商業(yè)物流園可行性研究報告

X 1 目 錄 前言 第一章 總論 目建設(shè)背景 5 目概況 10 目報告編制的依據(jù) 12 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析 概況 14 東區(qū)概況 23 邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施 28 材家居市場調(diào)研 33 第三章 物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 流園區(qū)的內(nèi)涵 35 流園區(qū)的功能 37 流園區(qū)的發(fā)展歷程和相關(guān)經(jīng)驗 37 流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展模式 39 流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析 40 流園區(qū)的發(fā)展政策分析 41 X 2 003 年發(fā)展情況分析 41 第四章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案 劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境 44 體規(guī)劃設(shè)計原則 45 劃布局及業(yè)態(tài)分布 45 通組織 46 觀設(shè)計 46 境保護 46 劃指標、建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 47 第五章 項目組織管理與保障措施 目管理措施 48 劃管理 49 程管理 49 金管理 49 息管理 50 目建設(shè)的保障措施 50 金籌措的措施 50 工組織措施 50 X 3 第六章 營銷戰(zhàn)略體系 目定位 51 業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想 52 特色化的物流園區(qū)發(fā)展之路 53 目開發(fā)節(jié)奏 54 第七章 投資分析 目投資估算 55 目盈利分析 57 目損益表及現(xiàn)金流表 58 第八章 結(jié)論 結(jié)論 59 附件： 附件 1：項目前六期地塊分布 圖 X 4 前 言 東北振興 X 先行 “振興東北”是國家繼“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略實施后的又一重要舉措，旨在實現(xiàn)“兩個東西經(jīng)濟互動的輪子”同時運轉(zhuǎn)。 東北亞經(jīng)濟中心的規(guī)劃，將成為繼“珠三角”、“長三角”、“京津冀北”地區(qū)之后的第四個經(jīng)濟增長極。 X，各項產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，正面臨著前所未有的發(fā)展契機。 如何抓住機遇、展示自我、率先吸引世界關(guān)注？ 東北振興， X 先行！ X 5 第一章 總論 目發(fā)展背景 目概況 目報告編制的依據(jù) X 6 目發(fā)展背景 四增長極”與“東北大振興” 隨著國際經(jīng)濟形勢的發(fā)展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈和“京津冀北”地區(qū) 之后的“國內(nèi)經(jīng)濟 第四增長極”。東北大振興是世界經(jīng)濟政治形勢發(fā)展的需要，也是新時期提高我國綜合國力的需要，更是經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的客觀要求。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈處于東北亞經(jīng)濟圈的中心地帶，是中國歐亞大陸橋的東部起點之一，其經(jīng)濟總量約占全國的 1/5，是我國最大的工業(yè)密集區(qū)。在環(huán)渤海地區(qū) 5800 公里的海岸線上，近 20 個大中城市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，包括大連、青島、秦皇島等重要港口在內(nèi)的 60 多個大小港口星羅棋布。隨著世界經(jīng)濟全球化加劇發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的一體化正在深化。在國際經(jīng)濟一體化的重心不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢下，環(huán)渤海經(jīng)濟圈與 東北（亞）地區(qū)發(fā)展互動潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的 X、大連、天津、青島等一大批城市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)城市發(fā)展群，吸引國際投資目光。 2003 年，黨的十六大提出振興東北的發(fā)展戰(zhàn)略，加快調(diào)整和改造“東北老工業(yè)基地”已成為與“西部大開發(fā)”齊肩并重的國策。 X 7 時俱進的 X X 即是東北重工業(yè)城市的中心，又是 “ 第四經(jīng)濟增長極 ” 的核心城市，在全面推進振興東北老工業(yè)基地的進程中，必然起到?jīng)Q定性作用。 X 市政府已提出 “ 全國先進裝備制造基地 ” 的城市定位及發(fā)展 “ 大 X” 的策略，形成全國看東北，東北看遼寧， 遼寧看 X 的良好局面。 發(fā)展規(guī)劃： 2002 年國務(wù)院批準的 X 市城市總體規(guī)劃，其理想模式為 “ 一個中心城區(qū)、四個副城區(qū)、兩個邊緣組團、七個衛(wèi)星城 、二十個小城鎮(zhèn) ” 。