項目營銷策劃推廣方案

大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 1 1 項目營銷策劃推廣方案 二、策劃推廣執(zhí)行方案 （一）、形象推廣期 遼沈戰(zhàn)役 節(jié)點時間： 2011 年 8 月 1 日 2011 年 10 月 30 日 前期項目展示告知為主，對市場預(yù)期的沖擊性，展示項目本身自有的獨特性、唯一性、高品質(zhì)、高性價比、高定位、高標(biāo)準(zhǔn)等。 1、推廣目的 以展示告知為主，項目平鋪展示達到一定小范圍市場沖擊，引起行業(yè)競爭對手和周邊居住人群以及潛在客戶的關(guān)注。 2、積累客源 鐵鋒區(qū) 里半徑內(nèi)客戶群 3、推廣主題 （ 1）政策引導(dǎo)： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移，東部大型居住區(qū)規(guī)劃 ，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2）概念訴求：城市門戶地標(biāo) 鶴城首席 格法式藝術(shù)建筑 鶴城首席 格法式皇家府邸 4、推廣側(cè)重 展示告知為主，體現(xiàn)項目本身自由的地理位置優(yōu)越性，總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型面積范圍、園林景觀小展等。 5、宣傳方式及 動 開工奠基典禮（完成）、焰火晚會（取消）、交通廣播和鄉(xiāng)村廣播（完成）、車體廣告 、站牌廣告、戶外圍擋、 戶外圍擋視覺沖擊力強圖片配合主題廣告語，概念性推出項目區(qū)域、風(fēng)格、價值、形象突出主題。 （ 1）、電子樓書（網(wǎng)站）：外立面風(fēng)格、多層、高層數(shù)量、戶型、面積、企業(yè)業(yè)文化等。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 2 2 （ 2）、車體廣告：以項目整體鳥瞰圖為主配以主題廣告語。 線路建議 6 路或 28 路。時間 10 月初開始為期一年，內(nèi)容根據(jù)推廣計劃更換主題。 （ 3）、 10 月初房展會：宣傳軟性彩頁，數(shù)量 10000 份和前期制作 200 把扇子及企業(yè)文化衫等。 6、廣告表現(xiàn) 展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展 7、 現(xiàn) 地標(biāo)圖 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 3 3 道 旗 停車站牌 網(wǎng)頁設(shè)計 8、媒體配合 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 4 4 （ 1）投放時間及方式 （完成） 交通頻道、鄉(xiāng)村頻道廣播房產(chǎn)專欄，時間 30 秒頻率 6 次，早中晚各 2 次，時間 8 月 9 日 10 日一個月。后期可根據(jù)銷售節(jié)點需要拉長時間及加大投放頻率。 （ 2）軟文：（新） 【重磅信息：即日起，聯(lián)通大道進入后現(xiàn)代法式浪漫生活節(jié)奏，時尚、簡約、唯美將成為未來高品質(zhì)生活的主旋律 !】 (播報形式 ) 東方壹品，聯(lián)通大道上的鶴城 首席 格法式藝術(shù)建筑 ，面積為50米區(qū)間特色的花園電梯洋房與情景高 層引領(lǐng)您的居住世界觀。社區(qū)規(guī)劃有藝術(shù)氣息濃郁的巴洛克主題休閑廣場，帶您領(lǐng)略文藝復(fù)興時期新古典主義的文化真諦；充滿歐式風(fēng)情的景觀水系，完美營造溫馨浪漫的生活氛圍，保證您的閑暇時光愜意悠然。 卓爾不凡的身份，當(dāng)配引人傾慕的居所。 東方壹品，以卓越品質(zhì)邀您開啟法式浪漫主義至尚生活。 2011，晨峰地產(chǎn)，傾城巨獻！ 地址： 電話： （ 3）東北網(wǎng)、齊齊哈爾新聞網(wǎng) （政府行為 9、執(zhí)行或我們的工作 策劃推廣活動執(zhí)行、動態(tài)市場調(diào)查、靜態(tài)評估分析、產(chǎn)品風(fēng)格、戶型、材質(zhì)、配套設(shè)施參與選定、商業(yè)定位、宣傳 主題提煉、 計風(fēng)格篩選、展板設(shè)計格調(diào)定位、軟文撰寫。 