直到 2002年11 月龍湖香樟林別墅的開盤旺銷才開始了重慶別墅市場(chǎng)春天的首映禮。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn)有：社區(qū)形態(tài)主要以綜合型社區(qū)的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場(chǎng)呈現(xiàn)“歐陸風(fēng)”的鼎盛時(shí)期。 產(chǎn)品形態(tài)仍以獨(dú)棟別墅為主，同時(shí)出現(xiàn)了聯(lián)排等產(chǎn)品形式。獨(dú)棟大多在 300 平米以上，聯(lián)排大多集中在 220米之間，整體戶型有走大趨勢(shì)。尤其是海蘭云天一期獨(dú)立別墅大多集中在 400米之間，甚至達(dá)到 700 平米，市場(chǎng)接受度較低。 開始注重物業(yè)管理，小區(qū)大多自己成立物管公司。重慶本土 知名的物業(yè)管理公司大多在這個(gè)階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有項(xiàng)目為了營(yíng)造更多的賣點(diǎn)，開始引進(jìn)國(guó)際品牌物管公司作為物管顧問(wèn)，如世邦魏理仕、香港梁振英測(cè)量師等。 價(jià)格較低，度假型別墅大多集中在 2000 3000 元 /平米的水平，尤其是 99 年推出的全興一品莊園別墅更以 1680 元 /平米的建面起價(jià)引得市場(chǎng)側(cè)目。都市別墅大多集中在4000平米的水平。 階段三：重慶別墅市場(chǎng)的興起（ 2003年至今） 隨著香樟林別墅 2003年 6月的完銷，并創(chuàng)造了重慶別墅市場(chǎng)單價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的歷史記錄，點(diǎn)燃了重慶別墅市場(chǎng)的戰(zhàn)火。尤其 是隨著國(guó)家 45號(hào)文件對(duì)別墅市場(chǎng)用地的叫停，對(duì)手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來(lái)講不啻于一道興奮劑，市場(chǎng)供應(yīng)量隨即翻番。重 8 慶伴隨著全國(guó)第三次別墅開發(fā)高潮的來(lái)臨而氣象萬(wàn)千，整體市場(chǎng)日新月異。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn)如下： 1、外企大舉入市，重慶進(jìn)入大盤時(shí)代，重慶別墅市場(chǎng)也進(jìn)入大盤時(shí)代。占地上千畝的別墅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，如占地 1500 畝的中安翡翠湖、 2000 畝的天龍長(zhǎng)青湖、 1600 畝的藍(lán)湖郡、 3600 畝的保利高爾夫等。重慶本土開發(fā)商也迅速成長(zhǎng)，市場(chǎng)大部分別墅都由本土開發(fā)商操刀。 2、別墅產(chǎn)品分級(jí)。一方面隨著 2005 年亞太市 長(zhǎng)峰會(huì)在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項(xiàng)目。開發(fā)商自身對(duì)別墅市場(chǎng)的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍(lán)湖郡及世紀(jì)花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的 3000 萬(wàn)樓王榮升 2004 年福布斯中國(guó)十大別墅之列，使得重慶別墅在全國(guó)市場(chǎng)獲得一席之地。另一方面在有“中國(guó) 稱的 2003年， 要是針對(duì)以前購(gòu)買頂躍、花園洋房的客戶。近兩年總價(jià)在 50 150萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等 22個(gè)聯(lián)排與疊拼項(xiàng)目。 客戶多元 化。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)著重慶別墅消費(fèi)群體的形成，本土消費(fèi)者已成為購(gòu)房主力。有私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員、律師、醫(yī)生、大學(xué)教授、教師等中產(chǎn)階層。 市場(chǎng)供應(yīng)量巨增， 2003 2004年新增別墅供應(yīng)量就超過(guò)以往歷史供應(yīng)的總和還多。 自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是 低密度的經(jīng)濟(jì)型別墅走俏。這個(gè)階段營(yíng)銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀(jì)花園，有顛覆重 慶市場(chǎng)的地中海風(fēng)情的藍(lán)湖郡西岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨(dú)棟別墅，也有追求實(shí)惠的建工未來(lái)城與北溫泉 9 號(hào)的夾層設(shè)計(jì)，更有發(fā)揮業(yè)主個(gè)性的長(zhǎng)青湖、美茵湖谷天鵝湖的別墅 重慶市別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以 進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。 主要原因有以下幾點(diǎn)： 其一，按照正常規(guī)律， 5 10 年是住宅升級(jí)的一個(gè)周期，在市場(chǎng)不成熟的階段，這一周期相對(duì)更短。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的起動(dòng)時(shí)間比較晚，從 99 年左右才開始進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場(chǎng)買賣雙方都不成熟，直白的說(shuō)是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來(lái)住宅升級(jí)換代的高峰，這在直接拉動(dòng)了低密度住宅的發(fā)展。 