某市某綜合物流園可行性研究報(bào)告

1 某 市 某 綜合物流園 項(xiàng)目可行性報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目投資商概況 第二章 項(xiàng)目概況 第三章 項(xiàng)目分析 第四章 項(xiàng)目建設(shè) 第五章 項(xiàng)目總投資概算及財(cái)務(wù)分析 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制風(fēng)險(xiǎn)措施 2 第一章 項(xiàng)目投資商概況 四川 某 實(shí)業(yè)投資集團(tuán) 源于 蠶桑生產(chǎn)、收購(gòu)、加工、經(jīng)營(yíng)以及綢緞等紡織品生產(chǎn) 與經(jīng)營(yíng)，是 省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)龍頭企業(yè)。 隨著企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、礦業(yè)開(kāi)采、水電開(kāi)發(fā) 、物流運(yùn)輸 和融資擔(dān)保等實(shí)業(yè)投資 ，注冊(cè)資本 元。 集團(tuán)現(xiàn)有獨(dú)資和控股公司 7個(gè) ， 參股公司 3 個(gè)，公司 資產(chǎn)逾 12 億元，是一個(gè)跨行業(yè)、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的成長(zhǎng)性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。公司擁有管理學(xué)碩士、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、工程師等高、中級(jí)管理人員 35 人組成的現(xiàn)代化管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)有員工 1300 人。公司管理體系科學(xué)規(guī)范，擁有的生產(chǎn)設(shè)備 500余臺(tái)（套），產(chǎn)品質(zhì)量一直處于全省領(lǐng)先水平，產(chǎn)品供不應(yīng)求。擁有長(zhǎng)期合作的經(jīng)營(yíng)商家和覆蓋全國(guó)以及印度、歐美及東南亞的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。集團(tuán)公司擁有 “ 生產(chǎn)自主經(jīng)營(yíng)出口專(zhuān)營(yíng)權(quán) ” ，連續(xù)多年被中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行四川省分行評(píng)為 “ 四川省銀企合作誠(chéng)信單位 ” 。榮獲 “ 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)先進(jìn)企業(yè) ” 、 “ 樂(lè)山市明星企業(yè) ” 、地 方納稅 “A” 級(jí)企業(yè)、 “ 重合同、守信用企業(yè) ” 等稱號(hào)。公司恪守 “ 誠(chéng)為本，和為貴，自強(qiáng)不息，做大做強(qiáng) ”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持 “ 誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，共謀發(fā)展 ” 的經(jīng)營(yíng)方針，牢固樹(shù)立 “ 以質(zhì)量求生存，以誠(chéng)信求發(fā)展 ” 的經(jīng)營(yíng)思路，力爭(zhēng)把 某 實(shí)業(yè)做大做強(qiáng)，為創(chuàng)造和諧社會(huì)而努力，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè) 和社會(huì)發(fā)展 貢獻(xiàn)力量。 第二章 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)背景 在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，物流成為繼生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)之外的“第三利潤(rùn)源泉”，物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。物 流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展標(biāo)志之一，其綜合物流服務(wù)功能能有效改善投資環(huán)境，有力促進(jìn)本地及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并推動(dòng)第三方物流企業(yè)成長(zhǎng)，因此加快物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)成為了加快現(xiàn)代物流發(fā)展的突破口。 某 市全市人口 505萬(wàn)，主城市人口約 110 萬(wàn)。是中國(guó)歷史文化名城，是長(zhǎng)江上游實(shí)施沿江軸線戰(zhàn)略的重點(diǎn)發(fā)展城市之一，是四川對(duì)外開(kāi)放的重要 3 門(mén)戶，是 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)商貿(mào)物流中心， 北鄰重慶市，東接貴州省，南抵云南省，西連宜賓市、自貢市、內(nèi)江市；長(zhǎng)江自西向東橫貫全區(qū)，沱江、永寧河、赤水河、瀨溪河、龍溪河等構(gòu)成區(qū)內(nèi)主要的水系網(wǎng)。