10、開發(fā)商配合事項 提供有關(guān)施工單位相關(guān)數(shù)據(jù)，建筑材料初步選擇標(biāo)準(zhǔn)、施工進度表、外部圍擋、銷售電話安裝、銷售導(dǎo)示牌制作、公交公司和當(dāng)?shù)貜V告公司的聯(lián)系。 （二）延 展 期 節(jié)點時間： 2011 年 11 月 1 日 2012 年 1 月份 通過前期展示和告知，讓潛在客戶開始關(guān)注本項目，在宣傳方面突出項目規(guī)劃品質(zhì)、戶型設(shè)計理念和定位標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高附加值、 居住理念上突出舒適度：陽光、運動、休閑。 商業(yè)價值渲染度加大，著重概念性和產(chǎn)業(yè)理念引入，針對周邊商服動遷客戶群體有 針對性宣傳和引導(dǎo)。 1、推廣目的 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 5 關(guān)注，引起潛在客戶的興趣，引起客戶想通過一些途徑想了解本項目，充分達到項目宣傳推廣延展性。 2、積累客源 鐵鋒區(qū) 里半徑內(nèi)客戶群及 本區(qū)外輻射，向二級和三級市場地區(qū)客戶做試探性宣傳。 3、推廣主題 （ 1）政策引導(dǎo)： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移， 東部大型居住區(qū)規(guī)劃發(fā)展理念 ，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2）概念訴求： 1、 格藝術(shù)建筑 2、稀缺品質(zhì)還于真正的貴 族 3、東部第一大道 聯(lián)通商圈的生財之道 突出項目規(guī)劃定位，戶型設(shè)計高附加值，開啟德源與品源概念性。 延展居住理念上突出舒適度：陽光、運動、休閑等。 商業(yè) 節(jié)點 地帶，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、加工產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、東部新規(guī)劃大型居住區(qū)。 4、推廣側(cè)重 （ 1）分級、遞進式宣 （ 2）推廣側(cè)重建筑風(fēng)格、地標(biāo)性品質(zhì)、法式新古典主義規(guī)劃、巴洛克風(fēng)格的園林規(guī)劃等。 5、宣傳方式及 動 10 月份秋季房展、廣播、軟性彩頁，車體廣告（連續(xù)性）、站牌廣告、戶外圍擋、 戶外圍擋視覺沖擊力強圖片配合主題廣告語， 概念性推出項目區(qū)域、風(fēng)格、價值、形象突出主題。 （ 1）、電子樓書（網(wǎng)站連續(xù)性）：外立面風(fēng)格、多層、高層數(shù)量、戶型、面積、企業(yè) 業(yè)文化等。 （ 2）、車體廣告（延續(xù)期）：以項目整體鳥瞰圖為主配以主題廣告語或高層多層單體效果圖及區(qū)位圖等。 線路建議 6 路或 28 路。時間 10 月初開始為期一年，內(nèi)容根據(jù)銷售進度和大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 6 6 計劃做出實時調(diào)整。 6、廣告表現(xiàn) （ 1）展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、產(chǎn)品種類、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展。 （ 2）單體形象推廣規(guī)劃展示、園林景觀、親情化設(shè)計理念、戶型種類和戶型圖等。 7、 現(xiàn) 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 7 7 8、媒體配合 如形象推廣期制作交通廣播和鄉(xiāng)村廣播我們可以連續(xù)性制作宣傳，并根據(jù)開發(fā)商要求制定媒體推廣計劃等。 9、執(zhí)行或我們的工作 動態(tài)市場調(diào)查、靜態(tài)評估分析、網(wǎng)站設(shè)計及建設(shè)、戶型圖設(shè)計、宣傳材料設(shè)計和制作、團隊組建、銷售物料制作（紙杯、手提袋、稿紙、名片、胸牌、展板、文化板、區(qū)位板）等。 10、開發(fā)商配合事項 （ 1）提供全套平面圖及全套平立剖圖； （ 2）建筑配套選擇材料全部確定，車體廣告、 紙杯、手提袋、稿紙、名片、胸牌、展板、文化板、區(qū)位板 、網(wǎng)站信息更改討論等。 （三）、引導(dǎo)期（蓄水期） 淮海戰(zhàn)役拉開序幕 （前期策劃工作告一段落，銷售策劃和代理進場） 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 8 8 節(jié)點時間： 2012 年 2 月 1 日 2012 年 4 月份 本時期為引導(dǎo)籌備期（銷售蓄水期），針對本項目預(yù)售前做客戶積累 ，售樓處裝修設(shè)計和現(xiàn)場總體布置，看房通道設(shè)計和現(xiàn)場布置裝飾，售樓處裝修完 開放接待，項目發(fā)布會、春季房展會（首次正式展示）及報廣軟文推廣等。 1、推廣目的 了解、認知 通過售樓處設(shè)立和媒體大量宣傳推廣， 戶外廣告和電視廣播及網(wǎng)站收索引擎配合，讓潛在客戶對東方壹品從了解到充分認識，主要是迅速積累300 500 意向客戶，完成認購或開盤前 的蓄水。 2、積累客源 鐵鋒區(qū) 里半徑內(nèi)客戶群，其他區(qū)意向客戶，機車和鐵路意向客戶群 ，還有二級和三級市場地區(qū)客戶做針對性宣傳。 3、推廣主題 （ 1）政策引導(dǎo)： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移， 東部大型居住區(qū)規(guī)劃發(fā)展理念 ，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2）概念訴求： 1、鶴城首席 格藝術(shù)建筑 2、稀缺品質(zhì)還于真正的貴族 3、東部第一大道 聯(lián)通商圈的生財之道 4、看不見的高層看得見的上層建筑 5、 一個改變世界觀的文化住宅 突出項目總體園林景觀 設(shè)計風(fēng)格并有節(jié)奏的 開啟德源與品源概念性。結(jié)合推廣突出十全十美等居住理念。例如： 產(chǎn)品高附加值、戶型贈送面積、花池和花臺贈送、步入式花園、陽光停車場、法式水系或主題廣場。 商業(yè) 節(jié)點 地帶，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、加工產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、東部新規(guī)劃大型居住區(qū)。 4、推廣側(cè)重 售樓處裝修完畢并開放接待，項目發(fā)布會、房展會及軟廣等推廣，進行前期蓄水。 5、宣傳方式及 動 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 9 9 （ 1）搜狐與百度及雅虎的搜索引擎連接與報名； （ 2）春季房展會、中小型項目說明會； （ 3）車體廣告、廣播、軟性彩頁、戶外、站牌廣告（連續(xù)性）； （ 4）道旗、短信、報廣、夾頁廣告、插頁廣告； （ 5）施工現(xiàn)場看房通道，外部樓體大型條幅與圍擋； 宣傳主題及內(nèi)容要 視覺沖擊力，重點突出項目區(qū)域未來價值、設(shè)計風(fēng)格、產(chǎn)品高附加值、戶型贈送面積、花池和花臺贈送、步入式花園、形象突出主題。 6、廣告表現(xiàn) 以戶型展示和人性化產(chǎn)品附加值為主軟廣告和試探性的系列形象層層推進，引導(dǎo)出本案具有前瞻性的居住理念。 （ 1）展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、產(chǎn)品種類、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展。 （ 2）單體形象推廣規(guī)劃 展示、園林景觀、親情化設(shè)計理念、戶型種類和戶型圖等。 7、 現(xiàn) （ 1） 志（圖片僅供參考） 志 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 10 10 （ 2）搜狐搜索鏈接 （ 3）百度搜索鏈接 （ 4）戶外廣告 8、媒體配合 （ 1）交通和鄉(xiāng)村廣播； （ 2）鶴城晚報和日報半版及 1/4 版軟文； （ 3）電視臺 30 秒宣傳或植入式廣告等； （ 4）各大網(wǎng)站搜索引擎連接等（百度、雅虎、搜狐、同城 58）。