七里河村改造安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 七里河村改造安置房建設(shè)項(xiàng)目及一期工程 第一章 總論 1 1 項(xiàng)目名稱(chēng)與承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 七里河村 改造 安置房 建設(shè) 項(xiàng)目 及一期工程 。 承辦單位 承辦單位名稱(chēng)： 洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 。 法定代表人： 郭建平 。 項(xiàng)目聯(lián)系人： 王小明 。 聯(lián)系電話： 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 擬建項(xiàng)目 位于 洛陽(yáng)市澗西區(qū)七里河村， 東至 澗河 ，西至 洛陽(yáng)銅加工廠圍墻 ，南至 中州西路 ，北至 軍安小區(qū) ， 是 澗西區(qū)七里河村整體改造（城中村改造）項(xiàng)目的 安置房 建設(shè) 項(xiàng)目 。 擬建項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市西部的黃金地段， 新中國(guó)建立后，第一個(gè)五年計(jì)劃期間，全國(guó) 156 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，其中有 6 項(xiàng)建在澗西， 澗西區(qū) 是當(dāng)時(shí)的中國(guó)特區(qū)。 建設(shè)區(qū)域 商業(yè)繁榮，交通、通訊方便， 市政 給排水管網(wǎng) 完善，用電由市 供電部門(mén)雙回路供應(yīng)，城中村現(xiàn)狀與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極不協(xié)調(diào)，急需整體改造。為此， 2006年4 月澗西區(qū)城區(qū)改造指揮部即提交了該項(xiàng)目的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址審批表”，并通過(guò)了洛陽(yáng)市規(guī)劃局的審批； 2010年 9月 市長(zhǎng)辦公會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)， 2 并列入城中村改造計(jì)劃； 2013 年即完成了擬建地塊的總平面 規(guī)劃圖，經(jīng)洛陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局務(wù)會(huì)研究通過(guò)（詳見(jiàn)附件）。 1 2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 項(xiàng)目編制依據(jù)： （ 1） 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)。 （ 2）承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。 （ 3）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)等。 （ 4） 洛陽(yáng)市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 2008 。 （ 5） 洛陽(yáng)市人民政府“關(guān)于澗西區(qū)澗河西側(cè)中州路北側(cè)地塊控制性詳規(guī)的批復(fù)（洛政文（ 2009） 248 號(hào)）”。 （ 6） 洛陽(yáng)市 澗西區(qū)七里河村城中村 改造征遷 補(bǔ)償安置辦法 。 （ 7） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） （ 8） 洛陽(yáng)市人民政府“關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施辦法的若干意見(jiàn)”（洛政（ 2014） 5 號(hào)）。 （ 9） 洛陽(yáng)市人民政府辦公室“關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造實(shí)施辦法的通知”（洛政辦（ 2012） 125 號(hào)）。 （ 10）規(guī)劃技術(shù)要點(diǎn)通知書(shū)。 （ 11） 洛陽(yáng)市 工程造價(jià)信息（ 2014 年第 2 期）。 研究范圍： 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的可行 性研究報(bào)告編制方法綱要的要求，本報(bào)告研究工作的范圍及內(nèi)容如下： （ 1）探討項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性； 3 （ 2）論證建設(shè)條件； （ 3）確定建設(shè)規(guī)模與工程方案； （ 4）安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度； （ 5）研究環(huán)保、消防 及節(jié)能措施； （ 6）研究項(xiàng)目投資規(guī)模，研究資金籌措方式。 1 3 承辦單位概況 洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 成立于 2009 年 3 月 ，法人代表：郭建平 ，注冊(cè)資金 叁億 元。該公司 是 法人獨(dú)資企業(yè)，政府融資平臺(tái)。洛陽(yáng)市澗西區(qū)人民政府 為充分發(fā)揮財(cái)政服務(wù)轄區(qū)經(jīng)濟(jì)的作用，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資和投資服務(wù)力度， 成立了澗西區(qū)政府性投資公司 洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 。該公司經(jīng)營(yíng)范圍：政府授權(quán)管理的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目投資，基礎(chǔ)設(shè)施及土地開(kāi)發(fā)投資。 2012 年 順利籌資 1 億元的授信額度，為九都西路拆遷賠付工作順利實(shí)施提供了保障。 目前，該公司為推進(jìn)澗西區(qū)城市化進(jìn)程的步伐，積極籌集資金，開(kāi)展 七里河村 安置房改造項(xiàng)目 的前期工作，為加速澗西區(qū)的城中村改造做出貢獻(xiàn) 。 公司最高機(jī)構(gòu)為董事會(huì)， 董事 會(huì)由 三人 組成， 設(shè)董事長(zhǎng)一名， 董事長(zhǎng)為 企業(yè)法人 代表 。 公司實(shí)行總經(jīng)理 負(fù)責(zé)制，董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，下設(shè)財(cái)務(wù)部、辦公室、業(yè)務(wù)部、技術(shù)部共三部一室管理機(jī)構(gòu) ，有中高層管理人員、中級(jí)職稱(chēng)專(zhuān)業(yè) 技術(shù) 人員、部門(mén)主管等 十 余人。 公司主要對(duì)工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施投資。公司 董事長(zhǎng) 郭建平 ， 有著豐富的人生閱歷，善于思考， 4 敢想敢干，有艱苦創(chuàng)業(yè)，開(kāi)拓創(chuàng)新和多年的建設(shè)項(xiàng)目 管理經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織管理能力和把握全局的能力，是一個(gè)很好的管理人才。 他以多年的管理經(jīng)驗(yàn)及對(duì)城市發(fā)展的極大熱愛(ài)投入本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。加快城中村的改造步伐、建設(shè)洛陽(yáng)、造福一方， 體現(xiàn)了他“身卑未敢忘憂國(guó)”的情 懷。 