安威尼斯項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告

目 錄 前 言 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 二、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 二、曲江宏觀環(huán)境分析 三、曲江會(huì)展產(chǎn)業(yè)園環(huán)境分析 四、會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)的關(guān)系 五、曲江會(huì)展中心概況 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、政策環(huán)境 二、土地市場(chǎng) 三、商品房市場(chǎng) 四、分物業(yè)市場(chǎng) 五、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 第四章 項(xiàng)目發(fā)展定位 一、項(xiàng)目定位 二、項(xiàng)目運(yùn)作思路 三、項(xiàng)目銷售價(jià)格建議 第五章 項(xiàng)目收益與財(cái)務(wù)分析 第六章 結(jié)論與建議 前 言 摘要 一、可行性分析的目的 可行性研究是通過對(duì) 市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等 方面 進(jìn)行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面 進(jìn)行 分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資， 是為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。 本次研究是就西安市曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園 2 地塊項(xiàng)目的發(fā)展定位及可行性進(jìn)行研究，在遵循專業(yè)、科學(xué)和客觀的原則基礎(chǔ)之上，分別從市場(chǎng)因素和財(cái)務(wù)因素角度出發(fā)，對(duì) 2 地塊項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。 二、分析方法及主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素 1、 分析方法 在前期市場(chǎng)分析中，多采用市場(chǎng)比較法、實(shí)地 調(diào)研、訪談等進(jìn)行定性和定量分析，在后期財(cái)務(wù)分析中，采用財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行定性分析，并利用敏感性分析進(jìn)行不確定性分析。 財(cái)務(wù)測(cè)算需要根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列基本報(bào)表的制作，根據(jù)報(bào)表制作完成的數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析。測(cè)算的基本報(bào)表主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、投資成本估算表、銷售收入估算表、敏感性分析表等。測(cè)算中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回報(bào)率等。 除對(duì)上述主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行必要的計(jì)算和分析外，我們還必須考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。 由于在項(xiàng)目測(cè)算過程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來自于預(yù)測(cè)和估算，有 一定程度的不確定性。為了分析不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，我們需要進(jìn)行不確定性分析，來估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可靠性。 不確定性分析包括敏感性分析，盈虧平衡分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目常用的是敏感性分析和盈虧平衡分析。對(duì)于本項(xiàng)目來說，如果進(jìn)行盈虧平衡分析涉及因素過多，過于復(fù)雜，因此只需進(jìn)行敏感性分析。 2、主要財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件 以下分析旨在根據(jù)甲方提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以及待開發(fā)項(xiàng)目地塊的相關(guān)資料就項(xiàng)目之財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)價(jià) ,特將以下之基本假設(shè)作特別說明： 銷售比例：辦公、公寓、配套商業(yè)物業(yè)采用銷售模式， 酒店部分考慮委托管理性自持。 可售物業(yè)銷售率：根據(jù)市場(chǎng)反映以及現(xiàn)階段的分析目的，辦公、公寓、配套商業(yè)部分按照 2 年銷售周期 100%銷售率考慮。 3、風(fēng)險(xiǎn)因素 在市場(chǎng)方面，主要考慮區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量與需求的有效配合及未來的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析及投資者投資心態(tài)變化對(duì)項(xiàng)目的影響。而財(cái)務(wù)方面，主要是在敏感度分析中會(huì)涉及選擇一些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，主要因素包括：土地成本（收購價(jià)格）、銷售價(jià)格等。依據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件和區(qū)域市場(chǎng)狀況，我們將土地成本和住宅售價(jià)定為風(fēng)險(xiǎn)因素，據(jù)此進(jìn)行分析。 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱 【威尼斯酒店】 2、開發(fā)企業(yè) 西安大金置業(yè)有限公司 開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介： 西安大金置業(yè)有限公司成立于 2010 年 9 月， 注冊(cè) 資金 1000 萬元， 本 公司將以 健康 的企業(yè)形象，良好的 企業(yè)文化 ，憑借自身的資源優(yōu)勢(shì)打造一流的 房產(chǎn) 項(xiàng)目，作為西安房地產(chǎn)行業(yè)的新生力量，將為西安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 3、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及經(jīng)營效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑占地面積 24 畝（ 16000 ） 用地性質(zhì) 業(yè)金融用地） 總建筑面積 107200 地上 98770 酒店建筑面積 30000 公寓建筑面積 29100 辦公建筑面積 29100 商業(yè)建筑面積 19000 容積率 位配比 1:1 均價(jià) 公寓、辦公部分 9000 元 /、商業(yè)部分15000 元 /、酒店自持經(jīng)營 總收入 可售部分： 8088000000 元 酒店（ 20 年）： 1036800000 元 開發(fā)成本 可售部分： 527484480 元 酒店： 330000000 元 收益率 可售部分： 酒店（ 20 年）： 4、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 結(jié)論： 基于市場(chǎng)層面和財(cái)務(wù)層面兩個(gè)方面，認(rèn)為本項(xiàng)目在市場(chǎng)方面具備良好市場(chǎng)預(yù)期，雖在一定程度上有不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素，但具備可行性；財(cái)務(wù)層面各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)表明本項(xiàng)目可行。 