珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱： 珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目 2、建設(shè)單位： 3、建設(shè)地點(diǎn)： 4、項(xiàng)目總占地面積： 90000 平方米 5、項(xiàng)目總建筑面積：約 314547 平方米 6、項(xiàng)目總投資：約人民幣 15 億 元 7、項(xiàng)目建設(shè)周期： 項(xiàng)目分四期建設(shè)： 一期 已完成 ： 2008 年至 2011 年 建設(shè)的萬(wàn)輝珠寶城 為第一期，總占地面積約 7500平方米，總建筑面積約 12000平方米，總投資約 16000萬(wàn) 元。 二期擬 開(kāi)發(fā)期為： 2012 年 6 月至 2013 年 6 月為第二期， 通過(guò)三舊改造即達(dá)珠寶金行有限公司地塊， 總占地面積約 12000 平方米，總建筑面積約 37000 平方米，總投資約 11100 萬(wàn)元。 三期擬定開(kāi)發(fā)期為： 2013 年 7 月至 2016 年 6 月為第三期， 通過(guò)整合 南到羊大路，西到熹涌工業(yè)大道西，東到熹涌河涌，北到即達(dá)珠寶北線， 總占地面積約 70500 平方米，總建筑面積約 221000 平方米，總投資約 63000 萬(wàn)元。 2 四期 擬定開(kāi)發(fā)期為： 2016 年 7 月至 2018 年 6 月為第四期，完善五星級(jí)酒店及高端商場(chǎng)等服務(wù)配套項(xiàng)目，總投資約 60000 萬(wàn)元。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位 順德區(qū) 限公司成立于 2012 年，注冊(cè)資金 3000 萬(wàn)元，為 股份制 公司。 由倫教 街道辦投資控股，吸收優(yōu)質(zhì)實(shí)業(yè)、風(fēng)投 公司 組建，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租， 珠寶首飾生產(chǎn)、 銷售， 咨詢策劃、國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷 。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 順德區(qū) 勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點(diǎn)重任，大刀闊斧推進(jìn)“ 石破天驚 ” 的大部制改革，初步構(gòu)建起職能配置科學(xué)合理、機(jī)構(gòu)設(shè)置綜合精干、權(quán)責(zé)劃分明確清晰的黨政組織架構(gòu)，改革模式在全省得到推廣；全面推開(kāi)簡(jiǎn)政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探索政社相對(duì)分離的基層治理格局，實(shí)現(xiàn)村 （社區(qū)）行政服務(wù)站全覆蓋；確立新一輪改革方向，以社會(huì)建設(shè)的總目標(biāo)統(tǒng)領(lǐng)行政審批制度改革、農(nóng)村綜合改革、社會(huì)管理改革三大改革，不斷將改革由體制內(nèi)向體制外延伸；全力落實(shí)地級(jí)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限，推動(dòng)各項(xiàng)事業(yè)加速發(fā)展。順德又一次站到歷史前沿，成為內(nèi)外矚目的改革先鋒。 3 2011年順德 區(qū)委十一屆十三次全會(huì)確定 了 “ 城市升級(jí)引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，共建共享幸福順德 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，未來(lái)五年的奮斗目標(biāo)是：宜居城鄉(xiāng)展現(xiàn)新面貌，網(wǎng)絡(luò)型城市 基本成型，濱水組團(tuán)和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。轉(zhuǎn)型發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，順德智造?dòng)力充沛，發(fā)展質(zhì)量顯著提升。協(xié)同共治進(jìn) 入新階段，社會(huì)建設(shè)勇當(dāng)尖兵，公共治理再當(dāng)先鋒。實(shí)現(xiàn)城市品位、生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟(jì)地位同步升級(jí)。 三大功能片區(qū) 指 在區(qū)域一體發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)各鎮(zhèn)街的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資源稟賦，將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為 “ 陽(yáng)光智城 ” ，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部基地和中國(guó)南方智谷核心區(qū)；北部片區(qū)以北滘、陳村、樂(lè)從、龍江為主，發(fā)展主題為 “ 創(chuàng)意新 城 ” ，重點(diǎn)對(duì)接廣佛都市核心，主動(dòng)融入廣佛都市圈，以工業(yè)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意和現(xiàn)代信息物聯(lián)技術(shù)增添產(chǎn)業(yè)活力，以城市意識(shí)和國(guó)際元素塑造都市魅力，帶動(dòng)專業(yè)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計(jì)和商貿(mào)物流基地；西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為 “ 生態(tài)新城 ” ，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產(chǎn)、生活之路，打造生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范基地。 業(yè) 是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫?dú)特的研發(fā)中心、核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的職能。 4 業(yè)突出生產(chǎn)性服務(wù)，突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，以市場(chǎng)發(fā)展需要為支持，以生產(chǎn)性服務(wù)為主體，以研發(fā)設(shè)計(jì)、虛擬工廠為表現(xiàn)手法，從而把整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈聯(lián)系起來(lái)。 綜上所述， 順德區(qū)成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的先鋒 ，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 本項(xiàng)目選址在 順德區(qū)倫教街道熹涌 工業(yè)區(qū) ，之所以選擇在此，主要是綜合考慮 順德區(qū)熹涌村 當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。 倫教是順德核心 城區(qū) ，發(fā)展主題為 “ 陽(yáng)光智城 ” ，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部基地 。 