2012年南寧億鼎明都錦繡花園營銷推廣計劃.ppt

億鼎明都錦繡花園2012營銷推廣計劃,營銷方案目錄,2011年整體市場研究 項目本體分析 發(fā)展戰(zhàn)略定位 營銷策略 營銷推貨部署,市場研究,政策及影響分析 區(qū)域市場分析,2011年國家重點政策土地,宏觀政策分析,一、國八條之嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理： 1、今年的商品住房用地供應(yīng)不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。 2、超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)款。 3、大力推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。,二、國務(wù)院會議：加強(qiáng)土地管理做好五項工作： 1、切實加強(qiáng)耕地保護(hù)。 2、嚴(yán)格依法依規(guī)管地用地，堅決防止違法違規(guī)用地反彈。 3、堅決制止違法強(qiáng)拆行為。 4、保證今年1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地。 5、加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。,三、中國將逐步取消土地供應(yīng)雙軌制： 1、按照資源市場配置的基本原則，縮小劃撥地范圍，擴(kuò)大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應(yīng)雙軌制。 2、除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續(xù)劃撥使用外，其他用地實行有償使用。,國家要求增加土地有效供應(yīng)，并通過增加商品住房的供應(yīng)來抑制房價過快增長。,2011年國家重點政策金融信貸,宏觀政策分析,首套房首付款比例不低于30%，全國多銀行利率上浮510%， 二套房首付款比例不低于60%，多銀行執(zhí)行利率上浮1030%！,提高購房成本，不利于需求釋放！,本年上半年六次調(diào)準(zhǔn)備金率，現(xiàn)高達(dá)21.5%；三次加息，現(xiàn)1年貸款利率為6.56%！,銀根緊縮，開發(fā)商資金壓力空前！,數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行,把保證金納入存款準(zhǔn)備金率，相當(dāng)于提2.4次準(zhǔn)備金率，凍結(jié)資金約9000億！,南寧銀行房貸利率情況 中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、柳州銀行等10余家銀行，一手房的貸款，第一套首付30%，貸款利率基本都是上浮5%10%。 中國銀行第二套房的首付是60%，利率上浮15%20%。 浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行第二套房的貸款利率上浮10%20%，還有個別銀行上浮30%50%。,2011年國家重點政策保障房,宏觀政策分析,各地簽定2011年的保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，將建保障性住房1000萬套，今年確保完成500萬套 。,根據(jù)預(yù)算安排，今年中央財政投入1292.66億元用于住房保障方面。后又增加安排180億元投入。,住建部要示各地保障房11月末前須全面開工。,1,2,3,保障房建設(shè)任務(wù)在中央的強(qiáng)制下基本完成，但質(zhì)量問題頻出，與商品房品質(zhì)差距較大，預(yù)計對低檔商品房影響較大，對中高檔商品房影響有限。,住建部：截至9月底，全國保障房開工率已達(dá)98% 。1000萬套目標(biāo)基本實現(xiàn)。,保障房質(zhì)量問題堪憂： 1、河北曝光11個保障房質(zhì)量隱患； 2、廣西部分保障房用瘦身鋼筋； 3、杭州保障房“短斤缺兩”嚴(yán)重； 4、北京大興6棟保障房因質(zhì)量問題被責(zé)令拆除重建,保障房VS商品房： 1、質(zhì)量、品質(zhì)差距太大； 2、價格差距太大； 3、客戶群差距太大；,2011年國家重點政策限價令,宏觀政策分析,地方控制房價增長速度以應(yīng)對中央要求，南寧市房價漲幅不能超過10%。,數(shù)據(jù)來源：各城市房管局或政府網(wǎng),608個城市只有北京房價調(diào)控目標(biāo)為“穩(wěn)中有降”，其余全變相為“漲價令”。,4月限購細(xì)則出臺,6月劃定不受限區(qū),3月限購,3月，南寧市正式全面執(zhí)行限購令，覆蓋六大城區(qū)全部住宅項目。,4月中旬，南寧本地限購細(xì)則出臺后，房管局悄然對南寧市無街道辦管轄解除限購，包括項目所在的核心區(qū)。,在6月初，南寧市房產(chǎn)局正式劃定不受限購區(qū)域。含仙葫、五象新區(qū)核心區(qū)、龍崗片區(qū)、以及興寧區(qū)的三塘片區(qū)。對于各樓盤的要求是：1、禁止高調(diào)宣傳2、禁止提價超過10%。,2011年國家重點政策限購令之南寧版,宏觀政策分析,為保障地方財政收入，地方政府對限購令以局部松綁應(yīng)對。,政策影響分析,南寧市住宅供應(yīng)量情況,限購,限購后，較多樓盤工程進(jìn)度放緩，拉長預(yù)約期?；蛞騼碗y度大而采取少量多推的形式。 進(jìn)入8月后，為保障回款，市場供應(yīng)量持續(xù)增大，這樣的趨勢還將持續(xù)到年末。,南寧市住宅簽約情況,數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局,1-2月份，為趕搭限購末班車，簽約量環(huán)比大幅上漲。 限購后，3-10月份南寧簽約量持續(xù)在低位徘徊，與去年同期相比下滑24%。,限購,政策影響分析,近期流拍土地情況,GC2011-106,競拍人數(shù)不足而流拍,住宅市場的低迷已傳導(dǎo)至土地市場，致使911月三地塊流拍。,無人參報而流拍,政策影響分析,數(shù)據(jù)來源：輝煌集團(tuán)市場部監(jiān)測, 50, 400,600,300,200,400,2600,2011年各月代表性樓盤價格變化情況,限購,政策影響分析,近期促銷樓盤情況,榮和旗下項目近期優(yōu)惠明細(xì)： 老業(yè)主每成功推薦一名新客戶購房，購買120平方米以下的戶型，老業(yè)主可獲2000元獎勵。 購買121200平方米戶型，老業(yè)主可獲4000元獎勵。 