某小區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 目錄 1 項(xiàng)目總論 . 1 設(shè)項(xiàng)目概況 . 1 目建設(shè)的必要性 . 2 行性研究編制的依據(jù) . 3 目主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) . 3 論及建議 . 4 2 市場(chǎng)分析 . 6 觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 . 6 安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 7 目的 . 16 場(chǎng)定位 . 21 3 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 22 目建設(shè)的自然條件 . 22 目建設(shè)的用地條件 . 22 目市政配套條件 . 22 目周邊配套設(shè)施 . 22 4 項(xiàng)目規(guī)劃方案 . 23 劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 . 23 劃設(shè)計(jì)的原則 . 23 . 24 目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 28 5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 . 29 目建設(shè)方式 . 29 目開發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容 . 29 目開發(fā)進(jìn)度安排 . 29 6 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 . 31 目定位 . 31 目營(yíng)銷方式 . 38 目銷售準(zhǔn)備 . 38 2 目銷售實(shí)施各階段策略 . 39 目銷售計(jì)劃 . 42 目資金回籠計(jì)劃 . 43 7 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措 . 44 目總投資估算的依據(jù) . 44 目總投資估算的原則 . 44 目總投資估算 . 44 目資金籌措方式與使用計(jì)劃 . 47 8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 48 務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 . 48 目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表 . 49 目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 49 目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 50 9 項(xiàng)目不確定性分析 . 51 目盈虧平衡分析 . 51 目敏感性分析 . 52 目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 . 54 . 55 10 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 . 56 目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 . 56 議 . 56 參考文獻(xiàn) . 58 附錄 . 59 1 1 項(xiàng)目總論 設(shè)項(xiàng)目概況 設(shè)單位基本情況 本項(xiàng)目建設(shè)單位 由 團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司和 公司共同出資組建的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于 1996年，注冊(cè)資金為 有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。先后開發(fā)了 歐洲世家、 權(quán)威部門評(píng)估， 如今， 團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司是 團(tuán)）公司的全資房地產(chǎn)公司。公司成立于 1996 年，注冊(cè)資本 1 億元人民幣，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)、市政配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資為主，兼營(yíng) 機(jī)電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品的銷售以及信息產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。公司以“理順關(guān)系，盤活資產(chǎn)，務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)，挖掘潛能，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健發(fā)展”為經(jīng)營(yíng)理念，始終關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)理念的凝練，塑造了一支勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奉獻(xiàn)、拼搏向上的優(yōu)秀員工隊(duì)伍。 目概況 目 是 位于西安市太白南路以東、丈八東路以北、 臨繞城高速、接規(guī)劃中的電子五路。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。其中大部分住宅為小高層，少部分為高層，沿街樓 群底層為商鋪。規(guī)劃總建筑面積為488740平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積 404150平方米，規(guī)劃商業(yè)建筑面積28990平方米。容積率為 地率為 42%。項(xiàng)目自有資金 57060萬(wàn)元，貸款 2 項(xiàng)目三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長(zhǎng)方形，占地面積約為 309畝，其中 待征地 面積約為 41畝。 目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)： 安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要 伴隨著住房市場(chǎng)化，中低價(jià)位的住宅面向中低收入階層，中高價(jià)位住宅則面向中高收入階 層。由此，形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅為主體的住宅結(jié)構(gòu)。專家研究顯示：一個(gè)城市，當(dāng)人均 到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢(shì)。