社會(huì)其它相關(guān)論文-城市化背景下的土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題探析.doc

社會(huì)其它相關(guān)論文-城市化背景下的土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題探析【摘要】本文是在當(dāng)前中國(guó)的城市化背景下，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱和農(nóng)業(yè)可耕地急需保護(hù)的矛盾沖突著眼，剖析了沖突存在的根源，即是現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)制度，不能實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的自由交易，在缺乏土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的情況下，政府的以“保護(hù)耕地”為目的的措施均收效不大。本文通過(guò)分析城市的特殊集聚特性，發(fā)現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)自由交易的前提下，其本身就是一種有效保護(hù)耕地的制度安排。【關(guān)鍵詞】土地產(chǎn)權(quán)自由交易城市化一、問(wèn)題的提出近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)地非農(nóng)化已是一個(gè)不可扭轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺、房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展的同時(shí)，也存在著房?jī)r(jià)漲幅較快的情況，并影響到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。從2003年起，我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快上漲現(xiàn)象。2005年1一8月份，全國(guó)商品房均價(jià)為2996元/平方米，同比上18.7%。根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年1一10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。與上年同期相比，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較大的城市依次為北京(10.7%)、廈門(mén)(10.5%)、深圳(9.9%)、福州(9.6%)、沈陽(yáng)(9%)、廣州(8.8%)等。2006年10月，上海市的商品房均價(jià)再次突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10714元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.66%。與此同時(shí)，我國(guó)可耕地的面積和質(zhì)量卻在不斷的快速下降?！巴恋厥秦?cái)富之母”這一名言形象地概括了土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)地位和作用，可耕地更是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。但是，根據(jù)全國(guó)基本農(nóng)田保護(hù)檢查統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)在冊(cè)基本農(nóng)田面積只有l(wèi)589億畝，已經(jīng)低于上一輪全國(guó)土地利用規(guī)劃確定的1628億畝的底線。同時(shí)，我國(guó)的耕地后備資源又非常有限，據(jù)國(guó)土資源部日前公布，全國(guó)目前共有耕地后備資源總量為113億畝，耕地保護(hù)工作面臨著日益嚴(yán)峻的形勢(shì)。由此，就形成了當(dāng)前我國(guó)的城市化背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高燒不斷、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲與耕地銳減，耕地保護(hù)和糧食安全問(wèn)題緊迫的沖突。本文正是從關(guān)注這一矛盾著眼，探索這個(gè)沖突存在的根源。在研究了現(xiàn)行的我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的前提下，借鑒國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)制度安排的研究，并且結(jié)合新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中產(chǎn)權(quán)理論，著重分析土地產(chǎn)權(quán)自由交易的可行性，以此作為當(dāng)期尖銳沖突的解決思路。一方面，從城市組織的特性出發(fā)，探索土地產(chǎn)權(quán)自由交易的必要性與可行性；另一方面，研究了政府行為在土地產(chǎn)權(quán)制度中所扮演的角色。這兩方面是對(duì)相關(guān)學(xué)者研究的部分補(bǔ)充，特別是結(jié)合了我國(guó)特殊的背景和城市化進(jìn)程中的問(wèn)題，通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，進(jìn)一步為系統(tǒng)論證土地產(chǎn)權(quán)自由交易問(wèn)題提供思路。二、文獻(xiàn)綜述關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，特別是土地產(chǎn)權(quán)交易方面，中外學(xué)者都做出了大量的研究。（一）馬克思的土地產(chǎn)權(quán)制度理論的研究馬克思的土地產(chǎn)權(quán)理論主要包括土地產(chǎn)權(quán)制度及其變遷理論、土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能理論、土地產(chǎn)權(quán)結(jié)合與分離理論、土地產(chǎn)權(quán)商品化及配置市場(chǎng)化的理論。馬克思認(rèn)為，人類(lèi)社會(huì)的第一種土地產(chǎn)權(quán)制度是原始的土地公有產(chǎn)權(quán)制度，土地私有產(chǎn)權(quán)制度是在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。而土地私有產(chǎn)權(quán)制度主要包括奴隸制土地私有產(chǎn)權(quán)制度、封建土地私有產(chǎn)權(quán)制度和資本主義土地私有產(chǎn)權(quán)制度。洪名勇（2000）全面對(duì)馬克思的原始、奴隸、封建、資本主義的土地私有產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行了剖析，并且著重強(qiáng)調(diào)了資本主義產(chǎn)權(quán)制度作為最具代表性的土地私有產(chǎn)權(quán)制度所包含的內(nèi)在矛盾，從而論證了社會(huì)主義土地公有產(chǎn)權(quán)制度替代前者的歷史必然性，進(jìn)一步詳細(xì)闡述了馬克思關(guān)于社會(huì)主義土地公有產(chǎn)權(quán)制度的思想。此外，還有關(guān)于馬克思土地資本化理論的研究。南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院的教授葛揚(yáng)（2007）對(duì)馬克思土地資本化思想進(jìn)行了系統(tǒng)化、理論化的挖掘和研究。