購買201平方米以上戶型及商鋪，老業(yè)主可獲6000元獎勵。 凡持有2010、2011年結(jié)婚證書購房可獲享1%的優(yōu)惠。 老業(yè)主推薦的新客戶購房、購鋪還可獲得額外99折優(yōu)惠。,江宇世紀(jì)城近期優(yōu)惠： 泛銷售可獲得2萬元獎勵或者5萬元置業(yè)購房禮金卷。 憑學(xué)歷證書最高可獲2萬元購房優(yōu)惠。 憑結(jié)婚證，小孩出生證創(chuàng)業(yè)證預(yù)約后開盤成交客戶，可分別額外享受1萬元置業(yè)基金。 成為會員，可憑積分可兌換獎品。,翰林美筑近期優(yōu)惠： 20套一口價房源，價格約6400元/。,紅日江山近期優(yōu)惠： 不分樓層、不分戶型一口價，最高優(yōu)惠12萬每套。,振業(yè)青秀山1號近期優(yōu)惠： 首付8萬起，首次置業(yè)認(rèn)購90以下產(chǎn)品，申請可獲8-12萬首次置業(yè)基金以及交通基金； 改善換房認(rèn)購120以上產(chǎn)品，可申請10萬-12萬換房基金；,龍胤當(dāng)歸近期優(yōu)惠： 購房有8.6折優(yōu)惠，另外推出10套7折特價房銷售。,政策影響分析,2011年住宅成交簽約價格占比情況,限購后，5000-7000元/平米住宅成交比重超過6成，為市場主流。 7000-9000元/平米僅占20%，僅高性價比產(chǎn)品成交較好。 9000元/平米以上產(chǎn)品成交比重低，特別是萬元以上的高端盤滯銷。,政策影響分析,2011年簽約戶型情況,總體市場,數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局,限購前由于有團(tuán)購項目的大面積戶型搶簽約，因此主力簽約戶型為2房、2+1房，3房。 限購后，三房戶型簽約量急速下滑緊湊實用的2+1房戶型增長迅猛，此類戶型主要在7000元/平米以下項目暢銷。,5,4,3,2,1,國家政策持續(xù)嚴(yán)厲，地方政策略有松綁，但難以撼動大局;,限購下，南寧樓市住宅成交量應(yīng)聲下跌，中低價位簽約比重大；,樓市熱度下降傳導(dǎo)至土地市場，開發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓麓?,限購后緊湊型2+1戶型需求爆增，大戶高端盤走貨緩慢；,近期市場促銷力度加大，開發(fā)商欲回籠資金而放量放價。,政策及總體市場,小結(jié),2011年后市政策預(yù)測,政策預(yù)測一：房價上漲過快的二三線城市將陸續(xù)被限購,6、7月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比漲幅下降的只有4個，漲幅居前的均為二三線城市，且同比漲幅大都超過5%，已經(jīng)取代北京、上海、廣州、深圳等一線城市，領(lǐng)漲全國房價。,國務(wù)院總理溫家寶7月12日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，要求二三線城市房價上漲過快須限購。,住建部提出5條限購標(biāo)準(zhǔn)，要求符合2條則可納入限購。,岳陽曾以同比20%以上的房價獨占大中城市房價漲幅榜頭名，還有吉林、東莞、惠州、中山 、煙臺、鄂爾多斯 、唐山等城市因房價上漲過快已被國家重點監(jiān)控。,宏觀政策分析,浙江臺州、衢州已成為第三批出臺限購的兩個城市。,9月5日，廣東韶關(guān)市發(fā)布了關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房價格的通知，在韶關(guān)的示范效應(yīng)下，珠三角其他符合限購政策的城市，包括珠海、中山、東莞、惠州、江門、湛江、清遠(yuǎn)、肇慶等二、三線城市，都陸續(xù)出臺限價政策以防止被限購。 但目前還有較多二三線城市價格還在上漲，國家為鞏固調(diào)控效果，還將要求更多城市加入限購。,2011年后市政策預(yù)測,政策預(yù)測二：金融政策持續(xù)緊縮，開發(fā)商及購房者壓力持續(xù),宏觀政策分析,央行行長周小川： 存款準(zhǔn)備金率調(diào)整沒有上限！,保證金納入存款準(zhǔn)備金,南寧部分銀行利率執(zhí)行情況,政策預(yù)測三：住房信息系統(tǒng)試點聯(lián)網(wǎng)進(jìn)度慢，“限購取消”仍未知,2011年后市政策預(yù)測,宏觀政策分析,住建部：住房信息系統(tǒng)完善后將取消限購。,住建部部長姜偉新：樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法，住建部正努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，準(zhǔn)備先在40個城市進(jìn)行試點。在今年年底以前，住建部將把這40個重點城市的信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，然后盡快實行全國的聯(lián)網(wǎng)，待住房信息系統(tǒng)完善后將取消限購，但目前聯(lián)網(wǎng)進(jìn)度慢，預(yù)計年內(nèi)無法完成40城市聯(lián)網(wǎng)。 另外，后期還將以房產(chǎn)稅來取代限購。,南寧個人住房信息計劃10月底全國聯(lián)網(wǎng) 進(jìn)一步遏制炒房。,數(shù)據(jù)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后，購房人擁有的住房情況，家底等能從網(wǎng)絡(luò)上了解到，同時，司法、公安、民政、稅務(wù)等部門也能通過個人住房信息的聯(lián)網(wǎng)獲益，民政部門想知道某位市民申請低保時，是否擁有他處住房，可以通過個人住房信息系統(tǒng)查詢這位市民擁有住房情況。目前已至10月底，但聯(lián)網(wǎng)還未完成。 南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人,政策預(yù)測四：樓市進(jìn)入深度博弈時期，年內(nèi)政策不可能放松！,2011年后市政策預(yù)測,宏觀政策分析,表現(xiàn)一：佛山松綁限購當(dāng)日被中央叫停！,表現(xiàn)三：溫總理在南寧參會期間重申：各級政府要切實采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。,表現(xiàn)二：70個大中城市房價連續(xù)五個月環(huán)比下降的城市增多，上海等一線城市全國品牌房企引領(lǐng)降價！,上海樓市引領(lǐng)全國降價潮，房企巨頭加入七折軍團(tuán),人民日報：樓市調(diào)控面對降價風(fēng)波不能動搖！,“叫板中央”，只能被打！