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由 186 平方公里擴展到 440 平方公里，城市規(guī)劃范圍將達到 1220 平方公里。 關(guān)注重點： 渾南新區(qū) 建設(shè) “ 北方浦東 ” ： 規(guī)劃面積 方公里，功能單元為 “ 三區(qū)一城一帶 ” 。 鐵西新區(qū) 現(xiàn)代 “ 工業(yè)園區(qū) ” ： 目前鐵西新區(qū)面積已達 126 平方公里，功能定位：建設(shè)以裝備制造業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一體的現(xiàn)代化 工業(yè)園區(qū)。 金廊工程 核心 “ 發(fā)展戰(zhàn)略 ” ： 規(guī)劃總面積 方公里，從北陵公園到渾河橋，平均寬度 1 至 2 公里，全長 17 公里。包括 “ 一軸 ” 、 “ 四區(qū) ” 和 “ 九節(jié)點 ” 。 關(guān)注重點 大東“商機平臺”：作為未來城市經(jīng)濟發(fā)展的重點，大東 X 8 區(qū)區(qū)域功能規(guī)劃為“一城兩帶三區(qū)”。 限商機在大東 總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想： “一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機新平臺； 一城： X 汽車城。以沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。 兩帶：科教文化旅游服務(wù) 產(chǎn)業(yè)帶及中部商業(yè)帶。 三區(qū)：小東商貿(mào)區(qū)、八王寺 吉祥 北海商住區(qū)、沈海現(xiàn)代綜合物流園區(qū)。 經(jīng)濟地位： 大東區(qū)經(jīng)濟走勢強勁，區(qū)內(nèi)聚集了 X 金杯客車制造有限公司、 X 黎明航發(fā)集團、 X 華潤壓縮機有限公司、 X 三洋空調(diào)有限公司、 X 東芝電梯有限公司、 X 金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢企業(yè)。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等 。目前，大東區(qū)作為 X 市最具 競爭力的工業(yè)區(qū) 的優(yōu)勢經(jīng)濟地位已確立 。 汽車產(chǎn)業(yè)： 四大整車制造廠 ： X 金杯客車制造有限公司、 金客中華轎車廠、 X 金杯通用汽車制造有限公司、 X 寶馬華晨汽車制造有限公司； 三大汽車發(fā)動機制造廠 ： X 航天三菱發(fā)動機有限公司、 X 9 X 新光華晨發(fā)動機有限公司、 X 航天新光集團； 另有 汽車改裝廠家以及汽車零部件生產(chǎn)廠 28 家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè) 20 家， 已 形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。 大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán) 境 。 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是 X 市人民政府最近批準在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地 方公里，汽車貿(mào)易園占地 方公里，汽車物流園占地 方公里。 2001 年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達到 260 億元，占 X 市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的 32%，實現(xiàn)利稅 22 億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的 48%。 大東區(qū)經(jīng)濟戰(zhàn)略地位確立，市場空間無可限量，具備發(fā)展各項業(yè)態(tài)的條件，有一定環(huán)境依托及形象基礎(chǔ)。 流業(yè) 國家綜合國力的重要體現(xiàn) 1997 年東南亞爆發(fā)經(jīng)濟危機之后，人們在分析和總結(jié)東南亞各國和各 地區(qū)的情況時發(fā)現(xiàn)，以物流產(chǎn)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)的新加坡、香港有較強的抗御經(jīng)濟危機的能力。例如， 1998 年受金融風暴影響較大的馬來西亞經(jīng)濟增長為 6 8，泰國為 8 0 ，東盟為 9 4，與之相比較，香港情況較好，為 5 1，而新加坡則實現(xiàn)了 1 5的正增長。從此，人們意識到物流對于國家的經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的意義，物流發(fā)展水平已成為一個國家綜合國力的重要體現(xiàn)。 物流業(yè)被視為未來企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，物流領(lǐng)域更被人看作經(jīng)濟增長的“黑暗大陸”，是“降低成本的最后邊界”，是降低資源消耗、提高勞動生產(chǎn) 率 X 10 之后的“第三利潤源泉”。在不少發(fā)達國家物流業(yè)都已發(fā)展為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。如日本，在近 20 年內(nèi)，物流業(yè)每增長 2 6，經(jīng)濟總量就增加 1。