房開(kāi)可行性研究報(bào)告

- 1 - “ 某 某房開(kāi) ” 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目背景及開(kāi)發(fā)企業(yè)概況 . 2 1 1 某 市概況 . 2 1 2 項(xiàng)目建設(shè)背景 . 3 1 3 開(kāi)發(fā)企業(yè)概況 . 4 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 . 4 2 1 項(xiàng)目概況 . 4 2 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 . 5 2 3 周邊樓盤(pán)情況比較 . 6 2 4 市場(chǎng)需求調(diào)查分析 . 7 2 5 市場(chǎng)研究結(jié)論 . 7 第三部分 項(xiàng)目定位研究 . 8 3 1 項(xiàng)目分析 . 8 3 2 客戶定位 . 9 3 3 價(jià)格定位 . 10 3 4 戶型定位 . 11 3 5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)思與設(shè)想 . 11 第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 . 12 4 1 項(xiàng)目估算的各項(xiàng)設(shè)定 . 12 4 2 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) . 13 4 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 . 14 - 2 - 4 4 項(xiàng)目盈利分析 . 19 4 5 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 . 20 4 6 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃及銀行借款償還計(jì)劃 . 20 第五部分 可行性研究結(jié)論 . 21 第一部分 項(xiàng)目背景及開(kāi)發(fā)企業(yè)概況 1 1 某 市概況 某 因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之陽(yáng)而得名， 某 位于云貴高原東部，是貴州省省會(huì)，是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè) 基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。 某 是一座“山中有城，城中有山，綠帶環(huán)繞，森林圍城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的現(xiàn)代化城市，享有“森林之城，休閑勝地”的美名。由于 某 市 氣候宜人，一月最冷平均氣溫 5，盛夏七月平均氣溫 24，被譽(yù)為“第二春城”， 2005 年 某 被評(píng)為中國(guó)最適宜人居城市排名第四位， 2006 年被評(píng)為“中國(guó)避暑之都”。 某 市轄六區(qū)一市三縣（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣），市域總面積 8034平方千米，市區(qū)面積 2403平方千米?！耙皇腥h”總面積 方千米，占全市面積的 - 3 - 1 2 項(xiàng)目建設(shè)背景 某 市老城區(qū)土地面積只有 56 平方公里，聚集 130 萬(wàn)人口（不包括流動(dòng)人口），每平方公里 人的人口密度，成為我國(guó)人口密度最大的城市之一。 某 市因城區(qū)三面環(huán)山，中心區(qū)（兩城區(qū)）可開(kāi)發(fā)面積有限，兩城區(qū)邊緣樓盤(pán)逐步成為購(gòu)房人群置業(yè)首選。此外， 商品房外銷(xiāo)一直占據(jù)著 某 市商品房銷(xiāo)售的較大比例，外來(lái)購(gòu)房者成為支撐 某 市住房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的重要力量。在全市商品住房銷(xiāo)售對(duì)象結(jié)構(gòu)中（按銷(xiāo)售套數(shù)劃分）， 某 市城區(qū)占 某 市其他地區(qū)占 省內(nèi)其他地區(qū)占 外 省及境外占 商品住房實(shí)際外銷(xiāo)比例達(dá)到 33%。由此可見(jiàn)，隨著 某 市城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè) 施日臻完善，無(wú)論是居住、經(jīng)商、子女就學(xué)都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市輻射、帶動(dòng)全省的力度在不斷增強(qiáng)。 目前 某 市城市發(fā)展的策略是，控制城市中心區(qū)住宅建設(shè)，優(yōu)化和盤(pán)活現(xiàn)有存量土地，中心城區(qū)著重進(jìn)行環(huán)境整治和公益性配套項(xiàng)目建設(shè)，以疏散中心區(qū)人口密度，減少交通壓力，住宅建設(shè)重點(diǎn)向中心城區(qū)邊緣、金陽(yáng)新區(qū)、小河、花溪、白云、烏當(dāng)發(fā)展，加緊對(duì)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的修編工作。 - 4 - 1 3 開(kāi)發(fā)企業(yè)概況 貴州 某房開(kāi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是 某房開(kāi) 置業(yè)（控股）有限公司下屬的母系控股公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，物業(yè)管理，房屋租賃，市場(chǎng)管理服務(wù)，家居設(shè)計(jì)等。 某房開(kāi) 置業(yè)旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓 某房開(kāi) 大廈、國(guó)際五星級(jí)酒店廣州 某房開(kāi) 威斯汀酒店、高尚豪華住宅 某房開(kāi) 花園等，目前 某房開(kāi) 置業(yè)也成為廣州最有實(shí)業(yè)的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。 貴州 某房開(kāi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2008 年 1 月經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立，由 某房開(kāi) 置業(yè)的子公司廣州 某房開(kāi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與貴州協(xié)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共同組建， 通過(guò)招、牌 、掛在 某 市土地礦產(chǎn)資源交易中心舉行的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌會(huì)競(jìng)得 G（ 07） 38號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)，項(xiàng)目名稱為“ 某 某房開(kāi) ”。 公司擁有員工 31人，其中：中級(jí)職稱 8人，初級(jí)職稱11人，公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置：董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政辦、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部、 開(kāi)發(fā) 部、項(xiàng)目工程部等， 經(jīng)營(yíng)班子由總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān) 4 人組成。 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2 1 項(xiàng)目概況 “ 某 某房開(kāi) ”項(xiàng)目總占地 156,208 ， 用地 - 5 - 環(huán)境優(yōu)美，三面環(huán)山 ,并有林帶氣候宜人，區(qū)位優(yōu)越。 （一）項(xiàng)目地理 位置 “ 某 某房開(kāi) ” 項(xiàng)目 綜合用地位于 某 市中心環(huán)北線小關(guān)貓沖 （距主干道僅 20米） ，原軍事俱樂(lè)部處， 距 某 市市中心噴水池 4 公里，距 某 市市政府（金陽(yáng)） 10公里，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，屬 某 市四類(lèi)地段，該項(xiàng)目位于順海公園兩側(cè)，背靠小關(guān)湖，右鄰觀山公園， 項(xiàng)目周邊被林帶緊密包圍， 環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住。 用地范圍內(nèi)場(chǎng)地規(guī)范平整，是 某 市老城區(qū)非常稀缺且能成規(guī)模開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。 （二）項(xiàng)目交通狀況 由于項(xiàng)目用地在 某 市中心環(huán)北線兩側(cè)，中心環(huán)北線是連接 某 市區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)的主要干道，交通十分便當(dāng)，按 某 市城市規(guī)劃，連接 某 老城區(qū)與金 陽(yáng)新區(qū)的主要干道 瑞金北路至小關(guān)的高架橋已在籌備中。 2 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 據(jù) 某 市房地產(chǎn)管理局對(duì) 某 房地產(chǎn)總需求量作如下預(yù)測(cè)： 某 市目前人均建筑面積 20農(nóng)業(yè)人口 160萬(wàn)人， 2010年達(dá)到人均（城鎮(zhèn)居民）建筑面積 25宅需求量為 800年非農(nóng)業(yè)人口盡增量 人計(jì)算，至 2010 年住宅量為 405 項(xiàng)目合計(jì)住宅總需求量為 1205年需求量為 200 - 6 - 某 市商品住宅遠(yuǎn)期需求增量預(yù)測(cè)（ 2007 2010 年） 年 份 商品住宅 需求量（萬(wàn) 商業(yè)用房 需求量（萬(wàn) 寫(xiě)字辦公房 需求量 合 計(jì) （萬(wàn) 2007 264 23 7 294 2008 279 25 8 312 2009 293 27 8 328 2010 308 30 9 347 1998 年至 2005 年， 某 市房屋銷(xiāo)售額增速與房地產(chǎn)投資增速基本一致，空置商品房比例正常，存量房市場(chǎng)初步啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，某 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是平穩(wěn)健康的。 