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1 房地產(chǎn)可研報(bào)告 2 第一章 概 述 項(xiàng)目建設(shè)背景 據(jù) 管 局統(tǒng)計(jì)顯示, 2006 年全市共啟動(dòng)住房建設(shè) 25 萬(wàn)平方米,工 平方米。但由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不盡合理,仍使得許多中、低收入家庭的 住 房困難問(wèn)題沒(méi)有得到改變。依照 一五住房建設(shè)規(guī)劃,落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn), 根據(jù)市委、市政府的指示精神,要求在市區(qū)盡快啟動(dòng)建設(shè)一定規(guī)模的廉租住房,逐步解決低收入家庭住房困難,有效解決 住房緊張局面。對(duì)完善城市功能,優(yōu)化 發(fā)展環(huán)境,改善人居環(huán)境,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定都具有十分重要的意義。 陜西 009年由 團(tuán)兼并原商洛栲膠廠后新組建的具有獨(dú)立法人的新企業(yè)。現(xiàn)有職工和離退休人員 397 人, 團(tuán)兼并前商洛栲膠廠多年處于停產(chǎn)狀態(tài),經(jīng)營(yíng)停滯,職工生活無(wú)著落,自謀生路,職工及離退休人員大都住在五十年代建設(shè)的危樓和平房?jī)?nèi),由于住房緊張,院內(nèi)利用各種材料搭建的 3 臨時(shí)棚不但占地,且零亂和不安全。 由于企業(yè)長(zhǎng)期處于經(jīng)營(yíng)困難,職工收入得不到保障,絕大多數(shù)處于貧困狀態(tài),根本談不上改善住房條件和購(gòu)買商品房。2008 年職工居住 的四層 1958 年建設(shè)的職工樓發(fā)生嚴(yán)重危裂,商洛城建局及政府相關(guān)部門多次要求職工搬遷,拆除危樓。為了不發(fā)生重大安全事故,我們將已停產(chǎn)的車間和能利用的平房全部安置危樓職工暫住,對(duì)危樓進(jìn)行拆除,這樣更加重了職工的住房困難和住房緊張的局面,職工因住房問(wèn)題同企業(yè)矛盾突出,多次尋找上級(jí)部門,在 團(tuán)兼并企業(yè)時(shí),職工最大的意見(jiàn)就是解決住房困難。 團(tuán)成功兼并栲膠廠后,充分利用自身優(yōu)勢(shì),通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)考察和產(chǎn)品考察,擬充分利用新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品,對(duì)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)、產(chǎn)品的升級(jí),實(shí)施技術(shù)改造,徹底改變栲膠廠歷來(lái)設(shè)備 落后、產(chǎn)品僵化、工藝落后的局面。由于在舊址改造不 符 合我市當(dāng)前的城市規(guī)劃,不利于美化城市環(huán)境,提高城市品位。 林化工公司擬實(shí)行異地搬遷改造,投資 ,建設(shè)年產(chǎn)銷 元的栲膠及油田助劑化工產(chǎn)品,原廠舊址進(jìn)行商業(yè)和住宅 4 開(kāi)發(fā),使原廠土地資產(chǎn)最大升值,促進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)和技改的順利完成。 為改善職工、特別是低收入住房困難家庭的住房條件,在 品房開(kāi)發(fā)中 提出 擬 在原廠址建設(shè)“ 林 廉租房 ”項(xiàng)目,建設(shè) 廉租房 4774 平方米,屆時(shí)將有效滿足 96 戶特困職工的住房需求,對(duì)改善 居住 環(huán)境、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要的意義。 項(xiàng)目建設(shè)意義 1、徹底改善員工住宿條件,穩(wěn)定職工隊(duì)伍,為創(chuàng)建和諧社會(huì)作出 2、提升 員工士 氣,使職工一心一意投入新企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展事業(yè)上來(lái),重新打造商洛化工的新形象,為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富,為員工謀求幸福和安康。 3、響應(yīng)創(chuàng)衛(wèi)和棚戶區(qū)改造的宏觀要求,美化城市環(huán)境,提高城市品味 。 4、以安全第一為宗旨,促使員工盡早撤離危房,為員工謀求安全、穩(wěn)定、祥和、優(yōu)雅的人居環(huán)境。 項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱 租房項(xiàng)目 2、項(xiàng)目建設(shè)單位 5 陜西 團(tuán) 炳林化工 有限公司 3、工程概況 該 項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè) 廉租住房建筑面積為4774 平方米,用地面積為 方米 。規(guī)劃容積率為 估算,工程總投資額約為 624萬(wàn)元。 4、資金來(lái)源: 本項(xiàng)目總投資為 624 萬(wàn)元。資金來(lái)源:企業(yè)資金投入 624 萬(wàn)元。 可行性研究的編制依據(jù)、范圍與原則 可行性研究的編制依據(jù) 1、 中華人民共和國(guó)建筑法 (中華人民共和國(guó)國(guó)家主席令第 91號(hào)) 2、中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法(中華人民共和國(guó)國(guó)家主席令第 21號(hào)) 3、 中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法(中華人民共和國(guó)國(guó)家主席令第 77號(hào)) 4、建設(shè)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(教發(fā)司 200597 號(hào)) 5、工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)指南(國(guó)家發(fā)改委編制) 6、陜西省建設(shè)工程費(fèi)用定額( 1999年) 7、陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額 6 ( 1999年) 8、 林 廉租房項(xiàng)目規(guī)劃 9、陜西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)(陜西發(fā) 200762 號(hào)) 10、 民政府關(guān)于印發(fā) 一五住房建設(shè)規(guī)劃的通知(商政發(fā) 200747號(hào)) 可行性研究的范圍 根據(jù)建設(shè)單位的委托和有關(guān)規(guī)定、規(guī)范的要求以及該項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)文件,對(duì)項(xiàng)目涉及的以下問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)研究論證: 1、研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性(市場(chǎng)分析與營(yíng)銷策略) 2、研究項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)規(guī)模 3、研究項(xiàng)目的總體規(guī)劃布局及方案設(shè)計(jì) 4、研究項(xiàng)目的節(jié)能和節(jié)水方案 5、研究項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)方案 6、研究項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)方案 7、研究項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)行管理方案 8、研究項(xiàng)目的投資估算與資金籌措方案 9、分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 7 10、研究項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 可行性研究的原則 1、 建設(shè)中根據(jù)實(shí)際情況,堅(jiān)持充分利用各種有利條件,兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn),適度超前的原則 。 