青島市群體寫字樓建設工程可行性研究報告

1 青島市 *群體寫字樓建設工程 第一章 總論 目概況 項目名稱：青島市 *群體寫字樓建設工程 建設單位：青島市 *置業(yè)有限公司 項目地址：燕兒島路以北，青島市 *號 項目用地面積： 14844 項目總建筑面積： 93950上建筑面積： 78950下建筑面積： 15000 項目總投資： 項目建設期： 36個月 項目提出背景及 建設必要性 目提出背景 青島地處山東半島東南部，位于東經 119 度 30 分 121 度，北緯 35 度 35分 37 度 09 分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積 10654平方公里，其中市區(qū) 1102平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿口岸 ，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務院第一批確定的沿海開放城市與經濟中心城市。 青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地 ,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯系的紐帶。 作為山東省的重要經濟中心和對外開 放的窗口， 1992 年省人民政府把青島 2 確定為山東省對外開放的龍頭。為了適應改革開放新形勢的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動東部的開發(fā)建設，推動全市向現代化國際城的宏偉目標邁進。東部地區(qū)已成為青島市房地產開發(fā)熱點地區(qū)之一。 青島市 *號地塊位于寧夏路北側，燕兒島路以北，新建占地面積 7803 地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。項目名稱 為青島市 *中心和綜合辦公樓建設工程。按照基本建設程序委托青島市民用建筑設計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。 目建設必要性 1、實現東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進一步完善新的市中心區(qū)建設。 根據市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經過幾年的開發(fā)建設，東部地區(qū)已基本形成市政基礎設施配套、城市建設頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項目的建設，將進一步完善東部地區(qū)的建設，實現東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設，樹立青島新的形象，促進青島市現代化國際城市建設。 2、本項目的建設是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設的需要。 “衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著我國經濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游 居住及餐飲條件的要求也越來越高。 2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設投入資金 49億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。23個大項目建設進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游 艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃 ，同時加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產業(yè)的地位，培育經濟新的增長點邁出了關鍵一步。 2006年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點。 一是數量多、投資大。 2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有 51個，總投資額約 416億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。二 3 是度假區(qū)建設項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現了 度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產品共 11個，投資額約 32億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店 18家，投資額約 83億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè) 的經營和管理。 以建設現代化國際城市為目標 ,以加速生產要素的流動和提升城市服務業(yè)規(guī)模與水平為突破口 ,堅持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進。進一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能 ,加快新城區(qū)建設；推進五市城區(qū)向中等城市目標發(fā)展；使青島成為全國重要的具有較強輻射和帶動力的區(qū)域性經濟中心城市。 3、符合黨和國家關于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產。 綜上所述，本項目的建設對于改善青島市旅游、商務及辦公條件，完善東部城區(qū)建設，實現城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設確有必要。 建設單位基本情況 起人情況 本項目由青島市 *置業(yè)有限公司承擔建設。 營宗旨 通過項目各方真誠合作，加強企業(yè)間資金、技術的橫向聯合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，加快地塊的建設步伐。項目部將以高質量的建筑產品及優(yōu)質的物業(yè)管理服務，為社會各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。從而達到促進青島市城市建設，改善旅游環(huán)境，促進青島市現代化國際城市建設的目的。通過認真經營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時獲得最佳經濟效益。 營范圍 在青島市 *號地塊建設賓館、商務、辦公樓，并進行銷售、出租房屋及物 4 業(yè)管理。 本項目總投資為 可行性研究工作的結論 可行性研究結論 1、本項目建設符合城市建設規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設的步伐。 