可研報告項目可行性研究報告

1 目 目概況 建設(shè)單位 丁長峰 本項目區(qū)南臨 ，北靠 臨 速路，規(guī)劃用地 凈用地 。 主要進(jìn)行住宅、配套公建以及公用工程和輔助工程建設(shè)。 本項目總建筑面積 ，其中： 地上住宅建筑面積 ，框剪結(jié)構(gòu)；地上配套公建建筑面積 ， 5 層，框架結(jié)構(gòu)；地下車庫建筑面積 ，地下一層。 本項目總投資 元。 其中： 工程費用 元 其他費用 2 預(yù)備費 元 項目總投資 本項目建設(shè)工期 99999 目范圍及編制依據(jù) 本項目建設(shè)單位擬在 用地以北， 南，98987788 用地南側(cè)范圍， 實施 要建設(shè)內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)的建筑工程、區(qū)內(nèi)綠化、硬化工程及其它輔助工程。 項目建設(shè)的背景 項目選址概況 工程設(shè)計方案 公用工程方案 總投資估算及資金籌措 制依據(jù) 的現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范 3 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項 目 單位 指標(biāo)值 備 注 1 規(guī)劃用地 2 凈用地 其中：住宅用地 公建用地 綠化用地 道路及場地硬化 3 總建筑面積 上總建筑面積 住宅建筑面積 配套公建 商業(yè)建筑面積 地上車庫建筑面積 下總建筑面積 地下車庫建筑面積 住宅地下室建筑面積 4 停車位 輛 地上停車位 輛 地下停車位 輛 5 建設(shè)指標(biāo) 戶數(shù) 戶 居住人口 人 建筑密度 綠化率 容積率 6 總投資 萬元 工程費用 萬元 其他費用 萬元 預(yù)備費 萬元 7 財務(wù)計算指標(biāo) 銷售收入 萬元 營業(yè)稅金及附 加 萬元 4 序號 項 目 單位 指標(biāo)值 備 注 銷售成本 萬元 土地增值稅 萬元 利潤總額 萬元 所得稅 萬元 凈利潤 萬元 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 9 投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 10 財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%) 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % 5 第二章 項目背景 區(qū)現(xiàn)狀 部分系上世紀(jì) 60磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)為主，使用期長，有的建筑已出現(xiàn)裂縫等現(xiàn)象，與國家現(xiàn)行的 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 民用建筑設(shè)計通則 建筑層數(shù)以平房、 2地利用率低，所以 障民生。 由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無 序，布局結(jié)構(gòu)混亂，加快城中村的改造不僅使區(qū)域 環(huán)境得到綠化、凈化、美化，而且可改善居民住房條件， 提升城市的整體面貌 。 007年開始實施規(guī)劃建設(shè)的 文化島平臺 等 工程建設(shè)已進(jìn)入 “ 倒計時 ” 。處于 959交易中心承擔(dān) 2011年在 2010 年 政府工作 報告指出：要 加快 側(cè)平方公里啟動區(qū)的建設(shè)。 鑒于此，本項目建設(shè)單位擬進(jìn)行規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅、公建工程以及配套工程建設(shè)，以 保障和改善民生， 促進(jìn)社會的和諧與發(fā)展。 目單位概況 6 第三章 市場分析 區(qū)開發(fā)前景分析 小區(qū)開發(fā)不僅要有良好的投資回報，而且也要有完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，本項目 位于 用地以北， 98987788 用地南側(cè)范圍內(nèi)。從該項目所處地理環(huán)境看，有著廣闊的 開發(fā)前景，主要表現(xiàn)在： 著 市發(fā)展的交接地帶， 東側(cè) 瀕臨 距 5 絡(luò) 完善 據(jù)資料顯示： 條，分別為 路網(wǎng)密集，居民出行便捷。 由于 的規(guī)劃實施 ， 以及 使本區(qū)域 彰顯 強(qiáng)大的連接與輻射 作用 發(fā)展，成為連接老城、 形成良好的互動。 場需求分析 市場調(diào)查顯示： 010 年前三季度房屋銷售價格同比總指數(shù)為 103 7，價格上漲 3 7，漲幅較 2009年同期擴(kuò)大 3個百分點。其中新建房（包括住宅和非住宅）價格同比上漲 漲幅較 2009 7 年同期擴(kuò)大 2010 年 9 月 商品住宅市場供求比為 交價為 8808元 /平方米，環(huán)比上漲 74%。 2010 年 1 商品住宅市場統(tǒng)計表 項目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 供應(yīng)面積 ( ) 0 0 交面積 ( ) 求比 成交均價（元 / ) 5805 5711 5490 5598 5605 5767 5500 5074 8808 隨著我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平 有了較大提高，2009年 人均生產(chǎn)總值達(dá)到 44319元，比上年增長 按 2009年平均匯率計算達(dá)到 6488 美元。 