2、 堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合配套建設(shè)相結(jié)合的原則。 3、本著適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、方便使用的原則考慮設(shè)計(jì)方案。 4、建設(shè)中堅(jiān)持盡可能采用新材料、新技術(shù),以節(jié)約投資,降低建設(shè)和使用成本。 5、建設(shè)中同時(shí)考慮環(huán)境保護(hù)與節(jié)能。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) 林 廉租房項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) (表 1 1) 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù) 據(jù) 備 注 一 設(shè)計(jì)規(guī)模 1 廉租住房 建設(shè)面積 平方米 二 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 8 2 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 萬(wàn)元 其中:財(cái)務(wù)投資 萬(wàn)元 3 資金籌措 萬(wàn)元 其中:借款 萬(wàn)元 4 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 平 均 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 624 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 無(wú) 年平 均 三 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤(rùn)率 % 以年 計(jì) 2 投資利稅率 % 年 計(jì) 3 全部投資投資回收期 年 4 長(zhǎng)期借款償還期 年 設(shè)期起 研究結(jié)論 符合國(guó)家倡導(dǎo)的支持項(xiàng)目 , 具有重大 9 的社會(huì)效益, 項(xiàng)目可行。 問(wèn)題與建議 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的研究,為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施,提出如下建議: 1、項(xiàng)目建設(shè)工期緊、投資大,在項(xiàng)目建設(shè)前,應(yīng)落實(shí)好資金來(lái)源,確保項(xiàng)目能夠如期順利完成, 盡早發(fā)揮其社會(huì) 效益。 2、項(xiàng)目建設(shè),落實(shí)了國(guó)家及地方的住房政策,強(qiáng)化了規(guī)劃調(diào)控手段,完善了城市在房保障體系,改善了人民群眾的居住條件,對(duì)城市發(fā)展起到了積極地推動(dòng)作用,因此建議有關(guān)部門能夠給予大力支持,加快實(shí)施進(jìn)度。 3、項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)確定施工企業(yè),實(shí)施監(jiān)理制度。加強(qiáng)工程在質(zhì)量、進(jìn)度、安全和投資方面的管理與監(jiān) 督,提高項(xiàng)目的綜合效益。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 項(xiàng)目建設(shè)的必要性: 陜西炳林化工有限公司(原地區(qū)栲膠廠)曾在上世紀(jì)七八十年代為商洛地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出較大貢獻(xiàn),但隨后未能緊跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革步伐,導(dǎo)致企業(yè)市場(chǎng)喪失,工廠 10 停產(chǎn),員工收入得不到保障,常年生活在追求溫飽的貧困線上。職工目前的居所為上世紀(jì)五六十年代建設(shè)的筒子樓里,由于設(shè)計(jì)不合理,加之年久失修,缺乏管理,樓體開(kāi)裂、滲水等現(xiàn)象嚴(yán)重,部分職工無(wú)家可歸,流離失所,有的搭棚、有的住車間,安全隱患極為突出,廣大員工怨聲不斷,行成了一定 的不穩(wěn)定隱患。 2009年在 陜西 承債的方式完成了兩家企業(yè)的合并,在采取自愿的基礎(chǔ)上,以靈活的方式對(duì)原企業(yè)職工進(jìn)行了分流安置,在一定程度上緩解了目前的困難局面,但職工的住房改善卻不能實(shí)現(xiàn)立即改觀。 2010 年在我集團(tuán)對(duì)炳林化工的開(kāi)產(chǎn)情況做好各項(xiàng)布置以后,就立即意識(shí)到只有安居才能樂(lè)業(yè)。因此,住房問(wèn)題不僅牽扯到員工士氣,更是一個(gè)企業(yè)勇?lián)鐣?huì)責(zé)任的重要體現(xiàn),所以,我集團(tuán)決定自籌資金建設(shè)該 穩(wěn)定職工隊(duì)伍、提升員工信心,配套老 廠區(qū)的擴(kuò)產(chǎn)重建,重振商洛化工的“二次雄風(fēng)”。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 該項(xiàng)目 的 建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)政策的要 11 求,與 一五”住房建設(shè)規(guī)劃相適應(yīng)。建設(shè) 廉租房,具有很好的社會(huì)保障功能,為商洛社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展,構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ),因此項(xiàng)目具有較高的社會(huì)效益。 項(xiàng)目能夠充分享受國(guó)家、省、市的相關(guān)優(yōu)惠政策, 好的市場(chǎng)前景以及具備充分實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合,都為項(xiàng)目的建設(shè)提供了充分的經(jīng)濟(jì)保障。項(xiàng)目建設(shè)用地條件滿足建設(shè)要求,符合城市規(guī)劃的規(guī)定,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善,具備建設(shè)條件。因此,項(xiàng)目建設(shè)具 有可行性。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)項(xiàng)目選址 該項(xiàng)目 選址地點(diǎn),即北新街東段 16號(hào),屬與商洛城區(qū)東西拓展的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,隨著商丹循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè) 園的建設(shè),該地段勢(shì)必成為工業(yè)園區(qū)絕佳居住選擇,該小區(qū)距市體育場(chǎng) 100 米,距城關(guān)中學(xué) 400 米,東靠商洛學(xué)院,附近超市林立,使得小區(qū)“人文關(guān)懷”的主旨得以充分體現(xiàn),也使得小區(qū)的選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 項(xiàng)目 規(guī)劃選址位于市區(qū)北新街東段 16 12 號(hào)(原炳林公司院內(nèi)), 北鄰本企業(yè)家屬院 ,南對(duì)商州二職中, 西為 區(qū)財(cái)政局 。 