2、通過市場預測分析，本項目擬建賓館、商務、辦公市場較好。 3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎設施可以滿足項目需求。 4、項目經濟效益良好，財務分析可行。 項目主要經濟指標見表 1 表 1 項目經濟技術指標一覽表 序號 指標名稱 單位 數 量 備注 1 總投資 萬元 2 占地面積 4844 3 總建筑面積 3950 其中：接待中心 5000 網點 8000 地下室 5000 寫字樓 7500 5 第二章 市場分析 青島房地產市場分析 地產發(fā)展概況 青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產市場充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產熱點城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后 ，青島市委市政府做出市級機關東遷的決定，原市委機關駐地向外商轉讓及市級機關新大樓的開工建設，奏響了青島行政、商貿、金融、娛樂、文化中心的東進序曲，也促進青島房地產業(yè)進入了一個全面高漲的時期。從全市房地產發(fā)展情況看， 1984 年以青島市城市建設綜合開發(fā)公司為代表的首批 4家公司的成立， 使青島房地產進入萌芽階段，當時房地產投資主要是以舊城改造為目標，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產投資發(fā)展較為緩慢。 1988 年青島市開始實施國有土地使用權轉讓政策，房地產業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產公司發(fā)展到 20家。 1992年伴隨 著全國房地產業(yè)發(fā)展，青島的房地產進入三年的高漲時期，房地產投資從 92年到 94年三年間，各年增長率分別為 136%， 93 年達到頂峰， 94 年開始增速減緩， 95 年以來增速明顯減慢， 95 年增長率為 96、 97 年則出現了負增長，分別為 98 年開始回升達到 元，比 97 年增長了 99 年增幅明顯加大，全年累計完成投資 元，比 98 年增長 目前青島房地產業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經濟中的一個重要新興產業(yè)， 98 全市國內生產總值的 占第三產業(yè)增加值的 青島市房地產業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經歷了 9095 年增速明顯減緩， 96、 97 年出現了明顯的回落， 98 年又開始出現一定的增長。隨著國家一系列擴大內需拉動經濟的方針實施，一系列大力發(fā)展房地產業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產形勢好。 2006 上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強企業(yè)內部管理、加大施工資金和技術的投入，市場競爭力進一步增強，承攬建筑施工任務持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產 6 值 去年同期增長 本年新簽建筑施工合同價款 元，同比增長 全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產率 人 ,增長 一、建筑工程產值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務比較充足的前提下，加快施工進度，建筑業(yè)總產值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產值中，實現建筑工程產值 比增長 增幅比總產值高 百分點，占建筑業(yè)總產值的比重高達 同比提高 百分點。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑 市場上的主要角色 ,前 6個月，去年同期相比增長了 占建筑工程產值的 二、一級以上資質企業(yè)完成產值占近六成 上半年，從全市建筑企業(yè)資質等級看，比增長 占建筑業(yè)總產值的 其中：一級企業(yè)完成 建筑業(yè)總產值的 特級企業(yè)完成 元，從企業(yè)的資質等級和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力軍。上半年，完 成產值超過億元的單位共 31家，共完成建筑業(yè)總產值 占全市總產值的 三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長 上半年 ,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達 2916萬平方米 ,同比增長 國有及國有控股企業(yè)完成 1000萬平方米，同比增長 全部施工面積的 上半年，新開工面積 1165萬平方米 ,同比增長 高于施工面積增幅 全部施工面積 同比提高 中：國有及國有控股企業(yè)施工面積 323萬平方米，同比增長 同比上升 百分點。新開工面積放量增長 ,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。 四、建筑市場進一步規(guī)范 ,招投標率占 90%以上 工程招投標是強化建筑市場競爭機制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質量、技術水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進一步規(guī)范，工程招投標率上升，在全市建筑工程中，實行招投標承包的施工面積 2709萬平方米，比上年增長 招投標率為 同比提高 百分點。其中：國有及控股企 7 業(yè)招投標承包面積 999 萬平方米，增長 招投標率達 同比提高 級資質以上招投標面積 1676萬平方米，增長 招投標率 上升 。 五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長 隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務量持續(xù)增長。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價款達 元，同比增長 從企業(yè)的資質等級來看，一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價款 全部合同價款的 增長 二級企業(yè) 三級企業(yè) 元，占 六、全員勞動生產率增幅較快 在市 建筑行業(yè)繼續(xù)推行產業(yè)結構優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務分包為依托的組織結構體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內部結構得到了有效整合，與產業(yè)相關的各種技術和經濟資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術裝備能力進一步提高，建筑隊伍的素質明顯增強。