居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進(jìn)程加快， 城鎮(zhèn)化率為 比上年提高 市化進(jìn)程的加快，促進(jìn) 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，同時 吸引了大量經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科技人才， 這一元素 將形成巨大的住房需求。 場消費結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)調(diào)查， 2010 年 前三季度， 品住房成交面積 ，中小戶型（單套面積在 120商品住房成交面積所占比例為 其中， 90 120在各個面積段中， 120 180以上所占的比重最大，分別占到 商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化無不與人們改善生活的價值取向有關(guān)。 8 從供應(yīng)房型看，中小戶型的二手住房最受外地購房者青睞。一方面，二手房多位于市中心，小戶型居多，更適合初次置業(yè)者投資，在地段和價格上具有優(yōu)勢。另一方面，目前新開樓盤位 置大多距離市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，為方便上班及子女上學(xué)，使得部分購買新房的市民將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，加之新建房開發(fā)的邊緣化現(xiàn)象，許多外地首次購房者自然把目光轉(zhuǎn)向了中小戶型，面積小，總價值也相對較低，升值空間潛力較大的二手房。 2010 年前三季度，二手房銷售價格上漲 高出新建房 3. 購買者來源地 2010年前三季度， 商品住宅總成交面積 外地居民購買的商品住宅占成交總面積的 01；該期間成交套數(shù)共計 17004套，外地居民購買的商品住宅套數(shù)占成交總套數(shù)的35 07。外地人對我 市房地產(chǎn)市場形成有力的支撐。 2010 年一季度三季度商品住房統(tǒng)計表 項目 購買者來源地 合計 外地居民 商品房 成交量 (萬 ) 宅面積 占比 成交套數(shù) 成交量 (套 ) 11041 5963 17004 占比 投資環(huán)境在逐漸改善 ，特別是 區(qū)， 文化 的建設(shè)， 進(jìn)一步 增強(qiáng) 房地產(chǎn)的輻射力 ，目前已有 一些國內(nèi)外知名商企 、 就業(yè)者 紛紛落足 置業(yè)或入住。 未來 區(qū) 不 9 僅是代表 是以大 濟(jì)圈影響 9898經(jīng)濟(jì)的 33港 ，所以，從總體看 外地人購房比例 會 逐步增加。 場價格分析 1. 各區(qū)域商品住宅分析 2010 年 8 月、 9 月 各區(qū)域商品住宅成交均價統(tǒng)計表 月份 杏花嶺區(qū) 小店區(qū) 迎澤區(qū) 阿文認(rèn)為區(qū) 尖草坪區(qū) 晉源區(qū) 8月 5835 4845 6035 4227 5659 9月 10176 7977 5283 5856 11068 6327 上升比例 020004000600080001000012000杏花嶺區(qū) 小店區(qū) 迎澤區(qū) 萬柏林區(qū) 尖草坪區(qū) 晉源區(qū)8月9月從以上圖表可以看出，只有阿文認(rèn)為區(qū)商品住宅成交均價比上月有所下降，其他區(qū)域的商品住宅成交比上月都有所增加，價格漲幅最大的是杏花嶺區(qū)和尖草坪區(qū)，分別上漲 據(jù)調(diào)查資料顯示，杏花嶺區(qū)價格均價比上是由于萬達(dá)廣場新的方案推出，而尖草坪區(qū)是由于恒大名都新的方案推出。價格的上升與下降一方面受制于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，另一方面取決于樓盤所處的地理位置。 10 2. 就 區(qū)而言， 在 2009 年之前 ，該 區(qū)域 奧斯丁以東的房子 約5000元 ，奧斯丁以西的房子 約 4000 元 ，再往西 約 。 隨著 建 、通車 ，附近的樓盤 在銷售量、銷售價格上走出新高，如 奧斯丁以東 的萬國城定價 12000元 /， 奧斯丁以 西的富力現(xiàn)代廣場定價 6500 7000元 /。目前， 塊有二三十個樓盤售樓， 價格是否繼續(xù)走高，有賴于區(qū)域環(huán)境功能的提升，如環(huán)高速 將會成為 重要賣點， 對售價形成有力的支撐。 2010年 01 月 14日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知要求各地貫徹落實房地產(chǎn) 市場調(diào)控政策情況的檢查，支持居民合理住房消費，對房價上漲過快的地方和城市進(jìn)行重點督查。 國家出臺調(diào)控措施 ， 可能出現(xiàn)房價小幅下降的情況 ，但是 2009年 12月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 漲幅前 6 名的依次為深圳、溫州、金華、杭州、湛江、南京， 同比 分別 上漲 12%、 11%、 5 位。 2010年 9 月份全國 70 個大中城市房屋銷售價格較上月價格上漲 較上月環(huán)比漲幅擴(kuò)大 百分點，房屋銷售價格同比上漲 漲幅較上年同期擴(kuò)大 百分點。 0位，同比漲幅比全國 70個大中城市平均水平低 是房價居三線城市的水平。所以總體看 產(chǎn)價格大幅下降的可能性不大 ，總體趨于平穩(wěn)。 