淮安中譽(yù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 淮安中譽(yù)房地產(chǎn)項(xiàng)目 第一章 項(xiàng)目概述 本章內(nèi)容是本報(bào)告的重點(diǎn)情況和結(jié)論的總結(jié)性描述，以給出本項(xiàng)目的概況。 1 項(xiàng)目概況 目背景 目取得方式及預(yù)計(jì)投資總額 項(xiàng)目取得方式：項(xiàng)目宗地由周江平先生個(gè)人于 2013 年 7 月通過(guò)公開(kāi)掛牌竟價(jià)所得 預(yù)計(jì)投資總額：土地掛牌價(jià)為 27400 萬(wàn)元，土地款成交價(jià)為28200 萬(wàn)元 ，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額約為 98000 萬(wàn)元。 目合作方式 本項(xiàng)目為周江平先生個(gè)人獨(dú)資經(jīng)營(yíng) 目現(xiàn)狀 1 2 1 項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目案名“ 中盾法蘭郡 ”，位于“淮安市清浦區(qū)北京南路以東、枚乘路以北、一支渠以西、柴米 河以南”。北側(cè)緊挨陽(yáng)光湖公園，僅有柴米河一河之隔，距離清浦區(qū)區(qū)政府約為 1500 米，距在建的淮安市住建局、淮安市農(nóng)委、淮安市教育局約為 800 米，距籌建中的寧淮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)約為 3000 米。 2 目地段：本項(xiàng)目是淮安市清浦區(qū)清浦新城的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，地理位置比較優(yōu)越，是淮安市南大門的形象工程，周邊有淮中清浦分校、南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（在建）、南京鼓樓醫(yī)院淮安分院（在建），伊美假日酒店（裝修中）、禧來(lái)樂(lè)國(guó)際商貿(mào)城、蘇寧睿城、汽車南站等。 目現(xiàn)狀：項(xiàng)目地塊宗地編號(hào)為“ 2013 浦掛第 3 號(hào)”，土地為凈地，目前一期已全部平整，其中一期中的 A 區(qū)已準(zhǔn)備施工建設(shè)。項(xiàng)目總體規(guī)劃已全部通過(guò)，用地許可證已辦理，土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證尚在辦理中。 目規(guī)劃要求要點(diǎn)：宗地總面積為 ，為商業(yè)、居住用地（商業(yè)比例不大于 10%），容積率 筑密度 35%,綠地率 30%。 2 可行性研究初步結(jié)論 投資環(huán)境可行性結(jié)論： 淮 安市位于蘇北平原中心地域，是江蘇省省轄市，也是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)和全國(guó)歷史文化名城。她下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)以及洪澤、金湖、漣水、盱眙四縣，境內(nèi)平原廣袤，山清水秀，資源豐富，古有“淮上江南”、“壯麗東南第一州”之美譽(yù)，現(xiàn)已成為江蘇南北交通文匯中心、全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地和新興的工業(yè)基地。 歷史悠久的淮安秦時(shí)置縣，經(jīng)歷了兩千年的川流徙變，飽經(jīng)了陵夷興替的艱難跋涉。據(jù)史料記載，當(dāng)年大禹治水的指揮部，就設(shè)在今天洪澤縣境內(nèi)的龜山；中國(guó)歷史上第一個(gè)國(guó)君 “ 啟 ” 的母親，便是現(xiàn)在洪澤、盱眙這一帶的涂山族人。 3 淮安境內(nèi)有著名的 “ 青蓮崗文化 ” 和 “ 下草灣文化 ” 遺址，商周時(shí)期是徐文化的中心地域。明清時(shí)期，淮安得大運(yùn)河、淮河之惠，清江浦為 “ 南船北馬 ” 交匯之地，有 “ 九省通衢 ” 、 “ 七省咽喉 ” 之譽(yù)，是漕運(yùn)樞紐、鹽運(yùn)要沖，鼎盛時(shí)期曾與運(yùn)河沿線的揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱 “ 四大都市 ” 。 長(zhǎng)三角的位置 場(chǎng)可行性結(jié)論 淮安地 處以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，是長(zhǎng)三角城市群 22 城市之一，是長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)成員市。