生米大橋物流園區(qū)

1 生米大橋物流園區(qū) 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報 告 2 目錄 第一章 項(xiàng)目總論 第二章 項(xiàng)目背景 場發(fā)展預(yù)測 第三章 需求分析 第四章 功能定位 第五章 運(yùn)行規(guī)劃 第六章 投資估算 流園區(qū)的投資規(guī)模 第七章 融資方案 第八章 財(cái)務(wù)分析 第九章 報告總結(jié) 3 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目暫定名稱： 生米大橋物流園區(qū) 開發(fā)商：南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 公司法定代表人： 公司性 質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)） 公司注冊資本： 公司地址： 公司業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 南昌市 南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 南昌市生米大物流基地 項(xiàng)目擬定名為 生米大橋物流園區(qū)，是一個大型綜合性項(xiàng)目，集市場信息、現(xiàn)代倉儲、配送、多式聯(lián)運(yùn)、市場展示及交易功能五位一體，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的配套化和系統(tǒng)化。本案將建設(shè)成為一個具先進(jìn)水平的配送物流、商業(yè)、會展、辦公、服務(wù)公寓等功能齊全的現(xiàn)代化物流中心。 4 項(xiàng)目規(guī)劃用地 66700平方米，建筑面積 72000平方米。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)目包括園區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 倉庫及堆場 、商業(yè)店鋪建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路等。 項(xiàng)目土地成本為 700萬元人民幣、其中 倉庫及堆場 建設(shè)總投資 1980萬元人民幣，商業(yè)店鋪的基礎(chǔ)建筑投資為 1600萬元，以及道路和信息網(wǎng)建設(shè)投資為 720萬。合計(jì)項(xiàng)目投資總額 5000萬元。 項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計(jì)投資約 3000萬元，其 余均在二期工程投入，預(yù)計(jì)總投資約為 5000萬元。 項(xiàng)目建成后，物流園區(qū)將每年實(shí)現(xiàn) 納稅額將超過 中：所得稅按 15%測算）。項(xiàng)目的投資回報率約 項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì) 目財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。 項(xiàng)目符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的需要，符合本地本區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和南昌物流市場發(fā)展變化趨勢，符合江西生米大橋物流基地的發(fā)展規(guī)劃要求；項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機(jī)遇很好；項(xiàng) 目發(fā)展商 南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 擁有雄厚的資金實(shí)力、有園區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。 項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后，將提供近萬個就業(yè)崗位，特別是第三類附屬加工、制造、經(jīng)營、服務(wù)業(yè)的不斷開發(fā)和發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國家創(chuàng)造更多的財(cái)富，也為社會提供了更多的就業(yè)機(jī)會。 項(xiàng)目分析結(jié)果表明，項(xiàng)目是必要的，也是可行的，建議考慮實(shí)施。 5 第二章 項(xiàng)目背景 在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市己經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。隨著這些物流園區(qū) 的規(guī)劃與建設(shè)，我國的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。 由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近 2 3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北。從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。 江西南昌，她有著 2200 多年的歷史和深厚的文化底蘊(yùn)，是國務(wù)院命 名的“歷史文化名城”。 