住宅項目可行性研究報告

住宅項目 可行性研究 報告 一、 項目概況 1、 項目概況 表 1 項目地塊規(guī)劃指標 地塊編號 地塊面積 容積率 最大建筑密度 最大建筑高度 最小綠地率 3 743005% 600% 2、 項目地理位置 從投資環(huán)境分析報告中找區(qū)位、交通、配套情況 3、項目周邊環(huán)境分析 從投資環(huán)境分析報告中找“周邊環(huán)境” 4、地塊 析 從地塊價值測算中找 表一 區(qū)位：地塊位于西永片區(qū)北部，靠近大學(xué)城。地塊距沙坪壩商圈較近，約 21 公里需30分鐘車程，距九龍坡區(qū)約 30公里，距江北區(qū) 約 25公里。 交通：三峽廣場片區(qū)可從渝遂高速經(jīng)大學(xué)城隧道到達本片區(qū)，雙碑大橋通車后，將增強從江北到達本項目的通達性； 創(chuàng)智路、科技一路可到達本項目，地鐵 1 號線以及規(guī)劃中的軌道 7 號線、 17 號線靠近本項目，目前 1號線已通車。 配套情況：陳家橋片區(qū)成熟度較高，目前商業(yè)、生活配套已初步呈現(xiàn)； 本地塊位于西永片區(qū)，周邊目前生活配套不完善，但由于本案緊鄰西永未來的商業(yè)新中心，將提升項目區(qū)域配套價值。 3、 項目環(huán)境狀況 地塊整體較為平坦，西北部為虎溪河，景觀資源較好，適宜打造高端產(chǎn)品； 部 分緊靠商業(yè)區(qū)，適宜打造高層產(chǎn)品，底層用作沿街商鋪。 4、 項目 地塊 質(zhì)及特點 優(yōu)勢 （ 1）、區(qū)位：地塊位于西永片區(qū)北部，靠近大學(xué)城。地塊距沙坪壩商圈較近 （ 2）、交通：已開通的地鐵 1號線以及規(guī)劃中的軌道 7號線、 17號線靠近本項目 （ 3）、配套：陳家橋片區(qū)成熟度較高，目前商業(yè)、生活配套已初步呈現(xiàn)；本地塊位于西永片區(qū)，緊鄰西永未來的商業(yè)新中心，將提升項目區(qū)域配套價值。 （ 4）、周邊環(huán)境：緊鄰虎溪河，景觀資源最好；靠近主干道，城市資源較好；緊鄰未來商業(yè)中心，綠地退讓線可增加商業(yè)特色 （ 5）、經(jīng)濟：位于西永 商務(wù)片區(qū)，區(qū)域內(nèi)主要以大學(xué)城教育、微電子高新技術(shù)以及高鐵物流發(fā)展片區(qū)經(jīng)濟，片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展成熟。 （ 6）、科技：緊鄰西永微電園，科技力量雄厚。 劣勢 （ 1）、生活配套：本地塊位于西永片區(qū)，周邊目前生活配套不完善。 （ 2）、教育配套：本地塊教育資源缺乏，要依靠大學(xué)城教育配套。 （ 3）、交通：目前交通體系尚未完善，有待于提高。 （ 4）、商業(yè)配套：商業(yè)配套設(shè)施幾乎沒有。 機會 020 年，以西永為城市副中心的西部片區(qū)，將成為聯(lián)系市域西部城鎮(zhèn)的重要地區(qū)，區(qū)域人口大增，將形成一個超過百萬人口的“新城”。 結(jié)構(gòu)為“一城五片，多中心組團式”西永是城市六大副中心之一。 位為城市副中心，為主城開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展機會大。 威脅 競爭強烈：貝蒙天地別墅以低價入市，加之贈送面積大、戶型緊湊，初期銷售情況較好，客戶群較年輕，對價格敏感。 2013 年 4 月調(diào)高價格后，銷售情況明顯下滑。預(yù)計該項目后續(xù)將推出 110套別墅；龍湖二次進攻西永拿地，顯示出龍湖在該片區(qū)拿地的決心以及對該片區(qū)市場的看好；首創(chuàng)項目主要以住宅產(chǎn)品為主，配合公寓、商業(yè) 二 、 投資環(huán)境 分析 1、人文環(huán)境 2、地質(zhì)環(huán)境 3、社會環(huán)境 4、經(jīng)濟環(huán)境 5 、市政規(guī)劃管道 6 、拆遷安置 三 、市場分析 1、 宏觀環(huán)境分析 宏觀政策 貨幣政策逐漸放松，政府預(yù)加強投資，預(yù)計 2013 年市場經(jīng)濟進入恢復(fù)期，房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，房產(chǎn)供需將保持穩(wěn)中有升，房產(chǎn)價格也將實現(xiàn)恢復(fù)性上漲；預(yù)判未來市場即將出現(xiàn)恢復(fù) 性的上漲趨勢。比如：新國五條調(diào)控政策，國五條細則仍致力于抑制投機性購房需求，支持首套置業(yè)需求；宏觀經(jīng)濟政策延續(xù)目前有針對性的貨幣寬松政策。 沙坪壩 區(qū)域規(guī)劃：沙坪壩區(qū)規(guī)劃為輸入型改善居住區(qū)，是“城市向北發(fā)展”的核心區(qū)域，也是外區(qū)域人口導(dǎo)入的重要區(qū)域，而項目處于沙區(qū)西永組團，定位為城市副中心，為主城開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展機會大。 區(qū)域經(jīng)濟：沙坪壩區(qū) 續(xù)三年穩(wěn)定增長，區(qū)域經(jīng)濟增長速度較快。且固定資產(chǎn)投資增長較快，年均增長率處于主城首位，對房地產(chǎn)有一定的刺激作用。