村城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

福建石獅城鎮(zhèn)化項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第一部分 總 論 . 1 一、項(xiàng)目名稱(chēng) . 1 二、承辦單位概況 . 1 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) . 2 四、編制范圍 . 3 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 . 3 第二部分 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 . 4 一、項(xiàng)目背景 . 4 二、項(xiàng)目提出背景 . 15 三、項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 16 第三部分 石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 19 一、泉州市 2011 年保障性住房指標(biāo) . 19 二、石獅市“十二五” 住房規(guī)劃 . 19 三、石獅市房地產(chǎn)發(fā)展背景 . 20 四、石獅市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 . 20 五、石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分： . 21 六、近年石獅市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 情況 . 21 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 . 26 一、 項(xiàng)目選址 . 26 二、 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 27 第五部分 公用工程及配套設(shè)施 . 29 一、 公用工程 . 29 二、 供水排水 . 29 三、 電氣工程 . 30 四、 人防工程 . 30 五、 場(chǎng)區(qū)工程 . 31 第六部分 節(jié)能工程 . 32 一、 節(jié)約建筑材料設(shè)施 . 32 二、 水耗指標(biāo)分析 . 32 三、 節(jié)水設(shè)施 . 32 四、 能耗指標(biāo)分析 . 32 五、 建筑節(jié)能方案 . 33 六、 節(jié)能效果分析 . 34 第七部分 環(huán)境影響分析 . 35 一、 周邊環(huán)境狀況 . 35 二、 環(huán)境影響因素分析 . 35 三、 環(huán)境保護(hù)設(shè)施 . 36 第八部分 勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防 . 38 一、 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 . 38 二、 消防 . 38 第九部分 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 40 一、 項(xiàng)目管理方式 . 40 二、 物業(yè)管理 . 40 三、 人力資源配置 . 40 第十部分 項(xiàng)目情況 . 41 一、項(xiàng)目介紹 . 41 二、土地開(kāi)發(fā)資源狀況 . 42 三、項(xiàng)目 析 . 43 四、項(xiàng)目分期計(jì)劃 . 44 第十一部分、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 . 45 一、公司概況 . 45 二、代表項(xiàng)目 . 46 第十二部分、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) . 47 一、設(shè)計(jì)單位 . 47 二、 設(shè)計(jì)說(shuō)明： . 48 三、規(guī)劃方案： . 49 第十三部分 工程招標(biāo)辦法 . 50 一 、 總則 . 50 二、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 . 51 三、招標(biāo)一般原則 . 51 四、招標(biāo)流程 . 52 五、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) . 54 六、投標(biāo)保證金、合同履約保證金 . 55 七、簽訂合同 . 55 八、招投標(biāo)文件的組卷封存 . 56 九、 工程招標(biāo)（材料 /設(shè)備采購(gòu)、詢(xún)價(jià)）計(jì)劃 . 56 第十四部分、工程進(jìn)度與建設(shè)管理 . 56 一、管理原則 . 56 二、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的節(jié)點(diǎn)控制 . 57 三、對(duì)施工進(jìn)度及工程質(zhì)量加強(qiáng)管理 . 57 四、注意施工階段的過(guò)程控制和管理 . 