今年上半年 ,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產率 人 ,比上年同期增長 其中國有及國有控股及一級等規(guī)模大的企業(yè)都達到 人。 目前，全市注冊有各類房地產開發(fā)經營企業(yè)、物業(yè)管理及服務機構 450 家，其中約一半為外商投資企業(yè)。 房地產從業(yè)人員達 15000人?？傮w上看， 青島房地產市場與全國房地產同步起落，整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產價格指數看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質量好、交通方便，售價遠高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產價格能相差 4 2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強 今年上半年，我市在擴大內需、繁榮經濟的宏觀調控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費支出快速增長，從上半年 住宿、餐飲企業(yè)經營情況看 , 全市共實現社會消費品零售額 元，增長 ，拉動全社會消費品零售額增長 現企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。 一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高 據青島市企業(yè)調查隊 2009 年二季度企業(yè)景氣調查結果顯示，受經濟較快增 8 長、收入穩(wěn)定增加、商務會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現活躍，企業(yè)經營狀況良好，企業(yè)家信心指數與企業(yè)景氣指數均達今年新高，分別為 中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數比一季度提高 業(yè) 家信心指數比一季度提高 宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預期市場發(fā)展看好。 二、餐飲市場消費火 上半年，全市住宿、餐飲市場在商務宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點。據統(tǒng)計，上半年全市住宿餐飲市場共實現社會消費品零售額 元，增長 其中 274 家星級及限額以上住宿餐飲企業(yè)實現零售額 元，增長 高于全社會零售額增幅 百分點。上 半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過 1千萬元的企業(yè)達 41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的 15%；營業(yè)收入位于前 3位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實現營業(yè)收入 島肯德基有限公司，營業(yè)收入 元，青島香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入 元。 三、非公有制企業(yè)實力強 從企業(yè)所有制性質看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè) 33 家，營業(yè)額 元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的 私營企業(yè) 144家，營業(yè)額 元，占 國有及國有控股企業(yè) 43家，營業(yè)額 目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經濟的主體地位已經確立。 四、市內四區(qū)市場建設發(fā)展速度快 從區(qū)域分布看，市內四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計實現住宿餐飲業(yè)零售額 場份額 其中星級住宿及限上餐飲企業(yè) 129家，占全部限上企業(yè)的 實現零售額 場份額達 五、能源消耗總體低速增長 上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲 企業(yè)能源消耗主要體現在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。從上半年能源消費情況看，電力消費量 7051 萬千瓦時，同比增長 水消費 9 量 長 汽油消費量 728噸，增長 柴油消費量 降 天 然氣消費量 328萬立方米，增長 397%；煤炭消費量 噸，下降 地產市場的供求分析 青島的房地產市場由于 92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起 95、 96年房地產業(yè)整體大滑坡， 98 年后形勢有所 轉變。實際銷售面積在 94、 95 年達到 100 萬 96 年開始回落，從銷售面積的增長幅度看， 93、 94 兩年急劇增長， 95 年維持了 94年的水平， 96年回落已成為必然，銷售面積下降 20%，僅為 7年開始反彈 ,上升 98 年由于房改實施 ,銷售面積猛增至 2,增長率為 99年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉，全年銷售房屋 236萬 98 我市在今年迎來大項目建設的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項目建設等工作的突破性進展。 其中，旅游規(guī)劃 編制工作進展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實基礎。市級旅游規(guī)劃方面，青島市旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃、青島市海上旅游專項規(guī)劃和青島市度假旅游專項規(guī)劃，已通過中外專家評審和市旅游工作領導小組審核，下一步報市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了青島市海島保護和利用專項規(guī)劃，已通過專家評審；青島市游艇碼頭專項規(guī)劃已經市政府正式批準實施。 區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進行了深入研討，形成了科學的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽 、李滄、黃島編制完成了旅游產業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對旅游產業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃。 