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)：沙坪壩區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)較為發(fā) 達，在地區(qū)產(chǎn)業(yè)中占據(jù)主力位置。 區(qū)域人口：沙區(qū)區(qū)域人口基數(shù)大，對外區(qū)人口吸附能力較強。而教育群和產(chǎn)業(yè)群將為沙區(qū)及西永吸引巨大的人口量，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了人口支撐和保障； 西永 區(qū)域規(guī)劃：西永為沙區(qū)及重慶重點打造的核心區(qū)域，是建造西部新城的城市中心區(qū)； 房地產(chǎn)發(fā)展：東部老城區(qū)供應(yīng)有限，缺乏高端項目，城市發(fā)展受限，而西永組團住宅大多為低密度、綜合性社區(qū)，以高層、洋房、別墅為主 ，房地產(chǎn)開發(fā)和客群置業(yè)均逐步向西永組團轉(zhuǎn)移 西永作為重慶產(chǎn)業(yè)高地，發(fā)展前景較好。 收入人群較多， 人口較為密集。 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中，是沙區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心或關(guān)鍵點。 大學(xué)城 城市人口： 重慶市大學(xué)城位于沙坪壩區(qū)西部 虎溪鎮(zhèn) 和 陳家橋鎮(zhèn) ，占地 20 平方公里。背倚縉云 秀峰， 遠眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，交通便捷。規(guī)劃入駐大學(xué) 15所，教師、學(xué)生人數(shù) 15 20萬人，社會人口 25萬人。 重慶大學(xué)城服務(wù)中心和中央商務(wù)區(qū)總占地 10 平方公里，其設(shè)施和功能完全具備一個發(fā)達地區(qū)的標準。由于其是完全迅速的拔地而起，因此其各項功能更具協(xié)調(diào)型。大學(xué)城人口最終將達到 46 萬人，再加上旅游、商業(yè)等強大流動 人口群，會成為一個龐大且更具經(jīng)濟利益的消費群。其功能的協(xié)調(diào)性和完備性，決定了各個主體之間不會出現(xiàn)惡意競爭，但同作為市場一主體同樣應(yīng)遵循市場規(guī)律運作。大學(xué)城服務(wù)中心和中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)也完善了大學(xué)城的整體功能，為大學(xué)城的師生員工以及其他人群（當?shù)鼐用?、西永微員工等）的基本生活需要提供了保障。 2、 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 3、 本市房地產(chǎn)市場分析 重慶 ： 重慶市場供需及價格分析 2012 年重慶市房地產(chǎn)市場供需基本平衡， 2012 年前存量得到了一定的釋 放，價格略有上升 表二 重慶市場供需及價格分析 2008，新批準預(yù)售量持續(xù)下滑。 2010 年出現(xiàn)反彈，近 3 年維持在 2100 萬方左右， 2012 年則達到最高 2178 萬方，預(yù)計 2013 年的新批準預(yù)售量將保持平穩(wěn)，出現(xiàn)供略大于求的情況。 表三 20072012年成交建筑面積 2243萬方，較 2011年增長 699萬方，增幅為 但成交價格與 2011年基本持平 可支配收入與房價 比分析： 隨著城市居民購買力逐年增加，房產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展，房地產(chǎn)價格上漲空間較大。 表四 2007重慶主城人均可支配收入與房價 近五年人均可支配收入和地產(chǎn)增幅波動不定： 2010 年房價增幅明顯大于收入增幅，2007重慶主城人均可支配收入與房價 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫， 11 年受調(diào)控政策影響，市場逐漸趨于穩(wěn)定，收入增幅高于地產(chǎn)價格增長，房價受到收入的有力支撐，無市場泡沫； 隨著收入的增長，房價也適度上漲，未來房地產(chǎn)形勢較好。 重慶分類物業(yè)情況 別墅市場情況： 2011 年以前，別墅整體呈現(xiàn)明顯供不應(yīng)求的趨勢， 2011 年國家 實行嚴厲的調(diào)控政策，別墅成交大幅下降，而供應(yīng)增長較快，重慶別墅市場存量超過 50萬方； 2012 年市場回暖，重慶別墅市場新增供應(yīng) 方，成交 方，經(jīng)濟型別墅拉低價格，成交均價為 10836元 /，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢。 2012年別墅出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，成交價格趨于平穩(wěn) 洋房市場情況 2011年和 2012年，洋房供應(yīng)明顯增長， 2012 年洋房供應(yīng) 2012 年重慶市成交 方，環(huán)比上漲 37%，加之有一定洋房存量，整體仍呈現(xiàn)供大于求的趨勢； 2012年成交復(fù)蘇，成交均價為 7438元 /，價格穩(wěn)步上升。 