占 地面積 方米 ?,F(xiàn)狀條件為自然地貌,地勢(shì)平整,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 建設(shè)規(guī)模 依據(jù) 本項(xiàng)目 修建性詳細(xì)規(guī)劃,建設(shè)規(guī)模如下:規(guī)劃建設(shè)用地為 方米,總建筑面積 4774 平方米。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 1、廉租住房: 1)內(nèi)墻飾面:廚房、衛(wèi)生間為釉面磚墻面,高 ,其余為乳膠漆墻面,品種由甲方自理。 2)樓面:樓梯間、門廳為水泥砂漿地面,其余為鋪地磚樓面,品種由甲方自理。普通木樓梯扶手。 3)頂棚均為乳膠漆頂棚,品種由甲方自理。 4)分戶門為 鋼質(zhì)進(jìn)戶 ,內(nèi)門為普通夾板門,顏色由甲方確定。窗為塑鋼窗,單層玻璃。 5)廚房設(shè)不銹鋼臺(tái)盆一處,衛(wèi)生間安裝普通坐便器,洗面臺(tái)盆。 6)每戶臥室設(shè)插座兩處。照明為普通燈具。 13 第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 場(chǎng)地概況 商洛地屬大陸性濕 潤(rùn)氣候,冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑,雨量充沛 ,年平均氣溫 極端最高氣溫 多年平均降雨量為 550形起伏在,嶺谷相間,峰巒疊嶂,地勢(shì)總體西北高,東南低,低處丹江谷地的商南縣梳洗樓附近,海拔 勢(shì)向東北和東南延伸,北部有秦嶺主脊,南部有蟒嶺、流嶺 、鵑嶺等秦嶺支脈,期間分布有洛南、商丹、山陽(yáng)等小型盆地。建設(shè)基現(xiàn)狀條件為自然地貌,地勢(shì)平整。根據(jù)中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖( 2001)和建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范( 2001),本工程按 防烈度要求為 7度。 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 2、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范( 93) 3、城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)( 90) 14 4、陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(試行) 5、 市總體規(guī)劃( 20012020) 6、“ 林 廉租房 ”項(xiàng)目規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 7、規(guī)劃地塊地形圖 8、業(yè)主單位委托書(shū) 規(guī)劃原則與指導(dǎo)思想 規(guī)劃原則 1、依據(jù)城市總體規(guī)劃要求,同時(shí)參照市政府關(guān)于城市建設(shè)的意見(jiàn),結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn),合理進(jìn)行規(guī)劃。 2、遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則,劃分不同的功能片區(qū),利于建設(shè)時(shí)序的要求。 3、注重土地開(kāi)發(fā)的綜合效益,重視與城市環(huán)境的有機(jī)聯(lián)系,構(gòu)建和諧的城市環(huán)境。 4、突出以人為本的設(shè)計(jì)理念,充分研究人的居住行為與居住心理,營(yíng)造尺度適腚的空間環(huán)境,形成具有特色和凝聚力的人文環(huán)境。 指導(dǎo)思想 1、生態(tài)化的社區(qū)理念 15 現(xiàn)代生態(tài)城市的觀點(diǎn)是要“重建城市與自然的平衡”。從社區(qū)的角度講,就是要建立起完善的自然生態(tài)體系,并與城市的生態(tài)體系緊密聯(lián)系,充分保護(hù)和利用城市的藍(lán)帶和綠帶空間,形成和諧共生的城市生態(tài)環(huán)境。該小區(qū)在設(shè)計(jì)中貫徹生態(tài)朱則、文化原則與效益原則,結(jié)合適宜技術(shù)力求塑造一個(gè)具有文化內(nèi)涵、環(huán)境幽雅、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的園林式的 現(xiàn)代化 生活居住空間。 2、人文主義的社區(qū)精神 體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想,在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分研究人的居住行為和居住心理,力圖營(yíng)造空間尺度適宜、居住舒適、方便并 具有良好的私密感、安全感、頗具 人氣的居住環(huán)境,形成具有凝聚力和特色的社區(qū)人文環(huán)境,樹(shù)立 林廉租房小區(qū)的品 牌形象。 3、通好性的設(shè)計(jì)理念 緊湊的社區(qū)形態(tài)有助于形成親切、和諧的居住氛圍,適宜的密度也體現(xiàn)了社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展的原則。社區(qū)的均質(zhì)空間和均好的景觀體現(xiàn)了人人平等的原則,符合和諧共生的可持續(xù)發(fā)展的理念 。 總體布局說(shuō)明 16 總體構(gòu)思 充分利用北部依山以及商洛學(xué)院、體育場(chǎng)等整體環(huán)境因素,將小區(qū)環(huán)境融入其間,一方面, 結(jié)合本地塊的地形現(xiàn)狀,在保證建筑最好朝向的同時(shí),使其最大程度地利用周邊自 然風(fēng)光。 結(jié)構(gòu)布局 結(jié)合周圍良好的外部 條件及總體規(guī)劃的要求, 盡可能利用土地解決困難住戶。 道路交通組織 規(guī)劃小區(qū)道路為 4 米寬 ,連接了所有入戶的小路。區(qū)內(nèi)還設(shè)有環(huán)形散步道,方便居民使用。 停車 小區(qū)設(shè)有自行車和摩托車車棚。 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 建筑物入口部分均要求設(shè)有無(wú)障礙通道,滿足使用要求,體現(xiàn)人文關(guān)懷。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 垃圾處理以“垃圾袋裝 轉(zhuǎn)運(yùn)”的方式處理。 主要道路旁設(shè)置廢物箱。廢物箱的形式應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 綠化景 觀規(guī)劃 本方案設(shè)計(jì)采用 周邊分散的庭院綠地景觀布局方式。通過(guò)小區(qū)主干道的綠化, 17 將綠地過(guò)渡滲透到庭院綠地的放射式綠化系統(tǒng)。體現(xiàn)均好性的原則,盡量使每套住宅都能融入到綠色的環(huán)境中去。通過(guò)設(shè)置草坪、鋪裝、花架、 等精美小品點(diǎn)綴,為小區(qū)居民提供一個(gè)豐富的生活休息場(chǎng)所。院落庭院環(huán)境充分考慮老人和兒童 的活動(dòng)特征精心安排設(shè)計(jì),使小區(qū)公共空間層次更加豐富,收放相得益彰,提高居住質(zhì)量。 建筑方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 1)具有地方特征以及鮮明風(fēng)格的建筑形象 2)功能完善、空間豐富、尺度宜人的建筑空間環(huán)境 3)與環(huán)境有機(jī)結(jié)合,豐富完善城市功能與品質(zhì) 4)環(huán)境友好,滿足節(jié)能、環(huán)保要求 方案設(shè)計(jì) 1、執(zhí)行的主要設(shè)計(jì)規(guī)范 1)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范( 87) 2)民用建筑設(shè)計(jì)通則( 2005) 3)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)( 8 95) 4)住宅建筑規(guī)范 ( 2005) 5) 高 層 民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范( 95) 2、方案說(shuō)明 1)建筑朝向 全國(guó)氣候劃分圖中屬于寒冷地區(qū),夏天較為炎熱,南北向的房間便于通風(fēng);冬天干冷,南北 向房間利于爭(zhēng)取日照。