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 11 11 9、執(zhí)行或銷售代理的工作 （前期策劃工作告一段落，銷售策劃和代理進場前工作） 動態(tài)市場調(diào)查、靜態(tài)評估分析、售樓處選址、布置、導(dǎo)入形 象設(shè)計布置、銷售現(xiàn)場設(shè)施設(shè)立、人員進場培訓(xùn)、銷售制度建立、銷售形象定立、現(xiàn)場流程、銀行選擇、政策研究、銷售流程制定、合同范本、制作銷售人員工裝、前期銷售價格條論方案等。 （ 1）銷售代理進場前后具體工作如下： a) 現(xiàn)場幻燈片計劃討論。 b) 建材展示討論（建材比較表）。 c) 贈品計劃提報。 d) 燈飾照明建議。 e) 室內(nèi)隔局 3D 效果圖進度。 f) 外觀透視進度。 g) 戶外定點廣告看板提報。 h) 常態(tài)促銷活動提報。 i) 業(yè)務(wù)銷售策略報告。 10、開發(fā)商配合事項 （ 1）提供看房車輛； （ 2）提供看房通道； （ 3）提供銷售現(xiàn)場全部辦公用品（接待臺、洽談桌、 復(fù)印機、傳真機、文件柜、休息區(qū)沙發(fā)、飲水機、）； （ 4）印刷售樓冊、單頁樓書、戶型圖含置業(yè)計劃、派單夾頁、易拉寶、展板、文化展板、導(dǎo)示標(biāo)牌等； （ 5）售樓處裝修設(shè)計場景布置等。 （四）、內(nèi)部認購 節(jié)點時間： 2012 年 5 月份 本時期為試水期（內(nèi)部認購期），主要是針對一次性客戶和關(guān)系客戶還有前期等待長時間的客戶等來做內(nèi)部銷售認購，由于前期手續(xù)欠缺和考慮開發(fā)商資金鏈問題，同時可以對市場 市場承載力和趨化量進行系統(tǒng)分析和估算。 1、推廣目的 細化篩選 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 12 12 通過媒體大量宣傳推廣和外部市場集結(jié)，對來訪客戶進行細 化分析，針對特殊戶型和特點客戶做試水性內(nèi)部認購，并對市場承載力和趨化量進行系統(tǒng)分析和推算，為后期開盤強銷期做準(zhǔn)備，同時針對已經(jīng)成交客戶開展老帶新優(yōu)惠政策銷售手段。 針對前期儲備客戶 300 500 人左右，提取 10%左右，進行細化篩選， 通過內(nèi)部認購銷售 40（無限購為 80）左右，并進一步積累客戶200 400 人，為開盤和強銷期打下良好基礎(chǔ)。 2、積累客源 提取 10水性內(nèi)部認籌并加深積累達到總蓄水 1000。 宣傳推廣重點不變 鐵鋒區(qū) 里半徑內(nèi)客戶群，其他區(qū)意 向客戶，機車和鐵路意向客戶群 ，還有二級和三級市場地區(qū)客戶做針對性宣傳。 3、推廣主題（與蓄水期基本一樣） （ 1）政策引導(dǎo)： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移， 東部大型居住區(qū)規(guī)劃發(fā)展理念 ，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2）概念訴求： 1、城市門戶地標(biāo) 法式新古典主義宅邸 2、多層電梯洋房 景板式高層 3、東部第一大道 聯(lián)通商圈的生財之道 4、鶴城東部 首席 術(shù)建筑 5、一個改變世界觀的文化住宅 6、 看不見的高層看得見的上層建筑 （ 3）根據(jù)銷售推廣進度啟動 2143 概念： 2源與品源 1洛克廣場） 4庭、步入花園、陽光停車場、法式中心綠帶步徑） 3兒運動步徑、青年步徑和老年步徑） 商業(yè) 節(jié)點 地帶，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、加工產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、東部新規(guī)劃大型居住區(qū)。 4、推廣側(cè)重 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 13 13 吸引人潮參觀、預(yù)訂，通過本階段吸納一定量的開盤買勢，為開盤作好良好的市場鋪墊。 售樓處裝修完畢并開放接待，項目發(fā)布會、房展會及軟廣等推廣。 5、宣傳方式及 動 銷售現(xiàn)場暖場活動與各家媒體聯(lián)誼等。 （ 1）搜狐與百度及雅虎的搜索引擎連接與報名； （ 2）春季房展會、中小型項目說明會； （ 3）車體廣告、廣播、軟性彩頁、戶外、站牌廣告（連續(xù)性）； （ 4）道旗、短信、報廣、夾頁廣告、插頁廣告； （ 5）施工現(xiàn)場看房通道，外部樓體大型條幅與圍擋； （ 6） 流雜志； （ 7）廣播和電臺對接宣傳。 （ 8）鶴城晚報、日報、覆蓋周邊 7 區(qū) 9 縣各大媒體和戶外廣告等。 宣傳主題及內(nèi)容要 視覺沖擊力，重點突出項目區(qū)域未來價值、設(shè)計風(fēng)格、產(chǎn)品高附加值、戶型贈送面積、花 池和花臺贈送、步入式花園、形象突出主題。 6、廣告表現(xiàn) 采用懸念式廣告策略，喚起目標(biāo)客源注意。檢驗市場反應(yīng)，確認本案賣點，尋求最佳方式表現(xiàn)本案的優(yōu)勢。 以戶型展示和人性化產(chǎn)品附加值為主軟廣告和試探性的系列形象層層推進，引導(dǎo)出本案具有前瞻性的居住理念。 （ 1）展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、產(chǎn)品種類、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展。 （ 2）單體形象推廣規(guī)劃展示、園林景觀、親情化設(shè)計理念、戶型種類和戶型圖等。 7、 現(xiàn) （ 1） 志 ； （ 2）媒體、報紙、軟文； （ 3）單頁、樓書、夾頁、插頁、銷售物料。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 14 14 指示牌 物料 1 物料 2 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 15 物料 3 志單頁 8、媒體配合 （ 1）交通和鄉(xiāng)村廣播； （ 2）鶴城晚報和日報半版及 1/4 版軟文； （ 3）電視臺 30 秒宣傳或植入式廣告等； （ 4）各大網(wǎng)站搜索引擎連接等（百度、雅虎、搜狐、同城 58）。 9、執(zhí)行或銷售代理的工作 動態(tài)市場調(diào)查、靜態(tài)評估分析、售樓處選址、布置、導(dǎo)入形象設(shè)計布置、銷售現(xiàn)場設(shè)施設(shè)立、人員進場培訓(xùn)、銷售制度建立、銷售形象定立、現(xiàn) 場流程、銀行選擇、政策研究、銷售流程制定、合同范本、制作銷售人員工裝、 銷售價格方案 等。 （ 1）銷售代理進場前后具體工作如下： 現(xiàn)場幻燈片確定。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 16 建材展示品種確定。 贈品確定種類。 燈飾照明標(biāo)準(zhǔn)訂立。 室內(nèi)隔局 3D 效果圖統(tǒng)一定稿。 外觀透視定稿。 戶外定點廣告看板確定方案。 暖場促銷活動方案確定。 10、開發(fā)商配合事項 （ 1） 看房車輛確定； （ 2） 看房通道建設(shè)完畢并裝飾； （ 3） 銷售現(xiàn)場全部辦公用品全部到位（接待臺、洽談桌、復(fù)印機、傳真機、文件柜、休息區(qū)沙發(fā)、飲水機、）； （ 4）印刷售樓冊、單頁樓書、 戶型圖含置業(yè)計劃、派單夾頁、易拉寶、展板、文化展板、導(dǎo)示標(biāo)牌等全部完畢； （ 5）售樓處裝修設(shè)計場景布置完畢。 （五）、開盤期 節(jié)點時間： 2012 年 6 月份 本時期為開盤期，內(nèi)部認購后必須針對已成交的老客戶進行回贈活動，促進老帶新增量，并對前期儲備的客戶資源進行回訪或短信形式宣傳本項目的銷售進度以及各種暖場活動。同時對機車和鐵路以及其他區(qū)域外客戶群，在策劃宣傳方面以壟斷式、針對性、目的性宣傳，達到既定的銷售目標(biāo)和回款量。 1、推廣目的 重點型篩選，進行第一次陣地戰(zhàn)，啟動全方位和壟斷式銷售推廣。 通過媒體 大量宣傳推廣和外部市場集結(jié)，除鐵鋒區(qū)及機車、鐵路職工外，針對各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機關(guān)、學(xué)府區(qū)、商務(wù)區(qū)進行全面推廣，利用全方位營銷策劃推廣手段進行地毯式和壟斷式覆蓋。 2、積累客源 針對前期儲備客戶 800 1000 人左右，提取 10右，進行細化篩選， 通過開盤銷售 60 套左右，并進一步積累客戶 200，為強銷期和熱銷期打下良好基礎(chǔ)。 鐵鋒區(qū) 里半徑內(nèi)客戶群，其他區(qū)意向客戶，機車和鐵路意向客戶群，還有各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機關(guān)、學(xué)府區(qū)、商務(wù)區(qū)等 ，以及二級和三大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 17 17 級市場地區(qū)客戶做針對性、地 毯式、壟斷式宣傳推廣。 