2012年洋房供需價格穩(wěn)步上漲，但整體仍供大于求 沙坪壩 4、 板塊市場分析 沙坪壩區(qū)地處重慶市中心西北地帶，最西北角距市中心 30區(qū)位于重慶市“一小時經(jīng)濟圈”內(nèi)； 地處長江以北、嘉陵江以南，川東平行山谷區(qū)，目前是重慶市的主城區(qū)之一。東與渝中區(qū)緊密相連，東北隔嘉陵江與渝北區(qū)相望，南鄰九龍坡區(qū)，西倚歌樂山，北面與北碚區(qū)交界。 目前區(qū)轄沙坪壩、小龍坎等 12 個城市街道辦事處，歌樂山、井口等 11 個農(nóng)村鎮(zhèn)和聯(lián)芳園 區(qū)。東鄰渝北區(qū)、江北區(qū)和渝中區(qū)，南、 西界九龍坡區(qū)、璧山縣，北接北碚區(qū)，緊鄰重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和北部新區(qū)； 沙坪壩是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地。沙坪壩區(qū)中部為歌樂山，是重慶市風(fēng)景旅游區(qū)、國家森林公園，有“渝西第一峰”、“山城綠寶石”之稱，此外，沙坪壩區(qū)還擁有多個大型公園，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，成為重慶市重點旅游休閑地之一。是重慶重要的經(jīng)濟文 化區(qū)。 沙區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 沙坪壩區(qū)經(jīng)濟實力居全市主城第四，連續(xù)三年穩(wěn)定增長，區(qū)域經(jīng)濟增長速度較快。 表五 2009沙坪壩區(qū) 值為 1328 億元，居全市 第四，連續(xù)三年穩(wěn)步增長，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展較好； 2011年 較主城其他區(qū)域增長率居第二，經(jīng)濟增長速度較快； 沙區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 沙區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展迅速，經(jīng)濟水平較高，有一定的購買力。 表六 2006沙坪壩區(qū) 現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢，至 2012 年 產(chǎn)總值達到 濟發(fā)展迅速； 2006整體仍呈上升態(tài)勢； 沙區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 沙坪壩區(qū)人均 全市第六位，人均 業(yè)主要以第二產(chǎn)業(yè)占比較大， 占比 57%； 區(qū)域 地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 工業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重 第三產(chǎn)業(yè) 人均 中區(qū) 6652881 372777 146128 6280104 117977 大渡口區(qū) 1498530 16702 835478 713387 646350 48590 江北區(qū) 5165219 24795 1765314 1473799 3375110 68206 沙坪壩區(qū) 5602527 56952 3204333 2754277 2341242 54833 九龍坡區(qū) 6905445 84940 3310029 3004607 3510476 62757 南岸區(qū) 4341578 43871 2751502 2399201 1546205 56042 北碚區(qū) 3030133 116073 2016824 1745627 897236 43244 渝北區(qū) 7678603 214171 4821354 3928840 2643078 56216 巴南區(qū) 3950968 340114 2185596 1834159 1425258 42635 表七 沙坪壩區(qū)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，占地區(qū)生產(chǎn)總值 57%，較主城其他區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例，居全市第三，隨著區(qū)域的產(chǎn)業(yè)不斷入駐，區(qū)域消費能力得到提升； 沙坪壩工業(yè)產(chǎn)業(yè)位居重慶市第三位。 沙區(qū) 2011 年人均 54833 元，居全市第六，人均消費較低，但后期隨著區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展將得到提升。 沙區(qū)小結(jié) 區(qū)域位置：沙坪壩地處“重 慶一小時經(jīng)濟圈內(nèi)”，區(qū)域位置較好； 區(qū)域規(guī)劃：沙坪壩區(qū)規(guī)劃為輸入型改善居住區(qū)，是“城市向北發(fā)展”的核心區(qū)域，也是外區(qū)域人口導(dǎo)入的重要區(qū)域，而項目處于沙區(qū)西永組團，定位為城市副中心，為主城開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展機會大。 