59 五、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 . 59 第十五部分 財(cái)務(wù)分析 . 63 一、項(xiàng)目成本測(cè)算匯總表 . 63 二、石獅項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 . 70 三、項(xiàng)目投資收益分析表 . 72 四、項(xiàng)目總投資估算表 . 74 五、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 . 74 六、內(nèi)部收益率 . 75 七、投資回收期 . 75 第十六部分 不確定性分析 . 80 一、 項(xiàng)目敏感性分析 . 80 二、 盈虧平衡分析 . 83 第十七部分 資金籌措方案 . 87 一、 資金籌措方案 . 87 二、 資金籌措表 . 88 第十八部分 社會(huì)評(píng)價(jià) . 90 一、 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 . 90 二、 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 91 三、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 92 第十九部分 研究結(jié)論與建議 . 93 一、 可行性研究結(jié)論 . 93 二、 對(duì)本項(xiàng)目提出的建議 . 94 - 1 - 第一部分 總 論 一、項(xiàng)目名稱(chēng) X 村城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目 二、承辦單位概況 單位名稱(chēng) ： 位性質(zhì) ：有限責(zé)任公司 注冊(cè)資金 ：人民幣 15,000萬(wàn)元 單位住所 ： 法定代表人 ： 建設(shè)單位 ： 定代表人 ： 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位是 冊(cè)資金 元，是中新房集團(tuán)下屬公司 新房集團(tuán)充分發(fā)揮中國(guó)建材集團(tuán)“央企市營(yíng)”的品牌優(yōu)勢(shì)，走聯(lián)合重組、資本運(yùn)營(yíng)、兼并收購(gòu)的道路，實(shí)施大規(guī)模、高層次的跨區(qū)域、跨所有制的戰(zhàn)略性重組，為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與合作企業(yè)的合作共贏和包容性成長(zhǎng)， 2013 年 9 月與福建當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三遠(yuǎn)集團(tuán)（中國(guó) ）有限公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，共同組建中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司，共同推進(jìn)開(kāi)發(fā)泉州城鎮(zhèn)化改造項(xiàng)目。 三遠(yuǎn)集團(tuán)（中國(guó)）有限公司從 1998年起順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，積極轉(zhuǎn)型并確立了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造和諧、宜居城市。經(jīng)過(guò)十六年的經(jīng)驗(yàn)積累，三遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)已培養(yǎng)了一支專(zhuān)業(yè)化高水平的運(yùn) - 2 - 營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，并憑借準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的設(shè)計(jì)理念以及卓越的建筑品質(zhì)，深耕福建房地產(chǎn)市場(chǎng)，先后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近 20個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò) 300萬(wàn)平方米。先后有 “ 三遠(yuǎn)花園 ” 、 “ 刺桐豪園 ” 、 “ 遠(yuǎn)建花園 ” 、 “ 遠(yuǎn)建宜園 ” 、 “ 安溪三遠(yuǎn)商城 ” 、 “ 中遠(yuǎn)名城 ” 、 “ 晉江中遠(yuǎn) 江濱花園 ” 、 “ 三遠(yuǎn) 江濱花園 ” 、“ 三遠(yuǎn) 加州海岸 ” 、 “ 三遠(yuǎn) 荷墅 ” 、 “ 三遠(yuǎn) 龍江一號(hào) ” 、 “ 三遠(yuǎn) 第一城 ” 、“ 三遠(yuǎn) 1號(hào)公館 ” 、 “ 三遠(yuǎn) 大愛(ài)城 ” 、 “ 三遠(yuǎn) 龍湖 888”等項(xiàng)目面世。 