住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 鄭州十二里屯項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 零一零 年 七 月 2 目 錄 1. 項(xiàng)目背景 . 3 報(bào)告編制目的 . 3 項(xiàng)目概況 . 3 地塊基本條件 . 3 項(xiàng)目資源分析 . 4 基地資源評 估表 . 5 2. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 . 6 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧 . 6 上半年房產(chǎn)政策效果 ： . 7 2010年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 . 7 鄭州市房地產(chǎn)市場分析 . 7 2010年上 半年鄭州整體市場情況分析 . 7 2010年下半年鄭州房地產(chǎn)市場展望 . 11 3. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究 . 12 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析 . 12 東風(fēng)路沿線板塊：區(qū)位優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃厚 . 12 東風(fēng)路板塊供應(yīng)量稍顯不足，供求比失衡，新政影響成交量萎縮 . 12 項(xiàng)目區(qū)域主要競爭項(xiàng)目分析 . 12 主要在售競爭項(xiàng)目一覽表 . 12 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測 . 14 重點(diǎn)競爭個(gè)案分析 . 14 項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析 . 16 4. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營 . 17 項(xiàng)目綜合分析（ . 17 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 . 17 建筑類型 . 17 銷售價(jià)格建議 . 18 5. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 . 19 . 19 6. 營銷推廣節(jié)奏 . 21 鄭州樓盤銷售一覽表 . 21 產(chǎn)品推售時(shí)間 . 21 入市節(jié)奏及產(chǎn)品類型 的選擇 . 22 7. 項(xiàng)目綜合評價(jià) . 22 結(jié)論 . 23 3 1. 項(xiàng)目背景 報(bào)告編制目的 1、 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估 。 2、 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。 3、 結(jié)合 市場 的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、 對項(xiàng)目 投資預(yù)期進(jìn)行分析 。 5、 對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 6、 對項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格及推售節(jié)奏等提出合理化建議。 項(xiàng)目概況 地塊基本條件 地塊位置：該 地塊位于 鄭州市 東風(fēng)路沿線，具體位置為西起天明 路、 南臨群辦路，東接 豐慶路西， 位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊。 地塊目前為 駕校及部分住宅，住宅部分已拆遷完畢 ， 地塊 較為平整。 地塊編號： 項(xiàng)目四至： 西起天明 路、 南臨群辦路，東接 豐慶路 ， 位居?xùn)|風(fēng)路核心板塊 ； 用地面積： 65畝 ； 規(guī)劃 用地性質(zhì)： 住宅 建筑容積率： 4； 總建筑面積： 約 17萬 ， (其中回遷面積 約 4 項(xiàng)目資源分析 方向 資 源 照 片 東 東面為 豐慶路 ， 豐慶路兩側(cè)為小型的沿街門店，檔次較差 南 南面是 群辦 路， 群辦 路南側(cè)是 為老式居民區(qū) ， 房屋破舊 西 西面 臨天明路， 隔路相望是該區(qū)域商業(yè)核心 天旺商業(yè)廣場 北 地塊北 臨五洲強(qiáng)仔俱樂部，東風(fēng)路北臨市政公園 綠蔭廣場 。 