目前多數(shù)西安民眾愿意把南郊和西高新作為居住首選。在西安郊區(qū)，確實(shí)應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)了一些規(guī)模較大、環(huán)境較好、比較價(jià)格相宜的樓盤，從而實(shí)際加速居住郊區(qū)化的進(jìn)程。投資建設(shè)西部電子信息基地住宅小區(qū)項(xiàng)目，可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求。 安市城市總體規(guī)劃的需要 根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，近期建設(shè)的時(shí)序，將優(yōu)先推進(jìn)東北部和西南部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為進(jìn)一步形成東部以新筑、臨 潼為主，西南部以戶縣、高新新區(qū)為主的兩個(gè)副中心奠定良好基礎(chǔ)。 沿城市西南部加快高新區(qū)建設(shè)。 隨著中國(guó)進(jìn)入 及汽車成為人們生活和工作的必需品，加之考慮到西安城市中心發(fā)展的局限性等，可以預(yù)言，西安的居住郊區(qū)化，將逐漸成為城市發(fā)展的主流。西安近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是在城市中心規(guī)模和發(fā)展都有局限性的情況下，實(shí)際應(yīng)具備了居住郊區(qū)化的條件。近兩年，隨著城市化的進(jìn)一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。從而，引發(fā)和加劇著人們的居住郊區(qū)化思潮。 新區(qū)建設(shè)的需 要 本項(xiàng)目所在地 高新區(qū)是我國(guó)西部地區(qū)人氣最旺、環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快的區(qū)域之一，并被譽(yù)為“關(guān)中第九景”?？焖俑咝У陌l(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺(tái)。“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識(shí)。 13 年來(lái)，高新區(qū)形成了電子信息、軟件、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥等幾 3 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及一批具有創(chuàng)新實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)集群和主導(dǎo)產(chǎn)品。在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時(shí)，著力營(yíng)造美麗怡人、更加人性化的園區(qū)環(huán)境。近年來(lái)，高新區(qū)通過一系列措施使環(huán)境、空氣質(zhì)量逐年改善。有高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施，西安市一流 的學(xué)校教育體系，環(huán)境及服務(wù)一流的高新醫(yī)院、星級(jí)賓館以及易初蓮花等方便快捷的購(gòu)物中心和超市，各種商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，休閑娛樂場(chǎng)所使人們?cè)诠ぷ髦嗌钬S富多彩。新紀(jì)元廣場(chǎng)、西部電子廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、陜西網(wǎng)管中心、高新國(guó)際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為高新區(qū)、西安市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點(diǎn)。另外，西安高新新區(qū)是高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，中心商務(wù)區(qū)（ 高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的一個(gè)核心功能區(qū)，也是西安市 重要組成部分，是體現(xiàn)高新區(qū)和全市現(xiàn)代化形象和國(guó)際化程度的重要區(qū)域。 本項(xiàng) 目的建設(shè)對(duì)于高新區(qū)成為一個(gè)集投資、居住、休閑、娛樂、教育等為一體的新城區(qū)意義重大。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)符合西安市的發(fā)展，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有很大的推動(dòng)作用。 行性研究編制的依據(jù) 1國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策； 2.西安市 1995 2010年城市總體規(guī)劃 ； 3陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 4西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法； 5西安市統(tǒng)計(jì)年鑒； 6委托方提供的有關(guān)資料； 7現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料。 目主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) 本 項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)，見表 1 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) 表 1 4 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)值 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 總銷售收入 萬(wàn)元 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 所得稅 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （稅后） 萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（稅后） % 3 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬(wàn)元 資本金內(nèi)部收益率（稅后） % 5 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 借款償還期 年 盈虧平衡點(diǎn) % 論及建議 通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論： 建設(shè)的必要性； 足項(xiàng)目建設(shè)的要求； 足各項(xiàng)控制性指標(biāo)的要求； 平； 但是，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入大、資金回收慢，經(jīng)過不確定 5 性分析可以明顯的看到，項(xiàng)目敏感性較大，所以必須嚴(yán)格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略，才能得到高回報(bào)。 