區(qū)域經(jīng)濟：沙坪壩區(qū) 續(xù)三年穩(wěn)定增長，區(qū)域經(jīng)濟增長速度較快。且固定資產(chǎn)投資增長較快，年均增長率處于主城首位，對房地產(chǎn)有一定的刺激作用。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)：沙坪壩區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達，在地區(qū)產(chǎn)業(yè)中占據(jù)主力位置。 區(qū)域人口：沙區(qū)區(qū)域人口基數(shù)大，對外區(qū)人口吸附能力較強。而教育群和產(chǎn)業(yè)群將為沙區(qū)及 西永吸引巨大的人口量，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了人口支撐和保障； 西永 項目處于西永組團商務(wù)片區(qū)，片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展成熟，區(qū)域位置較好 圖一 西永組團位于歌樂山和縉云山之間，是重慶都市區(qū)副中心之一。其規(guī)劃范圍包括西永鎮(zhèn)、土主鎮(zhèn)、陳家橋鎮(zhèn)和虎溪鎮(zhèn)四個鎮(zhèn)域范圍，人口規(guī)模：近期 18萬人；遠期控制在 50萬人。建設(shè)用地規(guī)模 方公里。 本項目位于西永商務(wù)片區(qū)，區(qū)域內(nèi)主要以大學(xué)城教育、微電子高新技術(shù)以及高鐵物流發(fā)展片區(qū)經(jīng)濟，片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展成熟。 （周圍競爭對手、 析） 四 、 規(guī)劃設(shè)計方案 1、市政規(guī)劃方案 擬建場地 東南臨大學(xué)城未來商政中心，面朝虎溪河寬闊的自然景觀面，與虎溪濕地公園、寨山坪森林公園隔江相望，山景與水景條件得天獨厚。 該項目建設(shè)用地面積分別： 3： 217003： 943003： 74300設(shè)場地邊界較規(guī)整。 圖二 2、 項目開發(fā)方案 本項目位于沙坪壩區(qū)大學(xué)城西永微電子園商務(wù)中心區(qū)，西北臨虎溪河及現(xiàn)狀城市次干道，南靠現(xiàn)狀城市次干道及公共綠地，東臨現(xiàn)狀城市次干道；其地塊用地面積分別為：3： 217003： 943003： 74300用地面積約 190300戶數(shù)為 5318戶，車位使用為負一、負二層為地下車庫及設(shè)備用房，商業(yè)面積 在建筑體量布局設(shè)計中最大限度為業(yè)主爭取最合理的土地利用方式。運用城市院落空間的設(shè)計理念，住宅建筑沿用地四周序列布局，場地內(nèi)形成組團中心綠地。將住宅建筑底層局部架空 證一定進深和實現(xiàn)通透性，盡可能多地為居民留出活動、交流空間。視線通透一方面使空間的開敞性得到延續(xù)，另一方面增進了城市空間與小區(qū)內(nèi) 部空間的有機聯(lián)系。 圖三 3、 項目構(gòu)成及平面布置 在本次概念方案設(shè)計中，經(jīng)過對建筑功能、建設(shè)規(guī)模、建造技術(shù)與成本、高層住宅塔樓標準層平面、多層洋房平面經(jīng)濟性、套型合理性、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、城市空間形象和景觀質(zhì)量，對相鄰地塊的日照影響和間距等諸多因素的分析與評價，我們的設(shè)計方案選擇了矩型組合平面為主的一類高層塔式住宅及矩型平面為主的多層住宅方案。合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積。重點關(guān)注廚房、衛(wèi)生間的使用功能與空間模數(shù)關(guān)系，充分考慮居家生話中行為的多 樣性，將生活陽臺拓展為家居生活的工作空間；在客廳、臥室設(shè)計中從居室家具布置著手，提高平面使用的合理性。開敞式的居家陽臺，將觀景與休閑融為一體。大面積落地式開窗獲得更好的采光與景觀。平面戶型組合中充分強調(diào)了每戶空氣流通，保證健康生活所需的空氣質(zhì)量。貫徹規(guī)劃設(shè)計目標 將建筑塑造為河谷上的雕塑。因此本住宅小區(qū)的建筑風(fēng)格采用簡潔大方、形體分明的 臺采用開敞式處理，平立面對應(yīng)調(diào)整開窗，每戶住宅的空調(diào)外機與管線均隱蔽安裝；對立面色彩主色調(diào)控制在兩種，運用黃色和深灰色為主調(diào)，區(qū)分組團局部 采用明快色彩以標示，保持建 筑外立面的整潔統(tǒng)一， 提高在城市空間中的可識別性。 景觀設(shè)計 在方案設(shè)計中，建設(shè)用地西側(cè)、北側(cè)和南側(cè)結(jié)合市政公共綠地及建筑空間形態(tài)布置了景觀平臺及城市開敞空間，在市政公共綠地、觀景景觀綠地、住宅組團圍合的內(nèi)部庭院空間中布置了淺丘草坪綠化、喬灌木綠化與水景結(jié)合的中庭休閑綠地（ 3： 16300平方米， 3： 20500 平方米）；沿著場地邊沿和環(huán)形機動車道設(shè)置場地防護綠地；在西北側(cè)、南側(cè)結(jié)合小區(qū)人行出入廣場和配套商業(yè)用房布置了開敞的城市公共綠地。小區(qū)綠地率達到了 30%以上（不含城市公共綠地）。 