5 基地資源評估表 結(jié)論： 地塊 屬 東風(fēng)路 板塊， 東風(fēng)路為城市次干道 ，但交通壓力過大，堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，道路亟待拓寬，周邊多為老居民區(qū) ，區(qū)位形象很受影響。 地塊所屬位置屬 老鄭州人中心居住區(qū)域 ， 人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來 鄭 務(wù)工人員居住地， 社會(huì)治安、環(huán)境一般 。 外部市政配套較齊全，商業(yè)配套 較為集中 ，教育資源檔次 較高，東臨輕工業(yè)學(xué)院 、財(cái)經(jīng)學(xué)院 等院校 ； 地塊位于 金水區(qū) 東風(fēng)路 板塊， 位于鄭州的西北區(qū)域， 雖 隨著城市的不斷發(fā)展目前也 屬主城區(qū) ，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來 鄭 的打工著居住 或老鄭州人居住 ， 由于東風(fēng)路及南陽路交通狀況較為糟糕，因此 實(shí)際 離主城區(qū) 也 較遠(yuǎn)， 無法與 藍(lán)堡灣 及圣菲城等 相提并論，是屬于 東風(fēng)路區(qū)域 中相對比較差的位置。 地塊 北 側(cè)的 為綠蔭廣場及新建居住區(qū)，其中不乏有森林半島等高端項(xiàng)目，這為地塊的未來價(jià)值提升提供的潛在契機(jī) 。 根據(jù)基地分項(xiàng)評估，綜合評估基地級別為中 等偏上 。 本案位于 中心居住城區(qū)，總體 開發(fā)條件 上屬良好 ， 如潛心規(guī)劃 項(xiàng)目價(jià)值 潛力巨大 。 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 中等 一般 較差 土地級別 自然景觀 環(huán)境污染 交通情況 生活配套 學(xué)區(qū)情況 社會(huì)治安 社會(huì)人文 區(qū)位形象 人工開發(fā) 6 2. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分 析 2010年 上半年 全國 房地產(chǎn)市場回顧 2010年 上半年 房地產(chǎn)市場 隨著一系列房產(chǎn)新政的推出 衰退態(tài)勢 明顯 。 隨著 國 70 個(gè)大中城市反應(yīng)迅速，各地成交量急劇下降，開工面積及成交面積也下降明顯，客戶觀望情緒嚴(yán)重，目前調(diào)控政策的累積作用已開始顯現(xiàn)，各方面政策已基本處于較為嚴(yán)厲的狀態(tài)，特別是房貸政策，是歷史最嚴(yán)狀態(tài)。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況， 70 大中城市房價(jià)自 4 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價(jià)出現(xiàn)下降。 2010 年 上半年 房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下 六 個(gè)特征： a) 房屋交易量 大幅 下 降， 部分重點(diǎn)城市跌幅過半 。 2010年上半年，主要城市成交套數(shù)相比 09 年同期水平普遍下跌。重點(diǎn)城市中，僅武漢、青島、哈爾濱成交套數(shù)同比 09 年上半年小幅度上升；杭州、深圳、廣州、南京等四城市上半年成交量相比 09年同期，下跌幅度均超過了 50%。 上半年，重點(diǎn)城市成交均價(jià)相比 09年、08 年同期均大幅上漲，其中，深圳成交均價(jià)領(lǐng)漲全國，其次為北京、杭州，上漲幅度都在60%以上。雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，這些城市成交價(jià)格或扭轉(zhuǎn)了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政對樓市的調(diào)控政策可見一斑。 b) 房地產(chǎn)開發(fā) 投放量 穩(wěn)中有降 。 受需求市場低迷的影響， 北京與上海、重慶、南京、東莞等城市的庫存量與上月基本持平，可售套數(shù)環(huán)比大幅減少的城市主要是深圳，可售面積減少 18 萬平方米。廣州、杭州、寧波、蘇州四城市庫存量較上月大幅提升。 c) 房價(jià) 繼續(xù)上漲，但漲幅回落，房價(jià)基本持平 。 