在重點旅游區(qū)和項目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)控制性規(guī)劃進入專家評審階段；嶗山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報國家建設部，進入國務院審批程序；青島海濱風景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報省建設廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū) 等專項規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)、瑯琊臺風景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云 10 庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經市政府批準。極地海洋世界、現代藝術中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規(guī)劃方案已進行了綜合論證和審核。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強化旅游招商引資工作 ,吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目。 2009 年，引進旅游大項目 29個，投資額 151 億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威 尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達到 10多家。目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國 連海昌集團等大企業(yè)投資建設高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內主題公園等項目正在洽談中。 事實上，我市旅游大項目建設在去年就顯現出過人的能量。 2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創(chuàng)歷史最好水平，部分項目 填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設投入資金 49億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。 23個大項目建設進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。 2011年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點。 一是數量多、投資大。 2011年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有 51個，總投資額 約 416億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產品共 11個，投資額約 32億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。五是高檔次酒店項 目多。在建、擬建的四、五星級酒店 18 11 家，投資額約 83億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經營和管理。 目前，現代藝術中心的小劇場建設已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進行地 上二層施工，藝術家工作室已開始施工建設；中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的 50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6月開工建設，計劃 2011年完工；北京電影學院創(chuàng)意學院宿舍樓已于 5 月封頂，計劃 7 月底完成教學樓主體工程建設， 9 月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業(yè)、英國財富集團簽署合作協議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設計等，計劃下半年開工建設；奧運酒店與洲際集團簽署了管理協議；金沙灘度假酒店于今年 3月開工建設，計劃年底完成主體工程。同時，一些先行開工的項目則相繼開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于 5月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫 18洞球場于 6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 另外，各區(qū)市還在洽談 不少旅游項目 唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協議；室內滑雪場、室內主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。 地產市場走勢分析 從目前情況看，無論從整體經濟形勢，還是政策面都有利于房地產業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 1、宏觀調控政策成功地實現了經濟的“軟著陸”， 為房地產市場發(fā)展提供了宏觀經濟基礎。 2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經濟增長點，相應出臺了國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，改革的目標是：停止住房實物 分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產的發(fā)展提供契機。 3、住宅制度改革已進入實施階段， 1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支 12 持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。 4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人 住房信貸的一系列相 關政策，國務院頒布了住房公積金管理條例，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。 5、房地產已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產法規(guī)體系已基本形成。房地產業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 6、 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998 年全國人大通過新的土地法，進一步規(guī)范了建設用地。 