隨著省委省政府“兩篇文章”的英明定位，建設(shè)花園城市，掀起了波瀾壯闊、廣泛深入的經(jīng)濟(jì)體制改革大潮。多年的實(shí)踐告訴我們，路子是對的，是有利于發(fā)展的。商貿(mào)物流、制造產(chǎn)業(yè)等的成功運(yùn)籌，證明了產(chǎn)業(yè)碰撞與經(jīng)濟(jì)交融所產(chǎn)生的巨大能量。不光產(chǎn)生了一批大型的、有知名度的現(xiàn)代化企業(yè)，還帶動了江西人、南昌人創(chuàng)事業(yè)、敢創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)所必須的經(jīng)濟(jì)意識與思想觀念。流通專業(yè)化、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、市場全球化對推動我省我市社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的巨大作用。 國家發(fā)改委等九部委關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的 通知（發(fā)改運(yùn)行 20041617 號）。 江西省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（贛府廳發(fā) 6 20057 號）。 南昌市人民政府近日出臺的關(guān)于把南昌建設(shè)成區(qū)域現(xiàn)代物流中心城市的若干意見（洪府發(fā) 20077 號）。打造中部地區(qū)的商貿(mào)物流“航母”，志在必得。 生米大橋物流園區(qū)適應(yīng)了這一時代潮流的需要。她將向全國甚至世界各民族各地區(qū)的市場信息、產(chǎn)品交易、產(chǎn)業(yè)展示、區(qū)域合作、信息交流、物資儲備、經(jīng)濟(jì)論壇等張開歡迎的雙臂，同時也將把偉大而光榮的江西的傳統(tǒng)精神，井岡山精神、八一精神和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)產(chǎn) 業(yè)方向推向全中國全世界。這里將不斷奏響我國乃至世界各國各民族各區(qū)域交流和合作的交融的主旋律。 南昌，江西省的省會，全國 35 個特大城市之一。地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳薄?市郊向塘有 98 股道的全國第二大貨運(yùn)編組站， 京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會城市， 是我國鐵路交通的一個重要樞紐，同時也是 105、 316、 320 三條國道的交匯處?，F(xiàn)已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱 貫?zāi)媳?。從南昌?qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會的距離全部在 5 小時左右，形成了一個以南昌為中心的“ 5 小時經(jīng)濟(jì)圈”。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮(zhèn)及長江各口岸。水路運(yùn)輸最大內(nèi)河裝載能力為 1000 噸，可由九江沿長江水域經(jīng)上海港出海，遠(yuǎn)洋運(yùn)載能力為 5000 噸。民航已開辟了直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門、西安、昆明、珠海、?？诘?30 多個城市的航線?？焖俚暮娇者\(yùn)輸服務(wù)為南昌物流企業(yè)開拓國內(nèi)國際市場提供了極大的便利。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。 7 因交通便利，南昌歷來是南方重要的商貿(mào)流通城市，商賈云集，不僅為覆蓋全省的消費(fèi)品集散地，也是沿海地區(qū)商貿(mào)輻射中西部的中轉(zhuǎn)樞紐。大型商業(yè)蓬勃發(fā)展，形成了“城內(nèi)大商場，城郊大市場，城外大物流”的格局。 對接長珠閩，融入全球化。打開地圖冊，南昌地理位置具備無可比擬的優(yōu)越性?！俺袞|啟西”，優(yōu)越的去位環(huán)境、較完備的基礎(chǔ)設(shè)施，是三洲產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移必經(jīng)的中間地帶。從區(qū)位和城市規(guī)模來看，南昌市具有發(fā)展大物流的有利條件及地位。 “生米大橋物流園區(qū)”以立足江西、南昌，面向繁榮的三個三角洲為依托，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，同時全國甚至 走向國外具有各種強(qiáng)大的輻射能量，這種能量將極有利于“生米大橋物流園區(qū)”進(jìn)軍國內(nèi)知名、頗具影響、挺進(jìn)國際、融入全球的物流大市場。 生米大橋物流園區(qū)建設(shè)用地，經(jīng)南昌市政府批準(zhǔn)，于 2008 年繳清全部地價款，取得了 50 年土地開發(fā)使用權(quán)，并已計(jì)劃投入 5000 萬開發(fā)費(fèi)用。日前，國際等級水平的生米大橋已通車；昌南大道、昌灣大道、學(xué)府大道、望城大道等已形成工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶、工業(yè)走廊；撤消新建、郊橋等收費(fèi)站、昌西南站正式投入使用；組團(tuán)經(jīng)濟(jì)升溫，城郊、城外的物流商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)迫在眉睫。