區(qū)內(nèi)建筑 結(jié)合基地現(xiàn)狀與道路走向,布局形態(tài)與正南向呈 31 度的夾角布置。這樣的布局較好地滿足了日照間距的要求,節(jié)約土地。同時(shí),也使整個(gè)小區(qū)具有了較為完善的空間形態(tài)與特色肌理,個(gè)性清晰,有較好的識(shí)別性。 2)建筑形象 建筑設(shè)計(jì)注重體塊造型和色彩處理,以插片、飄窗和曲線陽(yáng)臺(tái)的穿插組合,運(yùn)用光影和色塊來(lái)豐富建筑立面,創(chuàng)造明快、簡(jiǎn)潔的建筑形象。 3)小區(qū)主要建筑項(xiàng)目規(guī)劃 根據(jù)規(guī)模和功能要求,區(qū)內(nèi)建一棟 多層 廉租房。詳見(jiàn)表 4 1 19 主 要 建 筑 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 表 (表 4 1) 戶型設(shè)計(jì)與套型比例 廉租住房為 六 層建筑 , 建筑面積嚴(yán)格控制在 50 平方米以內(nèi),套型標(biāo)準(zhǔn)為兩室一廳,標(biāo)準(zhǔn)廚、衛(wèi),達(dá)到國(guó)家“入住即可使用”的標(biāo)準(zhǔn)。詳見(jiàn)表 4 2。 戶 型 面 積 、 套 型 指 標(biāo) (表 4 2) 戶型 面積( 套型 套數(shù)(套) 備 注 室一廳 48 廉租房 室一廳 廉租房 室一廳 廉租房 第五章 配套設(shè)施規(guī)劃 給 水 工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) 項(xiàng)目名稱 棟數(shù) 層數(shù) 結(jié)構(gòu)形 式 建筑面積( 備 注 廉租住房 1 6 磚混 20 1、 城市規(guī)劃法(中華人民共和國(guó)) 2、城市規(guī)劃編制辦法、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的法律法規(guī)文件和技術(shù)規(guī)范 3 、 城 市 給 水 工 程 規(guī) 劃 規(guī) 范 ( 4 、 建 筑 設(shè) 計(jì) 防 火 規(guī) 范 ( 5 、 建 筑 給 水 排 水 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 ( 6 、 室 外 給 水 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 ( 7、城市居民生活用水量 標(biāo)準(zhǔn)( 50331 用水量指標(biāo) 1、居民生活:最高日 200升 /人日 2、綠地、道路、廣場(chǎng)等市政用水: 6 m3/d 用水量計(jì)算 1、居民生活用水量 居民生活用水量按生活用水定額估算,人 口 規(guī)模 210 人。最高日居民生活用水量為: 210 200/1000=42 2、澆灑道路和綠化用水 6= 21 3、消防用水量 消防用水量按同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為1 次,一次滅火用水量 10L/S 確定,火災(zāi)持續(xù)時(shí)間 2 小時(shí),用水量為 72 4、未預(yù)見(jiàn) 用水量 按總用水量的 10%計(jì) ( 42+ 10%= 5、用水量合計(jì) 用 水 理 合 計(jì) 表 (表 5 2) 用水量 項(xiàng) 目 ( ) 居民生活用水 42 市政及其它用水 預(yù)見(jiàn)用水 用水量 變化系數(shù)取 高日用水量: ) 最 高日最高時(shí)用水量: ) 供水水源: 本建筑用水 從原小區(qū)管網(wǎng)接入。 網(wǎng)規(guī)劃: 規(guī)劃采用生活飲用水、消防用水合用的給水系統(tǒng),主干管位于區(qū)內(nèi)干道西側(cè), 22 枝狀布置。 雨水工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) 1 、 城 市 排 水 工 程 規(guī) 劃 規(guī) 范 ( 2 、 室 外 排 水 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 ( 規(guī)劃原則及排水體制 1、排水管的規(guī)劃原則:利用重力流,順城敷設(shè)管道。 2、排水體制:規(guī)劃區(qū)內(nèi)雨、污水分流。 暴雨強(qiáng)度公式及計(jì)算參數(shù) 雨水按如下公式計(jì)算 : Q = q F 式中: Q 雨水量( L/S) Q 暴雨強(qiáng)度( L/S 徑流系數(shù),取 匯水面積 其中暴雨強(qiáng)度公式采用 雨強(qiáng)度公式計(jì)算,公式為: +i= (t+中: i 暴雨強(qiáng)度( P 重現(xiàn)期,一般取 1 年; t 徑流時(shí)間(分鐘)。 t=t1+23 起點(diǎn)集水時(shí)間,取 1520分鐘,本次規(guī)劃取 5分鐘; m 管渠延緩系數(shù), 管內(nèi)雨水流行時(shí)間(分鐘); 雨水管道規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)流量為 235L/S,雨水排向 南側(cè)規(guī)劃路城市雨水 主管 。居住小區(qū)雨水管道沿南北向道路布置,管徑為 污水工程規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 1 、 城 市 排 水 工 程 規(guī) 劃 規(guī) 范 ( 2 、 室 外 排 水 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 ( 污水管渠的設(shè)計(jì)原則 1、污水管道利用重力流,順城敷設(shè)管渠。 2、污水最短距離排入城市市政管道。 污水量計(jì)算 城市污水量按供水量的 90%計(jì),規(guī)劃區(qū)內(nèi)污水量為: 474 m3/d) 污水管網(wǎng) 污水經(jīng)化烘池處理,排入 原廠區(qū) 管網(wǎng)。 24 廉租房 內(nèi)規(guī)劃化糞池 1 個(gè),有效容積各為30立方米。 電力工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 2、 城市電力規(guī)劃規(guī)范( 8) 綜合用電指標(biāo) 1、 電力設(shè)施是該區(qū)域重要的基礎(chǔ)設(shè)施之一,應(yīng)能滿足用電負(fù)荷的需要,確保供電的可靠性、合理性,同時(shí)用電指標(biāo)要考慮發(fā)展,適當(dāng)提高。本規(guī)劃采用負(fù)荷密度法進(jìn)行負(fù)荷預(yù)測(cè),同時(shí)系數(shù)取 用系數(shù)取 2、 廉租房 用電指標(biāo): 6 ( ) 用電負(fù)荷計(jì)算 規(guī)劃用電負(fù)荷預(yù)測(cè)表 序號(hào) 建筑名稱 用電規(guī)模 用電負(fù) 荷 指 標(biāo) 同時(shí) 系數(shù) 需用 系數(shù) 用電負(fù)荷( 1 廉租房 96戶 6 綠化、照明 W/計(jì) 25 總計(jì)算負(fù)荷按 劃。 電源規(guī)劃 10規(guī)劃了1個(gè) 10電站,變電站容量為 1000務(wù)范圍為所有 建筑。 供電線路規(guī)劃 1、線路規(guī)劃 供電線路沿南北向道路規(guī)劃布置,路燈由就近變電站引入。 2、供電線路敷設(shè)方式 電纜根數(shù)少于 2 根采用直埋形式,電纜根數(shù)大于 2 根采用電纜排管敷設(shè)形式,埋設(shè)深度在當(dāng)?shù)乇鶅鼍€以下。 電訊工程規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 2、城市規(guī)劃編制辦法、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的法律法規(guī)文件和技術(shù)規(guī)范 規(guī)劃原則 1、以電纜、光纜形式到用戶。 