生米大橋物流園區(qū)

1 生米大橋物流園區(qū) 項 目 可 行 性 研 究 報 告 2 目錄 第一章 項目總論 第二章 項目背景 場發(fā)展預(yù)測 第三章 需求分析 第四章 功能定位 第五章 運行規(guī)劃 第六章 投資估算 流園區(qū)的投資規(guī)模 第七章 融資方案 第八章 財務(wù)分析 第九章 報告總結(jié) 3 第一章 項目總論 項目暫定名稱： 生米大橋物流園區(qū) 開發(fā)商：南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司 公司法定代表人： 公司性 質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)） 公司注冊資本： 公司地址： 公司業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 南昌市 南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司 南昌市生米大物流基地 項目擬定名為 生米大橋物流園區(qū)，是一個大型綜合性項目，集市場信息、現(xiàn)代倉儲、配送、多式聯(lián)運、市場展示及交易功能五位一體，以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運作的配套化和系統(tǒng)化。本案將建設(shè)成為一個具先進(jìn)水平的配送物流、商業(yè)、會展、辦公、服務(wù)公寓等功能齊全的現(xiàn)代化物流中心。 4 項目規(guī)劃用地 66700平方米，建筑面積 72000平方米。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項目包括園區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 倉庫及堆場 、商業(yè)店鋪建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路等。 項目土地成本為 700萬元人民幣、其中 倉庫及堆場 建設(shè)總投資 1980萬元人民幣，商業(yè)店鋪的基礎(chǔ)建筑投資為 1600萬元，以及道路和信息網(wǎng)建設(shè)投資為 720萬。合計項目投資總額 5000萬元。 項目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計投資約 3000萬元，其 余均在二期工程投入，預(yù)計總投資約為 5000萬元。 項目建成后，物流園區(qū)將每年實現(xiàn) 納稅額將超過 中：所得稅按 15%測算）。項目的投資回報率約 項目建成后，預(yù)計 目財務(wù)指標(biāo)較好。 項目符合國家宏觀經(jīng)濟政策的需要，符合本地本區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和南昌物流市場發(fā)展變化趨勢，符合江西生米大橋物流基地的發(fā)展規(guī)劃要求；項目發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機遇很好；項 目發(fā)展商 南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司 擁有雄厚的資金實力、有園區(qū)運營經(jīng)驗，有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運營管理團隊。 項目建成投入運營后，將提供近萬個就業(yè)崗位，特別是第三類附屬加工、制造、經(jīng)營、服務(wù)業(yè)的不斷開發(fā)和發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國家創(chuàng)造更多的財富，也為社會提供了更多的就業(yè)機會。 項目分析結(jié)果表明，項目是必要的，也是可行的，建議考慮實施。 5 第二章 項目背景 在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟中心城市己經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。隨著這些物流園區(qū) 的規(guī)劃與建設(shè)，我國的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。 由于物流園區(qū)在經(jīng)濟規(guī)模、地理分布、建設(shè)運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近 2 3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北。從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。 江西南昌，她有著 2200 多年的歷史和深厚的文化底蘊，是國務(wù)院命 名的“歷史文化名城”。 隨著省委省政府“兩篇文章”的英明定位，建設(shè)花園城市，掀起了波瀾壯闊、廣泛深入的經(jīng)濟體制改革大潮。多年的實踐告訴我們，路子是對的，是有利于發(fā)展的。