是全國(guó)歷史文化名城，至今已有 2200 多年歷史。是新興的工業(yè)城市，全市有近 3 萬(wàn)家工業(yè)企業(yè)，其中包括大型企業(yè)淮陰卷煙廠和清印集團(tuán)等重點(diǎn)企業(yè)?；窗惨殉蔀樵诮?jīng)濟(jì)大發(fā)展下迅速崛起的工業(yè)和交通樞紐城市。江 蘇省十二五規(guī)劃中已將淮安定為蘇北重點(diǎn)中心城市，在這樣的契機(jī)下，投資 40 億的中國(guó)移動(dòng)淮安（ 10086）呼叫中心落戶淮安市高教園區(qū)，由南京市國(guó)資企業(yè)投資的寧淮現(xiàn)代商務(wù)聚集區(qū)落戶淮安清浦新城 ,南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校淮安分校 . 南京鼓樓醫(yī)院淮安分院等項(xiàng)目都準(zhǔn)備開(kāi)工建設(shè) ,淮中清浦分校 2014 年秋季開(kāi)始招生 ,南外計(jì)劃 2016 年秋季計(jì)劃招生 淮安市作為三線城市，以剛性需求為主，目前房?jī)r(jià)仍處于全國(guó)地級(jí)城市較低水平，受全國(guó)市場(chǎng)沖擊較小，目前仍處于理性、健康發(fā)展時(shí)期，具有一定的上漲空間。 項(xiàng) 目為淮安南清浦新城唯一低密度社區(qū)，為相當(dāng)部份改善型人群的首選。 目本身可行性結(jié)論 本項(xiàng)目距寧淮商務(wù)聚集區(qū) 3 公理，隨著南外分校、鼓樓醫(yī)院分院的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，會(huì)吸引相當(dāng)部份富裕人群購(gòu)買我們的產(chǎn)品，淮安對(duì)子女教育的重視程度都高于其他周邊城市。再加上我們地塊周邊自然景觀資源豐富、交通便利，也會(huì)吸引更多的人群選擇我們的產(chǎn)品。 4 濟(jì)可行性結(jié)論 序號(hào) 項(xiàng)目總銷（萬(wàn)元） 項(xiàng)目總投（萬(wàn)元） 利潤(rùn)率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 盈虧平銷售 均價(jià)（元 /） 資金回籠(年 ) 1 137000 97800 綜上所述項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于周邊樓盤(pán)價(jià)格，且有一定的上升空間，內(nèi)部收益高于 12%，項(xiàng)目本身而可行。 第二章 項(xiàng)目自身可行性分析 1 項(xiàng)目現(xiàn)狀 目位置 目宗地處于淮安市清浦區(qū)清浦新城，清浦新城是淮安市的南大門，與江蘇省會(huì)城市相距 2 小時(shí)車程，項(xiàng)目距南京市政府投次的寧淮商務(wù)區(qū)只有 3000 路程，距淮安市清清區(qū)政府約 1000 米。項(xiàng)目名稱 中盾法蘭郡 。 附圖：劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（如無(wú)控規(guī)文件，則說(shuō)明土地相應(yīng)基本情況） 用地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 總用地面積 ,合 5 容積率 建筑面積 預(yù)計(jì)地下室面積（車位及人防） 預(yù)計(jì)不可售面積（規(guī)劃及政策） 2009 建筑密度 綠地率 建筑層數(shù) 3、 5、 32 限高 36 米 (沿路設(shè)計(jì)部份高層限高 100 米 ) 建筑間距要點(diǎn) 各類建筑與北側(cè)居住建筑日照間距系數(shù)需按照 1： 上控制 ,如為高層建筑 ,則應(yīng)與周邊居住建筑之間進(jìn)行日照分析 ,滿足大寒日 2小時(shí)要求 . 退紅線要求 規(guī)劃建筑面退北京南路紅線不小于 35米，枚乘路紅線不小于 20米（其中 15 米為綠化帶） 配套要求 電信機(jī)房（ 40 ），有線電視機(jī)房（ 20 ），社區(qū)辦公用房（400 ，底層 100 ），物管用房不小于決建面積的 醫(yī)療衛(wèi)生用房 ( 120 ),治安用房和戶數(shù)相應(yīng)的信報(bào)箱 . 交 通規(guī)劃要點(diǎn) 合理安排人車流線 ,盡可能減少相互交叉，充分考慮盲道及無(wú)障礙設(shè)計(jì)，組織好內(nèi)外交通的轉(zhuǎn)換和銜接。 