,房價現(xiàn)下行態(tài)勢，不能讓成果付之東流！,關(guān)鍵時期要穩(wěn)住，不能再次出現(xiàn)“空調(diào)”！,指標(biāo)說明：“一手房推貨樓盤、量”為實際上市銷售的貨量 數(shù)據(jù)來源：輝煌集團(tuán)市場部監(jiān)測,根據(jù)我司對南寧市各樓盤施工進(jìn)度的跟蹤，今年12月，欣隆盛世、雅里人家等多個項目陸續(xù)上市銷售，與在售項目的持續(xù)供貨疊加，將令年末市場推貨量達(dá)到6000套左右，市場供貨壓力巨大，競爭激烈。,213%,-33%,35%,由于今年國家的宏調(diào)調(diào)控仍有趨嚴(yán)的可能，本地政策或有松動但全面的反轉(zhuǎn)的可能性不大。 根據(jù)限購后市場簽約量同比下滑33%的情況預(yù)測，最后兩個月住宅簽約量預(yù)計同比下滑35%，僅26萬平米左右。,總體市場,預(yù)測：供貨壓力大，需求仍受制約，成交難反轉(zhuǎn),限購六個月來，市場處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。鑒于年底政策環(huán)境仍對市場不利，且一線城市出現(xiàn)品牌房企降價的開始，預(yù)計后市的住宅簽約價格保持在6500-6800元/之間波動，同時不排除出現(xiàn)為爭取資金回籠而引發(fā)的價格戰(zhàn)。,預(yù)測：價格將在6500-6800元/平米波動,總體市場,指標(biāo)說明：“一房簽約價格”為辦理簽約的貨量價格 數(shù)據(jù)來源：南寧房管局,1,限購及金融信貸政策短期不會放松，國家為保證調(diào)控成果，政策仍將持續(xù)嚴(yán)厲；,政策及總體市場,發(fā)展趨勢小結(jié)及啟示,后市市場仍將由政策主導(dǎo)，未來兩年內(nèi)不確定因素較多。開發(fā)商對市場預(yù)期不可過高， 以降低銷售風(fēng)險！,2,年底樓市供應(yīng)加大，競爭加劇，成交價格預(yù)計在大力促銷中有所波動，成交量相對有所提升，但總體銷量仍然難以反轉(zhuǎn).,市場研究,政策及影響分析 區(qū)域市場分析,項目所在區(qū)域在售樓盤分布圖,本項目臨近朝陽商圈、東溝嶺片區(qū)、城北片區(qū)三大片區(qū)。區(qū)域中處于銷售期的項目共有8個，正接受咨詢的項目2個。,區(qū)域市場,中海雍翠峰,天健世紀(jì)花園,項目所在區(qū)域在售及咨詢樓盤基本情況,區(qū)域市場,項目所在區(qū)域在售樓盤內(nèi)部配套情況,大規(guī)模項目中商業(yè)、停車場、園林水景等內(nèi)部配套完善，部分項目設(shè)置了泳池、會所、幼兒園等配套； 而中小規(guī)模在售項目主要以大型商業(yè)、空中花園、地下停車場為主，內(nèi)部配套相對欠缺。,區(qū)域市場,數(shù)據(jù)來源：輝煌地產(chǎn)市場部監(jiān)測 統(tǒng)計時間：2011年11月,供應(yīng)主力戶型：81-902+1房是近期片區(qū)主力供應(yīng)產(chǎn)品，其次是81-902+2房和48-601+1房。,近期暢銷戶型：81-902+1房、2+2房、101-1103+1房和51-601+1房等中小面積的增值房型是近期暢銷戶型。,區(qū)域市場,在售項目近期供求情況,區(qū)域市場,2011年11月南寧市商品住宅累計簽約2006套，面積18.57萬平方米，環(huán)比分別下降3.88% 、7.07%，同比下降26.44%、33.38%，簽約均價環(huán)比、同比均呈現(xiàn)小幅下降趨勢。 另外，商鋪簽約量上升，共簽約93套，環(huán)比增長63.16%，簽約價格小幅上揚；二手商品住宅量升價跌，共成交718套，環(huán)比下降30.78%。,全市住宅簽約情況,區(qū)域市場,項目所在區(qū)域在售樓盤近期價格,區(qū)域內(nèi)望州路沿線樓盤主力價格在6200-6500元/平米（毛坯），北湖路沿線樓盤價格主力在6400-6800元/平米（毛坯），明秀路一帶價格同樣以6400-6800元/平米為主。朝陽商圈產(chǎn)品價格在對比樓盤不多臨近的邕景臺6200元/平米。,區(qū)域市場,項目所在區(qū)域二手物業(yè)價格情況,商鋪：片區(qū)內(nèi)無二手商鋪放盤，結(jié)合租金按回報率8%計算，可以反推出片區(qū)內(nèi)主干道商鋪價格約15000-18000元/ ，非主干道商鋪價格約6000-7500元/ 。,住宅：片區(qū)內(nèi)二手商品房交易旺盛，目前商品房價格處于中等水平。,車位：早期的商品房項目無二手車位銷售，現(xiàn)基本以月租形式由物管公司向業(yè)主收取租金 。,項目所在區(qū)域在售樓盤銷售進(jìn)度,未來項目所在區(qū)域內(nèi)將有多個大項目在2011年進(jìn)入市場，榮和MOCO、榮和山水綠城、江宇世紀(jì)城并都在銷售初期；現(xiàn)大都已經(jīng)進(jìn)入一期產(chǎn)品銷售尾期；二期新品即將面世的過渡期。將對未來項目入市產(chǎn)生最直接的競爭態(tài)勢。,區(qū)域市場,7,5,4,6,8,2,本項目未來主要競爭項目,1,本項目,3,1,2,3,持續(xù)供貨項目,潛在項目,綜合以上項目的銷售進(jìn)度情況，可見，在本項目的銷售期內(nèi)，將有以下項目也正處在主要銷售階段中，分布在城北、東溝嶺、長罡路、朝陽商圈四個片區(qū)內(nèi)。,朝陽商圈,城北片區(qū),東溝嶺,望州長堽片區(qū),區(qū)域市場,區(qū)域內(nèi)后續(xù)供應(yīng)戶型預(yù)測,為迎合市場的主流需求，絕大部分項目戶型產(chǎn)品以90平米以下戶型為主。,區(qū)域市場,重點競爭項目分析,1,2,廣運都市景苑,榮和山水綠城,在眾多潛在項目中，與本項目周邊環(huán)境最為相似的片區(qū)是長罡路片區(qū)，該片區(qū)內(nèi)項目將成為本項目的直接競爭對手。以下我們將對二個知名開發(fā)商的項目做重點分析。,區(qū)域市場,競爭個案分析,榮和山水綠城,A1戶型 一房二廳68.8,A3戶型 二房二廳80.89,D2-1戶型 三房二廳 119.86,D2-3戶型 四房二廳 142.9,注：圖片為樣板房,項目2010年底預(yù)約進(jìn)入市場，以短平快的手段短時間預(yù)約并出貨。 由于受到新政以及項目位置的影響，銷售速度緩慢。,）,注：以上價格為公開推售貨量價格，不含團(tuán)購價格,購房者主要來自本省內(nèi)的其他城市及外省市（均超過4成），南寧市居民占15%。 2011年，項目的購房主體比例開始轉(zhuǎn)變，受到新政影響，前四月區(qū)外客戶購房比重下滑，本市及區(qū)內(nèi)客戶比重上升。 項目有相對部分客戶為外省投資客，但進(jìn)入2011年第四季度后，該部分客群受政策影響而離場。