商貿(mào)物流、制造產(chǎn)業(yè)等的成功運籌，證明了產(chǎn)業(yè)碰撞與經(jīng)濟交融所產(chǎn)生的巨大能量。不光產(chǎn)生了一批大型的、有知名度的現(xiàn)代化企業(yè)，還帶動了江西人、南昌人創(chuàng)事業(yè)、敢創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新業(yè)的市場經(jīng)濟所必須的經(jīng)濟意識與思想觀念。流通專業(yè)化、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、市場全球化對推動我省我市社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的巨大作用。 國家發(fā)改委等九部委關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的 通知（發(fā)改運行 20041617 號）。 江西省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（贛府廳發(fā) 6 20057 號）。 南昌市人民政府近日出臺的關(guān)于把南昌建設(shè)成區(qū)域現(xiàn)代物流中心城市的若干意見（洪府發(fā) 20077 號）。打造中部地區(qū)的商貿(mào)物流“航母”，志在必得。 生米大橋物流園區(qū)適應(yīng)了這一時代潮流的需要。她將向全國甚至世界各民族各地區(qū)的市場信息、產(chǎn)品交易、產(chǎn)業(yè)展示、區(qū)域合作、信息交流、物資儲備、經(jīng)濟論壇等張開歡迎的雙臂，同時也將把偉大而光榮的江西的傳統(tǒng)精神，井岡山精神、八一精神和現(xiàn)代經(jīng)濟產(chǎn) 業(yè)方向推向全中國全世界。這里將不斷奏響我國乃至世界各國各民族各區(qū)域交流和合作的交融的主旋律。 南昌，江西省的省會，全國 35 個特大城市之一。地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳薄?市郊向塘有 98 股道的全國第二大貨運編組站， 京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會城市， 是我國鐵路交通的一個重要樞紐，同時也是 105、 316、 320 三條國道的交匯處。現(xiàn)已開通昌九和梨溫高速公路，贛粵高速縱 貫?zāi)媳薄哪喜?qū)車安徽、湖北、湖南、浙江等周邊省省會的距離全部在 5 小時左右，形成了一個以南昌為中心的“ 5 小時經(jīng)濟圈”。水路可通贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮(zhèn)及長江各口岸。水路運輸最大內(nèi)河裝載能力為 1000 噸，可由九江沿長江水域經(jīng)上海港出海，遠(yuǎn)洋運載能力為 5000 噸。民航已開辟了直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門、西安、昆明、珠海、?？诘?30 多個城市的航線?？焖俚暮娇者\輸服務(wù)為南昌物流企業(yè)開拓國內(nèi)國際市場提供了極大的便利。 從經(jīng)濟學(xué)意義上看，南昌已成為國際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。 7 因交通便利，南昌歷來是南方重要的商貿(mào)流通城市，商賈云集，不僅為覆蓋全省的消費品集散地，也是沿海地區(qū)商貿(mào)輻射中西部的中轉(zhuǎn)樞紐。大型商業(yè)蓬勃發(fā)展，形成了“城內(nèi)大商場，城郊大市場，城外大物流”的格局。 對接長珠閩，融入全球化。打開地圖冊，南昌地理位置具備無可比擬的優(yōu)越性。“承東啟西”，優(yōu)越的去位環(huán)境、較完備的基礎(chǔ)設(shè)施，是三洲產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移必經(jīng)的中間地帶。從區(qū)位和城市規(guī)模來看，南昌市具有發(fā)展大物流的有利條件及地位。 “生米大橋物流園區(qū)”以立足江西、南昌，面向繁榮的三個三角洲為依托，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，同時全國甚至 走向國外具有各種強大的輻射能量，這種能量將極有利于“生米大橋物流園區(qū)”進(jìn)軍國內(nèi)知名、頗具影響、挺進(jìn)國際、融入全球的物流大市場。 生米大橋物流園區(qū)建設(shè)用地，經(jīng)南昌市政府批準(zhǔn)，于 2008 年繳清全部地價款，取得了 50 年土地開發(fā)使用權(quán)，并已計劃投入 5000 萬開發(fā)費用。日前，國際等級水平的生米大橋已通車；昌南大道、昌灣大道、學(xué)府大道、望城大道等已形成工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟帶、工業(yè)走廊；撤消新建、郊橋等收費站、昌西南站正式投入使用；組團經(jīng)濟升溫，城郊、城外的物流商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)迫在眉睫。