交通設(shè)計 在擬建場地東、南、西、北均有城市道路經(jīng)過，規(guī)劃的大學(xué)城商政中心與地塊相鄰，規(guī)劃公交車站及公共停車場位于建設(shè)場地的西、南側(cè)城市次干道及東側(cè)城市次干道，且緊鄰已通車的軌道 1號線及規(guī)劃的軌道 7號線，場地周圍交通體系非常便捷發(fā)達。 4、投資估算 成本預(yù)算： 表 1 比較因素條件指數(shù)表 比較項目 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 項目名稱 3 3 3 1/03 3 3 3 3 3 3 均價 5431 2401 5381 一、交易日期 2013013013、交易情況 100 100 100 100 三、區(qū)域因坐落位置 100 104 102 98 交通便捷度 100 104 104 98 距市一級商業(yè)中心距離 100 104 102 98 噪音污染度 100 98 98 100 比較項目 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 素 城市規(guī)劃限制 100 100 100 100 四、 個別因素 土地面積 100 98 104 96 地塊形狀 100 102 100 98 地形坡度 100 100 100 100 地質(zhì)條件 100 100 100 100 合計 100 2 比較因素修正系數(shù)表 比較項目 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 項目名稱 1/03 3 3 3 3 3 3 均價 5431 2401 5381 交易情況修正 系數(shù) 1 1 1 市場狀況調(diào)整系數(shù) 1 09 1 04 1 06 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 100/00/00/準價格 5855 2470 6262 項目成本與費用估算表 序號 費用項目 計算依據(jù) 金額（元） 1 開發(fā)成本 小計 1211578928 地費用 根據(jù)任務(wù)四“地塊價值測算”中樓面地價計算土地總價 期工程費 建筑安裝工程費 8% 54974696 筑安裝工程費 詳見“建筑安裝工程費估算表” 687183700 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 120元 /平方米（建筑面積） 35370450 共配套設(shè)施建設(shè)費 詳見“公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表” 6904234 發(fā)間接費 2% 13743674 發(fā)期間稅費 建筑安裝工程費的 1% 6871837 他費用 （ 可預(yù)見費 （ 2% 開發(fā)費用 小計 理費用 5% 34359185 售費用 銷售收入 務(wù)費用 利息總額（ 1+10%），利息詳見“項目還本付息表” 2475000 3 合計 2476903067 表十 項目建筑安裝工程費估算表 項目 建筑安裝工程費標準 （元 /） 建筑面積 （） 總額 （元） 高層 1750 294754 515819500 洋房 2300 商業(yè) 1900 12838 24392200 車庫 1900 77880 146972000 合計 687183700 表十一 公共配套設(shè)施建設(shè)費 序號 項目 估算說明 (元 / ) 建筑面積 （） 總額 （元） 表十二 項目總投資額： 1211578928 貸款額： 500000000 自由資金 : 售預(yù)算： 銷售均價的確定 比較項目 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 項目名稱 寶嘉花與山 中渝春華秋實 貝蒙天地 1 幼兒園、托老所 2200 032544 2 其他配套設(shè)施 1900 871690 還本付息表 2013年 2016年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 一期： 貸款額 500000000 借款本金支付 50000000 借款利息支付 2250000 二期： 貸款額 借款本金支付 借款利息支付 三期： 貸款額 借款本金支付 借款利息支付 比較項目 估價對象 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 均價 套內(nèi)均價 6300元 / 套內(nèi)均價 6700元 / 套內(nèi)均價 7000元 / 一、交易日期 2013 年 11 月 1日 2013年 8月 1日 2013年 3月 10日 2012年 11月 10 日 二、交易情況 100 100 100 100 三、區(qū)域因素 坐落位置 100 100 102 104 交通便捷度 100 100 102 104 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100 100 103 105 周圍環(huán)境 100 100 95 97 距市一級商業(yè)中心距離 100 100 102 102 噪音污染度 100 98 94 92 城市規(guī)劃限制 100 100 100 100 四、 個別因素 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 建筑規(guī)模 100 98 102 96 容積率 100 100 98 94 戶型 100 98 95 97 戶型面積區(qū)間 