國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。 2010年 6 月份，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 漲幅比 5 月份縮小 百分點(diǎn)；環(huán)比下降 5月份為上漲 d) 新政支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大保障性住房的供應(yīng) 力度 。 7 2010 年， 國家繼續(xù) 加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的重要措施之一， 經(jīng)濟(jì)適用房投資增加 和 廉租房建設(shè) 的 加快 ，對商品房市場存在一定的沖擊 。 上半年房產(chǎn)政策效果： a) 房地產(chǎn)新政對購房需求影響顯著， 5、 6月商品房銷售面積環(huán)比、同比雙降； b) 新政支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)，并不斷加大保障性住房的供應(yīng)力度，市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變將逐步形成； c) 多重政策疊加效應(yīng)有力遏制房價(jià)繼續(xù)上漲，政府調(diào)控目標(biāo)有望在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)； d) 信貸利率政策調(diào)整成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段。 2010年 下半 年 國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 后期房地產(chǎn)政策走勢展望： a) 短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入效果觀察期，地方政府細(xì)則呈現(xiàn) “ 高開低走 ” ； b) 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性； c) 房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免，但土地出讓金制度不會(huì)改變。 后期房地產(chǎn) 市場 走勢展望： a) 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜，房地產(chǎn)政策走勢存在不確定性； b) 土地政策調(diào)整孕育下一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇； c) 保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。 鄭州 市房地產(chǎn)市場分析 2010年 上半年鄭州 整體市場情 況分析 a) 2010年上半年供不應(yīng)求局面略有緩解，整體市場運(yùn)行良好； 2010 年上半年鄭州市區(qū)商品住宅共計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 平米，同比增加 環(huán)比 8 下降 成交備案 平米，同比增加 環(huán)比下降 供銷比為 1，而同期供銷比為 1， 09年下半年為 1，市場供小于求的局面在逐漸得以改善，但目前市場仍供小于求。 2010 年上半年鄭州市區(qū)商品住宅成交備案價(jià)格為 5084 元，同比上漲 與近幾年市場房價(jià)漲幅基本相當(dāng)，維持在 10間，市場表現(xiàn)穩(wěn)中有升，鄭州房地產(chǎn)商品住宅市場處于快速發(fā)展階段。 。 9 2010 年鄭州上半年商品住宅市場從各行政區(qū)供銷情況來看，金水區(qū)區(qū)域范圍大，房地產(chǎn)發(fā)展起步早，區(qū)域發(fā)展成熟，因而接連幾年成為鄭州市的主力供銷區(qū)域，當(dāng)前金水區(qū)可開發(fā)用地少，而市場需求不減，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面；其次是中原區(qū)， 中原區(qū)城市改造力度加大，動(dòng)輒上百萬平米建筑體量，并且以其成熟的區(qū)位、完善的市政配套及優(yōu)質(zhì)的教育資源而備受客戶喜歡，呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。鄭東新區(qū)和二七區(qū)發(fā)展迅速，近兩年區(qū)域接受度大幅增加，供不應(yīng)求。