該項目地塊已具備了全面開發(fā)建設(shè)的充分條件。 朝陽洲，南昌的老城區(qū)，小藍(lán)工業(yè)園日新月異，昌南大道、昌灣公路等一脈相承，南昌縣東新鄉(xiāng)儲備在即，生米大橋?qū)⒉髂?、紅角洲一塊連為一體，“十一五”規(guī)劃中南昌鐵路西客站籌建，更使得生米大橋物流園區(qū)形成且實現(xiàn)了水、公、鐵、空四位一體的多元化現(xiàn)代運輸交易物流體系。 朝陽一帶及與其血脈相連的洪城 司馬廟商圈，已成為各地資本競相投入的熱土。小藍(lán)工業(yè)園 昌南工業(yè)基地，制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)等大型知名企 8 業(yè)、甚至上市、跨國公司或財團相繼進(jìn)入該地區(qū)?；钴S資本、技術(shù)與省內(nèi)勞動力、市場資源等 相互結(jié)合，使資本與資產(chǎn)繁殖與增值產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟磁性效應(yīng)。經(jīng)濟的大繁榮，吸引了商貿(mào)、物流、工業(yè)園區(qū)等各行業(yè)大量涌入，許多大型物流及商貿(mào)配套產(chǎn)業(yè)項目如雨后春筍般在生米大橋 昌南大道 昌九大道相繼建成并逐漸形成效應(yīng)產(chǎn)生集聚影響。 現(xiàn)已 知名的“洪大物流”在經(jīng)過多年反復(fù)考察論證之后，最終選擇了與朝陽洲及廣大的南昌制造商貿(mào)物流腹地有著密切經(jīng)濟、貿(mào)易聯(lián)系的朝陽農(nóng)場 東新作為其新的發(fā)展基地，其著眼點就是通過南昌對內(nèi)對外強輻射的有利地位，大交通、大基地、大環(huán)境的宏觀格局，大舉進(jìn)軍英雄城的商貿(mào)物流工業(yè)市場。 地處“十一五”規(guī)劃建 設(shè)重點 十里濱江改造，朝陽大開發(fā)的界線范圍，“ 生米大橋物流園區(qū) ”是江西省、南昌市重點打造的 6000 畝物流基地的一部分，與“洪大物流”、“昌南物流”、“昌東物流”一脈相承。充分的地緣優(yōu)勢，功能及結(jié)構(gòu)上互相補充、相互輝映，對省內(nèi)外商貿(mào)物流制造業(yè)等企業(yè)與資源將產(chǎn)生更大的吸引力。 據(jù)“洪大物流”的部門某負(fù)責(zé)人介紹，選擇此地塊，是出于綜合的考慮，尤其是考慮到了作為物流功能的思路。在該園啟用初期，每年可吞吐約 130現(xiàn)較好的經(jīng)濟社會效益，提高運作平臺，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，升級將給新洪大帶來一次新的涅盤 。與“洪大物流”毗鄰的 6000 畝物流基地（含100 畝“生米大橋物流園區(qū)”），只要敢于大膽創(chuàng)新，抓住有利時機進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，就不怕沒有市場。面對如此大的市場前景和大好發(fā)展機遇，生米大橋物流園區(qū)項目的建設(shè)不僅可行，而且勢在必行。 在生米大橋物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計過程中，我們始終注重“以人為本”的指導(dǎo)思想，并站在歷史和時代進(jìn)步所要求的高度，抱著為國爭光、物流報國、創(chuàng)造平臺、營造環(huán)境、為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)、構(gòu)建和諧社會和為全省的物流 9 產(chǎn)業(yè)事業(yè)服務(wù)的宗旨，打破常規(guī)，創(chuàng)新思維，使“生米大橋物流園區(qū)”真正成為經(jīng)得起江西南昌 人民檢驗并信賴的物流企業(yè)和多贏局面的“黃金物流”項目。 場發(fā)展預(yù)測 談效益，必須先談市場?！邦A(yù)期規(guī)劃建設(shè)物流中心”（“商氣”）是衡量旅游項目可行性的重要參考依據(jù)之一。 2007 年 3 月 27 日召開的南昌市商務(wù)工作會上了解到，按照“城內(nèi)大商場、城中特色街、城郊大市場、城外大物流”的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略，南昌各類商場、市場、特色街等商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，高水平的興發(fā)物流園區(qū)、白水湖物流園區(qū)已經(jīng)投入運營，城東、城西兩個物流園區(qū)已經(jīng)完成規(guī)劃，大物流格局呼之欲出。 已建物流中心 擬建物流中心 /基地 6 個 3 個 主要為高新區(qū)、科技園、京東開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)服務(wù)，提供貨物集散和物流基地之間的短駁運輸、倉儲、配送、流通加工、商品檢驗及物流信息服務(wù)。 政府規(guī)劃，集中控制。占地 方公里。 