赤水河沿市區(qū)南側(cè)和 東南側(cè)通過(guò)，向北匯入長(zhǎng)江，是四川省 重要的交通節(jié)點(diǎn)和港口城市 。 某 市資源豐富，僅礦產(chǎn)資源無(wú)煙煤儲(chǔ)量約 69 億噸，硫鐵礦儲(chǔ)量約 32億噸，煤層氣儲(chǔ)量約 1000 億立方米，天然氣儲(chǔ)量約 650 億立方。同時(shí)隨著改革開(kāi)放不斷深入， 某 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)及機(jī)械、釀酒（全國(guó)唯一擁有兩種名酒“ 某特曲老窖、郎酒”的城市）、醫(yī)藥、化工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展；城鄉(xiāng)建設(shè)、人居環(huán)境明顯改善；餐飲娛樂(lè)、生態(tài)旅游等服務(wù)行業(yè)日益繁榮；環(huán)境保護(hù)、教科文衛(wèi)等其他各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)一步提高。以“一橫二縱五港區(qū)”的水運(yùn)體系和“一環(huán)七射一橫”的高速公路網(wǎng)，以及“三橫四縱”的鐵 路網(wǎng)和4田機(jī)場(chǎng)航空港形成 某 立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已初具規(guī)模。 按照 某 市委、市政府提出的 “ 以港興市 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的要求， 充分發(fā)揮區(qū)位獨(dú)特、交通便捷、物流儲(chǔ)備量大等優(yōu)勢(shì)，加快物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流公共信息平臺(tái)建設(shè)，發(fā)展第三方物流，形成布局合理、裝備先進(jìn)、運(yùn)作規(guī)范的現(xiàn)代流通服務(wù)體系。 目前， 某 港 已經(jīng) 發(fā)展 成為 背靠四川、輻射滇黔、連接長(zhǎng)三角、通江達(dá)海，以雜貨和內(nèi)外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域綜合物流主樞紐港。到 2012年，初步形成港口城市的主體框架，全港貨物吞吐量達(dá)到 1716萬(wàn)噸，集裝箱吞吐能力達(dá)到 100 萬(wàn)標(biāo)箱以上，集裝箱吞吐量達(dá) 到 80萬(wàn)標(biāo)箱以上。 二、建設(shè)條件 某某 綜合物流園 緊鄰 某 機(jī)械工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和 某 國(guó)際集裝箱碼頭 ，水運(yùn)條件良好；距沿江高速公路約 里，緊鄰片區(qū)主干道瀘合路，通過(guò)繞城高速與高壩化工園區(qū)相連，公路運(yùn)輸條件良好 ，區(qū)位交通優(yōu)越。該物流園 建成 后是 某 市主要的滾裝作業(yè)區(qū)以及重要的機(jī)械主導(dǎo)型物流 園區(qū) 。以實(shí)現(xiàn)服務(wù)于機(jī)械園區(qū) 和 酒業(yè)園區(qū)的原料及產(chǎn)品、周邊散貨的物流功能為主，兼城市配送功能 。 三、建設(shè)規(guī)劃 該項(xiàng)目規(guī)劃以 某 機(jī)械化工工業(yè)園、白酒產(chǎn)業(yè)園、 某 國(guó)際集裝箱碼頭為依托， 以水路、公路、鐵路、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)為支撐，突出“港城一體” 4 特色，打造西部物資貿(mào)易集散基地、西部陸、空、江、海多式聯(lián)運(yùn)基地、西南臨港產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)以物流業(yè)為引領(lǐng)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展為總體指導(dǎo)思想。 采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略。物流園區(qū) 總體劃分為機(jī)械及酒類(lèi)產(chǎn)品交易與配送區(qū)、散貨作業(yè)區(qū)、城市配送區(qū) 、綜合辦公生活區(qū)四 大功能區(qū)域，具體包括 現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、中央商務(wù)交易區(qū)、流通加工區(qū)、 配送作業(yè)區(qū)、物流信息科創(chuàng)開(kāi)發(fā)區(qū)、 堆場(chǎng)區(qū)、 停車(chē)區(qū)、 綜合服務(wù) 及生活 區(qū)。同時(shí)配套建設(shè)水、電、道路等服務(wù)設(shè)施。 四、建設(shè)規(guī)模 1、總體建設(shè)規(guī)模 根據(jù) 某 綜合物流園的主要功能和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要， 總體建設(shè)規(guī)模的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： （ 1） 、計(jì)劃用地地面積為 1295畝，預(yù)計(jì)總投資約 10億元（不包括土地費(fèi)）。