6 2 市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的市場(chǎng)定位。 觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 2003年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過熱的 現(xiàn)象，黨中央、國(guó)務(wù)院自去年下半年以來(lái)實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于回升期，仍有一定上升空間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料， 2001 年至 2003 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ 長(zhǎng)率分別為 8%和 2004 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合國(guó)力進(jìn)一步增強(qiáng)，改革取得重要進(jìn)展，對(duì)外開放實(shí)現(xiàn)新突破，社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 上年增長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) 總的 來(lái)說，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。 2003年 8 月 31日，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展（國(guó)發(fā) 200318 號(hào)），這個(gè)文件明確了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。 2003 年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度達(dá)到了 其開發(fā)投資額和增長(zhǎng)速度均為 1999年來(lái)最高值。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料表明， 2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總計(jì) 13158 億元，同比增長(zhǎng) 其中，商品住宅完成投資 8837 億元，同比增長(zhǎng) 辦公樓和 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資同比分別增長(zhǎng)了 各類物業(yè)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度均明顯低于 2003 年同期水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，中央政府的宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效。 2004 年全國(guó)商品房竣工面積 比分別增長(zhǎng) 其中商品住宅竣工面積 7 米，增長(zhǎng) 期全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到 平方米，增長(zhǎng) 2005 年 1 2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 27%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。商品房供求增幅較04年一季 度也雙雙回落，但供求關(guān)系仍然偏緊。 2004年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2714 元，同比增長(zhǎng) 其中商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米 2549元，上漲 各大中城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，不少城市房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者收入的增長(zhǎng)速度。 居民家庭成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)消費(fèi)群體。自 2002 年始，城市個(gè)人購(gòu)買商品房占全部商品房銷售額的比重超過 90%,2004 年 1 11 月，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民到房地產(chǎn)市場(chǎng)上尋求解決自己的住房問題，甚至進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。 2004 年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)超過 24 平方米，人均居住面積得到了很大的改善，城鎮(zhèn)住宅自有率超過 80%。 2004 年末，全國(guó)商品房空置面積為 平方米，近年來(lái)首次出現(xiàn)下降趨勢(shì)，比 2003 年末下降 其中空置時(shí)間在一年以上的商品房面積為6267萬(wàn)平方米，所占比重為 處于正常區(qū)域。 安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 伴隨西部大開發(fā)繼續(xù)推進(jìn)，國(guó)家實(shí)行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 如圖 2示，西安市國(guó)民生產(chǎn)總值從 1995年至今都保持快速增長(zhǎng)。 0200400600800100012001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004（年份）元）0510152025） 8 圖 2西安市 注：資料來(lái)源于西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 初步測(cè)算， 2004年西安市生產(chǎn)總值（ 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在 13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的外部環(huán)境。 在國(guó)家宏觀調(diào)控壓縮商品房建設(shè)規(guī)模和銀行提高貸款 “ 門坎 ” 的雙重壓力下， 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況依然保持了持續(xù)、快速的發(fā)展勢(shì)頭。