針對洪城大市場及周邊 13 個專業(yè)批發(fā)市場及整個制造業(yè)外銷和城市消費提供物流服務(wù)，承擔(dān)通過型物流中心功能。 發(fā)展承擔(dān)紅谷灘新區(qū)、望城組團、灣里組團貨物進(jìn)出，以及為擬建的城西工業(yè)園區(qū)提供工業(yè)品及原材料服務(wù)。 以現(xiàn)有物流企業(yè)的設(shè)施為主體，依托青云譜貨運站、江鈴生產(chǎn)廠和周邊物流企業(yè)，建設(shè)成為 走邊專業(yè)批發(fā)市場和居民消費提供綜合配送服務(wù)的物流中心。 依托公路外環(huán)，依托華東工業(yè)博覽城、深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場，占地 方公里的現(xiàn)代物流中心。 10 南昌市 2004 2006 年物流量統(tǒng)計表 年 份 總?cè)丝冢ㄈf） 比上年增長（ %） 其 中（不完全統(tǒng)計） 境 內(nèi) 境 外 2004 120 005 190 006 210 述統(tǒng)計資料表明，南昌發(fā)展物流，是實現(xiàn)中部地區(qū)崛起的一項戰(zhàn)略！大力發(fā)展物流業(yè)，既是大勢所趨，更是市場規(guī)律所向。是制造業(yè)基地建設(shè)的必然要求，也是實現(xiàn)經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展的必然要求！南昌市物流指數(shù)逐年上升的趨勢?，F(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)字反映了物流業(yè)發(fā)展的道路是正確的，是符合江西南昌市場的，也是符合江西南昌戰(zhàn)略位置的。資源決定市場。一切都是市場在說話！ 南昌具備發(fā)展物流業(yè)的良好內(nèi)、外部條件，但南昌在今后數(shù)年內(nèi)必須抓住時機、爭為人先，建設(shè)規(guī)模更大、更加集中，更具特色的物流產(chǎn)業(yè)聚集基地（中心）項目，才能在國內(nèi)和國際物流 市場上贏得更多的“得分”。生米大橋物流園區(qū)就是這樣的項目。只要項目好，市場一定大。 生米大橋物流園區(qū)項目建成后，與 6000 畝物流基地互動，將會有更好的“發(fā)展春天”。目前，南昌市物流量總金額在 200 億元 300 億元之間 /月，預(yù)計到 2010 年，南昌將成為中部地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的重要樞紐城市。 統(tǒng)計資料顯示：南昌市利用對接長珠閩、連接港澳臺的區(qū)位優(yōu)勢，物流量逐月上升。作為“萬商西進(jìn)”的橋頭堡，南昌正在完美運用這一杠桿，搶占優(yōu)越的發(fā)展先機。 2006 年 9 月 15 日，浙贛電氣化鐵路技改工程正式竣工，標(biāo)志著牽引力增加 ，它的投入使用將使貨物列車牽引定數(shù)提高到 4500 噸，比以前高出 700 噸，每年可增加貨物周轉(zhuǎn)量 65 億噸公里。 2005 年南昌市貨物周轉(zhuǎn)量及港口貨物吞吐量 11 指 標(biāo) 單 位 絕 對 數(shù) 比上年增長 貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里 路 億噸公里 路 億噸公里 運 億噸公里 航 億噸公里 據(jù)來源：南昌市統(tǒng)計局 2006年南昌市情 第三章 需求分析 條件分析 經(jīng)濟發(fā)展是物流需求產(chǎn)生的源泉，其發(fā)展規(guī)模在一定的條件下反映了物流需求的規(guī)模。同時，在經(jīng)濟發(fā)展過程中形成的專業(yè)化分工與協(xié)作以及經(jīng)濟布局的空間差異是大量的原材料、產(chǎn)成品、信息、資金、人員等要素流動發(fā)生的最直接的原因。也因為在經(jīng)濟發(fā)展過程中必然伴隨著投資和消費，都成為促進(jìn)物資和商品流動的因素。因此，經(jīng)濟發(fā)展條件是發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件之一，南昌市在經(jīng)濟總量水平和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)兩個方面具備了發(fā)展現(xiàn)代物流的條件。 生米大橋物流園區(qū)建設(shè)作為南昌市乃至 江西省物流發(fā)展的重要實驗項目，其主要使命并不僅僅局限于園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流服務(wù)的具體運作，而是通過園區(qū)建設(shè)建立起南昌市現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)平臺與運作基地，積極引導(dǎo)扶持南昌市現(xiàn)代物流企業(yè)，依托園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與政策環(huán)境條件，建立起南昌市乃至江西省區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代物流運作。組織和信息管理的系統(tǒng)框架。