,項目周邊環(huán)境臟、亂、差。且人口素質(zhì)較低。 交通現(xiàn)下情況不便利。,區(qū)位：明秀東路，周邊圍繞多個舊國企改制單位。 配套：周邊生活配套豐富、生活便利度高 景觀：臨近獅山公園 戶型：中小面積戶型為主，實用緊湊，客源廣泛 品牌：榮和集團(tuán)在南寧有多個成功案例，知名度高,項目競爭力,制約因素,榮和山水綠城,競爭個案分析,廣運都市景苑,戶型優(yōu)點： 1、戶型方正 2、該戶型有著2.8米超進(jìn)深陽臺，4.5米超寬客廳，而且各臥室均有大飄窗。 3、南北對流,缺點： 1、樓間距太小，通風(fēng)采光，私密性不夠好 2、景觀點少 3、贈送面積少,戶型： 3房 建筑面積：122,2011年首期開盤銷售80，此后均為自然銷售并推售特惠房。 11月11日-30份兩次加推銷售情況樂觀，但由于受新政影響，銷售量放緩。,（復(fù)式）,（復(fù)式）,老瓶新酒，推廣、貨量及品質(zhì)上有很大下滑。,區(qū)域：友愛衡陽路口，交通便利配套齊全。商業(yè)、居住氛圍濃厚。 配套：周邊配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、商場、銀行近在咫尺。 影響力：本區(qū)域最早進(jìn)入市場項目，二手房需求量大,項目競爭力,制約因素,廣運都市景苑,項目本體分析,項目地段分析 項目地塊分析 項目規(guī)劃分析 項目產(chǎn)品分析,位于城區(qū)中心，交通發(fā)達(dá)，城市配套齊全且完善，集中了大量的政治、文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑、公園等單位及機(jī)構(gòu)。夢之島百貨擬在中華友愛路口開店，這也豐富了項目地段內(nèi)的百貨類商業(yè)配套。,政,政,政,政,政,政,政,政,文,文,文,文,文,綠,綠,綠,+,文,文,+,+,+,政,文,文,文,文,文,政,文,政,政,菜,菜,餐,餐,餐,餐,餐,餐,餐,餐,餐,商,商,商,朝陽商圈,東葛商圈,東溝嶺新區(qū)圈,北湖商圈,本案,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,交通便捷，配套成熟完善，老城區(qū)人口密度大,地塊四至狀況 舊城區(qū)印象，配套完善但區(qū)域檔次感較低,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,本案,北面緊靠6-8F的南棉居 住小區(qū)、南城百貨生活 區(qū)及倉庫； 成熟的南棉商業(yè)街近在 咫尺；,東面緊鄰唐山路舊生活區(qū)， 6-8F建筑樓體，形象較差；,西面緊靠友愛廣場， 娛樂設(shè)施齊全； 毗鄰市政道路；,南面毗鄰唐山路，直面6-8F的單位生活區(qū)； 與古玩一條街為鄰，來往人群較多，繁雜喧鬧； 直對高架鐵路，火車噪音困擾；,西至,北至,東至,南至,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,地塊四至狀況北至,緊挨南寧百貨、南棉的陳舊建筑，均為6-8層，視野上對項目影響不大，但形象上有較大打折；,可在短短5分鐘內(nèi)步行至南棉商業(yè)街，路程非常方便，且不受其商業(yè)喧鬧的干擾。,本案,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,地塊四至狀況東至,項目東面是唐山路生活區(qū)，均是9F以下的單位住宅樓，密度廣樓體陳舊且居民素質(zhì)較低，對項目形象的提升造成一定影響；,本案,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,地塊四至狀況南至,南面與單位宿舍生活片區(qū)，均為6-8層，通風(fēng)、視野均影響不大，形象較差；,與本區(qū)域較為出名的古玩城一條街咫尺相鄰，釋放著一股文化蘊含，對項目的形象上有一定的附加價值； 南靠唐山路，車流人流較大，道路擁擠，噪音粉塵影響較大。,距離項目50米處設(shè)立著一座鐵路橋，火車經(jīng)過的噪音干擾對項目造成了威脅；,本案,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,地塊四至狀況西至,西面毗鄰市政路，噪音粉塵不可避免；,緊挨市政綠化設(shè)施友愛廣場，相當(dāng)于項目的私有廣場；,本案,朝陽溪沿岸景觀,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,地塊資源狀況居住朝陽溪畔，與人民公園為鄰,本案,人民公園景觀,項目東南面直望優(yōu)美、生態(tài)的人民公園；,項目西南面比鄰朝陽溪濱水景觀帶綠化景觀；,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,1#,2#,3#,4#,5#,項目景觀分析,西面：友愛廣場,南面：朝陽溪景觀,北面：南棉商業(yè)街,東面：唐人文化街,N,本區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀,過往規(guī)劃項目（2003年）： 中華園湖立交橋。計劃投資1.2億元,設(shè)計中的立交橋是上跨鐵路、連接園湖路及中華路、望州路的十字互通立交橋。開工時間未定。 園湖北路延長線。園湖北路將向北打通，連接明秀路。 具體規(guī)劃未定，開工時間未定。,中華路,中華路交通狀況,過往規(guī)劃,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,未來區(qū)域交通升級潛力明顯，推動地塊價值,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,L型建筑布局； 住宅呈南北朝向，南北均無高層建筑摭擋； 公寓呈東西朝向，公寓部分西曬較為嚴(yán)重，整體通透性強(qiáng)，通風(fēng)采光優(yōu)越。,公寓,住宅,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,2層臨街商鋪，彌補內(nèi)部配套不足的缺憾 現(xiàn)代感氣息濃厚，6米架空層令空間精致大氣 2層地下停車場，車位配比較為充足,15F 2梯3戶,垃圾 收集站,1#,2#,3#,4#,5#,32F 2梯4戶,32F 2梯4戶,32F 2梯4戶,32F 2梯18戶,2F 臨街商業(yè),2F 臨街商業(yè),SWOT分析,優(yōu)勢： 項目地段優(yōu)越，周邊配套完善。項目周邊區(qū)有較多古文化街道，有著較為濃厚的文化底蘊。建筑均為高層，周邊視野開闊無遮擋。2層臨街商鋪，彌補內(nèi)部配套不足的缺憾?，F(xiàn)代感氣息濃厚，6米架空層令空間精致大氣。