三遠(yuǎn)集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，在吳遠(yuǎn)康董事長(zhǎng)確立的以“安全及品質(zhì)為基本前提，以品味及進(jìn)度為管理目標(biāo)”的管理精神指導(dǎo)下，取得了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)良好的 成績(jī) ，在社會(huì)及業(yè)界樹(shù)立了良好的品牌形象。例如， “ 三遠(yuǎn) 大愛(ài)城 ” 項(xiàng)目憑借高端的社區(qū)品質(zhì)、高尚的人居藝術(shù)，入圍“中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)”，成功 獲得 “ 2012年度中國(guó)最具影響力樓盤(pán)”大獎(jiǎng)，廈門(mén) “ 三遠(yuǎn) 1號(hào)公館 ” 項(xiàng)目獲得“福建省安全文明施工管理示范標(biāo)桿工地”稱(chēng)號(hào)，同時(shí)以良好的施工品質(zhì)獲得了“廈門(mén)市優(yōu)良工程”稱(chēng)號(hào)， “ 三遠(yuǎn) 龍湖 888”項(xiàng)目以?xún)?yōu)良的施工品質(zhì)獲得“泉州市優(yōu)良工程”稱(chēng)號(hào)。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； （ 2） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 3） 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例； （ 4） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 （ 5） 石獅市城市發(fā)展規(guī)劃 （ 6） 泉州市環(huán)灣建設(shè)規(guī)劃 - 3 - 四、編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) 石獅市港塘村城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總出讓用地面積（不含代征地） 107, 規(guī)劃總建筑面積 448,中計(jì)容面積為 362, 其中：住宅建筑面積 327, 其中：商鋪建筑面積 35000 計(jì)容面積 其中：地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 45 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 261, 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額 萬(wàn)元 50, 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 2%） 萬(wàn)元 48,0 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 11 靜態(tài)投資回收期 年 12 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 - 4 - 第二部分 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目背景 （一）、 城市概況 1. 自然地理位置 石獅位于福建省東南沿海，泉州市南部，市域三面臨海，西南面與晉江市的西濱農(nóng)場(chǎng)及羅山、永和、龍湖等鎮(zhèn)接壤，東面、南面、北面臨海，瀕臺(tái)灣海峽，在泉州灣至深滬灣之間，距泉州市 21千米，南離廈門(mén) 97千米，石獅地處北緯 24 東經(jīng) 118 118。（圖一、圖二） 2. 行政區(qū)劃 石獅于 1988 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立縣級(jí)市，是中國(guó)休閑服裝名城、福建綜合改革試驗(yàn)區(qū)、著名僑鄉(xiāng)。 2007 年，石獅市轄 9 個(gè)鎮(zhèn)（街道）。其中鎮(zhèn) 7個(gè)、街道辦事處 2個(gè)，村委會(huì) 122個(gè)，其中村 101個(gè)、社區(qū)居委會(huì) 21 個(gè)。（圖三） 安溪縣永春縣德化縣南安市晉江市石獅市泉州市區(qū)惠安縣泉港區(qū)龍巖市三明市南平市寧德市福州市泉州市莆田市漳州市廈門(mén)圖一 圖二 - 5 - 3. 城市面積和人口 全市陸域面積 160平方公里，海岸線長(zhǎng) 小島礁 60 多個(gè)，巖岸蜿蜒曲折 ,港灣良多，是陸域邊界線的 ，行政管轄的毗鄰海域面積 968平方公里，全市 戶(hù)籍人口 31萬(wàn) ， 外來(lái)流動(dòng)人口 40萬(wàn)，華僑、華人 28萬(wàn)人 ，分布 37個(gè)國(guó)家和地區(qū)，石獅籍的 臺(tái)灣同胞 50萬(wàn)多人 ，旅港、旅澳同胞 人， 2010 年，市中心區(qū)由 15 平方公里擴(kuò)大到 方公里，城市總?cè)丝?65萬(wàn)人 ，城鎮(zhèn)化水平達(dá) 80%以上。