因此，對生米大橋物流園區(qū)建設(shè)的意義與必要性的理解必須將其置于南昌市經(jīng)濟發(fā)展的大背景下。 12 第四章 功能定位 生米大橋物流園區(qū) 功能規(guī)劃為物流服務(wù)中心。是一個大型綜合性項目，集市場信息、現(xiàn)代倉儲、配送、多式聯(lián)運 、市場展示及交易功能五位一體，以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運作的配套化和系統(tǒng)化。本案將建設(shè)成為一個具先進(jìn)水平的配送物流、商業(yè)、會展、辦公、服務(wù)公寓等功能齊全的現(xiàn)代化物流中心。 階段 內(nèi)容 目標(biāo)市場及服務(wù)客戶 服務(wù)功能 第一階段 資源整合階段 園區(qū)內(nèi)企業(yè) 主要負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配送服務(wù)，主要包括：物料統(tǒng)一接收、穿梭運輸管理、集中存儲、分類揀選和 第二階段 供應(yīng)鏈服務(wù)階段 以原產(chǎn)業(yè)為核心的整個供應(yīng)鏈，服務(wù)范圍延伸至園區(qū)外企業(yè)及園區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)工場內(nèi)部物流管理。 導(dǎo)入部分物流增值服務(wù)內(nèi)容，主要包 括：部件預(yù)裝配、部分質(zhì)量控制、應(yīng)商庫存管理、反向物流服務(wù)等。 第三階段 物流產(chǎn)業(yè)化階段 服務(wù)南昌及周邊地區(qū)相同產(chǎn)業(yè)；建設(shè)全國性的售后服務(wù)配件物流平臺，服務(wù)對象包括我司、集團內(nèi)部客戶及在國內(nèi)設(shè)立合資企業(yè)且正在建立經(jīng)銷及售后網(wǎng)略的國際相關(guān)服務(wù)廠商 在前兩個階段自身物流管理能力不斷提升的基礎(chǔ)上，作為高度專業(yè)化的物流服務(wù)供應(yīng)商，進(jìn)一步擴大服務(wù)產(chǎn)品線，提供全國性銷售配件物流配送服務(wù)、物流咨詢服務(wù)、物流管理技術(shù)輸出等 13 功 能 服 務(wù) 模 塊 物料統(tǒng)一收貨 入出庫裝卸作業(yè)；入庫物 料檢驗；物料入庫重新包裝 存儲功能 各種原材料；標(biāo)準(zhǔn)件；備品配件；標(biāo)準(zhǔn)工具；配套件用品 揀選功能 正常揀選出貨作業(yè)；緊急揀貨作業(yè)依據(jù)客戶要求，對出貨散件物料重新包裝 廠內(nèi)穿梭運輸 中心倉庫生產(chǎn)工場；庫存生產(chǎn)工場；生產(chǎn)工場生產(chǎn)工廠 增值服務(wù) 根據(jù)項目定位增加 信息處理 物料品項分析報告；庫存分析報告；需求預(yù)測報告 結(jié)算 物流費用的結(jié)算及替貨主向收貨人結(jié)算貨款等 物流管理輸出 供應(yīng)鏈優(yōu)化；物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計；物流咨詢；物流培訓(xùn) 生米大橋物流園區(qū)的服務(wù)功能是建立在市場 服務(wù)定位基礎(chǔ)上的，由于市場定位是在需求的基礎(chǔ)上通過功能不同的物流中心和配送中心的服務(wù)體現(xiàn)的，因此，園區(qū)的服務(wù)功能主要表現(xiàn)為基于各個中心的總體功能，以及為園區(qū)提供輔助服務(wù)的服務(wù)功能。 根據(jù)生米大橋物流園區(qū)的發(fā)展框架設(shè)想及市場定位，其服務(wù)功能的總體定位將體現(xiàn)為物流中心運作。物流信息交換、物流園區(qū)管理和物流市場監(jiān)控四大服務(wù)功能。 生米大橋物流園區(qū)總體結(jié)構(gòu)的發(fā)展設(shè)想為：根據(jù)園區(qū)總體功能的定位，依照發(fā)揮其總體功能的基本原則，在物流園區(qū)管委會的直接領(lǐng)導(dǎo)和組織下，通過園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)管理系統(tǒng)建 設(shè)，按照園區(qū)系統(tǒng)建設(shè)設(shè)想，將物流運作企業(yè)引入園區(qū)，構(gòu)建生米大橋物流園區(qū)服務(wù)運作系統(tǒng)，通過服務(wù)功能與服務(wù)內(nèi)容的不同組合，最終構(gòu)成生米大橋物流園區(qū)的三大服務(wù)運作功能平臺，即公鐵 14 聯(lián)運中心、區(qū)域物流中心群和城市配送中心群。 根據(jù)南昌市未來 15年中物流服務(wù)功能與物流服務(wù)范圍逐步擴展的基本趨勢，以及前文中對生米大橋物流園區(qū)市場需求與功能定位，圍繞其三大主服務(wù)區(qū)的基本功能，本次研究中在園區(qū)設(shè)施能力總體分配上擬按照 4:3:3的比例確定配送中心群、物流中心群和公鐵聯(lián)運中心的能力規(guī)模。 