建設(shè)周期為 6 （ 2）、建筑物面積： 198,000 地 128,522 3）、堆場(chǎng)、作業(yè)場(chǎng)： 116,000 4）、道路、停車(chē)場(chǎng)： 137,660 5）、建筑系數(shù)： 6）、綠化面積： 169,190 7）、綠化率為： （ 8）、場(chǎng)地利用系數(shù)： 9）、主要機(jī)械設(shè)備： 500臺(tái)（套） *本項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程量見(jiàn)表 2 主要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表 2號(hào) 工 程 項(xiàng) 目 單位 工程量 1 貨運(yùn)交易市場(chǎng) 7800 2 各類(lèi)倉(cāng)庫(kù) 11000 3 生產(chǎn)輔助建筑 800 4 生活輔助建筑 4000 5 維修加工車(chē)間 700 6 綜合辦公樓 5700 5 7 道 路 7200 8 停車(chē)場(chǎng) 0460 9 作業(yè)場(chǎng) 4500 10 堆 場(chǎng) 1500 11 綠 化 69190 第三章 項(xiàng) 目分析 一、 某 市物資流通發(fā)展?fàn)顩r分析 隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流作為一種實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)行和直接決定企業(yè)的生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的滿意度，進(jìn)而涉及到工商企業(yè)乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力、國(guó)家和地區(qū)投資環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的融高新技術(shù)為一體的先進(jìn)組織方式和管理技術(shù)，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并成為一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。 我國(guó)自上世紀(jì) 80 年代初引進(jìn)“物流”概念和理論以來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 體制的初步建立與完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流對(duì)提高地區(qū)乃至國(guó)家的綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的作用，已開(kāi)始為各界所關(guān)注，現(xiàn)代物流項(xiàng)目的規(guī)劃與實(shí)施，正成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。 某 市近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，僅 某 臨港工業(yè)園 現(xiàn)有人口約 50 萬(wàn)人。區(qū)域內(nèi)有中海油、北方化工等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 120戶， 2011年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 200 億元；區(qū)域內(nèi)有各類(lèi)物流企業(yè) 210 戶，實(shí)現(xiàn)物流等服務(wù)業(yè)增加值 25 億元。 但由于地處內(nèi)陸地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平與全國(guó)水平尚有一定的差距，與沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比差距更大。 某 市在交通 、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施雖已有一定的基礎(chǔ)，但從現(xiàn)代物流的理念看，規(guī)模，水平還都比較低，還需從實(shí)際出發(fā)，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行全面規(guī)劃和整合。 1、交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r 某 市的綜合運(yùn)輸建設(shè)以“一橫二縱五港區(qū)”的水運(yùn)體系和“一環(huán)七射一 6 橫”的高速公路網(wǎng)以及“三橫四縱”的鐵路網(wǎng)和 4C 某 藍(lán)田機(jī)場(chǎng)航空港形成某 立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已具規(guī)模。轄區(qū)內(nèi)的水路、公路、鐵路、航空交通干線 輻射四面八方，通達(dá)全國(guó)各地。交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 2、貨物運(yùn)輸狀況 某 市是以酒業(yè)、化工、機(jī)械、能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以高端裝備制造、新能源、新材料、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)為 補(bǔ)充。是全國(guó)重要的以名優(yōu)酒為主導(dǎo)的食品工業(yè)基地、循環(huán)型的化工基地、清潔能源生產(chǎn)基地和生產(chǎn)裝備制造基地。物流資源豐富， 物流量十分巨大。 年物流貨運(yùn)量達(dá)到 比增長(zhǎng)了 社會(huì)貨運(yùn)量的持續(xù)增長(zhǎng)，為 某 市物流市場(chǎng)帶來(lái)大量需求，為物流行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。 