所謂資本化(Capitalization),是指任何把資產(chǎn)憑其收益轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)的現(xiàn)期市場(chǎng)交換價(jià)值的過(guò)程。馬克思認(rèn)為,一切形態(tài)的地租都“是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)”,即地租是土地所有者出租他的土地每年獲得的超額收入。不同形式的土地所有權(quán),會(huì)產(chǎn)生不同形式的地租。但是,“不論地租有什么獨(dú)特的形式,它的一切類(lèi)型有一個(gè)共同點(diǎn):地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式,而地租又是以土地所有權(quán),以某些個(gè)人對(duì)某些地塊的所有權(quán)為前提。”因此,土地的使用權(quán)價(jià)值必須要從投資土地所能帶來(lái)的收益來(lái)分析。把土地收益還原為資本價(jià)值這個(gè)資本化過(guò)程,是土地估價(jià)問(wèn)題的核心。對(duì)土地使用權(quán)實(shí)行資本化,就是通過(guò)一定的手段尋找能夠帶來(lái)等值收益的“資本”價(jià)值的工具。對(duì)抽象權(quán)利的資本化,尤其是土地使用權(quán)的資本化,一般通過(guò)收益資本化的方法來(lái)計(jì)算的。在假定市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下,土地使用權(quán)資本化可以用土地的純收益與土地使用權(quán)的資本化率的比值來(lái)體現(xiàn),用公式表示為:P=a/r公式中P為土地使用權(quán)資本,a為土地使用權(quán)潛在收益的當(dāng)期貼現(xiàn)值,r為土地使用權(quán)的資本化率。由公式可知,土地收益是土地使用權(quán)資本價(jià)值的基礎(chǔ),只要知道貨幣的貼現(xiàn)率,就是一個(gè)很容易計(jì)算出來(lái)的確定的數(shù)；而資本化率是土地使用權(quán)的關(guān)鍵,資本化率又稱(chēng)還原利率,土地使用權(quán)價(jià)值對(duì)資本化率最為敏感。資本化率的每個(gè)微小變動(dòng),都會(huì)使土地使用權(quán)價(jià)值發(fā)生顯著改變。一般來(lái)說(shuō),資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。由于在應(yīng)用收益法求取價(jià)格時(shí),是對(duì)未來(lái)若干年純收益的貼現(xiàn),因此,土地使用權(quán)潛在收益是使用權(quán)存續(xù)期間歷年潛在收益的當(dāng)期貼現(xiàn)值之和。而資本化率則是平均年收益名義值與歷年收益總額貼現(xiàn)值的比值,這時(shí)的資本化率為r0,即:r0=平均年收益名義值/歷年收益總額貼現(xiàn)值這樣,土地使用權(quán)資本價(jià)值的公式可以寫(xiě)為:P=(1/r0)ai同時(shí)，需要強(qiáng)調(diào)的是，土地使用權(quán)的資本化價(jià)值與市場(chǎng)交易價(jià)格是兩個(gè)既密切聯(lián)系又存在區(qū)別的概念。土地使用權(quán)資本化公式是在假設(shè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)前提下建立的,而現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總是與上述理論假設(shè)存在很大的差距,但這不影響理論對(duì)現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)作用。由此，通過(guò)葛揚(yáng)教授的研究，從現(xiàn)代角度重新闡釋了馬克思的土地資本化理論，有利于全面的分析土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。但是，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的闡釋?zhuān)€欠缺了和當(dāng)前城市化背景下諸多現(xiàn)實(shí)的結(jié)合，由此引發(fā)了本文的思考。（二）制度經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的研究產(chǎn)權(quán)理論是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要理論，土地產(chǎn)權(quán)也是眾多制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家所集中關(guān)注的，特別是在中國(guó)體制改革和城市化推動(dòng)的背景下，以交易成本為基礎(chǔ)，以科斯定理為基本原則的西方產(chǎn)權(quán)理論為中國(guó)學(xué)者提供了土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研究的新思路。土地產(chǎn)權(quán)包括了土地的終極所有權(quán)、土地占用權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)。根據(jù)曹建海（2001）認(rèn)為，土地地塊的邊界關(guān)系決定了土地產(chǎn)權(quán)所有人在行使權(quán)利是不可避免的要給毗鄰的產(chǎn)權(quán)所有人帶來(lái)外部性（Externality），對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，科斯定理給出了零交易費(fèi)用下私人產(chǎn)權(quán)交易對(duì)外部性的效率彌補(bǔ)，為解決外部性問(wèn)題提供了全新的思路。文章提供對(duì)現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度的分析，提出了“完善土地產(chǎn)權(quán)制度要從實(shí)現(xiàn)用地產(chǎn)權(quán)多元化的角度探索”。此外，還有關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)制度效率的研究。顏劍鋒、楊巧（2004）通過(guò)科斯的“交易費(fèi)用”標(biāo)準(zhǔn)衡量效率，科斯以交易成本為分析工具，認(rèn)為衡量不同產(chǎn)權(quán)制度的效率標(biāo)準(zhǔn)取決與交易成本的節(jié)約，一個(gè)有效率的產(chǎn)權(quán)制度能夠有效的降低交易成本，一個(gè)低效率的產(chǎn)權(quán)制度則使交易成本非常高。作者指出“現(xiàn)行的土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制，在一定程度上節(jié)約了交易成本，提高了產(chǎn)權(quán)效率，但尚未形成與我國(guó)城市土地利用方式相適應(yīng)的高效率的土地產(chǎn)權(quán)制度”，同時(shí)探索了提高土地產(chǎn)權(quán)制度效率的途徑。對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)制度與當(dāng)前房地產(chǎn)熱的相關(guān)性問(wèn)題也有研究。鐘巖、張勇（2006）通過(guò)分析我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷推導(dǎo)出房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因在于地方政府追求高地租的激勵(lì)，而現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度又不能有效通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，指出中央政府和地方政府在土地收益上的不對(duì)稱(chēng)、