在美國，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達到 9000 億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。經(jīng)過多年的物流業(yè)的發(fā)展，在日、美兩國已成就了不少行業(yè)巨子。美國的聯(lián)邦快遞， 1995 年營業(yè)額達到 125 億美元；日本的佐川急便， 1995 年營業(yè)額達到 57 億美元。 目前我國物流業(yè)經(jīng)營額超過 5 億元的企業(yè)還未出現(xiàn)，與 邦快遞等國外物流企業(yè)相比，國內(nèi)物流企業(yè)所占市場份額少，服務(wù)功能少，高素質(zhì)人才少。企業(yè)競爭能力 弱，融資能力弱，貨源不穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)單一，缺乏網(wǎng)絡(luò)組合。事實上，我國現(xiàn)階段物流企業(yè)從網(wǎng)絡(luò)、功能、管理、服務(wù)、業(yè)績等方面綜合評估，物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)代物流是調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迫切需要，是傳統(tǒng)運輸業(yè)的發(fā)展方向，是運輸與生產(chǎn)最佳融合的渠道，更是改變傳統(tǒng)攬貨方式，取得增值效益的需要。 巨大的市場需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長足發(fā)展。 品牌觀念仍未出現(xiàn)，國外稱中國無純粹的物流企業(yè)。 目 概 況 目概述 X 光彩大東方商業(yè)物流園三期項目 本情況： 項目位臵： X 市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷 8 號，南至園區(qū)輔助規(guī)劃路，東臨一期項目，北至園區(qū)東西向主規(guī)劃路，西至園區(qū)南北向主規(guī)劃路。 總占地面積： 48100 平方米 X 11 項目總建筑面積： 95520 平方米 三期項目規(guī)劃圍繞項目整體建成“建材家居家具采購基地”的偉大目標構(gòu)想展開，是規(guī)劃中十二個專業(yè)城的另一主要組成部分。由三大建材城組成，作為整個園區(qū)高檔精品櫥柜、地板、陶瓷潔具專賣中心，是集零售和批發(fā)于一體的具有國際水準的專業(yè)建材城。 目 報 告 編 制 的 依 據(jù) 照 X 市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊； 照 X 市人民政府“投資指南”材料； 照 X 市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃； 照 X 市相關(guān)官方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容； 照東方 臵業(yè)公司與政府的相關(guān)報告。 本報告中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當以 X 市人民政府提供的數(shù)據(jù)、信息為準。 X 12 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析 概況 東區(qū)概況 邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施 車及建材家居市場調(diào)研 X 13 概況 市概況 X 是遼寧省的省 會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 X 現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積 平方公里，市區(qū)面積3495 平方公里。總?cè)丝?人，市區(qū)人口 人。 X 是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟基礎(chǔ)，城市規(guī)模居全國第四位， 在全國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位。作為東北的中心城市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟信息和科技文化的中心，同時 與周圍的鞍山、撫順、遼陽、本溪、丹東、營口、鐵嶺七城市構(gòu)成了遼寧中部城市群和經(jīng)濟集聚區(qū)， 成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟、文化中心。 臵與地貌 X 位于遼寧省中部，東西長 115 公里，南北長 205 公里。 X 市國土面積為12980 平方公里，其中城區(qū)面積 185 公里。 X 地區(qū)以平原為主，地勢平坦，平均海拔 50 米左右，山地丘陵集中在東北、東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢由東向本緩緩傾斜。 候 X 14 X 屬北溫帶受季風影響的半濕潤大陸性氣候。 全年氣溫在 之間，平均氣溫 ，全年降水量 500 毫米，無霜期 183 天。受季風影響，降水集中，溫差較大，四季分明。 冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕 潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。 濟地理位臵 X 背倚長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。在以 X 為中心的 150公里的半徑內(nèi)，有中國著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。