（圖四） 區(qū)劃 面積 平方千米 人口 區(qū)劃 面積 平方千米 人口 鳳里街道 9984 祥芝鎮(zhèn) 0941 湖濱街道 2449 永寧鎮(zhèn) 53474 蚶江鎮(zhèn) 9586 寶蓋鎮(zhèn) 7379 靈秀鎮(zhèn) 2110 鴻山鎮(zhèn) 29444 錦尚鎮(zhèn) 22377 4. 石獅氣候狀況 石獅臨北回歸線，屬 亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候 ，日照充足，光熱資源豐富，季風(fēng)顯著，雨水充沛。夏長(zhǎng)不酷熱，冬短無(wú)嚴(yán)寒。唐代詩(shī)人包何的 “ 連年不見(jiàn)雪，到處即行春 ” 詩(shī)句，描繪了這里氣候宜人的特點(diǎn)。最熱的七、八月份，平均氣溫在 12左右，全年平均氣溫 20 21，無(wú)霜期全年長(zhǎng)達(dá) 320 多天，常年降雨量 911 1233毫米，夏季多干旱， 5 10月份常有臺(tái)風(fēng)。 5. 地形地貌 石獅處于華南褶皺系閩東火山斷拗帶，在東南沿海動(dòng)力變質(zhì)帶的中段，在全國(guó)區(qū)劃位置上，屬閩粵沿?；◢弾r丘陵亞區(qū)的一部分，地貌形態(tài)不一，以臺(tái)地、沖積海積平原為主，地勢(shì)南高北低，土壤以紅壤、風(fēng)沙土為主。 蚶江縣祥芝鎮(zhèn)鴻山鎮(zhèn)錦尚鎮(zhèn)永寧鎮(zhèn)寶蓋鎮(zhèn)石獅市湖濱街道辦事處?kù)`秀鎮(zhèn)鳳里街道辦事處圖三 海岸線64 公里 圖四 - 6 - 石獅境內(nèi)有 10 條溪河，多為單獨(dú)入海間歇性溪流，溪小流短，徑流量少，地下水資源缺乏，但水質(zhì)較好，工農(nóng)業(yè)及生活用水 80靠晉江金雞南渠水源。 6. 民風(fēng)民俗 僑胞習(xí)俗 ： 石獅為閩南主要僑區(qū)，從明代開(kāi)始就漂洋過(guò)海，僑居菲律賓、新加坡、馬來(lái) 西亞和印度尼西亞等國(guó)，他們長(zhǎng)期羈旅海外，備嘗親人分離之苦和滿懷思鄉(xiāng)之情，特殊的境遇使僑鄉(xiāng)衍生出獨(dú)具特色的地方民俗，主要習(xí)俗：拜別祖先、送順風(fēng)、脫草鞋、寄房、嗣子、引水魂、祭掃祖墳。 歲時(shí)習(xí)俗 ： 主要有春節(jié)、上元節(jié)、清明節(jié)、端午節(jié)、中 元節(jié)、中秋節(jié)、冬至、除夕。 淳風(fēng)新俗： 石獅民風(fēng)淳樸。石獅人民具有愛(ài)國(guó)愛(ài)鄉(xiāng)、尊老敬賢、熱心公益、扶貧濟(jì)困、見(jiàn)義勇為等良風(fēng)美德，主要有敬老尊賢、熱心公益、扶貧濟(jì)困、見(jiàn)義勇為、拾金不昧。 人生習(xí)俗 :主要習(xí)俗有婚 嫁、生育、壽慶、喪葬、基督教徒喪葬禮俗。 民間信仰： 石獅民間信仰頗為蕪雜，從儒道釋到一些鬼魅神祗，都有人祀奉，形成一種泛神崇拜，除觀音菩薩和關(guān)帝有廣泛的祀奉外，各鄉(xiāng)村還祀奉 “ 都公 ” 、鄉(xiāng)里佛、擋境神或角頭佛等。 （二）、城市發(fā)展總體規(guī)劃 1. 泉州市總體規(guī)劃： “ 一區(qū)兩翼多支點(diǎn) ”發(fā)展布局 泉州市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)體系： 由三個(gè)層次組成， 第一層次 為中心城市，即鯉城、豐澤、洛江和泉港；第二層次為次中心城市和山區(qū)縣城，即晉江、 石獅 、南安市區(qū)和惠安、安溪、永春、德化縣城； 第三層次 為各類(lèi)小城鎮(zhèn)，包括沿海、沿江、沿路分布的周?chē)擎?zhèn)。 泉州市未來(lái)規(guī)劃構(gòu)建 “ 一區(qū)、兩翼、多支點(diǎn) ” 的市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。 “ 一區(qū) ” ： 指環(huán)泉州灣核心區(qū)（主要包括泉州中心城區(qū)、晉江中心城區(qū)和 石獅中心城區(qū) ）。 “ 兩翼 ” ： 指北翼湄洲灣南岸區(qū)域（主要包括泉港和惠安），和南翼環(huán)圍頭灣區(qū)域（主要包括安海水頭組合）。 寧德城市定位為 閩東中心、海灣港口城市 。 在城市的北部及南部興建大型的工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 即漳灣片區(qū)和鐵基灣片區(qū)。 位于城區(qū)東部的 三都島 則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 而在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，則在下白石、溪南、城澳 等片區(qū)發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。 - 7 - 安溪縣永春縣德化縣南安市晉江市石獅市泉州市區(qū)惠安縣泉港區(qū)“ 多支點(diǎn) ” ： 指南安、安溪、永春、德化等城鎮(zhèn)支點(diǎn)。 2. 泉州市發(fā)展三大門(mén)戶(hù)型次區(qū)域 南部門(mén)戶(hù) 安海水頭組合：是環(huán)圍頭灣地區(qū)的增長(zhǎng)極核和區(qū)域門(mén)戶(hù)，北部片區(qū) 西 部片區(qū) 北部片區(qū) 南 部片區(qū) - 8 - 向南對(duì)接和聯(lián)系廈門(mén)、珠三角，并為將來(lái)對(duì)接臺(tái)灣預(yù)留充分的戰(zhàn)略用地。 