2層地下停車場，車位配比較為充足,對策： 繞過項目規(guī)模和公司品牌，強(qiáng)調(diào)項目品質(zhì)及其優(yōu)越的地段和公共配套，轉(zhuǎn)移客戶注意力，達(dá)到銷售目的。,潛在威脅： 周邊區(qū)域天成一品、盛天果嶺、盛天公館等項目的競爭。,劣勢： 項目體量不大，不能形成規(guī)模效應(yīng)。同時項目為開發(fā)商在南寧的第一個項目，無品牌效應(yīng)。,項目特征分析地段/地塊/規(guī)劃/產(chǎn)品,戶型統(tǒng)計,總結(jié)：1、高層住宅部分大于90的戶型，套數(shù)占項目總套數(shù)的35% ，而大于120 的戶型更占了22%，在目前政策影響下，此類戶型面臨一定銷售難度； 2、2+1房，3+1房及3+2房占到總貨量的32%，贈送面積的附加值帶來了一定的競爭力； 3、產(chǎn)品面對的客戶群將是以“改善居住條件”為目的，滿足一家多口的家居所需。,1號樓分析,整體： 一號樓共一個單元，兩梯三戶。一層、二層為商鋪，三層到15層為129平、65平的戶型單位。外立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格。 優(yōu)勢： 梯棟南北通透，產(chǎn)品通風(fēng)采光的性能較佳，其南、東、北三面為多層建筑，自身建筑為高層，視野開闊，無遮擋。樓棟為兩梯三戶，梯戶比例較高，有較大競爭優(yōu)勢。 劣勢： 周邊建筑為多層建筑，樓棟6層以下戶型視野受到限制。并且樓棟是臨街產(chǎn)品，一定程度上將會受到道路人車流噪聲的影響。二號樓建筑為31層，對一號樓將會形成一種壓迫感，對銷售引導(dǎo)有一定影響。 對策： 6層以下住戶視野受限制，可從內(nèi)部園林景觀上進(jìn)行引導(dǎo)。無景觀的，建議從低樓層總價較低、出入方便的角度引導(dǎo)客戶。對于吵雜的環(huán)境，建議開發(fā)商選用真空玻璃，從產(chǎn)品角度進(jìn)行有效控制。而樓體受壓迫感，可從產(chǎn)品為兩梯三戶的角度進(jìn)行引導(dǎo)，由客戶權(quán)衡。 關(guān)鍵賣點： 兩梯三戶、稀少板式建筑、三面采光、視野開闊 潛在威脅： 競爭項目推出同類產(chǎn)品的競爭威脅。,1號樓分析,戶型配比：,三室兩廳A1戶型分析,整體： 戶型靠樓棟兩側(cè)，面積約為130平，三室兩廳兩衛(wèi)。均為南北通透戶型，戶型全明，采光點多。 優(yōu)勢： 戶型南北通透，130平三室舒適戶型，270度全明設(shè)計，無暗室。各大功能分區(qū)合理，動靜分離?？蛷d和南向臥室向南或東有較開闊視野。 劣勢： 戶型所帶的兩個獨立陽臺均為北向，對于生活中衣物晾曬將很難采到陽光。 對策： 陽臺晾曬衣物沒有問題，僅是陽光直射時間較少。另外戶型也有大型客廳觀景陽臺，客戶完全可以利用觀觀景陽臺空閑時間來進(jìn)行晾曬衣物。 關(guān)鍵賣點： 南北通透、戶型合理、贈送面積、視野開闊 潛在威脅： 競爭項目推出同類產(chǎn)品的競爭威脅。,兩室兩廳A2戶型分析,整體： 戶型為兩房兩廳，約65平米建筑面積。位于樓棟中間，北面有電梯過道。整個戶型非常方正，內(nèi)部格局分布較合理，略顯緊張。 優(yōu)勢： 65平米小戶型，做成兩室，功能齊全，雙陽臺配置，且均為南向。贈送面積較多。 劣勢： 65平米做成兩室，使得主次臥室面積稍小，影響了臥室舒適性。戶型北夾在樓體中間，通透性受到影響，且視野只有南向一個方向，視野局限性較大。,對策： 強(qiáng)調(diào)戶型的實用性和其低總價性，此種戶型非常稀缺，市場供應(yīng)較少。很適合手頭資金不多又需要兩室房子的剛需客戶。以此引導(dǎo)客戶成交。 關(guān)鍵賣點： 65平小戶功能齊全、贈送面積較多、雙陽臺配置 潛在威脅： 競爭項目中盛天果嶺以后也會推出大量的緊湊型小兩室。,2號樓分析,整體： 二號樓也僅一個單元，兩梯四戶1、2層為商鋪，332層為住宅，產(chǎn)品是為兩室、3+1、3+2的戶型。外立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格。 優(yōu)勢： 戶型為高層建筑，15層以下南北視野開闊，15層以上南、北、東三面視野。北向可觀項目自身園林景觀。 劣勢： 15層以下產(chǎn)品，東西兩側(cè)都會有建筑遮擋，視野受到限制。并且樓棟靠近道路，會有噪聲、粉塵的影響。 對策： 建議開發(fā)商產(chǎn)品采用中空玻璃，杜絕噪聲、粉塵。15層以下南北向的視野同樣較好，并且南向還有可能看到人民公園，景觀較佳。 關(guān)鍵賣點： 三面視野、板點結(jié)合式建筑、俯瞰景觀園林 潛在威脅： 潛在競爭對手的競爭，以及產(chǎn)品本身面積稍大，銷售存在引導(dǎo)困難。,2號樓分析,B1戶型分析,整體： 戶型為132平米的3+1室，位于樓棟的西南角，兩面采光。南向視野開闊。 優(yōu)勢： 戶型南北通透，高層位置南向視野開闊。贈送一房。并且有兩個陽臺，相當(dāng)于贈送一個陽臺。室內(nèi)布局合理。 劣勢： 客廳位于戶型的北部，景觀陽臺朝西向，正對向3號樓，視野較差，且沒有景觀。 對策： 將客廳內(nèi)的沙發(fā)位置和電視墻位置對調(diào)，對調(diào)以后沙發(fā)位置可直接觀景項目內(nèi)部園林景觀。并且強(qiáng)調(diào)，景觀陽臺可直接觀賞內(nèi)部園林景觀引導(dǎo)客戶。 關(guān)鍵賣點： 3+1戶型贈送一房、南向主臥視野開闊、 潛在威脅： 戶型弱點比較明顯，雖南北可通透，但通透性稍差。戶型面積又較大，景觀不足。對銷售引導(dǎo)有一定影響。,B2戶型分析,整體： 戶型位于樓棟中間，為71平米的2房戶型。整個戶型方正，設(shè)計有兩個陽臺。 優(yōu)勢： 71平米兩室兩廳戶型，總價較小，戶型緊湊。市場接受度高。 劣勢： 戶型位于樓棟中間，景觀視野受到一定限制，只可南向觀景。 對策： 戶型數(shù)量稀少，并且配置雙南向陽臺?？們r較低。市場供應(yīng)量少，以此引導(dǎo)客戶轉(zhuǎn)移關(guān)注點。 關(guān)鍵賣點： 緊湊兩室總價低、雙陽臺設(shè)計相當(dāng)于贈送一個陽臺 潛在威脅： 緊湊戶型明年會有天成、果嶺等樓盤大量推出，競爭壓力較大。,B3戶型分析,整體： 戶型位于樓棟東側(cè)的86平兩房兩廳，成狹長型，南北通透。贈送一室，整體布局較為合理?？蛷d可觀項目園林景觀。 優(yōu)勢： 戶型南北通透、設(shè)計為2+1增值戶型，面積合理利用，無浪費。 劣勢： 戶型客廳和餐廳較近，略顯擁擠。衛(wèi)生間直接對餐廳，很不雅。客戶會有異議。 對策： 將衛(wèi)生間的門，改到右側(cè)，對向次臥室。對于餐廳過小的問題，建議將現(xiàn)有餐廳改成吧臺，增加客廳的情調(diào)。