風(fēng)險(xiǎn)： 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高。 政策風(fēng)險(xiǎn)：中國房地產(chǎn)近兩年開發(fā)過猛、過熱，中央和地方制定了眾多土地、金融、銷售等房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的法規(guī)政策，以抑制房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭； 建議： 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，控制成本投入，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。用成熟的開發(fā)模式降低項(xiàng)目的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，利用合理的分期開發(fā)策略，后期待配套日趨成熟在價(jià)格上做提升，以提升項(xiàng)目整體價(jià)值。合理安排項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、有計(jì)劃的資金投入、是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)保證項(xiàng)目成功的重要因素。 5、可行性研究依據(jù)： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（建設(shè)部：建標(biāo) 2000205 號(hào)） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； (國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 1993530 號(hào) ) 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件；（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811 號(hào)） 有關(guān)單位提供的相關(guān)資料； 西安市 2011 年 1 4 月份統(tǒng)計(jì)年鑒； 西安市 2010 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告； 西安市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料及數(shù)據(jù)； 西安市深度市場(chǎng)調(diào)研（包括實(shí)地調(diào)研、文案調(diào)研、專家訪談等）； 二、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目綜述 威尼斯酒店項(xiàng)目是西安大 金置業(yè)有限公司籌建的由五星級(jí)酒店、辦公樓及公寓樓組成的城市綜合體項(xiàng)目，威尼斯酒店項(xiàng)目也是曲江新區(qū)核心區(qū)域的地標(biāo)性建筑。 威尼斯酒店項(xiàng)目位于會(huì)展中心一期展館東側(cè)，曲江國際會(huì)議中心以北，翠華路以西，規(guī)劃占地 24 畝（ 16000 ），由一棟酒店、一棟辦公樓和一棟公寓樓組成，總建筑面積約 107200 平方米。 威尼斯酒店總建筑面積 30000 ，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)床位 400500 個(gè)，酒店定位高端，設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，主要面向蒞臨展會(huì)的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員及來西安旅游的高級(jí)團(tuán)隊(duì)及個(gè)人。 2、地塊形狀 地塊基本方 正，土地平正，開發(fā)條件良好。 3、地塊現(xiàn)狀 地塊目前正處于項(xiàng)目立項(xiàng)審批及待開發(fā)狀態(tài)，尚未動(dòng)工。 4、項(xiàng)目法律手續(xù) 本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及西安市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)程序及規(guī)定。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1、 西安市經(jīng)濟(jì)分析 2011 年 1， 西安 市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)生產(chǎn)保持穩(wěn)定、內(nèi)需依然較旺、政策影響明顯、物價(jià)持續(xù)高位的態(tài)勢(shì)，國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行平穩(wěn)。 業(yè)生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增長 業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)較快增長 1，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值 元， 同比增長 比 1 從行業(yè)看， 120個(gè)主要大類工業(yè)行業(yè)中， 12個(gè)行業(yè)增速高于全市平均水平，其中，增長較快的行業(yè)有：飲料制造業(yè)增長 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長 通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)增長 定資產(chǎn)投資快速增長 1市完成固定資產(chǎn)投資 比增長 比上年同期提高 1 分 所有制看， 1有經(jīng)濟(jì)完成投資 元，同比增長 集體經(jīng)濟(jì)完成投資 元，增長 非公有制經(jīng)濟(jì)完成投資 元，增長 分行業(yè)看， 1，第一產(chǎn)業(yè)投資 元，增長 元，增長 其中，工業(yè)投資 元，同比增長 第三產(chǎn)業(yè)投資 長 1，房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增長 比上年同期回落 品房施工面積 ，同比增長 費(fèi)品市場(chǎng)保持穩(wěn)定 1，限額以上企業(yè)（單位）實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 元，比 1除價(jià)格因素，實(shí)際增長 按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 元，同比增長 鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 長 按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入 元，同比增長 商品零售 長 按行業(yè)分，批發(fā)業(yè)零售額 元，增長 零售業(yè) 元 ，增長 住宿業(yè) 長 餐飲業(yè) 長 1市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售商品中，石油及制品類增長 銀珠寶類增長 家用電器和音像器材類增長 服裝、鞋帽、針、紡織品類增長 汽車類增長 體育、娛樂用品類增長 口增速同比回落 受上年同期高基數(shù)影響，對(duì)外貿(mào)易增速持續(xù)回落。 1比增長 比上年同期回落 中，出口總額 美元，增長 回落 百分點(diǎn)；進(jìn)口總額 美元，增長 提高 百分點(diǎn)。 