該項(xiàng)目地塊已具備了全面開發(fā)建設(shè)的充分條件。 朝陽洲，南昌的老城區(qū)，小藍(lán)工業(yè)園日新月異，昌南大道、昌灣公路等一脈相承，南昌縣東新鄉(xiāng)儲備在即，生米大橋?qū)⒉髂稀⒓t角洲一塊連為一體，“十一五”規(guī)劃中南昌鐵路西客站籌建，更使得生米大橋物流園區(qū)形成且實(shí)現(xiàn)了水、公、鐵、空四位一體的多元化現(xiàn)代運(yùn)輸交易物流體系。 朝陽一帶及與其血脈相連的洪城 司馬廟商圈，已成為各地資本競相投入的熱土。小藍(lán)工業(yè)園 昌南工業(yè)基地，制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)等大型知名企 8 業(yè)、甚至上市、跨國公司或財(cái)團(tuán)相繼進(jìn)入該地區(qū)?；钴S資本、技術(shù)與省內(nèi)勞動力、市場資源等 相互結(jié)合，使資本與資產(chǎn)繁殖與增值產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)磁性效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)的大繁榮，吸引了商貿(mào)、物流、工業(yè)園區(qū)等各行業(yè)大量涌入，許多大型物流及商貿(mào)配套產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般在生米大橋 昌南大道 昌九大道相繼建成并逐漸形成效應(yīng)產(chǎn)生集聚影響。 現(xiàn)已 知名的“洪大物流”在經(jīng)過多年反復(fù)考察論證之后，最終選擇了與朝陽洲及廣大的南昌制造商貿(mào)物流腹地有著密切經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易聯(lián)系的朝陽農(nóng)場 東新作為其新的發(fā)展基地，其著眼點(diǎn)就是通過南昌對內(nèi)對外強(qiáng)輻射的有利地位，大交通、大基地、大環(huán)境的宏觀格局，大舉進(jìn)軍英雄城的商貿(mào)物流工業(yè)市場。 地處“十一五”規(guī)劃建 設(shè)重點(diǎn) 十里濱江改造，朝陽大開發(fā)的界線范圍，“ 生米大橋物流園區(qū) ”是江西省、南昌市重點(diǎn)打造的 6000 畝物流基地的一部分，與“洪大物流”、“昌南物流”、“昌東物流”一脈相承。充分的地緣優(yōu)勢，功能及結(jié)構(gòu)上互相補(bǔ)充、相互輝映，對省內(nèi)外商貿(mào)物流制造業(yè)等企業(yè)與資源將產(chǎn)生更大的吸引力。 據(jù)“洪大物流”的部門某負(fù)責(zé)人介紹，選擇此地塊，是出于綜合的考慮，尤其是考慮到了作為物流功能的思路。在該園啟用初期，每年可吞吐約 130現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)社會效益，提高運(yùn)作平臺，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，升級將給新洪大帶來一次新的涅盤 。與“洪大物流”毗鄰的 6000 畝物流基地（含100 畝“生米大橋物流園區(qū)”），只要敢于大膽創(chuàng)新，抓住有利時機(jī)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，就不怕沒有市場。面對如此大的市場前景和大好發(fā)展機(jī)遇，生米大橋物流園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)不僅可行，而且勢在必行。 在生米大橋物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，我們始終注重“以人為本”的指導(dǎo)思想，并站在歷史和時代進(jìn)步所要求的高度，抱著為國爭光、物流報國、創(chuàng)造平臺、營造環(huán)境、為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)、構(gòu)建和諧社會和為全省的物流 9 產(chǎn)業(yè)事業(yè)服務(wù)的宗旨，打破常規(guī)，創(chuàng)新思維，使“生米大橋物流園區(qū)”真正成為經(jīng)得起江西南昌 人民檢驗(yàn)并信賴的物流企業(yè)和多贏局面的“黃金物流”項(xiàng)目。 場發(fā)展預(yù)測 談效益，必須先談市場。“預(yù)期規(guī)劃建設(shè)物流中心”（“商氣”）是衡量旅游項(xiàng)目可行性的重要參考依據(jù)之一。 2007 年 3 月 27 日召開的南昌市商務(wù)工作會上了解到，按照“城內(nèi)大商場、城中特色街、城郊大市場、城外大物流”的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略，南昌各類商場、市場、特色街等商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，高水平的興發(fā)物流園區(qū)、白水湖物流園區(qū)已經(jīng)投入運(yùn)營，城東、城西兩個物流園區(qū)已經(jīng)完成規(guī)劃，大物流格局呼之欲出。 已建物流中心 擬建物流中心 /基地 6 個 3 個 主要為高新區(qū)、科技園、京東開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)，提供貨物集散和物流基地之間的短駁運(yùn)輸、倉儲、配送、流通加工、商品檢驗(yàn)及物流信息服務(wù)。 