政府支持，政策保駕，為該項(xiàng)目的順利設(shè)施提供保證。 1 4 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 的理由 城中村現(xiàn)象是我國(guó)城市化進(jìn)程中的獨(dú)特現(xiàn)象 ,隨著城市發(fā)展步伐的加快 ,城中村在資源利用、人文景觀、城市規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、村民社會(huì)保障等方面與城市的巨大差異逐步體現(xiàn)出來(lái) ,城中村問(wèn)題已經(jīng)成為影響我國(guó)城市協(xié)調(diào)發(fā)展的主要問(wèn)題 ,城中村改造是城市走向現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。 城中村已成為我國(guó)大多數(shù)城市科學(xué)發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。城中村改造是國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果。對(duì)于城市的發(fā)展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強(qiáng)城市輻射力和帶動(dòng)力，不斷提高城市知名度和競(jìng)爭(zhēng)力；解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤(pán)活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入；完善社會(huì)公共管理職能，優(yōu)化社會(huì)公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問(wèn)題。 由于歷史原因， 洛陽(yáng) 城中村存在著環(huán)境、消防、治安等嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，一度成 為制約 洛陽(yáng) 市城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。長(zhǎng)期以來(lái)以“臟亂差”著稱(chēng)，被稱(chēng)為城市肌體的“腫瘤”。目前 洛陽(yáng) 市絕大多數(shù)違章 5 建筑出在城中村， 城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 整體建筑非?；靵y，村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差；城中村對(duì)外交通落后，數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度 5 米左右的街道，多以房屋間距作為街道 ，只有 2；公共配套 設(shè)施 極度缺乏，沒(méi)有綠地、公共廣場(chǎng)、教育配套等公建配套；市政管線工程薄弱，各種市政建設(shè)極不規(guī)范， 環(huán)境質(zhì)量低下；管道煤氣不通，排水容量不足，電力、電信線路雜亂無(wú)章，像蜘蛛網(wǎng)一般覆蓋村舍 ， 存 在不少隱患；城中村居住人口復(fù)雜，各種刑事、治安案件層出不窮。 此外，城中村建筑物間距過(guò)小，采光通風(fēng)嚴(yán)重不足，甚至無(wú)任何消防安全通道，一旦出現(xiàn)火災(zāi)，消防車(chē)將無(wú)法進(jìn)入滅火，勢(shì)必釀成大禍。 同時(shí)，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，外來(lái)人口膨脹，城中村出租屋成為黃、賭、毒的溫床、超生群體的藏身之處，社會(huì) 治安、計(jì)劃生育問(wèn)題突出。雖然政府加大改造力度，但城中村的現(xiàn)狀 仍舊令人擔(dān)憂。 為此， 洛陽(yáng)市副市長(zhǎng)史秉銳于 2010 年 9 月 1 日在市舊城開(kāi)發(fā)改造（城中村改造）工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，主持召開(kāi)了市城中村及舊城改造第十九次工作例會(huì)，會(huì)議同意將澗西區(qū)七里河村改造項(xiàng)目 并要求 加大項(xiàng)目的推進(jìn)力度 。 洛陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于 2009 年 10 月 即 對(duì)本項(xiàng)目的總平面設(shè)計(jì)給出了規(guī)劃要點(diǎn)。 本項(xiàng)目 承辦單位 洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 為 項(xiàng)目科學(xué)實(shí)施， 積極籌備，作了大量的前期工作，委托洛陽(yáng)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，促進(jìn)項(xiàng)目早日開(kāi)工建設(shè)。 6 1 5 研究工作概況 我單位在接受 洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 的委托后，即組織有關(guān)專(zhuān)家及技術(shù)人員對(duì) 洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 進(jìn)行了考察和了解，對(duì)基地及周邊環(huán)境進(jìn)行了實(shí)地考察，重點(diǎn)了解該項(xiàng)目建設(shè)條件及洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 的現(xiàn)狀。在充分、細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本可行性研究報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題與 洛陽(yáng)市西苑城市發(fā)展投資有限公司 的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進(jìn)行了交流，充分征詢(xún)了項(xiàng)目承辦單位及有關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)。在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可研階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合 澗西 區(qū) 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對(duì)本項(xiàng)目的背景及概況，建設(shè) 的必要性，建設(shè)內(nèi)容及方案，環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全及節(jié)能措施，項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì)劃安排，投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行了綜合研究和分析。并重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)內(nèi)容及方案，投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項(xiàng)目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。 1 6 建設(shè)條件 擬建項(xiàng)目 位于 洛陽(yáng)市 澗西 區(qū) 七里河村， 東至 澗河 ，西至 洛陽(yáng)銅加工廠圍墻 ，南至 中州西路 ，北至 軍安小區(qū) 。 