倫教目前有長(zhǎng)鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤(rùn)萬(wàn)佳、萬(wàn)輝珠寶城等 農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購(gòu)物中心、珠寶主題公園等為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。 5 與此相對(duì)應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上， 有倫教鄭敬貽職業(yè)中學(xué)，位于大良的南方智谷，順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院，位于北窖的廣東省工業(yè)設(shè)計(jì)城，將形成 順德 區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。 對(duì)比 珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域的 深 圳市的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現(xiàn)， 順德 區(qū)目前尚沒(méi)有一個(gè)以珠寶首飾主題的大型集聚基地。 以擁有周大福及周生生兩大珠寶巨頭的順德 ， 居然沒(méi)有一個(gè)珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，因此，攜中國(guó)珠寶兩大巨頭及順德眾多珠寶企業(yè)的珠寶產(chǎn)業(yè)園 已經(jīng)勢(shì)在必行。 倫教做為順德中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí) ，淘汰落后產(chǎn)業(yè)。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動(dòng)地段整體轉(zhuǎn)型。 自周大福、周生生設(shè)廠于倫教， 20 年來(lái)聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。隨著順德人民醫(yī)院、體育館、五星級(jí)酒店的建設(shè)，龍洲路升格為326 國(guó)道， 萬(wàn)科等一大批地產(chǎn)落戶 倫教， 消費(fèi)力巨大的 倫教 同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。 按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地， 因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢(shì)、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營(yíng)商氛圍等因素， 倫教 街道 熹涌工業(yè)區(qū) 都是開(kāi)發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。 6 第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析 本項(xiàng)目選擇的珠寶首飾行業(yè)，具有十分巨大的市場(chǎng)前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理 條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購(gòu)受眾，并且使項(xiàng)目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、 旅游、 娛樂(lè)和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所。 首先，隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， 2010 年，中國(guó) 已 成為世界奢侈品消費(fèi)大國(guó)， 但中國(guó)女性飾品人均占有率不足 5%,市場(chǎng)潛力十分巨大。全國(guó)每年有近 1000 萬(wàn)對(duì)新人喜結(jié)良緣 ,因結(jié)婚而產(chǎn)生的消費(fèi)高達(dá) 2500 億元 。 眾多世界知名珠寶名牌，更是非?？春弥袊?guó)的消費(fèi)市場(chǎng)及制造環(huán)境，對(duì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)躍躍欲試。 從中國(guó)珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來(lái)看， 深圳黃金珠寶企業(yè)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售額約占全國(guó) 1 3,市場(chǎng)占有率居國(guó)內(nèi)第一。深圳珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在 430 億元以上，生產(chǎn)能力占國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng) 70以上。珠寶產(chǎn)業(yè)成為 了 深圳經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長(zhǎng)引擎”和“城市名片”。 從深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，大都集中在中港國(guó)際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，在全國(guó)珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。但 水貝珠寶 產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級(jí)的過(guò)程。水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園 廠房大都是上世紀(jì) 80 年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材 7 料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)環(huán)境難以相 容。 深圳市分多次投入巨資對(duì)水貝區(qū)域進(jìn)行市政改造，通過(guò)三舊改造的辦法，將一個(gè)工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿(mào)為主的真正的珠寶時(shí)尚商城。 相比之下， 以擁有中國(guó)珠寶連鎖經(jīng)營(yíng)鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德， 無(wú)論是珠寶首飾制造 還是連鎖銷售 的 順德 ，卻沒(méi)有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。 綜上可見(jiàn)， 盡管同樣擁有眾多強(qiáng)大實(shí)力的研發(fā)、設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費(fèi)人群，以擁有中國(guó)珠寶連鎖經(jīng)營(yíng)鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，卻沒(méi)有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。 這為項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施開(kāi)辟了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口。 