總體上講， 某 市商品房開(kāi)發(fā)和供應(yīng)總體上是正常的，結(jié)構(gòu)趨向合理，消費(fèi)趨向理性， 可以預(yù)測(cè)， 某 市房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)支撐全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。 2 3 周邊樓盤(pán)情況比較 項(xiàng)目周邊主要的樓盤(pán)情況 項(xiàng)目 位置 銷(xiāo)售價(jià)格 （元 / 銷(xiāo)售均價(jià) （元 / 銷(xiāo)售情況 中天花園 新 添 大道 4800 6500 5300 三期 欣歆園 蠻坡 4500 5500 5200 二手房?jī)r(jià)格 小石城 蠻坡 4500 6800 5300 已售罄 - 7 - 銀海 花園 大營(yíng)坡 5200 6000 5400 已售罄 保利云山 小關(guān) 4800 6000 5300 已售 80 2 4 市場(chǎng)需求調(diào)查分析 針對(duì) 本項(xiàng)目對(duì) 某 市場(chǎng)客戶進(jìn)行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下： 1、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域形象的提高，以及對(duì)稀缺的自然資源的認(rèn)同，客戶普遍對(duì)本項(xiàng)目感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。 2、客戶對(duì)產(chǎn)品及配套的要求高?？蛻羝毡閷?duì)生活、教育等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項(xiàng)目需要通過(guò)建設(shè)自身配套實(shí)現(xiàn)便利的生活。 3、本項(xiàng)目輻射能力強(qiáng)。特別是商業(yè)街的投資價(jià)值，對(duì)于外來(lái)客戶具有較大的吸引力。 2 5 市場(chǎng)研究結(jié)論 根據(jù)對(duì) 某 市房地產(chǎn)發(fā)展情況、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局以及客戶需求的分析，本項(xiàng)目 發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)遇在于： 1、 某 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，目前處于快速發(fā)展期，本項(xiàng)目具有很好的發(fā)展局勢(shì)。 2、本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)主要以本區(qū)域?yàn)橹?，?xiàng)目可提升空 - 8 - 間大。 3、項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于 某 市老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 4、客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度高，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的客戶基礎(chǔ)。 第三部分 項(xiàng)目定位研究 3 1 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 1、 云巖區(qū)作為主要老城區(qū)，中心區(qū)可供應(yīng)的土地幾乎為零，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目非常少，項(xiàng)目的升值潛力較大，投資風(fēng)險(xiǎn)非常小。 2、 緊臨黔靈公 園和省政府，是市區(qū)稀有的可成規(guī)模開(kāi)發(fā)用地，區(qū)位和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。 3、離 某 市老城區(qū)近，是受上班族歡迎的優(yōu)良地段。 4、 目前已建立起良好的政企、銀企關(guān)系，結(jié)合項(xiàng)目啟動(dòng)快的特點(diǎn)，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)達(dá)到銀行融資條件。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1、隨著連接 某 至金陽(yáng)新區(qū)主干道 瑞金北路至小關(guān)高架橋的修建，將使住戶更便于進(jìn)入市區(qū)，也是本項(xiàng)目銷(xiāo)售的又一賣(mài)點(diǎn)。 - 9 - 2、區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目售出率均在 85%以上，且近年來(lái)價(jià)格上升趨勢(shì)明顯，近期內(nèi)沒(méi)有高端樓盤(pán)推出，競(jìng)爭(zhēng)放緩，有良好的市場(chǎng)空間。 3、云巖區(qū)系 某 市主城區(qū)，遵照 某 市兩城區(qū)規(guī)劃管理 文件 “只拆不建”，“拆違建綠”、“拆舊建綠”的規(guī)劃指導(dǎo)原則，區(qū)域內(nèi)已無(wú)成片的可開(kāi)發(fā)用地，高尚、高品質(zhì)物業(yè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)具有稀缺性。 