地塊呈 不 規(guī)則的 狹長(zhǎng) 形， 規(guī)劃建設(shè)用地 約 ，約 方米， 總 建筑面積約 1028830平方米， 建設(shè)區(qū)域交通、通訊方便， 市政 給排水管網(wǎng) 完善，用電由 市 供電部門(mén)雙回路供應(yīng)，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)自然環(huán)境不會(huì)造成污染和破壞。 澗西 區(qū)水、電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門(mén)都給予大力支持， 項(xiàng)目已列入洛陽(yáng)市 2014年城中村改造重點(diǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目建設(shè)各方面條件已經(jīng)成熟。 擬建項(xiàng)目為該村整體改造的前期安置工程，和諧拆遷、和諧安置是 7 我們黨和國(guó)家的一貫方針，因此，安置 工程是否順利，是本項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵。澗西區(qū)政府 2014 年 1 月以洛澗政函（ 2014） 16 號(hào)函要求：該項(xiàng)目安置用房面積為 平方米，并分別七個(gè)地塊落到實(shí)處。根據(jù)省市政府的要求，擬建項(xiàng)目擬于 2014 年 7 月先行啟動(dòng)安 置項(xiàng)目的建設(shè)。 1 7 建設(shè)內(nèi)容及預(yù)計(jì)投資 建設(shè)內(nèi)容及方案 七里河村 改造 安置房 建設(shè) 項(xiàng)目 占地 ， 可安置返遷戶(hù)3911 戶(hù) ， 安置房總 建筑面積約 391100 平方米， 戶(hù)型 建筑面積均 在 120平方米 以?xún)?nèi)， 70%以上為 為二室二廳一衛(wèi) 、一室一廳一衛(wèi) ， 少量三室二廳二衛(wèi)照顧兩代同堂住戶(hù) ， 同時(shí)建設(shè)與之配套的室外道路、綠化、水電等工程。 規(guī)劃用地狹長(zhǎng)而不規(guī)范，規(guī)劃將其劃分為七個(gè)地塊，其用地為： 地塊一 ：涉及集體土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 65400 平方米；國(guó)有土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 24900平方米 。地塊一共需建設(shè) 安置 房 面積 90300平方米 ，約占地 地塊二 ：涉及集體土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 方米；國(guó)有土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 塊二共需建設(shè)安置房面積 占地 19 畝。 地塊 三 ：涉及集體土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置 8 房 方米。地塊三共需建設(shè)安置房面積 方米，約占地 地塊 四 ： 涉及集體土地拆遷面積 27030 平方米，方米；國(guó)有土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 方米。 地塊四共需建設(shè)安置房面積 方米，約占地 地塊 五： 涉及集體土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 方米；國(guó)有土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 地塊五共需建設(shè)安置房面積 占地 。 地塊 六 ： 涉及集體土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 方米；國(guó)有土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 地塊六共需建設(shè)安置房面積 占地 。 地塊 七 ：涉及集體土地拆遷面積 方米，需建設(shè)村民安置房 方米； 地塊 七 共需建設(shè)安置房面積 方米，約占地 。 地塊一 七合計(jì)： 涉及土地拆遷面積 555860 平方米， 共需建設(shè)安置房面積 391100 平方米，約占地 設(shè)工期安排 擬建項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì) ，即 2014 年 7 月至 2019 年 12 月。 9 其中一期工程：包括地塊一，建設(shè)期： 2014 年 7 月至 2016 年 12月； 二期工程：包括地塊三、七，建設(shè)期： 2015 年 7 月至 2017 年 12月； 三期工程：包括地塊二、四，建設(shè)期： 2016 年 7 月至 2018 年 12月； 四期工程：包括地塊五、六，建設(shè)期： 2017 年 7 月至 2019 年 12月； 投資預(yù)計(jì) 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 376214 萬(wàn)元 ， 其中一期工程投資 50834萬(wàn)元， 資金來(lái)源 為銀行貸款 元，企業(yè)資金全部企業(yè)自籌。 詳見(jiàn)附表一 建設(shè) 項(xiàng)目 投資估算 表 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 總 建設(shè) 用地面積 其中：安置項(xiàng)目用地 1300 約 2 安置項(xiàng)目 建筑面積 91100 其中： 住宅 91100 一期 90300 3 總投資 萬(wàn)元 376214 一期 50834 萬(wàn)元 4 擬 貸款 金額 億元 30 10 5 道路面積 0570 一期 5050 綠 地 面積 8385 一期 3835 7 綠 地 率 % 8 停車(chē)位 個(gè) 5490 9 容積率 10 建筑密度 % 1 9 結(jié)論及建議 結(jié)論 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析研究，本報(bào)告認(rèn)為此項(xiàng)目是可行的，其中主要理由如下： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)非常必要且具有重要意義。 由于歷史原因， 洛陽(yáng) 城中村存在著環(huán)境、消防、治安等嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)以“臟亂差”著稱(chēng)，被稱(chēng)為城市肌體的“腫瘤”。 因此，城中村改造項(xiàng)目是城市發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì) ，也是我國(guó) 加快 推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要環(huán)節(jié) 。 擬建項(xiàng)目對(duì) 七里河 村整體改造， 改造后可安排 4069 戶(hù)居民入住，極大地改善了入住居民的生活條件和居住環(huán)境，提升了生活檔次 ，同時(shí) 改變其周邊環(huán)境的面貌，對(duì)改善商業(yè)、居住環(huán)境非常有利，是件功在當(dāng)?shù)氐拇蠛檬?， 因此當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)項(xiàng)目積極支持。 （ 2）政策支持，是項(xiàng)目的保障。 城中村改造 ， 政策性、公益性強(qiáng)， 政府 的政策支持不斷發(fā)揮著 組織引導(dǎo)作用， 不僅在 資金等方面給予必要支持， 還 加大稅費(fèi)政策支持力 度 ， 執(zhí)行 棚戶(hù)區(qū)改造 的優(yōu)惠政策 ， 各級(jí)人民政府 把 城中村改造 建設(shè) 工作擺上 11 重要議事日程， 是對(duì) 城中村改造 順利實(shí)施的保障。 （ 3）建筑條件充足 本項(xiàng)目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達(dá)到，加之 職能 部門(mén)和當(dāng)?shù)卣闹С值龋梢源_保項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。 