北部門(mén)戶(hù) 惠安和泉港：是環(huán)湄洲灣南岸地區(qū)的增長(zhǎng)極核，形成生活生產(chǎn)一體化的城市組團(tuán)，向北對(duì)接聯(lián)系莆田、福州乃至長(zhǎng)三角地區(qū)。 西部門(mén)戶(hù) 南安城區(qū)：成為向西輻射和帶動(dòng)內(nèi)陸地區(qū)的重要門(mén)戶(hù)。向東與環(huán)灣核心區(qū)的功能、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行銜接，向西聯(lián)系和帶動(dòng)安溪、永春、德化山區(qū)的發(fā)展。 3. 石獅市城市發(fā)展總體規(guī)劃 （ 1） 城鎮(zhèn)發(fā)展具體規(guī)劃 石獅市中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃與泉州中心城市發(fā)展規(guī)劃的銜接、與本市城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)，提高城市品位、增強(qiáng)城市功能、完善城市產(chǎn)業(yè)、美化城市環(huán)境、提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。城鄉(xiāng)一體化布局，以 中心城區(qū)為城市結(jié)構(gòu)核心，組合濱海三個(gè)組團(tuán) ，使城鎮(zhèn)空間布局、產(chǎn)業(yè)分布和交通基礎(chǔ)設(shè)施布局高度契合，形成城鄉(xiāng)互動(dòng)、城鄉(xiāng)融合、協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)群，推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，重構(gòu)新型城鄉(xiāng)關(guān)系，在區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，構(gòu)建主題功能為基礎(chǔ)的區(qū)域開(kāi)發(fā)格局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)布局、人口分布、資源環(huán)境三位一體的空間均衡，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 （ 2） 石獅市產(chǎn)業(yè)發(fā)展框架 按照城鄉(xiāng)一體，突出特色、有序發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集、功能強(qiáng)化的要求，合蚶江縣祥芝鎮(zhèn)鴻山鎮(zhèn)錦尚鎮(zhèn)永寧鎮(zhèn)寶蓋鎮(zhèn)石獅市湖濱街道辦事處?kù)`秀鎮(zhèn)鳳里街道辦事處中心城區(qū) 濱海組團(tuán) - 9 - 理布局中心城區(qū)（鳳里、湖濱、寶蓋、靈秀）和濱海三個(gè)組團(tuán)（蚶江組團(tuán)、祥芝、鴻山和錦尚組團(tuán)、永寧組團(tuán)）的產(chǎn)業(yè)空間，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。中心城區(qū) 突出商貿(mào)、金融、行政、文教中心地位，撐大城市發(fā)展框架，分步推進(jìn)成片舊區(qū)改造，建設(shè)精品新區(qū)，加快形成行政服務(wù)區(qū)、科研教育區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)； 靈秀和寶蓋工業(yè)集中區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、鞋業(yè)及配套的五金、輔料等產(chǎn)業(yè)； 蚶江組團(tuán)以石湖港區(qū)和石獅經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 為載體，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、紡織、電子、石化和港口綜合物流 等臨港產(chǎn)業(yè)； 祥芝、鴻山、錦尚組團(tuán) 重點(diǎn)發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)及輕紡工業(yè)，限制發(fā)展印染業(yè)； 永寧組團(tuán) 培育體育用品產(chǎn)業(yè)和加強(qiáng)高檔紡織品研發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展濱海旅游、商住區(qū)。 （ 3） 永寧鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)： “ 一核兩軸、四心六區(qū) ” 永寧鎮(zhèn)規(guī)劃至 2030年城鎮(zhèn)人口 10萬(wàn)人，其中紅塔灣片區(qū)容納 金海岸可容納 2萬(wàn)人，中心鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域的居住人口約 永寧中心鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃區(qū)位于石永路兩側(cè)區(qū)域，東至黃金大道，西至共富路，北至山前路，南至沿海大通道，總用地面積約 頃，鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)上形成 “ 一核兩軸、四心六區(qū) ” 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，建成 石獅 的 “ 后花園 ” 。 一核： 規(guī)劃在府東路兩側(cè)區(qū)域建設(shè)以商業(yè)金融、休閑購(gòu)物、旅游接待等為主的鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)，形成 “ 一核 ” ，作為連接老城區(qū)的紐帶。 兩軸： 即南北向依托永梅路和石永路，連接北側(cè)行政中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心和南側(cè)濱海港口商貿(mào)中心，形成發(fā)展主軸，也是今后永寧打通山、海通道的重要開(kāi)放空間；東西向依托海通路和永寧老街，連接鹽田休閑娛樂(lè)中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心、永寧衛(wèi)形成發(fā)展次軸。 四心： 即圍繞新建鎮(zhèn)行政服務(wù)中心形成 的行政辦公中心；借鹽田濱海區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造的休閑娛樂(lè)中心；結(jié)合永寧衛(wèi)遺址形成的文化展示中心；配套梅林港口碼頭發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)中心。 六區(qū)： 結(jié)合功能、道路與區(qū)位，將永寧中心鎮(zhèn)區(qū)劃分為六個(gè)片區(qū)，分別為行政辦公區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)、鹽田休閑生態(tài)居住區(qū)、永寧衛(wèi)文化展示區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代港口商貿(mào)區(qū)。 - 10 - 4. 城市道路規(guī)劃 （ 1） 泉州市城市道路規(guī)劃 通過(guò)以港口為重點(diǎn)的現(xiàn)代化集疏運(yùn)體系建設(shè) ,打造海西 “ 西進(jìn)東出 ” 的重要通道，同時(shí)構(gòu)建以鐵路、高速公路、?？崭蹫楣羌艿氖杏蚪煌ňW(wǎng)絡(luò)。 港口： 規(guī)劃形成肖厝、斗尾、泉州灣、深滬灣、圍頭灣五大港區(qū)。 民航： 擴(kuò)建泉州晉江機(jī)場(chǎng)，盡快開(kāi)展海西區(qū)域性樞紐機(jī)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃選址工作，建議在泉州、廈門(mén)兩市交界地區(qū)預(yù)留區(qū)域新建機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地。 高速公路： 規(guī)劃“一環(huán)、兩縱、三橫、五聯(lián)”市域高速公路骨架。 鐵路： 積極構(gòu)筑“三縱二橫四支”為基本結(jié)構(gòu)的州市域鐵路網(wǎng)絡(luò)。 快速通道路網(wǎng)： 加強(qiáng)沿海與山區(qū)、山區(qū)與山區(qū)間的橫縱向快捷聯(lián)系，形成“沿海環(huán)灣放射、內(nèi)陸網(wǎng)狀縱橫”為基本骨架的市域快速通道網(wǎng)絡(luò)。 - 11 - （ 2） 石獅市城市道路規(guī)劃 石獅市市中心區(qū)由 15平方公里擴(kuò)大到 橫五縱主干道+環(huán)狀快速干道構(gòu)成了中心區(qū)內(nèi)的主骨架，其主干道總長(zhǎng)達(dá) 石獅市主干道情況表： 路段 起點(diǎn) 終點(diǎn) 道路紅 線寬度 全長(zhǎng) 速 h 大北環(huán)路 西至石泉公路 48米 0 東西三路 西至南北一路東至東環(huán)路 38米 0 舊北環(huán)路 西至大北環(huán)路東至外東環(huán)路 38米 0 東西一路 西至南北二路東至外東環(huán)路 38米 0 東西二路 西起許宅村與外西環(huán)路交叉 東至古坑后村北側(cè)與東環(huán)路 38米 0 南環(huán)路 西起南北一路與西環(huán)路交叉 東至桿頭與東環(huán)路的交叉 38米 0 西環(huán)路 北起大北環(huán)路與石泉公路交叉 南至塘園村嶼南北一路交叉 38276 60 南北一路 北起石獅新水廠與大北環(huán)路交叉南至彭田村與外西環(huán)路交叉 38米 0 南北二路 北起大北環(huán)路，南至南環(huán)路 38米 0 市東二路 北至大北環(huán)路交叉口 南至長(zhǎng)福一級(jí)站與東西一路交叉 38米 0 南北三路 北起大北環(huán)路，南至南環(huán)路 38米 0 東環(huán)路 北起大北環(huán)路，南至石永公路與南環(huán)路交叉 48米 0 石泉公路 西起大北環(huán)路，東至南北一路 38米 0 外東環(huán)路 北至大北環(huán)路，南至東港路 38米 0 東港路 西起東環(huán)路，東至外環(huán)東路 26米 0 （三）、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 綜述：近年來(lái)石獅市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道 ,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。