11 目價格定位 綜合考慮 商品房的發(fā)展態(tài)勢、本項目所在地理位置以及有樓盤銷售現(xiàn)狀，本項目初步確定 區(qū)住宅及公建銷售價格為： 公建建筑： 12000 元 / 住宅建筑： 8000元 / 停車位： 120000 元 /車位 12 第四章 項目選址與建設(shè)條件 理 位置 本項目區(qū)南臨 ，北靠 臨 速路，規(guī)劃用地 凈用地 。 象條件 季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸發(fā)量大；夏季高溫炎熱，雨量集中；秋季多雨，天高氣爽；冬季寒冷、干燥、少雪。 夏季室外平均風(fēng)速為 s 冬季室外平均風(fēng)速為 2.4 m/s 年總降雨量 最大降雨量 時最大降雨量 大積雪深度 16大凍土層深度 77季日照率 64% 極端最高溫度 極端最低溫度 最熱月平均最高氣溫 13 最冷月平均最高氣溫 日平均溫度低于 +5 天數(shù) 139 天 冬季大氣 壓 力 季大氣 壓 力 季采暖室外計算溫度 冬季通風(fēng)室外計算溫度 夏季通風(fēng)室外計算溫度 28 年主導(dǎo)風(fēng)向 西北 形地貌 本項目擬建場地為 ，為廠房及多層建筑區(qū)，現(xiàn)有建筑物均未拆除，范圍內(nèi)地形平坦，地面標(biāo)高最大值 小值 表相對高差 地地貌上位于 陷盆地西北部邊緣地帶，次級地貌單元為 階地。 域地質(zhì)構(gòu)造 本項目擬建場地位于 馬拉雅運動形成的斷陷盆地，它處于 9898 斷隆的沁水臺陷、太行斷隆及呂梁臺拱級構(gòu)造單元的交接部分，盆地構(gòu)造活動強(qiáng)烈，自中生代晚期開始，長期處于隆起狀態(tài)，約至上新世中期，才開始斷裂下陷，受其影響，在原有構(gòu)造格架中部，地殼下降并沉積了巨厚的新生界 河湖相地層，而東西兩側(cè)山地強(qiáng)烈隆起，形成了先進(jìn)的盆 14 地輪廊。 據(jù) 1： 10 萬 斷裂構(gòu)造及震中分布圖和有關(guān)資料，場地范圍內(nèi)無斷裂通過，場地穩(wěn)定性受區(qū)域構(gòu)造控制。 程地質(zhì)條件 本項目區(qū)地貌單元屬汾河級階地。 度，設(shè)計基本地震加速度值為 計地震分組為第一組 ； 場地 20 地基液化等級為輕微 ， 屬于對建筑震不利地段 ，擬建場地建筑場地類別為類 ； 擬建場地可不考慮濕陷對地基的影響。 據(jù)徐州中國礦大巖土工程新技術(shù)發(fā)展有限公司勘察結(jié)果及區(qū)域地質(zhì)資料，場地及場地 附 近無全新活動斷裂，且沒有 發(fā)現(xiàn)其他影響本工程建設(shè)的其它不良地質(zhì)作用 ， 該場地可視為相對穩(wěn)定場地 ， 適宜本程建設(shè)。 地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具中腐蝕性，長期浸水條件下對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼 筋無腐蝕性，干濕交替條件下對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼 筋具弱腐蝕性。地基土對混凝土 結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋具微腐蝕性。 根 據(jù) 中國季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深線圖 ， 8m。 建議高層住宅樓采用樁基礎(chǔ) ， 選擇層或粉土層為樁端持力層 ， 采用高強(qiáng)度預(yù)應(yīng)力離心管樁，靜壓法沉樁；樁型也可采用鉆孔灌 15 注樁。 通條件 本項目 所在地的主要交通干道為 平南路、 速路等。該區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)密集，道路通達(dá)，便于各種車輛通行，交通便利。 會環(huán)境 隨著 竣工通車，該區(qū)域?qū)⒊蔀?兼具城市服務(wù)功能與交通功能的綜合性區(qū)域， 項目周圍主要是住宅和事業(yè)單位，以及郵局、銀行、儲蓄所、派出所等政府輔助性辦事機(jī)構(gòu)和社會公益性設(shè)施，可方便居民生活的需要。 該地區(qū)的供水、供電、通訊、道路等市政設(shè)施完善，均能滿足項目需求。 16 第五章 工程設(shè)計方案 計依據(jù) 1. 城市總體規(guī)劃（ 1998 2010）； 2.城市居住區(qū) 規(guī)劃設(shè)計規(guī)范； 3. 宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 體規(guī)劃 本項目由公建區(qū)、住宅區(qū)、停車區(qū)組成。根據(jù)本項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)狀，以及周邊環(huán)境現(xiàn)狀，擬將公建區(qū)設(shè)于地塊的北側(cè)，與 鄰，便于未來 33 工作的開展，同時也可起到動靜分區(qū)的作用。住宅區(qū)設(shè)于南側(cè)，中央為開闊的集中綠地和住戶室外休憩區(qū)。 停車區(qū)分設(shè)于集中綠地區(qū)和公建區(qū)，與入口相鄰。 道路交通組織形式 針對用地特征和小區(qū)性質(zhì)，公建區(qū)和住宅區(qū)內(nèi)采用周邊環(huán)路，人車分 流、鬧靜分離的交通模式。鄰近出入口設(shè)置地下車庫的進(jìn)出口，以方便的機(jī)動車的停放。環(huán)路的設(shè)計也能夠充分滿足防火設(shè)計的要求，在緊急情況下可以很方便的到達(dá)任一棟樓。住區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)東西 17 連接，南北貫通，住戶可以很快速方便的到達(dá)自己的居所。 小區(qū)內(nèi)道路分為三級：城市次干道、小區(qū)級道路、庭院級道路。