建議 本項(xiàng)目關(guān)系著黨的惠民政策的落實(shí)，老百姓無(wú)小事。為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議承辦單位切實(shí)抓好項(xiàng)目建設(shè)的組織管理工作，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項(xiàng)目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。 第二章 項(xiàng)目背景及建 設(shè)的必要性 2 1 項(xiàng)目背景 史背景 洛陽(yáng)是中華民族的搖籃，是華夏文化的發(fā)祥地，從夏王朝開(kāi)啟，先后有 13 個(gè)朝代在此建都立國(guó)。在歷史的長(zhǎng)河中，由于受不同時(shí)期的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的影響，洛陽(yáng)人民顯現(xiàn)著自身獨(dú)有的民族特色，并因處“天下之中”的特殊地位而深深的影響著中原乃至中華民俗。 以洛陽(yáng)為中心的河洛地區(qū)是華夏文明主要的發(fā)祥地之一。中華民族的先祖堯舜二帝常年生活于此，我國(guó)最早的歷史文獻(xiàn)“河圖洛書(shū)”出自這里 ,儒學(xué)淵源于此，道學(xué)肇始于此，佛學(xué)首傳于此，理學(xué)尋源于此；這 12 里圣賢云集，人文薈萃，蔡倫造紙、張衡制儀、司馬氏制典、許慎作說(shuō)文解字，杜甫、白居易、歐陽(yáng)修、曹植、左思都在這里留下了千古傳誦的詩(shī)文。以洛陽(yáng)為中心形成發(fā)展起來(lái)的河洛文化，是中華民族主流文化的核心和源頭，支撐華夏民族創(chuàng)造了五千年連綿不斷的歷史文明。 在東漢和隋唐時(shí)期，洛陽(yáng)的城市發(fā)展曾兩度達(dá)到了鼎盛，東漢時(shí)的洛陽(yáng)曾是世界各國(guó)朝禮之地；在盛唐時(shí)期，作為東京的洛陽(yáng)與西京長(zhǎng)安共同成為世界上最大的都會(huì)城市。洛陽(yáng)商賈云集、漕運(yùn)發(fā)達(dá)，素有“九州腹地、十省通衢”的美譽(yù)，是古代陸上“絲綢之路”的東起點(diǎn)，與歐洲、中亞和南亞建立起了頻繁的貿(mào)易、文化往來(lái)，促進(jìn)了東西方的相互了解與發(fā)展。 洛陽(yáng)是我國(guó)古代政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，有著燦爛的文化遺產(chǎn)，譽(yù)滿(mǎn)世界的藝術(shù)寶庫(kù)“龍門(mén)石窟”。馳名海內(nèi)外的佛教祖庭“白馬寺”有享譽(yù)東南亞的“關(guān)林”， 世界文化遺產(chǎn)“大運(yùn)河”、“絲綢之路” 吸引著大批的中 外游客到洛陽(yáng)旅游觀光。洛陽(yáng)牡丹久負(fù)盛譽(yù)，馳名中外，每年 4 月舉辦的“牡丹花會(huì)”游人如潮。 代背景 近年來(lái)，隨著 公租房 、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善 ，但是無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的老百姓還占人口的多數(shù)。 城市化是指人 類(lèi) 生 產(chǎn) 與生活方式由 農(nóng) 村型向城市型 轉(zhuǎn) 化的 歷 史 過(guò) 程，主要表 現(xiàn)為農(nóng) 村人口 轉(zhuǎn) 化 為 城市人口及城市不斷 發(fā) 展完善的 過(guò) 程。 這種轉(zhuǎn) 化的深刻內(nèi)涵在于，它不是 簡(jiǎn)單 的城 鄉(xiāng) 人口 結(jié) 構(gòu)的 轉(zhuǎn) 化，更重要的， 13 它是一 種產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)及其空 間 分布 結(jié) 構(gòu)的 轉(zhuǎn) 化，是 傳統(tǒng)勞動(dòng) 方式、生活方式向 現(xiàn) 代化 勞動(dòng) 與生活方式的 轉(zhuǎn) 化，它包括 經(jīng)濟(jì) 社會(huì)的 進(jìn) 一 步 集 約 化、社會(huì)化和 現(xiàn) 代化。 “城中村”主要是以初 級(jí)關(guān) 系（如原 農(nóng) 村社會(huì) 關(guān) 系） 為紐帶 形成的社區(qū)，具有 強(qiáng) 烈的封 閉 性， 這 與以次 級(jí)關(guān) 系 (如契 約關(guān) 系 )為 基 礎(chǔ) 構(gòu)成的城市社區(qū)形成了明 顯 的 對(duì) 比，二者共同構(gòu)成了城市的二元社會(huì) 結(jié) 構(gòu)， 給 社會(huì)管理 帶 來(lái)很多矛盾和 問(wèn)題 ，必然不利于城市化 發(fā) 展的需要。其存在，也影響了城市房地 產(chǎn) 和物 業(yè) 價(jià) 值 。 近年來(lái)國(guó)民 經(jīng)濟(jì) 保持了快速 連續(xù) 增 長(zhǎng) 的 勢(shì)頭 ，城 鄉(xiāng) 面貌 發(fā) 生了巨大的變 化， 綜 合 經(jīng)濟(jì)實(shí) 力 顯 著增 強(qiáng) ，城市基 礎(chǔ)設(shè) 施、 環(huán) 境面貌和居民居住條件有了 較 大改善。但是，隨著市區(qū)的逐 步擴(kuò) 大，市區(qū)內(nèi)村莊 綜 合改造工作相 對(duì) 滯后，散落在城市中的舊村莊已 經(jīng) 成 為 困 擾現(xiàn) 代城市化 發(fā) 展的一個(gè) 難題 。低檔零星插建、 違 章建 設(shè) 隨 處 可 見(jiàn) ， 這 些房屋大多 單間 獨(dú) 戶(hù) ，土地利用率低， 違 法用地、 違 章建筑棚屋比 較 普遍；樓房 設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)低，建筑密度大，村內(nèi)道路狹窄彎曲，存在消防等 諸 多安全 隱 患；外來(lái)人口集聚，出租房缺乏管理，存在社會(huì)治安 問(wèn)題 ； 環(huán) 境 衛(wèi) 生、生活服 務(wù) 、 綠化等各 類(lèi) 配套 設(shè) 施不完善，居住 環(huán) 境 臟 亂差；管理體制與城市社區(qū)管理體制不適 應(yīng) ， 許 多管理 關(guān) 系不清， 責(zé) 任不明；村民的群體意 識(shí)還較強(qiáng) ，生活方式接近 農(nóng) 村，同城市居民的 觀 念與行 為 方式存在差異，與城市 發(fā)展 對(duì) 人的要求 還 有一定差距。 這 些建筑不 僅 影響了城市 總 體 規(guī) 劃的 實(shí) 施，而且影響了整體形象和招商引 資環(huán) 境。 14 擬建項(xiàng)目是對(duì) 七里河 村整體 改造 的安置房建設(shè) ， 是對(duì)七里河村整體改造 的前期工程， 是改善 當(dāng)?shù)?群眾居住 環(huán) 境、提高村民生活 質(zhì) 量、增 強(qiáng)村民城市意 識(shí) 、改善城市形象的重要措施， 對(duì) 于 優(yōu) 化投 資環(huán) 境、加快 經(jīng)濟(jì)強(qiáng) 市建 設(shè)進(jìn) 程、促 進(jìn)經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)各 項(xiàng) 事 業(yè)發(fā) 展 的必須 。 因此，對(duì) “城中村”的改造 已 是燃眉之急。 建設(shè)的必要性 首先 ， 城中村 改造 最重要的意義就是要改善民生，解決居民的居住安全問(wèn)題，改善居住環(huán)境 ， 這是 黨和國(guó)家關(guān)注 城中村 改造 的最根本的目的 ； 第二，城市 低收入 城中村 的改造主要是為了改善城市環(huán)境，提升城市功能，節(jié)約利用土地，對(duì)建設(shè)集約型城市有重要的意義，對(duì)保證城市化和城市的承載能力有很重要的意義 ； 第三，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。