3、推廣主題 （與蓄水期和內(nèi)部認購基本一樣） （ 1）政策引導(dǎo)： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移，東部大型居住區(qū)規(guī)劃發(fā)展理念，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2）概念訴求： 1、城市門戶地標(biāo) 法式新古典主義宅邸 2、多層電梯洋房 景板式高層 3、東部第一大道 聯(lián)通商圈的生財之道 4、鶴城東部 首席 術(shù)建筑 5、陽光、運動、休閑 品質(zhì)成就生活 6、內(nèi)斂中彰顯奢華 延展 性遞進宣傳推廣，根據(jù)銷售推廣進度 加深 2143 概念： 2源與品源 1洛克廣場） 4庭、步入花園、陽光停車場、法式中心綠帶步徑） 3兒運動步徑、青年步徑和老年步徑）。 商業(yè) 節(jié)點 地帶，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、加工產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、東部新規(guī)劃大型居住區(qū)。 4、推廣側(cè)重 我們要充分利用好這一時機，進行全面銷售攻勢，將本案推向市場。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”吸引人潮參觀、預(yù)訂，通過本階段吸納一定量的開盤買勢，為后期銷售囤積客 戶資源。 開放接待，項目品質(zhì)說明會、配套建材展示中心、景觀展示中心、物業(yè)文化展示中心、親情化和人性化設(shè)計理念展板及軟文等推廣。 5、宣傳方式及 動 銷售現(xiàn)場暖場活動與各家媒體聯(lián)誼等。 （ 1） 壟斷網(wǎng)絡(luò)搜索 搜狐與百度及雅虎的搜索引擎連接與報名； 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 18 18 （ 2） 短信壟斷覆蓋 針對各大商場、辦公樓、學(xué)府區(qū)、機車和鐵路等； （ 3）項目品質(zhì)說明會、配套建材展示說明會、景觀規(guī)劃設(shè)計展示； （ 4）車體廣告、廣播、軟性彩頁、戶外、站牌廣告（ 延展性 ）； （ 5）道旗、報廣、夾頁廣告、插頁廣告（ 延展性 ）； （ 6）施工現(xiàn)場看房 通道，外部樓體大型條幅與圍擋； （ 7） 流雜志； （ 8）廣播和電臺暖場活動對接宣傳。 項目品質(zhì)打造上升高度宣傳，主題及內(nèi)容要 視覺沖擊力，重點突出項目區(qū)域未來價值、設(shè)計風(fēng)格、戶型贈送面積、花池和花臺贈送、步入式花園、形象突出主題， 產(chǎn)品高附加值開篇推廣 。 6、廣告表現(xiàn) 著眼于本案自身優(yōu)勢，向受眾展開高密度、高強度的立體廣告攻勢，促使成交，擴大業(yè)績。 以戶型展示和人性化產(chǎn)品附加值為主軟廣告和試探性的系列形象層層推進，引導(dǎo)出本案具有前瞻性的居住理念。 （ 1）品質(zhì)表現(xiàn)、地標(biāo)表現(xiàn)、商業(yè)價值表現(xiàn)、未來發(fā)展趨勢表 現(xiàn)、人文理念表現(xiàn)、物業(yè)文化表現(xiàn)。 （ 2）展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、產(chǎn)品種類、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展。 （ 3）單體形象推廣規(guī)劃展示、園林景觀、親情化設(shè)計理念、戶型種類和戶型圖等。 7、 現(xiàn) （ 1） 志 ； （ 2）媒體、報紙、軟文； （ 3）單頁、樓書、夾頁、插頁、銷售物料。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 19 19 導(dǎo)示 1 導(dǎo)示 2 文化展板 1 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20 20 8、媒體配合 （ 1）交通和鄉(xiāng)村廣播； （ 2）鶴城晚報和日報半版及 1/4 版軟文； （ 3）電視臺 30 秒宣傳或植入式廣告等； （ 4）各 大網(wǎng)站搜索引擎連接等（百度、雅虎、搜狐、同城 58）。 