社會其它相關(guān)論文-城市化背景下的土地產(chǎn)權(quán)問題探析.doc

社會其它相關(guān)論文-城市化背景下的土地產(chǎn)權(quán)問題探析【摘要】本文是在當前中國的城市化背景下，從房地產(chǎn)開發(fā)熱和農(nóng)業(yè)可耕地急需保護的矛盾沖突著眼，剖析了沖突存在的根源，即是現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)制度，不能實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的自由交易，在缺乏土地流轉(zhuǎn)市場的情況下，政府的以“保護耕地”為目的的措施均收效不大。本文通過分析城市的特殊集聚特性，發(fā)現(xiàn)在實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)自由交易的前提下，其本身就是一種有效保護耕地的制度安排?！娟P(guān)鍵詞】土地產(chǎn)權(quán)自由交易城市化一、問題的提出近年來，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展和城市化進程的加快，農(nóng)地非農(nóng)化已是一個不可扭轉(zhuǎn)的趨勢。突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)的開發(fā)熱，在我國房地產(chǎn)市場供銷兩旺、房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展的同時，也存在著房價漲幅較快的情況，并影響到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。從2003年起，我國房價出現(xiàn)了過快上漲現(xiàn)象。2005年1一8月份，全國商品房均價為2996元/平方米，同比上18.7%。根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年1一10月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點。與上年同期相比，新建商品住房銷售價格漲幅較大的城市依次為北京(10.7%)、廈門(10.5%)、深圳(9.9%)、福州(9.6%)、沈陽(9%)、廣州(8.8%)等。2006年10月，上海市的商品房均價再次突破萬元大關(guān)，達到10714元/平方米，環(huán)比增長17.66%。與此同時，我國可耕地的面積和質(zhì)量卻在不斷的快速下降?！巴恋厥秦敻恢浮边@一名言形象地概括了土地在國民經(jīng)濟中的基礎地位和作用，可耕地更是基礎中的基礎。但是，根據(jù)全國基本農(nóng)田保護檢查統(tǒng)計顯示，目前我國在冊基本農(nóng)田面積只有l(wèi)589億畝，已經(jīng)低于上一輪全國土地利用規(guī)劃確定的1628億畝的底線。同時，我國的耕地后備資源又非常有限，據(jù)國土資源部日前公布，全國目前共有耕地后備資源總量為113億畝，耕地保護工作面臨著日益嚴峻的形勢。由此，就形成了當前我國的城市化背景下，房地產(chǎn)開發(fā)高燒不斷、房價持續(xù)高漲與耕地銳減，耕地保護和糧食安全問題緊迫的沖突。本文正是從關(guān)注這一矛盾著眼，探索這個沖突存在的根源。在研究了現(xiàn)行的我國土地產(chǎn)權(quán)制度的前提下，借鑒國內(nèi)學者關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)制度安排的研究，并且結(jié)合新制度經(jīng)濟學中產(chǎn)權(quán)理論，著重分析土地產(chǎn)權(quán)自由交易的可行性，以此作為當期尖銳沖突的解決思路。一方面，從城市組織的特性出發(fā)，探索土地產(chǎn)權(quán)自由交易的必要性與可行性；另一方面，研究了政府行為在土地產(chǎn)權(quán)制度中所扮演的角色。這兩方面是對相關(guān)學者研究的部分補充，特別是結(jié)合了我國特殊的背景和城市化進程中的問題，通過經(jīng)濟學理論，進一步為系統(tǒng)論證土地產(chǎn)權(quán)自由交易問題提供思路。二、文獻綜述關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)問題，特別是土地產(chǎn)權(quán)交易方面，中外學者都做出了大量的研究。（一）馬克思的土地產(chǎn)權(quán)制度理論的研究馬克思的土地產(chǎn)權(quán)理論主要包括土地產(chǎn)權(quán)制度及其變遷理論、土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能理論、土地產(chǎn)權(quán)結(jié)合與分離理論、土地產(chǎn)權(quán)商品化及配置市場化的理論。馬克思認為，人類社會的第一種土地產(chǎn)權(quán)制度是原始的土地公有產(chǎn)權(quán)制度，土地私有產(chǎn)權(quán)制度是在此基礎上發(fā)展起來的。而土地私有產(chǎn)權(quán)制度主要包括奴隸制土地私有產(chǎn)權(quán)制度、封建土地私有產(chǎn)權(quán)制度和資本主義土地私有產(chǎn)權(quán)制度。洪名勇（2000）全面對馬克思的原始、奴隸、封建、資本主義的土地私有產(chǎn)權(quán)制度進行了剖析，并且著重強調(diào)了資本主義產(chǎn)權(quán)制度作為最具代表性的土地私有產(chǎn)權(quán)制度所包含的內(nèi)在矛盾，從而論證了社會主義土地公有產(chǎn)權(quán)制度替代前者的歷史必然性，進一步詳細闡述了馬克思關(guān)于社會主義土地公有產(chǎn)權(quán)制度的思想。此外，還有關(guān)于馬克思土地資本化理論的研究。南京大學經(jīng)濟學院的教授葛揚（2007）對馬克思土地資本化思想進行了系統(tǒng)化、理論化的挖掘和研究。