特別想強(qiáng)調(diào)的是 推進(jìn)城市化進(jìn)程 ，在擴(kuò)大投資的同時(shí)，通過(guò)安置房的配售，還能擴(kuò)大住房的消費(fèi)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有重要的拉動(dòng)作用。 所以，總的來(lái)說(shuō)， 城中村 改造有利于穩(wěn)定人心，穩(wěn)定社會(huì)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)發(fā)展。 第三章 建設(shè)條件 3 1 地理位置概況 3 1 1 地理概況 15 洛陽(yáng)位于河南省西部，地理位置位于北緯 34 40，東經(jīng) 112 25；海拔在 150稱(chēng)豫州，因地處洛河之北而得名，是中國(guó)著名的歷史文化名城和重點(diǎn)旅游城市，有 3000多年的文明史。城市的興起距今有四千多年的歷史，從公元前二十一世紀(jì)中國(guó)第一個(gè)王朝 夏朝的建立起，先后有 13 個(gè)朝代在此建都。自古以來(lái)，這里墨客騷人云集，因此有“詩(shī)都”之稱(chēng)，牡丹香氣四溢，又有“花都”的美譽(yù)。洛陽(yáng)也是中華民族文化的搖籃，道德經(jīng)、漢書(shū)、資治通鑒等無(wú)不在此著成。龍門(mén)石窟為中國(guó)三大石刻藝術(shù)寶庫(kù)之一，關(guān)林朝圣大典舉世矚目。 洛陽(yáng)地處豫西中部，西依秦嶺，出函谷是關(guān)中秦川，東臨嵩岳；越虎牢為中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是舉世聞名的“絲綢之路”東起點(diǎn)，是我國(guó)東西南北的交通要沖。 “若問(wèn)古今興廢事，請(qǐng)君只看洛陽(yáng)城 ”， 澗西區(qū)地處歷史文化名城 洛陽(yáng)市的西部， 1955 年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)澗西建區(qū)。因居澗河之西而得名。澗西區(qū)北依邙山黃河，南臨洛水，有近 5000 年的文明史，是一片歷史文化浸透極深的皇天后土，也是資源豐富、文化發(fā)達(dá)，交通便利、科技實(shí)力雄厚的新興的工業(yè)城區(qū)。面積 90 平方公里，常住人口 43 萬(wàn)，流動(dòng)人口 20 萬(wàn)， 澗西區(qū)轄 11 個(gè)街道、 2 個(gè)鄉(xiāng)：長(zhǎng)春路街道、珠江路街道、南昌路街道、湖北路街道、重慶路街道、長(zhǎng)安路街道、天津路街道、周山路街道、鄭州路街道、武漢路街道、徐家營(yíng)街道；工農(nóng)鄉(xiāng)、孫旗屯鄉(xiāng)。 3 1 2 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 洛陽(yáng)市是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)城市，橫跨黃河中游兩岸，現(xiàn)轄 1 市 8 縣 9區(qū)，即偃師市、孟津、新安、洛寧、宜陽(yáng)、伊川、嵩縣、欒川、汝陽(yáng)和 16 澗西、西工、老城、廛河、洛龍、吉利、高新區(qū)、伊濱、龍門(mén)風(fēng)景區(qū)九個(gè)城市區(qū)?？偯娣e 15208平方公里，市區(qū)面積 544 平方公里。總?cè)丝?615萬(wàn)，市區(qū)人口 140 萬(wàn)。她也是我國(guó)古代政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，有著燦爛的文化遺產(chǎn) ，譽(yù)滿(mǎn)世界的藝術(shù)寶庫(kù)“龍門(mén)石窟”。馳名海內(nèi)外的佛教祖庭“白馬寺”有享譽(yù)東南亞的“關(guān)林”，每吸引著大批的中外游客到洛陽(yáng)旅游觀光。洛陽(yáng)牡丹久負(fù)盛譽(yù)，馳名中外，每年 4 月舉辦的“牡丹花會(huì)”游人如潮。洛陽(yáng)牡丹已成為洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)好使者，旅游已成為近年來(lái)洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)又一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。 新中國(guó)建立后，第一個(gè)五年計(jì)劃期間，全國(guó) 156 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，其中有 6 項(xiàng)建在澗西， 澗西區(qū) 是當(dāng)時(shí)的中國(guó)特區(qū)。為了更好地服務(wù)于大廠企業(yè)和科研院所， 1955 年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)澗西建區(qū)。隨著一拖、洛銅等國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目落戶(hù)澗西，拉開(kāi)了澗西開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕。經(jīng)過(guò)幾代 人的不懈努力，澗西區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)得到持續(xù)、快速發(fā)展， “九五 ”期間實(shí)現(xiàn)了由人口大區(qū)向經(jīng)濟(jì)大區(qū)轉(zhuǎn)變的第一次跨越。 近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府緊緊圍繞 “工業(yè)強(qiáng)區(qū)、三產(chǎn)興區(qū)、民營(yíng)活區(qū)、開(kāi)放立區(qū) ”發(fā)展戰(zhàn)略，以更加開(kāi)放的姿態(tài)和理念，笑迎八方賓客，廣交四海朋友，搶抓機(jī)遇，銳意進(jìn)取，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)都得到了快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，正在實(shí)現(xiàn)由經(jīng)濟(jì)大區(qū)向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)轉(zhuǎn)變的第二次跨越。 良好的投資環(huán)境是澗西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力保證。一是轄區(qū)內(nèi) 基礎(chǔ)設(shè)施 完善。 有 “一環(huán)四縱二十八橫 ”道路交通網(wǎng)絡(luò)和完備的水、電、氣、暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。二是地理位置優(yōu)越，交通便捷、四通八達(dá)。洛陽(yáng)西南環(huán)繞城高速穿過(guò)我區(qū)， 310 國(guó)道、連霍高速傍區(qū)而過(guò)，距洛陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也不足半小時(shí)路程。三是對(duì)外開(kāi)放水平高。健全和完善投資優(yōu)惠政策，優(yōu)質(zhì) 17 高效的政府行政服務(wù)使?jié)疚鞒蔀榱?“政策洼地 ”、 “服務(wù)高地 ”、 “誠(chéng)信寶地 ”，讓投資者進(jìn)得來(lái)、留得住、發(fā)展快、賺得多。澗西的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正顯示出前所未有的生機(jī)和活力。 3 2 自然條件 象條件 洛陽(yáng)是淺山丘陵區(qū)，屬亞熱帶和暖溫帶過(guò)渡地帶，季風(fēng)環(huán)流明顯，因此，四季溫度和風(fēng)向變化較顯著。洛陽(yáng)市氣候特點(diǎn)是：四季分明，冬季寒冷雨雪少，春季干旱大風(fēng)多，夏季炎熱多雨且集中，秋季晴和日照長(zhǎng)。年降水量 600右，全年光照充裕，無(wú)霜期長(zhǎng)，為農(nóng)作物和花木成長(zhǎng)提供了良好的條件，特別利于牡丹生長(zhǎng)，也使洛陽(yáng)成為馳名中外的“牡丹花城”。