在上述種種利好情況下，可以預見青島房地產市場前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現出較大的開發(fā)力度，而且銷售形 勢較好，這與國家目前的房改政策有關。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新一輪經濟的發(fā)展，房地產發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府的宏觀調控的力度會得到加強，房地產市場將呈現出以住宅建設為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 青島四個“大手筆” 60 億元項目：計劃投資額 24 億元的世界文化村、 20億元的創(chuàng)意文化城、 將在省文博會上進行招商融資和簽約。如 果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅游文化產業(yè)大有可為。 目的市場前景分析 本項目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足 1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。 本項目建設以賓館、商務、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬青島中高檔 13 水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據項目的地理位置與銷售對象的需求結構分析，我們認 為其商品房應以高檔賓館及商務用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內外長駐青島機構以及部分機關工作人員。 從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、三資 企業(yè)、國外及國內駐青機構工作職員、國內大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下： 1、項目位置地處東部海濱，是機關、銀行、公司、各類事務所集中區(qū)域，便于公務、商務往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。 2、東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。 3、設計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠 地、休閑場地，優(yōu)質的物業(yè)服務，可以為人們提供一個良好的商務環(huán)境。 4、周圍新的現代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。 綜上所述，項目是選擇置業(yè)的理想區(qū)域。 另外，至 2009年底，全市有項目的三資企業(yè)已達 5279家， 國外駐青機構 1200家，外地駐青辦事機構已逾 4000家， 目前數量還不斷增加。這些企業(yè)、機構需在青島置業(yè)，特別是駐青機構，大都把目標定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項目的一大潛在市場。 品房價格分析 青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時間、整體布局等原因房地產價格變化 較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價遠高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產價格南北最大相差 4目價格定位應主要根據其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務辦公樓價格在 10000項目 綜合考慮本項目寫字樓價格平均為 12000元。 14 第三章 項目地址及外部配套條件 目地址 本項目建設地點位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西 麓。本項目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積 14844離市政府 海濱不足 1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足 500米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。 質條件 根據巖土工程勘察公司對項目所在地地質勘察報告，工程地質情況如下： 1、擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差 2、擬建場地區(qū)域構造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構造帶，場區(qū)內無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質現象，持力層巖體較完整，強度較高 ，穩(wěn)定性良好。 3、場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風化花崗巖、中風化花崗巖、微風化花崗巖，層序清楚。 根據建筑場地類型劃分標準判定該場地土類別為類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強風化與中風化花崗巖作為地基持力層。 地震裂度 根據“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設防。 部配套條件 本項目地處東部新區(qū)，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件。 15 1、供電 項目用電主要是設備用電及生活用電，經初步估算項目總裝機容量為2000 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項目的供電能力。 2、給水 主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。 3、排水 按照規(guī)定，排水實行雨污水分流制。項目所在區(qū)域已經有完善的雨水和污水管網，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網和雨水管網，項目建成后排水可以保障。 4、通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目通訊工程的需求。 5、有線電視 該項目位置在青島有線電視網復蓋范圍內，可以滿足本項目需求。 6、熱源 本項 目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內，開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。 7、煤氣 青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需求。 