城市次干道在地塊的東側(cè)，寬 20 米；小區(qū)級道路為車行路，寬 6 米；庭院級道路沿建筑四周設(shè)置，道路寬 3 4 米。 靜態(tài)交通規(guī)劃 本項目小區(qū)內(nèi)設(shè)置地上和地下停車位。地上機(jī)械停車 876 輛，集中在小區(qū)外環(huán)道路兩側(cè)，以及小區(qū)南側(cè)可利用的范圍內(nèi)。 地下開敞車庫停車 694 輛。總車位 1570 輛。 綠化以居住區(qū)邊界的帶狀綠化與中心綠帶的成片植被為基礎(chǔ)，以小片的種植為點綴，并考慮不同季節(jié)開花植物的搭配，使四季有不同的觀賞景觀；同時在成片的植被種植中進(jìn)行色葉的協(xié)調(diào)和對比，以形成優(yōu)美的觀葉林。樹種宜選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高居住區(qū)綠化的效果、價值和特色。 建筑與環(huán)境的水乳交融，代表著建筑藝術(shù)的最高境界。本項目景觀設(shè)計根據(jù)小區(qū)原生態(tài)植物景觀、周邊環(huán)境展開，使其與集中綠化和宅前綠化相貫穿，營造頗具品位的小區(qū)整體環(huán)境。 設(shè)計 本項目建筑立面造型擬采用現(xiàn)代又兼具歷史沉淀性元素，住宅外立面色彩采用暗紅、灰、白色面磚，公建外立面色彩采用石材、玻璃組合，形成獨特的 景觀視廊。 18 住宅樓設(shè)有 4 種戶型，分別為 、 1、 142 、 166，共計 1552 戶。其中建筑面積在 90以下的中小套型房 1086 戶，占 70%；建筑面積在 90以上的大套型房 466戶，占 符合并規(guī)函字 2010 第 143 號的要求。 規(guī)劃用地： 凈用地： 總建筑面積： (地下建筑面積 ) 建筑密度： 綠化率： 35% 容積率： 筑工程 本項目總建筑面積 ，其中： 住宅工程 , ， 層高 剪力墻結(jié)構(gòu)； 配套公建工程 ， 5 層， 層高 框架結(jié)構(gòu)； 地下建筑工程 ，地下一層 , 層高 框架結(jié)構(gòu)。 排水工程 一、供水工程 19 本項目居住人口 5432 人，平均用水指標(biāo)為 200L/人 d，用水量為 d。 公建面積 5L/ d，則用水量為 d。 綠化面積 ，用水指標(biāo)為 1L/ d，d。 道路及硬化場地面積 ，用水指標(biāo)為 2L/ d，則用水量為 d。 不可預(yù)見水量按 12%計。 項目總用水量為 d。 街南側(cè)有 狀市政給水管，北側(cè)有 狀市政給水管。 本項目用水水源接入 街南側(cè)現(xiàn)狀 政給水管，遠(yuǎn)期再從小區(qū)南側(cè) 規(guī)劃路給水管引接，實行兩路供水。 建筑 6 層以下部分由市政管網(wǎng)供給， 6層以上部 分由蓄水池加 壓供給。 該項目設(shè) 700設(shè)水泵房 一座，配置 生活泵、消防泵、噴淋泵等 ，作為生活與消防的共用水池。 二、排水工程 以總用水量的 85%考慮，為 d。 室外設(shè) 100 座，全部為有地下水，地面可過汽車，清掏周期為半年，污水停留時間為 24h。 20 室內(nèi)排水系統(tǒng)由衛(wèi)生器具、存水彎、管道系統(tǒng)、檢查口、清掃口、地漏組成。管道布置盡可能靠近墻壁或懸吊于樓板之下。室外排污水設(shè)置在室外道路下，污水由樓前接戶管收集后，排入化糞池初步處理后，經(jīng)院內(nèi)排污管，排向 現(xiàn)狀污水管道，最終排入南 堰污水處理廠。 小區(qū)南側(cè)為 現(xiàn)狀雨水管。 雨水量計算 雨水量計算公式采用 .Q q F 式中： Q 雨水設(shè)計流量 (L/S) q 暴雨強(qiáng)度 (L/F 匯水面積 ( 徑流系數(shù)，取 =雨強(qiáng)度 q 依據(jù)總體規(guī)劃采用 暴雨強(qiáng)度公式 q=+(t+5)中：設(shè)計重現(xiàn)期：取 T=1 年 降雨歷時 ( t=tl+面積水時間： 0減系數(shù) m：雨水管線采用暗管，故折減系數(shù)選用 2。 匯水面積： F= 雨 水量： Q=563L/S 21 排雨水系統(tǒng) 雨水管道、雨水箅子沿小區(qū)主干路敷設(shè)，雨水收集后由主干管排入和平南路現(xiàn)狀雨水管網(wǎng)，最終排入冶峪溝泵站。 雨 水管采用 壁波紋管，橡膠圈接口，承插連接，基礎(chǔ)采用 10墊層。 本工程采用鋼筋混凝土檢查井，全部采用球墨鑄鐵井蓋和蓋座。 電工程 本項目執(zhí)行國家現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范： 供配電 系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 低壓配電設(shè)計規(guī)范 民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 本項目住宅 1552 戶， 用電指標(biāo) 4 ,需要系數(shù) 公建部分 面積 ，用電指標(biāo) 50w/；地下建筑 ，用電指標(biāo) 20w/，項目用電負(fù)荷 用三臺 2000 壓器。 從 100 本項目區(qū)內(nèi)設(shè)變配電室一處，用電電壓為 380/220V。 公建、住宅等電源分別由變電所低壓 380v/220v 引出，消防泵、噴淋泵、電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)及消防控制室等動力設(shè)備 22 由變電所低壓柜配出或由公共負(fù)荷配電柜配出，采用放射式供電。消防負(fù)荷采用雙電源供電末端自動切換。 設(shè) 柴油發(fā)電機(jī) ，作為備用電源。 高層住宅在每單元每層設(shè)集中計量表箱，集中計量表箱設(shè)在公共部位。 生活水泵采用恒壓變頻調(diào)節(jié)控制，消防水泵采用軟起動控制。 