目前石獅以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，石獅市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期。 1. 規(guī)劃背景： 十二五發(fā)展規(guī)劃對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的促進(jìn) “十二五”時(shí)期，石獅將積極融入海西建設(shè)和泉州環(huán)灣發(fā)展大局，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展，圍繞“一市一城”發(fā)展戰(zhàn)略，突出加快現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代宜業(yè)宜 居城市、創(chuàng)新型城市、和諧平安城市建設(shè)，致力提升產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城鄉(xiāng)一體化、體制機(jī)制改革創(chuàng)新、民生保障水平，泉州市道路規(guī)劃 石獅 市道路規(guī)劃 - 12 - 努力把石獅建設(shè)成為 現(xiàn)代工貿(mào)港口旅游城市 。 （ 1） 石獅市“十二五”時(shí)期發(fā)展目標(biāo)： 到 2015年，全市生產(chǎn)總值達(dá) 650億元以上，年均增長(zhǎng) 12%以上，力爭(zhēng)比2010 年翻一番；財(cái)政總收入達(dá) 70 億元，年均增長(zhǎng) 15%以上；一般預(yù)算收入達(dá) 40億元，年均增長(zhǎng) 16%以上。 （ 2） 石獅市“十二五”時(shí)期行動(dòng)計(jì)劃： 設(shè)實(shí)力石獅： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變，消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)。到 2015 年，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整優(yōu)化為 3 51 46，突出產(chǎn)業(yè)、港口、城市協(xié)同聯(lián)動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)“現(xiàn)代新型工業(yè)進(jìn)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)城區(qū)”，實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)品牌化，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 設(shè)精品石獅： 加快融入海西和對(duì)接環(huán)灣，堅(jiān)持“一市一城”發(fā)展戰(zhàn)略和“六個(gè)一體化”要求，到 2015 年，全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá) 鎮(zhèn)化率達(dá) 81%以上，空間布局形成中心城區(qū)、環(huán)灣新城和濱海新城、中心城鎮(zhèn)三位一體的城市框架，優(yōu)化完善城市功能。 致力于建設(shè)宜居石獅： 到 2015 年，全市森林覆蓋率達(dá) 12%以上，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá) 41%以上，人均公共綠地面積達(dá) 12平方米以上，集中式飲用水水源地水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 100%，全市人均住房面積 66 平方米以上，城市交通方便快捷，面貌干凈整潔，氛圍優(yōu)雅休閑，人居環(huán)境寧?kù)o溫馨的花園城市。 致力于建設(shè)創(chuàng)新石獅 ： 提高科技創(chuàng)新能力，以企業(yè)為主體、市場(chǎng)為導(dǎo)向、科技自主創(chuàng)新為主線，全面推動(dòng)知識(shí)創(chuàng)新、思想觀念創(chuàng)新、發(fā)展模式創(chuàng)新、體制機(jī)制創(chuàng)新、對(duì)外開(kāi)放創(chuàng)新、企業(yè)管理創(chuàng)新、城市管理創(chuàng)新