8、交通運輸 項目地理位置優(yōu)越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達。距火車站、青島港均不足 10公里，距離空港 30公里，交通十分便利。 16 第四章 建設方案 設概況和背景 本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市 *號 *院內。為兩棟獨立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接 待中心建筑高度 100 米，寫字樓建筑高度 ，地上建筑面積約 78950地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。 筑設計 計原則： 以 “ 人 ” 為本，合理組織人流、車流。堅持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現代化高標準的、循環(huán)經濟的原則。 外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。停車位結合環(huán)境設置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設兩層停車位，兩出入口分設于基地西側，臨近基地出入口 ，方便使用者使用。 化景觀： 通過園林空間設計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。 向設計： 豎向規(guī)劃充分利用項目現有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時配合小區(qū)景觀設計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。 17 筑結構 根據國家現行規(guī)范設計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑 標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設計規(guī)范為甲類。 本工程結構設計按 6 度地震基本烈度考慮， 結構形式為鋼筋混凝土結構，上部采用筒框結構，主樓與裙房之間不設沉降縫。主樓內填充墻采用輕質墻板材料， 以 減輕結構自重，節(jié)省造價。 采用箱型基礎，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設置三道防水層。 筑設計 本方案兩座主樓東西相對，立面造型協調統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯落有致，空間富有變化。 1 平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加 24層接待中心和 12層綜合辦公樓。入口都位于 基地西南測，結合周邊地勢標高，根據功能的不同分層設置。酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于 20平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標準層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實用，分割靈活，適合現在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內部空間寬敞，方便實用。 2 立面造型：兩座主樓高低呼應，立面簡潔但又不失細部的精心設計。延豎向追求變化，體現建筑的挺拔和加強向上的動感。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復體現出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現豐富的建筑空間。 外裝修要以青島的城 市特點結合國際現代化水準考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協調，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。 內裝修可視客戶要求進行精裝修。 18 用工程與設備 電 1、強電部分 根據國家規(guī)范及有關規(guī)定，本項目屬一類高層建筑， 電力負荷按一級考慮。在地下室設一配電間， 由供電部門兩路高壓線引至，總容量 2000由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內各房間均采用節(jié)能型燈具照明。 2、弱電部分 （ 1）樓中敷設有線電視線路。 （ 2）樓內敷設電話線路，每戶預留電話接口。 （ 3）安裝無線及有 線網絡。 排水系統(tǒng) 1、給水 本項目用水主要是生活用水、運營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量 150季日用水量按 110源取自寧夏路市政給水管網。 大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至 29 層為高區(qū)，屋頂設 25 位水箱，采用水泵 管網聯合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。 消防用水見 消防篇 。 2、排水 項目排水采用雨污分流制。雨水通過院內雨水管網，直接排至城市雨水管網。 項目日污水排量約 150立 方米。 污廢水合流排放。 調 項目采用集中中央空調系統(tǒng)與分區(qū)空調相結合方式，熱源由青島開源熱力公司供應。 由燕兒島路供熱管網進入區(qū)內換熱站。 氣 煤制氣由室外的中壓煤氣管網引至區(qū)內煤氣調壓站， 經調壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。 19 械通風 電梯機房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機械送排風。新風標準按國家規(guī)范要求設計。 第五章 交通影響分析 目周邊現狀交通狀況 擬建項目位于現武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主 干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。根據現狀交通流量觀測，寧夏路和燕兒島路高峰時段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內。 通量預測 景交通量預測 背景交通量是指未來擬建項目以外的社會交通量。背景交通量的預測采用傳統(tǒng)的“四階段”法進行預測?！八碾A段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預測人口、崗位分布，運用交通發(fā)生模型預測交通出行需求，并建立相關模型進行交通方式劃分和交通分布預測，構筑車輛出行 后進行交通量分配。通過預測，得 到 2010年無項目時周邊路網交通量情況，如表 1。 