深圳水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷 程，也為順德珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)提供了可借鑒的樣板。 在對(duì) 順德 的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查后顯示， 順德 區(qū)域消費(fèi)水平極 高。 2010 年 順德區(qū) 達(dá) ，區(qū)域零售消費(fèi)總額已經(jīng)達(dá)到 500 億元 。這些數(shù)據(jù)都足以說(shuō)明 順德區(qū) 已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。而且，項(xiàng)目所在的 倫教街道 ，聚集了 萬(wàn)科 沁園、唯美嘉園、濤匯領(lǐng)御花園、海琴水岸、凱藍(lán)名都、 濤匯領(lǐng)御 居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，足以讓項(xiàng)目發(fā)揮聚集人氣的作用。 8 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位 本項(xiàng)目的定位是“立足 倫教 ， 以萬(wàn)輝珠寶城為中心， 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過(guò)賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為 倫教乃至順德 全新的 珠寶 文化休閑與旅游購(gòu)物中心。 上述項(xiàng)目定位中，包含幾個(gè)關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下： 1、“立足 倫教 ” 正如在本報(bào)告第三章中所分析的，從目前 順德區(qū) 和 倫教 的未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來(lái)看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和 倫教 相關(guān)產(chǎn)業(yè)在 順德 乃至全國(guó)的實(shí)際地位是不相稱的。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)首先是彌補(bǔ)了 順德倫教珠寶產(chǎn) 業(yè)的 一塊產(chǎn)業(yè)空白。 中國(guó)兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項(xiàng)目立足倫教的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2、“產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地” 產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)商業(yè)平臺(tái)的促動(dòng)作用，而平臺(tái)的價(jià)值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，本項(xiàng)目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的 珠寶 經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，到制造加工，到 高端 展示交易， 特別是利用目前現(xiàn)有周大福、周生生珠寶在全國(guó)的連鎖店將順德珠寶推廣出去，以萬(wàn) 9 輝珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)零售、旅游、文化相結(jié)合的銷售模式， 再經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)和反饋后進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，構(gòu)成一個(gè)微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、 同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場(chǎng)開(kāi)拓的成本和投入。高端展示交易是指在高端的商場(chǎng)中展示和銷售包括國(guó)際名牌在內(nèi)的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級(jí)的酒店餐飲住宿服務(wù)。 3、“文化內(nèi)涵”與“文化休閑與旅游購(gòu)物中心” 本項(xiàng)目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場(chǎng)。從項(xiàng)目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項(xiàng)目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項(xiàng)目。之所以如此，和項(xiàng)目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場(chǎng)的青睞，就必 須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時(shí)，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡(jiǎn)單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值中所占的比重是很高的。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項(xiàng)目所在的區(qū)位是 順德區(qū)中心城區(qū) ，區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)水平和整體素質(zhì)較高， 加上順德美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項(xiàng)目完全可以通過(guò)建設(shè)成以文化休閑、娛樂(lè)購(gòu)物為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，成為 倫教 中心商貿(mào)組團(tuán) 的中心 ，進(jìn)一步形成對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)和輻射。 10 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì) 綜合考慮 本項(xiàng)目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身?xiàng)l件，項(xiàng)目具有十大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 1、區(qū)域優(yōu)勢(shì) 從 順德 的整體 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 來(lái)講，項(xiàng)目彌補(bǔ)了產(chǎn)業(yè)空白，因此， 實(shí)現(xiàn)了順德珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集 ，也為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。而從 順德 區(qū)的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來(lái)看，項(xiàng)目落戶后，可以成為帶動(dòng)全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，成為經(jīng)濟(jì)文化中心 北擴(kuò) 的催化劑。