其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬嫌绊懥司用竦馁?gòu)房特征：人們生活對(duì)繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們?cè)谫?gòu)房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對(duì)于低密度住宅開發(fā)來(lái)說(shuō)，擁有良好的自 然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢(shì)的 9 地塊無(wú)疑是搶占了制高點(diǎn)。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點(diǎn)。在未來(lái) 3 5 年內(nèi)，中高檔住宅市場(chǎng)低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 重慶別墅市場(chǎng)，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足， 無(wú)效供給卻很大。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、交通便利，總價(jià)在 70 90萬(wàn)元的聯(lián)排別墅、總價(jià)在 120 140萬(wàn)的小獨(dú)棟別墅都存在著供應(yīng)空缺。 部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個(gè)空殼，未滿足消費(fèi)者對(duì)建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導(dǎo)的生活方式、文化氛圍等。 另外，產(chǎn)品個(gè)性化不強(qiáng)。表現(xiàn)在沒有針對(duì)不同的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是部分開發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的特性研究不夠。并在在項(xiàng)目包裝、營(yíng)銷推廣等方面還處于初級(jí)階段，營(yíng)銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。 銷售對(duì)象定位 項(xiàng)目定位 結(jié)論 : 樓盤定位：以中高端物業(yè)來(lái)定位，建筑形式采用獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合。 客戶定位：主要針對(duì)公務(wù)員、大學(xué)教授、醫(yī)生、工廠老板、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管理層。 價(jià)格定位：獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅折后均價(jià)初步定價(jià)為 10800元 / 戶型定位；建議本項(xiàng)目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在 180 200立別墅的面積控制在 300 350 第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 控制性規(guī)劃要點(diǎn) 1、容量：容積率 34% 10 2、退讓要求： （ 1）退讓西側(cè)規(guī)劃道 路紅線不小于 6 米，退讓察哈爾路規(guī)劃道路紅線不小于 8 米，城市道路交叉口處應(yīng)增加退讓。 （ 2）退讓用地北側(cè)邊界不小于 10 米。 （ 3）退讓其它用地邊界及綠線不小于 6 米。 （ 4）地下室退讓道路紅線、其它用地邊界、綠線均不得小于 3 米。 3、交通組織： （ 1）沿用地西側(cè)規(guī)劃道路及察哈爾路設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口應(yīng)距道路交叉口 80 米以上。 （ 2）交通組織設(shè)計(jì)應(yīng)確保人、車流線清晰、分離，避免交叉干擾。 4、配套要求： （ 1）居住片區(qū)按組團(tuán)級(jí)配套。配建 6 班幼兒園一座，占地面積不小于 2700 ；設(shè)置每處面積不小于 2000 的集中綠地兩 處；居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、老人活動(dòng)室、配電房、煤氣調(diào)壓房等用房應(yīng)一次配齊，不得漏項(xiàng)。 （ 2）做好建筑配套設(shè)計(jì)，與項(xiàng)目有關(guān)的所有配套要一次配齊，以后不得插建。盡可能利用地下空間設(shè)置車庫(kù)、機(jī)房等配套設(shè)施。 （一）尚美公寓的規(guī)劃要點(diǎn)及地形特點(diǎn) 1、尚美公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 容積率 34% 11 建筑限高：住宅 15m， 其他規(guī)劃配套設(shè)施 9m. 2、尚美公寓地形特點(diǎn)： 尚美公寓是一塊平均寬度（東西方向） 100m，長(zhǎng)度（南北方向）約 500m 左右的長(zhǎng)方形地塊。 尚美公寓的東側(cè)為 長(zhǎng)約 1500 多米，環(huán)境十分優(yōu)越；西側(cè)為新拓寬的馬路。 與尚美公寓僅隔，多層住宅的居住區(qū)。 （二）可建樓盤類型分析 根據(jù)重慶市市對(duì)尚美公寓的建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)及地塊的地形和所處的環(huán)境，基本上可以規(guī)劃成 高檔別墅類型樓盤 1、高檔別墅類型樓盤； 從開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益看，修建高檔別墅的利潤(rùn)空間大。