2、通信線路集成化、地下化。 3、做到電話、電腦、電視信息傳輸“三網(wǎng)合一”。 電信系統(tǒng) 26 固定電話 40部。 供熱工程規(guī)劃 供 熱 負(fù) 荷 預(yù) 測(cè) 表 (表 5 4) 建筑名稱 建筑面積( 熱指標(biāo)( W/ 熱負(fù)荷( 廉租房 5 計(jì) 供熱負(fù)荷按 300 供熱介質(zhì) 供熱介質(zhì)為熱水,供、回水溫度為55/45。 源 規(guī)劃區(qū)采暖為集中供熱,由小區(qū)北側(cè)規(guī)劃路引入。 供熱管網(wǎng) 1、管網(wǎng)敷設(shè)方式:供熱管網(wǎng)采用直埋敷設(shè)。 2、管網(wǎng)布置:城市供熱沿區(qū)內(nèi)干道布置。 燃?xì)夤こ桃?guī)劃 規(guī)劃依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 2、城市規(guī)劃編編制辦法、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的法律法規(guī) 27 文件和技術(shù)規(guī)范。 3 、 城 市 燃 氣 工 程 規(guī) 劃 規(guī) 范 ( 氣源 燃?xì)鈿庠礊樘烊粴?,由?guī)劃區(qū)北側(cè)接入。 用氣指標(biāo) 居民生活日最大用氣量為: 日;未預(yù)見(jiàn)氣量占總用氣量的 10%。 天然氣用氣量計(jì)算 1、居民用氣量 根據(jù)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)人口的發(fā)展規(guī)模、戶均用氣 量指標(biāo),居民氣化率按 100%計(jì),由此 計(jì) 算 出 居 民 用 氣 量 為 : 210=3/日 )。 2、采暖空調(diào)用戶 采暖用戶利用城市集中供熱,空調(diào)用戶利用城市電力設(shè)施,本規(guī)劃不考慮采暖空調(diào)用氣量。 3、未預(yù)見(jiàn)占總用氣量的 10%:用氣量為: 3/日 )。 4、總用氣量: 3/日 )。 管網(wǎng)規(guī)劃 燃?xì)庥梢?guī)劃區(qū)東側(cè)進(jìn)入,主 管 沿小區(qū) 28 東側(cè)布置,管徑為 用中 低壓兩級(jí)壓力系統(tǒng),中壓燃?xì)饨?jīng)調(diào)壓箱調(diào)壓后向各用戶供氣。 管線綜 合工程規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 1、規(guī)劃及其他專業(yè)提供設(shè)計(jì)資料 2、城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范 設(shè)計(jì)原則 1、符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范的規(guī)定。 2、不影響環(huán)境美觀、利于窨的合理利用。 綜合設(shè)計(jì) 綜合設(shè)計(jì)是對(duì)雨水、污水、給水、電力、 通訊、燃?xì)?、熱力等管線進(jìn)行綜合設(shè)計(jì),符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范規(guī)定并滿足各專業(yè)的規(guī)范要求。 1、管線綜合平面設(shè)計(jì) ( 1)規(guī)劃區(qū)的管線位置排列具有一定的規(guī)律性。 ( 2)管道帶的布置與樓平行。 2、管線綜合豎向設(shè)計(jì) 雨水管網(wǎng):管頂最小覆土 。 污水管網(wǎng) :管頂最小覆土 。 給水管網(wǎng):管頂最小覆土 。 電力管網(wǎng):管頂最小覆土 。 29 通訊管網(wǎng):管頂最小覆土 。 第六章 節(jié)能和節(jié)水 編制目的和依據(jù) 1、編制目的 為了貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法,充分有效地利用能源,提高能源利用率,保證城市建設(shè)與發(fā)展相協(xié)調(diào)。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況,重點(diǎn)考慮建筑物的結(jié)構(gòu)及墻體、體型、采暖、通風(fēng)、采光照明、建筑材料和 機(jī)電設(shè)備的選型,以及項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理等方面的節(jié)能措施。 2、編制依據(jù) 1)國(guó)家計(jì)委、經(jīng)委、建設(shè)部計(jì)交能( 1997) 2542號(hào)文關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇(章)”編制及評(píng)估的規(guī)定。 2)中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法(國(guó)家主席 90 號(hào)令, 1997 年) 3)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分)( 95) 節(jié)能設(shè)計(jì) 根據(jù)中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策在綱和陜西省節(jié)能實(shí)施細(xì)則,對(duì)該工程設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)用 30 相應(yīng)的節(jié)能措施,以保證該項(xiàng)目滿足國(guó)家節(jié)能的有關(guān)要求。 1、建筑節(jié)能 1)建筑造型在美觀、適用的前提下,體型盡可能規(guī)整,以減少外墻傳熱面積。 2)建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu),建筑采用 370 多空磚外墻結(jié)構(gòu),門窗采用 塑鋼中空玻璃,屋面保溫形式采用倒置式保溫,整體節(jié)能要求達(dá)到國(guó)家關(guān)于三步節(jié)能的相關(guān)指標(biāo)。 3)不同朝向的窗墻面積比符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。 2、暖能系統(tǒng)節(jié)能 1)在設(shè)計(jì)采暖供熱系統(tǒng)時(shí),應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行熱負(fù)荷的調(diào)查和計(jì)算,確定系統(tǒng)的合理規(guī)模和供熱半徑。在室內(nèi)采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí),考慮按戶熱表計(jì)量和分室控制室溫的可能性。 2)采暖供熱管道保溫厚度應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備及管道保溫設(shè)計(jì)導(dǎo)則( 經(jīng)濟(jì)厚度的計(jì)算公式確定。采暖方式采用低溫地板輻射采暖,復(fù)合膠管敷設(shè)于地面整 澆層內(nèi)。 節(jié)水設(shè)計(jì) 1、根據(jù)中華人民共和國(guó)水法 及建設(shè)項(xiàng)目水資源論證管理辦法,在方案設(shè)計(jì) 31 中采用高效節(jié)水型新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料,提高水資源的利用率,保證水資源得到充分利用,使節(jié)水達(dá)到國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)。 2、分戶計(jì)量,劃小核算單位, 鼓勵(lì)節(jié)約用水。 3、工程選用節(jié)水型設(shè)備,節(jié)水型閥門以及節(jié)水型五金零件。 4、提高區(qū)內(nèi)的 水利用率。 電氣節(jié)能 1、根據(jù)區(qū)內(nèi)不同地段的實(shí)際需要配置照明,既保證照明需要又達(dá)到節(jié)能的目的。 2、電器產(chǎn)品選用以節(jié)能為主,照明光源選節(jié)能高效型燈具,變壓器選用低耗節(jié)能型變壓器。 