游接待量穩(wěn)步增長 1市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 比增長 接待國內(nèi)游客 比增長 實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 長 接待海外旅游者 人次，同比增長 實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 12487 萬美元，增長 政收入保持較快增長 1市地方一般預(yù)算收入完成 元，同比增 長 比上年同期提高 商稅收 長 分稅種看，國內(nèi)增值稅 長 營業(yè)稅 長 企業(yè)所得稅 長 個(gè)人所得稅 長 1，全市地方一般預(yù)算支出 元，同比增長 民生支出仍為財(cái)政支出的重點(diǎn)， 1，全市民生類支出 元，增長 占到一般預(yù)算支出的 比 1中，交通運(yùn)輸支出增長 房保障支出增長 文化體育與傳媒支出增長 城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出增長 農(nóng)林水事務(wù)支出增長 行貸款增速放緩 截至 4 月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額 元，比少增 中，儲(chǔ)蓄存款 增 比少增 元。 全市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額 元，比年初新增 元，同比少增 中，中長期貸款 增 。 從 1 4 月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況可以看出，雖然部分指標(biāo)增速比上年同期有所回落，但主要領(lǐng)域發(fā)展的基本面尚好，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行進(jìn)入平穩(wěn)、溫和的增長軌道。但在國際環(huán)境更趨復(fù)雜，國內(nèi)通脹壓力加大的形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)上行壓力仍然較大，目前要正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系，高度關(guān)注由于宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一系列問題，確保全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。 二、 曲江宏觀環(huán)境分析 況 曲江新區(qū)位于西安市東南部，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的 城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積 方公里，同時(shí)輻射帶動(dòng)大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺(tái)道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近 150 平方公里。曲江新區(qū)建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)為特色的國際化城市示范新區(qū)，到 2015 年全面建成國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。 展現(xiàn)狀 曲江新區(qū)踐行陜西“文化強(qiáng)省”戰(zhàn)略和“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢(shì)，以城市運(yùn)營收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項(xiàng)目為帶動(dòng)，文化產(chǎn)業(yè)、公共文化事業(yè)和城市新區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出齊頭并 進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，迅速成為西安乃至全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。 以文化為切入、以旅游為帶動(dòng)、以城市為支撐，在文化、旅游和城市三駕馬車的共同拉動(dòng)下，曲江新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。 2010 年，固定資產(chǎn)投資 完成 元，同比增長 財(cái)政一般預(yù)算收入完成 元，同比增長 70%；實(shí)際利用外資 美元，同比增長 實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資 元，同比增長 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速在全 西安 市開發(fā)區(qū)中名列前茅。隨著大明宮國家遺址公園、寒窯遺址公園、秦二世陵遺址公園、大唐不夜 城開元廣場(chǎng)等重大文化旅游項(xiàng)目相繼建成開放，曲江新區(qū)公共文化服務(wù)體系更加完善，文 化旅游內(nèi)容日益豐富，呈現(xiàn)出唐文化、秦文化和宗教文化旅游內(nèi)容齊全的文化旅游新格局，成為全國文化旅游園林中的一朵靚麗奇葩。 在集團(tuán)引領(lǐng)、政策扶持、產(chǎn)業(yè)集群等多輪驅(qū)動(dòng)下，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)力推進(jìn)，曲江文旅、曲江影視、曲江演出和曲江會(huì)展已成為全省乃至西部地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要軍團(tuán)。累計(jì)入?yún)^(qū)文化企業(yè)近 1000 家，鏈條豐富、門類齊全，從文化產(chǎn)業(yè) “叢林 ”向文化產(chǎn)業(yè) “森林 ”轉(zhuǎn)變的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展矩陣正在形成。 堅(jiān)持生態(tài)和旅游環(huán)境建設(shè)齊頭并 進(jìn)，順利通過國家生態(tài)區(qū)和國家 5A 級(jí)景區(qū)驗(yàn)收，成為我國西部首批兩個(gè)國家生態(tài)區(qū)之一和全國第一個(gè)多景點(diǎn)、區(qū)域性的國家 5A 級(jí)景區(qū)。同時(shí)，榮獲國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的人居環(huán)境范例獎(jiǎng)，藍(lán)天、碧水、綠地新曲江建設(shè)取得新成績(jī)，曲江核心景區(qū)實(shí)現(xiàn) “全面景區(qū)化，景區(qū)內(nèi)外一體化，景區(qū)建設(shè)國際化 ” ， “七園一城一塔 ”的文化旅游大格局全面形成，成為西安乃至陜西旅游的重要窗口。 曲江新區(qū)秉承與商家共生、共榮、共贏的招商理念，堅(jiān)持愛商、扶商、助商，萬科集團(tuán)、銀泰百貨、申華集團(tuán)、和記黃埔、華僑城等海內(nèi)外上市公司爭(zhēng)相投資，曲江成為各大 企業(yè)戰(zhàn)略投資的熱點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)，面對(duì)國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，積極創(chuàng)新融資形式，不斷拓寬融資渠道，全年招商融資工作在全市名列前茅，為可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。 2002 年以來，曲江新區(qū)先后建成大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、曲江國際會(huì)展中心、曲江池遺址公園、大唐不夜城等一批重大文化項(xiàng)目，組建了曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)、曲江影視集團(tuán)、曲江會(huì)展集團(tuán)、曲江演出集團(tuán)、曲江文化旅游集團(tuán)、大明宮投資集團(tuán)等六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、形成了以文化旅游、會(huì)展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)體系，躍升為西部最重要的文化、旅游集 散地，陜西文化、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域。