溝通世界的大連港，正在開發(fā)的營口新港和錦州港距 X 也不超過 250 公里。 X 作為中國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟中心城市和通往中國長城以南地區(qū)的必經(jīng)之路。長期的經(jīng)濟發(fā)展形成了密如蛛絲的航空、鐵路、公路 運輸網(wǎng)絡(luò)。 X 民航以桃仙機場為中心開辟了 70 條國內(nèi)國際航線。 X 也是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐。 成了少有的高速公路網(wǎng)絡(luò)。 口概況 X 市現(xiàn)有 總?cè)丝?人，市區(qū)人口 人。 其中男性人口為 377萬人，占總?cè)丝诘?女性人口 363 萬人，占總?cè)丝诘?人口中非農(nóng)業(yè)人口 人，占總?cè)丝诘?家業(yè)人口 總?cè)丝诘?未落常住戶口 人，占總?cè)丝诘?X 居民年齡構(gòu)成 0200400600萬人 8014歲 1564歲 6 5 歲 以 上 X 15 X 居民教 育程度構(gòu)成 政區(qū)域 X 市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū) 9 個市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市 4 個縣（市）。區(qū)、縣（市）下設(shè)街道辦事處 112 個，鄉(xiāng)政府 73 個，鎮(zhèn)政府 68 個。 通條件 X 是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國之首。沈山、長大、沈丹、沈吉等六條鐵路匯集 X 并通向四面八方。公路總里程 5080 公里，由 X 至北京、 X 至大連、 X 至撫順、 X 至本溪、 X 至長春以及繞城高速公路和二環(huán)路構(gòu)成的環(huán)繞 X，連接海港、空港的“三環(huán)五射” 高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。民航從 X 過港航線有 67 條，通往國際及國內(nèi)各大中城市。 0100200300萬人 中及中專 初中 小學 掃盲班 文盲 X 16 城市基礎(chǔ)設(shè)施 中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達 交通快速干道系統(tǒng)初具規(guī)模。城市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為重點，以加強城市景觀建設(shè)為突破口，相繼完成了大二環(huán)快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等城市重點交通工程的建設(shè)。 城市公用設(shè)施持續(xù)改善，供水、供熱、供電、供氣等設(shè)施功能加強，服務(wù)質(zhì)量不斷提高。 2003 年，全市新鋪設(shè)供水管網(wǎng) 里，供水管網(wǎng)改造 合日供水能力 立方米。全市供熱面積 10200 萬平方米。全年實際用電量 千瓦小時。其中，工業(yè)用電 千瓦小時，增長 煤氣供氣管道總長度 2160 公里。 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長。 2003 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 元，比 上 年增長 平方米，增長 商品房竣工面積 平方米，增長 商品房銷售面積 平方 米，增長 其中商品住宅銷售 平方米，增長 城市環(huán)境保護和治理城市整體環(huán)境進一步改善，環(huán)境質(zhì)量實現(xiàn)歷史性突破。全年共完成環(huán)境污染治理項目百余個，先后建設(shè)了東部滿堂河、南部凌空、西部攬軍等污水處理廠，完善了原有的北部污水處理廠。整治和恢復(fù)了渾河生態(tài)環(huán)境，城區(qū)段河水水質(zhì)達到四類標準。城市污水日處理能力達到 95 萬噸，污水處理率達到 改造和新建了老虎沖、大辛兩個垃圾填埋場，全市日處理垃圾 4484 噸，生活垃圾無害化處理率達到 100。全年共拆除煙囪 1113 根、鍋 X 17 爐房 403 座，推廣民用型煤 戶，并采取揚塵覆蓋工程、機動車尾氣污染防治等措施，煙塵控制區(qū)達標覆蓋率達到 100，全年環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)已達到 298 天，達到創(chuàng)模標準。全市噪聲達標區(qū)覆蓋率達到 70，自然保護區(qū)覆蓋率達到 建成生態(tài)環(huán)保模范住宅小區(qū) 35 個。 城市綠化實施森林城市戰(zhàn)略，全面推進城市綠化建設(shè)。 2003 年新增公共綠地面積 482 公頃，建成大東廣場、德勝公園、方家欄公園、高官臺生態(tài)園等一批綠地精品，改造了和平廣場和中山廣場。全年新建居住區(qū)綠地 341 公頃。繼續(xù)開展環(huán) X 生態(tài)森林圈建設(shè)工程，東北楔 、西 北 楔綠化帶建設(shè)穩(wěn)步進行。全年植樹428 萬株，鋪草坪 頃，新增綠地 方公里。到 2003 年末，全市綠化覆蓋率達 建成區(qū)園林綠地面積 頃，人均公共綠地面積8 平方米。 996 2010 年 X 城市總體規(guī)劃 X 市的城市建設(shè)與發(fā)展遵循人口、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。城市功能正由單一工業(yè)基地向多功能經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)正在加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進一步完善城市功能，實現(xiàn)單一工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)城市向現(xiàn)代化經(jīng)濟中心改變。