眾多開發(fā)商在樹立新的營(yíng)銷 理念和制定新的營(yíng)銷策略中，借助教育、旅游、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，打造品牌樓盤。政府也積極采取降低公積金貸款門坎等舉措，促使更多工薪階層進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 2004年西安市普通住宅市場(chǎng)平均銷售價(jià)格為 2800平方米，在銷售價(jià)格方面， 2004 年比 2003 年的銷售價(jià)格保持穩(wěn)中有升，變動(dòng)比率超過以往歷年，在銷售量上， 2004 年普通住宅的銷售量比 2003年銷售量上漲了 60%多。如圖2歷年竣工面積和銷售面積對(duì)比看，供需逐漸接近，并呈現(xiàn)出兩旺狀態(tài)。 0501001502002503003504001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003（萬(wàn)平方米）竣工面積 銷售面積圖 2西安市歷年住宅竣工和銷售面積對(duì)比圖 注：資料來(lái)源于 2004年西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 資機(jī)會(huì)研究 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，首先， 2004 年普通住宅的銷售量2003年銷售量上漲了 60%多。居民住房投資是支撐商品房市場(chǎng)發(fā)展的主動(dòng)力。 9 由于商品房區(qū)域性強(qiáng)，其價(jià)格上漲過快就會(huì)與居民收入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易脫節(jié)，加上嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，需求量會(huì)在一定程度受到抑制，炒房等投機(jī)行為也將會(huì)有所減少。因此， 2005年普通住宅市場(chǎng)需求量依然會(huì)處于上升態(tài)勢(shì)，但漲幅預(yù)計(jì)會(huì)低于 2004年的水平。 其次，在 2004年，寫字樓市場(chǎng)的開發(fā)量已經(jīng)有了一定比例的下降，且銷售量又比 2003 年相差無(wú)幾，預(yù)計(jì) 2005 年寫字樓市場(chǎng)開發(fā)量將會(huì)有一定的回升，但是由于幾年前的寫字樓并未被消化完全，所以， 2005年開發(fā)的寫字樓盤將會(huì)出現(xiàn)一定情況的銷售不暢狀態(tài)。 再次， 2004 年公寓市場(chǎng)比 2003 年銷售價(jià)格有一定程度的上升，銷售量方面較 2003 年的銷售量有一定程度的回落，據(jù)預(yù)計(jì) 2005 年公寓市場(chǎng)發(fā)展并不明朗。 最后，商鋪 2004 年的市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在 6500 /平方米，要比2003年略微有所上升，銷售量比 2003年銷售量翻了一番。在 2005年隨著西安整體形象提升和在西部開發(fā)影響力的增強(qiáng)，知名地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸黃金地段，參與商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作。商業(yè)用房必將顯現(xiàn)出無(wú)限商機(jī)。 從上述對(duì)各房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析可以看出，投資建設(shè)住宅小區(qū)并輔以一定量的商鋪會(huì)具有很大的開發(fā)價(jià)值 。 求分析 我們利用五一黃金周對(duì)西安市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。這次調(diào)查的主要內(nèi)容是居民購(gòu)房區(qū)域、房型、房?jī)r(jià)、面積、裝修要求以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等，主要目的是了解西安市居民對(duì)商品住宅的購(gòu)買能力以及偏好等，以便進(jìn)行市場(chǎng)分析和定位。本次調(diào)查以 調(diào)查問卷的方式獲得調(diào)查問卷 540 份，收回 519份，其中有效問卷 482份。 調(diào)查結(jié)果顯示：打算在 1 年內(nèi)買房的人占 1 3 年內(nèi) 買房的人 3 5 年內(nèi)買房的人占 5 年后買房的人占 如圖 2示。說明市場(chǎng)上存在住房消費(fèi)者和潛在顧客，很有可能會(huì)成為本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客。 10 圖 2西安市居民購(gòu)房計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間圖 在回答購(gòu)房區(qū)域時(shí)， 28%的人會(huì)選擇再高新區(qū)買房， 29%的人選擇在南郊二環(huán)外， 23%的人選擇南郊二環(huán)內(nèi)，其余零星分布，如圖 2 城內(nèi)5%東郊4%南郊二環(huán)內(nèi)23%南郊二環(huán)外29%西郊5%北郊6%高新區(qū)28%圖 2西安市居民計(jì)劃購(gòu)房區(qū)域圖 多數(shù)西安居民傾向于在南郊和高新區(qū)購(gòu)房，因?yàn)檫@兩部分區(qū)域近年來(lái)發(fā)展迅速，各項(xiàng)配套設(shè)施趨于完備，具有較大的吸引力。 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價(jià)格在 2000 2500 元的占到 價(jià)格在 2500 3000 元之間的占到 價(jià)格在 3000 3500元之間的占到 價(jià)格在 3500 4000 元之間的占到 4000 元以上的占到 如表 2 年 內(nèi) 1 3 年 3 5 年 5 年 后 11 西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價(jià)格表 表 2格（元平方米） 2000 2500 2500 3000 3000 3500 3500 4000 4000 以上 百分比 考慮到人們?cè)诮邮苷{(diào)查時(shí)的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價(jià)格會(huì)比我們調(diào)查結(jié)果高。 在購(gòu)房時(shí)希望選擇現(xiàn)房的人占 期房占 這是因?yàn)橐徊糠治靼彩忻癫辉赋袚?dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買期房，盡管期房有許多價(jià)格上的優(yōu)惠政策。不過也有相當(dāng)?shù)木用窨粗衅诜?，除考慮到價(jià)格因素外，更注重將 來(lái)物業(yè)的升值潛力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠(chéng)信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購(gòu)房。 