根據(jù)南昌市城 市發(fā)展規(guī)劃與 關(guān)于把南昌建設(shè)成區(qū)域現(xiàn)代物流中心城市的若干意見 對未來物流開發(fā)區(qū)各個功能區(qū)的布局規(guī)劃的要求，本次研究中，將依照上述規(guī)劃方案中對新站開發(fā)區(qū)土地功能區(qū)的規(guī)劃劃定，此處提出的物流園區(qū)總體布局規(guī)劃是以物流服務(wù)設(shè)施建設(shè)為主體的物流功能的布局規(guī)劃，至于園區(qū)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能，將主要依托開發(fā)區(qū)相應(yīng)的招商引資功能和物流園區(qū)的支持而進(jìn)行，故物流功能以外的相關(guān)功能將不作為物流園區(qū)的總體布局規(guī)劃的內(nèi)容。 生活配套區(qū)的綜合性功能區(qū)，物流園區(qū)并非一個單純的物流項目，而是及物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 物流企業(yè)發(fā)展、依托物流進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合性經(jīng)濟開發(fā)項目，因此，從該意義上說，生米大橋物流園區(qū)定義為物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)更為確切。但是，本次規(guī)劃僅以物流運作區(qū)為對象，占地 100畝 ，屬于生米大橋物流基地的核心功能區(qū)。 配送中心區(qū) 配送中心區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成。作為生米大橋物流園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于南昌市主城區(qū)內(nèi)，因此，在區(qū)域布局原則上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與南昌市主城區(qū)及現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域聯(lián)系最為便捷的位置，同時兼顧與園區(qū)內(nèi)物流中心區(qū)的聯(lián)系。 15 物流中心區(qū) 物流中心區(qū)由物 流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運輸中心的關(guān)系而形成。作為生米大橋物流園區(qū)中運作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于南昌市主城區(qū)外以及周邊地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與南昌市進(jìn)出市主通道的便捷連接，兼顧與園區(qū)內(nèi)配送中心區(qū)的聯(lián)系。 信息管理系統(tǒng) 南昌物流網(wǎng)（ 為支持物流園區(qū)的發(fā)展，園區(qū)開發(fā)建設(shè)企業(yè)將開發(fā)和建設(shè)物流信息平臺，物流信息平臺系統(tǒng)建設(shè)的目的是為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)和 企業(yè)物流管理提供公共物流信息，并為進(jìn)入物流園區(qū)的小型物流企業(yè)、物流及運輸代理企業(yè)、運輸配載企業(yè)及車輛等提供廉價的物流信息管理手段和工具，以提高園區(qū)的物流服務(wù)質(zhì)量和效率，成為物流服務(wù)供需雙方開展交易活動的橋梁和紐帶，完善園區(qū)物流功能合理組合和資源有效利用的機制。 江西地區(qū)最全面、最權(quán)威的物流綜合門戶網(wǎng)站，經(jīng)中國互聯(lián)網(wǎng)管理中心審查備案，由南昌博成實業(yè)發(fā)展公司投資運營，中國數(shù)碼集團提供技術(shù)支持共同建設(shè)。南昌物流網(wǎng)站的內(nèi)容分為：交易中心、二手車交易、資訊中心、物流論壇、產(chǎn)品大全、公司庫六大板塊。立足江西，面向中部， 輻射全國。 根據(jù)現(xiàn)代物流的特征以及對物流園區(qū)的功能定位，考慮到物流企業(yè)和企業(yè)物流管理的發(fā)展需要，園區(qū)物流服務(wù)方式應(yīng)體現(xiàn)在為客戶提供專業(yè)化物流服務(wù)、為客戶提供快速響應(yīng)物流服務(wù)、為客戶提供高水平的物流系統(tǒng)服務(wù)、建立集物流、商流。信息流于一體的新型物流配送中心等 4個幾方面。 第五章 運行規(guī)劃 16 經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場開拓的智謀膽略、觀念視野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。競爭是無情的，只有強者才能得到生存和發(fā)展。 “生米大橋物流園區(qū)”近期經(jīng)營目標(biāo)是： 在項目 建成以后的三至五年內(nèi)，培育電子物流需求市場，引導(dǎo)南昌物流行業(yè)跨越式地發(fā)展。著力拓展電子物流服務(wù)領(lǐng)域，促進(jìn)南昌物流行業(yè)的信息化發(fā)展。 