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 洛陽(yáng)市澗西區(qū) ，地震烈度按中華人民共和國(guó)地震研究區(qū)劃圖核定為 7度。 主要自然氣候條件為： 平均氣溫： 最熱日、月平均氣溫： 冬季平均室外風(fēng)速： s 空氣調(diào)節(jié)平均溫度： 18 夏季平均室外風(fēng)速： s 冬季日照率： 51% 最大凍土深度： 210端最低溫度： 極端最高溫度： 18 常年主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)和西北風(fēng) 最大積雪深度： 250本風(fēng)壓： 熱日、月平均相對(duì)濕度： 75% 最冷日、月平均相對(duì)濕度： 57% 年平均降水量： 最大降水量： 時(shí)最大降水量： h 程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 洛陽(yáng) 地區(qū)位于華北地層區(qū)的西南部，其西部基巖出露區(qū)屬豫西地層分區(qū)的嵩箕小區(qū)；東部第四系覆蓋區(qū)屬華北平原分區(qū)的 鄭州 小區(qū)，區(qū)內(nèi)地層出露比較齊全。在地殼發(fā)展的五個(gè)大的歷史時(shí)期所形成的地層單元，包括太古界、元古界、古生界、中生界和新生界都有出露，地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，類(lèi)型多樣，結(jié)構(gòu)區(qū)域性差異顯著，橫跨我國(guó)二、三級(jí)階地。 洛陽(yáng) 市區(qū)多年平均降水量 水量年內(nèi)分配不均，降水最少的是 1月份，為 5 9多的是 7月份，一般 140 160季由于強(qiáng)盛的季風(fēng)控制，高溫、高濕雨量集中，降水量為 290 390全年總雨量的 45 60%，而冬季受干冷的大陸性氣團(tuán)控制，空氣干燥，雨雪稀少，降水量只有 20 33全年降水量的 3 5%。春季降雨很少，有時(shí)秋季會(huì)出現(xiàn)連陰雨。降水量不僅年內(nèi)分布不均，年際變化也較大，降水量最多的是 1964 年，高達(dá) 1041少的年份是 1986 年，降水量為 385 19 3 3 區(qū)位交通、通訊條件 洛陽(yáng)公路四通八達(dá)，有鄭洛高速、二廣高速、連霍高速、 310 國(guó)道、207 國(guó)道交匯于此，民航飛機(jī)與北京、上海、深圳、廣州等城市均有直達(dá)航班；鐵路交通更有隴海鐵路與焦枝鐵路交匯于此，高速鐵路已開(kāi) 通，交通十分便利 ， 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)豐富，四通八達(dá) ， 本案緊鄰洛陽(yáng)市主干道中州西 路，不僅有利于項(xiàng)目對(duì)外良好的展示面，同時(shí)又貫通 澗西區(qū) 、西工區(qū)及 老城 區(qū)，為居民快速出行制造便利，提升本項(xiàng)目商業(yè)及居住價(jià)值。 3 4 基礎(chǔ)設(shè)施條件 供水 、供電、供熱、燃?xì)?、通?水電均為市政及電業(yè)局供應(yīng)，已獲得 政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)和支持，本項(xiàng)目供水（生活用水及消防用水）擬由城市供水管道引入，能夠滿(mǎn)足本項(xiàng)目用水需求，項(xiàng)目臨 中州 西路 上均敷設(shè)有供水管道。 本項(xiàng)目 實(shí)行污 水 、雨水分流排放， 本項(xiàng)目擬在場(chǎng)區(qū)內(nèi)分設(shè)污雨水管道，排入中州路 西 污雨水管網(wǎng)，最終匯集 排入 污水處理廠 。 本項(xiàng)目將由中州 西 東路變電站引入高壓線路 ， 在本項(xiàng)目地下室建設(shè)變配電系統(tǒng)，滿(mǎn)足本項(xiàng)目供電需要。 本項(xiàng)目 擬采用敷設(shè)熱力管道來(lái)滿(mǎn)足用戶(hù)的供暖需求。 本項(xiàng)目將由 中州西路 引入天然氣管道滿(mǎn)足居民的用氣要求。 本項(xiàng)目周邊 開(kāi)通了萬(wàn)門(mén)程控電話分局，終局容量 4 萬(wàn)門(mén) ，國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)出口帶寬 1000 兆，能夠滿(mǎn)足居民的日常生活的需要。 建設(shè)用地 20 擬建項(xiàng)目 建設(shè) 用地 71300 平方米， 約 ， 2006 年 4 月， 洛陽(yáng)市 規(guī)劃局 即批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的規(guī)劃選址， 2008 年 6月，洛陽(yáng)市規(guī)劃局“關(guān)于澗西區(qū)西側(cè)、中州路北側(cè)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃編制要求的通知” 對(duì)該地塊 的建設(shè)提出了具體要求。 項(xiàng)目承辦單位，按照以上要求，對(duì)該地塊做了總平面規(guī)劃。詳見(jiàn)附件。因此，本項(xiàng)目用地符合要求。 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目屬新建工程，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周邊無(wú)文物保護(hù)區(qū)和風(fēng)景保護(hù)區(qū)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和建成后，不會(huì)對(duì)自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境造成污染和破壞 。項(xiàng)目建成后，統(tǒng)一排水，統(tǒng)一規(guī)劃供電線路等基礎(chǔ)設(shè)施，綠地率進(jìn)一步美化環(huán)境，保護(hù)環(huán)境。 3 5 項(xiàng)目建設(shè)材 料供應(yīng) 本項(xiàng)目主要建設(shè)材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質(zhì)或產(chǎn)品，可從當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)部門(mén)或生產(chǎn)廠家直接購(gòu)進(jìn)，能夠保障供應(yīng)。 3 6 政府支持 本項(xiàng)目屬 城中村改造項(xiàng)目， 區(qū) 政府對(duì)此非常重視，并已列入重點(diǎn)工程項(xiàng)目。出臺(tái)相關(guān)文件，要求政府相關(guān)部門(mén)和有關(guān)單位，要積極支持，大力配合建設(shè)工作，政府的支持為本項(xiàng)目建設(shè)提供了重要保障。 第四章 建設(shè)方案 21 劃原則 分利用基地周邊資源，采用因地制宜的布局方式和人性化的結(jié)構(gòu)特征，營(yíng)造優(yōu)雅的空間氛圍，為居住者提供親切宜人的居住感受。 過(guò)對(duì)周邊已形成的城市資源的研究，抓住與城市緊密銜接的切入點(diǎn)，是本設(shè)計(jì)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)。交通、社區(qū)配套、景觀資源等元素的疊加、重組，構(gòu)成了本設(shè)計(jì)的基本格局。 現(xiàn)“以人為本”，意在營(yíng)造適宜人活動(dòng)的尺度和空間。小區(qū) 組團(tuán) 鄰里空間在此得到了強(qiáng)化，同時(shí)限定空間，增強(qiáng)歸屬感，強(qiáng)調(diào)鄰里空間，促進(jìn)人與人的交往，塑造親切的可交流的界面。 車(chē)有機(jī)分流，車(chē)行路線 主要集中在小區(qū)周邊，營(yíng)造景觀系列，建立通暢安全的步行空間，使空間連續(xù)通透，有靜有動(dòng)。 