照明 系統(tǒng)：照明分普通照明和應(yīng)急照明。普通照明包括一般工作照明、室外照明等；應(yīng)急照明包括疏散照明和備用照明。地下室、樓梯間、前室、設(shè)備用房等處設(shè)應(yīng)急照明，主要出入口處設(shè)出口指示燈，高層住宅樓梯間及地下室設(shè)疏散指標(biāo)標(biāo)志，采用帶蓄電池的應(yīng)急照明燈具，室外照明選用庭院燈，采用時控儀控制。 本 項目各 建筑按三類防雷 建筑 考慮， 按規(guī)范要求 屋 面設(shè) 置避雷帶。 建筑設(shè)置防雷保護(hù)裝置，利用建筑基礎(chǔ)作接地極，屋頂設(shè)避雷針和避雷網(wǎng)作接閃器，并利用柱內(nèi)主鋼筋作引下線。 為用電安全，各建筑物作總等電位聯(lián)結(jié)，在變配電所及各幢樓 的電纜井底部或進(jìn)線配電箱處設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，把接地干線、保護(hù)線干線、總水管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。水泵房、住戶衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位裝置。 本項目絕緣接地采用 統(tǒng)。 23 弱電系統(tǒng)工程包括通信、有線電視、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及住宅樓宇對講系統(tǒng)。 通信：本項目預(yù)設(shè) 3104 對線路，由市通信公司解決。 有線電視系統(tǒng)：有線電視信號由 線電視臺提供，由該電視網(wǎng)引入，干線沿外墻上一層屋頂高度敷設(shè)。樓內(nèi)分配系統(tǒng)采用分配分支系統(tǒng)。各豎向采用接一分支器，串接一 分支器距地 暗裝。各分支器處的信號電平值達(dá)到 70 5個設(shè)有設(shè)有線電視接線盒 2個。 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：引入城市寬帶網(wǎng)，主干線采用多模光纖，用戶內(nèi)設(shè)五類信息插座，信息點采用 對講門禁系統(tǒng)：小區(qū)住宅均設(shè)有對講門禁系統(tǒng)，每戶入口處設(shè)對講分機(jī)。 通工程 一、設(shè)計依據(jù) 1、采暖通風(fēng)與空間調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 2003 2、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范（ 二、采暖工程 本項目 住宅采暖 面積 ，平均供熱指標(biāo)為 40w/建部分采暖面積 平均供 熱指標(biāo)為 50w/供熱負(fù)荷約 熱源接入 劃供熱管線，小區(qū)內(nèi)建換熱站 1 座。 供暖熱媒為 95 ，供熱管網(wǎng)采用 下 供下回 雙管導(dǎo)程式分戶計量系統(tǒng)，戶外管網(wǎng)采用水煤氣焊接鋼管，戶內(nèi)管網(wǎng)采用散熱器采暖 24 系統(tǒng)， 熔連接。 為保證能分室進(jìn)行室溫調(diào)節(jié)，在每個采暖系統(tǒng)的入口處，均設(shè)置熱量計量裝置。 二、通風(fēng) 變配電室 8次 /h 換熱站 10 次 /h 水泵房 3次 /h 公共衛(wèi)生間 10 次 /h 電梯機(jī)房 8次 /h 地下車庫設(shè)計機(jī)械排煙排風(fēng)系統(tǒng)，排煙 （風(fēng)）量按換氣次數(shù) 6 次/時計算。 前室及樓梯間分別設(shè)機(jī)械加風(fēng)送風(fēng)系統(tǒng)，屋頂設(shè)加壓送風(fēng)機(jī)。 地下變配電室設(shè)有獨立的排煙及送風(fēng)系統(tǒng)。 氣工程 住 宅 1552 戶，用氣指標(biāo) 日；公建按住宅 。總用氣量為 。 規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)設(shè)煤氣調(diào)壓站，中壓煤氣氣源由現(xiàn)狀 劃壓煤氣管道提供，低壓煤氣管由煤氣調(diào)壓站引出并沿小區(qū)路敷設(shè)至各用戶。 25 第六章 消防工程 計依據(jù) 1、建筑設(shè)計防火規(guī)范 、建筑滅火器配 置設(shè)計規(guī)范 、二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 0193999年版 ) 4、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 0045005 年版） 5、 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 計原則 1、根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求，以及本項目建筑功能的具體情況進(jìn)行消防設(shè)計。建筑設(shè)計中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取防火措施，防止和減少火災(zāi)危害。 2、建筑防火設(shè)計，嚴(yán)格遵循國家的有關(guān)方針政策，從全局出發(fā)，統(tǒng)籌兼顧，正確處理生產(chǎn)和安全、重點和一般 的關(guān)系，積極采用行之有效的先進(jìn)防火技術(shù)，做到保障安全，方便使用，經(jīng)濟(jì)合理。 筑消防 1、住宅 本項目各單體住宅樓層數(shù) ，一層設(shè)住宅入戶廳，至三十層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，層高 單體建筑每層為一梯兩戶或一梯四戶；各建筑屋頂以上為出屋面樓梯間和電梯機(jī)房。