同時(shí)，由于 倫教 毗鄰 番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園、東莞珠寶產(chǎn)業(yè)群 ，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國(guó)乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為 實(shí)現(xiàn)順德 區(qū)在 珠三角城市群的區(qū)域中心 ，及 鞏固順德區(qū)在珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所 處的引領(lǐng)和帶動(dòng)地位將會(huì)起到積極的作用，反過(guò)來(lái)，也為項(xiàng)目的未來(lái)運(yùn)作成功，奠定了基礎(chǔ)。 2、交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所處的 倫教 ， 105 國(guó)道 南北而過(guò) ， 326 國(guó)道東西而過(guò)，距佛山一環(huán)、廣州北二環(huán)、廣珠輕軌順德站、碧桂路等 不足 5 分鐘車程 。如此便利的交通條件，使得項(xiàng)目吸引消費(fèi)群體、帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及便捷的物流服務(wù)成為可能。 3、規(guī)模優(yōu)勢(shì) 11 項(xiàng)目總占地面積為 90000 平方米，總建筑面積約 270000 平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。 4、定位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的定位并沒(méi)有一味地追求大、新 、奇，而是結(jié)合實(shí)際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點(diǎn)，并最終落腳在文化休閑與娛樂(lè)購(gòu)物中心上，這使得項(xiàng)目未來(lái)聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項(xiàng)目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來(lái)的成熟社區(qū)環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目自身的成功運(yùn)作。 5、功能優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂(lè) 高端消費(fèi) ，因此，不同需要的客戶都可以在本項(xiàng)目中找到適合自己的服務(wù)內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計(jì)了面積適合的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又 不失其體面。類似的功能考慮在項(xiàng)目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目強(qiáng)大的功能優(yōu)勢(shì)。 6、專業(yè)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目并不是簡(jiǎn)單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方將與 12 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）、復(fù)旦大學(xué)、華南理工大學(xué)、廣東美術(shù)學(xué)院、珠寶行業(yè)協(xié)會(huì) 、展覽業(yè)、珠寶檢測(cè)中心、電子商務(wù)網(wǎng) 等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會(huì)合作，不僅聚集廠家和商家，還主動(dòng)為其搭建對(duì)外出口和交流合作的橋梁，使其真正實(shí)現(xiàn)生意上的成功。因此，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。 7、營(yíng)銷優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將 國(guó)際貿(mào)易、旅游概念、展會(huì)經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項(xiàng)目具有強(qiáng)大的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。 8、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 珠寶首飾乃至整個(gè)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史上的最好時(shí)期，以此為概念的商業(yè)行為勢(shì)必成為商業(yè)潮流的新寵。 9、政策優(yōu)勢(shì) 由于本項(xiàng)目的選題完全符合 順德區(qū) 政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以 區(qū)街 兩級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目都會(huì)給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項(xiàng)目的商家受惠。 10、管理 服務(wù) 優(yōu)勢(shì) 13 本項(xiàng)目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項(xiàng)目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施 。 加上 新品研發(fā)平臺(tái)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品交易平臺(tái)、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺(tái)、電子信息服務(wù)平臺(tái)、金融服務(wù)平臺(tái)、研發(fā)設(shè)計(jì)人才交流平臺(tái)、配套服務(wù)平臺(tái) 這七個(gè)平臺(tái)的綜合運(yùn)營(yíng)，保證 進(jìn)入項(xiàng)目的商家成功。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 一、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。 歷來(lái)“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開(kāi)放的不斷深入，尤其是各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。 所謂“以文促商”，就是通過(guò)賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題 ，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價(jià)值，還有其隱含的文化。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過(guò)程中的價(jià)值增值空間。 所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場(chǎng)化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費(fèi)群體的需求，只能是陽(yáng)春白雪，曲高和寡。