惠濟(jì)區(qū)區(qū)域小，人 口數(shù)少，樓盤有限，所以樓市供銷量均較小。 2010 年鄭州上半年商品住宅情況分區(qū)域來看，鄭東新區(qū)為鄭州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，以其環(huán)境優(yōu)美及未來的升值前景而備受客戶歡迎，因此價(jià)格也較高， 09 年上半年商品住宅已經(jīng)突破 6000元 /平米大關(guān)；其次是管城區(qū)，由于高品質(zhì)大盤帶動(dòng)作用，價(jià)格也沖破 6000 元 /平米。從價(jià)格預(yù)期和實(shí)際成交的價(jià)格情況來看，鄭東新區(qū)、金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)均存在預(yù)期價(jià)格高于成交價(jià)格現(xiàn)象，而其它區(qū)域預(yù)期與成交基本相當(dāng)。 10 b) 新政下商品住宅成交量有一定下滑，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。 新政后鄭州市區(qū)商品住宅 4、 5、 6月 份批準(zhǔn)預(yù)售面積分別 售情況穩(wěn)中有升，這是 09 年市場火爆情況下開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，集中在 10年 5、 6月份入市的表現(xiàn)。 新政后鄭州市區(qū)商品住宅 4、 5、 6月份成交備案面積分別為 平米，自 09年 3月份以來，除了 2010年 2月（因春節(jié)成交量少）外，新政前的月成交量均在80 萬平米以上，而新政后的 5月、 6月份成交量不足 60 萬平米。說明新政對住宅的影響比較大。 11 新政后鄭州市區(qū)商品住宅 4、 5、 6月份成交備案價(jià)格分別為 5007、 5506、 5419元 /平米，同比分別上漲了 新政后價(jià)格不但沒有下降的趨勢，反而大幅上漲，有幾方面的原因，一是開發(fā)商資金充裕，不急于降價(jià)銷售，二是反映了鄭州商品住宅的需求主要為剛性需求，剛性需求支撐房價(jià)不會(huì)大幅下跌，三是受市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，當(dāng)前市場可售貨量少，供應(yīng)主力價(jià)格較高，消費(fèi)者可選擇余地小，導(dǎo)致總體成交價(jià)格高。四、部分樓盤變相采用低首付策略，使得合同單價(jià)提高，大量的成交也在某種程度上拉升了整個(gè)市場成交價(jià)格。 2010年 下半年鄭州 房地產(chǎn)市場 展望 預(yù)計(jì)下半年將保持穩(wěn)定的供應(yīng)量和成交量，房價(jià) 短期內(nèi)較為波動(dòng)，長期穩(wěn)中有升 a) 展望 2010 年下半年鄭州市區(qū)商品住宅市場，受施工周期和開發(fā)節(jié)奏影響，第 3 季度的市場批準(zhǔn)預(yù)售面積仍會(huì)持續(xù)增加，將在 180萬 4 季度將根據(jù)新政影響力度有相應(yīng)的調(diào)整。 b) 從需求來講，鄭州市需求結(jié)構(gòu)主要以剛性需求為主，而鄭州當(dāng)前累計(jì)可售商品住房量僅 應(yīng)量的不足與剛性需求的巨大是支撐房價(jià)的主要原因。 c) 預(yù)計(jì) 2010年下半年，鄭州商品房住宅市場仍將保持穩(wěn)定的市場成交量，約 50萬 價(jià)將會(huì)受各種因素影響上下波動(dòng)，長期來看穩(wěn)中有升是大勢，大幅下跌的可能性小。 12 3. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究 項(xiàng)目 所處 房地產(chǎn) 板塊 市場 特征分析 東風(fēng)路沿線 板塊： 區(qū)位優(yōu)勢明顯 ， 居住氛圍濃厚 東風(fēng)路作為次中心道路， 是農(nóng)業(yè)路和北環(huán)高速路中間唯一一條貫穿東西道路，交通位置顯著； 周邊多為居住區(qū)，隨著城市改造進(jìn)程的加快，掀起城中村改造的熱潮，周邊多原鄭州郊區(qū)人口， 由于居住慣性部分土著居民及外來打工人員多選擇在此居住 ， 由于位置顯著及北臨東風(fēng)渠，該區(qū)域也成為中高端人士北區(qū)居住的首選之地 。 東風(fēng)路 板塊 供應(yīng)量稍顯不足，供求比 失衡 ，新政影響成交量萎縮 東風(fēng)路沿線在售樓盤較少，部分已成為尾盤 ， 或高端樓盤 客戶量較為恒定，中檔樓盤供應(yīng)量不足，該區(qū)域需求旺盛， 隨著 2010 年上半年新政 的逐步落地，新政對房地產(chǎn)的 影響 愈發(fā)明顯 ，成交量有所下降 ，但總體成交量尚屬正常。 