政府規(guī)劃，集中控制。占地 方公里。 針對洪城大市場及周邊 13 個專業(yè)批發(fā)市場及整個制造業(yè)外銷和城市消費(fèi)提供物流服務(wù)，承擔(dān)通過型物流中心功能。 發(fā)展承擔(dān)紅谷灘新區(qū)、望城組團(tuán)、灣里組團(tuán)貨物進(jìn)出，以及為擬建的城西工業(yè)園區(qū)提供工業(yè)品及原材料服務(wù)。 以現(xiàn)有物流企業(yè)的設(shè)施為主體，依托青云譜貨運(yùn)站、江鈴生產(chǎn)廠和周邊物流企業(yè)，建設(shè)成為 走邊專業(yè)批發(fā)市場和居民消費(fèi)提供綜合配送服務(wù)的物流中心。 依托公路外環(huán)，依托華東工業(yè)博覽城、深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場，占地 方公里的現(xiàn)代物流中心。 10 南昌市 2004 2006 年物流量統(tǒng)計(jì)表 年 份 總?cè)丝冢ㄈf） 比上年增長（ %） 其 中（不完全統(tǒng)計(jì)） 境 內(nèi) 境 外 2004 120 005 190 006 210 述統(tǒng)計(jì)資料表明，南昌發(fā)展物流，是實(shí)現(xiàn)中部地區(qū)崛起的一項(xiàng)戰(zhàn)略！大力發(fā)展物流業(yè)，既是大勢所趨，更是市場規(guī)律所向。是制造業(yè)基地建設(shè)的必然要求，也是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展的必然要求！南昌市物流指數(shù)逐年上升的趨勢。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映了物流業(yè)發(fā)展的道路是正確的，是符合江西南昌市場的，也是符合江西南昌戰(zhàn)略位置的。資源決定市場。一切都是市場在說話！ 南昌具備發(fā)展物流業(yè)的良好內(nèi)、外部條件，但南昌在今后數(shù)年內(nèi)必須抓住時機(jī)、爭為人先，建設(shè)規(guī)模更大、更加集中，更具特色的物流產(chǎn)業(yè)聚集基地（中心）項(xiàng)目，才能在國內(nèi)和國際物流 市場上贏得更多的“得分”。生米大橋物流園區(qū)就是這樣的項(xiàng)目。只要項(xiàng)目好，市場一定大。 生米大橋物流園區(qū)項(xiàng)目建成后，與 6000 畝物流基地互動，將會有更好的“發(fā)展春天”。目前，南昌市物流量總金額在 200 億元 300 億元之間 /月，預(yù)計(jì)到 2010 年，南昌將成為中部地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的重要樞紐城市。 統(tǒng)計(jì)資料顯示：南昌市利用對接長珠閩、連接港澳臺的區(qū)位優(yōu)勢，物流量逐月上升。作為“萬商西進(jìn)”的橋頭堡，南昌正在完美運(yùn)用這一杠桿，搶占優(yōu)越的發(fā)展先機(jī)。 2006 年 9 月 15 日，浙贛電氣化鐵路技改工程正式竣工，標(biāo)志著牽引力增加 ，它的投入使用將使貨物列車牽引定數(shù)提高到 4500 噸，比以前高出 700 噸，每年可增加貨物周轉(zhuǎn)量 65 億噸公里。 2005 年南昌市貨物周轉(zhuǎn)量及港口貨物吞吐量 11 指 標(biāo) 單 位 絕 對 數(shù) 比上年增長 貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里 路 億噸公里 路 億噸公里 運(yùn) 億噸公里 航 億噸公里 據(jù)來源：南昌市統(tǒng)計(jì)局 2006年南昌市情 第三章 需求分析 條件分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是物流需求產(chǎn)生的源泉，其發(fā)展規(guī)模在一定的條件下反映了物流需求的規(guī)模。同時，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中形成的專業(yè)化分工與協(xié)作以及經(jīng)濟(jì)布局的空間差異是大量的原材料、產(chǎn)成品、信息、資金、人員等要素流動發(fā)生的最直接的原因。也因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必然伴隨著投資和消費(fèi)，都成為促進(jìn)物資和商品流動的因素。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件是發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件之一，南昌市在經(jīng)濟(jì)總量水平和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)兩個方面具備了發(fā)展現(xiàn)代物流的條件。 生米大橋物流園區(qū)建設(shè)作為南昌市乃至 江西省物流發(fā)展的重要實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目，其主要使命并不僅僅局限于園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流服務(wù)的具體運(yùn)作，而是通過園區(qū)建設(shè)建立起南昌市現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)平臺與運(yùn)作基地，積極引導(dǎo)扶持南昌市現(xiàn)代物流企業(yè)，依托園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與政策環(huán)境條件，建立起南昌市乃至江西省區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代物流運(yùn)作。