在回答樓型選擇時(shí)， 人選擇多層住宅， 人選擇“小高層”，人選擇高層。其結(jié)果說明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費(fèi)為主，但選擇小高層和高層住宅的居民人數(shù)在不斷增加。 在戶型的選擇上， 居民選擇二居室， 居民選擇三居室，選擇四居室。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。如表 2 西安市居民戶型選擇 表 2型 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 百分比 當(dāng)然，選擇幾居室對(duì)應(yīng)著居住面積的大小。在住宅面積上， 80 100 平方米和 100 130 平方米的人數(shù)居多，說明西安居民對(duì)住宅面積要求很高，如表 2 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計(jì)表（單位：平方米） 表 2積 150 頻數(shù) 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí) 最關(guān)注的因素， 首先考慮房子的價(jià)格，其次是周邊環(huán)境、 12 地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等?？傮w來(lái)看，市民購(gòu)房的消費(fèi)理念越來(lái)越理性、越來(lái)越趨于成熟。 置 價(jià)格 交通 戶型配套設(shè)施 周邊環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)房屋質(zhì)量 物業(yè)管理品牌于開發(fā)商實(shí)力圖 2居民購(gòu)房最關(guān)注因素分布圖 商品房作為一種供應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，由于其受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)成本、管理能力以及利潤(rùn)期望等的影響，商品房?jī)r(jià)格大大影響居民的選擇住房的能力。 求越來(lái)越高。在社會(huì)群體中先步入富 裕階層的城市精英們的購(gòu)房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒適的生活。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場(chǎng)等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素。在自然環(huán)境方面，他們需要一個(gè)安靜、優(yōu)美的居住和休息環(huán)境；在交通環(huán)境方面，他們已經(jīng)或即將擁有自己的私家車，他們要求小區(qū)必須提供一定的停車位；另外，隨著國(guó)民素質(zhì)的不斷提高，人們對(duì)于小區(qū)的人文環(huán)境要求愈來(lái)愈高。 們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力 選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購(gòu)物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。 13 區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。但從近年的情況來(lái)看，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)際工作中的管理現(xiàn)狀很難令消費(fèi)者滿意，主要表現(xiàn)為：投訴率高，收費(fèi)不合理、管理不規(guī)范、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不全、服務(wù)功能欠缺、交易體系不完善等等。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時(shí)到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購(gòu)買行為的主要因 素之一。 另外， 居民希望小區(qū)內(nèi)有購(gòu)物場(chǎng)所， 人希望有醫(yī)療設(shè)施，對(duì)餐飲、教育、美容健身也有一定要求。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有 24 小時(shí)便利店、小型超市和餐飲店。 給分析 由西安市統(tǒng)計(jì)年鑒，近幾年商品房竣工面積情況如圖 2 0501001502002503003504001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004萬(wàn)平方米竣工面積圖 2西安市歷年商品房竣工面積圖 自 2002 年，房地產(chǎn)供給量有所增加，但增幅不大。 2004 年由于國(guó)家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭。 2005 年第一季度，西安市商品房完成投 資與去年同期相比增長(zhǎng) 14 總體來(lái)看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響已經(jīng)開始有所顯化。尤其對(duì)于住宅物業(yè)而言，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體部分，其市場(chǎng)需求量及開發(fā)量在各物業(yè)中相對(duì)最大，對(duì)商品房投資總量的放緩產(chǎn)生的影響最大。從市場(chǎng)開發(fā)角度來(lái)看， 2005年第一季度西安市商品房施工面積比去年同期下降 根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況如下： 現(xiàn)階段西安市住宅樓盤分布在城北、長(zhǎng)安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高 新區(qū)、城南。各區(qū)項(xiàng)目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表 2域名稱 城北 長(zhǎng)安區(qū) 曲江 城西 城東 城內(nèi) 高新區(qū) 城南 項(xiàng)目數(shù) 30 13 7 17 26 10 27 53 百分比 注：此表數(shù)據(jù)來(lái)源于西安市蘋果地產(chǎn)網(wǎng) 城北16%長(zhǎng)安區(qū)7%曲江4%城西9%城東14%城內(nèi)5%高新區(qū)15%城南30%圖 2西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖 根據(jù)西安房地產(chǎn)信 息網(wǎng)， 全市 五月份 普通住宅市場(chǎng)均價(jià) 2972元 /平方米，商鋪市場(chǎng)售價(jià) 7436 元 /平方米，寫字樓市場(chǎng)均價(jià) 4825 元 /平方米，公寓 別墅 15 類市場(chǎng)均價(jià) 4482 元 /平方米 。 