各單 26 體建筑高度小于 100m。 各單體建筑四周臨小區(qū)道路，可作為環(huán)行消防車道。 本工程屬于乙類建筑。地下建筑耐火等級一級，地上建筑耐火等級一級。根據(jù)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范和住宅設(shè)計規(guī)范要求，本項目各單體建筑每單元每層為 一個防火分區(qū)，設(shè)一部防煙樓梯和兩部消防電梯（兼乘客電梯），消防電梯直達(dá)首層，且層層停靠，以滿足人員的垂直交通和安全疏散。 2、配套公建 本項目配套公建建筑面積 ， 5 層，層高 乙類建筑，建筑耐火等級二級。每層設(shè)一個防火分區(qū)、兩個防煙分區(qū)。設(shè)一部防煙樓梯和兩部消防電梯（兼乘客電梯），消防電梯直達(dá)首層，且層層?？?，以滿足人員的垂直交通和安全疏散。該建筑四周臨小區(qū)道路，可作為環(huán)行消防車道。 3、地下建筑工程 本項目 地下建筑工程 地下一層 , 層高 筑耐火等級 一級，防火分區(qū)按 500設(shè)計，設(shè)出入口三處，與地面或建筑首層連通。 排水消防設(shè)計 根據(jù) 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 0045005年版） 規(guī)定，本項目室內(nèi)消火栓用水量為 40升 /秒，室外消火栓給水量為 ， 27 以同時火災(zāi)次數(shù) 1次，滅火時間 2小時計算，消防最大用水量為 504 自動噴水滅火用水量 秒， 火災(zāi)延續(xù)時間 1小時， 用水量108 項目 消防 總用 水量 612筑設(shè)高位水箱 18足 10分鐘自動噴水滅火系統(tǒng)用水要求。 室外建 700池 ，滿足消 防 與生 活用水，消防水池設(shè)兩條 消火栓系統(tǒng) 設(shè) 0 1005 消防泵 3臺， (兩用一備 )， 流量Q=20L/S，揚程 H=100m，電 機(jī) 功率 W= 自動噴淋泵采用 一用一備 ,Q=108 m 3 /H， H=78M N=37各單體建筑 室內(nèi)每層均設(shè)置消火栓，由水泵、水箱直接供水。 消火栓布置確保室內(nèi)任何部位兩股水柱均可到達(dá)，消火栓間距小于 火栓箱內(nèi)均布設(shè)報警啟泵按鈕。消防泵可在消防控制室手動、自動、多線直控啟、停，并將消防 泵的啟、停狀態(tài)顯示在消防控制室。消防控制室設(shè)在小區(qū)門衛(wèi)值班室。 設(shè)置閉式自動噴水滅火系統(tǒng)，由自動噴水加壓泵出水經(jīng)濕式報警閥供給。 消火栓系統(tǒng) 設(shè) 3套 噴淋系統(tǒng) 設(shè) 2套 火災(zāi)時消防車給消火栓、水噴淋系統(tǒng)供水增壓滅火。(在水泵接合器的附近 15m 40施 )。 28 每個室內(nèi)消火栓均設(shè)置遙控按鈕 ,另在消防控制室 設(shè) 能手動啟動消防加壓泵 。 火災(zāi)溫度升高時 ， 自動噴水滅火系統(tǒng)噴頭自動破裂 ,水流指示器動作 ,向消防控制 室報警 ,濕式報警閥在水壓變化下 ,水力警鈴動作 ,自動報警 ,壓力開關(guān)動作同時啟動噴淋泵 ,另在消防控制室能手動啟動噴淋泵 。 火系統(tǒng) 本項目高低壓配電室等處 設(shè)置七氟丙烷 氣體 滅火裝置 ,由 相應(yīng) 消防專業(yè)設(shè)計 完成 。 計 根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 本 項目各單體建筑根據(jù)需要配 置手提式滅火器 。 車庫部分及變電站選用滅火器滅火等級為 4B/具 ,其余部分為 5A/具 ,滅火劑為磷酸銨鹽干粉 。 氣消防設(shè)計 集中報警控制器設(shè)置在 門衛(wèi) 值班 室 的消防控制中心 ， 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)為地址編碼兩總線制 ,每個探測回路均接成一閉合回路 ,在車庫設(shè)有感溫探測器 ,在自備柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)有感溫探測器 ,在公共走廊、樓梯口設(shè)置手動報警按鈕。當(dāng)某一探測器或手動報警按鈕報警動作，發(fā)出火災(zāi)信號時，消防中心控制器接到火災(zāi)信號并確認(rèn)后，立即向消防設(shè)施發(fā)出滅火指令程序，聯(lián)動相關(guān)消防設(shè)備。 29 統(tǒng) 設(shè) 消火栓系統(tǒng) 、 自動噴淋系統(tǒng) 、 火災(zāi)緊急廣播 等 聯(lián)動控制模塊 ,在消防中心 設(shè) 手動操作開關(guān)啟動消防設(shè)備 , 并在信號燈及中文觸摸顯示屏上顯示 ,自動聯(lián)動失靈時可在消防中心手動操作消防設(shè)備 。 30 第七章 環(huán)境保護(hù)與安全防護(hù) 計依據(jù) 1.大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 2.污水綜合利用排放標(biāo)準(zhǔn) 要污染物及治理措施 本工程的主要污染物為廢氣、廢水和生活垃圾等，其治理措施要按照相關(guān)的規(guī)范規(guī)定進(jìn)行治理。 廢水： 本項目不產(chǎn)生工業(yè)性廢水，主要為生活污水，洗滌污水。 生活污水經(jīng)化糞池處理，廚房廢水經(jīng)隔油池處理后和生活廢水一起排入?yún)^(qū)域污水管道，再排至市政污水管道，最終納入污水處理廠集中處理。 廢物： 主要廢物為生活垃圾，經(jīng)裝袋集中后，由環(huán)衛(wèi)管理部門統(tǒng)一裝運。 