3 2 客戶定位 1、近、遠(yuǎn)期客戶定位 （ 1）近期目標(biāo)客戶：老城區(qū)客戶為主，輻射 某 市周邊新區(qū)部分客戶，以二次置業(yè)的中高端客戶為主。 （ 2）遠(yuǎn)期目標(biāo)客戶：因 某 市屬貴州省省會(huì)城市，集教育、文化、政治、經(jīng)濟(jì)為一體， 周邊市區(qū)的企事業(yè)單位中高層管理人員、公務(wù)員、高校教師、私企老板等，輻射周邊各市各區(qū)的自住客戶。 （ 3）由于 某 市氣候宜人，有“中國(guó)第二春城”、“ 中國(guó)避暑之都”、“爽爽的 某 ”之稱， 因此省外住戶的購(gòu)買(mǎi)力也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。 （ 2）、目標(biāo)客戶背景描述： 年齡： 35置業(yè)能力： 40萬(wàn)以上 - 10 - 年收入： 5職業(yè)范圍：公務(wù)員、企事業(yè)中高層、高校高級(jí)教師、專業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)主等，以有換房需求、二次置業(yè)、自住的企事業(yè)單位中高級(jí)人員和公務(wù)員、生意人為主力。 目前生活狀況：多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車(chē)，改善居住環(huán)境愿望較強(qiáng)，為二次置業(yè)需求。 心理品性：在貴州深厚的歷史文化背景滋養(yǎng)下，有著強(qiáng)烈的優(yōu)越感，表現(xiàn)為追求價(jià)值感，喜歡都市時(shí)尚生活，強(qiáng)調(diào)置業(yè)不離城，同時(shí)渴望休閑生 活，對(duì)自然生態(tài)、親水環(huán)境向往。 3 3 價(jià)格定位 1、靜態(tài)價(jià)格預(yù)估（通過(guò)市場(chǎng)比較法）： 4500元 /平方米 2、價(jià)格動(dòng)態(tài)預(yù)估 近年 某 住宅價(jià)格年均增長(zhǎng) 8總體呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)， 2005年房地產(chǎn)新政影響下，房?jī)r(jià)增幅仍平穩(wěn)上升，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為少，受宏觀調(diào)控影響少，保守估計(jì) 2010年增幅為 5%。 以兩個(gè)增幅來(lái)預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)價(jià)格： 1、 5%的保守增幅。 2、 10%老城區(qū)板塊的快速增幅。 - 11 - 3 4 戶型定位 首期戶型配比： 根據(jù) 某 市場(chǎng)供應(yīng)情況、中高端客戶市場(chǎng)需求，結(jié)合本項(xiàng)目的客戶和檔次定位，首推的部分戶型配比為：小 于 90 左右的小三房型（三房?jī)蓮d一衛(wèi)）占 大于 90 的大三房型（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）約占 3 5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)思與設(shè)想 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件： 本項(xiàng)目地塊建設(shè)指標(biāo)：總占地 156,208際可用地面積 136,447積率為 建筑面積 584,中 :計(jì)容積率總建筑面積 477,不計(jì)容積率總建筑面積 106,本項(xiàng)目地形較好，容積率適中，地塊可塑性高，適合建設(shè)具有良好綠化景觀環(huán)境的大型社區(qū)。 物業(yè)類(lèi)型設(shè)想： 本項(xiàng)目的居住規(guī)模預(yù)計(jì)約 4,950戶。根據(jù)項(xiàng)目用地建設(shè)條件及項(xiàng)目中高端的形象定位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型將全部為高層。社區(qū)的停車(chē)方式主要是地下停車(chē)，兼顧少量地面停車(chē)，總車(chē)位數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)約 4,950個(gè)。 商業(yè)開(kāi)發(fā)構(gòu)思：項(xiàng)目商業(yè)為購(gòu)物、休閑，布置在項(xiàng)目物業(yè)高層的一至四樓。 - 12 - 第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 4 1 項(xiàng)目估算的各項(xiàng)設(shè)定 （ 1）項(xiàng)目說(shuō)明 1、項(xiàng)目用地 ,土地出讓金按 畝，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按 3%計(jì)算。 2、在本項(xiàng)目中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按一次性支付 ,中土地成本 4,100 萬(wàn)元，拆遷補(bǔ)償費(fèi) 啟動(dòng)資金 5,000萬(wàn)元。 3、貸款年利率按 08年 12月 基準(zhǔn)利率上浮 20%)。 4、預(yù)售條件為工程施工至四層。 