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。能夠認(rèn)識(shí)和接受文化中的不同側(cè)面需求，并接受通過(guò)商業(yè)行為促進(jìn)文化的交流，才 14 能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。 二、 項(xiàng)目建設(shè)的 原則 1、 特色 性 原則 特 色是 項(xiàng)目成功 發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿蜁?huì)愈強(qiáng)。 突出 珠寶 文化主題、融入文化、休閑和購(gòu)物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項(xiàng)目的特色。 園區(qū) 規(guī)劃 要秉承“綠色、 自然 、 恬靜、適宜、 環(huán)?！?的 要求，努力保護(hù)原始 生態(tài) 環(huán)境， 重視環(huán)境 綜合 治理， 嚴(yán)防項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和 周邊 和平醫(yī)院、順德區(qū)人民醫(yī)院、順德體育館、長(zhǎng)鹿農(nóng)莊、羊大路綠道等 相關(guān)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)發(fā)展 ，與順德水鄉(xiāng)融于一體 。 2、先進(jìn)性原則 項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)具有一定的前瞻性，要能適應(yīng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已 經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費(fèi)群體，創(chuàng)造良好的采購(gòu)環(huán)境，本項(xiàng)目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。 3、經(jīng)濟(jì) 性原則 項(xiàng)目建設(shè)的目的 是為了帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益， 促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此， 要 始終遵循 經(jīng)濟(jì)性原則 ：一是項(xiàng)目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項(xiàng)目投資；二是要 注重 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項(xiàng)目。從項(xiàng)目定位的確立就可以看出，本項(xiàng)目更加務(wù) 15 實(shí)。 4、 生態(tài) 環(huán)保 原則 項(xiàng)目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。在規(guī)劃布局上，應(yīng)充分利用綠化、園藝等點(diǎn) 綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)施和屋頂綠化等。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。 所謂“一中心、一基地”表示本項(xiàng)目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會(huì)使項(xiàng)目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場(chǎng)和消費(fèi)群體的良好互動(dòng)；單純的“大眾”會(huì)使項(xiàng)目變成沒(méi)有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。 “一中心”是指“ 珠寶 文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶首飾加工交易基地”。圍繞上述兩個(gè) 主題，整個(gè)項(xiàng)目從功能上將分為五個(gè)區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。 一、生產(chǎn)加工區(qū) 16 專為珠寶首飾和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。通過(guò)吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進(jìn)入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過(guò)程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場(chǎng)。 二、展示交易區(qū) 專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工 藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會(huì)。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應(yīng)的交易區(qū)域進(jìn)行專業(yè)產(chǎn)品的交易。根據(jù)展示和交易內(nèi)容的不同類別，該區(qū)域內(nèi)共包含 6 個(gè)子功能區(qū)： 1、珠寶首飾展示交易區(qū) 集中展示和交易珠寶首飾類產(chǎn)品。 2、工藝禮品展示交易區(qū) 集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。 3、家居飾品展示交易區(qū) 集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。 4、 高端國(guó)際奢侈品 展示交易區(qū) 集中展示和交易各類 國(guó)際高端奢侈品 相關(guān)產(chǎn)品。 包含一個(gè)高端商場(chǎng)。 5、民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 17 面向民間，收集各類自己設(shè)計(jì)制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺(tái)，通過(guò)發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項(xiàng)目的吸引力大幅提升。 6、珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū) 該區(qū)域是對(duì)產(chǎn)品展示與交易功能的補(bǔ)充，通過(guò)提供專業(yè)的拍賣服務(wù)，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。 三、文化旅游區(qū) 面向消費(fèi)市場(chǎng)，以參與體驗(yàn)為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來(lái)本項(xiàng)目游覽和消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。文化旅游區(qū)的建設(shè)將使本項(xiàng)目成為 順德 區(qū)又一群眾消費(fèi)、休閑和旅游的中心。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個(gè)子功能區(qū)： 1、 珠寶 文化主題廣場(chǎng) 該廣場(chǎng)以 珠寶 文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動(dòng)的場(chǎng)所。 