長遠(yuǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是： 以國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)大市場為舞臺，不斷改進(jìn)、完善、創(chuàng)新自身的經(jīng)營管理體系，樹立品牌意識，發(fā)揮品牌效應(yīng)，一業(yè)為主、全面發(fā)展，力爭五至十年內(nèi) ,在其他重點城市、接軌城市、友好城市等地區(qū)創(chuàng)辦相同品牌的物流配套 /物流補充基地，以此將信息化時代的高科技電子物流服務(wù)推向全國甚至波及海外，使“生米大橋物流園區(qū)”成為省內(nèi)物流行業(yè)排行榜前十位的明星企業(yè)、使“生米大橋物流園區(qū)”成為省內(nèi) 電子物流行業(yè)排行榜前五位的特色企業(yè)。 沒有特色，就沒有市場。 6000 畝的物流基地，試問如雷同將何以打造品牌。堅持“人無我優(yōu)，人優(yōu)我特”的市場法則，一個美侖美奐，電子物流科技型物流企業(yè)在江西南昌崛起并實現(xiàn)又好又快的發(fā)展。 “生米大橋物流園區(qū)”向社會提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無形服務(wù)產(chǎn)品和有形實物產(chǎn)品交易。不同的產(chǎn)品有不同的市場需求，由此產(chǎn)生不同的經(jīng)營方式，分別概述如下： 物流服務(wù)中心： 成立直屬的“核心戰(zhàn)力”。 首先，加大廣告宣傳的力度。不僅要利用電視、報紙等新聞媒體，將“生米大橋物流 園區(qū)”的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語言，在全國或站內(nèi)有影響的各新聞媒體或國際多媒體 17 互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報道。例如與南昌物流網(wǎng)合作，開辦“生米大橋物流園區(qū)”專題欄目，對廣東省、港、澳、臺地區(qū)及內(nèi)地各省市物流市場予以導(dǎo)向等，持續(xù)不斷的輿論攻勢。只有創(chuàng)天下名品牌，才能招攬?zhí)煜驴汀?第二，爭取省內(nèi)相關(guān)職能部門、商貿(mào)部門及市政府的大力支持，將“生米大橋物流園區(qū)”列入“電子物流市場試驗示范基地”對外推介。如主辦或協(xié)辦文藝演出、競賽、評選、頒獎及物流商貿(mào)交流等活動。 第三，精 心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場信息活動。透明化、電子化、資訊化，只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)國內(nèi)外一切優(yōu)秀資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“生米大橋物流中心”真正成為 6000畝江西物流基地競相開放爭艷的百花園。 第四，充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來的附加經(jīng)濟效益。發(fā)展附屬行業(yè)不僅產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益，而且產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)和支持“生米大橋物流園區(qū)”主行業(yè)的發(fā)展?！耙粯I(yè)為主，全面發(fā)展”是經(jīng)營中的重要一環(huán)，在實施過程中應(yīng)努力做好這篇大文章。 只有吸收、借鑒一切成功有益的經(jīng)營管理經(jīng)驗，并結(jié)合實 際，大膽創(chuàng)新，才能更好地開拓電子物流服務(wù)業(yè)的全新市場。 “與國際物流經(jīng)濟接軌、與國際知名制造商聯(lián)號” 是“生米大橋物流園區(qū)”經(jīng)營的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場占有份額。特別注重會務(wù)團、大客團的市場開拓，爭取得到各機構(gòu)、各區(qū)域性組織，特別是重點制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)的服務(wù)項目；對品牌構(gòu)建及附加價值提升具有深遠(yuǎn)的影響。 同樣，十分重視對省內(nèi)其他地市市場的開拓。隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的日異提高，省內(nèi)交往日益頻繁、物流發(fā)展步入黃金時期。加強與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強與國家重點企業(yè)、各市大中型企業(yè)的 直接聯(lián)系，認(rèn)真開拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務(wù)。 