截至目前，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá) 158 億元，成為我國最大的文化產(chǎn)業(yè)投資類企業(yè)之一，躋身西部文化產(chǎn)業(yè)“巨無霸”行列。 世界文化創(chuàng)意新地標(biāo) 隨著各項(xiàng)事業(yè)的高速發(fā)展，曲江新區(qū)一期已基本建成，區(qū)內(nèi)已無發(fā)展空間 ,曲江新區(qū)規(guī)劃了二期擴(kuò)區(qū)。為進(jìn)一步提升曲江新區(qū)發(fā)展水平，發(fā)展壯大文化旅游 產(chǎn)業(yè)，西安曲江國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)總體規(guī)劃編制完成。 總體規(guī)劃提出，以打造世界級(jí)旅游目的地、構(gòu)建國際文化產(chǎn)業(yè)高地、建設(shè)生態(tài)科技示范城區(qū)為發(fā)展內(nèi) 涵，全面提升曲江的發(fā)展模式，創(chuàng)新發(fā)展理念，將曲江定位為“國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、西部文化資源整合中心、西安旅游生態(tài)度假區(qū)和綠色文化新城”。 2. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo) 中國文化產(chǎn)業(yè)第一極 在規(guī)劃中，曲江新區(qū)提出了“打造中國文化產(chǎn)業(yè)第一極”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)。今后，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)、體育休閑產(chǎn)業(yè)和會(huì)展產(chǎn)業(yè)將成為曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。 曲江還將重點(diǎn)打造 9 大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)：當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園 (藝術(shù)家村落 )、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū)、國際文化創(chuàng)意區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際會(huì)展 產(chǎn)業(yè)區(qū)、影視產(chǎn)業(yè)區(qū)、康體休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)及曲江文化旅游區(qū)。 規(guī)劃還提出，要將曲江發(fā)展為“國家文化創(chuàng)新引擎和出口基地、西部文化資源整合中心及文化企業(yè)孵化器?！?展策略 曲江新區(qū)將以杜陵大遺址等遺產(chǎn)旅游為主題的多元化產(chǎn)品體系的形成，進(jìn)一步做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)，使曲江成為文化產(chǎn)業(yè)、遺產(chǎn)旅游“雙驅(qū)動(dòng)”的國際典范城區(qū)。展現(xiàn)曲江漢、唐的皇家氣派，將曲江打造成為世界級(jí)都市旅游目的地。 以構(gòu)建文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)和文化企業(yè)孵化器為手段，積極培育和提升在文化產(chǎn)業(yè)圈層中處于核心層的創(chuàng)意、策劃等環(huán)節(jié)，延伸文化產(chǎn)業(yè)鏈，形 成文化與科技創(chuàng)新的合力，積極培育自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)走向國際，構(gòu)建國際世界文化產(chǎn)業(yè)新高地。 發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提高資源利用效率，應(yīng)用生態(tài)技術(shù)，構(gòu)建綠色低碳、資源節(jié)約型、環(huán)境友好型新城區(qū)，最終通過環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力提升經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，將曲江新區(qū)建設(shè)為低碳新城、休閑新城、服務(wù)新城、暢通新城。 展 規(guī)劃 近期，曲江新區(qū)將以二期擴(kuò)區(qū)為契機(jī)，規(guī)劃建設(shè)出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化創(chuàng)意園區(qū)、動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際文化體育休閑園區(qū)、影視娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)家村落等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，著手打 造 文化產(chǎn)業(yè)門類最齊全、規(guī)模最大、效能最優(yōu)的國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，到 2013年，曲江新區(qū)及其輻射區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)爭(zhēng)取達(dá)到 1000 家，從業(yè)人數(shù)達(dá)到 10 萬人，文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)到 50 億元，成為中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第一級(jí)。 擴(kuò)區(qū)后的曲江新區(qū)將以多板塊聯(lián)動(dòng)發(fā)展為城市發(fā)展模式，以漢唐歷史遺跡為核心，形成“兩軸兩心多片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。 據(jù)悉，規(guī)劃貫穿了“唐城 規(guī)劃理念。以漢唐文化為城市生長脈絡(luò)，一期形成沿大雁塔、雁塔路、曲江為核心的要素集聚，形成“唐城”城市特色。二期轉(zhuǎn)變成以杜陵及杜 陵原為核心的城市結(jié)構(gòu)演替，以漢上林苑、漢杜陵邑為文化基因，以“里坊 +聚落（邑鎮(zhèn)） +遺址公園”的形態(tài)成為空間載體，支撐曲江新的發(fā)展。 兩軸：由大雁塔指向杜陵的漢唐文化脈絡(luò)軸和沿浐河的浐河生態(tài)軸。 兩心：在漢唐文化脈絡(luò)軸上形成的以“大雁塔 曲江遺址公園”為核心的唐城發(fā)展核心和以“杜陵原 核心的漢苑發(fā)展核心。 多片區(qū)：圍繞一軸兩心展開的多個(gè)發(fā)展片區(qū)。在曲江二期范圍內(nèi)為“一塬、三鎮(zhèn)、兩區(qū)”，包括杜陵大遺址公園、杜陵邑小鎮(zhèn)、歡樂小鎮(zhèn)、半山小鎮(zhèn)、國際創(chuàng)意片區(qū)、黃渠頭片區(qū)。一 期則包括國際會(huì)展片區(qū)、行政商務(wù)片區(qū)、大唐不夜城片區(qū)、曲江文化旅游片區(qū)等。 三、 西安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園概況 安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園 概況 西安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園是經(jīng)省、市政府共同決策，旨在全面提升省市會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、推進(jìn)西安國際化進(jìn)程的一項(xiàng)重點(diǎn)工程 ，是打造先成為中國會(huì)展經(jīng)濟(jì)第四極的龍頭項(xiàng)目 。 產(chǎn)業(yè)園位于西安市南郊電視塔東側(cè)，曲江新區(qū)內(nèi)， 北至天壇路，南至雁塔區(qū)與長安區(qū)分界，東至翠華路，西至長安南路， 分為核心區(qū)和延伸區(qū)兩大部分，總規(guī)劃面積 4282 畝，總建筑面積約 700 多萬平方米，總投資 1000 多 億元人民幣、建設(shè)周期 5 年 。 