二、 某某 綜合物流園的輻射范圍與客戶定位 1、輻射范圍 某 綜合物流園直接經(jīng)濟(jì)腹地為 某 市所轄的區(qū)縣等地區(qū)，間接腹地為四川地區(qū)、重慶、貴州及國(guó)內(nèi)各省市。 2、客戶定位 要實(shí)現(xiàn)不同發(fā)展階段的戰(zhàn)略目標(biāo)， 某 物流園區(qū)必須通過(guò)科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)，充分 發(fā)揮其地理區(qū)位、綜合交通、功能齊備、信息通信、規(guī)范管理等優(yōu)勢(shì)，吸引眾多與現(xiàn)代物流緊密關(guān)聯(lián)的企業(yè)入駐，共同發(fā)展。綜合物流園區(qū)吸引的主要目標(biāo)市場(chǎng)客戶應(yīng)包括以下幾類(lèi)企業(yè)。 （ 1）、物流服務(wù)提供商。 社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物流服務(wù)提供商是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基本推動(dòng)力量，他們?nèi)腭v園區(qū)不僅有利于整合配置凌亂、分散的物流資源，而且有利于物流企業(yè)重組、構(gòu)建有規(guī)模和實(shí)務(wù)的湘中市場(chǎng)物流龍頭企業(yè)。湘中物流園區(qū)可吸引的物流服務(wù)提供商既包括交通運(yùn)輸、貨代、配載、倉(cāng)儲(chǔ)加工、包裝、裝卸、配送、車(chē)場(chǎng)管理等服務(wù)功能比較單一的物流企業(yè)，也包括可提供較綜合的物流服務(wù)功能的第三方物流企業(yè)。后者可利用園區(qū)各種優(yōu)勢(shì)在園區(qū)內(nèi)建設(shè)發(fā)展具有不同功能特色的物流園或配送中心 （ 2）、物流服務(wù)關(guān)聯(lián)度高的加工及貿(mào)易企業(yè)。 某 綜合物流園區(qū)也可吸引城區(qū)及周邊地區(qū)的都市型生產(chǎn)企業(yè)，例如，食品加工、農(nóng)產(chǎn)品加工、機(jī)械及化工建材配送等企業(yè)等；也適合發(fā)展一些大 7 型貿(mào)易商及生產(chǎn)企業(yè)建立原材料采購(gòu)和產(chǎn)成品銷(xiāo)售的區(qū)域中心庫(kù)。園區(qū)內(nèi)聚集大量高水平的第三方物流企業(yè)為生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)選擇物流服務(wù)戰(zhàn)略合作伙伴提供了良好條件，而入駐生產(chǎn)企業(yè)為園區(qū)發(fā)展提供物流需求源頭，物流服務(wù)供需雙方在園區(qū)的聚集有利于實(shí)現(xiàn)共贏 的互動(dòng)發(fā)展。湘中物流園區(qū)同時(shí)還適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商、生產(chǎn)企業(yè)建立全國(guó)原料采購(gòu)和產(chǎn)成品銷(xiāo)售的中心庫(kù)，特別是冶金、能源、建材、化工、機(jī)械五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、特種陶瓷、礦山機(jī)電、農(nóng)用機(jī)電三大特色產(chǎn)業(yè)；新材料、新能源、先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 某 物流園區(qū)可建立特色工業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品等類(lèi)別的專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)和展示中心，使商流、物流、資金流相互融合，使 某 發(fā)展成為面向全國(guó)和境外的批發(fā)交易市場(chǎng)的集聚地。 （ 3）、信息服務(wù)提供商。 某 綜合物流園區(qū)將聚集大量的物流及部份生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運(yùn)作及管理將具有規(guī)模大、 效率高的特征，需要采用先進(jìn)的現(xiàn)代信息通信技術(shù)來(lái)支撐高效率的物流服務(wù)體系，需要吸引信息網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、軟件開(kāi)發(fā)等高科技信息，服務(wù)提供商參與園區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，同時(shí)也為這類(lèi)信息服務(wù)企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。 （ 4）、其他服務(wù)業(yè)企業(yè)。 某 綜合物流園區(qū)內(nèi)大量生產(chǎn)交易商及物流服務(wù)商的聚集，為報(bào)關(guān)、金融、保險(xiǎn)、法律咨詢代理、商務(wù)服務(wù)、廣告、汽修、加油、餐飲、住宿、文化娛樂(lè)、園林綠化、物業(yè)管理、生活服務(wù)等各類(lèi)服務(wù)業(yè)行業(yè)企業(yè)入駐園區(qū)可提供良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間，而這些企業(yè)的入駐也將以其配套服務(wù)進(jìn)一步提升物流園區(qū)的綜合物流服務(wù)功能 。 第四章 項(xiàng)目建設(shè) 該項(xiàng)目根據(jù)總規(guī)指導(dǎo)思想，結(jié)合項(xiàng)目所處的地理情況，總平構(gòu)思擬定在與機(jī)械大道平行的路段中央布置物流園區(qū)出入口，大門(mén)距公路后退 30 米，作為出入通道的緩沖區(qū)和臨時(shí)停車(chē)區(qū)。