組織和信息管理的系統(tǒng)框架。因此，對生米大橋物流園區(qū)建設(shè)的意義與必要性的理解必須將其置于南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下。 12 第四章 功能定位 生米大橋物流園區(qū) 功能規(guī)劃為物流服務(wù)中心。是一個大型綜合性項(xiàng)目，集市場信息、現(xiàn)代倉儲、配送、多式聯(lián)運(yùn) 、市場展示及交易功能五位一體，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的配套化和系統(tǒng)化。本案將建設(shè)成為一個具先進(jìn)水平的配送物流、商業(yè)、會展、辦公、服務(wù)公寓等功能齊全的現(xiàn)代化物流中心。 階段 內(nèi)容 目標(biāo)市場及服務(wù)客戶 服務(wù)功能 第一階段 資源整合階段 園區(qū)內(nèi)企業(yè) 主要負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配送服務(wù)，主要包括：物料統(tǒng)一接收、穿梭運(yùn)輸管理、集中存儲、分類揀選和 第二階段 供應(yīng)鏈服務(wù)階段 以原產(chǎn)業(yè)為核心的整個供應(yīng)鏈，服務(wù)范圍延伸至園區(qū)外企業(yè)及園區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)工場內(nèi)部物流管理。 導(dǎo)入部分物流增值服務(wù)內(nèi)容，主要包 括：部件預(yù)裝配、部分質(zhì)量控制、應(yīng)商庫存管理、反向物流服務(wù)等。 第三階段 物流產(chǎn)業(yè)化階段 服務(wù)南昌及周邊地區(qū)相同產(chǎn)業(yè)；建設(shè)全國性的售后服務(wù)配件物流平臺，服務(wù)對象包括我司、集團(tuán)內(nèi)部客戶及在國內(nèi)設(shè)立合資企業(yè)且正在建立經(jīng)銷及售后網(wǎng)略的國際相關(guān)服務(wù)廠商 在前兩個階段自身物流管理能力不斷提升的基礎(chǔ)上，作為高度專業(yè)化的物流服務(wù)供應(yīng)商，進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)產(chǎn)品線，提供全國性銷售配件物流配送服務(wù)、物流咨詢服務(wù)、物流管理技術(shù)輸出等 13 功 能 服 務(wù) 模 塊 物料統(tǒng)一收貨 入出庫裝卸作業(yè)；入庫物 料檢驗(yàn)；物料入庫重新包裝 存儲功能 各種原材料；標(biāo)準(zhǔn)件；備品配件；標(biāo)準(zhǔn)工具；配套件用品 揀選功能 正常揀選出貨作業(yè)；緊急揀貨作業(yè)依據(jù)客戶要求，對出貨散件物料重新包裝 廠內(nèi)穿梭運(yùn)輸 中心倉庫生產(chǎn)工場；庫存生產(chǎn)工場；生產(chǎn)工場生產(chǎn)工廠 增值服務(wù) 根據(jù)項(xiàng)目定位增加 信息處理 物料品項(xiàng)分析報告；庫存分析報告；需求預(yù)測報告 結(jié)算 物流費(fèi)用的結(jié)算及替貨主向收貨人結(jié)算貨款等 物流管理輸出 供應(yīng)鏈優(yōu)化；物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)；物流咨詢；物流培訓(xùn) 生米大橋物流園區(qū)的服務(wù)功能是建立在市場 服務(wù)定位基礎(chǔ)上的，由于市場定位是在需求的基礎(chǔ)上通過功能不同的物流中心和配送中心的服務(wù)體現(xiàn)的，因此，園區(qū)的服務(wù)功能主要表現(xiàn)為基于各個中心的總體功能，以及為園區(qū)提供輔助服務(wù)的服務(wù)功能。 根據(jù)生米大橋物流園區(qū)的發(fā)展框架設(shè)想及市場定位，其服務(wù)功能的總體定位將體現(xiàn)為物流中心運(yùn)作。物流信息交換、物流園區(qū)管理和物流市場監(jiān)控四大服務(wù)功能。 生米大橋物流園區(qū)總體結(jié)構(gòu)的發(fā)展設(shè)想為：根據(jù)園區(qū)總體功能的定位，依照發(fā)揮其總體功能的基本原則，在物流園區(qū)管委會的直接領(lǐng)導(dǎo)和組織下，通過園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)管理系統(tǒng)建 設(shè)，按照園區(qū)系統(tǒng)建設(shè)設(shè)想，將物流運(yùn)作企業(yè)引入園區(qū)，構(gòu)建生米大橋物流園區(qū)服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)，通過服務(wù)功能與服務(wù)內(nèi)容的不同組合，最終構(gòu)成生米大橋物流園區(qū)的三大服務(wù)運(yùn)作功能平臺，即公鐵 14 聯(lián)運(yùn)中心、區(qū)域物流中心群和城市配送中心群。 根據(jù)南昌市未來 15年中物流服務(wù)功能與物流服務(wù)范圍逐步擴(kuò)展的基本趨勢，以及前文中對生米大橋物流園區(qū)市場需求與功能定位，圍繞其三大主服務(wù)區(qū)的基本功能，本次研究中在園區(qū)設(shè)施能力總體分配上擬按照 4:3:3的比例確定配送中心群、物流中心群和公鐵聯(lián)運(yùn)中心的能力規(guī)模。 