產(chǎn)業(yè)園坐擁西安城市中軸線長安路，緊鄰地鐵二號(hào)線，東西向三環(huán)線橫穿整個(gè)園區(qū)，兩條交通主動(dòng)脈基于此，地緣優(yōu)勢(shì)無可比擬。 產(chǎn)業(yè)園 是一個(gè)集會(huì)展展館、國際會(huì)議中心、星級(jí)酒店、寫字樓、商業(yè)、餐飲、康體體驗(yàn)中心、物流倉儲(chǔ)、住宅、停車場(chǎng)、道路、廣場(chǎng)、城市綠化等軟硬件設(shè)施于一體，規(guī)模宏大、配套完整、輻射力強(qiáng)、帶動(dòng)作用明顯的會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)園的建成，將強(qiáng)力帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升中國西部會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，推動(dòng)西安國際化進(jìn)程。 隨著曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)開發(fā)，西安曲江國際會(huì)展（集團(tuán)）有限公司 作為西安打造“中國區(qū)域性會(huì)展中心”宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)的主力軍，正在將 這一偉大設(shè)想付諸實(shí)踐，五星級(jí)酒店、物流中心、商業(yè)住宅小區(qū)、高檔寫字樓等將不斷充實(shí)曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園，并與會(huì)展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)形成良性互動(dòng)，構(gòu)筑更為完整全面的會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈，形成西北首家會(huì)展產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)強(qiáng)大的動(dòng)力引擎，成為帶動(dòng)西安城市經(jīng)濟(jì)壯大成長的中堅(jiān)力量。 西安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園的建成運(yùn)營，將重新定義西安南大門的整體形象，對(duì)改善城市環(huán)境、提升文化品位、打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有重要的意義，是省市政府打造西安成為“中國區(qū)域會(huì)展中心”宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施和強(qiáng)大載體，是西 安邁向現(xiàn)代化、人文化、生態(tài)化、國際化大都市的重要戰(zhàn)略舉措。 安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園 配套 （一） 園區(qū)現(xiàn)有國內(nèi)領(lǐng)先的硬件設(shè)施 業(yè)園區(qū)內(nèi)西安曲江國際會(huì)展中心現(xiàn)擁有 10 萬平方米的現(xiàn)代化展館， 8 萬平方米的中心廣場(chǎng)，近萬平方米的寫字辦公樓及齊全的配套設(shè)施， 其展館規(guī)模、配套設(shè)施、技術(shù)水平位居西北第一，全國領(lǐng)先的地位。 （二）園區(qū)具有較強(qiáng)的綜合配套設(shè)施 1、 8 萬平方米的中心廣場(chǎng) 中心廣場(chǎng)是全國首批、西北首家奧運(yùn)城市文化廣場(chǎng)。 先進(jìn)的設(shè)備、優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套設(shè)施，將成為市民休閑、娛樂的理想場(chǎng)所。 2、建設(shè)國際 一流的西安曲江國際會(huì)議中心 總投資 7 億元的國際會(huì)議中心是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性建筑，被列為西安市2008 年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。建成后將成為西北地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全的會(huì)議中心，全面滿足省市政府的各種會(huì)議接待任務(wù)。 3、建設(shè)國際一流的五星級(jí)酒店 總投資 5 億元的五星級(jí)酒店項(xiàng)目位于曲江國際會(huì)展中心一期會(huì)館東側(cè)，國際會(huì)議中心以北。五星酒店定位高端，主要面向蒞臨的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員。 4、建設(shè)多功能性的綜合型物流中心 產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的物流中心是集運(yùn)輸、配送、倉儲(chǔ)保管、流通加工、 商務(wù)信息服務(wù)、后勤服務(wù)等多種功能為一體的綜合型物流中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供物流配套服務(wù)，同時(shí)滿足未來地區(qū)性物流功能需求，提供企業(yè)物流咨詢、全程物流解決方案 等。 5、建設(shè)功能齊全的綜合配套區(qū) 建設(shè) 25 萬平方米的商業(yè)、金融、辦公等綜合配套設(shè)施， 新型住宅公寓集群、高檔酒店娛樂設(shè)施建筑群，景觀設(shè)計(jì)群、便利的交通組織為產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展提供周全服務(wù)，全面提升園區(qū)的綜合價(jià)值及影響力。 安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園 功能分區(qū) 西安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園 分為會(huì)展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)和生活配套區(qū)三大板塊。 會(huì)展核心產(chǎn)業(yè)區(qū) 由展 覽中心、會(huì)議中心、物流中心和大型文化集會(huì)廣場(chǎng)，物 業(yè)管理中心和能源中心等構(gòu)成。 會(huì)展商務(wù)區(qū) 集星級(jí)酒店、購物廣場(chǎng)、餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公、公寓和展示中心于一體。 生活配套區(qū) 包括居住小區(qū)、配套商業(yè)、景觀綠化、生活配套設(shè)施等。 西安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū) 四、會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)關(guān)系 1、會(huì)展經(jīng)濟(jì) 會(huì)展經(jīng)濟(jì)，是通過舉辦各種形式的會(huì)議和展覽、展銷，帶來直接或間接經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)行為。會(huì)展經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定 階段的產(chǎn)物，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中對(duì)信息交流的迫切要求。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)是一種新型經(jīng)濟(jì)形式和新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)效應(yīng)。會(huì)展活動(dòng)不僅能夠匯聚巨大的信息流、技術(shù)流、貿(mào)易流和人才流，在擴(kuò)大商品貿(mào)易、技術(shù)引進(jìn)、吸引投資、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)合作與交流等方面發(fā)揮重要作用，而且能充分展示城市形象，提升城市知名度，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)人們的思想觀念、精神面貌等綜合素質(zhì)的提高和社會(huì)文明進(jìn)步有積極的促進(jìn)作用。