3、采用不產(chǎn)生眩光的高效節(jié)能燈具,提高照 明質(zhì)量。 4、選用效率高、壽命長(zhǎng)、安全和性能穩(wěn)定的燈光電器件、燈具、配線器材。 第七章 消防設(shè)計(jì) 建筑消防設(shè)計(jì) 1、建筑物耐火等級(jí) 三級(jí) 32 2、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 1)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范( 2)住宅建筑規(guī)范( 2005) 3)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范( 93) 設(shè)備消防設(shè)計(jì) 依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范( 要求,區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓。 1、室外消火栓用水量 15升 /秒。 2)室外消火栓給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)合用,室 外消火栓按照規(guī)范要求設(shè)置,每組消火栓給水獨(dú)立接自室外給水環(huán)網(wǎng)。 3)室外消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)消防水池,儲(chǔ)水要求 108 2、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 1)室內(nèi)消火栓用水量 15升 /秒。 2)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)消防水池,儲(chǔ)水要求 108 3)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)為環(huán)狀管網(wǎng)。 4)消火栓口徑為 65置 25置消防卷盤。 5) 多層 建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)置室外水泵接全器。 33 3、滅火器配置 1) 設(shè)計(jì)依據(jù)為建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范( 2005),區(qū)內(nèi)滅火器 配置按照中危險(xiǎn) A 類火災(zāi)設(shè)計(jì),配置基準(zhǔn)為75 。 2)每個(gè)組合式消火栓箱內(nèi)設(shè)置 2組手提式磷酸銨鹽( 粉滅火器。 電器消防設(shè)計(jì) 1)應(yīng)急、疏散照明電源二級(jí)負(fù)荷,疏散照明的安全出口燈、疏散指示燈加 續(xù)供電時(shí)間不小于 30散照明 亮 度不小于 2)公共部位 應(yīng)急照明設(shè)置不小于一般照度的 10%。 3)應(yīng)急、疏散照明系統(tǒng)管路干線采用于密閉防火型電纜橋架內(nèi),支線采用 火聚乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線,穿 鍍鋅管暗敷。 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 場(chǎng)地周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響 項(xiàng)目周邊樹(shù)種多樣,水資源豐富,陽(yáng)光充足, 交通方便, 為 本 項(xiàng)目的建設(shè)提供 34 了良好的生態(tài)環(huán)境,有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目 建成后對(duì)周圍環(huán)境的評(píng)價(jià) 項(xiàng)目在自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)方面,具備無(wú)污染、綠色、生態(tài)、環(huán)保型的特點(diǎn)。小區(qū)建成后,將會(huì)豐富原有生態(tài)環(huán)境,并對(duì)原有的生態(tài)資源起到保護(hù)與合理利用的效用,使得原有生態(tài)與新建生態(tài)和諧共生。 項(xiàng)目在建設(shè)環(huán)境保護(hù)方面,采用低污染,無(wú)污染的先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備,推廣環(huán)保新技術(shù),“節(jié)能減排”,使污染排放量 達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。按國(guó)家有關(guān)環(huán)境質(zhì)量區(qū)域的分類,項(xiàng)目建 成后整體環(huán)境應(yīng)達(dá)到下述標(biāo)準(zhǔn),大氣環(huán)境達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn),區(qū)域環(huán)境噪聲達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn),地面環(huán)境達(dá)到三類標(biāo)準(zhǔn),廢水排放達(dá)到國(guó)家污水綜合排放三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。廢棄物進(jìn)行無(wú)害化處理。周邊環(huán)境完全能夠滿足項(xiàng)目的要求。 環(huán)境設(shè)計(jì) 根據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法和建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例,在環(huán)境保護(hù)方面,技術(shù)方案設(shè)計(jì)中,嚴(yán)格遵守各類設(shè)計(jì)規(guī)范,采用低污染和無(wú)污染的先進(jìn)技術(shù)與設(shè)備,推廣環(huán)保新技術(shù),減少“三廢排放量”,使污染排放達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要 35 求,廢水的排放滿足環(huán)評(píng)報(bào)告的要 求。 施工期間環(huán)境保護(hù)措施 在項(xiàng)目 的施工過(guò)程中,嚴(yán)格按陜西省建設(shè)行政主管部門及環(huán)保部門要求,進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的揚(yáng)塵、污染處理。廢水排放、噪音的治理執(zhí)行相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到文明工地的要求。 1、噪音污染防治措施 合理安排施工時(shí)段,減少夜間施工量,避免擾民。合理布局施工現(xiàn)場(chǎng),選用低噪音、低振動(dòng)的動(dòng)力設(shè)備,并采取隔音、防震措施,避免同時(shí)使用大量噪音設(shè)備。在施工工作面鋪設(shè)草袋等減少車輛與路面摩擦產(chǎn)生的噪音,適當(dāng)限制大型載重汽車的車速,尤其在噪音敏感區(qū)。 2、揚(yáng)塵防治措施 對(duì)易起揚(yáng)塵的物料加蓋覆蓋物,施工場(chǎng)地必須采取 圍檔、覆蓋、地面硬化、簡(jiǎn)易綠經(jīng)等有效措施防止揚(yáng)塵。施工現(xiàn)場(chǎng)定時(shí)灑水,在大風(fēng)日應(yīng)加大灑水量和灑水次數(shù),以防止浮塵的產(chǎn)生。運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)?shù)退亳{駛,出場(chǎng)應(yīng)沖洗輪胎。 3、廢水、廢氣、固體廢棄物的防治措施 施工期間,廢水應(yīng)注意收集,經(jīng)過(guò)沉 36 淀池處理后排入下水道。生活污水均應(yīng)排入城市污水管網(wǎng),禁止以滲坑、滲井或漫流形式排放。 現(xiàn)場(chǎng)施工的柴油機(jī)等設(shè)備的排氣口應(yīng)避免朝向道路、居民較多等的方向。在施工現(xiàn)場(chǎng)禁止使用燃煤等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生有害氣體比較多的燃料。