其他規(guī)劃要點(diǎn) 地現(xiàn)狀：項(xiàng)目位于 “淮安市清浦區(qū)北京南路以東、枚乘路以北、一支渠以西、柴米河以南 ” . 政配套 :已全部接到項(xiàng)目經(jīng)線外 . 邊環(huán)境 ; 活配套 6 2 項(xiàng)目是淮安市南大門的形象工程，周邊有淮中清浦分校、南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（在建）、南京鼓樓醫(yī)院淮安分院（在建），伊美假日酒店（裝修中）、禧來(lái)樂(lè)國(guó)際商貿(mào)城、蘇寧睿城、汽車南站等。 地權(quán)屬狀況 土地使用權(quán)人 淮安中譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 土地他項(xiàng)權(quán)利 無(wú) 土地用途 住宅 商業(yè) 土地使用年限 70 年 土地手續(xù)狀況 立項(xiàng)完成、用地規(guī)劃完成、土地出讓合同已簽定、土地證正在辦理中 土地方以及合作方基本情況 地獲取方式 地使用權(quán)由股東周江平先生于 2013 年 7 月通過(guò)公開(kāi)竟價(jià)方式取得 價(jià)與支付節(jié)奏 地價(jià) 包含內(nèi)容與價(jià)款組成：摘牌價(jià) 28200 萬(wàn)元 總額： 28200 萬(wàn)元；土地單價(jià)： /平方米；樓面單價(jià) : /平方米 支付節(jié)奏 :摘牌付 50%， 3 個(gè)月內(nèi)付清余款 支付進(jìn)度 2013 年 7 月 2013 年 10 月 7 支付金額 14100 萬(wàn)元 14100 萬(wàn)元 付款條件 1 2 3 項(xiàng)目 公司成立于 2013 年 7 月 30 日，注冊(cè)資金人民幣 2000 萬(wàn)元，由周江平先生一人出資設(shè)立，公司目前有員工 15 人，設(shè)有四個(gè)部門，分別是總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)成本管理部、工程部、營(yíng)銷策劃部。 3 項(xiàng)目 析 勢(shì)：清浦新城核心地段，私家花園陽(yáng)光湖，地塊周邊自然景觀 資源豐富，宛通便利，城市配套 3 公理交足。 勢(shì)：地塊處于非熱銷開(kāi)發(fā)區(qū)域，周邊暫無(wú)高端產(chǎn)品在售，無(wú)認(rèn)同感 會(huì)：城南唯一在售低密度社區(qū)，優(yōu)越的自然資源，新城有需求改善的客戶群 脅：板塊價(jià)值有待引導(dǎo)，客戶對(duì)板塊的不認(rèn)同，政策調(diào)控對(duì)項(xiàng)目的影響。 8 第三章 項(xiàng)目定位與建設(shè)工期 1 客戶研究及目標(biāo)客戶定位 戶研究 研究市場(chǎng)競(jìng)品客群的特征：客戶為 30改善性購(gòu)房為主，主要為公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、淮安情結(jié)類型。定目標(biāo)客戶：部份公務(wù)員，教師、醫(yī)生，企業(yè)主和電力系統(tǒng)中高層及 大型企業(yè)金領(lǐng)等 需要進(jìn)一步改善居住的人群 2 產(chǎn)品定位及建議 合項(xiàng)目的地域位置和產(chǎn)品的稀缺性，項(xiàng)目產(chǎn)品類型及戶型配比如下： 產(chǎn)品類型 面積（） 總價(jià)（萬(wàn)元） 戶數(shù)（個(gè)） 占比 聯(lián)排 2007086 雙拼 250502 類獨(dú)棟 280009 疊加 15064 高層 800162 小計(jì) 1453 格定位與分析，包括總 價(jià)與單價(jià)，并與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較。 以下列舉三個(gè)盤(pán)分析比較，他們分別是清河區(qū)的水韻天城、清浦區(qū)的維科皇家花園、清河新區(qū)的葉語(yǔ)香瀾。 9 3 水韻天成 項(xiàng)目地點(diǎn)： 淮安市清河區(qū)和平路 9 號(hào) ,目前推出的產(chǎn)品和價(jià)格 產(chǎn)品類型 面積（） 單價(jià)（萬(wàn)元 /） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注 聯(lián)排 282 400 左右 可優(yōu)惠 3折后價(jià) / 疊加 28280送 100 左右地下面積 雙拼 350 00維科皇家花園 : 項(xiàng)目地址 : 淮安市清浦區(qū)延安東路 77 號(hào)（市人防大廈對(duì)面 ） 銷售產(chǎn)品聯(lián)排為主，輔助雙拼和兩幢高層 ,帶地下室銷售； 產(chǎn)品類型 面積 ( ) 單價(jià) (元 / ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 10 聯(lián)排 29650080次性付款 93 折、按揭 95 折。 