把增值陽臺部分改成餐廳，同時還可以用作晾曬衣物。一舉兩得。 關(guān)鍵賣點： 南北通透、2+1增值戶型、三面開闊視野景觀 潛在威脅： 競爭項目推出同類產(chǎn)品的競爭威脅。,B4戶型分析,整體： 戶型為132平的3+2房，位于2號樓北側(cè)。三面采光、三面視野，戶型方正，贈送面積較多。 優(yōu)勢： 戶型三面采光、三面視野，可直觀項目園林景觀，三陽臺設(shè)計，贈送面積較多。戶型功能區(qū)分明顯，分配合理。 劣勢： 戶型為北向，不能接受陽光直射。視野也只限在北向和東向。購買大戶形勢客戶，會對此有一些顧慮。 對策： 從戶型三面采光，三面視野，通透明亮。無鄰居，居住相對安靜，早晨同樣可以接受到陽光直射等戶型的優(yōu)點來引導(dǎo)客戶。 關(guān)鍵賣點： 東西通透、三面采光、三面視野、贈送面積多 潛在威脅： 購買大戶型房子的人，對戶型的朝向會有一定要求。房子位于北側(cè)，在銷售引導(dǎo)上有一定困難。,3、4號樓分析,整體： 3、4號樓為點式設(shè)計 ，均為兩梯四戶。戶型為105的2+1和120平的3+1戶型。外立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格設(shè)計。 優(yōu)勢： 點式樓棟設(shè)計較多，市場認(rèn)識較高。戶型設(shè)計較為合理，競爭力較強(qiáng)。戶型均為三面通風(fēng)采光，視野較好。 劣勢： 既靠近道路又靠近社區(qū)大門，會有一定的噪音。同時兩棟樓東西兩側(cè)都會有高層建筑，影響視野。 對策： 產(chǎn)品琉璃建議開發(fā)商采用中空琉璃，杜絕噪聲、粉塵的影響。兩棟樓均有南北向視野，并且視野開闊。對居住無影響。 關(guān)鍵賣點： 戶型為N+1增值戶型，面積適中、南北向均有開闊視野 潛在威脅： 明年會有大量競爭項目入市，同樣也會推出具有競爭力的N+1戶型，競爭壓力較大。,3、4號樓分析,C1戶型分析,整體： 戶型位于樓棟南側(cè)，為105平米的2+1戶型。整個戶型格局合理，動靜分離。且為多陽臺設(shè)計，有一定的面積贈送。 優(yōu)勢： 贈送面積較多，整個戶型面積贈送達(dá)到6個平米。各功能布局較合理，客廳和主臥均為南向，視野開闊。高層位置南向無遮擋。大陽臺大客廳設(shè)計 。 劣勢： 105平米的戶型雖贈送一室，但贈送的室面積較小，只可用作書房。對需要三臥室的客戶有一定影響。 對策： 戶型整體為舒適性兩居，贈送面積較多。居住舒適，贈送的小房間，建議用作書房，如果客戶需要三房，小房間則可做為嬰兒或兒童房間，也不成問題。 關(guān)鍵賣點： N+1房贈送面積較多、大陽臺且南向無敵景觀 潛在威脅： 競爭項目的同類產(chǎn)品入市競爭。,C2戶型分析,整體： 戶型為120平米3+2戶型，位于樓棟的北側(cè)，可北向觀園林景觀，北向視野開闊。次臥可南向觀景。室內(nèi)布局合理，過道稍長，占用一些面積。 優(yōu)勢： 三面采光，視野較好，并且為360度全明戶型。戶型為N+1增值戶型，并設(shè)計有兩個大陽臺，贈送面積較多，競爭力較強(qiáng)。 劣勢： 陽臺的櫥柜設(shè)計，對以后改成餐廳有一定影響。室內(nèi)過道稍長，占用了一些面積。,對策： 建議直接將南部贈送陽臺部分的墻體拆除，讓陽臺和過道連接，用作餐廳面積大氣，同時過道部分也被納入餐廳，視野明顯開闊。 關(guān)鍵賣點： N+1增值戶型、三面采光視野開闊、北向視野無限 潛在威脅： 競爭項目的入市會有大量類似戶型投入市場，競爭壓力較大。,5號樓分析,整體： 5號樓為32層高層，2梯18戶，全部為小戶型設(shè)計。1、2層為商業(yè)部分，3到32層為住宅 部分。外立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格設(shè)計 。 優(yōu)勢： 5號樓為東西朝向，其西部方向為友愛廣場，東部為園林景觀。東西兩側(cè)均視野開闊，景觀較佳。同時，小戶型的設(shè)計面積也較齊全。 劣勢： 所有戶型均為長方形設(shè)計 ，可選擇性較小。 對策： 如果客戶選擇小面積小戶，則告知大多數(shù)小面積小戶均為單間形式。如果選擇五六十平米，稍大的單間，而對戶型不滿意的，則可以建議其購兩套小面積小戶型，打通組合后使用。并且該樓棟每個戶型均可觀景，景觀較佳 ，也可 以地段、景觀對客戶進(jìn)行引導(dǎo)。 關(guān)鍵賣點： 東西向景觀均絕佳、總價較低 潛在威脅： 盛天果嶺也有大批量的小戶型規(guī)劃，而我項目小戶業(yè)數(shù)量達(dá)540戶，銷售周期較長，競爭壓力較明顯。,5號樓分析,C2戶型分析,優(yōu)勢： 所有戶型均為公寓，總價較低。對投資客的吸引較大。 劣勢： 所有戶型均為長方形設(shè)計 ，客戶選擇性不大。如果不接受此戶型，則無其它戶型可選。 對策： 如果客戶選擇小面積小戶，則告知大多數(shù)小面積小戶均為單間形式。如果選擇五六十平米，稍大的單間，而對戶型不滿意的，則可以建議其購兩套小面積小戶型，打通組合后使用。并且該樓棟每個戶型均可觀景，景觀較佳 ，也可 以地段、景觀對客戶進(jìn)行引導(dǎo)。 關(guān)鍵賣點： 絕佳東西向景觀、低總價 潛在威脅： 盛天果嶺的競爭產(chǎn)品入市，對銷售形成沖擊。戶型單一。,SWOT分析,商鋪產(chǎn)品分析,一層商鋪共23間，主力面積50-60，主力開間4.5M-5.5M，進(jìn)深約10M,一層街鋪,車 流 走 向,車流走向,一層街鋪,二層商鋪共23間，主力面積50-60，主力開間4.5M-5.5M，進(jìn)深約10M,商業(yè)裙樓 為通鋪， 約820 ,商鋪產(chǎn)品分析,優(yōu)勢： 所有商鋪均為一線臨街商鋪，人流量大，展示面寬，商鋪外立面統(tǒng)一均衡，適合同行業(yè)商家入駐，商鋪的體型適合前店后廠的經(jīng)營模式。 劣勢： 所有商鋪均為長方形設(shè)計，客戶選擇性不大。如果不接受此這樣的商鋪形態(tài)，則無其它鋪型可選。 對策： 統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)類型，將行業(yè)氣氛帶出。 潛在威脅： 周邊區(qū)域商業(yè)定位較底，要想突圍出來有一定的難度。,約4.5M,約6.5M,商鋪產(chǎn)品分析,優(yōu)勢： 商鋪面積較一樓小，投入資本壓力銳減，連廊式退距設(shè)計可以增加鋪面的檔次感，通過將連廊進(jìn)行包裝可以形成一定的行業(yè)氛圍例如將業(yè)態(tài)規(guī)劃為大型餐飲，則可以根據(jù)餐飲的風(fēng)格將連廊也設(shè)計為統(tǒng)一的裝修風(fēng)格。 劣勢： 所有戶型均為長方形設(shè)計，客戶選擇性不大。如果不接受此戶型，則無其它戶型可選，二樓商鋪客流量較底，會出現(xiàn)投資與回報率的比例失衡的情況。 