導(dǎo)思想 由于地塊本身周邊環(huán)境資源匱乏，方案重點(diǎn)著手營(yíng)造本小區(qū)內(nèi)向型的、具有吸引力的、以周邊住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境。形成以行烈式的住宅圍合出規(guī)整的、寬闊的小區(qū)內(nèi)部空間，用環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部道路，限定出中心開(kāi)闊的綠化景觀帶。總圖平面構(gòu)成簡(jiǎn)潔大氣，使用效率高，經(jīng)濟(jì)性好；與此同時(shí)，大音希聲，大象無(wú)形。營(yíng)造出的居住空間模式，使居住于其中的人們一進(jìn)入小區(qū)就宛如進(jìn)入了一個(gè)個(gè)美麗的主題公園，經(jīng)過(guò)中心公園再回到自己溫馨的家；在風(fēng) 和日麗的日子，面積巨大的中央綠化，能為小區(qū)的居民們提供一個(gè)最自然和諧的交往平臺(tái) ，開(kāi)展各種 22 家庭活動(dòng)，社交活動(dòng)，甚至大型的文娛項(xiàng)目；而來(lái)往的親朋 訪客，也必將為如此大氣而生態(tài)的空間體驗(yàn)所嘆服，留下極為深刻的印象，必然能為居民們提供獨(dú)具前瞻性，同時(shí)也是超凡尊貴的生活體驗(yàn)。 體布局方案 安置區(qū) 主要 處在 七里河村， 東至 澗河 ，西至 洛陽(yáng)銅加工廠圍墻 ，南至 中州西路 ，北至 軍安小區(qū) 。 安置房位于規(guī)劃的唐宮西路兩側(cè)， 道路系統(tǒng)沿中心景觀帶布置，強(qiáng)調(diào)人的行走感受，將車(chē)流集中于主干道，將人流集中于中心綠化景觀道路，做到人車(chē)分流?？倛D平面布局力求簡(jiǎn)潔、有力，空間形態(tài)層次分明。 體建設(shè)方案 用現(xiàn)代地中海風(fēng)格的更改方式，重新追尋技術(shù)美與人情味的和諧統(tǒng)一以簡(jiǎn)約、洗練、純粹的純凈地中海主義風(fēng)格，使居住者情感回歸于寧?kù)o與自然，來(lái)對(duì)抗社會(huì)中浮華花哨的建筑風(fēng)格和濃重的無(wú)風(fēng)格化傾向。 在立面設(shè)計(jì)上，通過(guò)強(qiáng)調(diào)肌理的虛實(shí)對(duì)比，以及建筑構(gòu)件之間起承轉(zhuǎn)合的體塊處理，表現(xiàn)出建筑和生活的流動(dòng)的特性，使地塊內(nèi)的建筑既能適應(yīng)周邊整體環(huán)境的訴求，成 為城市肌理和諧的一部分，同時(shí)也以其充滿(mǎn)活力的動(dòng)感，成為區(qū)域內(nèi)的一亮點(diǎn)。 完整和諧的整體格局與精心設(shè)計(jì)的建筑細(xì)節(jié)充分體現(xiàn)居住建筑在走向理性的同時(shí)，又注重對(duì)人性的全面關(guān)懷。設(shè)計(jì)中始終以“人居”為基 23 準(zhǔn)點(diǎn)，追求居住的舒適度與品味，同時(shí)建立社區(qū)獨(dú)特風(fēng)格。 通組織 規(guī)劃中主要的干道沿中心綠地呈環(huán)頭布置，使車(chē)輛能夠直接到達(dá)所有的住宅，方便快捷，又圍繞中心景觀帶，做到回家途中步移景異。盡量減少車(chē)行道路，減少對(duì)地面的干擾。步行道路結(jié)合中心景觀帶設(shè)計(jì)布置，讓人行走期間能夠體驗(yàn)天然環(huán)境變化，時(shí)過(guò)境遷。 小區(qū)兩個(gè)主要出 入口 分地塊分別設(shè)置 。用地內(nèi)部環(huán)狀路網(wǎng)簡(jiǎn)潔流暢，滿(mǎn)足消防要求。 整個(gè)小區(qū)內(nèi)主要道路 6 米寬設(shè)消防環(huán)通道，其設(shè)置滿(mǎn)足消防要求，消防通道單向 4米寬，所有消防道路均能環(huán)通。 觀綠化 居住環(huán)境是人類(lèi)一個(gè)永恒的話題，其目的在于處理好人、建筑和環(huán)境三者的協(xié)調(diào)關(guān)系。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們?cè)跐M(mǎn)足居住物質(zhì)和生理需求的前提下，開(kāi)始重視居住的精神和心理需求。居住環(huán)境“園林化”為居民放松、休憩、活動(dòng)和交往提供了有益的空間。良好的居住環(huán)境逐漸成為人們生活的第一要素。 “休閑生活，安逸享受”是人們倡導(dǎo)的基本生活模式。因此，本方案在綠化與景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)上有其特殊性。 a、 中心景觀以休閑為主題，采用自由曲線、抽象的幾何線形和面型確立整體規(guī)劃的秩序，體現(xiàn)簡(jiǎn)潔、流暢、明快的規(guī)劃風(fēng)格，營(yíng)造開(kāi)闊大 24 度的氣勢(shì)。 b、 綠化與景觀采用點(diǎn)、線、面的布局，通過(guò)休閑步行道、健康步行道將其串為一個(gè)有機(jī)的整體。 c、 庭院景觀以靜謐為主題，采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的造景手法營(yíng)造精心別致的園林氛圍。 規(guī)劃原則 居住區(qū)邊界的帶狀綠化與中心綠帶的成片植被為基礎(chǔ)；以小片的種植為點(diǎn)綴，并考慮不同季節(jié)開(kāi)花植物的搭配，使四季有不同的觀賞景觀；同時(shí)在成片的植被種植中進(jìn)行色葉的協(xié)調(diào)和對(duì)比，以形成優(yōu)美的觀葉林。 大片草地為面，以帶型灌木為線，用點(diǎn)綴樹(shù)木營(yíng)造層次鮮明的植被景觀。 色樹(shù)種、觀賞植物，提高居住區(qū)規(guī)劃效果、價(jià)值和特色。 規(guī)劃內(nèi)容 充分發(fā)揮植物造景的潛力，使植物、地形、建筑、道路、水系融為一體。中心綠帶除了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地外，選 擇常綠喬木、密植為林帶。用高大的棕櫚科植物、廣玉蘭、銀杏、梧桐等喬木疏植，集合花草灌木，配合地形和空間，形成既連續(xù)又分隔的流動(dòng)空間。 25 主要樹(shù)種選擇低矮灌木、花草及爬藤等豐富道路的色彩和形態(tài)，特別強(qiáng)調(diào)道路轉(zhuǎn)變處植物景觀的處理，用高低錯(cuò)落的樹(shù)種與道路形成對(duì)景。 綠化系統(tǒng) 綠化系統(tǒng)按點(diǎn)、線、面三個(gè)層次進(jìn)行綠化，結(jié)合建筑小品、園路景觀進(jìn)行處理。 點(diǎn)：在居住建筑之間，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑小品加以處理，成為融休息、觀賞、活動(dòng)、交往為一體，富有特色的庭院綠化。 線：小區(qū)道路及兩條休閑步道兩側(cè)的成排綠化，貫穿于整個(gè)居住區(qū)的綠化系統(tǒng)。 面：大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點(diǎn)，林蔭大道把主要活動(dòng)場(chǎng)地圍合在中心綠帶中，使中心綠帶形成一個(gè)公園?？拷行木G帶兩側(cè)采用自由曲線的花帶與高大和喬木相互穿插，除了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和硬質(zhì)鋪裝外，布置了休閑草坪、疏林草地、密林等，形成植物生態(tài)群落和豐富的綠化景觀。 共配套設(shè)施 ： 規(guī)劃用地內(nèi)設(shè)置有 1 所共 24 個(gè)班額的小學(xué)， 幼兒園， 1 個(gè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站， 1 個(gè)變配電站，另外規(guī)劃設(shè)計(jì)中還考慮了若干個(gè)垃圾收集點(diǎn)，若干個(gè)開(kāi)閉所以及與建設(shè)規(guī)模相配套的 “ 四個(gè)一 ” 工程及物業(yè)管理用房。 26 第五章 公用工程 程 計(jì)依據(jù) a、建設(shè)單位及相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的資料數(shù)據(jù)。 