雙拼 31650050 獨(dú)棟 385 1100000 高層 葉語(yǔ)香瀾 項(xiàng)目地址 :清河清河新區(qū)旺旺路南側(cè)，景秀路西側(cè) 現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià) 7300 /，聯(lián)排成交價(jià) 220元 /套，地下抬高設(shè)計(jì)，沒(méi)地下室贈(zèng)送 ,計(jì)算面積，計(jì)算容積率 產(chǎn)品類型 面積 ( ) 單價(jià) (元 / ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 聯(lián)排 31230020雙拼 31350050獨(dú)棟 408 1000000高層 尚未定稿 以上數(shù)據(jù)列示，淮安目前別墅市場(chǎng)單價(jià)在 7000 /，總價(jià)在 200元 /棟，極少數(shù)可以超過(guò) 300 萬(wàn)，并根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)， 400的別墅去化慢。本頂目自然景觀優(yōu)越，別墅花園面積大，地下行車，人車分流等優(yōu)勢(shì)，加上更緊湊的設(shè)計(jì)，更低的總價(jià)，一定程度上有很大的優(yōu)勢(shì)。 3 項(xiàng)目產(chǎn)品初步構(gòu)想 項(xiàng)目由此 8 棟高層約法 130000 和 6 棟疊加約 11000 及 39 幢聯(lián)排、 11棟雙拼、 4 幛類獨(dú)棟組成。 整個(gè)小區(qū)坐擁柴米河與近千畝陽(yáng)光湖，湖岸線蜿蜓曲折，風(fēng)光無(wú)限。別墅區(qū)中端有三條生態(tài)水系，景致迥異。地勢(shì)起伏開(kāi)闊，遍種香樟、銀杏、楠木等名貴樹(shù)木和珍奇花草。幽雅的自然環(huán)境和周邊成熟社區(qū)的配套，構(gòu)筑了一種與自然無(wú)限接近、極具人文之美、達(dá)到至上舒適生 11 活的 居住環(huán)境。由疊加、聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟、高層等建筑組成，小區(qū)容積率為 地率為 傾力打造一流的社區(qū)配套和全方位的安保系統(tǒng)，讓業(yè)主充分享受貴族般悠然自得的生活。 項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 總用地面積 35990 總建筑面積 其中 地上建筑面積 03983 其中 住宅總建筑面積 中 低層住宅建筑面積 層住宅建筑面積 高層住宅建筑面積 30146 商業(yè)建筑面積 套設(shè)施 009 其中 社區(qū)服務(wù) 15 物管用房 25 醫(yī)療站 20 電信機(jī)房 0 變電站 +開(kāi)閉所 09 有限電視機(jī)房 0 治安管理用房 0 公廁 0 地下建筑面積 其中 地下室建筑面積 下車庫(kù)面積 數(shù) 戶 1453 其中 低層住宅戶數(shù) 戶 227 四層住宅戶數(shù) 戶 64 高層住宅戶數(shù) 戶 1162 容積率 建筑密度 綠地率 機(jī)動(dòng)車總停車數(shù) 輛 1601 其中 地面停車位 住宅 輛 249 商業(yè) 輛 17 地下停車位 住宅 輛 1335 4 主要開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 序號(hào) 工作內(nèi)容 時(shí)間 開(kāi)始 完成 12 1 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 2013 年 5 月 2013 年 6 月 2 單體方案設(shè)計(jì) 2013 年 7 月 2013 年 8 月 3 施工 圖設(shè)計(jì) 2013 年 9 月 2013 年 10 月 4 簽署土地協(xié)議或合同 2013 年 8 月 5 取得土地證 2013 年 7 月（計(jì)劃） 6 開(kāi)工 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，分四期： 一期： 2013 年 10 月；二期： 2014 年 10 月； 三期： 2015 年 10 月；四期： 2016 年 8 月 7 開(kāi)盤(pán) 一期： 2014 年 7 月；二期： 2015 年 5 月； 三期： 2016 年 4 月；四期： 2017 年 1 月 8 竣工驗(yàn)收 一期： 2015 年 7 月；二期： 2015 年 12 月； 三期： 2017 年 9 月；四期： 2018 年 7 月 9 入住 一期： 2016 年 3 月；二期： 2017 年 2 月； 三期： 2018 年 1 月；四期： 2018 年 12 月。 