2、 珠寶 主題體驗(yàn)區(qū) 該區(qū)域主要是結(jié)合 珠寶文化，建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等 。通過(guò)實(shí)物標(biāo)本、互動(dòng)電腦屏等多種方式，傳播珠寶文化。 3、酒文化體驗(yàn)與特色酒吧街 該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛疲榻B和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會(huì)，珍藏名酒交換和以酒會(huì)友活動(dòng)。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項(xiàng)目進(jìn)入酒吧街，建設(shè)小型露天電影放映場(chǎng)等，使本項(xiàng)目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費(fèi) 18 區(qū)。 4、休閑會(huì)所與俱樂(lè)部 休閑會(huì)所和俱樂(lè)部面向園區(qū)內(nèi)人員和市場(chǎng)消費(fèi)群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會(huì)、休閑娛樂(lè)等服務(wù)，如餐飲、 牌、沐足、水療、 。 特別提供絕無(wú)僅有的黃金大餐。 遠(yuǎn)期包含一個(gè)五星級(jí)酒店。 四、教育研發(fā)區(qū) 配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，集中相關(guān)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)與培訓(xùn)項(xiàng)目，不僅服務(wù)本園區(qū)內(nèi)客戶，更面向周邊地區(qū)。本區(qū)域內(nèi)包含兩個(gè)子功能區(qū)： 1、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作室和裝飾工程與居家設(shè)計(jì)工作室。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意 與設(shè)計(jì)基地，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)成果既可以進(jìn)入展示交易區(qū)進(jìn)行直接展示和交易，也可以為園區(qū)內(nèi)制造工廠所采用 。 裝飾工程與居家設(shè)計(jì)工作室可以直接為 珠寶連鎖店提供店面設(shè)計(jì)裝修及 周邊日益增多的樓盤(pán)提供服務(wù)。 2、培訓(xùn)區(qū) 本區(qū)域內(nèi)將集中各類培訓(xùn)項(xiàng)目，包括“珠寶首飾設(shè)計(jì)”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計(jì)”、“動(dòng)漫設(shè)計(jì)”、“工業(yè)設(shè)計(jì)”等專業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目，也包括面向普通消費(fèi)人群的培訓(xùn)項(xiàng)目，包括 珠寶 樂(lè)器培訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。通過(guò)上述項(xiàng)目的實(shí)施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內(nèi)集中進(jìn)行專業(yè)和群眾培訓(xùn)的中 19 心。 五、公共 服務(wù)區(qū) 本項(xiàng)目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域， 實(shí)現(xiàn) 新品研發(fā)平臺(tái)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品交易平臺(tái)、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺(tái)、電子信息服務(wù)平臺(tái)、金融服務(wù)平臺(tái)、研發(fā)設(shè)計(jì)人才交流平臺(tái)、配套服務(wù)平臺(tái) 七大功能， 共包含五個(gè)子功能區(qū)： 1、珠寶質(zhì)量鑒定中心 與國(guó)內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過(guò)提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商家遵守質(zhì)量和誠(chéng)信守則，也使來(lái)此消費(fèi)的不同類型的消費(fèi)者安心消費(fèi)。同時(shí)，堅(jiān)定中心還將定期舉辦專業(yè)知識(shí)講座，以及為個(gè)人收藏愛(ài)好者提供鑒定等服務(wù)。 2、會(huì)議與創(chuàng)意演播中心 為充分考慮園區(qū) 內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運(yùn)營(yíng)成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會(huì)議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開(kāi)會(huì)議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)演示的專業(yè)場(chǎng)所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會(huì)議設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價(jià)較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟(jì)，而通過(guò)有需要時(shí)租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開(kāi)放，以擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響。 3、電子商務(wù)服務(wù)中心 項(xiàng)目建設(shè)單位將專為本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺(tái)，所有入駐 20 商家可以通過(guò)該平臺(tái)不受國(guó)界限制，與海內(nèi)外商家開(kāi)展交易和展 示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進(jìn)行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。 4、物流服務(wù)中心 面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時(shí)、周到的物流運(yùn)輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項(xiàng)交易的開(kāi)展。 5、設(shè)計(jì)師公寓 園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。 6、建立專項(xiàng)基金 通過(guò)和銀行、風(fēng)投公司合作成立專項(xiàng)基金，為園區(qū)企業(yè)服務(wù)。 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃 本項(xiàng)目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有 熹涌工業(yè)區(qū) 建筑和基本道路格局的前提下，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行翻新、加固，對(duì)區(qū)間道路進(jìn)行拓寬和修繕等，使其 滿足項(xiàng)目功能規(guī)劃的需要。