100 95 96 98 設(shè)施設(shè)備 100 100 100 100 裝修檔次 100 98 100 102 交房標準 100 100 100 100 交房時間與交易時間差 100 102 98 100 小區(qū)環(huán)境 100 98 98 98 合計 100 十三 比較因素修正系數(shù)表 比較項目 可比實例 1 可比實例 2 可比實例 3 項目名稱 寶嘉花與山 中渝春華秋實 貝蒙天地 均價 套內(nèi)均價 6300元 / 套內(nèi)均價 6700元 / 套內(nèi)均價 7000元 / 交易情況修正系數(shù) 1 1 1 市場狀況調(diào)整系數(shù) 地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 100/00/00/準價格 6541 7369 7958 表十四 （ 6541+7369+7958） /3=7289 運用市場法評估整個樓盤的均價，選取幾個可比實例，再根據(jù)估價對象進行可比實例打分，然后 再進行比較因素修正，得出比準價格，算取平均值。 2、棟差的確定 樓號 景觀 噪音 污染 出行方便程度 得分 系數(shù) * 單價 25% 25% 25% 25% 1 100 80 80 100 90 092 2 100 90 80 100 7289 3 100 100 90 90 95 486 4 90 100 100 80 7289 5 90 100 100 80 7289 6 80 90 80 100 895 7 80 90 80 100 895 8 90 100 90 90 7289 9 100 100 100 90 683 表十五 一個項目中，各棟樓由于位置不同，價格也會不同。一般而言，靠近主體景 觀或者是臨近會所的樓 棟較好；臨近馬路、社區(qū)出入口的樓棟較差。 2、分析各棟樓的優(yōu)劣，在表 1 中描述各棟樓的情況。 3、根據(jù)表 1 中的描述 ，在表 2 中打分， 4、按給出的各因素的權(quán)重，用加權(quán)平均法計算各棟樓的得分。 5、計算各棟樓的系數(shù)，首先取得分的中位數(shù)，系數(shù)設(shè)為 1，其他系數(shù)計算方法為：該棟樓的得分除以系數(shù)為 1 的得分。 6、計算各棟樓的均價，將第一步中計算出的樓盤的均價作為系數(shù)為 1 得分的均價，其他樓棟的均價用該均價乘以相應(yīng)系數(shù)。 3、水平差確定 1、各類型選一棟樓做出詳細的每套房的價格。 2、在不考慮樓層因素的情況下，分析各戶型在朝向、采光、景觀、戶型、噪音、面積等方面的差異， 3、根據(jù)描述在打分。 4、按給出的各因素的權(quán)重，用加權(quán)平均法計 算各戶型的得分。 5、計算各戶型的系數(shù)，方法與計算各棟樓的系數(shù)方法相同。首先取得分的中位數(shù)，系數(shù)設(shè)為 1，其他系數(shù)計算方法為：該棟樓的得分除以系數(shù)為 1的得分。 6、計算各戶型的均價，與各棟樓的均價計算方法相同。將第二步中計算出的該棟樓的均價作為系數(shù)為 1得分的均價，其他戶型的均價用該均價乘以相應(yīng)系數(shù)。 4、垂直差的確定 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 戶型 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 單間 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 26 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 25 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 24 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 23 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 22 7376 7256 7197 7219 7356 7272 7279 7309 7481 7331 7331 7302 21 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 20 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 19 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 18 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 17 7366 7246 7187 7209 7346 7262 7269 7299 7471 7321 7321 7292 16 7356 7236 7177 7199 7236 7252 7259 7289 7461 7311 7311 7282 15 7356 7236 7177 7199 7236 7252 7259 7289 7461 7311 7311 7282 14 7356 7236 7177 7199 7236 7252 7259 7289 7461 7311 7311 7282 13 7356 7236 7177 7199 7236 7252 7259 7289 7461 7311 7311 7282 12 7356 7236 7177 7199 