大門(mén)中間面對(duì)集裝箱作業(yè)區(qū)，西邊是貨運(yùn)展示交易區(qū)，東邊是貨載配送作業(yè)區(qū)，這樣可使過(guò)往的車(chē)輛和行人在途經(jīng)此處時(shí)很直觀地看到物流園堆碼的大型國(guó)際集裝箱與正在進(jìn)行作業(yè) 8 的大型裝卸機(jī)械，和體形高大的現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)，以及貨運(yùn)交易區(qū)的繁忙景象，使人們感受到現(xiàn)代物流的新氣象；二是物流園區(qū)內(nèi)各作業(yè)區(qū)（綜合辦公區(qū)生活區(qū)、海關(guān)監(jiān)管區(qū)、公共倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、貨運(yùn) 交易區(qū)、加工增殖區(qū)等）劃分明確，有條不紊地進(jìn)行各自作業(yè)；三是物流園區(qū)內(nèi)外交通組織順暢，保證了進(jìn)出車(chē)輛安全、有效地運(yùn)行。同時(shí)，有效利用市政規(guī)劃各干道組織交通，做到既不破壞原有的市政規(guī)劃，又使每個(gè)作業(yè)區(qū)各自形成小環(huán)路，盡可能地降低了車(chē)流、貨流、人流的交叉，減少了迂回線路，達(dá)到園區(qū)路與市政路順暢連接。 一、主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1、滿足現(xiàn)代綜合物流園區(qū)建設(shè)硬件要求。 2、滿足 某 市整體規(guī)劃及物流規(guī)劃。 3、滿足國(guó)家交通運(yùn)輸設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 二、建設(shè)方案 1、研究原則 （ 1）、整體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的原則。 （ 2）、盡 可能滿足陸路、水路運(yùn)輸裝車(chē)建設(shè)規(guī)范要求。 （ 3）、盡可能滿足各物流企業(yè)和客戶的要求。 （ 4）、注重物流發(fā)展模式與城市發(fā)展需求相適應(yīng)的原則。 （ 5）、注重定性與定量相結(jié)合的原則。 （ 6）、注重科學(xué)管理模式與技術(shù)運(yùn)用并重的原則。 2、規(guī)劃方法 調(diào)查法、專(zhuān)家咨詢法、模型法、系統(tǒng)分析法、類(lèi)比法。 3、規(guī)劃重點(diǎn)： （ 1）、近期：物流基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺(tái)建設(shè)、 某 市物流發(fā)展政策與措施。 （ 2）、中期：物流公共信息平臺(tái)建設(shè)的完善、科學(xué)管理公交政策與措施實(shí)施的完善。 （ 3）、遠(yuǎn)期：形成布局合理，集運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝 卸、加工、整理、配送、信息一體化的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。 三、實(shí)施計(jì)劃 9 按照滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期實(shí)施的戰(zhàn)略， 某 物流園區(qū)分為兩期建設(shè)。一期計(jì)劃用地 406 畝，計(jì)劃投資 元，預(yù)計(jì) 2013 年 10 月開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)周期為 3 年 3個(gè)月。 其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 1、占地面積為 406畝， 2、建筑物： 75,902 3、堆場(chǎng)、作業(yè)場(chǎng)： 15,006 、道路、停車(chē)場(chǎng)： 60,780 、建筑系數(shù)： 、綠化面積： 56,615 、綠化率為： 21% 8、場(chǎng)地利用系數(shù)： 、主要 機(jī)械設(shè)備： 142 臺(tái)（套） *本項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程量見(jiàn)表 4要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表 4號(hào) 工 程 項(xiàng) 目 單位 工程量 1 貨運(yùn)交易市場(chǎng) 8922 2 各類(lèi)倉(cāng)庫(kù) 2095 3 生產(chǎn)輔助建筑 90 4 生活輔助建筑 673 5 維修加工車(chē)間 389 6 綜合辦公樓 633 7 道 路 6780 8 停車(chē)場(chǎng) 4000 9 作業(yè)場(chǎng) 3000 10 堆 場(chǎng) 2000 11 綠 化 6615 第五章 項(xiàng)目投資該算及財(cái)務(wù)分析 10 一、投資估算的編制依據(jù) 1、 綜合物流園建筑安裝工程量概算及設(shè)備需用量概算 2、 交通部建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定 3、 四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額 4、 四川省安裝工程估價(jià)表 5、 四川省建設(shè)工程費(fèi)用定額 6、 全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額 二、投資估算的基本前提 某某 綜合物流園工程投資估算不包括今后材料、設(shè)備政策性調(diào)價(jià)，故暫不計(jì)列物價(jià)上漲費(fèi)。 