西安市物業(yè)供給類型和比例如表 2 西安市物業(yè)供給類型 表 2業(yè)類型 寫字樓 商鋪 別墅 住宅 項(xiàng)目數(shù) 37 10 11 183 寫字樓商鋪別墅普通住宅圖 2西安市物業(yè)類型分布圖 注：表 2圖 2 數(shù)據(jù)均來(lái)源于 綜上所述， 2005 年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的一年，它既有營(yíng)銷策略的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，更重要的則是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開發(fā)帶來(lái)的無(wú)窮商機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時(shí)，應(yīng)充分開拓對(duì)商品房的有效需求，選準(zhǔn)項(xiàng)目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場(chǎng)信息，針對(duì)各階層的消費(fèi)心理，開發(fā)具有個(gè)性化、設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。只有這樣， 才能在未來(lái)激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取勝；才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。 16 目的 析 目發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析（ 1. 區(qū)位優(yōu)越 e 家園項(xiàng)目 位于西安市太白南路南段，西安高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（ 射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將對(duì)項(xiàng)目未來(lái)升值產(chǎn)生巨大影響。項(xiàng)目處于主干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。既可享受干 道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對(duì)封閉，寧?kù)o。 2. 周邊配套設(shè)施良好 (1) 購(gòu)物：人人樂購(gòu)物超市、秋林公司 (2) 醫(yī)療：陜西省博愛醫(yī)院、西京公司職工醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、 521醫(yī)院、雁塔區(qū)婦幼保健所 (3) 休閑：省游泳中心、電子信息廣場(chǎng)、省婦女兒童活動(dòng)中心 (4) 理財(cái)：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、光大銀行、中國(guó)信合 (5) 教育：石油大學(xué)、電子一中、啟迪幼兒園、武術(shù)學(xué)校等 (6) 服務(wù)：中國(guó)電信、中國(guó)郵政、電子城大廈、電子城郵政局、加油站、加氣站 (7) 交通： 716路、 225路、 204路、 322 路、 210 區(qū)間、 311區(qū)間、 6路、五龍汽車城專線等 發(fā)檔次比較高 小區(qū)內(nèi)生活氛圍成熟、安靜，空氣清新自然，視野開闊。 堅(jiān)持“以人為本”、“人性化”的同時(shí)，引進(jìn)“綠色住宅”理念， 綠地覆蓋率高達(dá)到 42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家規(guī)定的 25%，且超過大多數(shù)同類住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使 17 得生活舒適、安逸。 開發(fā)單位 名度高，長(zhǎng)期從事住宅小區(qū)開發(fā)，且開發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費(fèi)者信賴 ,這 將給本項(xiàng)目推廣降低一些費(fèi)用。 目發(fā)展劣勢(shì)分析（ 本項(xiàng)目的建設(shè)雖然具有很大的優(yōu)勢(shì)，但從局部考慮，也存在一些不利因素。 本項(xiàng)目占地面積約為 309畝，其中 待征地 面積約為 41畝。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開發(fā)周期長(zhǎng)，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 管理上需投入很大的精力。在銷售方面，由于面對(duì)不同層次的業(yè)主，將給小區(qū)以后的物業(yè)管理帶來(lái)一定的壓力。 小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)避開，2003 年中國(guó)人民銀行頒布了銀發(fā) 2003121 號(hào)文中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)的通知。該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。 2004 年國(guó)家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。這些對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來(lái)一定影響。 目發(fā)展機(jī)會(huì)分析（ 1經(jīng)濟(jì)、政策優(yōu)勢(shì) 近年來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一 步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也 18 為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。 2 高新區(qū)具有吸引力 高新區(qū) 快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺(tái)。高收入階層有提高居住質(zhì)量的要求，“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識(shí)。 