對策： 通過招商方向的引導(dǎo)，將客戶對于二樓商鋪沒有客流的擔(dān)憂消除。,約11M,約4.5M,優(yōu)勢： 通鋪型商業(yè)體，進(jìn)可攻，退可守，可容納中型的超市或者品牌餐飲機(jī)構(gòu)，也可以將商鋪盡心細(xì)化劃分后分散租給投資的小商鋪，且處于交通最便捷的T字路口，人流，車流沒有任何擔(dān)憂。 劣勢： 西側(cè)的酒店與商鋪之間形成了峽谷的夾角之勢，對于西側(cè)商鋪的的影響較大。 對策： 加大西側(cè)戶外停車場的面積，增加西側(cè)商鋪的現(xiàn)場包裝，引導(dǎo)物料。 潛在威脅： 南面的商鋪熱火朝天，西面商鋪門可羅雀。,商鋪產(chǎn)品分析,約43M,約24M,商鋪SWOT分析,發(fā)展戰(zhàn)略定位,客群定位 價格定位 價值提取,項目區(qū)域客群詳細(xì)來源,區(qū)域客群來源,本區(qū)域客戶主要是以西鄉(xiāng)塘區(qū)為主，青秀區(qū)和興寧區(qū)為輔，占區(qū)域客群的絕大部分。而外地客戶基本是以柳州、桂林、貴港、欽州、百色、防城港等地區(qū)為主，區(qū)外客戶大多為浙江、福建、湖南、湖北、廣東等。,轄區(qū)內(nèi)主要存在兩種消費群體，一是學(xué)校教職工、事業(yè)單位職工為代表的群體，二是改制企業(yè)和原居住居民群體。,本區(qū)域購房者年齡基本集中在30-45歲這個年齡段，這個年齡段的人大多是事業(yè)有成，有美滿家庭，對住宅有更大的需要。,項目區(qū)域客群年齡,區(qū)域客群情況,圖中顯示，本區(qū)域客戶職業(yè)構(gòu)成主要還是以個體私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工。唐山路、北湖路、友愛路，這些路段聚集著許多機(jī)關(guān)單位、老企事業(yè)單位等這些人群更希望日后的家距離上班工作的地點近且方便，有“地主”情節(jié)的客戶占大多數(shù),區(qū)域客群情況,項目區(qū)域客群職業(yè)構(gòu)成,區(qū)域內(nèi)購房者的家庭結(jié)構(gòu)以兩夫婦+子女為主， 與主流購房群體的家庭結(jié)構(gòu)吻合。而二人世界的占比也是比較大的。單身貴族也想擁有屬于自己的一個天地。,項目區(qū)域客群家庭構(gòu)成,區(qū)域客群情況,客戶主要通過看報紙廣告及通過親友介紹而得知樓盤信息，另外電視、電臺、戶外廣告等也是他們了解樓盤信息的途經(jīng)。項目周邊有許多單位住宅以及一些其他項目客戶，他們本身就是很好的客源，再通過他們介紹給親朋好友，更擴(kuò)大了項目的客戶來源。,客戶置業(yè)經(jīng)驗豐富， 45%以上客戶均有兩次置業(yè)經(jīng)驗，19%的客戶有三次置業(yè)經(jīng)驗，11%的客戶表示有過四次置業(yè)經(jīng)驗?？蛻粜枰獙椖窟M(jìn)行深刻了解后才能決定是否購買該項目,項目區(qū)域客群獲知途徑,區(qū)域客群情況,改善居住條件，是客戶首要的購房目的，而投資也是客戶購置房產(chǎn)的另一個目的，但是由于限購令，使得許多投資客戶無法購買住宅，投資需求度有所下降,項目區(qū)域客群購房目的,區(qū)域客群情況,客戶對價格的選擇更多是參考區(qū)域內(nèi)周邊項目的價格。但隨著市場價格的進(jìn)一步走高，客戶對價格的承受能力也將會相應(yīng)上升。 付款方式仍是以銀行按揭為主要方式,項目區(qū)域客群對價格的意向,區(qū)域客群情況,客戶對實用性的2房2廳和3房2廳有比較大的需求，具有靈動性的2+1房和3+1房也是現(xiàn)在市場需求較多的戶型。而由于限購令的實施對于1房1廳的公寓則少有人問津。區(qū)域內(nèi)客戶購買能力多傾向于銀行貸款；更多的是選擇房及+房產(chǎn)品。,區(qū)域客群需求,項目區(qū)域客群戶型需求,低端,中端,中高端,高端,目標(biāo)客群階層,客戶定位,1、周邊項目潛在客戶居民屬性,2、周邊項目潛在客戶居民性格特點,人文特性：,3、周邊項目潛在客戶居民興趣愛好,人文特性,第一類 項目周圍的住宅區(qū)：南棉宿舍區(qū)、南寧百貨宿舍區(qū)等等70，80年代的廠礦宿舍區(qū)。 可以分析出項目周邊居民主要以這些廠區(qū)的職工及家屬為主，這類型的居民特點為： 1、在90年代的經(jīng)濟(jì)浪潮中普遍下崗； 2、年紀(jì)不如中年但還是精力旺盛； 3、下崗后基本自謀出路，創(chuàng)業(yè)，前往私企打工等等。 就是因為這樣的經(jīng)歷決定這類型的居民有著一定的積蓄，但對于區(qū)域有依賴感，就算經(jīng)濟(jì)情況有所改善也不愿意離開。,人文特性,第二類 周圍廠區(qū)職工的子女，這類型的居民從80年代就在區(qū)域內(nèi)出生，對于區(qū)域有著母親般的依戀，但由于學(xué)業(yè)以及個人發(fā)展空間等等因素，不得已離開區(qū)域，離開自己住在區(qū)域內(nèi)的父母親，獨自生活。 這類型的居民經(jīng)濟(jì)實力充足，對區(qū)域好感強(qiáng)，但苦于短期內(nèi)沒有合適自己生活品味的產(chǎn)品出現(xiàn)，只得與望而興嘆,人文特性,性格特點： 區(qū)域?qū)儆谀蠈幍睦铣菂^(qū)，沒有市中心的繁華喧鬧，也沒有商業(yè)CBD的緊張忙碌，有的只是輕松休閑的心情，這就決定了區(qū)域內(nèi)居民一種溫文爾雅，和諧開朗的性格特點。 走我們的民意調(diào)查走訪中不難發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的居民交流都十分的隨意平淡，不緊不慢，十分的享受現(xiàn)有的生活狀態(tài)，仿佛城市中最后一片桃花源樂土的感覺。,本項目規(guī)模小，臨近鐵道，競爭力相對薄弱，但可通過高性價比的產(chǎn)品、制定合理的價格、精準(zhǔn)的客戶挖掘、以及個性化的營銷推廣以創(chuàng)造差異化，以求在片區(qū)市場脫穎而出。,政策及影響分析,區(qū)域規(guī)劃分析,持續(xù)宏調(diào)，市場短期內(nèi)難反轉(zhuǎn),區(qū)域發(fā)展前景佳，但受鐵路噪音影響,區(qū)域住宅市場分析,品牌發(fā)展商扎堆，緊湊實用N+1戶型暢銷,區(qū)域客群分析,周邊城區(qū)剛需客群為主，首付承受力低,市場研究,特征關(guān)鍵點,發(fā)展戰(zhàn)略定位,客群定位 價格定位 價值提取,采用“市場比較法”，通過對項目周邊競爭樓盤的了解，結(jié)合本項目現(xiàn)實的發(fā)展情況，確定本項目價格的制定空間。（由于市場價格變化在2012年撲朔迷離，市場價格有向下滑動的趨勢，所以目前的價格分析僅限于靜態(tài)的情況。） 