5、銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 。 （ 2）各項(xiàng)稅費(fèi)說(shuō)明 根據(jù) 某 市政府相關(guān)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定： 1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅金及附加為銷(xiāo)售收入的 2、土地增值稅 (預(yù)征 )為銷(xiāo)售收入的 1%。 （ 3） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期說(shuō)明 通過(guò)對(duì) 某 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部 門(mén)負(fù)責(zé)人的全面溝通，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期做如下計(jì)劃：從 2008 年 4 月至 2012 年 12月。 - 13 - （ 4）各項(xiàng)成本費(fèi)用的設(shè)定 根據(jù) 某 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：開(kāi)發(fā)成本（包括土地成本、拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)）和開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括項(xiàng)目管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）。結(jié)合我司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門(mén)溝通的成果，對(duì)項(xiàng)目的土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。 4 2 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目總體指標(biāo)： 項(xiàng)目總建設(shè)期為 60個(gè)月 1. 總用地面積 、 156,208 2. 市政道路面積 19,761 3. 實(shí)際用地面積 136,447 4. 總建筑面積 584, (含地下車(chē)庫(kù) 94,) 5. 建筑密度 6. 綠化率 項(xiàng)目公建區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標(biāo)如下： 建筑面積 30, ： - 14 - 含 商業(yè)服務(wù) 12班小學(xué) 4,801 8 班幼兒園 2, 衛(wèi)生站 600 其他配套設(shè)施 2,210 社區(qū)服務(wù)等 2,015 4 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 項(xiàng)目整體總投資估算： （一）土地成本 本項(xiàng)目 以招拍掛出讓方式進(jìn)行，地塊內(nèi)被拆遷安置單位為 某 云巖鄉(xiāng)村體育俱樂(lè)部有限公司，通過(guò)與被拆遷單位溝通，其拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用為 地出讓金為 4,100萬(wàn)元，契稅 270萬(wàn)元，交易傭金 1,340萬(wàn)元 。 土地成本合計(jì)： 55,210 萬(wàn)元 （二）前期工程費(fèi) （含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）： 584, 40 元 / =2,337萬(wàn)元 前期工程費(fèi)合計(jì)： 2,337萬(wàn)元 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (含供水電氣、道路、排水排污、綠化等 ) 584, 110元 / =6,428 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)： 6,428萬(wàn)元 - 15 - （四）建筑安裝費(fèi) （含土建、安裝等）： 住宅部分： 446, 1,250元 / =55,874萬(wàn)元 公共建筑部分： 30, 1,200 元 / =3,668萬(wàn)元 車(chē)庫(kù)、設(shè)備房部分： 96, 1,300元 / =12,576萬(wàn)元 架空層部份 :10, 1,300元 / =1,303萬(wàn)元 建安安裝費(fèi)合計(jì)： 73,349 萬(wàn)元 （五）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) （按 1,2,3,4項(xiàng)之和的 ） ： 137,397萬(wàn)元 =824 萬(wàn)元 （六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （按 1,2,3,4,5 項(xiàng)之和的 3計(jì)） ： 138,221萬(wàn)元 3% =4,146 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)： 142,368 萬(wàn)元 （ 1,2,3,4,5,6 項(xiàng)之和） （七）期間費(fèi)用： 管理費(fèi)用： 142,368 萬(wàn)元 2,136萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用： 237,989 萬(wàn)元 4,045萬(wàn)元 