根據(jù)南昌市城 市發(fā)展規(guī)劃與 關(guān)于把南昌建設(shè)成區(qū)域現(xiàn)代物流中心城市的若干意見 對未來物流開發(fā)區(qū)各個功能區(qū)的布局規(guī)劃的要求，本次研究中，將依照上述規(guī)劃方案中對新站開發(fā)區(qū)土地功能區(qū)的規(guī)劃劃定，此處提出的物流園區(qū)總體布局規(guī)劃是以物流服務(wù)設(shè)施建設(shè)為主體的物流功能的布局規(guī)劃，至于園區(qū)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能，將主要依托開發(fā)區(qū)相應(yīng)的招商引資功能和物流園區(qū)的支持而進(jìn)行，故物流功能以外的相關(guān)功能將不作為物流園區(qū)的總體布局規(guī)劃的內(nèi)容。 生活配套區(qū)的綜合性功能區(qū)，物流園區(qū)并非一個單純的物流項(xiàng)目，而是及物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 物流企業(yè)發(fā)展、依托物流進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合性經(jīng)濟(jì)開發(fā)項(xiàng)目，因此，從該意義上說，生米大橋物流園區(qū)定義為物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更為確切。但是，本次規(guī)劃僅以物流運(yùn)作區(qū)為對象，占地 100畝 ，屬于生米大橋物流基地的核心功能區(qū)。 配送中心區(qū) 配送中心區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成。作為生米大橋物流園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于南昌市主城區(qū)內(nèi)，因此，在區(qū)域布局原則上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與南昌市主城區(qū)及現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域聯(lián)系最為便捷的位置，同時兼顧與園區(qū)內(nèi)物流中心區(qū)的聯(lián)系。 15 物流中心區(qū) 物流中心區(qū)由物 流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運(yùn)輸中心的關(guān)系而形成。作為生米大橋物流園區(qū)中運(yùn)作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于南昌市主城區(qū)外以及周邊地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與南昌市進(jìn)出市主通道的便捷連接，兼顧與園區(qū)內(nèi)配送中心區(qū)的聯(lián)系。 信息管理系統(tǒng) 南昌物流網(wǎng)（ 為支持物流園區(qū)的發(fā)展，園區(qū)開發(fā)建設(shè)企業(yè)將開發(fā)和建設(shè)物流信息平臺，物流信息平臺系統(tǒng)建設(shè)的目的是為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)和 企業(yè)物流管理提供公共物流信息，并為進(jìn)入物流園區(qū)的小型物流企業(yè)、物流及運(yùn)輸代理企業(yè)、運(yùn)輸配載企業(yè)及車輛等提供廉價的物流信息管理手段和工具，以提高園區(qū)的物流服務(wù)質(zhì)量和效率，成為物流服務(wù)供需雙方開展交易活動的橋梁和紐帶，完善園區(qū)物流功能合理組合和資源有效利用的機(jī)制。 江西地區(qū)最全面、最權(quán)威的物流綜合門戶網(wǎng)站，經(jīng)中國互聯(lián)網(wǎng)管理中心審查備案，由南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展公司投資運(yùn)營，中國數(shù)碼集團(tuán)提供技術(shù)支持共同建設(shè)。南昌物流網(wǎng)站的內(nèi)容分為：交易中心、二手車交易、資訊中心、物流論壇、產(chǎn)品大全、公司庫六大板塊。立足江西，面向中部， 輻射全國。 根據(jù)現(xiàn)代物流的特征以及對物流園區(qū)的功能定位，考慮到物流企業(yè)和企業(yè)物流管理的發(fā)展需要，園區(qū)物流服務(wù)方式應(yīng)體現(xiàn)在為客戶提供專業(yè)化物流服務(wù)、為客戶提供快速響應(yīng)物流服務(wù)、為客戶提供高水平的物流系統(tǒng)服務(wù)、建立集物流、商流。信息流于一體的新型物流配送中心等 4個幾方面。 第五章 運(yùn)行規(guī)劃 16 經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場開拓的智謀膽略、觀念視野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。競爭是無情的，只有強(qiáng)者才能得到生存和發(fā)展。 “生米大橋物流園區(qū)”近期經(jīng)營目標(biāo)是： 在項(xiàng)目 建成以后的三至五年內(nèi)，培育電子物流需求市場，引導(dǎo)南昌物流行業(yè)跨越式地發(fā)展。著力拓展電子物流服務(wù)領(lǐng)域，促進(jìn)南昌物流行業(yè)的信息化發(fā)展。 