建設(shè)規(guī)劃主要分為 4 部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”。 “建筑單體規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對(duì)于同一功能的建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。對(duì)于建筑內(nèi)部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點(diǎn)，采用不同的改 21 造方法。例如，對(duì)于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對(duì)于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較 大尺量的電梯運(yùn)輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進(jìn)行改造。對(duì)于園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)師公寓、創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作室、樂(lè)器培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、休閑娛樂(lè)、酒窖儲(chǔ)藏等用途，因?yàn)樯鲜龉δ苄枰拿娣e不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過(guò)改造和翻新，使其滿足功能需要。 “道路與園區(qū)規(guī)劃”是本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因?yàn)楦鶕?jù)本項(xiàng)目的功能規(guī)劃可見(jiàn)，占地 9 萬(wàn)余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含 5 大功能分區(qū)，每個(gè)功能分區(qū)內(nèi)又包含若干子功能區(qū)，未來(lái)園區(qū)內(nèi)工作人員與游覽和消費(fèi)人員的數(shù)量將比當(dāng)前高出數(shù)倍甚至 十幾倍。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內(nèi)，并疏導(dǎo)整體人流，對(duì)于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。 在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場(chǎng)比較有難度，因此，應(yīng)重點(diǎn)考慮開(kāi)辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動(dòng)空間，創(chuàng)造有別于露天廣場(chǎng)的另一番風(fēng)情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動(dòng)區(qū)域不足的問(wèn)題，而且還可以創(chuàng)造出獨(dú)一無(wú)二的別樣情調(diào)。 在園區(qū)靠近 羊大路 一側(cè)，重點(diǎn)安排文化主題廣場(chǎng)，因?yàn)榇宋恢?是聯(lián)通周邊的關(guān)鍵，可以迅速到達(dá) 周邊已經(jīng)相對(duì)成熟的商業(yè)街區(qū)，融入 22 其中，可以帶動(dòng)整個(gè)園區(qū)的發(fā)展。 在車位規(guī)劃上， 應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場(chǎng)；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗(yàn)。 在道路改造上，應(yīng)為道路融入文化內(nèi)涵，可以考慮按照不同的功能劃分，將 珠寶文化結(jié)合 世界各地具有特色的街道風(fēng)格融入到本園區(qū)內(nèi)的街道翻新改造中。正因?yàn)楸緢@區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯(cuò)落的現(xiàn)狀。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外墻及門面也改造成同樣風(fēng)格， 再加 入珠寶造型做為雕塑和燈飾，地面變成愛(ài)心路、鉆石路等， 則園區(qū)本身也可以成為一個(gè)文化旅游的熱點(diǎn)，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項(xiàng)目將會(huì)因此成為 順德 的一個(gè)旅游亮點(diǎn)。 “市政市規(guī)劃”方面，重點(diǎn)包含對(duì)現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、通訊和排污等設(shè)施的改造。其中，應(yīng)重新建設(shè)集中的變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內(nèi)干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管 線，結(jié)合建設(shè)公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設(shè)集中垃圾處理中轉(zhuǎn)站。 23 除上述考慮之外，對(duì)于園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)街道和景點(diǎn)，如主題廣場(chǎng)、特色酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營(yíng)造浪漫氛圍。 “園林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應(yīng)重點(diǎn)選擇小品型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相應(yīng)的樹(shù)木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過(guò)程中，感受到來(lái)自身邊的親切和不同風(fēng)格的異域風(fēng)情。 屋頂綠化也是本項(xiàng)目考慮的一個(gè)重點(diǎn)，由于園區(qū)內(nèi)建筑高低 錯(cuò)落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內(nèi)設(shè)立特色休閑、餐飲等設(shè)施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。 第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為人民幣 15 億元 ， 通過(guò)企業(yè)自籌、政府入股、風(fēng)投、土地置換股份等多種方式，分批籌集 。項(xiàng)目各功能劃分和相應(yīng)的投資構(gòu)成參見(jiàn)表 1。 