5 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 開(kāi)發(fā)計(jì)劃（） 銷售面積（） 銷售額（萬(wàn)） 銷售單價(jià)（元 /） 13 第六章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 1 項(xiàng)目總投資估算 序號(hào) 項(xiàng)目 單方成本 (元 / ) 數(shù)值 總額 (萬(wàn)元 ) 估算說(shuō)明 1 土地費(fèi)用 201974 29046 地費(fèi)用 201974 28200 總額 /可售面積 稅 201974 846 土地費(fèi)用 *3% 2 前期費(fèi)用 200 計(jì)費(fèi) 50 費(fèi) 100 201974 期工程費(fèi) 50 201974 3 工程費(fèi)用 2020 安工程費(fèi) 1600 外工程費(fèi)用 250 201974 境工程費(fèi)用 100 201974 電工程費(fèi)用 50 201974 裝修費(fèi)用 0 0 可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 20 4 期間費(fèi)用 務(wù)費(fèi)用 201974 5400 理費(fèi)用 100 201974 售費(fèi)用 201974 2500 5 稅費(fèi) 業(yè)費(fèi) 201974 費(fèi)附加 201974 地增值稅 201974 6 總成本 總建筑面積計(jì) 地上建筑面積計(jì) 203983 可售建筑面積計(jì) 201974 2 項(xiàng)目銷售收入估算： 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 銷售收入 住宅 商業(yè) 車位 1 銷售面積 ( ) 平均售價(jià) 6429(元 / ) 8000(元 / ) 6 萬(wàn) /個(gè)停車位 3 銷售比例 (%) 14 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值 (元 /平方米 ) 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷售收入 開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目總投資 97809 其中：股東投入 20000 項(xiàng)目貸款 18000 凈利潤(rùn) 銷售毛利率 銷售凈利率 投資回報(bào)率 內(nèi)部收益率 17 8% 4 地價(jià)敏感性分析 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M A+面地價(jià) 全成本 投資 97809 利潤(rùn) 0 銷售毛利率 0 銷售凈利率 內(nèi)部投資收益率 盈虧平衡銷售均價(jià) 現(xiàn)金流量表 體資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 投資計(jì)劃與資金籌措表 15 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 年* 期初結(jié)余 現(xiàn)金流出 項(xiàng)目總投資 A) 土地款 B) 前期工程款 C) 建安成本 現(xiàn)金流入 資金來(lái)源 (籌措 ) 3 預(yù)（銷）售收入 現(xiàn)金流出 1、地稅款 2、所得稅款 期末結(jié)余 金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 項(xiàng)目總銷售收入估測(cè) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 住宅 1 銷售面積( ) 16 2 平均售價(jià) (元 / ) 3 銷售比例 (%) 商業(yè) 銷售面積( ) 平均售價(jià) (元 / ) 3 銷售比例 (%) 位 1 銷售面積( ) 2 平均售價(jià) (元 / ) 3 銷售比例 小計(jì) 金需求計(jì)劃 :項(xiàng)目總投資為 構(gòu)比例為 : 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額 (萬(wàn)元 ) 單方成本 (元 / ) 占總投資比例 1 土地費(fèi)用 29046 2 前期費(fèi)用 3 工程費(fèi)用 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5400 5 管理費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 2500 7 合計(jì) 注 :單價(jià)為以總建面積計(jì)算的單價(jià) 項(xiàng) 目 資金 由 企業(yè)自 籌 資金解決 ,有股東借款 ,信托股債權(quán)融資款 ,銀行借款 ,銷售 回款 0000 萬(wàn)元 ,借融資 20000 萬(wàn)元 ,銷售回款 元 : 序號(hào) 項(xiàng) 目 資金 (萬(wàn)元 ) 比例 1 自有資金 20000 17 2 信托股 (債 )權(quán)融資 10000 3 銀行（其他）借款 10000 4 銷售回款 總投資 目資金流量測(cè)算表 時(shí)間（年） 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 小計(jì) 現(xiàn) 金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈流 量 本項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量為 內(nèi)總收益率為 大于基準(zhǔn)利率12%,故本項(xiàng)目可行。但項(xiàng)目目前配套設(shè)施尚不齊全，對(duì)生活居住有一定影響，會(huì)制約一部份人的購(gòu)買。故銷售周期會(huì)相對(duì)拉長(zhǎng)。 6 項(xiàng)目敏感性分析 資敏感性分析（見(jiàn)附表） 投資敏感性分析表明，當(dāng)投資增加 10%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)大幅降低，投資利潤(rùn)率為 當(dāng)投資減少 10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增 加， 投資敏感性分析表 基本方案（萬(wàn)元） 5% 10% 項(xiàng)目總投資 88028 92919 97809 102700 107590 銷售利潤(rùn) 39750 34860 29969 25079 20188 投資利潤(rùn)率 2 平均銷售價(jià)格敏感性分析（見(jiàn)附表） 平均銷售價(jià)格敏感性分析表明，當(dāng)平均銷售價(jià)格增加 10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增加，投資利潤(rùn)率 為 當(dāng)平均銷售價(jià)格降低 10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大幅降低，投資利潤(rùn)率為 平均售價(jià)敏感性分析表 18 基本方案（萬(wàn)元） 5% 10% 項(xiàng)目總投資 97809 97809 97809 97809 97809 平均售價(jià) 銷售總收入 124526 131027 137529 144030 150532 銷售利潤(rùn) 16966 23468 29969 36470 42972 投資利潤(rùn)率 項(xiàng)目銷售價(jià)格和總投對(duì)銷售利潤(rùn)的影響相當(dāng)， 本項(xiàng)目最大問(wèn)題的是銷售速度，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，回款的時(shí)間會(huì)受到一定的影響。 項(xiàng)目外享陽(yáng)光湖公園、城市生態(tài)水景兩大景觀資源，內(nèi)部更依托微地形，規(guī)劃打造了大型內(nèi)湖水系景觀，陽(yáng)光湖、內(nèi)湖溪景、組團(tuán)景觀、私家院落，形成了項(xiàng)目四重景觀體系；在景觀上規(guī)劃了法式風(fēng)情建筑，景觀與建筑相互融合，著力表現(xiàn)一種優(yōu)雅、莊重的豪宅視覺(jué)美感。在產(chǎn)品上，法蘭郡共規(guī)劃了花庭 疊墅、溪岸聯(lián)排、圓廳雙拼、水岸獨(dú)聯(lián)和高層 5 種住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品線豐富，可以滿足市場(chǎng)上高端客戶多樣化的居住需求。我們相信，中盾法蘭郡項(xiàng)目一定能在淮安創(chuàng)造輝煌！ 19 附件：樓盤(pán)調(diào)查表 區(qū)域：淮安市清浦區(qū)清浦