項(xiàng)目區(qū)域主要競爭 項(xiàng)目 分析 主要 在售 競爭項(xiàng)目一覽 表 東風(fēng)路 、南陽路 區(qū)域： 13 項(xiàng)目名稱 建業(yè)壹號城邦 怡豐新都匯 家天下 正弘春曉 華林尚峰苑 白廟改造 正弘數(shù)碼公寓 項(xiàng)目地址 南陽路東風(fēng)路交 匯處北 300米 農(nóng)業(yè)路與天明路 交匯處 金水南陽路與農(nóng)業(yè)路交匯處向北300米路東 索凌路與北環(huán)交匯處西南角 金水南陽路與農(nóng)業(yè)路交叉口向西200米 文化路以東、文博東路以 西、東風(fēng)路以南、白廟路以北 花園路與東風(fēng)路向西 200米路南 開發(fā)商 河南建業(yè) 河南 怡豐 置業(yè)發(fā)展有限公司 河南國基置業(yè) 正弘置業(yè) 鄭州中原華豐投 資公司 恒大 金基不動(dòng)產(chǎn) 總建筑面積 40 萬 30萬 50萬 14萬 110萬 15萬 容積率 6 化率 40% 36% 40 % 35% 40% 推出時(shí)間 預(yù)計(jì) 2010年 9月 8售期數(shù) 一期 一期 一期 四期 一期 二期 建筑形式 9棟小高層、底商 12棟 31 高層 15棟高層 3棟 33 層高層 9棟 高層 ,小高層 5棟 32 層高層 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝 總套數(shù) 691套 4360套 2046套 約 400套 1300套 4270套 銷售率 未開盤 40% 一期剩下兩套 156 100% 30% 未開盤 100% 銷售均價(jià)（元 /） 預(yù)計(jì) 7500 6200（一期） 6500 5600 6400 6700 主力面積（） 6067 70623力客群 主城范圍內(nèi)年輕白領(lǐng)及成功人士 首次購房外地人， 白領(lǐng)上班族 首次購房外地人， 白領(lǐng)上班族 板塊內(nèi)首次購房 外地人 高級白領(lǐng)，改善性 住房 主要建設(shè)精品住宅、頂級酒店、商務(wù)配套等設(shè) 首次購房外地人，白領(lǐng)上班族 后續(xù)供應(yīng)量（） 約 11萬 二期 10 萬平 約 13萬 售完 約 10萬 部分資料不詳 售完 14 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤受 土地稀缺性 限制，建筑一般 為 高層 、 小高層，爭取建筑面積的最大化 。 從樓盤戶型方面，各個(gè)樓盤的主力面積幾乎都是以 36房一廳） 60房兩廳）、 89房兩廳）的戶型占據(jù)了市場主力地位， 兩房與小 三房仍然最 受市場的青睞。 從價(jià)格上看， 項(xiàng)目所在 東風(fēng) 路區(qū)域銷售均價(jià)在 5500 /平方米左右 ， 較 東風(fēng)路東段和鄭東新區(qū) 板塊的 中高端 定位居住區(qū)價(jià)格低，符合此區(qū)域中端購買人群的定位 。 從樓盤配套來看， 周邊 環(huán)境 尚可， 周邊配套設(shè)施齊全，教育資源商業(yè)等一應(yīng)齊全，但交通不夠順暢，時(shí)有堵車現(xiàn)象發(fā)生 。 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測 根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的 東風(fēng)路 板塊 在售和在建項(xiàng)目 （不包括未入網(wǎng)的待開發(fā)地塊） 不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 預(yù)估 項(xiàng)目所在區(qū)域 總待售和待建的 后續(xù)供應(yīng)量約 為 200萬平方米 ， 由于項(xiàng)目周圍同屬城中村改造，而且基本都在下半年動(dòng)工，該 區(qū)域 將 競爭非常激烈 。 但該區(qū)域整體供應(yīng)量 較大 ，在 2010 年 全國房地產(chǎn)低迷而鄭州一枝獨(dú)秀的狀態(tài)下，快進(jìn)快出，快速回籠資金，在其他項(xiàng)目未動(dòng)之前搶占先機(jī)，快速銷售， 避免展現(xiàn)過長，銷售前景值得期待 。 重點(diǎn) 競爭個(gè)案分析 開祥御龍城 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目坐落于東風(fēng)路與天明路交匯處，行政隸屬金水區(qū)，東側(cè)緊鄰綠蔭公園，對綠蔭公園景觀充分的擁有；南側(cè)緊鄰天旺廣場商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積約 129畝，擬規(guī)劃建設(shè)商品房 50萬平方米。 