所謂資本化(Capitalization),是指任何把資產(chǎn)憑其收益轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)的現(xiàn)期市場交換價值的過程。馬克思認為,一切形態(tài)的地租都“是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)”,即地租是土地所有者出租他的土地每年獲得的超額收入。不同形式的土地所有權(quán),會產(chǎn)生不同形式的地租。但是,“不論地租有什么獨特的形式,它的一切類型有一個共同點:地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式,而地租又是以土地所有權(quán),以某些個人對某些地塊的所有權(quán)為前提?！币虼?土地的使用權(quán)價值必須要從投資土地所能帶來的收益來分析。把土地收益還原為資本價值這個資本化過程,是土地估價問題的核心。對土地使用權(quán)實行資本化,就是通過一定的手段尋找能夠帶來等值收益的“資本”價值的工具。對抽象權(quán)利的資本化,尤其是土地使用權(quán)的資本化,一般通過收益資本化的方法來計算的。在假定市場是完全競爭的條件下,土地使用權(quán)資本化可以用土地的純收益與土地使用權(quán)的資本化率的比值來體現(xiàn),用公式表示為:P=a/r公式中P為土地使用權(quán)資本,a為土地使用權(quán)潛在收益的當期貼現(xiàn)值,r為土地使用權(quán)的資本化率。由公式可知,土地收益是土地使用權(quán)資本價值的基礎,只要知道貨幣的貼現(xiàn)率,就是一個很容易計算出來的確定的數(shù)；而資本化率是土地使用權(quán)的關(guān)鍵,資本化率又稱還原利率,土地使用權(quán)價值對資本化率最為敏感。資本化率的每個微小變動,都會使土地使用權(quán)價值發(fā)生顯著改變。一般來說,資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。由于在應用收益法求取價格時,是對未來若干年純收益的貼現(xiàn),因此,土地使用權(quán)潛在收益是使用權(quán)存續(xù)期間歷年潛在收益的當期貼現(xiàn)值之和。而資本化率則是平均年收益名義值與歷年收益總額貼現(xiàn)值的比值,這時的資本化率為r0,即:r0=平均年收益名義值/歷年收益總額貼現(xiàn)值這樣,土地使用權(quán)資本價值的公式可以寫為:P=(1/r0)ai同時，需要強調(diào)的是，土地使用權(quán)的資本化價值與市場交易價格是兩個既密切聯(lián)系又存在區(qū)別的概念。土地使用權(quán)資本化公式是在假設完全競爭的市場前提下建立的,而現(xiàn)實經(jīng)濟活動總是與上述理論假設存在很大的差距,但這不影響理論對現(xiàn)實的指導作用。由此，通過葛揚教授的研究，從現(xiàn)代角度重新闡釋了馬克思的土地資本化理論，有利于全面的分析土地產(chǎn)權(quán)問題。但是，對于這個問題的闡釋，還欠缺了和當前城市化背景下諸多現(xiàn)實的結(jié)合，由此引發(fā)了本文的思考。（二）制度經(jīng)濟學角度的研究產(chǎn)權(quán)理論是新制度經(jīng)濟學的重要理論，土地產(chǎn)權(quán)也是眾多制度經(jīng)濟學家所集中關(guān)注的，特別是在中國體制改革和城市化推動的背景下，以交易成本為基礎，以科斯定理為基本原則的西方產(chǎn)權(quán)理論為中國學者提供了土地產(chǎn)權(quán)問題研究的新思路。土地產(chǎn)權(quán)包括了土地的終極所有權(quán)、土地占用權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)。根據(jù)曹建海（2001）認為，土地地塊的邊界關(guān)系決定了土地產(chǎn)權(quán)所有人在行使權(quán)利是不可避免的要給毗鄰的產(chǎn)權(quán)所有人帶來外部性（Externality），對于此類問題，科斯定理給出了零交易費用下私人產(chǎn)權(quán)交易對外部性的效率彌補，為解決外部性問題提供了全新的思路。文章提供對現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度的分析，提出了“完善土地產(chǎn)權(quán)制度要從實現(xiàn)用地產(chǎn)權(quán)多元化的角度探索”。此外，還有關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)制度效率的研究。顏劍鋒、楊巧（2004）通過科斯的“交易費用”標準衡量效率，科斯以交易成本為分析工具，認為衡量不同產(chǎn)權(quán)制度的效率標準取決與交易成本的節(jié)約，一個有效率的產(chǎn)權(quán)制度能夠有效的降低交易成本，一個低效率的產(chǎn)權(quán)制度則使交易成本非常高。作者指出“現(xiàn)行的土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制，在一定程度上節(jié)約了交易成本，提高了產(chǎn)權(quán)效率，但尚未形成與我國城市土地利用方式相適應的高效率的土地產(chǎn)權(quán)制度”，同時探索了提高土地產(chǎn)權(quán)制度效率的途徑。對于土地產(chǎn)權(quán)制度與當前房地產(chǎn)熱的相關(guān)性問題也有研究。鐘巖、張勇（2006）通過分析我國土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷推導出房地產(chǎn)價格高漲的原因在于地方政府追求高地租的激勵，而現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度又不能有效通過市場機制抑制房地產(chǎn)過熱，指出中央政府和地方政府在土地收益上的不對稱、