本項(xiàng)目具備用地條件 ，公司應(yīng)盡快落實(shí)資金來(lái)源，使項(xiàng)目盡快投入建設(shè)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量樓盤，為公司未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 目發(fā)展威脅分析（ 通過市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購(gòu)房的占 52，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)如下： （ 1） 曲江匯景新都 物業(yè)地址： 會(huì)展中心東側(cè) 50米水長(zhǎng)路南 建筑類型：小高層 項(xiàng)目特點(diǎn)： 曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價(jià)格上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，南北通透 ,戶戶朝陽(yáng) ,全陽(yáng)光戶型 （ 2） 世家星城 物業(yè)地址： 丈八東路與東儀路十字南側(cè) 建筑類型：高層、小高層、多層 項(xiàng)目均價(jià)： 2800 元 平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)占地 827 畝，建筑面積 75 萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá) 48，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨(dú)特的水體景觀和綠色環(huán)境。 （ 3） 偉豐花園 物業(yè)地址： 朱雀路與丈八路交界處東北方位 建 筑類型：高層、小高層 19 項(xiàng)目均價(jià)： 3100 元 平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：緊鄰西安高新科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，處于長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園、西部電子、協(xié)和科技園所組成的 “ 魅力金三角 ” 之間。歐式風(fēng)格融入現(xiàn)代動(dòng)感，簡(jiǎn)約流暢，占地 77畝，綠地率 40。 （ 4） 驪馬豪城 物業(yè)地址： 長(zhǎng)安北路 83號(hào) 建筑類型：高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 4280 元 平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅，動(dòng)勢(shì)的弧線建筑造型，一梯兩戶及兩梯兩戶的舒適生活空間， 88戶享受南北雙向觀景陽(yáng)臺(tái)、中西式廚房、籠罩式空間。 項(xiàng)目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如： 金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)有： （ 1） 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類型：高層、小高層、多層 項(xiàng)目均價(jià)： 3100 元 平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：占地 2200畝，總建筑面積 180萬(wàn)平方米，有著無(wú)比優(yōu)越的大交通，大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來(lái)發(fā)展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ?央生活區(qū)）。 （ 2）新西藍(lán) 物業(yè)地址： 科技路與唐延路交匯 處 建筑類型：高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 3600 元 平方米 20 項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。內(nèi)有約 10000 平米異域風(fēng)情水景 代主義建筑，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。 （ 3） 綠地世紀(jì)城 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道 建筑類型：高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 3600 元 平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)賓館一座、五星級(jí)賓館一座、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代辦公中心、 檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。 （ 4） 楓林綠洲 物業(yè)地址： 高新路南段 建筑類型：高層、小高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 3600 元 平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)： 1000 畝的大型小區(qū)通過一個(gè)生態(tài)谷景觀帶，一條運(yùn)動(dòng)林蔭大道景觀帶和 “ 半島之戀，蘭庭序曲，水天長(zhǎng)廊 ” 三大生態(tài)步行街的自然組合，分割形成 7大美麗空間。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成 21世紀(jì) “ 大社區(qū)，小組團(tuán) ”的新街區(qū)生活模式。 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 4月 15日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，西安商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) 目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)還有一定的增長(zhǎng)空間。價(jià)格上漲可能導(dǎo)致購(gòu)房者難以接受。 目綜合評(píng)價(jià) 根據(jù) 論 分析，本項(xiàng)目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，開發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。同時(shí)，應(yīng)盡量 21 避免各種劣勢(shì)和威脅對(duì)本項(xiàng)目的影響。 場(chǎng)定位 通過上述分析，對(duì)本項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)方面的狀況和人們的需求有了一定的了解。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定位。 首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購(gòu)房注意的一個(gè)重點(diǎn)，因此，在建設(shè)小區(qū)時(shí)綠化必不可少 的成為項(xiàng)目開發(fā)中的重要組成部分。其次，項(xiàng)目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。這就要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠從平面布置、綠化、道