7236 7252 7259 7289 7461 7311 7311 7282 11 7346 7226 7167 7189 7326 7242 7249 7279 7451 7301 7301 7272 10 7346 7226 7167 7189 7326 7242 7249 7279 7451 7301 7301 7272 9 7346 7226 7167 7189 7326 7242 7249 7279 7451 7301 7301 7272 8 7346 7226 7167 7189 7326 7242 7249 7279 7451 7301 7301 7272 7 7346 7226 7167 7189 7326 7242 7249 7279 7451 7301 7301 7272 6 7336 7216 7157 7179 7316 7232 7239 7269 7441 7291 7291 7262 5 7336 7216 7157 7179 7316 7232 7239 7269 7441 7291 7291 7262 4 7336 7216 7157 7179 7316 7232 7239 7269 7441 7291 7291 7262 3 7336 7216 7157 7179 7316 7232 7239 7269 7441 7291 7291 7262 2 7336 7216 7157 7179 7316 7232 7239 7269 7441 7291 7291 7262 1 7380 7250 7190 7220 7360 7270 7280 7300 7480 7330 7330 7300 表十六 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 戶型 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 單間 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 26 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 25 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 24 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 23 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 22 7364 7235 7175 7264 7324 7319 7257 7267 7458 7309 7309 7346 21 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 20 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 19 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 18 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 17 7354 7225 7165 7254 7314 7309 7247 7257 7448 7299 7299 7336 16 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 15 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 14 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 13 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 12 7334 7215 7155 7244 7304 7229 7237 7267 7438 7289 7289 7326 11 7324 7205 7145 7234 7294 7219 7227 7257 7428 7279 7279 7316 10 7324 7205 7145 7234 7294 7219 7227 7257 7428 7279 7279 7316 9 7324 7205 7145 7234 7294 7219 7227 7257 7428 7279 7279 7316 8 7324 7205 7145 7234 7294 7219 7227 7257 7428 7279 7279 7316 7 7324 7205 7145 7234 7294 7219 7227 7257 7428 7279 7279 7316 6 7314 7195 7135 7224 7284 7209 7217 7247 7418 7269 7269 7306 5 7314 7195 7135 7224 7284 7209 7217 7247 7418 7269 7269 7306 4 7314 7195 7135 7224 7284 7209 7217 7247 7418 7269 7269 7306 3 7314 7195 7135 7224 7284 7209 7217 7247 7418 7269 7269 7306 2 7314 7195 7135 7224 7284 7209 7217 7247 7418 7269 7269 7306 1 7360 7330 7180 7260 7320 7320 7260 7270 7460 7300 