三、投資概算 某某 綜合物流園建設(shè)投資概算及構(gòu)成、主要建筑物工程量及投資概算、主要構(gòu)筑物工程量 及投資概算、主要設(shè)備需用量及投資概算及其他建設(shè)費(fèi)用投資概算匯總表。 某 綜合物流園一期工程建設(shè)投資總額構(gòu)成表 表 5號(hào) 投資項(xiàng)目 金額 萬(wàn)元 占土建投資 （ %） 占設(shè)備投資 （ %） 占其他費(fèi)用（ %） 占工程總投資（ %） 一 土建工程 8320 100 中：建筑物 6610 構(gòu)筑物 1710 二 設(shè)備購(gòu)置 4886 100 中：裝卸機(jī)械 1102 各類(lèi)車(chē)輛 3400 其他設(shè)備 384 三 其他費(fèi)用 8924 100 其中：其它費(fèi)用 7605 預(yù)備費(fèi) 1055 建設(shè)期利息 264 計(jì) 22130 100 11 某 綜合物流園一期工程主要建筑物工程量及投資概算匯總表 表 5號(hào) 單位工程名稱 單位 單價(jià) (元 ) 工程量 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 1 公共高架倉(cāng)庫(kù) 000 16850 1685 2 公共綜合倉(cāng)庫(kù) 70 11175 1084 3 中轉(zhuǎn)配載庫(kù) 10 5473 498 4 其他倉(cāng)庫(kù) 40 2321 195 5 集裝箱拆裝箱庫(kù) 40 2881 242 6 露天庫(kù)棚 80 3395 129 7 汽車(chē)維修檢測(cè)間 000 1670 167 8 包裝加工間 90 1719 153 9 生產(chǎn)輔助建筑 80 990 97 加油站、水泵房等 10 生活輔助建筑 20 5673 295 飯館、浴室、單宿等 11 貨運(yùn)交易市場(chǎng)（ 2 層） 40 18922 1211 12 綜合辦公樓（ 10 12 層） 800 4633 834 13 變電室 000 200 20 合 計(jì) 75902 6610 某 綜合物流園一期工程主要構(gòu)筑物工程量及投資概算匯總表 表 5 號(hào) 單位工程名稱 單位 單價(jià) (元 ) 工程量 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 1 道路 18 46780 552 2 集裝箱堆場(chǎng) 50 9333 140 3 拆裝箱作業(yè)場(chǎng) 30 2923 38 4 庫(kù)前裝卸作業(yè)場(chǎng) 20 2750 33 5 停車(chē)場(chǎng) 100 14000 140 6 洗車(chē)臺(tái) 座 40,000 4 16 7 燈塔 座 180,000 4 72 8 出入口大門(mén) 座 10,000 5 5 9 綠化工程 6615 184 10 給排水管線和煤氣干線 180 11 高壓電氣工程 100 12 低壓電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程 100 12 13 變配電工程 50 14 通訊及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 50 15 弱點(diǎn)電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程 50 合 計(jì) 1710 某 綜合物流園一期工程主要設(shè)備需用量及投資概算匯總表 表 5號(hào) 設(shè)備名稱 單位 單價(jià) (萬(wàn)元 ) 數(shù)量 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 1 集裝箱正面吊運(yùn)機(jī) (40T ) 臺(tái) 350 1 350 2 集裝箱空箱叉車(chē) (8噸 ) 臺(tái) 140 2 280 3 汽車(chē)式起重機(jī) (50 噸 ) 臺(tái) 230 1 230 4 集裝箱專(zhuān)用車(chē) (40 呎 ) 輛 80 20 1600 5 集裝箱專(zhuān)用車(chē) (20 呎 ) 輛 50 5 250 6 普通貨運(yùn)汽車(chē) (810噸 ) 輛 15 10 150 7 普通貨運(yùn)汽車(chē) (5 噸 ) 輛 13 10 130 8 廂式貨運(yùn)汽車(chē) (8 噸 ) 輛 22 10 220 9 廂式貨運(yùn)汽車(chē) (5 噸 ) 輛 16 10 160 10 廂式貨運(yùn)汽車(chē) (1 2噸 ) 輛 6 11 66 11 內(nèi)燃式叉車(chē) (2 臺(tái) 10 16 160 12 內(nèi)燃式叉車(chē) (5噸 ) 臺(tái) 24 10 240 13 電瓶式叉車(chē) (12 噸 ) 臺(tái) 8 12 96 14 油罐車(chē) (10T) 輛 23 3 69 15 撒水車(chē) 輛 12 2 24 16 業(yè)務(wù)用車(chē) 輛 8 10 80 17 集裝箱修洗箱設(shè)備 套 20 1 20 18 車(chē)輛保修設(shè)備 套 60 1 60 19 車(chē)輛檢測(cè)設(shè)備 套 90 1 90 20 車(chē)輛加油設(shè)備 套 28 2 56 21 電子計(jì)衡器 套 25 1 25 22 環(huán)保設(shè)備 套 40 2 80 23 巷道式堆垛機(jī) (H=18m) 臺(tái) 450 1 450 合 計(jì) 4886 13 某 綜合物流園一期 工程其它費(fèi)用概算表表 表 5號(hào) 費(fèi)用名稱 單 位 單 價(jià)(萬(wàn)元 ) 數(shù) 量 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 1 征地費(fèi) 畝 18 406 7290 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 95 3 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 65 4 工程建設(shè)監(jiān)督費(fèi) 5 5 前期工作費(fèi) 50 6 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 100 合計(jì) 7605 四、資金籌措 1、通過(guò)投資概算， 某 綜合物流園一期工程即需投資 設(shè)資金的籌措和及時(shí)到位將是關(guān)系到項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。