會(huì)展經(jīng)濟(jì)能夠促進(jìn)培育新興產(chǎn)業(yè)群，它不僅可以帶動(dòng) 城 市旅游、餐飲、住宿、交通、購物、廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可以促 進(jìn) 城 市工業(yè)的振興，形成旅游、科技、商貿(mào)、工業(yè)與會(huì)展互動(dòng)、共興的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為 城 市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 2、 會(huì)展經(jīng)濟(jì)的作用與功能 品交易與展示的平臺(tái) 展示與交易是會(huì)展最基本的特征和功能。會(huì)展并不是直接的流通媒介，是交換過程的輔助環(huán)節(jié)，是一種特殊的流通媒介，會(huì)展為買方和賣方提供一個(gè)龐大的展示產(chǎn)品或技術(shù)成果的環(huán)境，由供求雙方面對(duì)面磋商談判，增加商機(jī)，促進(jìn)商品交易。在貿(mào)易展覽中，交易是第一位的。在展覽會(huì)上所打下的基礎(chǔ)對(duì)未來成交也有重大影響。 息聚集和播散的窗口 現(xiàn)代會(huì)展是行業(yè)信息在時(shí)間和空間的集聚，展會(huì)開放的商業(yè)貿(mào)易環(huán)境使客商可以便捷地發(fā)現(xiàn)和共享某些信息資源，相互交流，能夠使各種技術(shù)、商業(yè)、產(chǎn)品信息得到及時(shí)反饋，減少了信息傳播環(huán)節(jié)，避免了在信息控制中出現(xiàn)的偏差，提高了信息管理效能。企業(yè)可以通過及時(shí)的信息反饋，適時(shí)地調(diào)整自己的經(jīng)營方式，以適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求。 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “推手 ”和城市推介的 “名片 ” 會(huì)展業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)高利潤行業(yè)，對(duì)流通、服務(wù)、旅游、廣告、運(yùn)輸?shù)绕渌嚓P(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù)可達(dá) l: 9。舉辦大型國際會(huì)展活動(dòng) ，不僅能夠迅 速增加城市收入，提升形象，而且有利于增強(qiáng)與相關(guān)領(lǐng)域的國際交流合作，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、科技、商貿(mào)、文化的發(fā)展，被譽(yù)為 “城市的名片 ”。 效節(jié)約企業(yè)的營銷成本 在會(huì)展活動(dòng)中，客商一般都來自相同領(lǐng)域或相關(guān)行業(yè)，而集群內(nèi)企業(yè)通常都會(huì)集聚在同主題的展會(huì)上，因此，會(huì)展是下游產(chǎn)業(yè)集群的市場(chǎng)需求與上游產(chǎn)業(yè)集群的市場(chǎng)供給在空間和時(shí)間上的集聚。參展商與專業(yè)觀眾之間的溝通則具有很強(qiáng)的目的性、針對(duì)性，能在較短的時(shí)間內(nèi)建立聯(lián)系，且面對(duì)面地溝通能夠迅速地發(fā)現(xiàn)和傳遞產(chǎn)品、價(jià)格、市場(chǎng)、以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的信息，減少了雙方尋 找潛在對(duì)手的時(shí)間和費(fèi)用，降低了交易成本。在此基礎(chǔ)上，以價(jià)值規(guī)律為指導(dǎo)的交易有利于優(yōu)化資源配置，最稀缺的資源往往以高價(jià)配置到最需要的部門。 3、會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)劃與經(jīng)濟(jì)的影響 會(huì)展業(yè)已成為一個(gè)令人矚目的新興行業(yè)，其蘊(yùn)含的巨大能量和作用越來越引起人們的重視，人們從眾多展會(huì)上了解了城市的功能，看到了最新科技，促進(jìn)了經(jīng)貿(mào)合作，同時(shí)展會(huì)又是一個(gè)多功能的信息窗口，它讓城市看到精彩的世界，因此，會(huì)展業(yè)十分發(fā)達(dá)的歐洲流行這樣一句話：會(huì)展是城市的面包。 生可觀的直 接經(jīng)濟(jì)效益 會(huì)展活動(dòng)一般被認(rèn)為是高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤率大約在 20% 25%以上，這也是它得以迅速發(fā)展的直接原因。美國一年舉辦 200 多個(gè)商業(yè)會(huì)展，帶來的經(jīng)濟(jì)利益超過 38 億美元，法國展會(huì)每年?duì)I業(yè)額達(dá) 85 億法郎，展商的交易額高達(dá) 1500 億法郎，展商和參議者的間接消費(fèi)也在 250 億法郎左右。 2001 年杭州舉辦西博會(huì)，地方財(cái)政共投資 1000 萬元，而會(huì)展為杭州帶來的實(shí)際效益超過了200 億元，達(dá)到了“ 1 2000”驕人的投入產(chǎn)出比。這種直接的經(jīng)濟(jì)效益所產(chǎn)生的吸引力使得會(huì)展業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。 播區(qū)域之間的 信息、知識(shí)和觀念 傳播先進(jìn)的科技成果，展示和推廣新產(chǎn)品、新工藝是會(huì)展活動(dòng)的重要功能之一，會(huì)展活動(dòng)有利于技術(shù)、信息、管理方式、資源等的交流與合作，有利于吸引不同區(qū)域的客商互相交流，促進(jìn)雙方各種成果和資源的引進(jìn)和轉(zhuǎn)化。 從科技發(fā)展史來看，許多劃時(shí)代的發(fā)明創(chuàng)造 ,如電話機(jī)、留聲機(jī)、蒸汽火車、電視機(jī)等都是展覽會(huì)上首先進(jìn)行展示和推廣的，即使是在信息技術(shù)和手段迅速發(fā)展 的今天，會(huì)議和展覽的便捷性、集中性、直觀性、快速性和新聞性，對(duì)推廣新技術(shù)仍起著不可替代的作用。另外，會(huì)展活動(dòng)還能促進(jìn)區(qū)域之間的政府和企業(yè)、企業(yè)和企業(yè)、企業(yè) 和消費(fèi)者以及社會(huì)各主體之間的溝通和交流。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)涉及到服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾以及餐飲、通訊和賓館等諸多部門，這不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)專家預(yù)測(cè)，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為 1 9，即展覽場(chǎng)館的收入如果是 1，相關(guān)的社會(huì)收入為 9，這樣高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使得會(huì)展業(yè)成為帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)，自然得到各方面的重視和青睞。據(jù)上海市預(yù)測(cè)，上海展覽業(yè)帶來的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益，直接投入產(chǎn)出比為 1 6，間接的可達(dá)到 19，對(duì)該市的 拉動(dòng)效應(yīng)非常明顯。 進(jìn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的合作 會(huì)展活動(dòng)有利于擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)容量，使區(qū)域內(nèi)外市場(chǎng)相聯(lián)接 ,進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域內(nèi)外的交流與合作，對(duì)區(qū)域內(nèi)外開放的規(guī)模具有積極影響。