7300 7350 表十七 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 戶型 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 單間 一室一廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 26 7354 7234 7234 7257 7319 7115 7339 7339 7421 7272 7272 25 7354 7234 7234 7257 7319 7115 7339 7339 7421 7272 7272 24 7354 7234 7234 7257 7319 7115 7339 7339 7421 7272 7272 23 7354 7234 7234 7257 7319 7115 7339 7339 7421 7272 7272 22 7354 7234 7234 7257 7319 7115 7339 7339 7421 7272 7272 21 7344 7224 7224 7247 7309 7105 7329 7329 7411 7262 7262 20 7344 7224 7224 7247 7309 7105 7329 7329 7411 7262 7262 19 7344 7224 7224 7247 7309 7105 7329 7329 7411 7262 7262 18 7344 7224 7224 7247 7309 7105 7329 7329 7411 7262 7262 17 7344 7224 7224 7247 7309 7105 7329 7329 7411 7262 7262 16 7334 7214 7214 7237 7229 7095 7319 7319 7401 7252 7252 15 7334 7214 7214 7237 7229 7095 7319 7319 7401 7252 7252 14 7334 7214 7214 7237 7229 7095 7319 7319 7401 7252 7252 13 7334 7214 7214 7237 7229 7095 7319 7319 7401 7252 7252 12 7334 7214 7214 7237 7229 7095 7319 7319 7401 7252 7252 11 7324 7204 7204 7227 7219 7085 7309 7309 7391 7242 7242 10 7324 7204 7204 7227 7219 7085 7309 7309 7391 7242 7242 9 7324 7204 7204 7227 7219 7085 7309 7309 7391 7242 7242 8 7324 7204 7204 7227 7219 7085 7309 7309 7391 7242 7242 7 7324 7204 7204 7227 7219 7085 7309 7309 7391 7242 7242 6 7314 7194 7194 7217 7209 7075 7299 7299 7381 7232 7232 5 7314 7194 7194 7217 7209 7075 7299 7299 7381 7232 7232 4 7314 7194 7194 7217 7209 7075 7299 7299 7381 7232 7232 3 7314 7194 7194 7217 7209 7075 7299 7299 7381 7232 7232 2 7314 7194 7194 7217 7209 7075 7299 7299 7381 7232 7232 1 7350 7330 7335 7250 7320 7210 7340 7340 7420 7270 7270 表十八 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 戶型 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 單間 一室一廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 26 7428 7319 7319 7319 7257 7122 7346 7346 7428 7279 7279 7319 25 7428 7319 7319 7319 7257 7122 7346 7346 7428 7279 7279 7319 24 7428 7319 7319 7319 7257 7122 7346 7346 7428 7279 7279 7319 23 7428 7319 7319 7319 7257 7122 7346 7346 7428 7279 7279 7319 22 7428 7319 7319 7319 7257 7122 7346 7346 7428 7279 7279 7319 21 7418 7309 7309 7309 7247 7112 7336 7336 7418 7269 7269 7309 20 7418 7309 7309 7309 7247 7112 7336 7336 7418 7269 7269 7309 19 7418 7309 7309 7309 7247 7112 7336 7336 7418 7269 7269 7309 18 7418 7309 7309 7309 7247 7112 7336 7336 7418 7269 7269 7309 17 7418 7309 7309