廢 氣： 本項目在運行中，廚房設(shè)置防回流的垂直排油煙道，在屋頂設(shè)無動力風(fēng)帽自然排放廢氣，為防止交叉回流，廚房設(shè)置水平排油煙道，出口設(shè)在建筑隱蔽的位置，并設(shè)有防風(fēng)與防污染的構(gòu)造措施。熱水器廢氣直接排出外墻，廢氣與脫排煙道嚴(yán)格分開。車庫換氣通過管道在綠地內(nèi)放散。污水處理裝置產(chǎn)生的廢氣通過管道接至樓頂排 31 放。 噪聲： 本項目噪聲主要來自于水泵房、屋頂加壓泵房以及電梯間，設(shè)計將水泵房設(shè)于地下室，屋頂加壓泵房、電梯間避開重要房間。同時，墻壁采取消音措施，選用低噪聲的設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)作隔振處理，減小噪音和振動。 影響 項目建成后，對周圍環(huán)境不產(chǎn)生任何不良影響。相反，由于該項目的建成，將使周邊地區(qū)更加繁榮，進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 本項目在實施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，采用定點集中堆放及時清理的方式進(jìn)行處理。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市排污水網(wǎng)。施工時盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民休息。 綠化覆蓋率達(dá)到 35%，景點、草坪、游園面積占規(guī)劃用地的 20%以上。綠化設(shè)計時要按“點、線、面”相結(jié)合的立體交叉方式進(jìn)行綠化。 動保護(hù)與安全防護(hù) 勞動安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。 巷，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過往行人的安全。施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計行車路線，確保 32 交通安全。 線鋼筋，單項三級插座的接地極，與 機(jī)械、電氣設(shè)備加強(qiáng)隔離防范，避免意外事故。 33 第 八 章 節(jié)能 分析 價依據(jù) 1、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 、綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn) 50378、綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科【 2005】 199 號） 4、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） 、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 、城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范 、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 0、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 1、建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 500332、城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范 3、采暖居住建筑節(jié)能檢驗標(biāo)準(zhǔn) 4、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 165、建 筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 9898 地區(qū)實施細(xì)則（ 16、 9898 發(fā)展和改革委員會關(guān)于抓緊開展固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知 (晉發(fā)改資環(huán)發(fā) 20101387 號 ) 17、現(xiàn)行的其它國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 34 目概況 本項目區(qū)南臨 ，北靠 臨 速路，規(guī)劃用地 凈用地 。 本項目總建筑面積 ，其中： 地上住宅建筑面積 ，框剪結(jié)構(gòu)；地上配套公建建筑面積 ， 5 層，框架結(jié)構(gòu)；地下車庫建筑面積 ，地下一層。 項目年消耗水 噸，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為 目年消耗電力 合標(biāo)準(zhǔn)煤為 標(biāo)準(zhǔn)煤；項目采暖期需熱量 合標(biāo)準(zhǔn)煤為 標(biāo)準(zhǔn)煤；項目年消耗煤氣 合標(biāo)準(zhǔn)煤為 標(biāo)準(zhǔn)煤。 本項目總能耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤為 單位建筑面積年能耗為 標(biāo)準(zhǔn)煤 /。 經(jīng)綜合測算，本項目 符合國家及省、市節(jié)能設(shè)計的要求。 目所在地能源供應(yīng)條件 1、供水條件 街南側(cè)有 狀市政給水管，北側(cè)有 狀市政給水管。本項目用水水源接入 街南側(cè)現(xiàn)狀 政給水管，同時從小區(qū)南側(cè) 行兩路供水。 2、供電條件 從 100滿足項目用電需要。 3、供熱條件 35 換熱站經(jīng)區(qū)內(nèi)供熱管網(wǎng)引至各用戶。