具 體如下： X 城市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國際航空港副城及新城子副城組成，總面積1220 平方公里。 X 18 城市拓展形成中心城區(qū)“分散集團式”布局形式。 中心城區(qū)東起 X 與撫順市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至蘇撫灌渠，總面積 1150 平方公里。現(xiàn)狀城市人口 401 萬人。到 2010 年城市實際居住人口規(guī)模控制在 472 萬人以內(nèi)。中心城區(qū)是 X 市主體，是政治、經(jīng)濟、文化集中體現(xiàn)區(qū)。中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為東南組團布局形式，以中部核心區(qū)為核心，周圍分布東西南北四個副城及道義、汪家兩個組團，為中心城區(qū)開辟良好的發(fā)展空間，使城市由單一中心 結(jié)構(gòu)向松散布局過渡。 中部核心區(qū)以三環(huán)高速公路以內(nèi)，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，強化金融、商貿(mào)、文化、科技、信息中心職能； 東部副城由棋盤山風景區(qū)及周圍鄉(xiāng)、鎮(zhèn)組成。副城以中、高檔為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔； 西部副城以 X 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，重點以發(fā)展工業(yè)為主，配臵必要的生活區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施； 南部副城以蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城。 北部副城以虎石臺現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城； 道義組團以道義屯為基礎(chǔ)重點安排重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨立的生活和產(chǎn)業(yè)組團。 新建居住區(qū)主要安排 在渾南新區(qū)，大力開發(fā)渾南地區(qū)，使渾河變成內(nèi)河。一環(huán)路內(nèi)除棚戶改造外，不再以住宅建設(shè)為主，核心區(qū)內(nèi)，新建居住區(qū)主要安排在一環(huán)路以外，重點為渾河產(chǎn)業(yè)區(qū)，到 2001 年人均居住面積達到 12 平方米以上。 東部副城、南部副城、道義組團作為遠期發(fā)展用地。 濟概況 X 19 X 城市發(fā)展現(xiàn)狀 X 是國家 “ 一五 ” 時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng)過幾十年的發(fā)展， X 的工業(yè)門類增加到 184 個，全市工業(yè)企業(yè)達 5800 多家，初步構(gòu)建了汽車、機械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強的綜合配 套能力。 X 具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達 1000 億元，占全省的 1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的 1/4。特別是改革開放以來， X 不斷加快國有企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和改組步伐，加速傳統(tǒng)企業(yè)與高新技術(shù)、國際經(jīng)濟接軌的融合。以亞洲國家和地區(qū)為主的引資結(jié)構(gòu)正在被多元化引資格局所代替，一批世界 500 強企業(yè)和國際知名跨國公司投巨資駐足 X。通過與國外客商合資合作，彌補了建設(shè)資金不足問題，引進了國外先進技術(shù)和先進管理，加速了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，支柱產(chǎn)業(yè)群體不斷壯大，骨干企業(yè)和主導產(chǎn)品顯示出較強的市場競爭力 。 X 做為東北地 區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以 X 為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的 8 大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 X 擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的 “ 一環(huán)五射 ” 高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距 X 均不超過 400 公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的 X，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。 經(jīng)濟總體指標概述 回 顧 X 市近幾年的宏觀經(jīng)濟，可以看出 X 經(jīng)濟總量持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟實力 X 20 顯著增強。 