交易會(huì)、展覽會(huì)和洽談會(huì)往往成為購銷合同、投資、轉(zhuǎn)讓和合資意向書的談判和簽定協(xié)議場(chǎng)所。 2001 年杭州西博會(huì)上，杭州國內(nèi)經(jīng)濟(jì)合作洽談會(huì)簽約項(xiàng)目總投資 江對(duì)外經(jīng)濟(jì)洽談會(huì)成交額為 美元，外商投資項(xiàng)目總額 美元； 2000 年北京國際國內(nèi)簽署的合同、協(xié)議、意向，總計(jì)達(dá)到了 美元。 解區(qū)域內(nèi) 的就業(yè)壓力 通過多種會(huì)議、展覽的舉辦，可增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力。據(jù)測(cè)算，每增加 1000 平方米的展覽面積，就可創(chuàng)造近百個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)于人口眾多的中國而言，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑為增加就業(yè)提供了一條更為有效的途徑。 2008年奧運(yùn)會(huì)的申辦成功，對(duì)于北京而言，必將為北京市民提供多方面、多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)。 動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高知名度 1999 年昆明世界園藝博覽會(huì)， 218 公頃的場(chǎng)館群及相關(guān)投資總計(jì)超過 216 億元，使昆明的城市建設(shè)至少加快了 10 年。通過籌備 議，上海旅游、商業(yè)、交通等硬件設(shè)施得 到了飛速的發(fā)展，所有四星級(jí)以上酒店全部消除移動(dòng)通信盲點(diǎn)， 3000 多名中外記者可以同時(shí)上網(wǎng)，借 風(fēng)市政府展開了長遠(yuǎn)規(guī)劃， 進(jìn)行了新中國成立以來規(guī)模最大的一次“城市整容”活動(dòng)，各景觀道路建筑整容面積達(dá) 300 多萬平方米，對(duì) 100 多條道路進(jìn)行了專項(xiàng)整治，使路面的平整度達(dá)到歷史最好狀態(tài)。 另外，此次 議的召開，還提升了上海會(huì)展業(yè)的地位。隨著我國加入國投資將大舉進(jìn)入上海，上海會(huì)迎來更多的國際性會(huì)議和展覽，這必將大大提高上海在國際上的知名度。 改革開放以來，我國會(huì)展業(yè)從小到大，每年以近 20%的速度 遞增，行業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模逐步擴(kuò)大，然而，與會(huì)展業(yè)發(fā)達(dá)的國家相比，我國會(huì)展業(yè)還存在較大的距離，在一定程度上也影響了會(huì)展業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。 4、西安會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2007 年上半年，西安市共舉辦有規(guī)模的展會(huì) 49 個(gè)，參展商 8 萬人次，專業(yè)觀眾 人次，普通觀眾 176 萬人次，成交額 360 億元，新增就業(yè)崗位 8000個(gè)，創(chuàng)造社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)效益 35 億元，對(duì)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的拉動(dòng)作用。 本情況 西安市的會(huì)展業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從參展到 辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，成績(jī)喜人。表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 展覽場(chǎng)館的規(guī)模不斷擴(kuò)大，設(shè)施不斷完善 西安市現(xiàn)有一定規(guī)模的綜合、專業(yè)展覽館四個(gè)，總面積達(dá) 平方米，其中西安國際展覽中心 平方米，陜西國際展覽中心 平方米，陜西工業(yè)展覽館 平方米，西部國際車城 10 萬平方米。展館的數(shù)量、功能、總面積在西部都處于領(lǐng)先地位，停車、洽談、商務(wù)服務(wù)等配套設(shè)施基本齊全。 會(huì)展數(shù)量、規(guī)模、內(nèi)容逐年擴(kuò)大，層次逐步提 高 數(shù)量由 2000 年前每年舉辦 30 40 個(gè)，發(fā)展到 2004 年的 109 個(gè)。規(guī)模從地方性小型展銷會(huì)發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會(huì)。如東西部貿(mào)易洽談會(huì)、全國糖酒商品交易會(huì)、住博會(huì)、制博會(huì)、高交會(huì)、旅博會(huì)等。內(nèi)容從土特產(chǎn)、工業(yè)品、服裝等發(fā)展到房地產(chǎn)、高新技術(shù)、現(xiàn)代裝備制造等 50 多個(gè)領(lǐng)域。 展覽企業(yè)發(fā)展迅速 目前在西安注冊(cè)登記的展覽公司 120 多家，從事相關(guān)業(yè)務(wù)的廣告公司數(shù)量眾多。 四是企業(yè)逐步成為辦展主體 由原來單一的政府出面辦展逐漸向?qū)I(yè)公司辦展過渡， 通過引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。如 2005 中國西安高交會(huì)，市商貿(mào)局、市會(huì)展辦積極嘗試和探索市場(chǎng)化運(yùn)作大型展會(huì)的模式，取得了圓滿成功，為今后舉辦大型展會(huì)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 五、曲江會(huì)展中心概況 西安曲江國際會(huì)展中心一期項(xiàng)目展館面積 平方米、廣場(chǎng) 8 萬平方米，已于 2000 年建成并投入使用。二期工程展館建筑面積 10 萬平方米，會(huì)議中心面積 5 萬平方米；同時(shí)配備酒店、商務(wù)寫字樓、餐飲、康體及體驗(yàn)中心，構(gòu)成西安 會(huì)展經(jīng) 濟(jì)示范園區(qū)。 室內(nèi)展館分為 5 個(gè)展館。 A 館室內(nèi)一、二層展館面積 平方米，其中一層 1 萬平方米，二層 平方米。 B 館室內(nèi)展館面積約 5 萬平方米，分為 4 個(gè)相同大小的展館。新舊展館及廣場(chǎng)總占地面積約 23 萬平方米 ， 平方米 ， 室外展地面積約 2 萬平方米 ， 室外展出面積可分為西廣場(chǎng) 17,008平方米，東廣場(chǎng) 13,484 平方米 ， 停車場(chǎng)面積 40,173 平方米。場(chǎng)館還分別設(shè)置可供 200 人、 100 人、 50 人就座的會(huì)議室、報(bào)告廳共 15 間和 2 間貴賓接待室。 第三章、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、政策環(huán)境 2010 年，西安樓市在政策風(fēng)雨中穩(wěn)步前行，政策反映遲緩，市場(chǎng)影響度較小等特點(diǎn)成為“政策年”二線城市的典型代表，展望 2011 年，政策調(diào)控仍有收緊信號(hào)，西安樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)步升華？先讓我們回顧一下“政策年”中的主要政策： 發(fā)布時(shí)間： 2010 年 1 月 10 日 具體內(nèi)容：關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知：購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于 40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源 +明碼標(biāo)價(jià)”。 