期間費(fèi)用合計(jì)： 6,181 萬(wàn)元 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 (建設(shè)期利息 )： 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ： 30,000 萬(wàn)元 =4860萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資合計(jì)： 153， 409萬(wàn)元 （九）總收益估算： 銷(xiāo)售總收入 ： 住宅部分： 446, 4,500元 / 201,148 萬(wàn)元 - 16 - 商業(yè)部分： 18, 10,000 元 / 18,634萬(wàn)元 車(chē)庫(kù)部分： 4,552 個(gè) 40,000元 /個(gè) =18,208 萬(wàn)元 銷(xiāo)售總收入合計(jì)： 237,989 萬(wàn)元 （十）項(xiàng)目收益估算： 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 237,989 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用142,368萬(wàn)元，期間費(fèi)用 6,181萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 4,860 萬(wàn)元，土地增值稅 2,380 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加 13,446 萬(wàn)元（按銷(xiāo)售收入 算）。 項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額 68,754 萬(wàn)元，繳納所 得稅 17,188萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 51,565 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)率 其中二期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算： （一）土地成本 某房開(kāi) 計(jì)入容積率面積為 方米，其中二期計(jì)入容積率面積為 分?jǐn)偙壤秊?則 55210 13,814 萬(wàn)元 土地成本合計(jì)： 13,814 萬(wàn)元 （二）前期工程費(fèi) （含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）： 158, 40元 / =634萬(wàn)元 前期工程費(fèi)合計(jì)： 634萬(wàn)元 - 17 - （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (含供水電氣、道路、排水排污、綠化等 ) 158, 110元 / =1,743 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)： 1,743萬(wàn)元 （四）建筑安裝費(fèi) （含土建、安裝等）： 住宅部分 (含小學(xué)幼兒園 )： 116, 1,250元 / =14,514萬(wàn)元 公共建筑部分： 3, 1,200 元 / =408萬(wàn)元 車(chē)庫(kù)、設(shè)備房部分： 36， 1,300 元 / =4757萬(wàn)元 架空層部份 :2, 1,300元 / =309 萬(wàn)元 建安安裝費(fèi)合計(jì)： 19,988 萬(wàn)元 （五）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（按 1,2,3,4項(xiàng)之和的 ） ： 36179萬(wàn)元 =217萬(wàn)元 （六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （按 1,2,3,4,5 項(xiàng)之和的 3計(jì)） ： 36396萬(wàn)元 3% =1092萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)： 37,488 萬(wàn)元 （ 1,2,3,4,5,6 項(xiàng)之和） （七）期間費(fèi)用： 管理費(fèi)用： 37,488 萬(wàn)元 562 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用： 56,249 萬(wàn)元 956 萬(wàn)元 期間費(fèi)用合計(jì)： 1,518 萬(wàn)元 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 (建設(shè)期利息 )： 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ： 20,000 萬(wàn)元 =2970萬(wàn)元 - 18 - 項(xiàng) 目總投資合計(jì)： 41,976 萬(wàn)元 （九）總收益估算： 銷(xiāo)售總收入 ： 住宅部分： 108, 4,500元 / 48,959萬(wàn)元 商業(yè)部分： 10,000 元 / 742萬(wàn)元 車(chē)庫(kù)部分： 1637個(gè) 40,000元 /個(gè) =6,548萬(wàn)元 銷(xiāo)售總收入合計(jì)： 56,249 萬(wàn)元 （十）項(xiàng)目收益估算： 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 56,249萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 37,488萬(wàn)元，期間費(fèi)用 1,518萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 2,970萬(wàn)元，土地增值稅 562 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加 3,178 萬(wàn)元（算）。 