項(xiàng)目位于大學(xué)集中的文化區(qū)內(nèi)，配 套成熟，教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療設(shè)施，以及購物、休閑、餐飲、金融等生活服務(wù)設(shè)計(jì)完備，同時(shí)以森林半島為代表的大型居住社區(qū)落成，已將該區(qū)域 15 打造成鄭州市內(nèi)最適宜居住的區(qū)域之一 。 基本情況： 物業(yè)類別 ： 住宅、商業(yè) 建筑類別 ： 高層 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： 東風(fēng)路與天明路交匯處 開發(fā)商 ： 河南開祥置業(yè)股份 有限公司 開盤時(shí)間 ： 未開盤 占地面積： 129畝 總建筑面積： 50 萬 平方米 總戶數(shù)： 4833戶 容積率 ： 化率 ： 35% 交通狀況 ： 17路 ,723 路 ,90 路 ,92路 ,95路 , 。 周邊配套 ： 五洲強(qiáng)仔俱樂部，香格 里拉大酒店，豐樂園大酒店，金帝咖啡，天旺購物廣場，世紀(jì)聯(lián)華 ； 科技市場 ， 文化路一小，文化路二小，東風(fēng)路小學(xué)，南陽路小學(xué)，九中，三十一中，實(shí)驗(yàn)中學(xué)，輕工業(yè)學(xué)院，河南財(cái)經(jīng)學(xué)院 規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 整個(gè)項(xiàng)目用地面積約 129畝 。項(xiàng)目推廣名稱為 御龍城 。 項(xiàng)目總用地面積 88778 。綠地面積 31250，占總用地面積的 總建設(shè)面積 548026：地上 412732（其中住宅364253 ，陽臺(tái) 12187 ，其它幼兒園、商業(yè)、物業(yè)等 36292 ）；地下 135294 （含人防 26321）。容積率 90以下住宅面積 265834 ，在總住宅面積的占比中大于 70%。40宅 2426套、 70宅 1607套、 100住宅 272套、 130宅 528套。小區(qū)主要設(shè)備包括安全、消防、智能化設(shè)備等 ，項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)有可能從商業(yè)開始 。 16 銷售情況 ： 目前未開盤 項(xiàng)目區(qū)域 置業(yè)者 分析 因?yàn)?東北 板塊 尤其是項(xiàng)目所在地為普通住宅 居住區(qū)，產(chǎn)品多為 高容積率、高密度產(chǎn)品 ，交通與發(fā)展前景均不如東區(qū)， 因此 該區(qū)域一次 置業(yè)的客戶 有以下主要特征： 附近居住或工作的外來人口、都市白領(lǐng) 區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群 ； 投資客 ； 17 4. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營 析及銷售價(jià)格預(yù)判 項(xiàng)目綜合分析（ 析） S 優(yōu) 勢 成熟居住區(qū)，北部已形成大型居住群，生活氛圍濃厚； 公交情況相對 較好 ； 商業(yè)、 超市、銀行、 學(xué)校、 醫(yī)療 、公園 配套等較齊全 ； 地塊本身?xiàng)l件良好 且拆遷完畢 ； W 劣 勢 地塊面積小， 且存在不規(guī)則狀況， 規(guī)模 中 ，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度 ； 周圍為老式居民區(qū)，環(huán)境嘈雜，治安狀況較差； 大眾心目中， 區(qū)域心理認(rèn)同度低 ，區(qū)域市場不易突破 ; O 機(jī) 會(huì) 南陽路與東風(fēng)路即將拓寬， 交通問題的解決大力抬升了 東風(fēng)路 板塊的價(jià)值 ； 樓盤尚未開發(fā)，可在主題設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭特色 ； T 威 脅 本案周邊 新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對比參數(shù) ； 區(qū)域內(nèi) 有幾個(gè)同質(zhì) 樓盤較多， 且規(guī)模較大，尤其是開祥御龍城的開發(fā)， 對 本案 開發(fā) 產(chǎn)生較大影響 ； 區(qū)域內(nèi)客戶不足， 要在客戶群的突破上作文章 。 