價格定位通過對區(qū)域競爭樓盤的可類比項目及其項目綜合質(zhì)素的類比分析，從而推測出各項目的目標(biāo)客戶群對產(chǎn)品的評價論證作為項目價格建議考量的基本要素，以提出關(guān)于億鼎眀都錦繡花園首期產(chǎn)品價格的初步建議。,價格策略選取比較樓盤,項目綜合素質(zhì)類比分析定價：,1.1從項目現(xiàn)有資源情況，確定類比項目標(biāo)準(zhǔn)：,根據(jù)分析，確定項目的景觀、位置、周邊環(huán)境、交通、規(guī)模、附加配套、產(chǎn)品規(guī)劃、市場接受、發(fā)展?jié)摿Φ鹊牡梅謽?biāo)準(zhǔn)。,類比項目的素質(zhì)評定,通過對市場現(xiàn)有已實現(xiàn)或基本實現(xiàn)價值的樓盤的研究，挑選出在售的和具有類比價值的已售樓盤，分別為： 廣運都市景苑、天成一品、邕景臺、江宇世紀(jì)城、榮和MOCO、榮和山水綠城 區(qū)位圖示如下：,廣運都市景苑,天成一品,邕景臺,江宇世紀(jì)城,榮和MOCO,榮和山水綠城,香樟林,本項目得分標(biāo)準(zhǔn),以項目綜合素質(zhì)類比評定價位,通過對以上樓盤的評分，得出其參考的分值，并根據(jù)每個可參考樓盤的均價，得出本項目戶型的相應(yīng)均價。具體計算方法如下：,如與廣運都市景苑的對比定價：,通過對以上樓盤的評分，得出其參考的分值，并根據(jù)每個可參考樓盤的均價，得出本項目戶型的相應(yīng)均價。 以上價格分析是基于目前市場價格水平的基礎(chǔ)上的靜態(tài)判斷，根據(jù)我司對市場前景的預(yù)判，結(jié)合宏觀及微觀層面的綜合分析，項目在明年中擇機(jī)入市，住宅價格可實現(xiàn)7000元/平米。,參照當(dāng)前周邊項目住宅綜合類比價格測算,根據(jù)我司對市場前景的預(yù)判，結(jié)合宏觀及微觀層面的綜合分析，項目在2013年下半年擇機(jī)入市，住宅價格可實現(xiàn)7500元/平米。,參照當(dāng)前周邊項目住宅綜合類比價格測算,發(fā)展戰(zhàn)略定位,客群定位 價格定位 價值提取,四大商圈交匯中心，傳統(tǒng)的城市中央，盡享繁華。完善的交通、成熟配套、不可多得的市政景觀資源、并兼時尚一一具備，零距離的中心生活圈已被認(rèn)可。,北湖商圈,東溝嶺新區(qū)商圈,東葛商圈,朝陽商圈,本案,南向主臥、客廳使得主人活動的主要區(qū)域都能看到近千畝人民公園景觀，而友愛廣場、朝陽溪堤岸廣場也成為了項目鄰家私享花園，平日休閑散步，娛樂愜意。,南寧人民公園，又稱白龍公園，因白龍湖而得名。是“古邕州八景”之一。位于南寧市區(qū)北面。占地面積785畝。園內(nèi)主要旅游景點有：鎮(zhèn)寧炮臺、白龍湖、九曲橋、湖心亭、白龍餐廳、兒童游樂園、金魚場、地下冰室、烈士紀(jì)念碑等。 2003年8月，經(jīng)過區(qū)內(nèi)外游人、市民的投票評選，“望仙懷古”還被評為南寧市綠城十大景觀之一。,人民公園,朝陽溪景觀,朝陽溪位于南寧市舊城區(qū)，是南寧盆地中邕江流域的一條重要支流 。 朝陽溪作為城市改造的重點，整治工作著重從根本上治理河道、截流污水、還清河流、整理河岸、美化景觀，以重塑朝陽溪城市濱水景觀帶的形象，從而推動周邊街區(qū)舊城的更新改造。 作為朝陽溪沿岸濱水景觀帶的結(jié)點，以大片綠化為基調(diào)，與起點廣場遙相呼應(yīng)。沿溪兩岸布置步行林蔭道，以綠化組織景觀，為兩岸居民和游人提供賞景、散步的場所，以保證空間景觀的延續(xù)。,南寧市示范幼兒園南棉幼兒園、教育局直屬的南寧師范學(xué)校附屬小學(xué)相伴項目未來客戶孩子的成長，為孩子提供高品質(zhì)的教育平臺，解決了家長后顧之憂，為項目價值加分。,南師附小,南棉幼兒園,南棉幼兒園是廣西壯族自治區(qū)示范幼兒園、南寧市示范幼兒園，衛(wèi)生保健甲類幼兒園，廣西幼兒師范學(xué)校實習(xí)基地，國家優(yōu)生優(yōu)育協(xié)會北京國際漢字研究會“字寶寶樂園”特級示范園及“情境互動式幼兒數(shù)學(xué)教育課程”實驗園。 幼兒園占地面積約6100平方米，園內(nèi)綠樹成蔭，環(huán)境優(yōu)美，戶外場地寬敞，設(shè)置有大型草坪、塑膠跑道、長達(dá)23米的攀巖墻、大型戲水池、玩具城等，能充分滿足孩子們活動的需要。幼兒園條件優(yōu)越，每班均配備有電鋼琴、大彩電、實物投影儀、錄音機(jī)、消毒柜等，滿足幼兒生活和學(xué)習(xí)的需要。同時，幼兒園還專門設(shè)有的舞蹈室、繪畫室、圖書室、情境互動式數(shù)學(xué)活動室、游戲室等。,南棉幼兒園,南寧市師范學(xué)校附屬小學(xué)南寧市教育局直屬窗口學(xué)校，是師范院校的實驗基地 。共有27個教學(xué)班有多媒體階梯教室、圖書室、閱覽室、語音室、勞技室、自然實驗室、儀器室、微機(jī)室、音樂室、舞蹈室、乒乓球室、體育器材室、少先隊大隊部等13個專用教室 。 學(xué)校先后獲得區(qū)文明單位、區(qū)師德先進(jìn)單位、區(qū)中小學(xué)教育科研論文優(yōu)秀學(xué)校、南寧市先進(jìn)集體、市科研先進(jìn)單位、市愛國衛(wèi)生先進(jìn)單位、模范職工之家、先進(jìn)團(tuán)支部、紅旗大隊、市先進(jìn)基層黨支部等榮譽。學(xué)校多人為國家級、區(qū)級、市級園丁工程培養(yǎng)對象。,南師附小,園林規(guī)劃表現(xiàn),打造具有唐人文化風(fēng)情的現(xiàn)代藝術(shù)園林，采用石材路面，突出原生感，采用木棧道，突出品質(zhì)感，采用濃密植被，突出綠化的精致。,架空層園林表現(xiàn),架空層進(jìn)行綠化，拉近環(huán)境與建筑的關(guān)系，與項目建筑風(fēng)格相得益彰，拒絕瑣碎，園林風(fēng)格明朗大氣；同時通過活動場所的設(shè)置，藝術(shù)小品的布置，達(dá)到“泛會所”的使用效果。,植物表現(xiàn),濃密的棕櫚植物，豐富的灌木，鮮艷的花草通過不規(guī)則的排布，形成亞熱帶獨特的風(fēng)情氛圍，,主題小品,架空層情景布置,架空層與環(huán)境的融合,項目成一字排列，南北通透，且南向盡是多層建筑群，同時規(guī)劃上采用底層商業(yè)及架空，住宅一層相對于四層高度，形成最大無遮擋樓間距，視覺效果沒有遮擋，使得住宅內(nèi)庭、外景實現(xiàn)最大化的極目遠(yuǎn)眺。,通過挑高層精心營造靈動空間，大堂內(nèi)明亮透徹，視野敞亮，空間寬闊，使客戶備受關(guān)注的身份感從踏入大門就油然而生。,通過智能化產(chǎn)品增加產(chǎn)品附加值和訴求點，以全方位智能化服務(wù)打動客戶，擺脫同質(zhì)化競爭；比如超高倍速的信息光纖接口；自動監(jiān)測火災(zāi)報警