項(xiàng)目 稅前利潤(rùn)總額 10,139 萬(wàn)元，繳納所得稅 2,535 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 7604 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)率 備注 ： 1、收入中未考慮每年市場(chǎng)房?jī)r(jià) 8%增幅。 2、成本中也未考慮未來(lái)材料及人工上漲等因素。 3、隨著市場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)項(xiàng)目完成時(shí)預(yù)計(jì)的整體利潤(rùn)會(huì)隨著每年市場(chǎng)房?jī)r(jià)增幅有所提高。 - 19 - 4 4 項(xiàng)目盈利分析 項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 值 計(jì)量單位 單價(jià)(元 ) 金 額 (萬(wàn)元 ) 1 一、銷(xiāo)售總收入 242,207 2 其中 住宅部分 452, 4,500 203,668 3 商業(yè)部分 11,451 10,000 11,451 4 車(chē)庫(kù)部分 4,509 個(gè) 40,000 18,036 5 二、總投資 158,971 6 （一）開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用合計(jì) 583, 2,438 142,281 7 1、土地費(fèi)用 583, 946 55,210 8 2、前期工程費(fèi) 583, 40 2,334 9 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 583, 110 6,419 10 4、建筑安裝工程費(fèi) 73,349 11 其中 住宅部分 452, 1,250 56,574 12 公共建筑部份 25, 1,200 3,047 13 車(chē)庫(kù)設(shè)備房部分 94, 1,300 12,309 14 架空層部份 10, 1,300 1,418 15 5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 137,313 824 16 6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 138,136 3% 4,144 （二）期間費(fèi)用 6,098 17 1、管理費(fèi)用 142,281 2,134 18 2、銷(xiāo)售費(fèi)用 233,155 3,964 19 （三）財(cái)務(wù)費(fèi)用 30000 4860 三、稅金 15,505 20 1、土地增值稅 233,155 1% 2,422 21 2、銷(xiāo)售稅金及附加 233,155 13,173 22 稅前利潤(rùn) 64,412 23 稅前投資利潤(rùn)率 24 所得稅 (25%) 64,412 25% 16,103 25 稅后利潤(rùn) 48,309 26 稅后投資利潤(rùn)率 - 20 - 項(xiàng)目整體稅后利潤(rùn)為 48,309 萬(wàn)元， 通過(guò)上面的靜態(tài)財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目可行。 4 5 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 序號(hào) 項(xiàng)目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年及以后 合計(jì) 1 一、現(xiàn)金流入 59,940 93,857 70,352 64,708 34,239 323,095 2 1、股東投入 59,940 59,940 3 2、股東及關(guān)聯(lián)方借款 0 4 3、新增銀行貸款 30,000 30,000 5 4、銷(xiāo)售收入 63,857 70,352 64,708 34,239 233,155 6 二、現(xiàn)金流出 66,595 37,900 42,525 17,876 3,848 168,743 7 1、工程直 接投入 64,513 28,923 33,176 10,957 568 138,137 8 2、管理費(fèi)用 147 833 924 215 15 2,134 9 3、銷(xiāo)售費(fèi)用 0 1,086 1,196 1,100 582 3,964 10 4、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1,935 868 995 329 17 4,144 11 4、支付銀行利息 0 1,944 1,555 972 389 4,860 12 5、營(yíng)業(yè)稅金及附加 0 3,608 3,975 3,656 1,935 13,173 13 6、土地增值稅 0 639 704 647 342 2,332 14 三、累計(jì)稅前利潤(rùn) 95 38 11 34,021 64,412 64,412 15 7、所得稅 0 0 0 8,505 7,598 16,103 16 8、可用于還貸現(xiàn)金流 55 5