總結(jié) 2002 年整體的經(jīng)濟形勢， X 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 1400 億元，同比增長 是近年來增長最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成 402 億元，同比增長 財政收入實現(xiàn) 105 億元，同比增長 連續(xù)兩年保持 30左右的增長。土地出讓金收入由 2000 年的 7000 萬躍升至 2001 年的 10 億，去年又達到 15 億元，土地出讓金已成為城市建設(shè)資金的主要來源。 從以上數(shù)字可以看出， X 經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。這對于 X 經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展奠 定了良好的基礎(chǔ)。 社會消費情況概述 X 市大力引進連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極發(fā)展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。 2002 年，全市社會消費品零售總額預(yù)計實現(xiàn) 695 億元，同比增長 各類市場成交額達到 812 億元，金融機構(gòu)存、貸款余額分別達到 2190 億元和 1820 億元，分別同比增長 貨幣凈回籠連續(xù) 12 年居全國之首。 人民生活水平概述 X 人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。 截至去年 12 月末，X 市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達 1214 億元，比 2002 年年初增長 156 億元，與 2001 年同期相比，這一增長率高過了 2001 年居民儲蓄增長率 4個百分點，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢 。 市政規(guī)劃概述 兩年來，全市城建累計投資 元。新增綠化面積 房公里，城市綠化率躍升至 完成了市府大路等 10 條街路的標準化改造，對 213 X 21 條市區(qū)道路進行了全面整修，總面積達到 751 萬平方米，使全市的道路完好率由過去的 70提高到 90。棚戶區(qū)改造使 戶居民遷入新居，新增公交車1250 輛。 X 宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢 X 是國家 “ 一五 ” 時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。經(jīng) 過幾十年的發(fā)展， X 的工業(yè)門類增加到 184 個，全市工業(yè)企業(yè)達 5800 多家，初步構(gòu)建了汽車、機械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強的綜合配套能力。 X 具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達 1000 億元，占全省的 1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的 1/4。 改革開放二十年來， X 堅定不移地實施外向牽動戰(zhàn)略，經(jīng)濟和社會持續(xù)、快速發(fā)展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步增大。初步統(tǒng)計。 2002 元，比上年增長 其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 元，增長 一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 財政收入快速增長。全年完成地方財政收入 元，比上年增長 全年地方財政支出達 元，增長 用于農(nóng)業(yè)支出 元，增長 用于教育事業(yè)支出 元，增長 城市居民人均可支配收入達 。 市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長。 2002 年全市已有各類市場 397 個。各類市場貿(mào)易成交額達 482 億元。縣及縣以下的社會消費品零售額增長 各種經(jīng)濟類型的消費品零售額普遍增長。其中國有經(jīng)濟零售額 X 22 元 %；集體經(jīng)濟零售額 元；私營和個體經(jīng)濟零售額 元；股份制經(jīng)濟零售額 元；港澳臺經(jīng)濟零售額 元；元，比上年翻一番。其它經(jīng)濟 元。出口總額 14 億美元，增加 12%。按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 元，餐飲業(yè) 元，制 造業(yè) 元，其他行業(yè) 元。按商品用途分，吃 元；穿 元；用 2002 年 ,全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長 億元 元 ;非國有經(jīng)濟投資 元 全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達 元，更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長；基本建設(shè)投資 元；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 781 億元，其他投資 元，住宅 元，房屋竣工面積 平方米，竣工中 住宅面積 平方米。全年新增固定資產(chǎn) 成投資額 元，占總投資額的 東區(qū)概況 東區(qū)概況 大東區(qū)位于 X 城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。