結(jié)合項(xiàng)目 的特點(diǎn)，經(jīng)綜合分析當(dāng)前可能的資金來(lái)源和集資渠道后建議， 某 綜合物流園工程的建設(shè)資金除投資商自籌外還可面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)吸引合作資金。 2、一期工程各年度投資使用計(jì)劃 某 綜合物流園一期工程各年度投資使用計(jì)劃（萬(wàn)元） 表 5投資 分 期 年 度 分年度 2013年 2014年 2015年 2016年 2 2億元 投資 7217 6159 5256 3499 100 占總額 % 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 1、 國(guó)家計(jì)委計(jì)投資 (1993)530 號(hào)文所發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版） 2、國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度編制、現(xiàn)行財(cái)務(wù)價(jià)格和市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格 3、同類(lèi)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4、基本數(shù)據(jù) （ 1）、項(xiàng)目建設(shè)周期 14 某 綜合物流園分一期、二期計(jì)兩期建設(shè)，總建設(shè)周期為 6。一期建設(shè)期為 2013 年 10 月至 2016 年 12 月，二期建設(shè)期為 2017 年 1 月至 2020年 12月。 （ 2） 項(xiàng)目投資金額 某 綜合物流園區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃投資一期約為 元，二期約為 計(jì)總投資約為 10億元。（不包括土地費(fèi)） 5、收入估算 某 綜合物流園收入項(xiàng)目類(lèi)別及費(fèi)率 表 5 7 收入項(xiàng)目 項(xiàng)目 費(fèi)率 1 運(yùn)輸代理費(fèi) 4 元 /噸 2 過(guò)磅費(fèi) 2 元 /噸 3 裝卸費(fèi) 7 元 /噸 4 場(chǎng)地倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi) 5 元 /噸 合 計(jì) 18 元 /噸 某 綜合物流園成本項(xiàng)目類(lèi)別及費(fèi)率 表 5目 員工培訓(xùn) 員工工資 水電費(fèi) 生產(chǎn)維護(hù)費(fèi) 營(yíng)銷(xiāo)成本 計(jì)算 500元 /人次 4萬(wàn)元 /年人次 4萬(wàn)元 /月 10萬(wàn)元 /月 營(yíng)業(yè)收入 *項(xiàng)目 聯(lián)勞協(xié)作費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 資金占用費(fèi) 固資折舊 計(jì)算 營(yíng)業(yè)收 入 50% 營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入 投資額月息（ 月數(shù) (3) 建安工程折舊率 ( 15 某 綜合物流園財(cái)務(wù)費(fèi)用與收入表 表 5位：萬(wàn)元） 投資 員工人數(shù) 銷(xiāo)售 噸位 收入 員工培訓(xùn)費(fèi) 員工工 資 營(yíng)銷(xiāo)成 本 營(yíng)業(yè)稅及附加 聯(lián)勞協(xié)作費(fèi) 水電費(fèi) 生產(chǎn)維護(hù)費(fèi) 資金占用費(fèi) 固資折舊 總成本 稅 前 利 潤(rùn) 所得稅 稅 后 利 潤(rùn) 運(yùn)營(yíng)成本 2013 5000 30 100 1800 20 90 00 48 (2014 10000 50 250 4500 1 200 225 252 2250 48 2015 5000 60 320 5760 40 288 880 48 2016 2999 80 400 7200 1 320 360 600 48 2017 18000 80 500 9000 0 320 450 504 4500 48 2018 23000 80 600 10800 0 320 540 400 48 2019 15000 90 700 12600 60 630 300 48 2020 10000 90 800 14400 0 360 720 200 48 2021 5000 90 900 16200 0 360 810 100 48 2022 3000 100 1100 19800 00 990 900 48 2023 2000 100 1300 23400 0 400 1170 1700 48 2024 770 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2025 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2026 