9、執(zhí)行或我們的工作 動態(tài)市場調(diào)查、靜態(tài)評估分析、銷售工作正式開展、開盤、總結(jié)、評估、制定后期計劃、針對性銷售。 （ 1）開盤后銷售公司具體工作如下： A. 戶外定點看板稿面討論； B. 片拍攝腳本建議； C. 海報設(shè)計提報； D. 宣傳車 報； E. 媒體安排表報告； F. 面紙盒派發(fā)計劃。 （ 2）銷售業(yè)務(wù)做法作法 精選銷售人員，透過銷售講習(xí)訓(xùn)練并徹底了解產(chǎn)品規(guī)劃特色。 對銷售人員實施強化教育，使每位參與人員均能用五星級飯店式的 親切服務(wù)來介紹客戶，專業(yè)的解說及強烈的企圖心 來說服客戶下訂。 于現(xiàn)場隨時召開臨時會議，針對問題，隨時解決，并針對問題擬定統(tǒng)一說詞，以減少心中疑慮。 做好附周邊客戶親睦鄰工作。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 21 攝。 動計劃報告建議。 贈品提報。 10、開發(fā)商配合事項 建材展示進度； 業(yè)績圖片； 基地標(biāo)示戶外據(jù)點租賃； 合并戶 (彈性隔間 )之草圖（建筑師）； 預(yù)繳款按揭款比例明確； 總銷售金額確定； 平立面規(guī)劃，建材設(shè)備確定。 項目中庭及綠化，軟硬件討論定案； 工程進度掌握； 售樓處廣場兒童游樂器材采購設(shè)置； 與銀行洽談按揭比例 (內(nèi)部認購期可優(yōu)惠達六 ； 銷售 坪數(shù)確定。 （六）、強銷期 （根據(jù)銷售市場趨化量、市場環(huán)境、國家調(diào)控政策、周邊項目推廣進度和開發(fā)商資金鏈來做以實時調(diào)整） 節(jié)點時間： 2012 年 7份 1、推廣目的 利用不同層次的客戶渠道通過精準(zhǔn)營銷達成銷售業(yè)績， 延續(xù)啟動全方位和壟斷式銷售推廣。 通過媒體大量宣傳推廣和外部市場集結(jié)，除鐵鋒區(qū)及機車、鐵路職工外，針對各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機關(guān)、學(xué)府區(qū)、商務(wù)區(qū)進行全面推廣，利用全方位營銷策劃推廣手段進行地毯式和壟斷式覆蓋。 2、積累客源 針對前期儲備客戶 800 1000 人左右，二次提取 5右，進行細化篩選， 通過開盤銷售 40左右，并進一步積累客戶 300 人，為熱銷期和收尾期做好鋪墊。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 22 鐵鋒區(qū) 里半徑內(nèi)客戶群，其他區(qū)意向客戶，機車和鐵路意向客戶群，還有各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機關(guān)、學(xué)府區(qū)、商務(wù)區(qū)等 ，以及二級和三級市場地區(qū)客戶做針對性、地毯式、壟斷式宣傳推廣。 3、推廣主題 （ 1）政策引導(dǎo)： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移，東部大型居住區(qū)規(guī)劃發(fā)展理念，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2） 概念訴求： 1、城市門戶地標(biāo) 法式新古典主義宅邸 2、鶴城東部 首席 術(shù)建筑 3、繁華與寧靜之間，獨得那一片天空 4、 建筑是永恒的音樂 在時間的長河里永不退色 但商業(yè)永續(xù)經(jīng)營的精神 更是創(chuàng)造財富實質(zhì)的貢獻 針對產(chǎn)品高附加值、戶型、物業(yè)、建筑品質(zhì)、建筑細節(jié)、人文、小區(qū)內(nèi)部布局及規(guī)劃等來展示和宣傳，延展開盤期推廣宣傳細節(jié)和內(nèi)容。 4、推廣側(cè)重 通過開盤階段的銷售，適時調(diào)整相關(guān)營銷策略，以形象視覺沖擊為主，其他市場宣傳保溫為輔，進行全面銷售攻勢的展開，拉升銷售氣氛，使本案銷售達到一 定溫度，形成銷售高峰。 5、宣傳方式及 動（延續(xù)開盤期宣傳推廣） 銷售現(xiàn)場暖場活動與各家媒體聯(lián)誼，運動展覽、根據(jù)情況把房展般進商場。 （ 1） 壟斷網(wǎng)絡(luò)搜索 搜狐與百度及雅虎的搜索引擎連接與報名； （ 2） 短信壟斷覆蓋 針對各大商場、辦公樓、學(xué)府區(qū)、機車和鐵路等； （ 3）項目品質(zhì)說明會、配套建材展示說明會、景觀規(guī)劃設(shè)計展示； （ 4）車體廣告、廣播、軟性彩頁、戶外、站牌廣告（ 延展性 ）； 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 23 （ 5）道旗、報廣、夾頁廣告、插頁廣告（ 延展性 ）； （ 6）施工現(xiàn)場看房通道，外部樓體大型條幅與圍擋（ 延展性 ）； （ 7） 流雜志（ 延展性 ）； （ 8）廣播和電臺暖場活動對接宣傳（ 延展性 ）。 項目品質(zhì)打造上升高度宣傳，主題及內(nèi)容要 視覺沖擊力，重點突出項目區(qū)域未來價值、設(shè)計風(fēng)格、戶型贈送面積、花池和花臺贈送、步入式花園、形象突出主題， 產(chǎn)品高附加值開篇推廣 。 6、廣告表現(xiàn) 分析前期廣告賣點把握，擇優(yōu)進一步強勢訴求，同時加重情感訴求與人文、運動、休閑健康的主題，以求深化本案開發(fā)理念，鞏固品牌形象。 策劃推廣及活動： （ 1） 鎖定區(qū)域客層，派發(fā)內(nèi)部認購冊，并達預(yù)期之認購量，擇日集中引爆； （ 2） 針對全鶴城市發(fā)布熱銷訊息之海報派發(fā) ； （ 3） 傳宣車大街小巷走透透； （ 4） 定點看板在重要路口連續(xù)告示，強迫加深客戶對本項目心中印象。 （ 5） 密集發(fā)布當(dāng)?shù)仉娨曅侣劊瑢⒈卷椖績?nèi)部認購優(yōu)勢點散發(fā)出去； 7、 現(xiàn) （ 1） 志 ； （ 2）媒體、報紙、軟文； （ 3）單頁、樓書、夾頁、插頁、銷售物料。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 24 24 8、媒體配合 （ 1）交通和鄉(xiāng)村廣播； （ 2）鶴城晚報和日報半版及 1/4 版軟文； （ 3）電視臺 30 秒宣傳或植入式廣告等； （ 4）各大網(wǎng)站搜索引擎連接等（百度、雅虎、搜狐、同城 58）。 9、執(zhí)行或我們的工作 動態(tài)市場調(diào)查、靜態(tài)評估分析、銷售市 場細化分析、評估、戰(zhàn)略、開展、場活動，大型商場展示銷售。 （ 1）強銷期銷售業(yè)務(wù)作法： 1) 確認介紹獎金辦法，鼓勵客戶介紹親友，以利順銷。 2) 將內(nèi)部認購、開盤期繳納定金和簽訂合同客戶資源，集中敬邀現(xiàn)場 ,集體引爆炒做，制造銷售熱潮。 3) 針對來人，來電做詳細統(tǒng)計分析，擬定媒體策略。 4) 現(xiàn)場人員整編輪流接待客戶，并加強銷售教育訓(xùn)練及演練。 5) 適時反應(yīng)客戶需求，針對問題提出合理應(yīng)對。 6) 銷控鎖定店鋪（或鋪位）主攻，制造成交氣氛。 7) 針對本項目商業(yè)未來增值性來做訴求。 8) 調(diào)整銷售人員心態(tài)，作個別輔導(dǎo)性談話，增加銷售人員的信心度。 10、開發(fā)商配合事項 收款作業(yè) 客戶問題協(xié)調(diào) 第二波銷售計劃討論 （七）、熱銷期 （根據(jù)實際銷售情況和開發(fā)商資金鏈來調(diào)整策劃推廣宣傳和溢價問題） 節(jié)點時間： 2012 年 9份 1、推廣目的 開發(fā)客戶渠道，促進銷售利用不同層次的客戶渠道通過精準(zhǔn)營銷達成銷售業(yè)績， 延續(xù)啟動全方位和壟斷式銷售推廣。 2、積累客源 加大力度在積累客戶 200 500 人，向外部市場擴充，并與大型企業(yè)房產(chǎn)負責(zé)人簽訂合作伙伴，完成第三次客戶積累。 大連恒瑞正合房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 25 25 3、推廣主題 （ 1）政策引導(dǎo)： 政府未來規(guī)劃，城市向東、向南遷移，東部大型 居住區(qū)規(guī)劃發(fā)展理念，汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)完善、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游休閑區(qū)重點規(guī)劃、中華東路商業(yè)延展區(qū)未來升值空間和城市門戶地段的前景等。 （ 2）概念訴求： 1、城市次中心，絕版生活 2、鶴城東部 首席 術(shù)建筑 3、繁華與寧靜之間，獨得那一片天空 4、 建筑是永恒的音樂 在時間的長河里永不退色 但商業(yè)永