由于尚美公寓建設(shè)限高及容積率小于 控制，因此土地成本進(jìn)入建筑面積的造價(jià)就很高。該土地重慶市準(zhǔn)備采用拍買的形式取得開發(fā)使用權(quán)。拍賣的起叫價(jià)為 元，折攤到建筑面積的土地成本就達(dá) 2903 元 /。如果此地塊拍賣叫價(jià)到 3 億元的話 ，建筑面積的土地成本要達(dá) 5904元 /，如此高的土地成本，只能開發(fā)高檔別墅類型，才能有較大的利潤(rùn)空間。 修建高檔別墅，也會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了能控制風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)，建議再作進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)研究分析。 12 2、普通多層住宅樓盤，馬路邊修建一家一戶式的商業(yè)鋪面。 由于普通多層住宅售價(jià)低，消費(fèi)群體多，加上風(fēng)景優(yōu)美，所以銷售勢(shì)頭看好，但相應(yīng)銷售收較低。 普通住宅銷售利潤(rùn)不多，甚至可能要賠本。為了提高銷售收在沿馬路 700 米長(zhǎng)修建一家一戶式的商業(yè)鋪面。雖然商業(yè)鋪面的銷售價(jià)比住宅高，利潤(rùn)空間大，但經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氣氛 不濃商業(yè)鋪位銷售不十分看好，商業(yè)鋪面的售價(jià)能否給開發(fā)帶來(lái)多大利潤(rùn)，有待進(jìn)一步分析。 由于修建的是普通住宅，加之沿街的商業(yè)鋪位，整個(gè)小區(qū)的氛圍受到極大的影響，會(huì)把環(huán)境如此優(yōu)美的地塊給浪費(fèi)和糟塌了。 綜上分析，此尚美公寓建議修建成高檔別墅型樓盤為上策。 二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 尚美公寓的建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為： 總用地面積： 82000 占地面積： 24365 總建筑面積： 58976 其中：獨(dú)立別墅面積 : 10900 多層排屋： 29076 會(huì) 所： 1607 幼兒園（ 6 班）： 1309 商業(yè)服務(wù)： 1200 總戶數(shù)： 220 250 戶 13 機(jī)動(dòng)車位： 300 輛 其中地下： 200 輛 室 內(nèi)： 100 輛 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 第六章 投資估算 第一種方法： 項(xiàng)目總投資 =建設(shè)投資 +建設(shè)期利息 +流動(dòng)資金 14 建設(shè)投資 =工程費(fèi)用 +工程建設(shè)其他費(fèi)用 +預(yù)備費(fèi)用 （或 生產(chǎn)能力指數(shù)法 ） 工程費(fèi)用 =建筑工程費(fèi) +設(shè)備購(gòu)置費(fèi) +安裝工程費(fèi) 預(yù)備費(fèi)用 =基本預(yù)備費(fèi) +漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期各年利息 =（當(dāng)年貸款除以 2+當(dāng)年之前所有本息和 ） * 年利率 流動(dòng)資金 =？ 15 第二部分 經(jīng)濟(jì)分析 資估算、計(jì)息資金分析 主要分析結(jié)論 項(xiàng)目開發(fā)周期為 3 年。 住宅總銷售收入為 46024萬(wàn)元。 項(xiàng)目銷售均價(jià)為 4000 元 / 。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目計(jì)息資金 14788萬(wàn)元，計(jì)息時(shí)間為 2年，利息為 2366萬(wàn)元。 1、開發(fā)時(shí)間預(yù)測(cè)。 假設(shè)該項(xiàng)目于 2006年 10月進(jìn)行掛牌出讓，預(yù)計(jì)從 2006年 10月起進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備， 2007年 3月開工，工期 12個(gè)月，預(yù)計(jì) 2007 年 10月開盤發(fā)售，預(yù)計(jì)銷售時(shí)間為 2 16 年，即 2007年 10月至 2009年 10 月。項(xiàng)目開發(fā)周期為 3年，即 36 個(gè)月。 2、銷售進(jìn)度預(yù)測(cè) 根據(jù)我公司已開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該項(xiàng)目所處的地理位置情況和項(xiàng)目市場(chǎng)分析情況，預(yù)計(jì)銷售前景較好，從開盤起第 1年能完成住宅 60%的銷售任務(wù)，第 2年完成住宅 40%銷售任務(wù) . 價(jià)估算 1、根據(jù) 2005 年 1 月份 北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)街道社區(qū) 1、 1 號(hào)地塊 33 萬(wàn)元 /畝的掛牌出讓價(jià)格， 并針對(duì)本地塊進(jìn)行綜合分析，可按 25 萬(wàn)元 /畝計(jì)算土地出讓價(jià)格。 