b、 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 95） (2005 年版 )。 c、 自動(dòng)噴水滅火設(shè)計(jì)規(guī)范（ (2005 年版 )。 d、 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2009 年版）。 e、 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（ f、 汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 0067 計(jì)范圍 生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)。 水系統(tǒng) 1、給水水源 小區(qū)給水水源由中州路城市自來(lái)水管網(wǎng)供給，由其管網(wǎng)引入，消防給水和生活給水由同一管道接入，給水接入管管徑 水壓力不低于 2、給水系統(tǒng) 城市給水管網(wǎng)接入小區(qū)經(jīng)總水表計(jì)量后流向各用水單位，本項(xiàng)目供水采用市政管網(wǎng)直接供水方式。 27 3、管道及敷設(shè)方案 本項(xiàng)目給水管網(wǎng)室外部分采用球墨鑄鐵管，管道采用直埋方式敷設(shè)，埋地部分管道采取防腐措施，沿小區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)，距路牙邊石 1 米位置，管道埋深在 左右， 小區(qū)管道沿區(qū)內(nèi)道路環(huán)形敷設(shè)，在用水單位樓前留設(shè)分支管道，進(jìn)入樓內(nèi)前設(shè)閥門(mén)井，在管道一側(cè)間隔不超過(guò) 120間距引出消火栓支管，消火栓采用地上式。 室內(nèi)管道采用 墻明敷，本項(xiàng)目擬采用給水分戶(hù)計(jì)量方式，在室內(nèi)衛(wèi)生間和廚房布置立管，沿墻明敷水平管道，在各用水點(diǎn)（盥洗、手盆、坐便、浴缸）處留設(shè)三通，用堵頭封堵。在管道分支及變徑處設(shè)截止閥。室內(nèi)消火栓管道引入位于樓梯間內(nèi)，每層留設(shè)支管，安裝嵌入式消火栓箱。 4、用水量計(jì)算 安置區(qū)位于“銅鑼灣廣場(chǎng)”項(xiàng)目?jī)?nèi)，因此，項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，用水量為規(guī)劃地塊統(tǒng)一計(jì)算，用量如下： 28 序號(hào) 用水 項(xiàng)目 使用 數(shù)量 用水 標(biāo)準(zhǔn) 使用 時(shí)間 小時(shí)變化系數(shù) 用水量 備注 最高日 （ ） 最大時(shí)（ m3/h） 平均時(shí)（ m3/h） 1 住宅生活 用水 13021 200L/ 人 4 604 2 綠化、 道路沖洗 88372 76 44 29 3 沿街商業(yè) 用水 340425 5L/ 2 702 212 142 4 汽車(chē)庫(kù)地 面沖洗 235055 1 470 93 53 5 不可預(yù)見(jiàn)、 漏失 按上述用水量總和的 15%計(jì)、 24h 742 11 6 合計(jì) 5695 11 7 室外消火 栓 30L/S 3 一次滅火用水量 324類(lèi)商 住樓 8 室內(nèi)消火 栓 40L/S 3 一次滅火用水量 432類(lèi)商 住樓 9 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) (中危險(xiǎn) ) 30L/S 1 一次滅火用水量 108下車(chē) 庫(kù) 水系統(tǒng) 本小區(qū)雨水系統(tǒng)分為管道排水和場(chǎng)地自然排水， 管道排水按就近原則，將小區(qū)雨水管道劃分為若干子系統(tǒng)，分別向 城市雨水管網(wǎng)排放。場(chǎng)地內(nèi)來(lái)不及收集雨水則向周邊道路排放，由市政雨水系統(tǒng)收集統(tǒng)一排放。污水排放宜采用就近排放原則，以節(jié)約工程投資，便于管網(wǎng)維護(hù)。 1、雨水系統(tǒng) 本項(xiàng)目雨水、污水采用分流制，屋面及道路雨水就近排入小區(qū)雨水收集井，匯集后就近排入城市雨水管網(wǎng)。雨水管道采用高密度聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁管材，接口熱熔對(duì)焊，管道沿園區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)，埋深 29 左右，沿道路兩側(cè)間隔不超過(guò) 30 米設(shè)置雨水收集井，通過(guò)管經(jīng) 道連接雨水干管，井深 ，采用單篦鑄鐵井蓋框，主管敷設(shè)順排水方向向下坡度 3，雨水干管管經(jīng)為 干管間隔不超過(guò) 30 米設(shè)置雨水檢查井。 2、污水系統(tǒng) 生活污水沿樓內(nèi)立管排入樓外檢查井內(nèi)，沿道路方向敷設(shè)高密度聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁污水管，污水管順排水方向向 下坡度 3，在污水匯集處及轉(zhuǎn)彎處設(shè)置污水檢查井，本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè) 5 座 70 立方米玻璃鋼化糞池，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。 3、排水量 污水排水量按小區(qū)生活用水量的 80%計(jì)算 。 訊 工程 計(jì)依據(jù) 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2005 年版）； 有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 0116 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑及建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范 50311 甲方提供的設(shè)計(jì)文件及要求。 30 建筑專(zhuān)業(yè)所提的建筑平面施工圖。 給排水專(zhuān)業(yè)所提的給排水消防設(shè)施資料。 暖通專(zhuān)業(yè)所提的通風(fēng)消防設(shè)施資料。 電負(fù)荷估算 安置區(qū)位于“銅鑼灣廣場(chǎng)”項(xiàng)目?jī)?nèi)，因此，項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，用電量為規(guī)劃地塊統(tǒng)一計(jì)算，用量如下： 供電用地負(fù)荷密度指標(biāo)為：居住建筑 50W/ 筑面積，下同），商業(yè)辦公等建筑 100W/下車(chē)庫(kù) 10W/路、景觀照明 20kW/過(guò)計(jì)算，本區(qū)安裝功率為 59398算負(fù)荷為 23759中低壓補(bǔ)償約 360小區(qū)變壓器總安裝容量約 24000 計(jì)范圍 小區(qū)內(nèi)動(dòng)力及樓內(nèi)照明設(shè)計(jì) 。 電電源及電壓 1、電源 電源由中州路高壓電網(wǎng)引入，在小區(qū)地下室設(shè)置變配電室，經(jīng)過(guò)變壓后以低壓線路呈放射式向各單體供電。 2、低壓配電 配電電壓三相五線制： 380/220V 配電方式，采用放射式和樹(shù)干式相結(jié)合的混合方式，對(duì)一、二類(lèi)負(fù)荷可采用低壓側(cè)環(huán)網(wǎng)方式，以增加供電的可靠性。室外供電線路采用交聯(lián)電纜直埋方式敷設(shè)，過(guò)路及進(jìn)樓穿鋼管保護(hù)，電纜沿道路外側(cè)布置，住宅建筑在二層樓梯間內(nèi)設(shè)配電箱體，箱體內(nèi)集中安裝插卡式電表，便于管理，通過(guò)放射式線路向用戶(hù)單體供 31 電。 3、人工照明 住宅設(shè)計(jì)中考慮到住戶(hù)均要進(jìn)行二次裝飾，燈具采用座燈頭，商業(yè)、配套等公共建筑均采用不同型式的節(jié)能型燈具，按相