18 第六章 投資估算 流園區(qū)的投資規(guī)模 根據(jù) 生米大橋 物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論， 生米大橋 物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。以及根據(jù)目前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前南昌市建筑市場與土地價格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下： 園區(qū)物流設(shè)施 土地價格約為 7萬元 /畝，其園區(qū)土地成本為 700萬元人民幣； 倉庫及堆場 按照 生米大橋 物流園區(qū)初步格局規(guī)劃，倉庫建成一層架空式的儲藏室內(nèi)空間，總占地約為 27000平方米，倉庫總建筑面積為 27000平方米；而堆場的規(guī)劃占地約 25000平方米，其總建筑面積為 25000平方米。在南昌市的倉庫平均造價400元 /平方米，堆場平均造價 360元 /平方米；故倉庫建筑成本投資約 1080萬元，堆場建筑成本投資約 900萬元，合計 1980萬元。 商業(yè)店鋪 占地面積為 6700 平方米，是沿 街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3 層，進(jìn)深平均約 10 米、開間平均約 6 米 ，其總建筑面積 2 萬平方米。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂、健身、購物等場所。根據(jù)南昌市商業(yè)店鋪建筑 綜合造價 800 元 /平方米，故其商業(yè)投資約 1600 萬元人民幣。 （上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及 19 冷藏設(shè)備等購置費用。） 園區(qū)主通道 按照生米大橋物流園區(qū)道路規(guī)劃，其園區(qū)主通道規(guī)劃為寬 10米，長 800米共8000平米的園區(qū)主通道，而主通道平均造價 700元 /平方米；故其投資約為 560萬元。 物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國內(nèi)信息系 統(tǒng)建設(shè)和南昌市具體條件，預(yù)計信息系統(tǒng)總投入為 160萬元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，總成本投入預(yù)為 5000萬 元。 項目土地成本為 700萬元人民幣、 園區(qū)物流設(shè)施 基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 4140萬元人民幣，其次加上信息 系統(tǒng)總投入為 160萬元， 合計項目投資總額 5000萬元。 項目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時間為二年，一期工程預(yù)計投資約 3000萬元，其余均在二期工程投入，預(yù)計總投資約為 5000萬元。 第七章 融資方案 項目融資組織形式為項目法人融資形式。項目融資主體為南昌博成實 業(yè)發(fā)展有限公司。是家私營企業(yè)，法定代表人為，注冊資本？萬元，公司地址：室。 項目自有資金籌措為 3000萬元。 項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決： 20 項目法人資本金，南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司為開發(fā)本項目； 項目建設(shè)投入資金除項目自有資金外。債務(wù)資金為 2000萬元，主要通過向銀行申請中長期開發(fā)貸款的形式解決。 銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來源主要是項 目可用于還本的開發(fā)投資利潤。 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高， 3000萬元的資本金達(dá)到項目總投資額的 60%，根據(jù)法人南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司的現(xiàn)有實力，自籌資本金的能力可以得到保證。 雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項目很好的市場前景，豐厚的投資匯報，信用 等級，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá) 60%，項目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件，爭取到2000萬元左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。 在項目投入總資金中， 自有資金部分占： 60% 債務(wù)資金部分占： 40% 對于一個房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。 對于以上融