旅游用地性質(zhì)下的項目開發(fā)策略.ppt

,旅游用地性質(zhì)下的項目開發(fā)策略,1,關(guān)于旅游用地的思考,關(guān)于旅游用地的相關(guān)法律規(guī)定： 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條中規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。 在城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的土地分類中，在商業(yè)金融性用地一項中包含關(guān)于旅館業(yè)用地的規(guī)定：旅館、招待所、度假村及其附屬設(shè)施等用地。 在青島土地利用現(xiàn)狀分類 中，將地塊按性質(zhì)分為住宅用地 、商服用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地，沒有關(guān)于旅游用地的規(guī)定。,關(guān)于旅游用地的類似項目操作經(jīng)驗： 世聯(lián)曾服務(wù)的三亞某開發(fā)商，獲得三亞腹地的一宗旅游用地，但關(guān)于旅游用地的界定和相關(guān)權(quán)益規(guī)定模糊，后經(jīng)過與政府部門的斡旋，最終將地塊性質(zhì)改為“旅館業(yè)用地”，地上可以建設(shè)獨棟別墅，又可以分割產(chǎn)權(quán)銷售。 三亞蘭海開發(fā)集團(tuán)的“蘭?；▓@”項目共分5期開發(fā)，其中第5期是軍事用地，不屬于國有建設(shè)用地范疇，都有土地使用權(quán)證。目前5期開發(fā)50平米和100平米左右的小面積公寓，銷售價格較之前幾期低20%，但客戶群體沒有改變，還是來自全國各地的度假客戶，銷售也未受影響。,從技術(shù)層面思考，若B地塊為旅游用地性質(zhì)，本項目有以下三個操作方向：,1、開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式酒店模式 2、開發(fā)經(jīng)營分時度假酒店模式 3、開發(fā)小面積公寓，銷售使用權(quán)模式,產(chǎn)權(quán)式酒店是一種高風(fēng)險高收益的運作模式，它有利于快速回籠資金，但對開發(fā)商后期運營能力要求高,游戲三方及其相互關(guān)系,高收益高風(fēng)險的運作模式,產(chǎn)權(quán)式酒店,分時度假酒店,銷售使用權(quán),每間客房都擁有獨立的房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送、繼承等； 業(yè)主可隨時邀請親朋好友入住享用，其他時間則交給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營； 酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，投資者可以收取固定的投資收益和一定的利潤分成，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。,失敗案例：深圳雅蘭酒店后期經(jīng)營出現(xiàn)問題，業(yè)主租金收益無法實現(xiàn),區(qū)位：位于深圳東部大梅沙海濱度假風(fēng)景區(qū)。 規(guī)模：占地面積11750m2，建筑面積21900m2，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成,銷售情況 銷售率： 2000年開始銷售，開盤當(dāng)月銷售60，余下40不再出售，由酒店統(tǒng)一經(jīng)營管理 銷售價格：客房價格每平方米達(dá)16萬元左右，出售40年產(chǎn)權(quán)。,經(jīng)營情況 2001年4月23試營業(yè)，入住率初期達(dá)到70，后期經(jīng)營出現(xiàn)問題，業(yè)主租金收益無法實現(xiàn)。,產(chǎn)權(quán)式酒店,分時度假酒店,銷售使用權(quán),分時度假不是一種投資品，而是一種若干時間的使用權(quán)益,要點： 分時度假投資人購買的是分割物業(yè)未來若干時間的使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán) ； 非不動產(chǎn)投資，不產(chǎn)生投資回報；,所謂分時度假，就是將度假酒店或度假村的一個房間的使用權(quán)以周為單位分時段賣給多個客人，按10至40年，以會員制的方式一次性出售給客戶。,分時度假,購買分時度假產(chǎn)品的客戶，可以獲得每年到相應(yīng)的酒店或度假村免費住宿1周的權(quán)利。同時，顧客還享有時段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益，以及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。,顧客還可以用自己購買的時段，去“交換”同屬于一個交換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任何一家酒店或度假村的另一個時段，從而達(dá)到前往不同地方旅游住宿的目的。,分時度假權(quán)益,分時度假交換,產(chǎn)權(quán)式酒店,分時度假酒店,銷售使用權(quán),分時度假成功的KPI,豐富的度假酒店資源,強(qiáng)勢的度假區(qū)資源,消費者認(rèn)可,納入一個大規(guī)模的分時度假交換體系，交換便捷,社會誠信度高，資產(chǎn)安全得到保障,自身因素,社會因素,分時度假KPI,產(chǎn)權(quán)式酒店,分時度假酒店,銷售使用權(quán),成功案例：泰達(dá)公司整合內(nèi)部資源、集團(tuán)資源和國際分時度假組織，成功的運營分時度假酒店,泰達(dá)國際度假俱樂部 （核心酒店） 8家 緊密型組織,泰達(dá)度假交換公司 客服中心 （核心酒店）,泰達(dá)度假聯(lián)盟酒店 （交換酒店） 130余家 松散型組織,國際分時度假組織 加盟RCI 可交換酒店3700余家 （國際交換平臺）,內(nèi)部交換,預(yù)定,外部交換,自由交換,外部交換,申請交換,泰達(dá)三級酒店度假交換網(wǎng)絡(luò),通過三個層次的交換網(wǎng)絡(luò)，會員可以有更多的選擇和入住機(jī)會，同時會員在俱樂部酒店內(nèi)度假無須交換費,建立以酒店房間使用權(quán)為基礎(chǔ)權(quán)益，以點數(shù)作為內(nèi)部折算交換計算工具的權(quán)益交換模式,泰達(dá)交換管理體系,在中國信托體系不健全的情況下，泰達(dá)公司和核心俱樂部酒店共同為權(quán)益人提供擔(dān)保,保障體系,產(chǎn)權(quán)式酒店,分時度假酒店,銷售使用權(quán),在操作方式上類似于普通住宅。但因為所有權(quán)的缺失，對其定價要合理；且由于度假居所的使用頻率不高，需要增加一些軟性服務(wù)設(shè)施以提高客戶信心,產(chǎn)權(quán)式酒店,分時度假酒店,銷售使用權(quán),社區(qū)物業(yè)管理,酒店式公寓管理,酒店水準(zhǔn)的公寓服務(wù)體系,增值服務(wù)體系,基本服務(wù)體系,居家服務(wù),鐘點工服務(wù)，代訂購服務(wù),房產(chǎn)服務(wù),房屋代租代管服務(wù)，代收房租服務(wù)，接送服務(wù),安全保衛(wèi)工作,清潔管理工作,房屋管理及公共設(shè)備維護(hù),度假客戶尤其關(guān)注不使用期間的資產(chǎn)安全問題,建議增加定期清潔、通風(fēng)、除蟲的物業(yè)附加服務(wù),注重公共空間的園林、道路等的日常維護(hù),通過對不同操作模式的利弊進(jìn)行分析，建議采用開發(fā)