發(fā)布時(shí)間： 2010 年 4 月 14 日 具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率： 4 月 14 日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭， 貸款首付款不得低于 50%，此前為 40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%。 發(fā)布時(shí)間： 2010 年 4 月 17 日 具體內(nèi)容：購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原 則自主確定。對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 發(fā)布時(shí)間： 2010 年 4 月 20 日 具體內(nèi)容： 1、預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。 2、商品房交付使用條件須明確。3、尚未開盤項(xiàng)目要責(zé)成限期銷售。 4、未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在 10 日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申 報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 發(fā)布時(shí)間： 2010 年 4 月 22 日 具體內(nèi)容： 1、明確二套房標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款。 2、明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對(duì)于國土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對(duì)于建設(shè)部房屋管理部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對(duì)挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評(píng)估之后， 明確需要多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進(jìn)度償還原有貸款。 發(fā)布時(shí)間： 2010 年 4 月 30 日 具體內(nèi)容：北京在 4 月 30 日出臺(tái)的“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出： 5 月 1日起北京家庭只能新購一套商品房。 小結(jié)：在西安樓市經(jīng)歷了 2009 年的瘋狂之后，從 09 年 11 月起，政策收緊信號(hào)頻出，但 2010 年年初全國房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍繞打擊市場(chǎng)投資行為、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定而進(jìn)行，政策出臺(tái)頻率快，調(diào)控手段多樣， 調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且首次運(yùn)用行政手段干預(yù)異地購房和三套房停貸，同時(shí)，建立監(jiān)管制和問責(zé)制，在行政方面加強(qiáng)政策落實(shí)，整體而言，上半年政策充分體現(xiàn)了中央遏制房?jī)r(jià)、打擊投資、維護(hù)穩(wěn)定的決心，因此， 4 月過后，全國各大城市市場(chǎng)交易迅速回落，西安樓市交易量與成交均價(jià)也在 2 季度開始持續(xù)下滑。 3 季度開始，伴隨著市場(chǎng)觀望的結(jié)束以及通脹壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，在此背景下，又一輪的密集政策迎面而來 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 9 月 25 日 具體內(nèi)容：文件規(guī)定，對(duì)發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競(jìng)買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整 改到位前，國土資源主管部門必須禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)：存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；開發(fā) 建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 9 月 29 日 具體內(nèi)容：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低 于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 10 月 11 日 具體內(nèi)容：三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā) 2010 10 號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步貫徹國發(fā) 2010 10 號(hào)文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市， 要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 10 月 19 日 具體內(nèi)容：央行 10 月 19 日晚突然宣布，自 2010 年 10 月 20 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 25 個(gè)基點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款與貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào) 百分點(diǎn)，其中一年期存款將由現(xiàn)行的 調(diào)至 一年期貸款由現(xiàn)行的 調(diào)至 從 2010 年 10 月 20 日起，上年結(jié)轉(zhuǎn) 的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) 百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 整為 當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 10 月 25 日 具體內(nèi)容：辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 11 月 3 日 具體內(nèi)容：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等公布關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，規(guī)定二套房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于同期首套房公積金房貸 利率 ；同時(shí)停止發(fā)放購買三套及以上住房的公積金房貸。 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 11 月 10 日、 11 月 19 日 具體內(nèi)容：中國人民銀行決定，從 2010 年 11 月 29 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。這是央行今年內(nèi)第 5 次提高存款準(zhǔn)備金率，在此次上調(diào)后存款準(zhǔn)備金率已超過 歷史最高點(diǎn)，達(dá)到 出臺(tái)時(shí)間： 2010 年 12 月 25 日 具體內(nèi)容：自 2010 年 12 月 26 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng) 調(diào)整。 小結(jié)：年末政策出臺(tái)更為全面，除了表示出要將“差異化貸款利率”和“異地購房禁貸”進(jìn)行到底的決心外，在加大監(jiān)管方面也建立了“問責(zé)制”，表明未來政策仍將繼續(xù)從緊。此外，