表 1 無項目時周邊路段 /交叉口交通量及飽和度 序號 路段 /交叉口名稱 通行能力 （ h） 高峰小時交通量 （ h） 飽和度 服務水平 1 寧夏路（項目門前段） 4800 2600 級 2 寧夏路隆德路 5200 3350 級 3 寧夏路燕兒島路 5600 4230 級 注：服務水平一級，飽和度 2、 3、 4、 消防措施 筑防火措施 1、 大廈四周按規(guī)范設計設環(huán)行消防車道，車道寬度不小于 2、 設消防控制中心?？刂浦行脑O在一樓，出口對外。 25 3、 在地下室設獨立消防水泵房，主樓頂層設高位水箱。消防泵房的出口直接對外。 4、 防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個防火分區(qū)的安全出口不應少于 2個 5、 主樓設防煙樓梯和消防電梯。電梯井井壁為耐火極限不小于 1小時的非燃燒體， 井壁的檢查門采用乙級防火門。 6、 按規(guī)范要求設疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應設防煙、排煙設施，并設消防疏散指示標 志。 7、 結構和裝飾材料應盡量采用防火阻燃材料。 8、 配電間采用防火墻。 9、 建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。 10、地下停車場設計按 執(zhí)行。 氣設備防火 1、 電氣設備的安裝，線路敷設及竣工驗收須按照 執(zhí)行。 2、 消防用電設備采用單獨的供電線路，配電線路應采用防火保護管。 3、 所有用電線路定期進行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災。 4、 為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠 相連，并定期檢查。 5、 電氣設備和移動電氣的避雷、接地裝置，應定期進行絕緣及接地電阻測試。 6、 照明和動力用電線路分開設置并安裝短路保護及過載保護裝置。 災報警與滅火系統(tǒng) 1、在每層設火災報警裝置和消防電話。 2、設置室內外消火栓，消防用水由城市給水管網直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。 3、 配備常用滅火器，建筑物內按規(guī)范要求設一定數量的手提式滅火器。 強消防安全教育，做到人人重視消防、 防患于未然。 可行性研究階段關于消防安全的原則意見供設計 單位參考，設計單位完成建筑防火設計后應報消防部門審查批準，項目竣工后須通過消防部門驗收，以確保消防安全合理、可靠。 26 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護 本項目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關、金融機構、學校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。 按照我國環(huán)境保護法的規(guī)定，本項目建成使用后，污染物的排放應符合國家規(guī)定的標準。 計依據 1、 2、 3、 要污染源 根 據項目使用性質，不存在有毒有害物質對環(huán)境的污染，項目起用后主要污染源為固體垃級 廢氣 1、固體垃級 : 辦公垃級、餐廳和商場內的廢棄物及廢損物品。 2、廢水 : 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。 3、廢氣 : (1) 廚房內因烹飪產生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。 (2) 停車場內汽車排放的尾氣。 4、噪聲 : 汽車發(fā)動時的噪聲、設備間機器運轉時產生的噪聲等。 防護措施 1、垃級處理 : 按照我國現行的設計規(guī)范，設置必要的垃級收集設施，由專人負責做到日產日清。 2、廢 水處理 : 27 廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網。 3、廢氣處理 : 地下停車場安裝通風排氣、排煙裝置。 4、噪聲控制 : (1) 設備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。 (2) 產生震動的機電設備，安裝時進行設備基礎減震處理。 (3) 所有機電設備均選用低噪音設備。 (4) 通風系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。 能 源消耗 本項目能源消耗主要有 :電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的 81%。 計的主要原則 按照國家節(jié)能設計規(guī)范的要求，本項目設計 中采用與項目規(guī)模相適應的先進、可靠的節(jié)能型設備和材料。盡量做到合理高效。 能措施 1、主要用電設備選用低損耗高效節(jié)能產品。 2、室內照明采用節(jié)能燈具。 3、門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內熱量損失。 4、合理布局房間朝向，提高房間自然光照。 5、供熱管網采用高效保溫材料做保溫層。 6、水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。 28 第八章 管理機構與勞動定員 管理機構 青島市 *置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理 機構為董事會，公司總經理負責日常經營管理工作。 董事會為公司最高權力機構，董事會設董事長 1名，副董事長 1名， 董事若干名。 董事會下設經營管理機構， 負責日常經營管理工作。管理機構設總經理 1名，副總經理 3名。 根據本項目的生產特點，公司下設辦公室、 財務部、銷售部、預算部、工程部 5個部門。各部設部門經理 1名，負責本部門的日常工作，對總經理及分管副總經理負責。公司的機構設置，最終由公司董事會研究決定。 本項目建設由工程部負責， 房地產銷售由經營部組織專門的銷售班子具體負責。 其他部門協助處理有關各項工 作。青島市 *置業(yè)有限公司機構設置及本項目的管理系統(tǒng)如圖 8 勞動定員 根據本項目的經營規(guī)模，為保證公司的服務質量，初步確定，定員為 15人。各部門人員配備見下表： 公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應按照中華人民共和國和青島市關于勞動管理方面的規(guī)定及其實施辦法實行公開招聘，公司擬設立人員招聘機構具體負責評聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。 營管理 由于本項目為房地產開發(fā)項目，因 此， 經營過程中應著重做好以下幾方面工作： 29 程建設管理 工程建設是本項目的中心工作， 這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽和經濟效益。 因此，從工程規(guī)劃設計到竣工全過程，必須對工程設計、建筑材料、質量和價格、施工進度和質量等嚴格把關。 為了達到控制工程進度、質量和投資， 應實行招標施工和工程監(jiān)理。 字樓租售