長遠(yuǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是： 以國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)大市場為舞臺，不斷改進(jìn)、完善、創(chuàng)新自身的經(jīng)營管理體系，樹立品牌意識，發(fā)揮品牌效應(yīng)，一業(yè)為主、全面發(fā)展，力爭五至十年內(nèi) ,在其他重點(diǎn)城市、接軌城市、友好城市等地區(qū)創(chuàng)辦相同品牌的物流配套 /物流補(bǔ)充基地，以此將信息化時代的高科技電子物流服務(wù)推向全國甚至波及海外，使“生米大橋物流園區(qū)”成為省內(nèi)物流行業(yè)排行榜前十位的明星企業(yè)、使“生米大橋物流園區(qū)”成為省內(nèi) 電子物流行業(yè)排行榜前五位的特色企業(yè)。 沒有特色，就沒有市場。 6000 畝的物流基地，試問如雷同將何以打造品牌。堅(jiān)持“人無我優(yōu)，人優(yōu)我特”的市場法則，一個美侖美奐，電子物流科技型物流企業(yè)在江西南昌崛起并實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展。 “生米大橋物流園區(qū)”向社會提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無形服務(wù)產(chǎn)品和有形實(shí)物產(chǎn)品交易。不同的產(chǎn)品有不同的市場需求，由此產(chǎn)生不同的經(jīng)營方式，分別概述如下： 物流服務(wù)中心： 成立直屬的“核心戰(zhàn)力”。 首先，加大廣告宣傳的力度。不僅要利用電視、報紙等新聞媒體，將“生米大橋物流 園區(qū)”的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計(jì)成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語言，在全國或站內(nèi)有影響的各新聞媒體或國際多媒體 17 互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報道。例如與南昌物流網(wǎng)合作，開辦“生米大橋物流園區(qū)”專題欄目，對廣東省、港、澳、臺地區(qū)及內(nèi)地各省市物流市場予以導(dǎo)向等，持續(xù)不斷的輿論攻勢。只有創(chuàng)天下名品牌，才能招攬?zhí)煜驴汀?第二，爭取省內(nèi)相關(guān)職能部門、商貿(mào)部門及市政府的大力支持，將“生米大橋物流園區(qū)”列入“電子物流市場試驗(yàn)示范基地”對外推介。如主辦或協(xié)辦文藝演出、競賽、評選、頒獎及物流商貿(mào)交流等活動。 第三，精 心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場信息活動。透明化、電子化、資訊化，只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)國內(nèi)外一切優(yōu)秀資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“生米大橋物流中心”真正成為 6000畝江西物流基地競相開放爭艷的百花園。 第四，充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來的附加經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)展附屬行業(yè)不僅產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而且產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)和支持“生米大橋物流園區(qū)”主行業(yè)的發(fā)展?！耙粯I(yè)為主，全面發(fā)展”是經(jīng)營中的重要一環(huán)，在實(shí)施過程中應(yīng)努力做好這篇大文章。 只有吸收、借鑒一切成功有益的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合實(shí) 際，大膽創(chuàng)新，才能更好地開拓電子物流服務(wù)業(yè)的全新市場。 “與國際物流經(jīng)濟(jì)接軌、與國際知名制造商聯(lián)號” 是“生米大橋物流園區(qū)”經(jīng)營的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場占有份額。特別注重會務(wù)團(tuán)、大客團(tuán)的市場開拓，爭取得到各機(jī)構(gòu)、各區(qū)域性組織，特別是重點(diǎn)制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目；對品牌構(gòu)建及附加價值提升具有深遠(yuǎn)的影響。 同樣，十分重視對省內(nèi)其他地市市場的開拓。隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日異提高，省內(nèi)交往日益頻繁、物流發(fā)展步入黃金時期。加強(qiáng)與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強(qiáng)與國家重點(diǎn)企業(yè)、各市大中型企業(yè)的 直接聯(lián)系，認(rèn)真開拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務(wù)。 