施工階段應(yīng)設(shè)立指定的建筑垃圾與生活垃圾堆放點(diǎn),由專人管理,設(shè)置專車 定清理,生活垃圾集中密閉外運(yùn),嚴(yán)禁就地拋灑,無(wú)組織排放。 使用期內(nèi)環(huán)境保護(hù)措施 1、建筑設(shè)計(jì) 1)建筑總平面布局應(yīng)使得建筑主要朝向有良了的日照和通風(fēng)效果。 2)建筑平面布局具有良好的朝向和自然通風(fēng)效果,具備較好的功能分區(qū)。 3)設(shè)備用房采用隔音門及有效的減震措施,減少對(duì)環(huán)境的噪聲影響。 2、廢氣的防止措施 對(duì)于有廢氣產(chǎn)生的房間,需由工藝配合選用相應(yīng)處理設(shè)備及設(shè)施,消減大氣污染物的產(chǎn)生。 3、廢水的防止措施 1)本工程的排水對(duì)象,主要為衛(wèi)生間、廚房的生活污水和屋面與室外場(chǎng)地的雨 37 水,無(wú)特殊的污染物排出 。設(shè)計(jì)上采用雨污分流的排水體制,對(duì)上述對(duì)象分別組織排放,污水經(jīng)化烘池處理后廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 2)生活給水系統(tǒng),采用聚丙烯塑料給水管( 聚乙烯塑料給水管( 銅質(zhì)閥門、陶瓷閥芯龍頭等材料。防止因管道、閥門等可能對(duì)水質(zhì)的污染。 4、固體廢棄物的防止措施 固體廢棄物主要是 居民的生活垃圾,在區(qū)內(nèi)設(shè)置分類垃圾桶,方便居民就近投放,由物業(yè)負(fù)責(zé)及時(shí)地回收、運(yùn)輸與處置,達(dá)到無(wú)害化處理的目的,美化小區(qū)的生活環(huán)境。 5、噪音處理 項(xiàng)目的動(dòng)力設(shè)施均選用低噪音設(shè)備,設(shè)備安裝均采用減震、消音措施,電梯機(jī)房、水 泵機(jī)房等產(chǎn)生噪音的房間均采取隔音、吸音處理,使地界噪音低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志,禁止機(jī)動(dòng)車?guó)Q放喇叭。 第九章 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生 設(shè)計(jì)依據(jù)及國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 38 1、中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法 2、建筑項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定(中華人民共和國(guó)勞動(dòng)部) 3、職業(yè)安全健康管理體系指導(dǎo)意見(jiàn)書(shū)(國(guó)家經(jīng)貿(mào)委) 4、職業(yè)安全健康管理體系審核規(guī)范(國(guó)家經(jīng)貿(mào)委) 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生措施 本項(xiàng)目為居住區(qū),依據(jù)國(guó)家及各部委頒布的各項(xiàng)法律、法規(guī),在勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生 等方面不會(huì)產(chǎn)生有 害氣全、無(wú)易燃、易爆物品,無(wú)輻射、無(wú)粉塵、無(wú)職業(yè)病產(chǎn)生。在總體方案設(shè)計(jì)中,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 在施工期間,采取安全、衛(wèi)生、勞動(dòng)保障措施,保證安全、衛(wèi)生符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于施工過(guò)程中的高空作業(yè)、臨時(shí)用電、邊坡支護(hù)等的作業(yè)中,嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)安全規(guī)范及規(guī)程,采取隔音、降溫、安全網(wǎng)防護(hù)、消毒等衛(wèi)生措施。減少各種振動(dòng)噪聲,防止食品衛(wèi)生可能參人體造成的危害,確保工作人員的人身安全和衛(wèi)生安全。 在日常使用中,對(duì)區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、安全、勞動(dòng)等各方面加強(qiáng)管理,責(zé)任明確,責(zé)任到人。采取必要的安全保護(hù)措施,確保區(qū) 39 內(nèi)的安全、衛(wèi)生, 正常運(yùn)行。 第十章 建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)行管理 項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 為了降低工程成本,提高工程質(zhì)量,并確保工程的順利實(shí)施。在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu),對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施,計(jì)劃組織起協(xié)調(diào)和指揮作用。積極配合設(shè)計(jì)、監(jiān)理和質(zhì)檢部門,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。項(xiàng)目管理方式及機(jī)構(gòu)組織按職能部門,擬設(shè)計(jì)劃供應(yīng)部、工程技術(shù)部、工程預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、行政事業(yè)部等。具體設(shè)置如下所示,詳見(jiàn)表( 10 1)。 表( 10 1) 工程建設(shè)管理 工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中 心工作,項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 較 大、工期短,管理工作的好壞廉租房建設(shè)項(xiàng)目部 計(jì) 劃 供 應(yīng) 處 工程技術(shù)處 工程預(yù)算處 財(cái) 務(wù) 部 行政事業(yè)處 40 直接影響項(xiàng)目的成敗。因此,從工程的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工的全過(guò)程,必須對(duì)工程設(shè)計(jì)、建筑材料、建設(shè)質(zhì)量、施工進(jìn)度、造價(jià)控制等方面嚴(yán)格把關(guān),保證工程質(zhì)量與工期,提高投資效益,盡早發(fā)揮社會(huì)效益。 項(xiàng)目建成后運(yùn)行管理 該項(xiàng)目的建設(shè) ,由政府投入一定補(bǔ)貼,建成后產(chǎn)權(quán)歸 地產(chǎn)公司,由經(jīng)政府評(píng)審符合要求的低收入家庭申請(qǐng)租住。 由區(qū)的日常 管理。 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 依據(jù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)以及工程建設(shè)工期的需要,總體建設(shè)時(shí)序思路是:一次規(guī)劃到位, 道路綠化同步進(jìn)行。 工程進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)建設(shè)單位對(duì)工程的統(tǒng)一安排和工程建設(shè)工期的需要,經(jīng)過(guò)部門協(xié)商,初步擬訂如下項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃: 1、項(xiàng)目可行性研究階段:包括調(diào)研、編制、審核以及小區(qū)詳規(guī)設(shè)計(jì),完成時(shí)間2010年 8 月 10日。 