項目所在區(qū)域 市政 集中供熱能力能夠滿足項目冬季采暖需求。 4、燃?xì)鈼l件 燃?xì)庥墒姓細(xì)夤芤?，市政燃?xì)鉃?管道煤氣 。 根據(jù)城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范的相關(guān) 要求，項目總用氣量 ，項目所在區(qū)域市政燃?xì)夤?供氣能力能夠滿足項目用氣需求。 源消耗量、能源消費結(jié)構(gòu) 經(jīng)測算 ， 項目 水、 電力 、熱等 能源年消耗量 和能源消費結(jié)構(gòu) 見 下表： 能耗分析表 能源種類 單位 消耗量 折算標(biāo)煤 (噸 ) 折標(biāo)煤系數(shù) 能源消費 結(jié)構(gòu) 水 噸 /年 t 電 熱 J 煤氣 全年能耗 (噸標(biāo)準(zhǔn)煤） 單位建筑面積年能耗 (噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /） 通過上述分析計算，項目采取節(jié)能措施后，符合 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求。 源運行管理分析 1、制定水、電、采暖等能源運行管理制度，加強(qiáng)各管道設(shè)備的維護(hù)檢查，減少能量運行中的損失。 36 2、水、電、氣、采暖等采取分戶 控制，分時管理制度。 3、對供熱管道進(jìn)行保溫，并做好管網(wǎng)系統(tǒng)水力平衡調(diào)試，實行分時段供暖，夜間低溫運行。根據(jù)室外氣象條件變化適時調(diào)節(jié)供暖系統(tǒng)，確保按需供暖。 4、采用節(jié)能照明燈具。 5、在過渡季節(jié)盡可能利用室外空氣自然冷量。 能措施分析 一、建筑布局分析 建筑總平面的布置和設(shè)計，結(jié)合現(xiàn)有場地，利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。盡可能將建筑的主朝向選擇項目所在地最佳朝向或接近最佳朝向。 二、建筑熱工分析 1、根據(jù)公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范（ 準(zhǔn)要求，本項目區(qū)屬寒 冷地區(qū)，建 筑采用空心磚 (或多孔磚 )，現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)。一層地面內(nèi)設(shè)置 40擠塑聚苯板材，增強(qiáng)地面保溫、隔熱、防潮能力。屋面采用高效保溫材料保溫屋面或倒置型保溫屋面。外 墻選用溫板或其它新型高效保溫材料，提高建筑外墻的保溫、隔熱性，減少建筑物的冷熱負(fù)荷。 2、外窗采用雙層中空玻璃外窗，提高門窗絕熱性能，降低室內(nèi)外空氣的熱傳導(dǎo)。 三、建筑通風(fēng)分析 37 1、利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，充分利用夏季自然通風(fēng)。 2、建筑外窗開啟面積不小于外窗總面積的 建筑幕墻具有開啟部分或設(shè)有通風(fēng)換氣裝置。 3、地下建筑增 設(shè)采光井、風(fēng)井，使地下建筑風(fēng)路暢通，實現(xiàn)室內(nèi)外空氣對流。 四、建筑采光分析 采用導(dǎo)光玻璃，將光線導(dǎo)向室內(nèi)深處，節(jié)約照明用電。 五、建筑照明分析 1、本建筑的走廊、樓梯等部位，安裝、使用節(jié)能燈具，并采用高效燈具、節(jié)能型光源，配用高效節(jié)能鎮(zhèn)流器等，滿足規(guī)范要求的照度前提下，盡量減小照明燈具的安裝功率，并采用聲、光控制裝置。 2、安裝用電分項計量裝置。照明設(shè)備適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明。 3、布線簡捷合理，采用放射式供電。母線采用銅芯線穿管敷設(shè)，降低線路電損。 4、電 氣元件選用節(jié)能、高效元件。 5、充分利用自然光，采用高效節(jié)能光源和高效燈具。 6、變電所設(shè)置要伸入電力負(fù)荷中心，盡量減少線路長度，降低損耗，保證電壓偏移符合相關(guān)國家電氣標(biāo)準(zhǔn)。 六、建筑暖通分析 1、 設(shè)計集中采暖系統(tǒng)時，管路按南、北向分環(huán)供熱原則進(jìn)行布置并分別設(shè)置室溫調(diào)控裝置； 38 2、 控制室內(nèi)采暖系統(tǒng)計算溫度。 溫濕度取值的高低與能耗多少有密切關(guān)系，在加熱工況下，室內(nèi)計算溫度每降低 1 ，能耗可減少 5% 10%，為節(jié)省能源，應(yīng)避免冬季采用過高的室內(nèi)設(shè)計溫度，室內(nèi)計算溫度應(yīng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)節(jié)能規(guī)定取值； 3、 散熱器 外表刷非金屬性涂料，且采用明裝方式； 4、 集中采暖系統(tǒng)供水或回管的分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置，在每個供暖系統(tǒng)的入口處設(shè)置熱量裝置； 5、 冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達(dá)到節(jié)能的目的。 6、排氣扇等設(shè)備選用高效低噪音設(shè)備，既環(huán)保又節(jié)能。 七、建筑給排水分析 1、該項目給水管擬采用三型無規(guī)共聚丙烯（ 替冷、熱鍍鋅鋼管。排水管擬采用硬聚氯乙烯（ 料排水管道代替砂模鑄造鑄排水鐵管。 2、 設(shè)置雨水收集和利用系統(tǒng)，在綠地澆灑用水 環(huán)節(jié)盡可能利用雨水，