18 第六章 投資估算 流園區(qū)的投資規(guī)模 根據(jù) 生米大橋 物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論， 生米大橋 物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實(shí)施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。以及根據(jù)目前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前南昌市建筑市場與土地價格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下： 園區(qū)物流設(shè)施 土地價格約為 7萬元 /畝，其園區(qū)土地成本為 700萬元人民幣； 倉庫及堆場 按照 生米大橋 物流園區(qū)初步格局規(guī)劃，倉庫建成一層架空式的儲藏室內(nèi)空間，總占地約為 27000平方米，倉庫總建筑面積為 27000平方米；而堆場的規(guī)劃占地約 25000平方米，其總建筑面積為 25000平方米。在南昌市的倉庫平均造價400元 /平方米，堆場平均造價 360元 /平方米；故倉庫建筑成本投資約 1080萬元，堆場建筑成本投資約 900萬元，合計(jì) 1980萬元。 商業(yè)店鋪 占地面積為 6700 平方米，是沿 街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3 層，進(jìn)深平均約 10 米、開間平均約 6 米 ，其總建筑面積 2 萬平方米。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂、健身、購物等場所。根據(jù)南昌市商業(yè)店鋪建筑 綜合造價 800 元 /平方米，故其商業(yè)投資約 1600 萬元人民幣。 （上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及 19 冷藏設(shè)備等購置費(fèi)用。） 園區(qū)主通道 按照生米大橋物流園區(qū)道路規(guī)劃，其園區(qū)主通道規(guī)劃為寬 10米，長 800米共8000平米的園區(qū)主通道，而主通道平均造價 700元 /平方米；故其投資約為 560萬元。 物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國內(nèi)信息系 統(tǒng)建設(shè)和南昌市具體條件，預(yù)計(jì)信息系統(tǒng)總投入為 160萬元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，總成本投入預(yù)為 5000萬 元。 項(xiàng)目土地成本為 700萬元人民幣、 園區(qū)物流設(shè)施 基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 4140萬元人民幣，其次加上信息 系統(tǒng)總投入為 160萬元， 合計(jì)項(xiàng)目投資總額 5000萬元。 項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計(jì)投資約 3000萬元，其余均在二期工程投入，預(yù)計(jì)總投資約為 5000萬元。 第七章 融資方案 項(xiàng)目融資組織形式為項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目融資主體為南昌博成實(shí) 業(yè)發(fā)展有限公司。是家私營企業(yè)，法定代表人為，注冊資本？萬元，公司地址：室。 項(xiàng)目自有資金籌措為 3000萬元。 項(xiàng)目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決： 20 項(xiàng)目法人資本金，南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司為開發(fā)本項(xiàng)目； 項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外。債務(wù)資金為 2000萬元，主要通過向銀行申請中長期開發(fā)貸款的形式解決。 銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項(xiàng) 目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高， 3000萬元的資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資額的 60%，根據(jù)法人南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金的能力可以得到保證。 雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項(xiàng)目很好的市場前景，豐厚的投資匯報，信用 等級，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá) 60%，項(xiàng)目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到2000萬元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。 在項(xiàng)目投入總資金中， 自有資金部分占： 60% 債務(wù)資金部分占： 40% 對于一個房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。 對于以上融