地價(jià) =250000*300=7500（萬(wàn)元） 2、支付 *公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款 2500萬(wàn)元 礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 1 基本情況 設(shè)用地面積 200100 300畝土地測(cè)算 容積率建筑面積 120060容積率為 住宅建筑面積 115060術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù) 立別墅建筑面積 23012 術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù) 排別墅建筑面積 92048 術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù) 業(yè)建筑面積 2000所建筑面積 2000套 設(shè)施建筑面積 1000 筑密度 25% 積率 2 可變因素 理費(fèi) 4% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 售費(fèi)用 4% 以銷售收入為基數(shù) 可預(yù)見費(fèi) 5% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 3 稅金 17 業(yè)稅及城建稅率 以銷售收入為基數(shù) 得稅率 33% 以稅前利潤(rùn)為基數(shù) 4 利息 長(zhǎng)期貸款利率 8% 13年期含手續(xù)費(fèi) 2、建安費(fèi)測(cè)算 根據(jù)對(duì)各項(xiàng)目建筑指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格分析，預(yù)定該項(xiàng)目的單位成 本為 700 元 /總成本 =120060*700=8404萬(wàn)元。 管理費(fèi)用 =8404*4%=336(萬(wàn)元 ) 不可預(yù)測(cè)費(fèi)用 =8404*5%=420(萬(wàn)元 ) 3、配套及相關(guān)費(fèi)用測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 面積（ 單價(jià) 小計(jì)（萬(wàn)元） 備注 1 小區(qū)綠化及相關(guān)配套 路 6003050 300 化 900450 720 2 前期及工程相關(guān)費(fèi)用 劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 120060 0 240 保費(fèi)用 120060 48 圾處理費(fèi) 120060 12 量監(jiān)督 120060 24 套費(fèi) 120060 40 1680 防費(fèi) 120060 0 360 程勘探 200100 100 紙審核費(fèi) 8054萬(wàn)元 6 程監(jiān)理費(fèi) 8054萬(wàn)元 41 量費(fèi) 200100 40 道費(fèi) 200100 20 樣費(fèi) 200100 20 合計(jì) 3821 318元 / 銷售收入、銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及城建稅估算 1、 住宅銷售收入 18 =115060*4000/10000 =46024（萬(wàn)元） 2、銷售費(fèi)用 =46024 3%=1380（萬(wàn)元） 3、營(yíng)業(yè)稅及城建稅 =46024 2347（萬(wàn)元） 經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目投資總額： 26727萬(wàn)元。 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃和投資估算等情況， 我們可進(jìn)行以下指標(biāo)分析： （注：銷售資金回籠中，住宅 銷售資金因銀行按揭的 因素比實(shí)際銷售的滯后時(shí)間未加考慮）。 1、計(jì)息資金金額 根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中工程款可分期支付，在支付項(xiàng)目啟動(dòng)資金后，項(xiàng)目開盤后可用銷售回籠的資金維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，計(jì)息資金按下面三部分考慮： （ 1）支付地價(jià)款 7500萬(wàn)元。 （ 2）項(xiàng)目啟動(dòng)資金按建安成本的 30%估算，故項(xiàng)目啟動(dòng)資金為 2748 萬(wàn)元（即9160*30%=2748）。 （ 3）支付 *公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款 2500萬(wàn)元 （ 4）支付配套費(fèi)及人防費(fèi) 2040萬(wàn)元 故計(jì)息資金金額為 14788萬(wàn)元 2、計(jì)息時(shí)間 該項(xiàng)目 從 2006年 10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開始，在不考慮內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的因素外，預(yù)計(jì)要到 2007年 10月項(xiàng)目開盤才有現(xiàn)金流入，預(yù)計(jì)到 2008年 10月，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 20710 萬(wàn)元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，故預(yù)計(jì)計(jì)息時(shí)間為 24 個(gè)月，即 2年。 貸款利息形成當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息 =14788*8%*2=2366（萬(wàn)元） 19 濟(jì)效益分析 主要分析結(jié)論 項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 11356萬(wàn)元。 投資利潤(rùn)率為 43%。 銷售利潤(rùn)率 25%。 靜態(tài)投資回收期為 年投 資利潤(rùn)率為 14% 1、評(píng)價(jià)指標(biāo) 1）銷售收入 2）稅前利潤(rùn) 3）稅后利潤(rùn) 4）成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率 2、稅金 1） 營(yíng)業(yè)稅及城建稅：按銷售收入的 取 2） 所得稅：按稅后利潤(rùn)的 33%提取 3、利息：按 8%的年利率計(jì)算 20 4、利潤(rùn)分析 該項(xiàng)目的投資收益及投資回報(bào)率見下表 投資收益估算表 （單位：萬(wàn)元） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)額及百分比 備 注 一 銷售收入 460