全區(qū)總面積為 方公里，南北長 西寬 里 ,是 X 市面積最大的城區(qū) 勢北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為 21 米。氣候?qū)儆跍貛Ъ撅L氣候，冬寒時間較長少雪，夏熱時間較短多雨，春秋兩季氣候變化迅速，春季多風，秋季晴朗。 區(qū)位 X 23 大東區(qū)所在的沈 陽地處遼寧中部城市群中心。以大東區(qū)為中心 , 以 150 公里為半徑的范圍內(nèi) , 分布著鋼鐵基地鞍山 , 煤炭基地撫順 , 化纖基地遼陽 , 煤鐵基地本溪 , 石油基地盤錦 , 煤糧基地鐵嶺 , 電力基地阜新等 7 座大型工商業(yè)城市 , 構(gòu)成了經(jīng)濟聯(lián)系特別緊密 , 市場容量巨大 , 發(fā)展前途十分廣闊的遼寧中部城市群體。不僅可為工業(yè)企業(yè)提供取之不盡、用之不竭的礦產(chǎn)資源 , 而且還是一個購買力極強的產(chǎn)品銷售市場 , 企業(yè)的產(chǎn)品 , 可以就地、就近銷售。 基礎(chǔ)設(shè)施 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資 所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于 X 市前列。 交通 大東區(qū)所在地 X 是中國交通最發(fā)達地區(qū)之一 ,也是東北地區(qū)最大的交通樞紐 ,已形成陸海空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 公路： 以 X 為中心， X 至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。 鐵路： X 作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集 X，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。 海運： 從 X 出發(fā)， 2 小時可達營口港， 4 小時可達大連港，可與世界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。 空運 ： X 桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國際機場。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已 X 24 開通國內(nèi)外航線 70 多條，可直達中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國。 貨運： X 東站座落在大東區(qū)內(nèi)， 101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達的貨運網(wǎng)絡(luò)。 二環(huán)路橫穿全區(qū)， X 市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。 人力 資源 大東區(qū)的勞動力資源極為豐富， 現(xiàn)有人口 60 萬，其中 勞動人口近 40 萬，40 多所技工學校、職業(yè)學校，每 年可培養(yǎng)出可塑性極強的技術(shù)工人 7000 多名。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 11 萬余人，是 X 市科技人員最為集中、科技力量最強的園區(qū)之一。 其它 金融、保險、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿 足 多方面的需求。 東區(qū)宏觀狀況綜合評述 近年來，大東區(qū)的經(jīng)濟走勢強勁，各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，集燦爛的歷史文化積淀與現(xiàn)代都市氣息于一體，以其深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、周到的服務(wù)體系、良好的投資環(huán)境吸引越來越多的海內(nèi)外人士，成為他們事業(yè)成功、財源廣進的熱 土 。經(jīng)濟 結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟增長點迅速發(fā)展 ， 在經(jīng)濟總量中的比例已達到 80%以上。餐飲娛樂業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點 110 萬平方米 。 大東區(qū)是當前 X 市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如 X 黎明航發(fā)集團、 X 華潤壓縮機有限公司、 X 三洋空調(diào) X 25 有限公司、 X 東芝電梯有限公司、 X 金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國） 有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等。 大東區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模。區(qū)內(nèi)有四大整車制造廠 X 金杯客車制造有限公司、金客中華轎車廠、 X 金杯通用汽車制造有限公司、 X 寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機制造廠 X 航天三菱發(fā)動機有限公司、X 新光華晨發(fā)動機有限公司、 X 航天新光集團；汽車改裝廠家以及汽車零部件生產(chǎn)廠家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)家，形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū) 為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境 。 