結(jié)論 ： 本案若想 在激烈的市場競爭中取勝， 須發(fā)掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢，從產(chǎn)品規(guī)劃開始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分 ，用精品物業(yè)在市場中取勝。 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 建筑類型 本項(xiàng)目占地 65畝，容積率為 4，總建面積為 17萬 平方米， 為 保證 多 出面積需建成高層住宅小區(qū) 。 18 銷售價(jià)格建議 根據(jù)對項(xiàng)目的分析和市場環(huán)境， 我們選取與 本項(xiàng)目定價(jià)最具有參考價(jià)值的項(xiàng)目 建業(yè)一號城邦、怡豐新都匯、 家天下 、正弘 春曉 采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。 項(xiàng)目 均價(jià)（元/） 地理位置 交通狀況 配套設(shè)施 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)服務(wù) 戶型設(shè)計(jì) 居住環(huán)境 開發(fā)商實(shí)力 項(xiàng)目價(jià)格 修正價(jià)（元 /） 建業(yè)壹號城邦 7500 98% 98% 100% 100% 100% 100% 99% 101% 99% 7130 怡豐新都匯 6200 100% 100% 100% 99% 99% 100% 100% 99% 99% 5955 家天下 6500 100% 100% 100% 100% 100% 99% 98% 99% 99% 6180 正弘春曉 5600 99% 99% 100% 100% 100% 99% 100% 100% 99% 5379 市場加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表 項(xiàng)目 建業(yè)壹號城邦 怡豐新都匯 家天下 正弘春曉 修正價(jià)（元 /） 7130 5955 6180 5379 權(quán)重 10% 40% 30% 20% 修正值 713 2382 1854 1075 本項(xiàng)目價(jià)格（元 /） 6024 通過以上的市場比較分析，我們得出一個(gè)符合現(xiàn)階段本項(xiàng)目的市場定價(jià)應(yīng)該在 6024元 / ， 從上半年房地產(chǎn)政策對鄭州的房地產(chǎn)的影響來看，鄭州房地產(chǎn)市場影響不大，因此市場不是最主要因素，考慮到本案將是一場快進(jìn)快出資本運(yùn)作戰(zhàn)役，因此為了短時(shí)間內(nèi)快速消化產(chǎn)品回籠資金， 預(yù)計(jì)在 10消化 80%以上 的產(chǎn)品 ，本案價(jià)格需要有一定競爭力，因此合富建議采用低價(jià)入市、小步快跑策略，一期產(chǎn)品定價(jià)略低于市場價(jià)，建議 一期 入市價(jià) 5800元 / ，通過后期熱銷逐步拉升價(jià)格， 最終實(shí)現(xiàn)整盤 6000元 / 。 19 5. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 設(shè)預(yù)算開發(fā)方案 預(yù)算前提條件： 1、占地面積： 65 畝 2、容積率： 4 3、建筑面積 173160平方米 （其中含 售面積 147160平米 4、土地成本按 246萬 /畝計(jì)算） 5、按 2年建設(shè)周期 6、銷售均價(jià)按 6000元 /平方米，總銷售 額為 88296萬元 序號 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 單位 單價(jià) 單位 小計(jì)（萬 元） 說明 一 土地成本 16000 1 土地出讓金 16000 二 前期費(fèi)用 1055 1 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 173420 10 元 / 173 2 日照分析費(fèi)用 173420 / 9 1萬以下1萬元，超過部分 3 文物勘探費(fèi) 10 估算費(fèi)用 4 地質(zhì)勘探費(fèi) 10 估算費(fèi)用 5 招 投標(biāo)費(fèi)用 173420 5 元 / 87 6 工程監(jiān)理費(fèi) ( 元 253 建筑安裝費(fèi)的 7 樁基檢測 10 估算費(fèi)用 8 門窗檢測 5 估算費(fèi)用 9 避雷審查 