24 按功能劃分的項(xiàng)目投資構(gòu)成表 （表 1） 序號(hào) 功能區(qū) 項(xiàng)目名稱 占地面積 ( 建筑面積 (投資總額 (萬(wàn)元 ) 1 生產(chǎn)加工區(qū) 珠寶首飾加工廠 1,000 種高端工藝 加工廠 1,000 展示交易區(qū) 珠寶首飾展示交易區(qū) 1,760 3,際高端奢侈品 展示交易區(qū) （商場(chǎng)） 4， 2， 440 41,居飾品展示交易區(qū) 2,7,068 3,具及動(dòng)漫產(chǎn)品展示交易區(qū) 1,110 2,間創(chuàng)意展示交易區(qū) 1,400 賣中心 1,880 文化旅游區(qū) 文化主題廣場(chǎng)（含園林景觀） 12,000 文化與特色酒吧街 （含園林景觀） 22,979 8,寶文化 體驗(yàn)區(qū) 1,300 1,閑會(huì)所與俱樂(lè)部 （五星級(jí)酒店） 21,89,000 教育研發(fā)區(qū) 創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心 ,028 1,訓(xùn)中心 1,000 公共服務(wù)區(qū) 珠寶首飾質(zhì)量鑒定 中心 82 議與創(chuàng)意演示中心 1,000 計(jì)師公寓 14,2,000 6,關(guān) 物流服務(wù)中心 1,000 1,區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺(tái)、消防等） 1,000 合計(jì) 90， 14， 547 150,計(jì) 33,25 本項(xiàng)目分四期，共 3 年建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見(jiàn)表 2。 按建設(shè)期 劃分的項(xiàng)目總投資構(gòu)成表 （表 2） 項(xiàng)目建設(shè)期 起止時(shí)間 總投資（萬(wàn)元） 1 期 2008 年 1 月至 2010 年 12 月 16, 期 2012 年 6 月至 2013 年 6 月 11, 期 2014 年 7 月至 2016 年 6 月 63, 期 2016 年 7 月至 2018 年 6 月 60,計(jì) 2008 年 1 月至 2018 年 6 月 150,五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目綜合修繕建筑面積為 270,000 平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價(jià)有望達(dá)到 50 元 /平方米，僅租金一項(xiàng)年 收益約為 16,200 萬(wàn)元，項(xiàng)目采取滾動(dòng)方式發(fā)展，自項(xiàng)目啟動(dòng)至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣 20,000 萬(wàn)元，按 90 年不變價(jià)累計(jì)滾動(dòng)發(fā)展之資金成本， 項(xiàng)目投資回收期 約 4 年。項(xiàng)目建成后，年資金收益率約為 40%。 其中按項(xiàng)目產(chǎn)能 80%計(jì)，每年交易額高達(dá)人民幣 200 億元。同時(shí)解決中、高收入就業(yè) 2,000 人，對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人才及智力儲(chǔ)備現(xiàn)狀有較大改善。 26 第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理 第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式 本項(xiàng)目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進(jìn)行管理。即項(xiàng)目建設(shè)單位在完成項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)和基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)后，項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢(shì)，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項(xiàng)目能夠在一開(kāi)始就按照正確的方向開(kāi)展。 除此之外，項(xiàng)目將“合作” 作為管理的主要形式。其中，將重點(diǎn)與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)和商會(huì)合作，目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的影響，借助已經(jīng)具備相當(dāng)實(shí)力的社會(huì)權(quán)威機(jī)構(gòu)，幫助進(jìn)入園區(qū)的商家主動(dòng)擴(kuò)大和挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。例如，項(xiàng)目建設(shè)單位與 順德區(qū)政府 開(kāi)展合作，將項(xiàng)目列為該 政府 面向國(guó)際市場(chǎng)的重要出口展示和供應(yīng)基地；與 中國(guó)地址大學(xué)（武漢）、復(fù)旦大學(xué)等合作 ，將項(xiàng)目作為 學(xué)校 的教學(xué)、研究和交易展示 基地；與 順德區(qū) 旅游局 、廣東省旅游局 和各主要旅行社合作，將本項(xiàng)目列為 順德 旅游景點(diǎn)之一 、成為廣東省工業(yè)旅游示范基地、科普教育基地 等等。通過(guò)上述合作，一方面擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響，同時(shí)為進(jìn)駐項(xiàng)目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場(chǎng)實(shí)惠，反之又促進(jìn)了項(xiàng)目的影響和招商。 第二節(jié) 項(xiàng)目營(yíng)銷管理 本項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象分為專業(yè)和普通消費(fèi)群體兩類。 27 所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內(nèi)制造商、批發(fā)商和設(shè)計(jì)商等，其根本的目的，是通過(guò)進(jìn)入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件，并更直接地進(jìn)入市場(chǎng)。因此，針對(duì)此部分群體的營(yíng)銷主要是宣傳本項(xiàng)目的專業(yè)管理與專業(yè)的 合作伙伴。這些都會(huì)使其認(rèn)可項(xiàng)目所營(yíng)造的強(qiáng)烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。 所謂普通消費(fèi)群體主要指參與項(xiàng)目提供的各類文化、娛樂(lè)和休閑購(gòu)物活動(dòng)的群體。對(duì)于此類對(duì)象，項(xiàng)目營(yíng)造的特色文化氛圍和良好的購(gòu)物休閑環(huán)境將作為重點(diǎn)宣傳和營(yíng)銷賣點(diǎn)。包括特色酒吧、酒文化專區(qū)、動(dòng)漫體驗(yàn)、培訓(xùn)與講座以及購(gòu)物休閑等內(nèi)容。因此，項(xiàng)目在營(yíng)銷方面沒(méi)，將通過(guò)舉辦一些具有影響力的活動(dòng)來(lái)聚攏人氣和關(guān)注。同時(shí)，圍繞項(xiàng)目主題展開(kāi)的促銷活動(dòng)和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。 第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項(xiàng)目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生 活垃圾和生活廢水，部分餐飲場(chǎng)所還將有油煙氣體排放。產(chǎn)業(yè)部分主要是加工場(chǎng)所產(chǎn)生的廢水、廢氣和廢渣。 對(duì)于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應(yīng)設(shè)立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。所