2、工程地質(zhì)勘察階段: 2010 年 5 月 41 10日 2010 年 5月 15日 3、工程設(shè)計(jì)及審批階段: 2010 年 8月 01日 2010年 8 月 30 日 4、工程招標(biāo)階段: 2010 年 9 月 20日 2010 年 10月 10 日 5、開(kāi)工日期: 2010 年 10 月 15日 6、竣工日期: 2012 年 4月 20 日 第十二章 招標(biāo)方案的原則、依據(jù)、條件 依據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定,制定本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案、程序及辦法。 招投標(biāo)方案的原則 1、公開(kāi)原則 2、公平原則 3、公正原則 4、誠(chéng)實(shí)信用原則 5、獨(dú)立原則 6、接受行政監(jiān)督原則 招投標(biāo)方案的依據(jù) 為保障本項(xiàng)目的市場(chǎng)平等競(jìng)爭(zhēng)秩序,制定本項(xiàng)目投標(biāo)方案的依據(jù)將嚴(yán)格按照2000年 1 月 1日實(shí)施的中華人民共和國(guó) 42 招標(biāo)投標(biāo)法、中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法的有關(guān)規(guī)定作為依據(jù)。 招投標(biāo)方案的組織與實(shí)施 本項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作擬采 用公開(kāi)招標(biāo)的方式,由 林廉租房 建設(shè)管理處組織 上報(bào) , 標(biāo)辦 具體 實(shí)施,活動(dòng)程序擬采用下列流程進(jìn)行: 1、策劃招標(biāo)方案: 工程設(shè)計(jì)完成并取得行政許可后,申請(qǐng) 標(biāo)辦公開(kāi)向社會(huì)發(fā)標(biāo) ,結(jié)合市場(chǎng)情況,制定招標(biāo)方案,包括工程的招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、總分包范圍等內(nèi)容。 2、實(shí)施招投標(biāo)活動(dòng): 由 織實(shí)施本項(xiàng)目全過(guò)程的招投標(biāo)活動(dòng),根據(jù)項(xiàng)目招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)信息公告,編制、發(fā)放資格預(yù)審文件和遞交資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū),對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。編制工程量清單、編制預(yù)算控制價(jià)、發(fā)布招標(biāo) 文件(包括規(guī)范要求、擬采用的合同條件)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑、接受投標(biāo)等。 3、制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn): 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法,擬定具體的評(píng)標(biāo)原則和標(biāo)準(zhǔn)。 4、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo): 43 組建評(píng)標(biāo)委員會(huì),進(jìn)行評(píng)標(biāo)活動(dòng),確定中標(biāo)人,發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。 5、簽定合同: 與中標(biāo)人進(jìn)行合同談判,對(duì)合同中需要約定的具體細(xì)節(jié)問(wèn)題逐一落實(shí),簽定施工合同。 項(xiàng)目招標(biāo)的范圍、組織形式、方式 1、勘察、設(shè)計(jì)單位招標(biāo)方式: 依據(jù)建筑法及有關(guān)建設(shè)規(guī)定,項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)方式,在 3 4家具備 丙 級(jí) 以上設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行招標(biāo),最終選擇方案合 理、質(zhì)量可靠的設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì)。 2、施工單位招標(biāo): 根據(jù)國(guó)家有關(guān)建筑法規(guī),選擇 3 4家信譽(yù)好、資質(zhì)高、技術(shù)力量強(qiáng)的具有一級(jí)以上房屋建筑施工資質(zhì)的企業(yè),采用公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。 3、監(jiān)理招標(biāo)方式: 監(jiān)理單位的選擇,采用公開(kāi)招標(biāo)的方式,選擇技術(shù)力量強(qiáng)的監(jiān)理單位,實(shí)施工程監(jiān)理。 第十三章 投資估算與資金籌措 44 投資估算 投資估算編制依據(jù) 1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(二版)(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部) 2、建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法(國(guó)家計(jì)委) 3、陜西省建 設(shè)工程費(fèi)用定額( 1999年)、陜西省建筑工程綜合預(yù)算定額等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法(建設(shè)部, 5、工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部, 2002) 6、工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)( 1192價(jià)費(fèi)字 479 號(hào)) 7、 林廉租房小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 8、審圖費(fèi)依據(jù)陜西省建設(shè)廳有關(guān)文件 9、城市配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)的收取與減免標(biāo)準(zhǔn),依據(jù) 設(shè)委員會(huì)的有關(guān)文件執(zhí)行。 10、 林廉租房小區(qū)建設(shè)管理處提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù) 11、質(zhì)檢費(fèi)依據(jù)陜西省建設(shè)廳 文件(陜 45 價(jià)行發(fā) 2005208 號(hào)) 投資估算范圍 根據(jù)“ 林廉租房小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃”及 林廉租房小區(qū)建設(shè)管理處提供的設(shè)計(jì)要求,本項(xiàng)目投資估算范圍如下,區(qū)內(nèi):除部分由政府和相關(guān)部門承建之外的,基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目、全部的居住建筑及其配套建筑的工程項(xiàng)目。上述工程項(xiàng)目建設(shè)所需的建設(shè)用地的全部征用和拆遷。 估算金額及說(shuō)明 1、前期工程費(fèi) 本項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括可研報(bào)告的編制、地質(zhì)勘探,施工圖設(shè)計(jì)、審查以及三通一平等階段的費(fèi)用支出。本項(xiàng)目前期費(fèi)估算為 元。詳見(jiàn) 表 13 1 前 期 工 程 費(fèi) 估 算 表 (表 13 1) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算金

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