173420 2 元 / 35 10 圖紙審查 173420 / 38 11 土壤氡檢測 5 估算費(fèi)用 12 室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測 20 估算費(fèi)用 13 三通一平及臨時(shí)設(shè) 施費(fèi) 400 三 各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 477 小計(jì) =數(shù)量單價(jià) 1 用地規(guī)劃配套費(fèi) 43355 30 元 / 130 2 施工許可證及開工 報(bào)告 173420 20 元 / 347 四 建筑安裝成本 31616 數(shù)量單價(jià) 1 高層建安工程費(fèi) 173420 1800 元 / 31216 20 2 樁基工程 400 估算費(fèi)用 五 小區(qū)配套費(fèi)用 840 1 綠化（含設(shè)計(jì)）、路 燈、大門裝飾 等 150 估算費(fèi)用 2 上水設(shè)備及管網(wǎng) 100 估算費(fèi)用 3 下水及管網(wǎng) 100 估算費(fèi)用 4 強(qiáng)電及管線 200 估算費(fèi)用 5 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、弱 電及管線 100 估算費(fèi)用 6 小區(qū)消防設(shè)備及管 線 60 估算費(fèi)用 7 小區(qū)道路設(shè)施（含雨 水管網(wǎng)） 50 估算費(fèi)用 8 幼兒園 80 估算費(fèi)用 六 管理費(fèi)用 8 萬元 /月 24 月 192 七 營銷費(fèi)用 88452 萬元 3096 八 開發(fā)直接成本 一 七 53275 九 不可預(yù)見費(fèi) 八元 1332 十 實(shí)際開發(fā)成本 八 +九 54607 十一 銷售收入 88452 1 高層銷售收入 147420 6000 元 / 88452 十二 銷售稅費(fèi)（按銷售收 入計(jì)算） 88452 萬元 售總收入稅率 十三 利潤（十三 十一十四） 26332 萬元 1 凈利潤率 48% 根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測算，如果 前期規(guī)劃和土地成本等共計(jì) 項(xiàng)目凈利潤回報(bào)率達(dá)到 48%， 總體回報(bào)水平 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 行業(yè) 20平均開發(fā)水平，項(xiàng)目開發(fā)具 有 可行性，而且在價(jià)格預(yù)測上 也持保守態(tài)度 ， 按照 的土地及前期規(guī)劃 的成本預(yù)算，項(xiàng)目開發(fā)可行 。 21 6. 營銷推廣節(jié)奏 鄭州樓盤銷售一覽表 2009年鄭州樓盤銷售排行 名 樓盤 套數(shù) /套 排名 樓盤 面積 /萬 排名 樓盤 金額 /億元 1 中原新城 3950 1 中原新城 中原新城 升龍國際中心 2524 2 升龍國際中心 升龍國際中心 新里盧浮公館 1894 3 新里盧浮公館 新里盧浮公館 錦藝國際華都 1785 4 錦藝國際華都 綠城百合公寓 橄欖城 1645 5 橄欖城 錦藝國際華都 漢飛金沙國際 1578 6 漢飛金沙國際 普羅旺世 幸福港灣 1502 7 普羅旺世 漢飛金沙國際 名門國際 1443 8 幸福港灣 東方港灣 東方港灣 1429 9 東方港灣 橄欖城 0 橡樹玫瑰城 1361 10 世紀(jì)港灣 0 曼哈頓廣場 1 亞星城市山水 1349 11 綠洲云頂 1 世紀(jì)港灣 2 世紀(jì)港灣 1322 12 亞星城市山水 2 鑫苑景園 3 裕鴻國際 1295 13 未來城 3 幸福港灣 4 未來城 1209 14 橡樹玫瑰城 4 未來城 5 花半里 1204 15 綠城百合公寓 5 橡樹玫瑰城 6 綠都城 1170 16 綠都城 6 亞星城市山水 7 怡豐新都匯 1170 17 曼哈頓廣場 7 綠洲云頂 8 鑫苑景園 1167 18 鑫苑景園 8 銀基王朝 9 家天下 1161 19 金色港灣 9 藍(lán)堡灣 0 綠城百合公寓 1159 20 天倫水晶城 0 隆福國際 上表可以看出， 鄭州樓盤的銷售速度 ： 百萬平米 大盤通常一年銷售 量 約 20 30 萬平米 或者更高 ，如中原新城、 升龍國際中心 等， 而幾十萬平米的中型樓盤，在產(chǎn)品、推廣、價(jià)格、形象等均好的情況下，年銷量基本在 10 20 萬平方 ，如 與本案產(chǎn)品接近的 錦藝國際華都、漢飛金沙國際、幸福港灣 等 項(xiàng)目，通過緊湊戶型及較高產(chǎn)品附加