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2027 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2028 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2029 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2030 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2031 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2032 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 16 六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1、參照有關(guān)文件要求 ,根據(jù) 某某 綜合物流園項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際情況，按照以下評(píng)價(jià)指標(biāo)分析。 （ 1）、基準(zhǔn)收益率 :10% （ 2）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 0 （ 3）、基準(zhǔn)投資回收期 :20年 (含建設(shè)期 ) （ 4）、平均投資利潤(rùn)率 :11% （ 5）、平均投資利稅率 :12% 2、分析 （ 1）、敏感分析 該項(xiàng)目按照敏感性分析考慮費(fèi)用增加 10%、收入減少 10%兩種情況，敏感性分析成 果見(jiàn) 表 5中投資回收期含一年建設(shè)期）。 敏感性分析成果表 表 5 10 投資回收期 (年 ) 效益費(fèi)用比 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 費(fèi)用增加 10% 16 5(含建設(shè)期 ) 1 048 11 5% 10285 收入減少 10% 17 5 1 037 11 35% 7304 （ 2）、評(píng)價(jià)結(jié)論 經(jīng)過(guò)上述分析，該項(xiàng)目全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 28804 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ 靜態(tài)投資回收期（ T）為 （含建設(shè)期）。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率各項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)規(guī)定的基準(zhǔn) 收益率 10%的標(biāo)準(zhǔn)，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)表現(xiàn)良好，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 經(jīng)過(guò)敏感性分析可知，當(dāng)收入下降 10%或費(fèi)用上升 10%時(shí)，該項(xiàng)目全部投資稅后內(nèi)部收益率分別為 仍大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)也說(shuō)明該項(xiàng)目收入因素比費(fèi)用因素敏感，因此在后期實(shí)施中應(yīng)更加注重開(kāi)發(fā)增值服務(wù)，以多渠道創(chuàng)收。 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總表 5 11 名稱 指標(biāo)值 17 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 12 52 13 21 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 28804 30105 投資回收期 （年） 13 25 13 89 財(cái)務(wù)收入費(fèi)用分析表（全部投資） 表 5 12 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 =現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值 凈現(xiàn)金流量累計(jì)值 2013 7367 1800 5567 2014 9189 4500 9584 10061 2015 7743 5760 9185 11883 2016 8781 7200 8802 13274 2017 12336 9000 8436 16089 2018 13560 10800 8084 18320 2019 12462 12600 138 0 7748 107 020 13657 14400 743 0 7425 551 021 14853 16200 1347 0 7716 1039 022 17241 19800 2559 0 682 1745 023 17232 23400 6168 0 6536 4031 024 19284 27000 7716 0 6263 4833 025 18386 27000 8614 0 6003 5171 026 18386 27000 8614 0 5753 4955 4113 2027 18386 27000 8614 0 5513 4749 8862 2028 18386 27000 8614 0 5284 4551 13413 2029 18386 27000 8614 0 5064 4362 17775 2030 18386 27000 8614 0 4857 4184 21959 2031 18386 27000