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是 X 市人民政府最近批準在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 占地 方公里，汽車貿(mào)易園占地 方公里，汽車物流園占地 2001 年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達到 260 億元，占 X 市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的 32%，實現(xiàn)利稅 22 億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的 48%。其以現(xiàn)在的汽車制造、機械加工、電子信息技術(shù)制造、生物制藥、新材料、環(huán)境保護、物流配送等企業(yè)為依托，重點發(fā)展汽車工業(yè)。 大東區(qū)也將是 X 市最 適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場，是 X 市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑臵的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?X 26 東區(qū)相關(guān)的規(guī)劃建設(shè) “一城兩帶三區(qū)”商機開啟新平臺 一城： X 汽車城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。 兩帶： (1)、 科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。以 X 大學、 X 五中、大東廣場、德勝公園、兵器公園、大東體育場為支撐的南北運河旅游文化休閑娛樂觀光帶 (2)、 中部商業(yè)帶。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。 三區(qū)： (1)、小東商貿(mào)區(qū)。東中街停車場、津橋停車場、 X 廣場、小商品大世界、小食品城、日匯大廈、冠信大廈、寶馬汽車大廈、東北數(shù)碼大廈。 (2)、 八王寺 吉祥 北海商住區(qū)。八王寺商住區(qū)、吉祥商住區(qū)、北海商住區(qū)、東站廣場、大二臺子居住區(qū)、四德里居住區(qū)、金晨白領(lǐng)居住區(qū)、老瓜堡居 住區(qū)、小二臺子居住區(qū)。 (3)、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。干鮮果品批發(fā)市場、集裝箱堆放場、日用工業(yè)品配送中心。 大東區(qū) 經(jīng)濟目標 (1) 完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 398340 萬元，同比增長 20。 (2) 完成固定資產(chǎn)投資 50000 萬元，同比增長 66% 。 (3) 社會消費品零售總額達到 72000 萬元，同比增長 20% 。 X 27 (4) 實現(xiàn)外資調(diào)入 6000 萬美元，同比增長 20%；出口創(chuàng)匯 2800 萬美元，同比 。 (5) 增長 合同外資 11400 萬美元，同比增長 20%；出口供貨值 28000 萬元，同比增長 12%。 (6) 完成財政收入 50556 萬元，同比增長 12% 。 社會事業(yè)發(fā)展目標 （ 1） 舊區(qū)改造建設(shè)。全年新開舊區(qū)改造面積 40 萬平方米，積極向市里爭取大小二臺子等地區(qū)棚戶區(qū)改造。 （ 2） 道路改造建設(shè)。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等 15 條一、二級街路，整修改造三、四級道路 17 萬平方米。 （ 3） 森林城區(qū)建設(shè)。植樹 30 萬株，完成望花街、東望街兩條出口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。 （ 4） 標志性景觀工程建設(shè)。啟動大東廣場主體建設(shè)，力爭年內(nèi)主體竣工。啟動德勝公園 、 芙蓉湖公園建設(shè)。 （ 5） 社區(qū)建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達到 80 平方米以上，平均面積達到 115 平方米以上，達標社區(qū)達到 70% 以上 ，示范社區(qū)達到 40% 以上。 （ 6） 拆違治亂工程。按照市政府的統(tǒng)一要求，拆除區(qū)域內(nèi)主要街路的違建、臨建及占道商亭，積極推進占道市場退路進廳。 邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施 目整體基本情況概述 X 28 項目位于 X 市大東區(qū)沈海工業(yè)園區(qū)內(nèi) ,占地面積 平方米 ,建筑面積122 萬平方米 ,四至分別為東二環(huán)路 ,東北大馬路 ,東建街 ,聯(lián)合路 . 周邊地上建筑情況 項目地塊由東二環(huán)路 ,東北大馬路 ,東建街 ,聯(lián)合路圍合，在大東屬于老城區(qū)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)。 周邊景觀分析 自然景觀： 該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少 不僅形成大型自然景觀帶 ,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈 . 人